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办公楼物业服务方案范文1
[关键词]共享经济；医疗分享；医院物业
1现行物业运行介绍
1.1物业服务顶层设计缺乏及医院后勤观念认识落后
在顶层设计方面，目前为止，除国务院颁发的《物业管理条例》外尚无国家和行业管理的物业管理统一标准，具体在医院后勤管理方面，直到2011年，原国家卫生部出台《三级综合医院评审标准》（2011年版），该标准才首次将医院后勤保障管理列入等级医院评审中，更别说医院物业管理。在观念上，医院卫生行业管理部门、医院管理人员均没能给予医院后勤应有的高度重视，无论是在医院后勤人才队伍的建设方面还是在医院后勤外包服务公司引进方面，因此，在医疗卫生改革和分享医疗的背景下，医院后勤运行保障机制未能适应现代化医院发展的需要[2]。
1.2医院后勤服务外包服务公司招标引进无序
经过查阅部分医院物业外包服务招标文件和相关文献发现，各大医院在物业服务招标引进中均能按照综合评分法进行招标，但从评分标准中可以看出各大医院侧重点存在差异，但总结来看无非两个方面：①以控制费用为主，包括人员工资。②以控制质量为主。以2016年底安庆市立医院物业招标[3]和2017年初深圳市第三人民医院招标[4]为例，详见表1。从以上表格比较来看深圳市第三人民医院医院床位规模不及安庆市立医院一半，但建筑面积却比安庆市立医院稍大，物业外包服务内容范围明显大于安庆市立医院，且物业人员人均工资是安庆市立医院的1.5倍；从物业员工分布上来看，安庆市立医院主要集中在保洁和运送上，而深圳市第三人民医院保洁和运送员工占比（35.48%）明显低于安庆市立医院。在招标引进评分中侧重点也明显不同，安庆市立医院主要侧重价格、人员配置和利润控制上，而深圳市第三人民医院侧更看重公司的服务和诚信、承诺。
1.3物业从业人员及管理人员的职业化培训不足
对于医院物业从业人员，国内大型物业管理公司均有较为完善的培训体系，但因物业服务行业的特殊性，员工更倾向于稳定在就业所在城市，一般很少跟随公司流动，因此物业公司培训对象最主要的还是以管理层和特殊工种为主，基层普通物业从业人员没有经历过完整、系统的从业培训。另一方面，对于医院物业管理人员，因尚未有统一的行业监管标准，亦未经过相关培训，完全取决于个人和团队的管理行为及同行之间有限的相互沟通与交流。
1.4医院物业监管评价指标不完善
对于医院物业的监管，已有少量研究，但均根据各研究者本身所在单位实际监管情况出发，提供监管参考经验，亦未有形成相关的统一监管评价体系，即便是在研究相对系统、广泛的高校，亦仅提出应建立相应的监管考核体系，却未深入系统研究形成可供参考的管理体系。
2共享经济在物业运行与管理中的应用前景
针对物业共享，万物至上科技（北京）有限公司在2015年即提出共享经济是物业管理行业发展的新型商业模式，并提出了物业管理行业可分享的资源[5]，具体到医院物业，可从以下几个方面进行深入和行业特色共享开展。
2.1人员共享
医院物业与普通小区和办公楼物业不同，医院物业需求人数多，物业服务涵盖范围广，因此也存在人员流动性大和业主要求高的特性。一般业主单位都会要求有人员储备，甚至培养“多面手”，以便减少因人员流动而影响到医院正常医疗秩序的运行[6]。但单纯储备人员无固定工作事项，储备成本高，因此可以将储备人员培训成“多面手”在公司多个项目和其他公司形成共享。同时，医院物业部分从业人员亦具有普通小区和办公楼物业从业人员相同的特点，即上午忙下午相对清闲、人员年龄大、文化素质低等特点，需要予以充分考虑，将其与物业从业人员家属予以绑定，否则难以实施共享平台共享。
2.2设备共享
随着现代化医院的发展和技术的进步，与普通小区和办公楼物业不同，越来越多的大型硬件设备、专用设备和办公软件、智能监测系统等设施设备被要求投入到医院保洁、运送、安保、工程等全方位医院物业之中，如洗地机、吸水机、工业洗衣机、割草机、办公系统、智能化监测系统等，部分大型设备有空余或者说相应设施设备可以服务更广、更大的范围，可以满足其他项目和公司需求。
2.3拓展服务
医院因其行业特殊性，人员相对集中，且就诊患者来自各地，大部分人员都有在院内就医的附属需求，如信息咨询、家属住宿、病员陪护、就餐订餐、交通代办、生活必需品采购、医疗所需附属物品采购、患者去世后遗体处理，甚至就诊前后流程代办等等，物业服务企业均可提供服务并建立共享平台实现共享。
2.4常规共享
在万物至上科技（北京）有限公司提出的物业管理行业可分享的资源中，除了以上资源外还提出了医院物业及其他物业均可共享的供应商资源、服务体系、管理体系等常规共享资源。然医院物业却胜于社区物业和办公楼物业，医院物业具有更稳固的客户资源、更强大的资源需求、更高要求的服务体系和更复杂的管理体系等，地区内的先进物业公司均可将这些资源与当地物业公司实现共享。
3物业外包服务招标引进中的共享经济
为做好医院的物业服务工作，将具有明显地域性的线下资源进行共享，让物业公司能更好地服务于医院，医院物业服务共享经济模式的应用与开发需具备一定的条件。
3.1开发出属于医院物业共享经济模式的专属平台
医院物业服务的共享经济模式与滴滴打车等不同，其受众面局限于医院及就诊人员和物业服务相关人员，受众面相对狭窄。因此，不能仅局限于人员或设备等某一方面的共享，而应尽量多的纳入人员、设备等各方面的共享，以加强资源整合和商业合作[7]，充实共享平台，满足受众全方面的物业服务需求、患者就诊需求等。
3.2共享经济模式推广需以规模单位为突破口
在医院物业外包服务中运用共享经济模式，其共享经济平台的推广，应以每个区域内的规模医院或进驻的规模物业服务企业为突破口。各区域的龙头医院和大型物业服务公司从自身发展角度出发，更有动力参与甚至创建医院物业服务共享模式平台，且在规模医院或物业服务企业为突破口的基础上，更能吸引中小型医院和物业服务企业的参与。
3.3有相对好的经济文化素质基础
物业服务行业是属于劳动力密集型行业，要想实现共享经济模式，必须要求区域内人员能有相应的素质去操作和使用相应的通讯服务，能纳入共享网络平台。然而，从事物业服务工作的大多以中老年人和文化素质相对较低的人群，为此可将从业人员与家属绑定，且开展附属的家属业务，以带动积极性。
3.4在物业外包服务公司招标引进中纳入共享要求
物业服务是劳动密集型服务，利润相对薄弱，且起步较晚，相对于其他行业比较落后，尤其是中小型物业服务企业，目前尚难以单纯靠自身而将服务前移，需要院方予以推动和协助并予以必要的帮助。因此，医院物业服务招标中需要重新考虑引进物业服务公司评分项，直接在招标要求中纳入物业共享相关指标体系等。但需根据各自区域、医院的实际情况写明共享要求和监管要求，大型医院可要求物业公司开发组建共享平台，中小型医院则需循序渐进或依附于其他大型物业公司。
3.5能制定出详细的监管方案
医院物业公司人员、设备等过剩产能虽是零碎的，却是诱人的低成本资源，需要辅以简单的、标准的流程或程序来加以整合，让其重现价值。相应的，在医院物业服务中，医院需建立医院外包监管体系指标，包括医院临床对物业服务监管体系指标、医院监管部门对医院物业监管体系指标以及医院对物业服务现场监管指标体系等。
3.6医院物业共享平台需能开展拓展服务
医院物业共享平台如仅仅是单纯的人员共享、设备共享等，即便做到将供应商资源共享、服务体系共享、管理体系共享等常规共享，也将平台受众局限在了物业服务相关行业从业人员，但如果提供拓展服务便可将就诊患者均纳入了受众范围之内，能更好的推动物业共享平台的发展。
4结语
在医院物业服务中采用共享经济模式，共享人力、财力、物力以便为医院提供更好的物业服务，有着广泛的应用前景。然而共享平台的开发容易，但想让不同区域内的物业公司、医院均在平台上实现共享经济模式，却需要广泛的宣传和推广。
[参考文献]
[1]罗宾蔡斯[著].共享经济：重构未来商业新模式[M].杭州：浙江人民出版社,2015.
