前言：中文期刊网精心挑选了房产抵押贷款范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房产抵押贷款范文1
经双方协议，订立下列各条款，应予遵守履行。
一、付款
（1）抵押人须依照该欠单及附表（三）规定之方式，照规定期数及付款日期，按期依时缴交应还款项予承押人或遵照承押人指定之其他方法付款。若抵押人遵照上述方式依期清缴债务，且履行合约全部条款者，可依照下列第（七）条之规定，向承押人赎回本合约抵押给承押人之房产。
（2）抵押人应按贷款金额缴付手续费_________‰，并必须绝对真实地提供本合约内涉及借款之一切资料，若在签约后，发现抵押人所提供之资料与事实不符，承押人有权立即收回该笔贷款及应付利息，并对依约所收之手续费，不予退还。
（3）依照附表（三）分期付款依期清缴，系本合约首要条件，抵押人如逾期未清付全部或部分应付款项，则须补交逾期利息，逾期利息率按月息计收，利率由承押人决定，最低按月息_________％计收，由到期之日计至该款收到之日止，无论在裁判确定债务之前或之后，此项利息均按日累积计算。抵押人若不依期缴交本金及利息或其中部分时，则全部所欠款项及利息不论届期与否必须立刻一次偿还给承押人。
（4）该笔贷款未清还前，抵押人必须按本合约规定利率付利息，惟承押人可随时依市场情况调整利率，利率经调整后，立即生效。该笔贷款之本金及利息，由贷出款项后_______个月开始，照规定期数，每期付款金额及付款日期按月摊还。利率如有改变时，将由承押人以书面通知抵押人该较高或较抵利率，承押人认为有必要时，有绝对权调整及更改每期应付金额或还款之期数。
（5）一切每月分期付款应缴金额按照规定摊还期数，倘有逾期欠交期款等情况，抵押人必须立即补付期款及逾期利息。逾期利息之利率由承押人单方面决定，最低按月息_______％计收。
（6）抵押人如不依约清付本合约内规定的一切款项，引致承押人催收或因为任何原因，使承押人决定通过任何途径或方式追索，一切因此而引起的费用（如有押品，包括处理押品的各种手续费、管理费、各种保险费等）概由抵押人负责偿还，并由各项费用确实支付之日起，按上述关于逾期利息率计至收到之日止，同样按日累积计算。
（7）抵押人必须在银行分行开立存款帐户，抵押人并特此授权承押人对与本抵押贷款有关之本息和一切费用可照付该帐户，若因此而引致该帐户发生透支或透支之增加，概由抵押人承担偿还之责。
（8）所有应付予承押人之款项，应交银行分行或经由该行之总行或分行转交，此等款项必须以港币缴交。
二、在合约期间，抵押人必须
（1）依期清还本合约内所有到期款项，无须承押人催收；如依期付款，抵押人有权继续享有该房产；
（2）按照指定之利率照付逾期未付款项之利息，直至款项结清为止。无论在裁决确定债务之前或之后此项利息均按日累积计算；
（3）准许承押人及其授权人在任何合理时间内进入该房产，以便查验；
（4）在更改地址时立即通知承押人；
（5）对该房产之损毁，不论原因如何，亦不论任何人之过失，均须负责赔偿承押人之损失；
（6）立即清付该房产之各项修理费用，并保障该房产免受扣押或涉及其他法律诉讼；
（7）在按揭期间，缴交地税，有关部门对该房产所征收之任何税项、管理费、水费、电费及其他一切杂费及遵守居民公约内之条文并须赔偿承押人因抵押人不履行上述事宜之损失；
（8）遵守一切中华人民共和国之法律及保持该房产整齐及完好状况（正常损耗除外）；
（9）先行咨询并取得承押人书面同意，方可将该房产出售、转让、抵押、按揭、舍弃或以其他交易方式处置该房产或本合约规定关于该房产之权益或该房产之承购权。
（10）在本合约签订后，立即向承押人指定之保险公司投保不少于重新购买该房产价值之全险，该保单不得附有任何特别限制条件，或任何不负责赔偿之数目（除非该等条件或数目为承押人所愿意接受，并已认可者）。保单须保障该房产不受意外损毁，火灾及天灾之损失，直至本合约停止生效为止。保单须过户承押人，订明承押人之利益获得补偿之前，不得对抵押人付出任何款项。抵押人如违反本条规定，承押人得依照上述方式另行代为投保，并得向抵押人收回全部费用及利息。抵押人同意任命承押人为其代表人，接收保险赔偿金及任命承押人为该项赔偿金之支配人，且此项任命系不能撤回者；
（11）将该房产之“房产权证书”之权益抵押给承押人；
（12）将上述房产权证书保险单据及有关文件，在本合约有效期内交由承押人保管，承押人得收取保管费；
（13）在承押人认为必要时，向承押人指定之保险公司投保买房产保险或抵押人之人寿保险，该等保单俱以承押人为受益人。
三、倘该房产在本合约有效期内受到损坏，而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分
四、上述保险赔偿金如不足清付贷款额（包括利息），或抵押人应付与承押人之其他款项时，不足之数应由抵押人负责清付，所有款项结清之后，本合约即告终止，在无损于保险公司权益之前提下，该房产即归抵押人所有，除如上述者，该房产之损毁均不能使本合约失效，亦不影响本合约规定抵押人之债务责任。
五、抵押人与承押人的权利
（1）抵押人如不支付本合约规定之任何款项，或不遵守本合约各项明文规定之条款者或不遵守居民公约，承押人可以立刻进入及享用该楼宇之全部或部分或收取租金和收益；或以承押人认为合适之租金及年期租出该房产之全部或部分及收取租金和收益。承押人可雇用接管人或人处理上述事宜而其工资或酬报则由抵押人负责。该等接管人或人将被当作为抵押人之人而抵押人须完全负责此接管人或人之作为及失职之行。每位按上述被委派之接管人，将有以下之权利：
1．要求住客缴交租金或住用费及发出有效之租单及收据并有权以诉讼、控告、扣押或其他方式追讨欠租或住用费；此等要求，收据或追讨事宜将以抵押人或承押人名义而发出，而付款予接管人，抵押将不需要问及接管人是否有权行事；
2．接管人可依据承押人之书面通知而将其所收到的款项投保于该房产之全部或部分及其内之附着物及室内装修。
（2）承押人依照第五（3）条款，有权将该房产之全部或部分按“经济特区商品房产管理规定”之程序拍卖，此等拍卖或出售并不需要抵押人或其他人士之同意，承押人有权签署有关该房产买卖之文件及契约及取消该等买卖，而一切因此而引起之损失，承押人不须负责。
（3）承押人可于下列情形下运用其出售该房产之权利：
1．承押人给予抵押人_________个月之通知，要求还款（不论届期与否）而抵押人未能遵守该项通知全数偿还给承押人；
2．抵押人逾期_________天仍未清缴全部或部分应付之款项；
3．抵押人不缴交地税或有关部门所征收之其他税收；
4．抵押人不遵守居民公约；
5．抵押人不遵守此合约之任何条款；
6．抵押人系个人而遭遇破产，或经法院下令监管财产；或抵押人为公司组织而被解散或清盘；
7．抵押人之任何财产遭受或可能遭受扣押或没收；
8．抵押人舍弃该房产。
（4）当承押人依照上述之权利而出售该房产予买主时，买主不须查询有关上述之事宜，亦不需理会抵押人是否欠承押人债项或该买卖是否不当。即使该买卖有任何不妥善或不规则之处，对买主而言，该买卖仍然当作有效及承押人有权将该房产售给买主。
（5）承押人有权发出收条或租单予买主或租客，而买主及租客不需理会承押人收到该笔款项或租金之运用。倘由于该款项或租金之不妥善运用招致损失，概与买主及租客无涉。
（6）承押人或按第五（1）条款委派之接管人或人须将由出租或拍卖或出售该房产所得之款项依下列次序处理：
1．第一用以偿付因出租或拍卖或出售该房产而支出之一切费用（包括缴付接管人或人之费用及酬报）。
2．第二用以扣缴所欠之一切税款及抵押人根据此合约一切应付之费用及杂费（包括保险费及修补该房产之费用）。
3．第三用以扣还抵押人所欠之贷款及应付之利息。
扣除上述款项后，如有余款，承押人须将余款交付抵押人或其他有权收取之人士，拍卖或出售该房产所得价款如不敷偿还抵押人所欠一切款项及利息，承押人有权另行追索。
（7）承押人运用上述权力及权利时而令抵押人受到不能控制之损失，承押人概不负责。
（8）承押人可以以书面发出还款要求或其他要求或有关抵押品所需之通知书。该书面通知可以邮递方式寄往抵押人最后所报之住宅或办公地址或掉留在该房产内，而该等要求或通知书将被当作于发信或掉留之后七天生效。
六、承押人要向抵押人讨还欠款时，只须提供承押人高级职员签发之欠款数目单（有明显错误者例外）即作为抵押人所欠之确数证据，抵押人不得异议。
七、抵押人向承押人付清本合约规定之贷款总额连利息及其他应付款项之后（包括转归该房产权予抵押人之费用），若同时已全部遵守及履行本合约各项条件者，承押人应将该房产所有权转归抵押人，倘抵押人自愿提早缴付本合约规定之部分或全部款项，抵押人应给予承押人相等于该部分或全部款项_________个月利息之补偿金。
八、抵押人自选购之房产如有缺点（无论显着或隐藏）引致损失或损伤，此与承押人无涉，如有第三者向抵押人提出损失或损伤之索偿，承押人不负任何责任；本合约所用（抵押人）一词，其涵义包括一家公司、或两位或两位以上共同借款之人士。此等人士应共同及个别负担合约之责任。
九、承押人在执行本合约各项条款时之宽容、延缓或容忍，或给予抵押人额外期限，均不能损害、影响或限制本合约所规定承押人之一切权利及权力；不能作为承押人对任何破坏合约行为之弃权，亦不能作为对以后任何破坏合约行为放弃采取行动之权利论。
十、抵押人使用该房产不论自住、托管或租与别人居住时，必须预先书面通知承押人，并得承押人同意，方可进行，如出租给任何人，抵押人必须要求承租人依照本合约第（十一）条之规定签具承诺书办理。
十一、抵押人如不履行本合约内任何条款，承押人得要求该房产住客，不论抵押人自住，托管居住或租住者限期_________天内迁出，抵押人特此授权承押人得同时呈报有关部门，由该有关部门考虑是否将抵押人（业主）因购置该房产而获准从外地迁移户籍之住客户口取消，因此而造成之一切后果，全部由抵押人承担，住客向承押人追讨赔偿时，抵押人亦须补偿承押人一切损失。抵押人将该房产出租时须事先征得承押人同意，同时必须与住客订约，阐明抵押背约时，接到承押人通告_________个月即须迁出。
十二、本合约按中华人民共和国法律订立，受中华人民共和国法律保障，一切关于此合约所涉及之事宜纠纷，由中华人民共和国法院裁决。如抵押人来自海外或港澳或台湾等地区，或为该等地区之居民，承押人有权在抵押人之来处或居住地执行本合约内由抵押人委托给承押人之权力及向抵押人进行追索，包括仲裁、诉讼和执行仲裁或诉讼之裁决。如承押人决定在上述该等地区执行上述权力，进行追索、仲裁、诉讼等行动，抵押人必须承认本合约同时受该等地区之法律保障，不得提出异议。如本合约内任何规定在该等地区之法律上无效或被视为非法，被认为无效或被视为非法之规定，并不影响其他规定之效力。
十三、本合约内所述之附表（一），附表（二）及附表（三）均为本合约之一部分。
附件
附表（一）
抵押人资料
抵押人（业主）姓名：（中文） （英文）
性 别： 年龄： 身份证号码：
住 址： 电话：
指定继承人姓名（中文）（英文）
继承人性别： 年龄： 身份证号码：
附 表（二）
房产摘要
房产地址：大厦名称：
楼宇座别： 楼数：年期：
面积：（建筑）（实用）
用途：购入价：
房产权证书号码：深圳市人民政府房产所有证深房字第号
附 表（三）
分期付款明细表
贷款金额：________摊还期数：期
贷款利率：________厘或承押人
按市场情况而调整之利率。以后每月同日缴交，如付款日不
是工作日，意即银行开门营业之日，则该分期付款额须于付款日前一天工作日
缴交。
首期还款日期： 年 月 日
在承押人未调整利率前，每期应缴付金额（包括本金）及利息）：____。
抵押人已详读及同意遵守本合约全部条款并承认收妥该笔贷款，以下签章作实：_________（盖章）
承押人同意履行本合约条款，以下签章作实：_________（盖章）
房产抵押贷款范文2
有关房产抵押贷款的合同
抵押权人：________________________________________________
地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
法定代表人：____________ 职务：____________
抵押人：________________________________________________
地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
法定代表人：____________ 职务：____________
抵押物业地址：____________邮码：____________ 电话：___________
抵押权益之房产买卖合同：购房____ 字第________号
第一条 总则
