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房地产市场的基本概念范文1
关键词：房地产项目、思维逻辑、模式Abstract: With the continuous development and deepening of national macro-control in the real estate industry, the real estate project planning, which is more and more attention and widespread concern in the industry. Planning level means that the merits of the project, planning determines the success or failure of the project market fate to a considerable extent, such a conclusion in mature developers view is allow all doubt consensus and do not need to argue the fact. However, in the face of growing competition in the market, compared with the clear "plan needs", "need to plan" and "how to plan" have a blurred vision, not very clear, this contradiction between purpose and means, conflict concept and method, plagued by developers, also plagued the planner
Keywords: Real estate project, logical thinking, mode
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
策划思维的逻辑起点
策划与策划思维
所谓策划，简言之即策略和谋划，是对未来将要发生的事情所做的当前决策，表现为一种借助脑力进行模拟操作的理，出主意、想办法、制定实施方案。要解决的是做什么、何时做、谁来做、怎么做的问题。任何一个成功的策划都是策略和谋划高度统一的结果，策略是前提，谋划是关键，策略是“源”，谋划是“流”，无源不成流，有流必有源。策划特别是房地产项目策划其本身具有哪些属性呢？它当具有资源整合的合理性，实施运作的可控性、可操作性，把握市场不同凡响的准确性和利润最大化的经济性，这些基本元素的有机构成是策划万变不离其宗的要义，是保证策划质量的根本。
策划思维的逻辑起点
策划思维之逻辑起点的正确选择，对于策划作业的全过程来说，具有不能忽视的重要意义。就人类思维“概念、判断、推理” 的一般程式而言，无疑，概念设计是策划思维的逻辑起点。这里所说的概念是指房地产的产品概念，或者说是项目概念，也可称项目理念。广州光大花园的“大榕树下，健康人家”的生态概念；奥林匹克花园“运动就在家门口”的健康概念；碧桂圆“给你一个五星级的家”的身份概念和先办学校，再建房子的教育概念，以及北京现代城的SOHO概念等都是房地产项目策划概念设计有口皆碑的典范。
如果说上述概念设计是从整体规划的角度进行的，那么，概念设计还存在另外一个单体建筑设计的领域，前者是生活概念，后者是住宅产品概念，前者是宏观的小区概念，后者是微观的建筑概念。上海康桥半岛的“独院式住宅”、北京现代城的“SOHO”空间，还有所谓的“TOWNHOUSE” “LOFUT” “COSMO”等均为住宅概念设计引领时尚的杰作和代表。
一个时期来，沿海城市房地产市场项目策划，在思维模式的横向嫁接方面有许多成功的探索，受到权威的肯定，媒体的追捧和消费者的广泛认同。房地产与旅游的整合产生了旅游房产概念。产权式酒店，时权式酒店引入旅游度假类住宅项目，还有周末休闲的“5+2”生活概念等，潘石屹的博鳌蓝色海岸是这一概念的知名项目。SOHO、E—house是网络与房地产的嫁接，奥林匹克花园是体育与房地产的嫁接。这些概念是形成有效传播的逻辑起点，是注意力经济求之难得的发展商的产品卖点，消费者的记忆点，也是目前激烈的房地产市场竞争中营销制胜往往能够取得四量拨千斤之效果的重要诉求因子。
房地产项目策划，在宏观上可区分为或者说设计为“策划项目”和“项目策划”两个基本概念或范畴，并由此顺理成章地可把它确立为策划思维的两个基本领域，即“策划项目”思维领域和“项目策划”思维领域。 前者重策略，后者重谋划。根据对房地产市场不间断的调研分析，结合企业自身的发展战略，策划符合企业发展需要的各类项目，作为项目储备，可称之为软资源储备，与资金、土地、管理、关系，人、财、物等软硬件物质资源储备（可称之为硬资源储备）进行有机整合，双向对接，确立项目，并进行“项目策划”。当然，这一过程是双向互动的，即根据项目储备寻找资源，根据已有资源策划项目，两相结合，不可偏废，实现房地产企业两类资源的联动和可持续发展。
房地产市场由初级竞争正逐渐过渡到完全竞争，并将最终走向垄断竞争，房地产商、投资商面对逐渐走向规范、走向秩序、日趋激烈的市场竞争，在保证硬资源储备的同时，不断加强软资源储备，并根据策划项目和项目策划的需要，调整和健全企业的策划班子，建立符合这一演变需要的策划运作机制，可以说是十分必要的。相信有远见的发展商将会越来越重视“策划项目”对于企业在优胜劣汰的市场经济法则面前的重要性，未雨绸缪，捷足先登，方能立于不败之地。
项目策划的思维模式