[2]张雷,朱晞,舒亚群.论公立医院物业监督管理[J].中国卫生产业,2015（26）:139-141.
[3]吴泽兵,董金飞,王琼.浅析医院物业服务社会化招标及监管[J].卫生经济研究,2016(5):50-52.
[4]深圳市第三人民医院.深圳市第三人民医院物业管理项目需求公示[EB/OL].
[5]邱刚.基于物业平台、建设共享经济、开创行业发展新时代[J].中国物业管理，2015(11):18-19.
办公楼物业服务方案范文2
【关键词】机关后勤；物业管理
机关后勤其内涵表现为运用市场机制，建立面向社会的有偿服务竞争机制，以商品化、产业化、市场化、社会化为其基本特征；其外延表现为通过双向服务，扩大服务范围，参与市场竞争，利用社会专业服务机构为机关提供更加优质高效的服务，是一种开放式的后勤服务体系。机关后勤服务社会化是一场调整生产关系，解决生产力的变革，是经济发展和社会进步的必然趋势。政府机关办公楼区物业管理服务工作是机关后勤服务社会化改革的重要组成部分，是否需要和怎样引进社会上专业水平更高的服务，管理与服务分离到什么程度，都要具体情况具体分析。本文从机关后勤服务社会化的角度，探讨创业大厦物业管理模式的选择及其实现。
一、管理模式的确立选择
近年来，各地政府机关事务管理部门对政府办公楼（区）管理体制、运行机制进行了大量有益尝试，促进了政府机关物业管理社会化、市场化目标的逐步实现。例如上海市管理局按照先分离体制、后转换机制、再整合资源的三步改革方案，安徽省的做法是实行四套班子集中办公，行政办公中心内的部分后勤服务项目交由社会专业化公司提供，机关新建办公区和住宅小区的管理开始引进社会服务。各种尝试显然符合“大社会小政府”的总体变革趋势，结合桂林市和我局的实际情况，基于创业大厦物业管理层次的初步设想，创业大厦物业管理模式应选择“自管与托管”相结合的模式，其理由如下：
一是富余人员分流的需要。我局目前对机关办公楼（院）的管理模式，仍然是计划经济条件下的自管模式，实质就是房屋管理，是政府自身安排人员对办公楼的日常性运转进行维护，这两年来，虽然对编制数实行了严格控制，尽管如此，如果实行完全托管式管理，仍有一部分人员需要转岗分流，对此，我们可以对富余人员进行再培训，也就是部分项目采取自管模式。
二是党政机关内部管理特性需要。创业大厦是我市行政中心西移临桂新区党政机关新办公楼，其物业形式应当归属于特殊物业，具有保密性、安全性、随机性、时效性、稳定性等特性。在现实中，政府机关办公楼区的物业管理单位承担着政府的后勤保障任务，既要综合利用服务资源，保证政府运行和干部职工工作生活的稳定性和安全性，又要管理好机关的资产，实现资源的充分有效利用，控制好服务的标准和配置好服务资源，这些都不是纯粹的商业机构可以承担的。
三是做强做大后勤经济需要。我局在发展的远景规划上，做强做大后勤经济就应突出集团化战略，打造综合经营优势，以资产为纽带，实行资本运作，通过投资或控股公司，以资本运作的方式将企业做强做大；从事多种行业的业务经营，拓展市场，全力打造经营型物业管理模式，抢占对外物业管理托管市场。
后勤服务社会化有两层含义，一是后勤服务可以由社会专业服务组织承担；二是原有的后勤服务单位要按照市场经济的要求进行改革，成为社会服务业的一部分。社会化的主要特征是：机关后勤管理与服务职能相分离，部门间的工作、核算、产权与收益分配等关系进一步明晰，双方主要通过合同的形式来进行管理和结算，后勤服务经营单位成为真正独立的法人实体，独立参与市场竞争。所以，在以机关事务管理局代表业主为监管主体单位，多家社会企业参与的“自管与托管结合”模式是创业大厦物业管理的最佳选择。
二、物业管理整体思路
1、认识与定位
临桂新区是桂林新的政治、经济、旅游、文化、商务中心，临桂新区将成为推动桂林国家旅游综合改革试验区、国家服务业综合改革试点区域建设的重要载体和旅游产业发展的新平台，必须以政府个性化需求为导向，提供“人性化管理、全方位保障”的专业化优质服务。桂林市到2020年，国际旅游胜地基本建成，成为世界一流的山水观光休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区、全国旅游创新发展先行区、区域性文化旅游中心城市和国际交流的重要平台。创业大厦集国际化、多功能、环保型于一体的现代政府物业，整体形象应该着眼于世界，着眼于未来，项目整体形象定位是：开放、包容、高效。
2、管理目标
创业大厦物业管理的当前任务与目标应着力培养全方位保障能力、应急处理能力、综合管理服务能力，将创业大厦打造成社会化物业管理与服务业创新示范工程，树立政府办公物业管理企业化、专业化的成功范例，创造优秀的品牌效应，实现对外托管物业管理业务。
3、工作重点
（1）物业管理单位必须前期介入，全面参与设备安装、调试，熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、中央空调及通讯系统等关键设备运行正常。（2）通过环境形象、楼宇形象控制、设备和公共设施管理、治安和交通控制、管理服务人员行为规范以及后续工程形象控制等专业管理和文化氛围的融合，塑造开放、包容、高效的整体形象。（3）物业管理在保证物业管理主业基础上，提供综合配套服务包括会务、餐饮、幼儿园等。（4）确保物业管理项目达成零风险工程。依托物业服务公司长远承担物业服务的责任，吸纳培训安排机关事务管理局原有物业管理富余人员，按照有关规定投保提高物业运行抗风险能力。
三、管理体制机制的构建
有效的管理需要科学的管理体制和机制来保障。（一）创业大厦管理中心组织框架。创业大厦入驻的机关单位较多，成立创业大厦管理中心，统一管理，实现管办分离。管理中心隶属于桂林市机关事务管理局，成立大厦物业管理、节能、安全、膳食、监督检查委员会等组织。？物业公司接受大厦管理中心的领导和管委会的监督，履行物业管理委托合同中规定的权利、义务和责任。（二）管理方式。管理方式是解决如何进行管理的问题，由管理方法、运作程序、信息系统、管理机制四部分构成。
1、管理方法。大厦管理中心按照职能任务的分工，在前期介入期间，管理中心和物业公司将委派最优秀的机电工程技术人员，参与设备安装和调试验收，杜绝设备管理中的责任事故，引入质量管理体系，控制成本。服务创新。
2、物业管理运行程序的整个流程应当做到按照程序化要求，各项服务管理工作完成“计划-实施-监控-改进”循环后，实现滚动式提高。
3、信息系统。物业管理信息系统是指物业管理中有人和计算机等组成的，专门用于物业信息的收集、传递、存储、加工、维护和使用的系统。
办公楼物业服务方案范文3
执行机构： 业主委员会，负责人： ；
乙方： ；
法定代表人： ；
住所地： ；
资质等级： ；
证书编号： .