抵押权人与抵押人于____ 年____ 月____ 日会同担保人签定本房产抵押贷款合约(下称“合约”)。抵押人(即借款人)同意以其与担保人于__ 年__ 月__日签订的房产买卖合同(即抵押权益之房产买卖合同)的全部权益抵押于抵押权人，并同意该房产买卖合同项下的房产物业(即抵押物业)，在售房单位发出入住通知书(收楼纸)后，立即办理房产抵押手续，以该物业抵押于抵押权人，赋予抵押权人以第一优先抵押权，并愿意履行本合约全部条款。抵押权人(即贷款人)同意接受抵押人以上述房产买卖合同的全部权益及房产买卖合同项下房产物业，作为本合约项下贷款的抵押物，并接受担保人承担本合约项下贷款的担保责任，抵押权人向抵押人提供一定期抵押贷款，作为抵押人购置抵押物业的部分楼款。经三方协商，特定立本合约，应予遵照履行。
第二条 释义
在此贷款合约内，除合约内另行定义外，下列名词的定义如下：
“营业日”：指抵押权人公开营业的日子。
“欠款”：抵押人欠抵押权人的一切款项，包括本金，利息及其他有关费用。
“房产买卖合同之全部权益”：指抵押人(即购房业主)与担保人签订的“房产买卖合同”内所应拥有的全部权益。
“房产物业建筑期”：售房单位发出入住通知书日期之前，视为房产物业建筑期。
第三条 贷款金额
一、贷款金额：人民币____ 元;
所有已归还(包括提前归还)的款项，不得再行提取。
二、抵押人在此不可撤销地授权抵押权人将上述贷款金额全数以抵押人购楼款名义，存入售房单位帐户。
第四条 贷款期限
贷款期限为____ 年，由抵押权人贷出款项日起计。期满时抵押人应将贷款本息全部清还，但在期限内，如抵押人发生违约行为，抵押权人可据实际情况，随时通知抵押人归还或停止支付或减少贷款金额，抵押人当即履行。
第五条 利息
一、贷款利率按____ 银行贷款最优惠利率加____ 厘(年息)计算。
二、上述之优惠利率将随市场情况浮动，利率一经公布调整后，立即生效，抵押权人仍保留随时调整贷款利率的权利。
三、本合约项下之贷款利率，按贷款日利率或根据抵押权人书面通知按市场情况而调整的利率。
四、合约有效期内，按日贷款余额累计利息，每年以365天计日。
五、贷款利率如有调整时，由抵押权人以书面通知抵押人调整后的利率。
第六条 还款
一、本合约项下贷款本金及其相应利息，抵押人应分____期，自款项贷出日计，按月清还借款本息，每期应缴付金额(包括因利率调整带来的应缴金额改变)，由抵押权人以书面通知抵押人，如还款日不是营业日，则该分期付款额须于还款日起延次一个营业日缴交。
二、抵押权人有权调整及更改每期应付金额或还款期数。
三、抵押人必须在____银行开立存款帐户，对与本抵押贷款有关的本息和一切费用，要照付该帐户，若因此而引致该帐户发生透支或透支增加，概由抵押人承担偿还责任。
四、所有应付予抵押权人的款项，应送____银行。
五、抵押人不能从中抵扣、反索任何款项。如果在中国现时或将来有关法律规范下，不得不抵扣或反索任何款项(包括税款)，则抵押人得即向抵押权人补偿额外款项，致使抵押权人所得，相当于在无需反索的情况所应得不折不扣的款项。
第七条 逾期利息及罚息
一、每月分期付款应缴的金额，应按照规定期数及日期摊还;尚有逾期欠交期款等情况，抵押人必须立即补付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押权人决定，按月息2%至5%幅度计收。
二、抵押人如逾期还款，除缴付逾期利息外，抵押权人有权在原利率基础上，向抵押人加收20%至50%的罚息。
三、抵押人须按照上述指定利率，照付逾期未付款项的利息，直至款项结清为止，无论在裁判确定债务之前或之后，此项利息均按日累积计算。
第八条 提前还款
一、在征得抵押权人同意的条件下，抵押人可按下列规定，办理提前还款手续：
1.抵押人可在每月的分期还款日，提前部分或全部偿还实贷款额，每次提前偿还金额不少于____ 万元整的倍数;所提前偿还的款额，将按例序渐次减低原贷款额。
2.抵押人必须在预定提前还款日一个月前给抵押权人一个书面通知，该通知一经发出，即不可撤销。
3.抵押人自愿提早缴付本合约规定的部分或全部款项，抵押人应予抵押权人相等于该部分或全部款项一个月利息的补偿金。
二、抵押人和担保人同意，在发生下列所述任何情况时，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额，或立即追计担保人：
1.抵押人及/或担保人违反本合约任何条款。
2.抵押人及/或担保人本身对外的借款、担保、赔偿、承诺或其他借债责任，因：
A.违约被勒令提前偿还;
B.到期而不能如期偿还。
3.抵押人及/或担保人本身发生病变(包括精神不健全)、死亡、合并、收购、重组、或因法院或政府机关或任何决意通过要解散、清盘、破产、关闭或指定接管人或信托人等去处理所有或大部分其所属之财产。
4.抵押人及/或担保人被扣押令或禁止令等威胁，要对具不动产、物业或财产等有不利影响，而该等威胁又不能在发生后30天内完满解除。
5.抵押人及/或担保人不能偿还一般债权人的欠债，在清盘、倒闭时不能清偿债项或将要停止营业。
6.如抵押人及/或担保人因在中国法律规范下，变得不合法或不可能继续履行本合约所应负责任。
7.如抵押人及/或担保人因业务上经营前景或其所拥有财产出现不利变化，而严重影响其履行本合约所负责任的能力。
8.抵押人及/或担保人财产全部或任何重要关键部分被没收征用，被强制性收购(不论是否有价收购)，或遭到损毁破环。
9.抵押人没有事先得到抵押权人书面同意而擅自更改其股权结构。
10.抵押人舍弃该抵押房产。
如发觉上述任何事项或可能导致上述事项的事故已经发生，抵押人及/或担保人应立即书面通知抵押权人，除非上述事项在抵押权人得知时已获得完满解决，否则抵押权人可在该等事项发生后任何时间，以任何形式处分抵押物或根据本合同内第十三条担保人及担保人责任条款第一条第二点的担保期限内追付担保人。抵押权人于运用上述权力及权利时，而令担保人及/或抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。
第九条 手续费及其他费用
一、抵押人应按贷款金额缴付手续费5‰，在贷款日一次付清，并必须绝对真实地提供本合约涉及的一切资料;若在签约后，发现抵押人所提供的资料与事实不符，抵押权人有权立即收回该笔贷款及利息，并对依约所收手续费，不予退还。
二、抵押贷款文件费，抵押人在贷款日一次过付____ 币____ 元整。
三、公证费用及抵押登记费用：有关本合约所涉及的公证及抵押登记等费用，全部由抵押人负责支付。
四、抵押人如不依约清付本合约内规定的一切款项，引致抵押权人催收，或因为任何原因，使抵押权人决定通过任何途径或方式追索，一切因此引起的费用(如处理押品的各种手续费、管理费、各种保险费等)概由抵押人负责偿还，并由各项费用确实支付之日起到收到之日止，同样按日累积计算逾期利息。
第十条 贷款先决条件
一、抵押人填具房产抵押贷款申请表;该申请表须经担保人确认。
二、抵押人提供购置抵押物的购房合约。
三、以抵押人名义，向抵押权人指定或认可的保险公司投保不少于重新购置抵押物金额的全险;保险单须过户____ 银行，并交由该行保管。
四、本合约由抵押人、抵押权人、担保人各方代表签署并加盖公章。
五、本合约须由____ 公证机关公证。
第十一条 房产抵押
一、本合约项下的房产抵押是指：
1.房产物业建筑期内抵押人的权益抵押：
(1)是指抵押人(即购房业主)与____ (即售房单位)签订并经____ 市公证处公证的“房产买卖合同”中，由抵押人将依据该购房合约其所应拥有的权益，以优先第一地位抵押于抵押权人;如因抵押人或担保人未能履行还款责任或担保义务，抵押权人即可取得抵押人在该“房产买卖合同”内的全部权益，以清偿所有欠款;
(2)该抵押权益之房产买卖合同须交由抵押权人保管。
2.抵押房产物业：
(1)是指抵押人(即购房业主)与____ (即售房单位)签订的“房产买卖合同”中，抵押人购买的已建成(即可交付使用)的抵押房产物业(资料详见附表);
(2)抵押人须将上述第2项(1)点之抵押房产列在本合约的附表二内，以优先第一地位抵押予抵押权人作为所欠债务的押品;
(3)抵押人(即购房业主)现授权抵押权人在接获担保人(售房单位)发出的入住通知书后，即代其向____ 市房产管理机关申领房产权证书，并办理抵押登记手续。
二、抵押房产物业的保险：
1.抵押人须在规定时间内，到抵押权人指定的保险公司并按抵押权人指定的险种投保，保险标的为上述抵押房产，投保金额不少于重新购置抵押房产金额的全险，在贷款本息还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，如抵押人中断保险，抵押权人有权代为投保，一切费用由抵押人负责支付;由此而引起的一切损失，抵押人须无条件全部偿还抵押权人，抵押权人有权向抵押人索偿。
2.抵押人须在规定时间内，将保险单过户于抵押权人。保险单不得附有任何有损于抵押权人权益和权力的限制条件，或任何不负责赔偿的金额。
3.保险单正本由抵押权人执管，并由抵押人向抵押权人支付保管费。
4.抵押人不可撤销地授权抵押权人为其代表人，按受保险赔偿金，并不可撤销地授权抵押权人为该赔偿金的支配人;此项授权非经抵押权人书面同意不可撤销。
5.若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及/或担保人追偿，直至抵押人清还所欠款项。
6.倘该房产在本合约有效期内受到损坏，而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。
三、抵押房产物业登记
1.物业建筑期的购房权益抵押：向房产管理机关办理抵押备案。抵押人“房产买卖合同”及由售房单位出具的“已缴清楼价款证明书”等交由抵押权人收执和保管。
2物业建成入住即办理房产物业抵押登记，抵押物业的《房产权证书》交由抵押权人收执和保管，登记费用由抵押人支付。
四、抵押解除
1.一旦抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合约全部条款及其他所有义务后，抵押权人须在抵押人要求及承担有关费用的情况下，解除在抵押合约中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业的《房产权证书》及《房产买卖合同》。
2.抵押人在履行上述第1点条款下，由抵押权人具函____ 市房产管理机关，并将房产权证书交于抵押人向____ 市房产管理机关办理抵押物的抵押登记注销手续。
五、抵押物的处分
1.抵押人如不支付本合约规定的任何款项或不遵守本合约各项明文规定的条款或发生任何违约事项时，抵押权人可以立刻进入及享用该楼宇的全部或收取租金和收益;或以抵押权人认为合适的售价或租金及年期，售出或租出该房产的全部或部分及收取租金和收益。抵押权人可雇用接管人或人处理上述事宜，而其工资或报酬则由抵押人负责。该接管人或人将被当作抵押人的人，而抵押人须完全负责此接管人或人的作为及失职之责。
2.获委任的接管人得享有以下权利：
(1)要求住客缴交租金或住用费及发出有效的租单及收据，并有权以诉讼、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用费;此等要求，收据或追付事宜，将以抵押人或抵押权人名义而发出，而付款人将不需要问及接管人是否有权力行事;
(2)接管人可依据抵押权人的书面通知而将其所收到的款项，投保于该房产的全部或部分及其内部附着物及室内装修。
3.抵押权人依照第十一条第五项条款不需要征询抵押人或其他人士同意，有权将该房产全部或部分，按法律有关规定处分，抵押权人有权签署有关该房产买卖的文件及契约，及取销该项买卖，而一切因此而引起的损失，抵押人不须负责。
4.抵押权人可于下列情形运用其处分该房产的权力：
(1)抵押权人给予抵押人通知，要求还款(不论届期与否)而抵押人一个月内未能遵守该项通知全数偿还给抵押权人;
(2)抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项;
(3)抵押人违反此合约之任何条款;
(4)抵押人系个人而遭遇破产，或经法院下令监管财产;或抵押人为公司组织而被解散或清盘;
(5)抵押人的任何财产遭受或可能遭受扣押或没收;
(6)抵押人舍弃该房产。
5.当抵押权人依照上述权力而出售该房产予买主时，买主不须查询有关上述之事宜，亦不需理会抵押人是否欠抵押权人债项或该买卖是否不当。即使该买卖有任何不妥或不规则之处，对买主而言，该买卖仍然当做有效及抵押人有权将该房产售给买主。
6.抵押权人有权发出收条或租单予买主或租客，而买主及住客不须理会抵押权人收到该笔款项或租金的运用，倘由于该款项或租金的不妥善运用招致损失，概与买主及租客无关。
