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小产权房范文1
[关键词]小产权房 土地管理制度 房产利益
一、小产权房的概念
时展到21世纪，对于农村土地，最热的争议点莫过于小产权房的问题。其实小产权房并非法学术语，现行法律法规也未曾正式使用，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。关于小产权房，目前通行的概念主要有三种。第一种：小产权是针对开发商所拥有的初始产权而言。商品房在建成之后售出之前，开发商享有的商品房产权叫大产权，购房人购买商品房之后取得的产权是从这种大产权中分离出来的，故称为小产权。第二种：产权大小是按照房屋再转让时是否要缴纳土地出让金来区分的。不再缴纳土地出让金的叫大产权，还需要补交土地出让金的叫小产权。这样，普通商品房是大产权房，经济适用房就是小产权房。第三种：产权大小按照产权证的颁发机关来区分。国家房管部门发放产权证的商品房是大产权，乡镇政府颁发产权证的房屋是小产权ⅰ。从我国目前的法律法规来看，第一和第二两种情形下的小产权房都是合法的。而第三种情形的小产权房合法与否是目前争论的焦点问题，本论文所说的小产权房均指第三种小产权房。因此本论文中的小产权房是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合开发建设，并由乡镇政府或村委会制作房屋产权属证书的房屋。这种房屋产权证书没有国家房管部门盖章，仅有乡镇政府或村委会的盖章以证明其权属，故称为小产权。这里的“小”是指产权不完整或者说产权有瑕疵（uncompleted/flawed property right）。
案例1：1999年12月，上海浦东新区龚路镇龚丰村农民杨某，将自己的两层私房以12万元的价格卖给本市市民陈某。2006年，杨某向法院要求法院解除房屋买卖合同，愿意如数返还陈某的购房款。但是法院依据诚实信用原则认为原被告之间签订的《房屋买卖合同》系当事人自愿、公平、等价有偿基础上所为的真实意思表示，认为房屋买卖合同有效。2008年重审时仍然维持初判。
案例2：画家李某2002年在北京通州宋庄镇辛村店村以4.5万元的价格买下了当地农民马某的房屋及院落。2006年底，马某诉请法院，要求收回房屋。2007年7月10日，法院判决该房屋买卖协议无效，马某可以收回房屋，但向李某支付18万多元的房屋补偿款。
以上案例中的房屋买卖事实一样，但产生的法律效力却截然不同。这就是当今的热点问题——最具有争议性的小产权房。
二、小产权房的现状
小产权房的出现和存在从10多年前就开始了。从卖房者的视角看，其前身是“村民自建房、出租或少量出售为改善生活条件”。但实际情况随着社会经济大潮的推动，这部分自建房的性质开始发生了变化。比如在1994年，香堂村就开始公开出售200平米左右的村建别墅，售价当时仅为5万元一套。当时一些明星，艺术家们为了休闲或养老就到郊区县购买别墅或农家院，由于他们当时购买大多不是作为第一家居使用，所以也并没有引起相关部门的注意和重视。然而时间到了2003年左右，由于城市房价普遍偏高，众多工薪阶层也加入购买小产权房的行列，而且他们购买的小产权房大多是作为第一家居甚至永久家居的。受利益驱使，目前加入小产权房开发的房地产商以及楼盘也为数不少。据资料统计，在全国范围内，小产权房达到全国实有村镇房屋建筑面积的30%，其中村镇住宅约50多亿平方米。由此可见小产权房在全国之整体发展态势，其深远影响不得不引起政府及社会各层的高度重视和关注。
三、小产权房形成原因
小产权房目前是社会热点问题，其形成原因是多方面的，其折射的社会矛盾是深层次的、制度性的。
1.小产权房产生的根源是我国长期以来实行的土地资源城乡二元化管理体制。我国法律对城市土地和农村土地实行不同的管理体制，适用不同的法律规定，即通常所说的二元化管理体制。我法律规定城市土地可以通过市场直接进入流通，而农村土地属于集体所有，只有在政府或国家通过征用的方式才能进入流通。这看起来似乎是对农村土地的特别保护，但实际上是对农村土地自由流转的一种特别限制。目前农村的这种土地流转制度不是在我国市场经济中自发形成的，而是国家在城市化和工业化进程中，为了实现社会资源的集中而构建的一项特殊制度安排。这项制度是以牺牲农村的利益来维持和促进城市的发展的。我国自建国初就确立了农村为城市服务的策略。改革开放30年之后，中国农村和城市之间收入差距越来越大，“三农”问题逐渐成为了我国经济发展中不得不正视的一个问题。造成这个问题的原因是农村在改革开放经济建设中没有自己的市场主体地位，农村和农民仍然服务于城市经济发展。仅就土地制度而言，为防止农村地产市场对城市地产市场的冲击，为了维护城市和国家在地产市场的巨大利润，国家继续通过严格的土地管制制度将农村集体土地固定在农村，日后通过合法途径征收后转变为国家所有，继续城市和国家对农村永远的剥夺。如今，城市化进程已经可以安排更多的农业人口就业，到了工业回馈农业，城市回馈乡村的时候了。小产权房合法化以后，许多以传统农业为谋生手段的农民就可以转化为城市居民，减少对农村土地的继续使用，也对我国新农村的建设提供了条件，真正实现城乡统筹发展。