策划思维有其独有的个性特质，但决不排斥认识过程的一般规律和科学思维的基本程序。从信息论的角度，可以把策划思维的全过程看成为“信息的输入、加工、输出、反馈”等构成的信息流动过程。区分为获取信息、处理信息、产生方案、效果评估四个阶段，对应项目策划的市场调研、分析论证、方案策划和市场反馈四个环节。各阶段、各环节的思维方法都离不开人们思维归纳、推理的两种基本模式。
策划思维的归纳模式
从自然资源的利用上可把房地产项目归纳分类为：山景项目、水景（江河景湖景及海景）项目、名胜项目等
从区位上可分为市区项目、郊区项目；从规模上可分为单体住宅楼和住宅小区；从品质档次上可分为安居房、经济适用房、普通商品房、高尚公寓、别墅豪宅等；从建筑形式上可分为内廊式住宅、外廊式住宅、天井式住宅、点式住宅等。从渠道上可分为内销房、外销房（异地销售或涉外销售）；从建筑结构上可分为砖混结构、框架结构等，此外，还可从产品题材、建筑风格、社区文化、生活方式等方面进行分类。这种分析归纳的模式或方法在策划思维的“获取信息”阶段，也就是市场调研阶段的作用主要体现在对市场信息科学、有效、准确的把握上。在策划思维的信息加工处理阶段，对于明确项目的产品定位、市场定位十分重要。
策划思维的推理模式
房地产市场的基本概念范文2
(一)投资性房地产的基本概念
房地产是指房屋和土地及其产权的总称。随着我国房地产市场的不断发展，房屋交易也日趋活跃，企业持有的房地产，除了自身的生产经营活动以外，出现了将房屋用于赚取租金或增值收益的活动，形成了投资性房地产。
(二)公允价值计量模式的概述
公允价值亦称公允价格、公允市价，指在一项公平交易中，熟悉情况、自愿的双方交换一项资产或清偿一项债务所使用的金额。在公允价值计量下，负债和资产按照在公平交易中，对市场情况熟悉的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
(三)投资性房地产采用公允价值计量模式的必要性和可能性
1.投资性房地产采用公允价值计量具有必要性。投资性房地产性质特殊，与一般的固定资产和无形资产不同，投资性房地产的价值经常并不随着时间的推移而逐渐递减，相反，其价值往往逐渐增加。如果采用成本模式进行后续计量，投资性房地产的账面价值将不能如实地反映其真实市场价值。只有采用公允价值模式，才能更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。
2.投资性房地产采用公允价值计量具有可能性。市场经济的不断发展，使得越来越多的房地产有了活跃的交易市场，活跃市场的交易价格为公允价值计量提供了良好的参考价格，有利于公允价值的应用范围进一步扩大。财政部在2014 年1 月26 日了《企业会计准则第39 号一一公允价值计量》，为公允价值的应用提供具体操作指南，改善以前公允价值计量不一致的状况，规范企业公允价值计量和披露，有利于正确和全面地使用公允价值。
二、我国上市公司投资性房地产公允价值计量的现状
从2007 年准则实施以来，我国上市公司采用公允价值对投资性房地产进行计量的比例非常小，比例小于10%，从而可见上市公司采用公允价值计量属性的积极性并不高。投资性房地产公允价值计量模式运用效果与预计的相差甚远，究其原因是有多方面的。
三、上市公司采用公允价值计量的财务影响
(一)投资性房地产公允价值计量改善了上市公司财务状况
在投资性房地产会计准则下，企业可以自己选择投资性房地产后续计量模式。如果企业选择成本模式对投资性房地产进行后续计量，按投资性房地产的成本确认账面价值，若投资性房地产增值，则公司可以选择将部分利润隐藏起来。如果企业选择公允价值模式进行计量，会在资产负债表日以投资性房地产的公允价值调整资产负债表账面价值，使企业资产的账面价值增值，将企业所持有的投资性房地产的隐性增值收益释放出来，增加了资产总额，降低资产负债率，提高企业的偿债能力。
(二)投资性房地产公允价值计量使财务数据波动不可预见性增强
投资性房地产公允价值变动损益的大幅增长依赖于房价的上涨，促使公司净利润快速增长;相反，如果房价没有显著变化或下跌，则会导致公司后期业绩下滑。再者，近几年来受到国家的宏观调控影响，房地产市场不再呈现出前几年繁荣的景象，房地产价格波动变化较大，采用公允价值计量的投资性房地产的价值可能会缩水，从而导致企业业绩下滑，这样会使得上市公司的业绩波动较大。
四、建议
(一)加强信息披露
对于该类上市公司，应该对投资性房地产公允价值计量的信息披露予以加强。对于投资性房地产的相关信息，要结合表内披露和表外披露，强调两者间的勾稽关系。表内披露投资性房地产的资产负债表日的价值，表外披露投资性房地产的功能用途、初始成本、使用状态、公允价值计量引起的当期账面价值的变化情况、公允价值的确定方法及理由依据等。
(二)制定配套税收政策
国家税务总局于2007 年7 月颁布《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]80 号)，其中规定：企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。这项政策具有很好的鼓励效应，相关部门应制定更多的有利政策，从而更好地推动公允价值在实际中的应用，给企业减轻税务负担;避免企业为避税而倾向于继续使用历史成本计量模式。
房地产市场的基本概念范文3
[关键词]信息不对称;房地产市场;解决策略
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.111
在20世纪70年代，信息不对称现象便受到美国三位经济学家斯蒂格利茨、阿克尔洛夫、斯彭斯的极大关注和研究，表明信息在交易双方的不对称分布中对市场交易行为和市场运行效率产生一系列重要影响[1]，其研究成果为市场经济提供了一个新的视角，增进了人们对市场行为与市场参与者的经济关系等问题的理解，为社会经济的发展产生了重要的推动作用。因此，2001年，瑞典皇家科学院为了表彰他们在“使用不对称信息进行市场分析”领域所做出的重要贡献而授予诺贝尔经济学奖。