7.抵押权人或按第五(2)条款委派接管人或人，须将由出租或出售该房产所得的款项，按下列次序处理。
(1)用以偿付因出租或出售该房产而支出的一切费用(包括缴付接管人或人的费用及报酬);
(2)用以扣缴所欠的一切税款及抵押人根据此合约一切应付的费用及杂费(包括保险费及修补该房产的费用);
(3)用以扣还抵押人所欠贷款及应付利息，扣除上述款项后，如有余款，抵押权人须将余款交付抵押人或其他有权收取的人，出售该房产所得价款，如不够偿还抵押人所欠一切款项及利息，抵押权人有权另行追索抵押人及/或担保人。
8.抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。
9.抵押权人可以书面发出还款要求或其他要求，或有关抵押房产所需的通知书，该书面通知可以邮递方式寄往抵押人最后所报的住宅或办公地址或投留在该房产内，而该要求或通知书将被认为于发信或投留之后7天生效。
第十二条 抵押人声明及保证
抵押人声明及保证如下：
一、抵押人保证按本合约规定，按时按金额依期还本付息。
二、抵押人同意在抵押权人处开立存款帐户，并不可撤销地授权抵押权人对与本抵押贷款有关的本息和一切费用可照付帐户。
三、向抵押权人提供一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处;上述抵押房产，在本合约签订前，未抵押予任何银行、公司和个人。
四、抵押房产的损毁，不论任何原因，亦不论任何人的过失，均须负责赔偿抵押权人的损失。
五、未经抵押权人同意，抵押人不得将上述抵押房产全部或部分出售、出租、转让、按揭、再抵押、抵偿债务，舍弃或以任何方式处理;如上述抵押房产的全部或部分发生毁损，不论何原因所致、亦不论何人的过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。
六、抵押人使用该房产除自住外，托管或租与别人居住时，必须预先通知抵押权人，并征得抵押权人书面同意，方可进行;如将该房产出租，抵押人必须与承租人订立租约，租约内必须订明：抵押人背约时，由抵押权人发函日起计壹个月内，租客即须迁出。
七、准许抵押权人及其授权人，在任何合理时间内进入该房产，以便查验。
八、在更改地址时立即通知抵押权人。
九、立即清付该房产的各项修理费用，并保障该房产免受扣押或涉及其他法律诉讼;
十、抵押期间，缴交地税，有关部门对该房产所征收的任何税项、管理费、水费、电费及其他一切杂费;以及遵守居民公约内的条文，并须赔偿抵押权人因抵押人不履行上述事宜的损失。
十一、在抵押权人认为必要时，向抵押权人指定的保险公司投保买房产保险或抵押人的人寿保险，该投保单均以抵押权人为受益人。
十二、当有任何诉讼、仲裁或法院传讯，正在对抵押人有不利影响时，保证及时以书面通知抵押权人。
十三、如担保人代抵押人偿还全部欠款，抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人，并保证对该转让无异议。
十四、若担保人按本合约有关规定，代抵押人清还所有欠款，抵押权人应将抵押人名下的抵押物业的权益转让予担保人。
十五、担保人在取得该抵押物业权益后，抵押人同意担保人可以以任何方式处分该抵押物业(包括以抵押人名义出售该物业)，以赔偿担保人因代抵押人清偿欠款而引起的损失及一切有关(包括处理抵押物业)费用;若有不足，担保人可向抵押人索偿，抵押人承诺所有不足数额负责赔偿于担保人。
十六、抵押人确认担保人取得抵押物业权益及处分抵押物业的合法地位，由于处理抵押物业而导致抵押人的一切损失，抵押人放弃对担保人追索的权利。
十七、按照抵押权人的合理请求，采取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人合法权益。
第十三条 担保人及担保人责任
一、担保人____ ，地址____ ，(营业执照)____ 是本合约项下抵押权益的房产买卖合同的卖方(即售房单位)，也是本合约项下贷款抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：
1.担保额度：以本合约项下贷款本息及与本合约引起有关诉讼费用的为限。
2.担保期限：以本合约生效日起至抵押人还清或担保人代还清本合约项下贷款本息及一切费用之日止。
二、担保人责任：
1.担保人自愿承担本合约项下贷款的担保责任。
2.如抵押人未能按抵押权人的规定或通知履行还款责任，或抵押人发生任何违约事项，抵押权人即以双挂号投邮方式，书面通知担保人履行担保责任，并于发函日起计30天内履行担保义务，代抵押人清偿所欠抵押权人的一切欠款。
3.担保人保证按抵押权益房产买卖合同所列售房单位责任，准时、按质完成抵押物业的建造工程，抵押权人对此不不负任何(包括可能对抵押人或其他任何人)责任。
4.担保人同意抵押人将其房产买卖合同的权益抵押予抵押权人，承认抵押权人在抵押人清偿本合约项下贷款全部借款本息之前，拥有该房产买卖合同中抵押人全部权益，并保证该权益不受任何人(包括担保人)侵犯。
5.担保人保证与抵押权人紧密合作，使本合约各项条款得以顺利履行;特别是在发出入住通知书(收楼纸)后，将尽力协助办理物业抵押有关手续，以保障抵押权人的利益。
6.担保人因履行担保义务后，而取得本合约项下的抵押权益房产买卖合同或抵押物业，担保人有权以任何公平或合理的方式予以处分，以抵偿代抵押人清偿欠款本息所引起的损失，如因处理该抵押物引致任何纷争或损失，概与抵押权人无关。
7.担保人在此的担保责任是独立附加不受抵押权人从抵押人处获得楼房或其他抵押，担保权益所代替，只要抵押人违约，抵押权人无需先向抵押人追计或处置抵押物业，即可强制执行担保人在本合约项下的担保责任直至依法律程序向法院申请强制执行。
第十四条 抵押权人责任
抵押权人基于抵押人确切履行本合约全部条款及担保人愿意承担本合约项下贷款担保责任的条件下：
一、按合约有关规定，准时提供一定期质押贷款予抵押人，该贷款将以抵押人购楼款名义转入售房单位帐户。
二、抵押人向抵押权人还清本合约规定的贷款总额连利息及其他应付款项之后(包括转归该房产权予抵押人的费用)若同时已全部遵守及履行本合约各项条款者，抵押权人将该抵押权益的房主买卖合同或房产权证书转归抵押人，同时解除担保人担保责任。
三、若抵押人未能履行还款义务，而由担保人代清还所积欠一切欠款后，抵押权人即将抵押人抵押予抵押权人的抵押物业权益转让给担保人，担保人对该抵押物业的处理，与抵押权人无涉。
四、本合约由各方签署，经____ 市公证处公证，由抵押人签署提款通知书交于抵押权人收执并经抵押权人已收齐全部贷款文件后二天内，抵押权人须将贷款金额全数以抵押人购楼款名义存入售房单位指定帐户，否则抵押权人须偿付利息予担保人，利息计算按第五条第一项办理，由于抵押人或担保人出现各种导致抵押权人未能贷出款项的情况发生，抵押权人概不负责，且有关各项费用恕不退还。
第十五条 其 他
一、对本合约内任何条款，各方均不得以口头形式或其他形式修改、放弃、撤销或终止。
二、在本合约履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容，宽限或延缓履行本合约享有的权益和权力，均不能损害，影响或限制抵押权人依本合约和有关法律规定的债权人应享有一切权益和权力。
三、抵押人如不履行本合约所载任何条款时，抵押权人可不预告通知，将抵押人存在抵押权人处的其他财物自由变卖，以抵偿债务;如抵押人尚有其他款项存在抵押权人处，抵押权人亦可拨充欠数。
四、本合约规定的权利可以同时行使，也可以分别行使，亦可以累积;上述权利、利益和赔偿办法并不排除法律规定的其他赔偿办法。
五、抵押人、担保人与抵押权人，与本合约有关的通知、要求等，应以书面形式进行，电传、电报一经发出，信件在投邮7天后，及任何以人手送递的函件一经送出，即被视为已送达对方。
六、抵押权人无需征求抵押人和担保人同意，可将抵押权人在本合约项下的权益转让他人;但抵押人和担保人未征得抵押权人的书面同意，不得将其在本合约项下的任何还款及其他责任或义务转让于第三者;抵押人或担保人的继承人或接办人，仍须向抵押权人或抵押权人的承让人继续负起本合约项下的还款及其他责任。
七、本合约所提及的抵押权人，亦包括抵押权人的继承人、承让人;抵押人亦包括经抵押权人同意的抵押人继承人、接办人。
八、本合约不论因何种原因而在法律上成为无效合约，或部分条款无效，抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况，抵押权人有权终止本合约，并立即向担保人和抵押人追偿欠款本息及其他有关款项。
九、抵押权人向抵押人和担保人付还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单(有明显错误者例外)，即作为抵押人和担保人所欠的确数证据，抵押人和担保人不得异议。
第十六条 适用法律及纠纷的解决
一、本合约按中华人民共和国法律订立，受中华人民共和国法律保护。
二、在争议发生时，按下述第( )项解决：(1)向____ 仲裁委申请仲裁;(2)向____ 人民法院起诉。
三、如抵押人来自海外或台湾等地区，或为该地区居民，抵押权人有权在抵押人的来处或居住地执行本合约内由抵押人给抵押权人权力，及向抵押人进行追索，包括仲裁、诉讼和执行仲裁或诉讼之裁决，如抵押权人决定在上述地区执行上述权力，进行追索、仲裁、诉讼等行动，抵押人和担保人必须承认本合约同时受该地区的法律保障，不得提出异议，如本合约内任何规定，在该地区法律上，被认为无效或被视为非法，并不影响其他规定的效力。
第十七条 附 则
一、本合约须由三方代表签字，并经____ 市公证机关公证。
二、本合约经____ 市公证机关公证后，以抵押权人贷出款项的日期，作为合约生效日。
三、本合约内所述附表(一)、附表(二)及抵押人(即购房业主)与担保人(即售房单位)所签订的房产买卖合同(附件三)，为本合约不可分割的部分。
四、本合约用中文书写，壹式肆分，均具有同等效力;抵押人、抵押权人、担保人各执壹份、公证处存档壹份。
第十八条 签 章
本合约各方已详读及同意遵守本合约全部条款。
签 章：____________________
抵 押 人：____________________
签 署：____________________
抵 押 权 人：____________________
代表人签署：____________________
担 保 人：____________________
代表人签署：____________________
____ 年____ 月____ 日
登记机关：
抵押登记编号(____)楼花字第____号
抵押登记日期，____ 年____ 月____ 日
房产抵押贷款合同协议书
甲方：_____________
乙方：____________
经甲、乙双方充分协商，甲方同意对乙方开发的位于_______________的_______________项目的购房人提供商业用房抵押贷款(以下简称“商业用房贷款”)。为明确双方权利义务，特订立本协议。
第一条 甲方向乙方所开发的上述项目商业用房的购房人提供商业用房贷款。
第二条 甲方对该项目提供的商业用房贷款最高限额为人民币________万元(大写)________万元。抵押贷款额度有效使用期自_____年_____月_____日止。期满未使用的额度经甲方同意后可以延期。
第三条 甲方为该项目购房者提供不超过房价或评估价(两者取低者)_______%的贷款(其中营业用房贷款不超过房价的_______%)。贷款期限最长不超过_______年。
第四条 每笔贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任等，以借款人与甲方签订的《商业用房抵押借款合同》的约定为准，低于不符合甲方规定条件的借款人，甲方有权拒绝贷款。
第五条 甲方应按照《商业用房抵押借款合同》的约定及时足额地发放贷款。
第六条 乙方承诺
1、 所开发的项目为合法项目，开发和销售的各项手续完备，售房专户的资金专项 用于本项目的建设，不挪作他用，按时、保质地完成项目的建造，使借款人能够按时入住
2、 与该项目有关的建造和销售活动存款、结算业务集中在甲方办理
3、 该项目物业管理单位在甲方开立存款账户，统一办理与该项目物业管理有关的代收、代付业务、
4、 协助甲方办理抵押贷款项下商业用房的抵押登记或预登记手续，并将房屋他项权证等记文件直接交甲方执管。
5、 在借款人办妥抵押登记手续之前，对甲方提供的商业用房贷款承担回购保证责任，并在甲方开立“回购保证金专户”，按照甲方商业用房贷款余额的______%存入回购保证金。当借款人不能按期还本付息时，负责代为偿还，授权甲方直接从保证金账户中扣收。有关回购保证责任是具体内容以《商业用房抵押借款合同》的记载为准。