根据有关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方为 （物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况：
物业名称 ；
物业类型 ；
坐落位置 ；
建筑面积 .
物业管理区域四至：
东至 ；
南至 ；
西至 ；
北至 .
（物业构成明细见附件1）
第二章 服务内容与质量
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：
（一）物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件2）；
（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件3）；
（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
（四）公共绿化的养护和管理；
（五）车辆行驶、停放管理；
（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
（七）装饰装修管理服务；
（八）物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下内容：
（一） ；
（二） ；
（三） .
第四条 乙方提供的物业服务执行以下第 项质量标准：
（一）乙方提供的服务质量按《石家庄市物业服务等级标准》 级执行。 （服务等级标准见市价[2004]69号《石家庄市物业服务收费管理实施办法》） .
（二）乙方提供的服务质量执行双方约定的物业服务质量标准，具体为：
。
第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第三章 服务费用
第六条 本物业管理区域物业服务收费选择以下第 种方式：
（一）包干制
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
多层住宅： 元/月。平方米；
高层住宅： 元/月。平方米；
别墅： 元/月。平方米；
办公楼： 元/月。平方米；
商业物业： 元/月。平方米；
物业： 元/月。平方米。
物业服务费用主要用于以下开支：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、法定税费；
9、物业管理企业的利润；
10、 .
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
（二）酬金制
物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：
多层住宅： 元/月。平方米；
高层住宅： 元/月。平方米；
别墅： 元/月。平方米；
办公楼： 元/月。平方米；
商业物业： 元/月。平方米；
物业： 元/月。平方米。
预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。
物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2 、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、 .
乙方采取以下第 种方式提取酬金：
（1）乙方按 （每月/每季/每年） 元的标准从预收的物业服务资金中提取。
（2）乙方 （每月/每季/每年）按应收的物业服务资金 %的比例提取。
物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。
第七条 物业服务费用（物业服务资金）由乙方按 （年/季/月）向业主收取，或者按双方约定的时间、地点由业主向乙方交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
第八条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：
（一） ；
（二） .
第九条 乙方应将物业服务（包括专业部门的委托服务、对业主物业的专有部分维修养护及其他特约服务）收费价格和标准，在物业管理区域内公示。
第四章 双方权利义务
第十条 甲方权利义务：
（一）审定乙方制定的物业管理服务工作计划，听取物业管理情况
报告；
（二）确定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；
（四）（适用于酬金制）审查乙方提出的财务预算和决算；
（五）协助乙方作好物业管理区域内的物业管理工作
（六）协调、处理本合同生效前发生的遗留问题：
1、 ；
2、 .
（七） 其他： .
第十一条 甲方的业主委员会作为执行机构，具有以下权利义务：
（一）根据业主大会的授权代表业主大会签定本合同。
（二）检查、监督和协助乙方履行物业服务合同；
（三）督促全体业主遵守《业主公约》、《业主大会议事规则》和物业管理规章制度；
（四）督促业主和交费义务人按规定交纳物业服务费；
第十二条 乙方权利义务
（一）根据甲方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业管理服务；
（二）有权要求甲方、业主委员会、业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为；
（三）向业主和交费义务人收取物业服务费；
（四）乙方可采取规劝、 、 等必要措施，制止业主、物业使用人违反业主公约和物业管理规章制度和本合同的行为；
（五）选聘专营公司承担本物业的专项管理业务（但不得将物业的整体管理委托给第三方）；
（六）每年度向甲方报告物业管理服务实施情况；
（七）（适用于酬金制）向甲方或全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年
次公布物业服务资金的收支情况；当甲方或业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，应及时答复；
（八）根据甲方的决定，申请和使用专项维修基金；
（九）本合同终止时，应移交物业管理权，撤出本物业管理区域，协助甲方作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及帐目。
（十）其他： .
第五章 物业的经营与管理
第十三条 机动车和非机动车停放服务收费，按照市价[2004]70号《关于规范我市住宅区车辆停放服务费标准的通知》执行。
第十四条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第十五条 会所由乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：
（一） ；
（二） .
第十六条 本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：
（一） ；
（二） .
第六章 物业的承接验收
第十七条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
（一） ；
（二） ；
（三） .
第十八条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：
（一） ；
（二） ；
（三） .
甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：
（一） ；
（二） ；
（三） .
第十九条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四） .
第二十条 甲方应于 （具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。
物业管理用房建筑面积 平方米，其中：办公用房 平方米，位于 ；住宿用房 平方米，位于
； 用房 平方米，位于 .
第二十一条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第七章 物业的使用与维护
第二十二条 乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第二十三条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受业主委员会、业主和物业使用人的监督。
第二十四条
因维修物业或者公共利益，乙方确需占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主、业主委员会、业主大会的同意；占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第二十五条
乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第八章 合同解除和终止
第二十六条 本合同期限未满，因乙方未按规定履行合同或严重侵害甲方利益，甲方经三分之二以上投票权的业主通过后可以解除合同。
第二十七条 本合同期限未满，因甲方、业主或使用人严重违约，导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求责任人在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权解除合同。
第二十八条 本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。
第二十九条 本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。
第三十条 本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方可应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）提供物业管理服务，业主应继续交纳相应的物业服务费用。
第九章 违约责任
第三十一条 乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按 标准向甲方、业主支付违约金。
第三十二条
乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
第三十三条 乙方未能按照约定提供相应服务，造成甲方单个业主经济损失的，乙方应给予业主经济赔偿。
第三十四条 业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按 标准向乙方支付违约金。
第三十五条 任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金_________；由
于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第三十六条
在合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；乙方不移交物业资料、物业管理用房，占用物业共用部位、共用设施设备的，每逾期一日应向甲方支付委托期限内平均物业管理年度费用______的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第三十七条 以下情况乙方不承担责任：
（一）因不可抗力导致物业管理服务中断的；
（二）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
（四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
（五） .