1信息不对称概述
信息不对称是指由于外在环境的复杂性、不确定性以及参与者的主观意图，交易或合作双方掌握的与交易或合作有关的信息在准确性、全面性、及时性、连贯性等方面存在的差异。差异发生在交易契约签订之前，容易引发“逆向选择”;差异发生在交易契约签订之后，容易引发“道德风险”。
逆向选择是指掌握信息较多的一方利用对方对信息的无知而隐瞒相关信息，获得额外利益，客观上导致不合理的市场分配行为。信息不对称是造成逆向选择的根本原因，解决的关键是获得一方的私人信息并传递给另一方，建立信息共享渠道。逆向选择会损害开发商的重要利益，其解决的方法有四种。一是树立以顾客为中心的理念，给消费者传达真实的信息;二是通过广告、报纸、书刊等媒介传递可靠信息;三是建立质量担保，给消费者信念;四是建立咨询机制，给消费者更多的机会获取信息。
道德风险是指占有信息优势的一方为自身利益而故意隐藏相关信息，对另一方造成损害，增加交易的风险性和交易成本的行为，其本质上属于问题。在房地产市场中，开发商与消费者签订合同后，消费者不知道且没有约束条款限制开发商的操作过程、缺乏有效的市场监督机制是造成道德风险的主要原因。要避免道德风险的发生，需要在合同设计中，让人承担一部分不确定性风险并承担相应补偿责任。其解决方法有四种。一是设计激励机制，使开发商不利用自己的信息优势改变合同;二是实施保险制度，有效转移风险;三是建立长期合同机制，让开发商付出更多的机会成本;四是完善行业信誉体系，控制对方和克制自己的市场行为。
可见，信息不对称必定导致信息拥有方为牟取自身更大的利益使另一方的利益受到损害，为减少或避免这类行为的发生或者降低信息搜寻的成本，提高社会资源配置效率，经济学家为此提出了许多理论和模型。该理论在弥补传统的经济学理论的漏洞的基础上推动了现代经济学理论的新发展，标志着经济学开始由以假设为基础的推导理论模型向基于现实经济的理论解释位移，促使行为经济学的诞生;同时，以信息不对称为前提的心理博弈和经济利益较量，为洞察市场经济的运行拓宽了理论视角，将对博弈论的发展起着重要的推动作用，也为转型经济中的发展中国家进行体制设计和政策选择提供了具有启发性的思路。
2信息不对称在房地产市场的表现形式
信息不对称在各个行业都广泛存在，如服务、制造、销售等，但在房地产行业中表现尤为突出，主要体现在房地产交易、合同订立、房屋质量、物业管理等多方面。
2.1房地产交易中的信息不对称
房地产交易主要针对房屋建筑，涉及的内容可以概括为内部信息和外部信息两方面。开发商掌握的外部信息主要包括市场环境、房屋的开发价值和潜在价值、环境位置、交通状况及周边环境等，甚至房地产行业的发展趋势及风险大小。内部信息主要包括构成房屋的材料、结构、施工质量、物业管理等。作为普通消费者，仅知道开发商公布的外部信息和部分房地产行情内容，开发商有信息的绝对优势，形成了严重的信息不对称，损害了消费者的利益。
2.2合同订立中的信息不对称
根据合同法的规定，合同订立是指当事人双方经充分协商并达成一致，但房地产市场中，开发商单方面制定合同文本，消费者只有签字权，对于其中的条款即使有异议，也只能接受，无法改变。开发商制定合同条款时在符合法律法规的前提下，尽可能地保护自身的利益，对消费者造成不利情景。一般消费者对于合同的相关知识了解甚少，不能有效通过合同维护自身的正当合法权益，而且当维护权益需要付出成本时，大多主动选择放弃。
2.3房屋质量方面的信息不对称
在房地产市场交易中，消费者得到最终的实物。对于构成实物的实体结构、内部构造、使用材料等不可见部分信息几乎不知，如房屋的尺寸缩水。开发商为了节约成本对于材料经常以次充好、偷工减料等，消费者只能看到表观而不能看到内部，许多质量问题只有在一定时间后才能发现。
2.4物业管理方面的信息不对称
现阶段的物业管理模式主要有两种：专业物业管理公司和房地产开发商的人员，而我国大多数属于后者。物业管理需要有较高的管理水平，好的服务质量，要有公平客观的服务意识，能为消费者解决切实问题。但房地产开发商经常由自己专门的物业部门来进行物业管理，遇到事情追究责任时，物业管理公司和房地产开发商互相推责，权责难以限定，物业管理制度尚不完善，存在很多漏洞。消费者没有选择物业公司的权利，没有双向的选择机制，缺少有效监管与制度，消费者在购房后许多问题得不到有效解决。因此相关部门需要不断完善制度，大力推动物业管理行业的发展，使其正规化、科学化、标准化、广泛化。
3信息不对称对房地产市场的影响
信息不对称对房地产市场的影响是深远的、重大的。在房地产市场中消费者明显处于信息劣势地位，而开发商作为人，掌握着产品开发的全部信息，在许多方面信息都占有绝对优势。开发商为了赢得更多的利益，会利用自身的信息优势及一切资源来损害消费者的权益。根据资料分析，我国房地产市场仍处于发展阶段，在制度不够完善、监管不全面的情况下，由于信息不对称而引起的逆向选择、道德风险、交易率低下等问题已严重阻碍行业的发展，长此以往必将影响经济的大趋势。
3.1房地产市场中逆向选择影响
开发商与消费者对于房屋建筑质量信息的不对称，会造成“逆向选择”。房地产市场中，房屋的质量参差不齐，价格与质量呈线性关系，好质量相对房价较高。开发商掌握着工程实体资料，清楚知道房屋的质量状况，而消费者仅知道市场上房屋交易的平均质量，对于有质量缺陷的信息全然不知。因此，期望的购买价格只是按平均质量水平所对应的价格，消费者传统消费心理希望物美价廉，大多数消费者在购买房屋时首先考虑的因素是房价，并选择价格较低的进行购买，结果消费者会购买市场上房屋质量低劣的产品，而高质量的产品被空置，失去交易机会，造成“劣胜优汰”的现象。但是，房地产开发商为了销售房屋产品以尽快回笼资金并赚取利润，往往会重新评估市场、重新定位房屋品质及房价，以满足消费者的需求。这种通过改善房屋质量而降低价格，使整个市场充满太多劣质产品，必将影响房地产行业的健康发展。
3.2房地产市场道德风险影响