第七条 乙方应在本协议签订后、甲方发放贷款前，办理抵押贷款项目工程质量保险。保险的第一受益人为甲方。保证金额不低于本协议确定的抵押贷款最高限额。保险期限至项目竣工验收合格可交付使用止，保费由乙方承担，保险单正本交甲方保管。保险期间，被保险的抵押贷款项目工程如发生保险责任内的问题，须以保险理赔款代借款人偿还相应的贷款本息，理赔款不足以偿还的，甲方有权向乙方追偿;如发生保险责任外并因乙方原因造成的问题，使住房部分或全部验收不合格，不能交付使用的，有乙方负全部责任，代借款人清偿所欠甲方的贷款本息。经甲方同意不办理工程质量保险的，应在本协议“其他事项”中另作约定。
第八条 乙方如发生承包、租赁、股份制改造、联营、转让、合资、分立以及企业领导变更等重大事项，应当及时通知甲方，并落实相应措施，确保其回购责任的承担
第九条 在售房及房屋使用过程中，乙方与购房人发生的有关房屋质量、价格、交付时间等方面的问题，甲方不承担任何责任。
第十条 乙方在印制售楼说明书、广告宣传中，有涉及甲方的名称或其他文字，事先应当征得甲方同意。
第十一条 乙方不履行本协议约定时，另一方有权解除本协议并要求对方赔偿损失。
第十二条 未尽事宜，由双方协商解决，协商不成时，通过甲方所在地人民法院诉讼解决
第十三条 其他事项
第十四条 本协议一式________份，双方各持_________份，效力相同。 第十五条 提示
甲方已提请乙方对本协议各印就条款作全面准确理解，并应乙方要求作了相应的条款说明。签约各方对本协议含义认识一致
甲方(公章)：_______________ 乙方(公章)：_________________
负责人：____________________ 法定代表人：____________________
或授权人：______________ 或授权人:__________________
签约日期：__________________________________
签约地点：__________________________
房产抵押合同范本协议书
抵押权人：______________________(贷款人)
抵押人：________________________(借款人)
担保人：________________________(担保人)
第一条 总则
抵押权人与抵押人于________年________月________日会同担保人签订本房产按揭贷款合同(下称“合同”)，抵押人同意以其与担保人签订之房产买卖合同项下之全部权益抵押予抵押权人，赋予抵押权人以第一优先抵押权，并愿意履行合同全部条款;抵押权人向抵押人提供一定期限抵押贷款，作为抵押人购臵抵押物业之部分楼款。担保人同意承担该笔贷款之担保责任。经三方协商，特订立本合同，应予遵照执行。
第二条 贷款内容
一、贷款金额________币________________元整。抵押人必须将此笔贷款全部以抵押人购楼款名义，存入售房单位账户。
二、贷款期限从________年________月________日至________年________月________日共________月。
三、贷款利率：月息________‰。如遇国家利率调整，贷款利率相应调整。
第三条 还本付息
一、本合同项下之贷款本金及其相应利息以分期付款等额偿还的方式还本付息。期数_____每期应缴付本_________息__________(不包括利率调整带来之应缴金额变动)，首期还款日_______________。
二、抵押人必须在抵押权人处开立存款账户。抵押人对与本抵押贷款有关之本息和一切费用，可照付该账户，若因此而引致该账户发生透支，概由抵押人承担偿还之责。
三、如果抵押人未能按规定及时缴付本息时，抵押人必须立即补付期款及逾期利息。抵押权人有权在原利率基础上，向抵押人加收20%以上的罚息。抵押人所欠利息，按日累积计收。
第四条 提前还款
一、抵押人自愿提早缴付本合同规定之部分或全部款项时，需提前1个月以书面形式通知抵押权人并经认可，且应给予抵押权人相等于该部分或全部款项1个月利息之补偿金。
二、在下列所述之任何情况下，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额，及(或)立即追讨担保人
1.抵押人及(或)担保人违反本合同之任何条款。
2.抵押人及(或)担保人有不正当或违法经营。
3.抵押人及(或)担保人发生任何之重大变化而影响其履行本合同条款能力。
4.抵押人舍弃抵押房产。
第五条 手续费及其他费用
一、抵押贷款手续费：抵押人应按贷款金额的3‰缴付手续费，在贷款日一次性付清。抵押权人在任何情况下都不予退还该笔手续费。
二、抵押贷款文件及保管费：抵押人在贷款日一次性付￥100元整。
三、公证费用及抵押登记费用：有关本合同所涉及之公证及抵押等费用，全部由抵押人支付。
四、由于抵押人及/或担保人的原因引致抵押权人采取正当行为而引起的费用，概由抵押人及(或)担保人负责偿还，且该项费用自发生之日起至收到之日止，同样按日累积计收利息。
第六条 房产抵押
一、本合同项下的房产抵押是指抵押人与担保人签订之“房产买卖合同”内抵押人全部权益抵押，包括：
1.房产物业建筑期内(售房单位发出入住通知书日期之前)抵押人之权益抵押。
2.售房单位发出入住通知书后抵押人之房产物业抵押(见附表)。
二、抵押房产物业登记：
1.物业建筑期之购房权益抵押应向________市房地产权登记处办理抵押备案。抵押人之“房产买卖合同”及由售房单位出具之“已缴清楼价款证明书”等交由抵押权人收执和保管。
2.物业建成入住即办理房产物业抵押登记，抵押物业之《房产权证书》由担保方负责办妥并交由抵押权人收执和保管。
三、抵押房产物业的保险
1.抵押人须在规定时间内，到抵押权人指定的保险公司并按抵押权人指定的险种投保。保险标的为本合同项下之抵押房产。投保金额不少于重新购臵抵押房产金额之全险。在贷款本息还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，否则由此引起的一切费用及损失，概由抵押人承担。
2.保险单上必须注明抵押权人为保险第一受益人，且不得附有任何有损于抵押权人权益和权力的限制条件，或任何不负责赔偿之金额(除非经抵押权人书面同意)，保单正本由抵押权人执管。
3.若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及/或担保人追偿，直到全部收回。
4.倘该房产在本合同有效期内受到损坏 而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。
四、抵押之解除：
该抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合同全部条款及其他所有义务后，抵押权人即须在抵押人要求及承担有关费用之情况下，解除在抵押合同中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业之“房产权证书”及“房产买卖合同”，另具函________市房地产产权登记处将该项抵押物之抵押登记予以注销。
五、抵押物之处分：
1.抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项或抵押权人按本合同规定要求抵押人立即提前归还部分或全部欠款而不得时，抵押权人即可通过拍卖、转让、出租抵押物等形式行使其处分抵押物之权力。
2.抵押权人处分抵押物所得价款在依次扣除处分该抵押物而支出的一切费用、所欠之一切税款及抵押人根据此合同一切应付之费用及杂费后，扣还抵押人所欠贷款及应付利息。如有余款，抵押人将其退还抵押人或其他有权收取之士，如不足，抵押权人有权另行追索抵押人及(或)担保人。
3.抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制之损失，抵押权人概不负责。
第七条 抵押人声明及保证
抵押人在遵守本合同其他条款的同时，还作声明及保证如下：
一、向抵押权人提供一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处。
二、未经抵押权人同意，抵押人不得将上述抵押房产全部或部分以任何形式处臵。如上述抵押房产之全部或部分发生毁损，不论何原因所致，亦不论何人之过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。
三、抵押人将抵押房产出租必须事先征得抵押权人的书面同意，且租约内必须订明：抵押人背约时，由抵押权人发函日起计1个月内，租客即须迁出。
四、如担保人代抵押人偿还全部欠款，抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人，担保人有权以任何形式处分抵押物并对抵押人有追索权，抵押人对担保人则没有反索权。
五、按照抵押权人合理之请求采取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人之合法权益。
第八条 担保及担保责任
一、担保人是中华人民共和国的企业法人，是本合同项下抵押权益之房产买卖合同的卖方，也是本合同项下贷款抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：
1.担保额度：以本合同项 下贷款本息及与本合同引起有关之诉讼费用为限。
2.担保期限：以本合同生效之日起至担保人交付房产，发出入住通知书和办妥房产权证并交与抵押权人止。
二、担保人保证按抵押权益之房产买卖合同的要求，准时、按质完成抵押物业的建造工程，抵押权人对此不负任何责任。
第九条 抵押权人在核实已收齐全部贷款文件后起3天内须将贷款金额全数贷出。
第十条 其他
一、对本合同任何条款，各方均不得以口头形式或其他形式修改、放弃、撤销或终止。
二、在本合同履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容、宽限或延缓履行本合同享有的权益和权力，均不能损害、影响或限制抵押权人依本合同和有关法律规定的债权人应享有的一切权益和权力。
三、本合同不论因何种原因而在法律上成为无效合同、或部分条款无效，抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况，抵押权人有权终止本合同，并立即向担保人和抵押人迫偿欠款本息及其它有关款项。
四、抵押权人向抵押人和担保人讨还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单(有明显错误者例外)，即作为抵押人和担保人所欠之确数证据，抵押人和担保人不得异议。
五、本合同未尽事宜，按照国家有关法律及有关法规执行。
第十一条 本合同按中华人民共和国法律订立，并受其保障。
第十二条 附则
一、本合同须由三方代表签字，并经________市公证处公证。
二、本合同以抵押权人贷出款项之日期作为合同生效日。
三、本合同内所述之附表一、二，抵押贷款申请书，借款借据及抵人与担保人所签订之房产买卖合同为本全约不可分割之一部分。
四、本合同用中文书写，一式五份，均具有同等法律效力，抵押人、抵押权人、担保人各执一份，公证处、登记处各存档一份。
本合同各方已详读及同意遵守本合同全部条款。以下签章作实：
抵押人：(公章)______ 抵押权人：_________ 担保人：_________ 代表：________________ 代表：___________ 代表：____________
登记机关：________________________
房产抵押贷款范文3
（以下简称抵押人）（抵押人资料详见附表一）于一九年月日签订本房产抵押贷款合约（以下简称合约），承押人于即日向抵押人贷予港币（以下简称该笔贷款），并已签署欠单一份。抵押人愿意将附表二所列之房产（以下简称该房产），抵押给承押人，赋予承押人以第一优先抵押权，并愿意履行合约全部条款。
经双方协议，订立下列各条款，应予遵守履行。
（一）付款
（1）抵押人须依照该欠单及附表（三）规定之方式，照规定期数及付款日期，按期依时缴交应还款项予承押人或遵照承押人指定之其他方法付款。若抵押人遵照上述方式依期清缴债务，且履行合约全部条款者，可依照下列第（七）条之规定，向承押人赎回本合约抵押给承押人之房产。
（2）抵押人应按贷款金额缴付手续费千份之五，并必须绝对真实地提供本合约内涉及借款之一切资料，若在签约后，发现抵押人所提供之资料与事实不符，承押人有权立即收回该笔贷款及应付利息，并对依约所收之手续费，不予退还。