第三十八条 本合同在履行中如发生争议，双方协商解决或向辖区物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向石家庄市仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院。
第十章 其他事项
第三十九条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止。
第四十条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第四十一条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第四十二条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
第四十三条 本合同一式 份，甲、乙双方各执 份。
甲方： 乙方：（签章）
执行机构： （签章） 法定代表人：
负 责 人：
办公楼物业服务方案范文4
一、2011上半年度工程部工作总结
2011年度工程部工作重点之一就是望湖城“桂香居”丹桂苑、姚公新苑、水岸星城的交房、设备设施的实体与资料移交、设备台帐制作、工程质量瑕疵整改推进工作。在公司总经理室的正确指导下、部门及各客服中心的支持下，2011年上半年计划内工作基本完成。在原有软件基础上，完善各项管理制度、工程服务手册、突发事件应急预案；在原有硬件基础上与行政人事部共同携手进行工程技术人员的引进、招聘、储备，保障新项目拓展后物业工程服务的正常开展，鼓励员工到专业培训机构参加各类工程技术的培训，组织员工参加其他专业知识的内部培训，不断提高员工整体素质。
在南方的汛期事件发生后，我们认识到血的教训，总结别人在防台防汛应急预案中的不足与经验，在安徽汛期到来之前，结合各项目实际，修正防台防汛应急预案，提前配备防台防汛物质，主动与各服务中心配合现场指导防台防汛工作，保障了今年汛期安徽外滩所管理的所有辖区安全度汛，体现出公司部门的指导与服务能力。
在冬季到来之前，工程部全面提升部门服务意识，主动为各服务中心制订设施设备防寒、防冻应急预案并组织实施，保证寒冷冬季设备设施正常运转；主动为员工申购夜间值班大衣，确保员工值班时个人的防寒保暖，让员工感受到公司的温暖。
为加快推进物业工程服务规范化管理进程，工程与装修员工采取责任分包到人原则，分工不分家模式进行工程服务管理。工程部经理、副经理每周最少两次到各服务中心现场指导检查工程服务工作（异地项目每月不低于两次），重点检查隐蔽工程是否存在安全隐患，设备是否运行正常，上周安排的工作能否落实，检查员工的操作是否规范，设备运行记录是否完善。
公司工程部作为公司的一个职能部门，主要是执行总经理室的决议，完成总经理室交办的一切事务，服务于安徽外滩所有客服中心，本着团队协作及企业良性发展基础上，展开全面的服务与指导工作。2011年上半年主要完成工作具体如下：
（一）皖投家园项目
2011上半年协助皖投家园客服中心完成了中央空调的维护、节能方案的制订与实施以及出租办公场所供冷、供热收费的核算、住宅楼分时电表的改造、绿化的改造、住宅楼及办公楼电梯年检、高低压配电系统、消防控制系统、给排水系统及其它实施设备的维护等；
（二）望湖城“桂香居”项目
根据望湖城项目的交房时的进度，工程部全力协助望湖城各服务中心对已经移交接管的辖区进行全面监管，从给排水、变配电、暖通、消防、监控安防等系统入手，按照工程部制订的管理制度、操作规程等系统文件，实质性地处理好业主对房屋质量投诉，做好存在质量瑕疵的设备设施整改跟进、装修巡查管理及设备设施定期巡检维护工作，保障设备运行正常，延长设备的使用寿命，维护全体业主的安全与经济利益。通过望湖城“桂香居”的交房经历，总结交房过程中的经验与教训，细致分析用心学习，为后期交房、验房、装修管理、设备维护等工作提供经验，更好的为业主提供服务。
望湖城各苑区采用单路供电方式提供动力及照明用电，工程部严格按照工程类突发事件应急预案，下基层进行反复培训演练并实地检查各苑区电梯巡检状态，督促电梯维护单位维护巡检，完善各项电梯管理规章制度，保障电梯运行正常，如遇电梯困人事件，被困人员可以短时间得到解救，全力保障业主生命安全。另外工程部积极配合各客服中心完成公共用水、用电分摊测算、节能方案的编制与实施、耗材的申购审批、工程类合同的洽谈审阅等工作，保障物业收支平衡。
（三）皖投·全椒水岸星城
皖投·全椒水岸星城项目是安徽外滩管理的第一个异地项目，在公司总经理室的全盘考虑下，工程部积极配合水岸星城客服中心组建工程服务团队，协助行政人事部先后从合肥安排多名工程技术人员赴水岸星城项目参与房屋承接查验、工程质量瑕疵的整改跟进以及后期交房工作，把住房屋、设备、设施质量关，为后期物业常态化管理奠定基础。虽然水岸星城远在异地，公司工程部依靠科技信息通道，随时关注项目运行情况，多次亲临现场进行督导与服务、多次为项目进行物业服务专业知识进行培训，不断提升当地员工整体素质，为全椒分公司的未来发展引入正规之路。
（四）天下锦城与姚公新苑项目
天下锦城项目刚刚开工建设，为吸取望湖城“桂香居”项目工程设计、施工缺陷的教训，公司工程部参与天下锦城项目设计规划讨论，站在业主使用功能角度考虑，提出了多条合理化建议。认真维护保养置业公司办公场所设备设施，提供满意物业工程服务，为置业公司领导办公提供舒适环境。
姚公新苑属于回迁楼，为了顺利开发承建天下锦城楼盘，回迁楼的分房工作为2011年上半年物业公司的首要任务之一，在置业公司领导的安排下、在公司总经理室的指导下、在各项目的支持与配合下，公司工程部多方协调从各项目抽调多名工程技术人员赴姚公新苑项目参与房屋承接查验、工程质量瑕疵的整改跟进以及交房工作，把住房屋、设备、设施质量关，为后期物业常态化管理奠定基础。 (1)
二、2011下半年工作计划
根据公司发展战略，望湖城项目即将实行区域化管理，公司工程部将严格执行公司总经理室提出的区域化管理方案，提前做好各项工作准备，顺利、稳妥完成工程人员集中管理，做好工程维修工具、耗材的统一管理，剔除不称职的工程人员，引进储备各项技术及整体素质比较好的人才，为公司发展献言献策，维护公司整体利益，保障企业良性发展。望湖城“桂香居”原置业公司项目部善后服务即将结束，为确保后期物业服务工作的顺利开展，减小业主对房屋质量的投诉，按照置业公司领导的指示，成立维修整改小组，处理一般物业工程维修人员不能处理的相关维修整改工作。维修整改工作结束后，小组成员后期纳入物业公司工程部突击维修小组，服务与安徽外滩物业各管理辖区，做好设备设施集中保养、工程类突发事件、工程遗留问题的整改工作。
2011年下半年没有新的交房任务，公司工程部依据公司总经理室的发展思路，对已经初步走向正轨的园区，进行规范化常态管理，逐步实现物业管理规范化。 2011年置业公司发展迅速，楼盘日益增多，异地项目进一步拓展，物业公司随之拥有新的机遇，管理的项目逐渐增多，下半年工程部将逐步介入望湖城商业街的前期跟进，做好项目成接查验与交付工作，做好湖东景园项目及水岸星城的前期工程介入跟进工作。
为体现物业工程管理规范化，体现职能部门的真正作用，精减工作人员，减少部门开支，提升工作效率，认真落实工程部erp工作计划，顺利完成下半年计划工作。工程部通过各种途径，依靠置业公司沟通平台资源，协调好相关公共事业单位，为物业未来发展打好基础。