信息不对称同样会造成道德风险的发生，在市场上消费者了解到的信息都是开发商为了宣传该商品的正面信息。开发商为了赢得市场和消费者认同，在房屋的广告宣传中通常夸大实际的外在环境效果，通过电脑处理出一些精美效果装饰图等，对于实质性信息，房屋内部构造、材料使用情况、潜在质量问题等都隐藏起来，给消费者一个美好的蓝图。由于信息不对称，消费者无法知道隐藏的信息，一般根据知道的信息来判断，往往会改变原来的消费心理。在签约后，开发商同样通过信息不对称，在工程中通过对材料的使用、设计、容积率等变换来获取利益，从而损害消费者利益，造成墙体开裂、漏水等质量问题，使消费者权益受到严重损害。
3.3对房地产经济影响
房地产市场中信息不对称不仅对消费者利益造成损失，还对社会经济影响较大。房地产市场每年使用资金上万亿，开发商注重对高品质、高档房屋的建设开发，缺少与收入水平相适应的房屋开发。开发商为赚取利润，高档房屋开发数量较多，但是需求量较大的小户型的住房开发量较少，高档房的供给量远大于需求量，小户型的房屋需大于供，使供需关系结构不对称，大量消费者的需求得不到有效满足;同时大量高档小区房屋空置，不仅损害了土地资源利用率，还使大量资金被固定在房屋中，无法进行流通，开发商资金的使用风险也增大，因此，消费者的消费需求不能有效释放，影响着市场经济中扩大内需的发展。
总之，信息不对称对开发商、消费者、社会经济都有影响，开发商面对“逆向选择”，好质量的房屋被空置、无法出售而缺少竞争力，消费者面对逆向选择，很难买到自己期望的房屋，对于房地产市场而言，信息的不对称造成房地产市场经济的低迷，交易率低下，阻碍扩大内需经济需求转型，影响着房地产行业的健康发展，影响着国民经济的发展。
4房地产市场中信息不对称问题的解决对策
4.1建立完善的社会信用评价机制
信用是联结不同经济主体之间平等关系的纽带，为所有进入市场的主体建立信用记录，是当前亟待解决的社会问题。有了信用记录，市场行为的参与者就可以很便捷地获得利益相关者的诚信数据，为自身做出正确决策、维护正当权益奠定良好基础。建立信用记录，关键是借助社会公共资源，依靠网络技术平台，以法律法规、部门规章及相关制度为准绳，以守法、守信（市场交易信用和合同履行信用）、守德（道德和伦理信用）、综合实力（经营、资本、管理、技术）为综合评价指标，建立高增值的守信奖励机制和高力度的失信惩罚机制。在交易过程中，一旦有失信行为，录入信用管理系统予以公示，并根据情节轻重，进行法制教育，采取行政、经济、法律和社会舆论等综合惩治措施，提高失信成本，使失信者得不偿失。目前，虽有不少开发商探索出一套符合诚信原则、促进公平交易的营销模式，如：公示合同文本、延期交房按天赔付违约金等，但交易纠纷、投诉仍不绝于耳，离房地产行业的健康发展、持续发展仍有不小的距离。因此，建立房地产业“社会诚信综合评价体系”，通过无限地放大信用缺失的成本，扩大守信者信用额度，可以有效解决房地产营销中因信息不对称带来的诚信问题。
4.2建立透明的网络在线交易系统
信息不对称是市场经济的弊病，要想减少信息不对称对经济产生的危害，政府应在市场体系中发挥强有力的作用。与建立信用的社会评价机制的方法不同，政府规制具有强制性。目前，政府采取的房屋建筑质量规范、物业管理条例、通用的合同文本、房地产中介和房地产经纪人的职业资格认定制度等，对缓解房地产市场信息不对称问题虽有一定作用，但效果不佳。结合现实交易情况来看，如果政府对房产交易环节进行政策调整，建立商品房网上交易系统，实施透明、阳光的销售方式，培育诚信中介机构等，可以改变房产交易中消费者的劣势地位，有效促进行业的健康发展。
建立商品房网络在线交易系统，实施透明、阳光的销售方式，将改变销售信息完全由开发商掌握的传统销售模式，为双方平等交易创造公平、公正的销售模式。在过去几年中，销售控制表被许多开发商、销售商视为销售秘诀，通过认购客户积累、分批推盘、价格不断拉升等人为手段，造成楼盘热销乃至脱销的氛围，以吸引更多的购房客，创造购房冲动，从而带动楼盘快速销售，创下了多个销售当天即清盘的业界“奇迹”。房地产开发者的销控行为，使不在乎楼盘居住价值，只在乎赚取差价的投资越来越多，从而挤压自住型购房者的需求，造成供求关系的紧张。建立网上交易系统，实施透明、阳光的销售方式，有利于让消费者掌握更多的房产信息，消除消费者在房产交易中不平等的地位。从总体上来说，网上公示楼盘信息，触动了房产交易中的利益格局，使消费者能以最低的成本获得足够的买房信息，改变房地产市场信息不对称的状况。
除此之外，培育诚信中介机构，建立信息对称的机制，将改变交易中消费者的劣势地位，有利于消费市场的信息和谐。目前房地产市场上，房地产中介机构或房地产经纪人，对解决信息不对称现象有一定作用，但市场的鱼龙混杂、从业人员素质低、诚信度差，将极大削弱其应有的作用。要解决该问题，需要一大批信誉好的、公正的、专职的经纪人从事中介工作，以获得开发商的“私有信息”，并变成买家的“共享信息”，实现信息对称。
4.3建立诚信的信息市场体系
对房地产开发商来说，要敢于把自己的“私有信息”变为“共享信息”，主动消除因信息不对称给消费者带来的疑虑，树立“诚信为本”职业操守，真诚地向消费者提供完整、真实的商品信息，以吸引更多的顾客，尤其是售楼书和商业广告，应力求妥当可信，朴实无华。同时，房地产企业也要努力增加自身的信息含量，仔细研究消费人群的偏好，最大限度地获得消费信息，以最快的速度建设消费者满意的商品房，将信息经济作为盘活整个市场的原动力。对消费者而言，要充分利用信息社会的各种资源，从多方面、多渠道获取更多的商品信息，当消费者掌握了真实的商品信息时，才可能获得房产交易中的平等地位。但需要特别指出，开发商和消费者由于各自利益的不同，总会制造一些不对称信息，以获取自身利益的最大化。因此，真正意义上的房地产“信息对称”销售是不可能出现的，开发商与消费者信息不对称的状况始终会存在。
参考文献：
[1]李纲.市场信息学[M].武汉：武汉大学出版社，1996.