（3）依照附表（三）分期付款依期清缴，系本合约首要条件，抵押人如逾期未清付全部或部分应付款项，则须补交逾期利息，逾期利息率按月息计收，利率由承押人决定，最低按月息2％计收，由到期之日计至该款收到之日止，无论在裁判确定债务之前或之后，此项利息均按日累积计算。抵押人若不依期缴交本金及利息或其中部分时，则全部所欠款项及利息不论届期与否必须立刻一次偿还给承押人。
（4）该笔贷款未清还前，抵押人必须按本合约规定利率付利息，惟承押人可随时依市场情况调整利率，利率经调整后，立即生效。该笔贷款之本金及利息，由贷出款项后一个月开始，照规定期数，每期付款金额及付款日期按月摊还。利率如有改变时，将由承押人以书面通知抵押人该较高或较抵利率，承押人认为有必要时，有绝对权调整及更改每期应付金额或还款之期数。
（5）一切每月分期付款应缴金额按照规定摊还期数，倘有逾期欠交期款等情况，抵押人必须立即补付期款及逾期利息。逾期利息之利率由承押人单方面决定，最低按月息2％计收。
（6）抵押人如不依约清付本合约内规定的一切款项，引致承押人催收或因为任何原因，使承押人决定通过任何途径或方式追索，一切因此而引起的费用（如有押品，包括处理押品的各种手续费、管理费、各种保险费等）概由抵押人负责偿还，并由各项费用确实支付之日起，按上述关于逾期利息率计至收到之日止，同样按日累积计算。
（7）抵押人必须在银行分行开立存款帐户，抵押人并特此授权承押人对与本抵押贷款有关之本息和一切费用可照付该帐户，若因此而引致该帐户发生透支或透支之增加，概由抵押人承担偿还之责。
（8）所有应付予承押人之款项，应交银行分行或经由该行之总行或分行转交，此等款项必须以港币缴交。
（二）在合约期间，抵押人必须：
（1）依期清还本合约内所有到期款项，无须承押人催收；如依期付款，抵押人有权继续享有该房产；
（2）按照指定之利率照付逾期未付款项之利息，直至款项结清为止。无论在裁决确定债务之前或之后此项利息均按日累积计算；
（3）准许承押人及其授权人在任何合理时间内进入该房产，以便查验；
（4）在更改地址时立即通知承押人；
（5）对该房产之损毁，不论原因如何，亦不论任何人之过失，均须负责赔偿承押人之损失；
（6）立即清付该房产之各项修理费用，并保障该房产免受扣押或涉及其他法律诉讼；
（7）在按揭期间，缴交地税，有关部门对该房产所征收之任何税项、管理费、水费、电费及其他一切杂费及遵守居民公约内之条文并须赔偿承押人因抵押人不履行上述事宜之损失；
（8）遵守一切中华人民共和国之法律及保持该房产整齐及完好状况（正常损耗除外）；
（9）先行咨询并取得承押人书面同意，方可将该房产出售、转让、抵押、按揭、舍弃或以其他交易方式处置该房产或本合约规定关于该房产之权益或该房产之承购权。
（10）在本合约签订后，立即向承押人指定之保险公司投保不少于重新购买该房产价值之全险，该保单不得附有任何特别限制条件，或任何不负责赔偿之数目（除非该等条件或数目为承押人所愿意接受，并已认可者）。保单须保障该房产不受意外损毁，火灾及天灾之损失，直至本合约停止生效为止。保单须过户承押人，订明承押人之利益获得补偿之前，不得对抵押人付出任何款项。抵押人如违反本条规定，承押人得依照上述方式另行代为投保，并得向抵押人收回全部费用及利息。抵押人同意任命承押人为其代表人，接收保险赔偿金及任命承押人为该项赔偿金之支配人，且此项任命系不能撤回者；
（11）将该房产之“房产权证书”之权益抵押给承押人；
（12）将上述房产权证书保险单据及有关文件，在本合约有效期内交由承押人保管，承押人得收取保管费；
（13）在承押人认为必要时，向承押人指定之保险公司投保买房产保险或抵押人之人寿保险，该等保单俱以承押人为受益人。
（三）倘该房产在本合约有效期内受到损坏，而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。
（四）上述保险赔偿金如不足清付贷款额（包括利息），或抵押人应付与承押人之其他款项时，不足之数应由抵押人负责清付，所有款项结清之后，本合约即告终止，在无损于保险公司权益之前提下，该房产即归抵押人所有，除如上述者，该房产之损毁均不能使本合约失效，亦不影响本合约规定抵押人之债务责任。
（五）（1）抵押人如不支付本合约规定之任何款项，或不遵守本合约各项明文规定之条款者或不遵守居民公约，承押人可以立刻进入及享用该楼宇之全部或部分或收取租金和收益；或以承押人认为合适之租金及年期租出该房产之全部或部分及收取租金和收益。承押人可雇用接管人或人处理上述事宜而其工资或酬报则由抵押人负责。该等接管人或人将被当作为抵押人之人而抵押人须完全负责此接管人或人之作为及失职之行。每位按上述被委派之接管人，将有以下之权力：
（甲）要求住客缴交租金或住用费及发出有效之租单及收据并有权以诉讼、控告、扣押或其他方式追讨欠租或住用费；此等要求，收据或追讨事宜将以抵押人或承押人名义而发出，而付款予接管人，抵押将不需要问及接管人是否有权力行事；
（乙）接管人可依据承押人之书面通知而将其所收到的款项投保于该房产之全部或部分及其内之附着物及室内装修。
（2）承押人依照第五（3）条款，有权将该房产之全部或部分按深圳“经济特区商品房产管理规定”之程序拍卖，此等拍卖或出售并不需要抵押人或其他人士之同意，承押人有权签署有关该房产买卖之文件及契约及取消该等买卖，而一切因此而引起之损失，承押人不须负责。
（3）承押人可于下列情形下运用其出售该房产之权力：
1．承押人给予抵押人一个月之通知，要求还款（不论届期与否）而抵押人未能遵守该项通知全数偿还给承押人；
2．抵押人逾期三十天仍未清缴全部或部分应付之款项；
3．抵押人不缴交地税或有关部门所征收之其他税收；
4．抵押人不遵守居民公约；
5．抵押人不遵守此合约之任何条款；
6．抵押人系个人而遭遇破产，或经法院下令监管财产；或抵押人为公司组织而被解散或清盘；
7．抵押人之任何财产遭受或可能遭受扣押或没收；
8．抵押人舍弃该房产。
（4）当承押人依照上述之权力而出售该房产予买主时，买主不须查询有关上述之事宜，亦不需理会抵押人是否欠承押人债项或该买卖是否不当。即使该买卖有任何不妥善或不规则之处，对买主而言，该买卖仍然当作有效及承押人有权将该房产售给买主。
（5）承押人有权发出收条或租单予买主或租客，而买主及租客不需理会承押人收到该笔款项或租金之运用。倘由于该款项或租金之不妥善运用招致损失，概与买主及租客无涉。
（6）承押人或按第五（1）条款委派之接管人或人须将由出租或拍卖或出售该房产所得之款项依下列次序处理：
1．第一用以偿付因出租或拍卖或出售该房产而支出之一切费用（包括缴付接管人或人之费用及酬报）。
2．第二用以扣缴所欠之一切税款及抵押人根据此合约一切应付之费用及杂费（包括保险费及修补该房产之费用）。
3．第三用以扣还抵押人所欠之贷款及应付之利息。
扣除上述款项后，如有余款，承押人须将余款交付抵押人或其他有权收取之人士，拍卖或出售该房产所得价款如不敷偿还抵押人所欠一切款项及利息，承押人有权另行追索。
（7）承押人运用上述权力及权利时而令抵押人受到不能控制之损失，承押人概不负责。
（8）承押人可以以书面发出还款要求或其他要求或有关抵押品所需之通知书。该书面通知可以邮递方式寄往抵押人最后所报之住宅或办公地址或掉留在该房产内，而该等要求或通知书将被当作于发信或掉留之后七天生效。
（六）承押人要向抵押人讨还欠款时，只须提供承押人高级职员签发之欠款数目单（有明显错误者例外）即作为抵押人所欠之确数证据，抵押人不得异议。
（七）抵押人向承押人付清本合约规定之贷款总额连利息及其他应付款项之后（包括转归该房产权予抵押人之费用），若同时已全部遵守及履行本合约各项条件者，承押人应将该房产所有权转归抵押人，倘抵押人自愿提早缴付本合约规定之部分或全部款项，抵押人应给予承押人相等于该部分或全部款项一个月利息之补偿金。
（八）（1）抵押人自选购之房产如有缺点（无论显着或隐藏）引致损失或损伤，此与承押人无涉，如有第三者向抵押人提出损失或损伤之索偿，承押人不负任何责任。
（2）本合约所用（抵押人）一词，其涵义包括一家公司、或两位或两位以上共同借款之人士；此等人士应共同及个别负担合约之责任。
（九）承押人在执行本合约各项条款时之宽容、延缓或容忍，或给予抵押人额外期限，均不能损害、影响或限制本合约所规定承押人之一切权利及权力；不能作为承押人对任何破坏合约行为之弃权，亦不能作为对以后任何破坏合约行为放弃采取行动之权利论。
（十）抵押人使用该房产不论自住、托管或租与别人居住时，必须预先书面通知承押人，并得承押人同意，方可进行，如出租给任何人，抵押人必须要求承租人依照本合约第（十一）条之规定签具承诺书办理。
（十一）抵押人如不履行本合约内任何条款，承押人得要求该房产住客，不论抵押人自住，托管居住或租住者限期三十天内迁出，抵押人特此授权承押人得同时呈报有关部门，由该有关部门考虑是否将抵押人（业主）因购置该房产而获准从外地迁移户籍之住客户口取消，因此而造成之一切后果，全部由抵押人承担，住客向承押人追讨赔偿时，抵押人亦须补偿承押人一切损失。抵押人将该房产出租时须事先征得承押人同意，同时必须与住客订约，阐明抵押背约时，接到承押人通告一个月即须迁出。
（十二）本合约按中华人民共和国法律订立，受中华人民共和国法律保障，一切关于此合约所涉及之事宜纠纷，由中华人民共和国法院裁决。如抵押人来自海外或港澳或台湾等地区，或为该等地区之居民，承押人有权在抵押人之来处或居住地执行本合约内由抵押人委托给承押人之权力及向抵押人进行追索，包括仲裁、诉讼和执行仲裁或诉讼之裁决。如承押人决定在上述该等地区执行上述权力，进行追索、仲裁、诉讼等行动，抵押人必须承认本合约同时受该等地区之法律保障，不得提出异议。如本合约内任何规定在该等地区之法律上无效或被视为非法，被认为无效或被视为非法之规定，并不影响其他规定之效力。
（十三）本合约内所述之附表（一），附表（二）及附表（三）均为本合约之一部分。
──────────────────────────────────
││
│附 表（一）│
││
│ 抵押人资料 │
││
│抵押人（业主）姓名：（中文） （英文） │
│性 别： 年龄： 身份证号码： │
│住 址： 电话：│
│指定继承人姓名（中文）（英文） │
│继承人性别： 年龄： 身份证号码： │
││
──────────────────────────────────
──────────────────────────────────
││
│附 表（二）│
││
│ 房产摘要 │
││
│房产地址：大厦名称：│
│楼宇座别： 楼数：年期：│
│面积：（建筑）（实用） │
│用途：购入价： │
││
│房产权证书号码：深圳市人民政府房产所有证深房字第号 │
││
──────────────────────────────────
──────────────────────────────────
││
│附 表（三）│
││
│ 分期付款明细表 │
││
│贷款金额：＿＿＿＿摊还期数：期 │
│贷款利率：＿＿＿＿厘或承押人│
│按市场情况而调整之利率。以后每月同日缴交，如付款日不│
│是工作日，意即银行开门营业之日，则该分期付款额须于付款日前一天工作日│
│缴交。 │
│ 首期还款日期：19＿年＿月＿日 │
│在承押人未调整利率前，每期应缴付金额（包括本金）及利息）：＿＿。│
││
──────────────────────────────────
抵押人已详读及同意遵守本合约全部条款并承认收妥该笔贷款，以下签章作实：
房产抵押贷款范文4
在朋友的提醒下，罗骏试着用厂房抵押的形式向银行申请贷款。“没想到这办法还真管用了。”由于厂房是罗骏多年前购置下来的，而非租用，所以银行很快接受了他的抵押贷款申请，为公司提供了80万元贷款，加上可支配的流动资金，他顺利购下了这批面料。
房产抵押方便企业贷款
毋庸置疑，房产抵押贷款是中小企业获得贷款最为方便的一种渠道，基本上，各家银行都可以提供这一融资方式。由于目前中小企业中，有房产的占据了多数，也使得这一方式更具可行性。
据了解，房产抵押贷款对房产的属性界定非常宽泛，既包括了营业用房、办公用房，如商铺、写字楼、宾馆酒店等，也包括住宅。因此，在银行的房产抵押贷款产品中只要没有特别注明是商用房抵押贷款，那么即使企业所使用的经营或办公用房是租赁的，只要企业主有个人房产，也可以作为抵押物为企业申请贷款。
这对很多小企业主来说是十分有利的。因为很多老板的个人资产和企业资产往往划分不明，企业的账目报表并不规范，甚至一些老板为了合理避税的目的，会造成企业资产比实际少的情况，而这些都可能给融资制造麻烦。
据银行信贷员介绍，不少小企业主的财务报表都很“难看”，但深入实地考察，却会发现情况要好于报表所呈现的，企业的资产很可能隐藏在报表以外。在这种情况下，如果企业使用房产抵押的方式申请贷款，成功率要高出很多，在审核时往往可以“加分”不少。