2011下半年应巩固2011上半年度取得的各项成果，继续加快推进物业工程服务规范化进程，争取在2011年年底前，安徽外滩物业所管理的物业项目，工程服务礼仪、服务标准、操作规范、技术能力可以与安徽地区品牌物业公司基本对等。在实际推进中，需注重员工的服务理念、意识、技能上的培训与考核，逐步提高员工整体素质。在培训中，我们依靠鼓励员工参加正规培训机构的培训，依靠置业公司项目组力量组织相关供应商、安装单位对所有工程人员进行各类技术培训，公司工程部自行组织与物业工程服务有关的培训，员工与员工之间的交叉互动学习及交流培训，真正意义上实现培训有效果，培训有进步。2011下半年公司工程部将结合实际更新完善各项设备设施操作流程、工程类突发事件应急预案、作业指导书、岗位职责、技术员工服务标准，使得遇事先得知，事中有预案，处理有经验。
提前做好安徽外滩物业管理的所有辖区公共能耗的统计及分析，从细节着手，从实际出发，制订详细的节能方案并组织实施，加大力度控制公共能耗（包括用水、用电、用汽等能耗）的消耗，为物业公司节约运行成本，为广大业主节省公共能耗费用的分摊。争取2011年全年度皖投家园项目的节能比攀升至10%，望湖城项目的节能比控制在7%。在望湖城项目暖气使用过程中，我们将积累数据，找出设备操作及节能控制中的不足，做好分析，研究好对策，为冬季供暖工作奠定基础。
在设备设施维护工作中，工程部将督促各客服中心做好2011下半年度的设备设施维护计划，工程部将按照上报的预定计划监督指导设备设施维护保养工作，严查运行及日常工作记录。对设备设施的维护所需的耗材，要求各客服中心提前做好计划，储备少量的易耗材，严格控制维修所需耗材的使用，做到依旧换新制度，做到能不换则不换制度，在节约物业运行成本的同时，保障设备设施的正常运行。
办公楼物业服务方案范文5
关键词：物业服务空间；拓展；策略分析；路径选择
随着经济社会的高速发展，各种功能类别的物业形式相继出现，这也拓宽了物业管理企业的服务空间，对于整个物管行业来说既是机遇又是挑战。服务空间的拓展延伸使得物管企业的发展空间更为通畅，盈利空间进一步增加，更有利于整个行业的可持续发展；同时这些新的服务空间也对整个行业提出了更大挑战，对物管企业的经营理念、管理能力、人员素质等方方面面都提出了更高要求。
一、物业管理行业服务空间进一步拓展的现状分析
（一）物业管理服务与新型社区服务相结合
当前，不同的社会主体对于物业管理服务的需求与日俱增，并更加趋向多样化，物业管理公司的服务与现代社区的服务要求更为紧密的结合。特别是在当前社会生活中的新型社区服务方面，如：（1）在为业主提供基本常规服务的基础上充分开展增值服务，扩大劳务空间，如家政服务、居家养老服务、残疾人士特殊服务、应急求助服务、精神慰藉服务、娱乐活动服务、汽车清洁美容、室内装饰装修、绿化保养、房屋和家用设备的维修养护、洗衣、送奶、送报等等；（2）利用自身的专业知识和经验向业主和房产开发商提供咨询、策划等服务。例如，向业主提供房屋接管验收服务，用专业的眼光指导其收房，查看房屋内外各种设施设备的完好程度和状态；为开发商提供建设项目的中水系统设置、车位设置数量、各种系统容量、各种功能用房位置、机电系统的形成、智能化环保节能等工作提供建议；（3）创建信息服务平台，利用服务热线、便捷服务活动、自办会刊杂志等形式为业主和社会服务供应商搭建沟通联系平台； （4）在取得相应的经营许可后开展多种物业经营，如幼儿园、餐厅、超市、美容美发中心、停车场、会所及康体娱乐设施等；（5）小区公共场地或建筑物公共部位的经营管理，如户外广告招租、公共场地出租等；（6）对经营性物业进行技术改造或进行功能、环境的配套建设，从而提高物业的盈利能力；（7）通过开展丰富多彩的社区文化活动，营造良好的生活氛围，和业主建立起情感桥梁，向业主提供“情感”服务。
（二） 物业管理服务与城市管理功能相结合
当前各地兴建了大量的步行街、滨水公园、购物公园等健身娱乐购物消费场所，为广大群众提供了更多的休闲娱乐健身设施，与此同时对这些场所的日常维护管理也是一个非常重要的问题。这类综合性物业项目的管理服务要求是较为复杂多样的，除了基本的日常保洁、保安、车辆停放管理、绿化维护、消杀等要求外，还有大量的与城市管理某些方面相类似的功能要求，如：（1） 市容环境卫生管理、无证经营管理。以滨水公园为例，入夏大量群众在滨水公园休闲散步，一些无证摊贩就会出现，有售卖水果饮料的、有售卖儿童玩具的、有售卖饰品服装的，甚至还有烧烤摊点，产生大量垃圾油烟，严重影响市容环境卫生；（2） 道路交通秩序管理。如车辆的按序停放、安全有序地出入等；（3） 河湖管理。如河湖的卫生清洁工作、河湖的垂钓管理、夏天对入河湖游泳的人员进行劝说制止的工作等；（4）市政公共设施管理。如消防栓、照明设施、区内道路等；（5）噪音污染管理及协调工作。广场舞的高分贝带来了噪音污染，严重影响周围居民、学校以及相关单位的工作学习生活，物业管理公司要配合城管部门做好劝说协调工作；（6）节电节水管理；（7）黑车黑导游管理等等。
（三） 物业管理服务与专业技术服务功能相结合
物业管理需求的不断扩大，促进了物业管理市场的蓬勃发展，今天的物业管理的概念已由最初的简单常规服务发展为多层次、全方位的需求领域，这与人们需求理念的更新息息相关，同时也催生了大量专业性要求较高、特色鲜明的服务类别。如：（1）设施管理服务、资产经营管理和投资管理服务。如对于资产经营管理具体包括以下内容：开发服务、物业租售的咨询顾问及实施、商铺办公楼招商服务、租户代表服务、房地产市场战略咨询顾问、不动产投资咨询服务、酒店投资咨询服务、项目管理和开发咨询服务、设施管理、案例研究、企业解决方案、个人解决方案、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、投资管理、研究与策略顾问等。（2）高端物业个性化服务。如安全管理、私密性、私家园林养护、私家泳池打理、大型私家宴会、室内保洁、特殊设备维护保养（如电梯、中央空调、地暖等）及其他个性化需求。（3）物业管理知识培训与顾问服务。从事物业管理咨询和顾问业务，依靠智力投入和技术输出而获取利润的途径，具有投资少、风险小、回报率高、市场广阔的特点，同时咨询、顾问的过程也是对物业公司管理水平的检验和自身实力的评估过程，在获取利润的同时达到了突破自我、完善自我的发展目的；在发展异地业务时还可起到试金石作用，因此，也是物业管理企业在管理模式自成体系后的一种经营思路。
二、物业管理企业服务空间拓展的策略分析
（一）物业管理企业要转变服务理念，强化自身素质
拓展物业管理服务空间，物管企业必备的要素为：1.公司领导决策层的思想认识；2.必须有可开发、利用的资源；3.高素质的人才；4.必要的资本投入；5.有针对性地推出特色服务产品。
以物业的经营、管理一体化发展为特点，结合企业的优势，实现“一业为主，多元经营”的发展格局。在将物业管理、经营融为一体的同时，不断研发新的服务项目，拓展新的经营领域。积极参与、经营房地产行业相关领域的业务，如房地产项目的规划、设计、销售等方面的咨询与策划，介入与物业管理密切相关的行业，如物业租赁、商业服务、文化、餐饮、建材、装饰等，通过开发物业的整体功能，提高物业的增值潜力，来增强企业的竞争能力和盈利能力，实现可持续发展。
（二）物业管理企业拓展服务空间应坚持协作共赢战略
拓展物业管理服务空间，必须坚持与各部门、各行业之间的全方位协作，互相发挥优势特长，更好地提升服务质量，满足业主、群众、社会的要求。例如要很好完成滨水公园的物业管理，除了基础的保洁、保安、绿化养护等任务外，还要完成相当重的区域城市管理的职能任务，如：市容环境卫生管理、道路交通秩序管理、无照经营管理、河湖管理等等。即使是具有行政执法处罚权的城市管理人员在具体管理过程中都承受着巨大的压力，因此作为物管企业要完成这些任务难道可想而知，因此与城管部门、公安、居委会等的合作协调就显得尤为重要。在河湖管理方面，对夏天大量的游泳、戏水、垂钓人员的规劝制止等繁琐繁重的工作，可以和志愿者协会合作，发挥青年志愿者积极性，既有利于城市形象又节约了企业成本。