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[3]蔡宁，蒋景楠.信息不对称理论在房地产市场上的应用[J].价值工程，2003（1）：19-21.
房地产市场的基本概念范文4
【关键词】房地产税；实施；经济发展；影响
要分析房产税的影响首先必须了解什么是房产税，为什么要开征房产税，以及房产税如何征收。
1 房产税的基本概念及其目的
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。从性质上看，房产税属于保有税，即针对不动产保有行为的一种征纳。
从房产税所具有的特性来看，房产税具有两个目的：一、有利于筹集地方财政收入。房产税属于地方税，征集房产税可以为地方政府筹集市政建设资金。二、有利于加强房产管理。房产税是调节房地产市场的工具之一，可以提高房屋的使用效益，控制固定资产投资规模。
2 房产税的计税方法
根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：
第一、按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：
年应纳税额=房产账面原值×(1-30%) ×1.2%
第二、按租金收入计算，其计算公式为：
年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%) 1 房产的计税余值
按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据。
所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额。
这里所说的房产原值，是指企业按照会计制度的规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。，凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的，均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。按照规定，企业对房屋进行改建、扩建的，要相应增加房产的原值。 2 租金收入
按照规定，对于企业出租的房产，应以房产租金收入为房产税的计据。房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬，包括货币收入和实物收入。对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金，按规定计征房产税
房产税是一个社会性的问题，它的实施关系着整个社会经济的持续稳定发展，同时，房产税的开征也有力地影响着社会公平。
3 征收房产税对社会经济的影响 1 在短期内，对个人住房征收房产税必将抑制商品房的投资和投机需求
政府有关负责人表示，试点征房产税开始后，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，在全国范围内征收、这必将影响部分购房者投资房产的意愿，甚至开始抛出投资投机性住房。
对个人住房征收房产税，增加了住房持有成本，无论是自住房购买者还是投资者都会更加谨慎。未征收房产税前，住房持有成本低，很多买得起房的人都会多买房子囤起来，等房价高的时候再卖出去。征收房产税后，住房持有成本增加，购房者就会考虑到可能承担的风险，很多人在买房时就会量力而行，在房产投资上也更加谨慎。 2 征收房地产税不会影响房地产业的发展
虽然国家为了房地产的健康发展对个人住房征收房产税，一定程度上可能会抑制商品房的投资，但是，与此同时，由于国家加大了保障性住房的建设步伐，所以，国家对房地产市场的宏观调控措施并不会影响房地产业的发展，恰恰相反，国家对房地产市场的宏观调控措施不仅会加快稳妥的解决居民的住房问题，而且会促进房地产市场持续、平稳、健康的发展。 3 对个人住房征收房地产税将加大我国地区间税收分配差距，从而影响到地区间经济协调发展
我国由于地区间的经济发展存在差距，各地区房地产销售价格有显着差异，基本趋势是越发达地区房价越高，地方政府征收的房地产税就越多，课税GDP增加更加明显，这将加大地区间税收分配差距，影响地区间经济协调发展。
因此，我认为房产税应该根据不同地区的实际情况按不同的税率征收。
4 征收房产税对社会公平的影响
从房产税征收的对象来说，对个人住房征收房产税，一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平。改革开放以来，我国人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不断拉大。这种差距在住房方面也有一定程度的体现。房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。我国人多地少，需要对居民住房消费进行正确引导。在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过增加住房持有成本，可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用。