部分房产融资有难度
不过，也并非所有的房产都可以抵押贷款。比如，房龄超过20年或户型小于50平方米的房产可能较难抵押。因为对于申请贷款的房产，银行都需要评估其变现能力，而这种类型的房产可能变现能力较弱，所以银行在受理时会相对谨慎。
又如，产权属性不明确的房产无法用作抵押。产权不确定的房产主要包括：未满5年的经适房、小产权房、不能提供购房合同、协议的已购公房、不能提供央产房上市证明的央产房、租赁而来的厂房、办公用房等。因为产权属性不能确定，所以不具备申请房产抵押贷款的先决条件。
此外，尚在按揭中的房产往往不能直接抵押。有银行表示，由于按揭中的房产抵押他项权尚在银行手中，产权实质上处于暂时移交状态，不具备完全产权，因此借款人并不具备该房产的抵押支配权。如果企业主想通过这类房产申请贷款，就必须先将按揭中未还款部分还清，然后再用已经还清贷款的房产申请贷款。现实中，倒也有从不成功变为成功的案例。
上海睿元有限公司是一家成立于2008年的加工型小企业，目前的员工数量达到300人，年销售额2000多万元。由于公司前期投入了大量资金用于研发，并没有购买厂房等固定资产，所以当睿元想要申请银行贷款时遇到了障碍。“因为我们是第一次申请贷款，所以每家银行都很谨慎，要求必须有房产抵押。”企业负责人告诉记者，在多次碰壁后，他们终于在招行小企业信贷中心的组合方案下获得了400万元贷款。
原来，招商银行小企业信贷中心在与睿元接洽后发现，企业负责人拥有一套价值400万元的个人按揭房产，目前还余有按揭贷款120万元左右。针对这一情况，小贷中心提出了一个方案，先将此房产按揭银行转为招商银行，再以此房产余值部分提供160万元的抵押贷款，同时，结合睿元获得的价值500万元的订单，合计为其提供400万元的贷款。
二次抵押房贷并非不可行
实际上，像睿元这样的情况，也属于二次抵押的一种，据了解，目前银行真正可行的二次抵押房产一般是企业提供的个人按揭房产。开展这种业务大多会要求按揭贷款在本行进行。
原因是，如果两个贷款行并非一家，一旦出现企业逾期，不能还款，在房产处置时会牵涉到两家银行，增加操作难度。所以遇到此类业务，一般银行会要求房产主把抵押贷款做个转移手续。
银行有关专家表示，二次抵押贷款对企业的好处在于，首先强化了担保方式，更容易获得贷款，其次随着时间推移，房产按揭部分的还款可以降低贷款金额，空出来的部分可以变成现金，为企业提供营运资金的支持；三是房产增值部分可以变为现金。
而之所以能做二次抵押的企业厂房、商铺比较少，是因为较多银行在为一家企业提供房产抵押贷款时，会提出要求，不能在其他银行做二次抵押贷款业务，所以，尽管不少银行可以接受二次抵押方式，但业务量较少。
在上家银行没有提出相关要求的前提下，同时，在房产价值与抵押贷款金额相比有较大空间的情况下，不少银行会接受二次抵押，上海农商银行就是其中之一。据有关负责人介绍，若首次贷款就在上海农商行进行，申请的成功率会高出许多。前后两次的授信额度一般不超过抵押物价值的70%。而如果首次贷款并非在农商行进行，企业可找担保公司提供剩余价值追加抵押担保，或是反担保给政策性担保公司。
房产抵押贷款范文5
1、 动产的概念、范围与动产的区别，抵押的概念、条件与质押、留置的区别。
2、不动产抵押贷款的概念、条件等，重点论述以下几方面：
（1） 抵押人必须具备的主体资格；（2）抵押必须符合规定；
（3）抵押物的价值必须符合法定程序确认；（4）抵押权益实现的法定操作程序。
3、我国现有法律对不动产抵押贷款的规定，涉及有关法律法规。
（1）《中华人民共和国民法通则》；（2）《中华人民共和国合同法》；（3）《中华人民共和国担保法》（4）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（5）《中华人民共和国土地管理法》。
4、 行政法规
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
5、部门规章
《城市房地产管理法》、《关于土地使用权抵押登记有关的通知》、《集体土地使用权抵押登记的若干规定》。
二、押贷款的主要风险形式及形成原因：
1、一物多押；2、转贷或借新还旧时未重新设定抵押；3、抵押财产未经共有人同意；4、抵押手续不全，未进行有效登记；5、抵押物价值不实；6、抵押财产违法。
三、
于不产抵押风险防范措施：
1、加强制度建设，构建行之有效的风险防范体系。2、坚持房地同时抵押原则。3、严格按抵押程序办事，注意抵押登记。4、严格控制借新还旧和转贷手续。5、对抵押财产认真审核，落实所有者权人，避免单方抵押的无效。6、其它注意事项。
四、
公益事业单位贷款存在的问题：
《担保法》某些条款对公益财产的抵押设定了很多限制条款，严重了公益事业的。
是的核心，金融市场是市场经济体系的动脉，是市场配置的主要形式。金融体系的安全、高效、稳健运行，对经济全局的稳定发展至关重要。我国《商业银行法》规定：商业银行的经营原则是效益性、安全性和流动性。随着加入WTO，银行间的竞争将日趋激烈，而我国的商业银行，特别是国有商业银行普遍存在资产质量不高，效益不好的现象，要想和国外银行竞争，必须尽快调整信贷结构，发展优质授信产品提高经营效益。而不动产抵押贷款因其安全性越来越受到各家银行的青睐，在大力发展不动产抵押贷款的同时要注重风险的防范。本文就如何防范不动产抵押贷款作如下论述：
一、不动产抵押贷款的概述
1、关于不动产
动产和不动产是法律上对作为法律关系的客体的物的最基本分类。按我国《民法通则》及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》的解释，不动产是指“土地，附着于土地上的建筑物及其它定着物，建筑物的其它附属设备。”95年颁布的《担保法》规定，“本法所指不动产的范围可确定为：土地、房屋等建筑物和构筑物，林木。其中房屋等建筑物和构筑物应包括房屋、桥梁、水坝、水塔、烟囱等。区分动产和不动产的主要法律意义体现在以下二个方面：（1）物权转移的法律要件不同。不动产物权的法律转移为要式法律行为，除要求当事人签订书面合同外，一般还要到登记机关进行登记；而动产物权的变动除当事人另有约定外仅以交付为条件。（2）设定担保物权的方式不同。动产以设定质押权为主，即使设定抵押权，也不要求登记；不动产则只能设定抵押权，且以登记为抵押权之生效要件。”
2、不动产抵押贷款的概念及设立要件
（1）关于抵押
抵押权是担任物权的一种，95年10月1日生效的《担保法》系统的界定了抵押的概念、抵押的范围、抵押权设定及实现方式等。根据《担保法》第33条规定：“抵押是债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为对债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照法律的规定，以该财产折价或拍卖，变卖该财产的价款优先受偿。”抵押权具有以下性质：①附随性，即从属性，抵押权随着主债权的消灭而消灭；②不可分性，抵押权不可与主债权相分离而独立存在；③物上代位性，即抵押物灭失而产生的替代物当然得为债务提供提保。
（2）抵押与质权、留置的区别
质权是为了担保债权的履行，债务人或第三人将其动产或权利移交债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人有将其占有的财产优先受偿的权利。留质权是债权人按照合同的约定，占有债务人的财产，在债务人逾期不履行债务时，债权人有留置该财产，并就该财产有优先受偿的权利。
（3）不动产抵押贷款
不动产抵押贷款是指金融机构要求借款人提供押品作担保而发放的贷款。抵押权的标的依其性质可分为：①不动产；②不产的用益物权。如土地使用权、典权等；③准动产。主要指车辆、船舶、航空器等；④动产。不动产抵押贷款则是指以不动产作抵押而发放的贷款。因为用益物权抵押与不动产抵押有极大共性，因此，本文所指不动产抵押贷款当包括不动产抵押贷款和用益物权抵押贷款。不动产抵押贷款设立要件主要包括：①抵押人必须具备主体资格。即抵押人应具备权利能力和行为能力，同时对抵押物有完整的所有权和处分权。②抵押物必须符合法律规定。从各国立法来看，并非所有不动产均可设定抵押权，根据我国《担保法》和《城市房地产管理法》等相关法律规定，下列不动产是不能作抵押的。A、用于、医疗、市政等公共福利的不动产；B、列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物；C、已被依法公告列入拆迁范围的房地产；D、被司法机关或行政机关依法查封的不动产；E、产权关系不清或有争议的财产；F、来自全体共有人书面同意的不动产；G、未取得合法权证的违法建筑物。③价值评估应该公允。抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估，做出合理公允的评估报告，然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值。④办理抵押登记。依照我国法律，不动产的抵押必须办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。
3、我国有关不动产抵押贷款的主要法律法规。
我国关于不动产抵押的法律主要体现在《担保法》和《城市房地产管理法》等法律中。另外还有一些法律法规对不动产抵押也进行了规范：比如《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产抵押管理办法》、《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》等。以上这些法律法规对不动产的抵押适用范围、生效条件、抵押程序及效力等都作了明确规定，在实际操作中一定要以上法律执行。
二、不动产抵押贷款的主要风险形式及形成原因
（一）借款人信用意识淡漠，一物多押骗取银行贷款。
《商业银行法》第36条规定：商业银行贷款借款人应当提供担保。该法确定了贷款发放应当担保的原则。另一方面，随着中国加入WTO，和国际接轨日益密切，银行的风险意识在不断加强，商业银行在发放贷款时要求借款人提供贵客担保，各担保方式中又以抵押最受欢迎。于是借款人为了多获取贷款，往往将同一财产多次向多家银行抵押，其主要表现形式有：
1、担保法生效前将财产抵押给甲银行，担保法生效后又将同一财产抵押给乙银行。由于在担保法生效前，抵押合同的生效不以登记为要件，借款人将不动产抵押给甲银行时，不动产的主管部门没有登记记录。借款人利用这一漏洞，在担保法生效后，又将同一财产抵押给乙银行，并进行登记。甲银行的贷款担保因乙银行的抵押权的设定而落空。2、抵押人将其不动产的产权证书押于甲银行取得贷款，又在骗得不动产主管部门补发的产权证书后，将该不动产抵押给乙银行，并办理抵押登记。3、利用登记部门工作衔接失误，将房地产重复抵押骗取贷款。在我国多数城市，房产和土地多由二个部门管理，即分别由房产局和土地局主管，而且由于体制上的原因，两个部门之间很难沟通。抵押人正好抓住这点，先是和甲银行签订借款合同，将“土地使用权及地上建筑物”抵押给银行，并到土地管理局办理抵押登记，随后，抵押人又将该土地上的房产抵押给乙银行，并在房产局办理登记。而根据不动产的特点和法律规定，土地与其地上建筑物应同时抵押，这样同一房地产的重复抵押使得甲、乙银行在实现抵押权时势必发生冲突，给贷款造成风险。
（二）转贷或借新还旧时没有重新设定抵押，贷款变为信用放款。
附随性是抵押权的特性之一，即抵押权不能独立存在，它必须依附于主合同，随着主债权存在而存在，随着主债权的消灭而消灭。银行承兑汇票垫款或信用证垫款转贷款和借新还旧都是用一笔新发生贷款偿还原已存在的垫款或贷款，其结果是一笔新债发生，一笔旧债消灭，其担保效力并不当然及于新发生的债权。而在实践中往往错误地认为：抵押合同约定的抵押期间于转贷或借新还旧时还未到期，甚至长于新贷款的到期日，抵押在转贷或借新还旧时仍然有效，其担保效力应及于新贷款，因而在办理新贷款时，没有与抵押人重新办理抵押合同及办理抵押登记，使新贷款变成没有抵押的信用放款。
（三）抵押人擅自以共有不动产抵押，抵押行为无效。
根据法律规定，抵押人只能以其拥有合法所有权或用益物权的不动产设定抵押，否则抵押行为无效。共有财产的抵押必须经全体共有人书面同意，不则抵押人无权就共有财产设定抵押。以共有财产设定抵押无效的行为主要有三种形式：