（三）将专业技术优势转化为市场优势，走专业化发展之路
根据企业自身优势，发展如清洁、绿化、消杀等基础服务项目，机电设备、消防设施、智能化系统的设计、施工、改造、保养、维修，物业管理软件系统的研制、开发等技术服务项目，使物业管理服务过程中的基础环节和关键环节由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识密集型转变；顺应现代信息科技飞速发展的要求，积极实施网络化、智能化管理，降低人力成本，提高服务质量，通过成立专业公司的方式，实施专业化经营，参与市场竞争，以此拓展物管企业的服务空间，从而拓展企业的盈利空间。
以资本运作为纽带，有效利用名牌企业的品牌优势、技术优势和规模优势，运用合资经营、合作经营、兼并、重组、收购等方式，实现生产要素的优化组合，通过输入管理模式、实施品牌化、规模化经营，实现资源共享和低成本的市场扩张，不断拓宽物业管理的范围和内容，真正做到“以名牌闯天下，以质量取天下，以服务守天下”，最终形成跨地区、跨行业的大型物业管理集团，在激烈的市场竞争中求得生存与发展。如经营上可选择品牌输出、连锁加盟、管理标准出售等方式，这些方式可能是未来物业服务企业拓展发展空间的有效路径。
（四） 实行专业服务社会化，也不失为一有效策略
由于历史和现实的原因，目前我国绝大多数物业管理企业都是“小而全”的管理模式，这样就带来一个两难的选择，若要满足各项管理服务需求，必须配齐各类专业人才，否则会面临质量低下的后果，而配齐专业人才，各类专业任务量又相对不足，形成成本压力。从国外以及香港等地的成功经验看，从事办公楼宇、商业大厦和居住小区管理人员组成少而精的管理机构，将保安、保洁、维修等以合同形式发包给专业公司、承包商去完成。物业管理人员主要是按照合同对各专业公司及承包商进行管理和协调。这样，物业公司除日常需要少数维修人员外，各种专业技术人员都不需配置，物业管理公司成为物业管理的组织者和协调者，管理开支大为减少，物业管理机构定期对承包商和专业公司的工作业绩和成效进行考核，按照市场公平竞争、优胜劣汰的原则进行选择。采取这种社会化经营的方式，物业管理公司不仅能最大限度地发挥人力资源优势和专业优势，而且能使自身管理成本大大降低。因此，由物业管理公司统筹、组织、协调、监督，把一些具体的专业的工作交由社会上的专业公司，可以有效地降低管理成本，增加企业的利润。
三、物业管理行业服务空间拓展的路径选择
1.转变单一服务模式，延长产业链条，促进行业结构升级
物业服务企业应逐步改变简单服务提供商的角色，向物业服务集成商的角色转换，着力推进物业服务向专业化、高附加值的方向转变，努力实现由劳动密集型向知识技术密集型的转变。一方面，部分掌握专业知识和拥有先进管理水平的物业服务企业以顾问、咨询、等形式开展业务，实现由“卖简单服务”向 “卖知识、卖管理”的转变；另一方面，常规性的服务项目（如房屋修缮、设备设施维护、秩序维持、清洁绿化）则交由专业化公司来承担。通过这一方式来延长产业链条，做大物业服务市场这块蛋糕，实现企业盈利模式的转变。
2.纵向延伸服务空间，不断丰富服务项目，增加盈利点
所谓纵向延伸，就是物业服务企业将服务空间延伸至房地产产业的各个环节，以达到增加企业盈利点、拓展企业乃至整个行业发展空间的目的。例如：物业服务公司最贴近房产消费者，最了解消费者的需求、偏好，可以从市场中采集第一手的市场信息为房地产企业服务；可以前期介入房地产企业规划设计，为中水系统设置、车位数、各种系统容量、各种功能用房位置、机电系统的形成、智能化环保节能等工作提供建议；可以参与检查施工质量、四方验收，参与设备调试等工作为后期物业管理打好坚实基础；同时物业服务企业可以为业主或开发商出租或销售楼盘，获取佣金，增加收入。
3.横向拓展服务空间，科学设置服务内容，多元化经营
所谓横向拓展，就是物业服务企业要根据业主的不同需求提供差异化、个性化的服务，在经营上改变主要依靠物业服务费的单一模式，实行多元化经营。在新形势下，物业服务企业应顺应市场环境的变化，改变经营理念，依托丰富的客户资源和便利的条件，在做好常规的基础上，依据业主的需求科学设置服务内容，开展多元化经营。物业服务企业在确保高质量完成常规的同时，心系业主需求，不断增加个性化服务项目，拉近自己与业主之间的距离，构建和谐共融的合作关系，赢得业主的口碑和经济效益，为企业长远发展奠定良好的基础。
结语
物业管理企业要实现可持续发展，就必须不断拓展服务空间，树立服务意识、竞争意识、品牌意识和创新意识，走规模化、专业化的道路，进行多种经营，才能使企业的成长空间不断扩大，从而在激烈的市场竞争中逐渐发展壮大，也为整个行业的发展提供源源不断的活力。
参考文献：
[1]周楠，白丽华.拓宽物管行业盈利空间[J].住宅与房地产・物业管理，2011（5）
[2]邓智斌.城市开放性工园管理若干问题研究[J].华南理工大学，2007
办公楼物业服务方案范文6
一、我国建筑业发展概况
我国的建筑行业发展与广大人民群众的生活十分相关，特别是近年来，随着我国建设规模的不断扩大，住宅建设规模也不断增加，随着住房制度改革的推进，商品房走入千家万户，物业管理需求也日趋深入人心，已经成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业，在加快城市化发展进程、扩大就业和居民消费、维护房屋使用安全、改善居住环境、构建和谐社区等方面发挥更大的作用。
1、近年来房屋建设规模分析
在房屋建设过程中，房屋竣工和施工面积、住宅投资规模、房地产开发企业新开工面积、住宅商品房平均销售价格等因素，是影响房屋建设规模的重要影响因素，对今后的房屋管理与维护也会有很大影响。
（1）房屋竣工和施工面积
从2004年以来，我国的房屋建筑发展日趋扩张，截止2013年，全社会房屋竣工和施工面积成倍增长，房屋施工面积从376495.06增长为1336287.60（万平方米）；住宅房屋施工面积从217580.48增长为673163.29（万平方米）；不难看出，房屋施工面积和竣工面积得以空前扩张（详见表1）。
全社会房屋竣工和施工面积 表1
指标
2013年
2012年
2011年
2010年
2009年
2008年
2007年
2006年
2005年
2004年
房屋施工面积（万平方米）
1，336，287.60 1，167，238.42 1，035，518.88 844，056.90 754，189.40 632，260.99 548，542.04 462，677.05 431，123.04 376，495.06
住宅房屋施工面积（万平方米）
673，163.29 614，990.59 574，909.86 480，772.89 431，463.18 364，354.38 315，629.80 265，565.31 239，769.60 217，580.48
商品住宅房屋施工面积（万平方米）
486，347.33 428，964.05 387，705.98 314，760.12 251，328.78 222，891.80 186，788.43 151，742.72 129，078.38 108，196.54
房屋竣工面积（万平方米）
349，895.79 335，503.55 329，073.26 278，564.54 302，116.53 260，306.98 238，425.31 212，542.15 227，588.65 207，019.08
住宅房屋竣工面积（万平方米）
193，328.47 195，102.89 197，452.24 174，603.86 184，209.52 159，404.62 146，282.71 131，408.19 132，835.95 124，881.12