住房是居民财产的一个主要组成部分。居民的财富可以分为三个部分：当期收入、动产和不动产。房地产差不多占了资产总额的一半。众所周知，有钱的人住的房子大，理应多交税，穷人住的房子小，甚至没有房子，他们理应少交税或者不交税。
近年来房价暴涨，住宅的价值也随之攀高，户型越大涨得越快。如果没有相应的税种，贫富差距可能会越来越大。向房地产衍生的资产性收入征税是完全合理的。
当前，中国的贫富差距居高不下。根据世界银行《世界发展报告2006》提供的近年来收入分配不平等状况的测量指标，在127个国家里，中国与几个拉美和非洲国家并列于第95位。收入不平等程度高于中国的只有29个，其中27个是拉丁美洲和非洲国家。亚洲只有马来西亚和菲律宾两个国家的不平等程度高于中国。非常遗憾，中国被列入少数收入分配不平等程度很高的国家。
值得特别关注的是，近年来贫富差距非但没有缩小，还在继续加大，这说明我们的税制亟待改革，其中房产税缺位是一个很重要的原因。开征房产税的目的恰恰就是要帮助低收入家庭，通过开征房产税提高地方政府转移支付和改善公共福利设施的能力，缩小贫富差距。此外，征收房产税还可以让广大民众分享房地产(包括土地)升值的好处，有助于促进社会公平。
5 结束语
房地产市场的基本概念范文5
【关键词】房地产教学改革实践
【中图分类号】F293.3【文献标识码】A【文章编号】2095-3089（2016）09-0047-02
《房地产经纪与房地产投资》是经济学专业一门重要的专业必修课。改课程主要讲述房地产投资概述、房地产投资分析、房地产市场分析、房地产开发项目的区位条件分析、房地产基础数据估算、房地产投资项目财务分析等。学生通过该课程的学习，引导学生对房地产相关工作岗位所需要的理论知识和动手技能，为学生今后从事房地产相关的工作奠定理论和实践基础。
房地产投资课程有以下几个特点：1.概念性和需要记忆的内容多；2.课程更新的速度比较快；3.与实践联系紧密。根据房地产投资课程的特点，在教学中通过“教学做”让学生理解基本概念的同时，对房地产投资分析方法和技能也能充分的掌握。
一、房地产投资教学现状和难点
1.课程知识体系繁杂
房地产投资课程理论知识较多，涉及多么学科。涉及到房地产的相关概念、法律法规；房地产开发、经营、消费、服务和管理过程中需掌握的一些规律。上述知识涉及经济学、经济数学、管理学、会计学和市场营销学等多门学科，此类内容难度较大。因此，对于三本学生而言，房地产投资知识体系比较繁杂，内容难度较大。
2.教材内容跟不上专业知识的更新速度
由于房地产是中国经济发展的重要支柱，房地产相关的专业性知识一直是学者关注的热点，所以相关的专业知识更新的速度很快。同时随着房地产的不断发展，房地产市场法制不断的完善。近几年国家对房地宏观调控不断发生变化，比如：政策由之前的抑制泡沫到最近的去库存，房地产法规也相应的做出调整。以上这些原因都会导致房地产专业知识发生变化，这就要求我们在教学过程内容也要做出相应的调整，而新教材的修改或编写都需要一定时间，这就导致了现有教材内容跟不上房地产专业知识的更新速度。
3.实践教学缺乏条件
正如我们之前提到了，房地产投资是一门实践性很强的课程，实践方面教学对这门课至关重要。但是现实的情况是大多数学校对房地产投资课程教学中注重理论知识，而不注重实践教学环节。最主要的原因是很多老师在教学过程中缺少实践教学中所需要的大量专业资料，很多学校也没有相关的房地产模拟评估实验室。
二、房地产投资课程教学改革的内容
1.改革教学内容，突出教学重点
不同院校的学生、不同专业的学生有不同的特点，因此，在选择教材时要有一定的针对性，尽可能选用最新出版和适合三本院校学生的教材，给学生提供3～5本参考书。时机如果成熟可以针对本校学生编制适合他们的教学教材。
《房地产经济与房地产投资》课程的特点是理论多、应用性强。由于理论多，知识体系繁杂，学生在学习过程中往往感觉枯燥无味，对这门课不感兴趣。所以老师在理论教学过程中要突出教学重点，使学生对重点知识能更好的了解，做到有的放矢，达到教学目的。另外，在教学过程中老师要进行课堂角色转变，由传统的满堂灌到课堂上学生成为学习的主体，而老师由主角变成导演。老师根据课程目标设计相应的教学形式，根据课程教学任务布置相关的教学任务，让学生在角色扮演中完成相应的任务，达到教学效果。
2.加大案例教学
随着教学手段的不断发展，现在的大学生更喜欢多媒体教学手段，同时应用多媒体教学传达的信息量也更多，特别适用于案例教学这个环节。案例教学是结合实际例子，用刚学过的理论知识进行解释和分析，案例教学对《房地产投资》课程有很大的意义。通过案例教学使学生对理论知识有更深的理解，同时也能激发学生对改课程的学习兴趣，提高课堂的教学效果。
3.到房地产估价事务所进行实地考察
老师在教学过程中缺少实践教学中所需要的大量专业资料，很多学校也没有相关的房地产模拟评估实验室。这种情况因资料的可得性差，和学校对实验室投入少等原因在短期内得不到解决。那为了加强实践教学环节，老师可以组织学生到也为进行实地调查研究，也可以组织学生进行阶段实习或组织学生到相关单位听讲座，达到教学效果。
三、结语
房地产经纪和房地产投资是一门实用性很强的课程，老师在教学过程中，要针对存在问题，进行教学改革，有效推动该课程的建设。学生通过该课程的学习，引导学生对房地产相关工作岗位所需要的理论知识和动手技能，为学生今后从事房地产相关的工作奠定理论和实践基础。
参考文献：
[1]刑兰芹.房地产估价课程教学改革研究[J].陕西教育.高教.2011（6）.