1、抵押人擅自以家庭各成员共同所有，各家庭成员对共同房产平等地、不分份额地享有所有权。任何一名家庭成员对该共有房产作处分必须经其它成员书面同意，否则处分无效；2、抵押人擅自以夫妻共有财产作抵押。根据我国《婚姻法》等相关法律规定：除双方另有约定外，在婚姻存续期间，夫妻任何一方或双方取得的财产属二人共同所有；婚前归一方所有，但婚姻存续超过一定时间的也属共同财产。对夫妻共同财产，任何一方未经另一方同意私自抵押的，其抵押行为无效；3、抵押人擅自以与其它共有人共有的财产未经他人同意的，其抵押行为无效。
（四）抵押不登记，抵押行为无效。
在不动产上设定抵押，世界各国均要求设立抵押登记。有的国家规定抵押登记是抵押登记行为的对抗要件，有的国家规定登记是抵押行为的生效要件。根据我国的《担保法》规定，登记是抵押合同生效的必要条件，抵押合同不经登记不发生法律效力。在实践中，由于工作人员对法律知识掌握程度各异，或许为节省融资成本，往往出现下列情况：1、只签订抵押合同不办理登记；2、同抵押人签订抵押合同，不办理抵押登记，但扣留办理抵押时的不动产权证书；3、只同抵押人签订抵押合同，而不办登记，但办理抵押合同登记，并赋予公证文书强制执行力。以上三种形式虽然抵押合同已签订成立，但抵押合同并未生效，对抵押人没有任何约束力，贷款到期后银行也无法主张抵押权。
（五）抵押物评估价值与实际价值差距较大，债权难以全部保全。
抵押贷款对银行而言最根本的目的是确保债权的安全，故抵押债权的价值应大于或等于债权。《担保法》也规定，抵押担保的债权价值不得超过抵押物的价值。而且银行还往往设定一个抵押比率，以进一步保障贷款安全。但在实践中，一方面抵押物的价值随市场行情而变动，相对不确定；另一方面借款人为了多贷款也常想尽一切办法抬高抵押物价值，最终抵押物可能无法满足担保债权的需要，其主要表现在：1、中介机构的不规范竞争使得其常应抵押人的要求高估抵押物的价值，抵押人藉此高估的评估报告抵押贷款；2、银行业务人员经验不足，根据抵押人提供抵押物资料主观确定抵押物的价值，致使抵押品价值水份大，抵押物实际价值小于贷款金额。这种操作实属违规操作。3、用土地使用权抵押时，勿视取得土地使用权的方式。凡是通过划报方式取得土地使用权的，均未交纳土地出让金，如果贷款到期需将抵押物变现时，必须交40%－60%的出让金，结果实现抵押权时，实现所剩价值款很少，很难实现全部债权。
（六）法律规定不得设定抵押的财产。
随着经济体制的不断深化，事业单位的经济运行也发生巨变，它们对资金需求在与日俱增，而事业单位贷款的效益性、安全性也引起各家银行的高度重视，但在实际操作中，根据《贷款通则》和《担保法》的有关规定，公益事业单位的某些财产是不得对外设立抵押担保的。《担保法》明确规定，公益单位是不能作为保证人的，禁止以社会公益单位的具有公益性质的设施作为抵押物。但是在《若干规定问题解释》中规定了社会公益单位“以其拥有的公益性质以外的设施为自身的债务设定抵押的，人民法院可以认定有效。”在实践中，往往分不清哪些属公益性财产而盲目设定抵押，使抵押行为无效。另外导致抵押贷款形成风险的还有以下一些形式：比如抵押物极难变现，抵押担保虚化；行政部门违规行政导致抵押无效；主合同无效导致抵押无效；抵押人以其财产设定抵押后，在6个月内宣布破产；抵押人将其全部财产抵押给一个人；银行与债务人恶意串通，骗取第三人抵押等。上述这些均会造成贷款抵押无效的行为。
三、关于不动产抵押贷款的风险防范措施
针对以上提到的贷款风险形式，要想减少风险发生，应采取如下控制风险的措施：
（一）加强制度建设，构建行之有效的不动产抵押贷款风险的防范体系。
在实施贷款前，一定做好事前调查和初审工作，确保不动产抵押贷款的真实性。授信部门要在以下几方面做好工作：1、抵押不动产取得的合法性，是否违法占地，是划拔土地还是经过市场交易取得的土地，权属是否有争议；2、抵押物是否已被依法查封、扣押、监管或以其它方式限制流转；3、抵押物是否被列入文物保护范围或被列入拆迁范围；4、土地是否集体土地，（集体土地不得转让和抵押），是否已闲置2年或接近2年；5、抵押物是否属于同一人，私有共有，是否经过共有人同意；6、抵押物是有否有转让或正在长期租赁现象，（如长期处于租赁状态，且已付过租金，将直接抵押权的足额实现）；7、验证抵押人提供的抵押物的材料是否真实，复印件和原件进行核实，必要时必须取得政府主管部门的证明文件；8、确定评估机构是否具体主体资格，抵押物的评估价格是否公正等。
（二）坚持房地产时抵押的原则。
在我国，对土地及其地上建筑物或构筑物，采取的是“二元主义”，即将土地和地上建筑物看做二项不动产，共各自独立，分属不同的权方主体，在一定条件下分别抵押给不同的债权人。由于房屋和土地在物理上具有不可分割的属性，当其分别抵押给不同债权人时，抵押权人实现抵押权时可能会发生冲突，给贷款造成风险。有鉴于此，银行在发放不动产抵押贷款时，必须坚持房屋和土地同时抵押的原则。
（三）严格抵押程序，及时依法登记。
各国的物权立法均要求对物权的变动采取一定方式公布于大众，对不动产采取登记方式 ，我国的《担保法》规定，不动主抵押合同的生效要件是依法进行登记，不经登记不生效。因此，银行在办理不动主抵押贷款时，必须在签定抵押合同后，及进到各相应主管部办理抵押登记。
（四）借新还旧或转贷时的风险防范。
借新还旧或垫款转贷时，从法律角度看是一个旧的债权债务消灭和一个新的债权债务关系产生的过程。根据我国《担保法》的规定：“抵押权与共担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”因而，为原有债权债务履行设定的担保必定随着旧债权债务关系的消灭而消灭，新成立的债权的担保必须重新设定方为有效。为规避借新还旧或垫款转贷时，导致抵押失效的法律风险，实践中可采取以下几种方法：1、借新还旧或垫款转贷时，就新成立的债权重新设立抵押并办理登记；2、在办理贷款，承兑或开方信用证时，直接与抵押人签定最高额抵押合同。但签定最高额抵押合同时，有二个必须在合同中约定清楚，其一最高额是指发生额还是余额，其二是抵押人愿意连续提供抵押担保的债务的发生期间，即抵押人愿意就多长时间内发生的债务提供担保抵押。
（五）对抵押的财产进行认真审核，避免单方抵押无效。
特别是在零售贷款中，用现有住房作抵押贷款较多，银行在贷款制一珲要落实房屋的产权关系，房屋产权是部分还是全部，是家庭所有成员共有还是夫妻共有。因为根据我国《担保法》规定，只有共人有全部以书面形式同意抵押情况下，抵押扣保合同才能有效，所贷前一定要落实情况，必要时请求主管部门出示证明。
其它注意事项包括审查抵押物的合法性；国有资产作抵押时是否经过发政委批准；集体财产抵押时是否经过全体职代会通过，有限责任公司或股份有限公司财产抵押时是否经过董事会批准；用划拔土地抵押时应征得市县人民政府土地管理部门的批准，足额扣减应交纳的土地出让金等。
四、公益事业单位贷款存在问题
随着我国的加快，人民群众对公益事业的要求越来越高，原公益事业单位的服务已远远满足了不群众的需要，加大投入改善设施是公益事业迫切需解决的问题。而国家财政的困难无法满足现实需求，公益事业通过银行融资就尤为显得重要。而现有的法律的某些规定严重制约着工益事业单位的融资。
根据《担保法》和《担保法若干问题的解释》的有关规定，社会公益事业单位不能做为保证人，禁止以社会公益单位的具有公益性质的设施作为抵押物。仅规定社会公益单位的具有公益性质的设施“以外的财产为自身债务设定的抵押，人民法院可以认定有效。该项规定在一定程度上限制了社会公益事业的发展。在现实生活中，社会公益事业在融资的目的在于购置高尖端设备和用于完善社会公益事业的设施，但依照法律规定，社会公益单位可以用以抵押的财产只能是盈利性财产，不得具有公益性，也就是说，即使用银行的资金购买的设备，也不能作为抵押物抵押给银行。”由于社会公益单位的盈利性财产价值较其所融资金而言往往反差较大，在社会信用体系尚不完善的今天，笼统地将社会公益单位可以设定抵押的财产加以限制并不利于社会整体服务水平的提高。
要解决这一问题，应根据社会公益单位在社会经济生活中的地位划分为非盈利社会公益和盈利性社会公益单位。对非盈利性社会公益单位由国家财政专项拔款支持。对盈利性单位，应允许其以自身设施作为抵押担保，以利其发展壮大和向其它社会成员提供更加便利的社会公益服务。
不动产抵押贷款较其它担保贷款而言风险较小，已成各家银行接信业务中的主要方式，特别是中长期接信业务，只要银行授信人员在贷款前能认真细致做好调查，严格按银行的有关规定制度和《担保法》的要求执行，认真办理有关手续，贷款能不断对抵押物进行检查，这种贷款和风险是一定会避免的。
参 考 文 献 资 料
［1］葛春尧《不动产抵押贷款的风险及法律防范》［C］法制出版社2002年1月
［2］王炳东《规范的几个法律问题》［J］《与实践》中国人民银行郑州中心支行、河南省金融学会2001.8第42页至43页
［3］叶岷、范传卿、高红梅《房地产抵押应注意的问题》［J］《金融理论与实践》河南省金融学会、中国人民银行郑州中心支行2001.12.10第57页
［4］齐建铁《不动产抵押贷款的风险与防范》估介师资讯网 2004年4月日
房产抵押贷款范文6
关键字：改善，住房， 融资 ，合理，多渠道
Abstract: the research of real estate finance simply reference system, and its actual fusion, to establish real estate finance and mortgage loan guarantee system has the positive sense.
Key word: improve, housing, financing, reasonable, multi-channel
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
第一章 多渠道房地产金融体系
为了更好推进住房制度改革，解决住房问题以及扩大内需，促进作为国民经济支柱产业的房地产业的发展，我们亟待建立与完善现阶段特点的切实有效的住房金融体系。而长期以来我国住房金融自身存在供需双方的“双缺口”，即：供给方存在住房资金严重不足，而需求方由于房价与收入的悬殊对比使得有效需求严重不足。且住房资金存在复杂来源，与市场化的住房金融的并轨尚需等待制度完善与时机成熟。
根据以上分析，建议成立以住房金融管理委员会为决策管理核心，以各种政策性金融机构与商业性金融机构相结合的住房金融体系。
1.1住房金融管理委员会
住房金融管理委员会是实行政府的各项住房计划（主要针对中低收入家庭）的决策管理核心，以指导和监督开展相关业务的金融机构经营和管理各种住房基金、政府财政性住房贷款等住房资金为主要任务。其成员可以包括人民银行、财政部、社会保险机构、各种房改机构等。该机构是住房金融体系的宏观管理机构，对住房金融进行宏观的指导、监督和管理，其职责包括：（1）制定住房金融政策，如根据国家经济发展水平制定国家对经济适用房的建房贷款的贴息和补贴计划，根据居民支付能力的变化制定对个人购房贷款的贴息和补贴计划；（2）监督管理有关金融机构，对参与住房资金运作的金融机构进行资格审查和登记，并对其住房资金的运用进行监督；（3）负责管理政府的住房发展基金，其资金来源包括政府提供的财政拨款、政府低息贷款、各种住房基金及自身筹集的资金，也扬发行债券、同业拆借等在内的手段向资本市场筹庥住房资金；（4）负责住房金融一级和二级市场上的担保和保险、购买住房金融机构股票债券等。
1.2各种政策性住房金融机构
成立专门性的政策性住房金融机构是出于以下两方面的考虑：一方面，我市目前的现实决定了住房问题的解决必然是一个长期的过程，而且由于原有的住房体制遗留的恶果难以在短期内清除，居民的住房问题不可能在没有政府干预的放任的市场体制下得到解决，政府在住房金融这一关乎住房体制改革的命脉的领域进行干预是必然的；另一方面，当前正面临着由计划经济向市场经济的全面转轨，银行系统也正进行着政策性银行和商业银行的职能的明确和体系的剥离，政府不应当再以行政手段直接干预市场，将房地产政策性信贷强加于国有商业银行，而住宅产业不仅对稳定社会起着巨大的作用，也在国民经济中占有重要地位，因此有必要成立各种政策性住房金融机构。这些机构应当包括：
1.2.1房地产发展银行，这是继国家开发银行、国家进出口信贷银行和中国农业发展银行之后的第四家政策性银行，它是住房金融管理委员会制定的各项政策和计划的推行者，但并不直接参与住房金融一级市场的业务，其主要职能是：①发挥住房抵押机构的储备中心的职能，由政府充当保证人，通过发行债券、同业拆借等手段向资本市场筹集住房资金，以此作为住房建设和购买的融通资金；②购买住房金融机构的股票债券，为其提供从事住房金融业务的资金；③负责具体实施和执行住房金融管理委员会制定的各项住房金融政策，包括给相关的商业银行提供各种政策性住房贷款，监督这些贷款的运用，给执行政府制定的优惠住房信贷计划的商业银行等金融机构提供利息补贴，等等。