商品住宅房屋竣工面积（万平方米）
78，740.62 79，043.20 74，319.05 63，443.10 59，628.71 54，334.10 49，831.35 45，471.75 43，682.85 34，677.18
房屋竣工价值（亿元）
61，754.86 55，195.98 48，393.06 38，965.22 35，353.91 28，073.98 23，582.73 19，891.61 18，789.55 15，239.60
住宅房屋竣工价值（亿元）
31，405.89 29，493.73 26，465.14 21，507.18 19，378.88 15，334.11 12，990.65 10，950.11 10，042.25 8，320.30
商品住宅房屋竣工价值（亿元）
20，039.42 19，147.45 16，947.74 13，527.53 11，500.24 9，295.26 7，853.07 6，717.23 6，060.13 4，620.70
数据来源：中华人民共和国国家统计局网站
（2）住宅投资规模分析
在建筑业不断发展的过程中，与百姓密切相关的是全社会的住宅投资规模，在近十年中，全社会的住宅投资从2004年的13464.08增长为2013年的74870.67（亿元）；其中，城镇住宅投资从2004年的11010.13增长为2013年的67483.36（亿元）；投资规模不断扩张，详见表2。
全社会住宅投资 表2
指标
2013年
2012年
2011年
2010年
2009年
2008年
2007年
2006年
2005年
2004年
全社会住宅投资（亿元）
74，870.67 64，412.79 57，824.43 45，027.01 36，428.23 30，881.20 25，005.01 19，333.05 15，427.23 13，464.08
城镇住宅投资（亿元）
67，483.36 57，844.27 51，773.37 39，763.10 30，512.74 26，516.00 21，238.29 16，305.54 12，825.76 11，010.13
房地产住宅投资（亿元）
58，950.76 49，374.21 44，319.50 34，026.23 25，613.69 22，440.90 18，005.42 13，638.41 10，860.93 8，836.95
数据来源：中华人民共和国国家统计局网站
（3）房地产开发企业新开工面积
虽然房屋竣工面积不断增长，全社会住宅投资不断投入，开发企业的新开工面积也呈现不断上升趋势，2004年为60413.86（万平方米）；2013年为201207.84（万平方米），详见表3。
按用途分房地产开发企业新开工面积 表3
指标
2013年
2012年
2011年
2010年
2009年
2008年
2007年
2006年
2005年
2004年
房地产开发企业新开工房屋面积（万平方米）
201，207.84 177，333.62 191，236.87 163，646.87 116，422.05 102，553.37 95，401.53 79，252.83 68，064.44 60，413.86
房地产开发企业住宅新开工房屋面积（万平方米）
145，844.80 130，695.42 147，163.11 129，359.31 93，298.41 83，642.12 78，795.51 64，403.80 55，185.07 47，949.01
房地产开发企业别墅、高档公寓新开工房屋面积（万平方米）
4，454.59 4，228.31 5，653.01 5，080.05 3，649.80 4，336.97 4，914.41 4，058.32 2，834.97 2，975.69
房地产开发企业办公楼新开工房屋面积（万平方米）
6，887.24 5，986.46 5，399.20 3，668.07 2，860.76 2，471.95 2，141.44 2，134.94 1，671.10 1，704.19
房地产开发企业商业营业用房新开工房屋面积（万平方米）
25，902.00 22，006.85 20，730.78 17，472.58 12，415.03 10，040.69 9，093.89 8，473.23 7，675.47 7，790.81
房地产开发企业其他用途新开工房屋面积（万平方米）
22，573.80 18，644.89 17，943.77 13，146.91 7，847.84 6，398.62 5，370.70 4，240.86 3，532.79 2，969.85
数据来源：中华人民共和国国家统计局网站
（4）商品房平均销售价格
虽然房屋竣工和施工面积不断增加，住宅投资规模不断加大，房地产开发企业新开工面积不断扩张，商品房的销售价格还是不断增长，以住宅商品房平均销售价格为例，2004年为2778.00（元/平方米）；2013年为5850.00（元/平方米），详见表4。
按用途分商品房平均销售价格 表4
指标
2013年
2012年
2011年
2010年
2009年
2008年
2007年
2006年
2005年
2004年
商品房平均销售价格（元/平方米）
6，237.00 5，790.99 5，357.10 5，032.00 4，681.00 3，800.00 3，863.90 3，366.79 3，167.66 2，778.00
住宅商品房平均销售价格（元/平方米）
5，850.00 5，429.93 4，993.17 4，725.00 4，459.00 3，576.00 3，645.18 3，119.25 2，936.96 2，608.00
别墅、高档公寓平均销售价格（元/平方米）
12，591.00 11，460.19 10，993.92 10，934.00 9，662.00 7，801.00 7，471.25 6，584.93 5，833.95 5，576.00
办公楼商品房平均销售价格（元/平方米）
12，997.00 12，306.41 12，327.28 11，406.00 10，608.00 8，378.00 8，667.02 8，052.78 6，922.52 5，744.00
商业营业用房平均销售价格（元/平方米）
9，777.00 9，020.91 8，488.21 7，747.00 6，871.00 5，886.00 5，773.83 5，246.62 5，021.75 3，884.00
其他商品房平均销售价格（元/平方米）
4，907.00 4，305.73 4，182.11 4，099.00 3，671.00 3，219.00 3，351.44 3，131.31 2，829.35 2，235.00
数据来源：中华人民共和国国家统计局网站
2、建设规模增长，对物业管理的需求增加
通过对表1至表4中的数据进行分析，不难看出，房屋竣工和施工面积、住宅投资规模、房地产开发企业新开工面积均是上升趋势，但是住宅商品房平均销售价格的增长幅度还是非常大的，这足以说明，建设规模和购买力之间，量价齐升，目前，我国广大城市居民的住房需求正从追求生存空间的数量型转向数量和质量并重，随着住房商品化发展，物业管理与老百姓直接相关，物业服务企业为广大居民提供了相关专业服务，自2004年开始，我国的房地产市场的投资一直保持着迅猛的增长势头，房屋施工房屋面积、竣工房屋面积、住宅投资规模逐年增长。数据表明：2004-2013年间，我国房地产的巨大利润空间吸引了各种资金的持续进入，房地产市场的供给迅速增加，在这种经济形势下，建筑施工质量对后期物业服务的影响，应引起各行业专业技术人员的充分重视。