[2]横艳阳.房地产开发概论课程教学改革探讨[J].高等建筑教育.2011（1）
房地产市场的基本概念范文6
关键词：房地产；投资；投入产出；关联产业
中图分类号：F299 文献标识码：A
文章编号：1005-913X（2014）01-0021-04
房地产是国民经济的重要组成部分，也是推动社会发展和促进地区经济增长的主导产业。1998年7月国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式开启了我国住宅货币化、私有化发展的道路，中国也真正进入了“商品房”时代。自此，以市场化为导向的我国房地产业迅速发展，房地产开发投资、房屋开工面积及房屋销售面积等指标大幅上涨。进入新世纪以来，我国房地产业更是蓬勃发展，年均增长率在20%左右，极大地改善了我国居民的住房条件，也促进了国内投资与消费的双重上升，带动了其他相关产业的发展。房地产业属于资金密集型、劳动密集型产业，而且产业链长，房地产业一个非常重要的特点就是具有很强的产业关联性。因此，房地产业的波动一般会对许多和其相关联的产业发展产生较大的影响，调控不当会产生经济泡沫，影响国民经济的健康发展。
一、基本概念
（一）产业关联理论
产业关联是指在经济生产活动中，各产业之间存在的广泛的、复杂的和密切的经济联系。产业关联理论又称投入产出理论或产业联系理论，侧重于研究国民经济发展中产业之间的中间投入和中间产出之间的关系，更能够清晰地反映各产业的中间投入和中间需求，可以帮助分析各相关产业的关联关系。该理论主要是由美国经济学家里昂惕夫在理论上借鉴了古典经济理论、马克思的再生产理论、瓦尔拉斯的全部均衡论和凯恩斯的国民收入理论的有益思想；并受魁奈经济表、原苏联国民经济平衡表中棋盘式表格的启示，在20世纪30年代提出的。
产业关联中最基本的联系是产品、劳务联系；其次是产业结构变动的最活跃、最积极的因素即生产技术联系，还有劳动就业联系、投资联系；产业间产品和劳务联系的价值量的货币表现是产业价格联系。
（二）产业关联类型
从产业发展的角度分析，产业关联主要是指产业之间存在的一种供需关系。关联度越高，相互依赖性就强，联系就越密切。依据产业间供给与需求的关系，产业关联度分为向前关联和向后关联。
向前联系是指某些产业因生产工序的前后，前一产业部门的产品为后一产业部门的生产要素，这样一直延续到最后一个产业的产品，即最终产品为止。
向后联系是指后续产业部门为先行产业部门提品，作为先行产业部门的生产消耗。
二、基于投入产出的房地产业关联度分析
投入产出分析就是运用投入产出表从数量上分析产业之间的相互关联程度，其分析结果可以作为一国（或地区）制定社会经济发展战略与产业指导政策的依据。现已成为研究产业结构问题的重要方法之一。
（一）产业关联的计算
投入产出表的第I象限反映了产业之间相互影响、相互依赖的活动过程，通过计算第I象限的各个系数可以揭示产业之间的关联度。
通过前面对房地产业与42行业的向后关联和向前关联度的计算结果可知：
（1）房地产业与42个行业的向后、向前关联有异有同。房地产业与42个行业具有明显的向后关联关系，而向后关联关系较为明显的行业有38个。房地产业向后关联值超过42行业关联度均值的有13个，主要是劳动密集型的服务业；向前关联值超过42行业关联度均值的有14个，主要是服务业和制造业；向后、向前关联值超过42行业关联度均值的行业中有9个相同的行业。向后关联的产业中有8个产业的关联值在0.01以上，向前关联的产业中有5个产业的关联值在0.01以上。
（2）从关联产业性质看，以劳动密集型产业为主。从房地产业的向前、向后关联的产业看几乎所有产业都不同程度的与房地产有一定的联系，而且关联度较高的主要是劳动密集型的服务业和生活消费型的制造业，这些行业也是吸收剩余劳动力就业、带动城镇化发展的关键行业。
三、房地产业的生产（投资）诱发系数
生产（投资）诱发系数是各产业部门的生产受各需求项目的影响程度的相对数，是最终使用对部门生产（投资）诱发数量的测度值，它表示增加1单位最终产品的使用量需要某一部门所增加的总产出量。简单地说，最终需求各项的生产诱发系数，表示某一单位最终需求所诱发的各部门的生产额，是用来说明各产业部门的生产受各需求项目影响程度的相对数。生产（投资）诱发系数反映了某一个需求项目（如消费、投资、出口需求）每增加一单位的社会需求，各产业部门将诱发多少单位的生产额。生产诱发系数越大，它的生产波及效果也越大。其理论根据是著名的列昂惕夫静态投入产出模型，生产诱发系数则是诱发生产额与相应的最终需求额的合计之比，计算公式如下：
X=（I-A）的逆矩阵乘以Y（最终使用结构向量）
A是直接消耗系数矩阵，I是单位矩阵，Y为最终需求，X为总产出。产出X和最终需求Y通过列昂惕夫逆矩阵联系在一起，通过最终需求Y的变化能够导致产出X的变化。
因为房地产业的投资发展涉及面广，房地产业投资开发能够带动很多相关产业的发展。房地产业的投资和消费对其他相关产业的影响有多大，可以通过生产诱发系数来反映。
根据诱发系数的计算公式和2007年投入产出表，我们计算出42部门行业的诱发系数结果如表-4所示。
从房地产业和42部门行业生产诱发系数来看，房地投资对42个行业均有一定的诱发带动作用。其中，对金属冶炼及压延加工业，通用、专用设备制造业，化学工业，交通运输设备制造业，金属矿采选业，建筑业等6个行业的诱发效应十分明显，诱发系数均大于1；对金属冶炼及压延加工业的诱发作用最显著，诱发系数接近2.2。电力、热力的生产和供应业的行业诱发系数超过42行业诱发系数平均值的2倍；通信设备、计算机及其他电子设备制造业等9个行业的诱发系数超过了42行业诱发系数平均值。诱发系数在0.1以上的共有32个行业。
从以上结果我们可以得出如下结论：
第一，房地产业投资对工业部门的投资和产出的带动作用较为明显。在生产诱发系数大于1的行业中主要是工业部门的产业，这说明房地产投资对工业部门的诱发带动作用较为明显，则工业部门的生产发展对房地产业发展的依赖程度也较大。
第二，产业关联与生产诱发之间不一定存在完全必然的联系。从前面的分析可知，与房地产业关联比较密切的以劳动密集型的服务业为主，而房地产业诱发带动作用较大的产业主要是工业部门。也就说与房地产业关联度较大的产业不一定是诱发带动较明显的产业，产业关联与生产诱发之间没有必然联系。