2.小产权房的出现亦是村集体在市场经济充分发展，在巨大利益的驱动之下不可避免产生的后果。农村小产权房之所以被我国法律认定为非法，最主要的原因是因为这些住房在兴建时并未缴纳土地出让金，而这笔高昂的土地出让金正是城市土地在建商品房时必须缴纳的。农村小产权房之所以价格低也正是因为没有缴纳这一笔高昂的土地出让金，所以小产权房无法获得国家房产部门的房产证的最终原因也在于此。小产权房不交纳土地出让金，也逃避了各种土地税费，这样房价仅仅是由建设成本加出售利润；另一方面，小产权房在建设中没有了权利寻租的土壤和条件，腐败成分减少，相比城市房屋，售价可以降低40%以上。集体土地被征用的价格和土地建成城市商品房的价格之间巨大的差异，使得集体土地所有者受巨大利益的驱动，甘愿冒风险，以超出法律的形式主动进入市场以获取利益最大化，实现土地增值最大化。所以说，小产权房的出现亦是村集体在市场经济充分发展，在巨大利益的驱动之下不可避免产生的后果ⅳ。
3.小产权房是农民对现存利益分配格局严重失衡的一种挑战。小产权房是农民对现存利益分配格局严重失衡的一种挑战。小产权房禁而不止折射的正是社会各利益团体对农村将近10万亿的土地财富分配格局的博弈和重塑过程。
我国法律规定，农村土地不能直接进入市场而只能由政府或国家通过征收来实现的。村集体是集体土地的所有者，但却不是市场主体，没有处分所有物的权利。通过国家征收的模式，使得国家不仅成了国有土地的所有者，也成了集体土地所有土地的实际处分者。农村集体成员实际上被剥夺了集体土地所有权中最关键的处分权。我国《宪法》和《土地管理法》等确认了农村集体土地所有权属于农村集体所有。根据所有权的一般理论，所有权具有四项权能：占有、使用、收益和处分。其中处分权是所有权的核心。所有者对自己财产的处分是最终实现其所有权价值的重要途径。《物权法》第39条也规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有，使用，收益和处分的权利。但我国集体所有制下的农民却失去了对自己所有物的最终财产处分权。
如果政府限制农村集体土地所有者行使所有权的范围和方式，让集体土地只能用于农业耕作，那么就应该取消现在的政府惯用的土地征收、征用制度，严格禁止政府将农村征收来的集体土地转包给开发商用于商品房开发，除非这种征地是出于国防、抗洪、抢险救灾之类的重大险情需要；而且在征地费用的分配上也极为不合理。地方政府为什么乐于把成片成片的农村地区给征出去呢？因为地方政府打着为改善村民生活条件的旗号，实际上他们自己获得了颇丰的征地补偿款，占20%～30%；最可怜的农民最终获得的补偿款仅占5%～10%。任何一个有良知的人都不得不为我国农民卑微又悲惨的处境叹息。
由于城市建设用地的日益紧缺，农村集体土地作为稀缺性资源，逐渐突出其独特的经济价值和社会价值。所以说，集体土地进入城市房地产谋取市场高额利润成为不可避免的趋势。虽然国家政策对农村土地用途有着严格限制，但村集体毕竟也对本集体土地享有独立的，排他的所有权，而且现在村集体土地上也存在越来越多的乡镇企业建设用地及宅基地，这也为农村集体土地进入城市房地产市场留下了一个灵活的缺口。
4.城市自然发展催生了小产权房的出现。我国从1998年开始全面停止实物分房，实行住房货币化。目前我国城市居民解决住房问题主要是通过地方政府主导模式，即地方政府垄断土地供应，开发商垄断房屋供应，因为政府只向开发商提供建设土地，所有人必须向开发商购买房屋。这种双重垄断的典型的刺激投机行为，是导致城市房价一直居高不下的最根本原因。这种失衡一方面造成了城市里中低收入者的住房要求无法得到满足，另一方面也为城市周边农村廉价的小产权房的产生和发展提供了机遇，成为催生小产权房迅速发展的首要因素。
城市的飞速发展也催生了不同的住房需要，除了城市中低收入者对廉价住房的需求外，我国老龄化社会的到来也加剧了老年人对退休养老住房的需求。现在的大城市已经不再是老年人养老的最佳场所了，这些老年人也就希望在郊区附近购买一套廉价小产权房养老；还有些商人，由于生意需要办公地点，他们就购买乡镇小产权房作为公司办事处或办公地点，有些甚至还把直接购买小产权房卖给员工，一并解决了他们工作和居住的问题，也利于公司的长远发展。更有一些高收入者想在乡镇购买别墅或建度假村之类的，远离城市的喧嚣，满足了高收入者对宁静生活的需求。