二、建筑施工质量对后期物业管理的影响
建筑物本身构造由基础、墙和柱、楼板、楼梯、屋顶、门窗等六个主要部分组成，这六个不同构造组成在不同施工阶段的质量保障，对后期物业项目服务与管理都有很大影响，因此，在各个不同施工阶段应充分考虑对后期物业服务的影响。
1、 基础施工
俗话说，万丈高楼平地起，基础作为建筑物的重要组成部分，承受了建筑物的全部荷载，并且在建筑工程中属于隐蔽工程，对于建筑物来说，建筑主体设计和施工质量再好，如果没有一个稳固耐久的基础，建筑物后期使用也会出现问题，如：不均匀沉降，上部结构开裂，一旦基础出现问题，维修起来非常困难，维修费用高、施工难度大，维修周期长等问题。如果，房屋销售后移交给物业公司提供服务，就会造成业主与物业企业的误解和矛盾，业主会将对房屋质量的不满意转嫁到物业服务企业身上，物业服务企业将代人受过，甚至影响到业主及时交纳物业服务费，给物业服务企业带来经济损失，因此，在基础施工阶段、建设单位（开发商）、施工单位、工程监理公司、物业服务企业前期介入人员和相关政府主管部门要严格把关，按照国家相关基础施工规范进行施工，确保基础施工质量关，为今后的物业服务企业管理与服务奠定基础。
2、墙体施工
墙体是建筑物的一个重要组成部分，在建筑物中是竖向构件，首先，墙体应具有足够的强度和稳定性，其次，从节能考虑应具有保温隔热性能，特别是护墙，再次，墙体应具有隔声、防火、防潮、放射线等功能。在墙体施工过程中，应严格按照国家施工规范把关，执行现行的《建筑抗震设计规范》，严把施工质量关，为今后的物业管理提供物质基础。
3、楼板及楼地面施工
楼板是多层和高层建筑分隔建筑物空间的水平承重构件，在现代建筑中钢筋混凝土楼板是目前最为普遍的一种，在施工阶段应注意保证坚固要求，强度和刚度都应该满足设计要求，特别是有防水要求的卫生间，在施工和装修过程中，注意防潮、防水方面的施工质量，一旦出现问题，就会引起楼上和楼下业主之间的邻里纠纷，双方业主就会找到物业服务企业进行沟通，给入住的业主日常生活带来不必要的麻烦。也会给物业服务企业带来很大工作量。
4、楼梯施工
两层以上的房屋就需要有上下交通和疏散设施，即楼梯、电梯、自动扶梯等。设有电梯和自动扶梯的建筑物，也必须同时设置楼梯，因为，在遇见特殊情况如：停电、发生火灾等，人们要通过楼梯进行疏散。楼梯施工过程中，除了本身自重较大，使用荷载也较大，因此，必须有坚固的墙体或框架支撑，确保投入使用后具有足够的安全性。施工过程中也要注意防火、安全疏散的问题。楼梯间四周必须是耐火墙体来保证防火疏散的要求。除此之外，楼梯的细部施工质量也很重要，例如：防滑构造措施（凹槽、金刚砂、金属条等）的施工质量直接影响后期使用，因为，楼梯时倾斜构件，为避免行走时滑倒，应严格注意施工质量，确保业主入住后上下楼梯时的人身安全。
5、屋顶施工
屋顶是建筑物最上部结构部分，具有双重功能：维护、承重，所以必须在施工过程中解决好防水、排水、保温隔热等等问题。首先，防水和排水是屋顶最基本的功能要求，工程实践证明：排水是防水的主要措施，排防结合，根据不同的屋顶形式，有的以排为主，有的则以防为主。现在有很多新建住宅区，由于施工问题，造成业主入住后时间不长，就出现屋顶渗漏现象，维修起来非常麻烦，因此，在屋顶施工阶段，防水和排水问题是屋顶施工质量的关键环节，应引起建设单位、施工单位、监理单位等各方主体的注意，确保为今后的物业管理扫清障碍。
6、门窗施工
门窗是建筑物的一个重要组成部分，属于建筑物的围护构件，具有分隔、保温、隔热、防火、防水、防风尘以及防盗要求。门是交通疏散的必经要道，设计及施工应符合防火规范要求，保障正常交通的需要与紧急疏散的安全。门窗在关闭的情况下，应尽能的封闭，从而达到防风尘、防雨水的作用。同时，应注意保温隔热、隔声的性能，保温隔热性能对业主入住之后的居住舒适性和建筑节能措施，都是意义非凡的，如果施工质量欠缺，不但会影响业主的正常生活，也会造成能量损失，不利于建筑节能要求。
综上，建筑工程的各个施工阶段，其内容复杂，施工周期较长，保障良好的施工质量，不是一朝一夕能解决的事情，需要多方合作，严格遵守国家施工规范，才能为后期物业管理与服务奠定基础。
三、确保建筑施工质量的措施
建筑工程施工质量的好与坏直接影响的业主入住后的生活质量和物业服务企业的服务质量，因此，应引起施工单位和物业服务企业的多方重视，应对措施如下。
1、 确保施工监理质量
由于房地产项目开发周期较长，很多施工内容属于隐蔽工程（如基础施工、地下管网施工、水电管线安装等），因此，在施工的各个环节，如地基与基础施工、主体施工、装饰装修施工、水暖电施工、中央空调安装于调试、电梯安装于调试等各个环节，物业服务企业均要与开发企业、监理公司一起共同进行质量监理，确保各个环节保质保量完成施工任务，为今后物业管理扫清障碍。确保物业能正常运转，最大限度发挥其正常使用功能，为全体业主和使用人提供服务保障。
2 、物业服务企业建立施工技术档案
物业服务企业在施工过程中要早期介入，参与各个环节的施工监理，保障质量，同时要尽可能地全面搜集物业的各种资料，同时熟悉各个部分，逐步建立物业项目的各个施工环节的技术档案，为后期物业服务奠定基础。
3、 确保国家技术标准在施工阶段的应用
物业服务企业应根据国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、开发企业一起认真进行技术交底和图纸会审。近年来，我国住建部颁布了很多新标准，如《视频安防监控系统工程设计规范》、《出入口控制系统工程设计规范》、《民用建筑绿色设计规范》、《建筑外墙清洗维护技术规程》等一大批国家技术标准，物业服务企业人员应充分熟悉这些标准，并应用与具体的施工阶段，确保在施工过程中，施工企业能严格执行国家技术标准，保障施工质量，为后期物业管理与服务扫清障碍。
4 、确保建筑材料选用符合国家绿色环保要求
2010年11月我国住建部颁布了《民用建筑绿色设计规范》，从而对节地、节能、节水、节材和环境保护等内容作出基本界定，对建筑设计、建筑材料、给水排水、暖通空调和建筑电气等绿色设计理念提出了技术规范要求。为了使得业主和使用人得到一个环境优美、清洁安静的绿色居住环境，物业服务企业人员在房地产项目开发建设的可行性分析时就要依据新的规范要求严格审核设计方案，并对后期施工阶段是否严格履行设计标准，进行把关。确保建筑材料选用和执行均能达到《民用建筑绿色设计规范》国家标准。从而保障为业主和使用人提供一个绿色安全的居住环境。
5 、物业服务企业与建设单位在施工阶段应密切合作
物业服务企业和房地产开发企业在施工阶段要密切合作，因为，一个房地产项目在今后交付使用过程中，至少使用几十年，甚至上百年，施工质量的好坏直接影响到物业的正常使用，对于开发企业来说，它开发出的产品其质量的好坏，影响到它的今后信誉，而物业服务企业在施工阶段的介入，增加了房地产开发企业的技术监督力量保障对工程质量的监督，为下一步的物业承接查验做好了准备，也可为房地产开发企业增强售后服务质量提供了方便。
物业管理行业涉及千家万户，关系到社会的和谐稳定，因此，各级政府要不断加大施工过程监管力度，严格工程监理管理制度，促进物业管理行业的发展。
综上，随着我国经济发展形势越来越好，人们的经济收入也在不断增加，对生活环境质量的追求也越来越高，只有不断学习发达国家的物业管理先进经验，不断提升建筑施工质量，才能促进我国的物业管理行业健康、有序的发展。
参考文献：
【1】《建筑工程概论》2012年9月，中国建筑工业出版社，段丽秋主编
【2】《物业管理综合能力》，2006年8月，中国建筑工业出版社，韩朝主编
【3】《物业管理实务》，2014年7月，中国建筑工业出版社，张秀萍主编