综合房地产业的关联作用和诱发带动作用可以看到，房地产业的发展与国民经济发展关系密切。从产业关联角度分析，房地产业的发展能够带动劳动密集型产业发展，促进社会就业；从生产诱发的角度分析，房地产业的发展能够带动工业部门的生产，消耗一部分工业产能。从业这一角度看，房地产业是能够同时影响我国第二产业和第三产业发展的关键行业。
四、启示与建议
房地产投资是推动房地产发展的基础性因素，与经济增长和产业发展密切相关，保持房地产投资的稳定增长，对保持国民经济平稳发展和其他产业协调发展有很大作用。从宏观经济发展的角度分析，如果房地产投资持续过热，推动房价持续上涨的同时，最终将会导致经济泡沫，引致经济和社会发展危机。因此，通过调节房地产投资领域与规模，使房地产投资保持在一个较为稳定的水平，是进一步转变经济增长方式，稳定经济发展的有效措施。
（一）严控房地产投资过热，促进房地产业平稳发展
自2008年金融危机以来，我国基础投资明显增加，房地产投资市场持续升温，房价持续上涨，引起了政府和社会各界的高度关注。政府出台的一系列调控措施到目前仍没有达到预期效果，反而使得房价一直上涨。究其原因有：
第一，城镇化的发展，需要房地产业提供住房。近年来我国城镇化水平稳步提高，城镇化率从1990年的22%上升至2012年的52.57%，大量人口涌入城镇，导致城市住房需求迅速增加，再加上我国传统观念的影响，新涌入城镇的人口多数都想拥有个人的住房，导致住房刚性需求居高不下，引致了房地产业的快速发展。金融危机以来，多方资金流入房地产业，再加上民间投机、投资的热捧，导致房地产市场发展过热。
第二，房地产关联产业多，涉及大量劳动力就业。从前面的分析可以看到，房地产业的发展，关联到许多劳动密集型产业，如果房地产业发展特别不景气，将波及关联产业的发展，势必严重影响我国的基层劳动力就业和农村剩余劳动力的转移，也会对我国的城镇化发展带来很大的负面影响。这或许也是决策者调控房地产最大的担忧或顾虑。
第三，房地产业对相关产业投资诱发带动作用大，调控不当将导致相关产业产能过剩问题集中爆发。从房地产业对42部门行业生产诱发带动作用来看，除了涉及劳动密集型的服务业以外，更多的是对第二产业的一些行业的诱发带动作用较为明显。在当前外部需求持续低迷、国内经济增速平缓的双重影响下我国钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃和船舶等五个行业产能严重过剩，而房地产行业对相关行业的诱发带动作用十分显著，如果对房地产业的调控过度，将直接诱发相关产业产能过剩问题更加突出，并集中爆发，对我国经济发展和产业转型升级将产生巨大的影响。
依据上述分析，在考虑城镇化住房需求、保证劳动力就业、化解产能过剩等因素的前提下，对于房地产的调控，应当是严控房地产投资过热，让房价回归合理，促进房地产业平稳发展，使得房地产业在我国全面建设小康社会的进程中，发挥更大的积极作用。
（二）通过改善房地产投资传导机制促进经济增长方式转变
改革开放以来，我国GDP保持高位增速，依赖于投资和出口，消费对经济增长的拉动作用较弱。尤其是从1998年住房制度改革之后，居民房地产消费大幅增长，再加上2008年国际金融危机以来，政府经济刺激计划资金最终以不同的途径和方式流入房地产市场，致使近年来我国房地产投资上涨幅度十分迅猛，在拉动基础劳动力就业的同时，也助推了房价的快速上涨，带来诸多社会问题。在国家经济转型，全球能源危机日益凸显的新阶段，我国经济增长的驱动力来源开始发生根本性变化，即从以政府投资和扩大出口拉动为动力促进经济增长，逐步转变为依靠国内居民消费增长和社会投资推动经济平稳发展。这种经济发展方式的转变，意味着我国房地产业的发展也将面临新的形势。
当前，我国房地产投资的流向主要是商品房领域，2007年以来我国城镇居民商品房价格的迅速上涨加重了居民的购房负担。大量的资金都流向购买住房，再加上购房后的还贷压力，使得居民消费能力整体上大幅下降，这种发展态势非常不利于我国依靠内需推动经济增长方式的转变。因此，如何通过改善房地产投资传导机制促进经济转型是新形势下保证房地产市场健康发展和促进我国经济增长方式转变的关键问题。
在西方国家，住房除了具有商品功能外，还有社会保障的职能，也就是在一个成熟的社会中，住房的商品性比例和社会保障性比例应当有一个协调关系。过多强调住房的商品化职能，就会导致房价过高，居民购房负担过重，将导致其他消费锐减。而过多强调住房的社会保障职能，又会弱化住房的商品属性，不利于居民在条件允许的情况下改善住房状况。因此，合理的住房结构比例是经济社会顺利发展的前提。
因此，在我国转变经济增长方式的发展背景下，我国房地产业的发展不能一味靠投资于商品房来带动经济增长，政府应出台有关调控政策，引导资金投向社会保障性住房（经济适用房、两限房和廉租房），让房价逐步回落到广大居民能够承受的区间，以此来促进居民的一般性消费，从而达到扩大内需的目的。这样做的好处一是有助于解决目前的住房难问题，让更多居民拥有住房；二是有利于科学调控房地产市场，让房价回归合理；三是把房地产投资波动给宏观经济带来的不利影响降到最低，避免盲目投资造成经济泡沫。同时，房地产投资流向保障性住房，还有助于解决由于贫富差距过大造成的两极分化，也就是使得房地产投资的最终流向更多向普通民众倾斜，而并非向地产企业、投资炒房的社会群体倾斜，这对我国构建和谐社会有很重要的作用。
总的来说，当前我国房地产业发展过热，对我国宏观经济调控和其关联产业发展都带来了一些不利影响。但我国的城镇化发展，全面小康社会的建设仍然需要房地产业提供一定的支持；在化解产能过剩，促进劳动密集型产业发展方面也离不开房地产业的带动。为此，对于房地产业的发展，我们要理性对待，对于目前发展情形下的房地产市场，我们要适度调控，既不能放纵任其自由发展，也不能过分打压；既要保证房价稳步回归理性，避免产生经济泡沫，又要促进房地产业的健康发展，保证市场上充足的房源供给。
参考文献：
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