1.2.2国民抵押贷款担保公司，主要负责为一级市场上的个人住房抵押贷款提供保险或保证，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者。
1.2.3住房抵押公司，作为二级市场主要经营机构，在二级市场上收购一级机构的抵抗贷款债权，并将其汇组成为抵押组群经过担保和信用加强后，经政府担保后以证券的形式出售给投资者，其作用在于改善一级机构抵押资产的流动性，调节资金余缺。
政策性住房金融机构将贯彻政府的政策性很强的措施或强制性措施，实现政府对住房金融的方针、计划和目标，一般享受政府的支持，包括：政府给予财政贷款；依靠政府固定渠道融资；享受政府特定利率优惠。
1.3商业性住房金融结构
目前以建设银行和工商银行两家国有专业银行和房地产信贷部为主体的住房金融体系，形成了一个较完整的住房金融服务网络和管理体系，同时，住房公积金的归集主要也由建行承担。显然，在此基础上利用现有的组织资源和体制基础，以市场化的运作方式进行住房资金的具体运作，不仅可以降低住房金融体制改革的成本，也可以通过对这些专业银行引入住房金融业务这一活跃的因素，推进其向商业银行的发展，同时，这与我国经济体制市场化的发展趋向也是一致的。
总之，建立以住房金融委员会为决策管理核心，以房地产发展银行发挥住房金融中央银行作用、以国民抵押贷款担保公司和抵押公司为调剂、商业银行为具体实施者的住房金融体系，以商业金融机构和市场运行机制为基础，采取多种手段进行间接的调节和参与，既达到了有效管理和控制的目的，又保持了系统应有的活力和效率，既符合住房金融与整体金融一体化的客观趋势，又发挥了政府对住房金融进行干预的作用，必将对我市的住房产业健康发展、居民住房消费的合理化起到重要的推动作用。
第二章完善抵押贷款担保体系
2.1建立与完善住房抵押贷款担保的意义
发展住房消费信贷是普通百姓解决住房问题的一条重要途径。但在我国住房抵押贷款始终未得到长足发展，对我国住房市场的发育推动极为有限，为此必须建立与完善住房抵押贷款担保体系，促进住房消费信贷。
2.1.1促进住房信贷资金良性循环
通过抵押贷款担保或保险，实行住房按揭保证保险，贷款住房保险、贷款定期人寿保险、贷款保证保险，以及由政府或私人组织的各种担保公司提供的住房抵押担保，构建了多层次的住房抵押贷款保险网，分散了一级抵押市场上贷款风险，提高了贷款安全性与流动性，促进住房消费信贷资产良性循环。也为金融机构在二级市场上顺利转让债权或发行抵押债券提供保证。
2.1.2发展个人住房消费信贷
实行住房抵押贷款担保、保险公司或担保公司出面，拉近了银行与购房者的距离。由于保险公司或担保公司实力及资信情况，银行对于购买了保险或由担保公司担保的购房者能较为放心地贷款，购房者能顺利迅速地获得贷款。
2.2完善住房抵押贷款担保体系
要使住房抵押贷款对我国住房市场的发育能真正起到强劲的推动作用，必须为大众化的住房抵押贷款创造条件，建立与完善住房抵押贷款的风险保障系统。
2.2.1商业保险公司对抵押贷款进行保险
商业保险公司开展的此项业务主要针对高收入者，在险种设定上大致可分为①保证保险。它是还款的履约保证，由保险公司对购房者提供违约保险。当借款人不能还清本息时由保险公司负责融通或当房地产作为抵押物贷款时，由保险公司对抵押物进行保险。②信用人身保险。该险种是维持借款人正常还贷能力的信用保险，借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入失去部分或全部不定期贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房地产不致被查封或拍卖，既解除购房者后顾之忧，又保证贷款银行及时回收贷款。③财产保险。防止由于意外灾祸而造成较重房层损失而以房屋或其有关利益作为保险对象的保险。④综合保险。在开发以上抵押贷款保险险种同时，可推出适合中国国情的一揽子保险，称为“综合保险”，即将涉及房地产风险的风种保险组合在一张保单上。其手续与保费较单独购买相关险种更方便，更便宜，从而为银行办理“一揽子抵押”业务提供便利。
2.2.2开发商对抵押贷款进行担保
①回购担保。购房者在办理按揭贷款时，银行要求开发商为购房者提供担保，一旦购房者到期不能够归还银行本息或发生其它严重违约行为导致银行宣布全部贷款提前到期，则发展商应“回购”房屋，并代购房人向银行履行债务。②连带保证方式。当借款人违约时，发展商代购房人履行了到期债务，也就取得了向购房人的追偿权，若发展商一次将购房人欠银行的主债务全部还清，银行可将对购房人的主债权以及相应抵押权转让给开发商，从而发展商代购房人履行债务而应享有的权利也得到保证。
2.2.3成立住房抵押贷款担保公司
前两种方式在一定程序上取得了分散银行风险，促进住宅信贷消费作用，但因购房人要交纳保险等各种费用并一次性付清加重购房者负担，所以仅局限于解决高收入居民住房需求。对于中、低收入购房者，可通过成立政府抵押贷款担保公司，对他们的住房抵押贷款进行担保，充当无条件偿还贷款的保证者与保险者。其运行方式可通过借款人支付的保费组成的互助抵押贷款保险基金对居民重建，新建或购买新旧住房的贷款提供保证，并对这种担保的贷款给予比普通住房抵押贷款具有更优惠的条件，同时吸收存储部分廉租房或旧公产房以周转那些违约拖欠无力还贷消费者。
随着政府抵押贷款担保公司的确定与健全，有关房地产方面政策法规的完善，产权市场、住房转换、拍卖等市场以充分发挥，鼓励私人投资成立住房抵押贷款担保公司，按商业化进行运作，对住房抵押贷款进行担保，承担风险，赚取相应利润。
总之，对于住房抵押贷款进行商业保险公司保险，开发商担保、担保公司担保三管齐下，初步建立与完善了住房抵押贷款风险保障系统，金融机构贷款的违约风险大大降低，住房抵押贷款的安全性与流动性大大提高，居民的住房抵押贷款环境也大大改善，合法权益也得到有效保障，住房抵押贷款必将得到长足发展，将极大推动住房市场的发育与完善。
第三章发展与完善房地产抵押贷款证券化
随着住房制度改革的推进，老百姓住房观念的转变，政府、金融、保险部门以积极配合，住房消费信贷必须成为普通百姓购房的一条重要途径。随着房地产抵押贷款的证券化，建立抵押贷款的二级市场，以保证贷款资金的长期性与稳定性。
3.1房地产抵押贷款证券化可能性与必要性
实施房地产抵押贷款证券化必要性源于两方面：一是金融业发展的必然要求。现行的抵押贷款方式使银行面临一系列风险，如借款者信誉、利率、房价、流动性风险等。证券化后可有效分散与转移银行的制度性风险，以风险转移与分散给广大的投资者，同时提高银行资本充足率及流动性。二是房地产业发展的客观要求。抵押贷款证券化后，现实与潜在投资者的介入，抵押贷款以二级市场得到发展，从而大大拓宽一级市场的房地产抵押贷款的资金来源，实现房地产抵押贷款业务发展势头强劲，且有些地方为证券化作了基础性工作。证券业的发展已经能为房地产抵押贷款证券化提供硬性环境。住宅抵押贷款证券的潜在投资群已具备个人各种投资基金，人寿保险金，退休基金都是潜在投资者。
3.2房地产抵押贷款证券化及其运作模式
房地产抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Securitization,MBS），就是集合一系列购房抵押贷款，将其组合包装后，以其为标准的资产发行证券进行融资的活动，它的实质是一种债券：第一步，商业银行向购房者提供抵押贷款。第二步，商业银行将抵押贷款真实出售给一家独立银行存在的特别目的公司（SPV）or Trustee。第三步，S P V or Trustee再委托承销商对以抵押贷款为标准的资产进行重组和包装，在对这组资产群所产生的现金流作为担保及其进行必要信用评价后发售给投资者。第四步，购房者支付的本息，通过银行及委托机构回报给投资者。
3.3抵押贷款证券化试行过程中政府定位
参照国际经验，住房抵押贷款证券化的试行与推广单纯靠市场机制来实现不太可能，政府必须予以支持、规范与参与，充分发挥政府对新兴市场的培育功能。如美国政府首先成立了“FHA”（联邦住宅贷款银行）等官方机构，促进抵押贷款的市场发育，其次建立一款债权的风险，再次成立FHLMC等政府机构，对MBS给予政府担保，同时设立联邦家庭住房抵押贷款公司，发展与保持一个全国性住房抵押贷款二级市场。而英国对房地产抵押贷款所采用的信用保证方式，是对原抵押款和该抵押贷款证券同时进行保险或加强保证。
根据我国实际情况，结合国外的成熟经验，政府在积极试行房地产抵押贷款过程中应首先做好以下工作。
3.3.1设立专门政府住房抵押贷款保险机构
为了配合MBS，政府成立专门保险机构，并给予优惠政策，促使保险公司扩大保险范围、提高保险额，进行险种创新，推行住房抵押贷款保证保险，信用保险以避减抵押贷款风险。首先由于政府信用的保证，抵押贷款债权违约风险低，易引起机构投资人兴趣，形成二级市场投资需求，从而增加一级市场资金来源，同时如果房地产抵押贷款的现金流量低于房地产抵押贷款证券应支付的本利外，可凭借银行信用由保险公司给予贷款，以弥补不足。其次，该机构可规范化的受理保险的住房抵押贷款，如利率标准，偿还方式，引导市场促进住房抵押贷款的标准化，从而为二级市场的发展创造条件。
3.3.2实施抵押贷款的标准化
抵押贷款的标准化是MBS的重要前提条件。标准化包括建立统一的基准期限的标准单位、贷款合同与贷款程度的规范与标准化。由于不同银行的贷款期限不同，同一银行同一时期也有不同年份的到期抵押贷款。要推行抵押贷款归集起来，其他期限抵押贷款按利率因素互换成基准的标准单位。通过一系列标准经的措施，为二级抵押市场实现创造条件。
3.3.3先行设立国有住房信用的SPV
在住房抵押贷款证券化业务流程中，一个重要环节是商业银行将抵押贷款真实出售一家特别目的公司（SPV/SPC）或信托机构，SPV不能用现有的金融代替，可选取几家信誉较好，实力雄厚的非银行实现风险隔离，保证资产质量。它主要功能在于买卖有认可保险的抵押贷款债权或将买进的债权加以组合包装，分割细化，发行抵押贷款债仅证券。其证券收益以住房贷款本息作后盾，保险公司承保，其发行程序以规模按国家有关规定执行。在试点阶段只允许政府的专门信用公司从事该项创造条件起示作用，到较为成熟时可逐渐规范非政府机构的准入。
当然，要使房地产抵押贷款证券化过程顺利启动及有效动作，还必须健全与完善有关法律制度，税收与监管等各方面工作。
第四章建立购房债券制度，拓宽住房融资渠道
由于近期内实行工资改革（把住房费用纳入工资，从而工资大幅度增加的条件尚未具备，推行购房债券制度可以成为一条新的住房融资渠道，广泛地吸纳社会资金）。
4.1购房债券制度的运作
购房债券是由国家发行的用于职工购房或租房的有价证券，每年发行一次。一切尚未进行工资改革的企业都要按本企业当年用工人数以现金购房，政府机构财政拨付经费的事业单位工作人员，则由国家拨付。购房债按月发给职工，职工所得到以购房债券，只能用于购房（包括经济适用房和市场价商品房）或租用廉租房。如果购房者手中的购房债券不足，可用现金补差额。购房债券可在亲友之间转借，调剂。例如，一个职工想购买80平方米的住房，靠个人积存，需要若干年才能有足够的购房债券（除非自己再拿出一部分现金），如果亲友都是职工，能从他们那里借到或调剂到购房债券，就可以提前购到住房。如果职工现有的购房债券数量还不够买房，可以自己保管。购房债券是计息的，将来用债券购房时，本息一起计算。
4.2发行购房债券的意义
一方面，发行购房债券对房地产开发公司十分有利，他们收到的购房债券到期（比如风扇债券为期10年）后可以向发行者兑现，如果房地产公司需要资金，可以把尚未到期的购房债券向商业银行抵押，取得贷款。对房地产公司而言，最重要的是能够把住房卖掉，消化空置的商品房，故使收到的是购房债券，也是合算的。另一方面，发行购房债券也极大的增强了居民住房消费能力，增加了房地产市场有效需求，满足大部分居民的住房需要。
同时，出于以下两方面考虑，国家不直接提高职工工资或以货币形式向居民发放购房补贴而发行购房债券。第一，如果由政府对职工发放购房补贴或提高工资，其货支出量过大，对政府受不了。而由国家发行购房债券并按人数，按期把购房债券拨给各级政府机构和由财政拨付经费的事业单位，由后者发给工作人员，比较可行。第二、如果用人单位向职工发放的是货币，职工不一定拿出购买住房，很可能被用于日常支出，甚至被储蓄起来，从而达不到活跃住房市场的作用。结果，过量的商品住房仍卖不掉，房地产公司仍缺乏继续兴建住房的积极性。反之，职工住房紧张与消费市场疲劳问题都将大为缓解，整个经济可能因此而搞烂。
总之，在现时期推行购房债券制度不决为一种可行的住房融资渠道，对于解决职工住房紧张与住房消费疲劳的问题都将起着极大的推动作用。
结论
上述四种措施为建立多渠道房地产金融与抵押贷款担保体系提供坚实的基础，具有积极的意义。