现在由于农村仅仅依靠农业生产已经难以维持日益发展的社会生活了，农村还有很大一批漂流一族在城市打工。劳动力已经外出务工，农村大量的房屋都在闲置中，闲置的房屋由于多年无人居住，维护，极容易毁损。很多农村人其实都希望出售老房屋。但由于国家政策不允许这些小产权房合法出售，这些房屋就只好闲置，并任其毁损。另一方面，这些外出务工的农村人即使手头有了些积蓄，基于全国小产权房政策的限制，他们也不能在他乡的当地购买住房安居乐业。这样就变成了那边不能卖，这边不能买，变成了永远的蜗居一族，租房一族，无法实现“我想有个家”的愿望。另一方面，城里就业形势严峻，有些大学生就下乡找工作了。这些大学生持有城市户口，不像农村居民，在农村还有自己的一块宅基地可以建房居住，他们只能在城里购买商品房才能实现“居者有其屋”的愿望，他们没有办法在农村就地买房甚至结婚安家。这种人为阻断农村和城市交互发展的做法是社会发展规律相矛盾的。
参考文献：
[1]李力.小产权房[EB/OL].，2008-07-09
[2]傅成刚，汪发元.小产权房的法律属性及合法化途径探讨——产业与科技论坛，2009年第8卷第12期
[3]王瑛.小产权房合法化探析---以完善集体建设用地使用权流转制度为思路[D].厦门大学硕士学位论文，2009年
小产权房范文2
天水饭庄的张老板这两天把铺盖搬出了自己的饭馆，在临近的住宅小区买了一套住房，把甘肃老家的老婆孩子都接了过来，过起了和美的小日子。除了日常的经营，他的大部分时间都在自己的新居中陶醉。
与他同住一个小区的街坊邻居们是他小馆的主要顾客群，而这些邻居们白天大都在北京市区上班，只有晚上下班后才会乘坐轻轨到达最后一站，然后再辗转乘车回到这个位于通州区张家湾镇的小区。这样，张老板才会迎来他的第一批客人。
然而，从今年的6月底开始，张老板和他的邻居们都开始感觉到有些不对了，特别是他们购买的住宅有了一个铺满报纸杂志的新名字：“小产权房”。报纸上说，这种房子没有国家发的房产证，因为是在农民的地上盖的，甚至还有被拆掉的危险。这到底是怎么回事？张老板慌神了，当初买房的时候，一手交钱一手领房，也没听说会有什么问题啊？
张老板没有意识到，一场针对他和邻居们“小窝”的清理整顿风暴已经来临，而他们所购买的张家湾镇“太玉园”小区，作为北京规模最大的“小产权”小区，正处在了风暴的中心。
高房价催生“小产权房”
“从CBD坐地铁向东，坐到嘈杂喧闹的四惠站，再转城铁八通线。上车就可以倒头睡觉，因为反正是坐到终点站土城。从城铁站出来，随便坐938哪条支线，或者你愿意的话也可以坐‘摩的’一路尘土飞扬就到了。等在临街小馆吃完饭回到家，天也已经黑了，一天马上就快结束了，剩下的时间就是看电视然后睡觉。”这就是家住太玉园的安静（化名）对自己每天下班后生活的描述。当你问她为何要选择这样忙碌的生活，买这么远的房子时，她会非常干脆地回答你两个字：“省钱”。不错，这就是一切的原因。
安静虽然是土生土长的“原住民”，但尽管如此，房子的事情依然是她最发愁的。从小在胡同里长大的她，深受住房狭窄的困扰，在上大学之前家里睡的还是上下铺。大学毕业后，和来自四川的男友也发展到了谈婚论嫁的程度。于是，“安家”便被提上了议事日程。单身时还可以和妹妹同住一屋，结婚后小两口回娘家就没有房间可住。从此，逼不得已的安静也就一头扎进了成堆的房产广告之中。从她在CBD的公司到她先生工作的中关村，两地之间的楼盘都是她日夜研究的对象。但对于他们这一对刚刚工作的小白领来说，这些房价高得令人发晕。
一个偶然的机会，安静在网上看到了通州太玉园小区的情况。“比经济适用房更经济”的广告语和真正“平易近人”的房价令她砰然心动。“我当时就琢磨，还能有这么便宜的房子？都说便宜没好货，我就想肯定哪里有问题。后来和他们联系，人家说的也很明白，就是没有国家的产权，不能在银行贷款买，要一次付清。”但当时的安静也已经没有其他的选择：“连郊区县的楼价都涨到五六千了，即使现在咬牙买也得到河北了，想想真的可怕。可能我们真的是只能顾眼前了，两个人跑到通州去看了看，竟然出奇得满意。房价当然是最重要的，只是市区的三分之一，尽管和农舍比邻而居，但交通也可以令人接受。”于是，安静真的一咬牙，和老公下了乡，在太玉园搭起了自己的窝。
像安静夫妇这样最终选择了“小产权房”搭建“小窝”的例子并不少见。事实上，从上世纪90年代末开始，在北京周边的房山、顺义、密云、通州等郊区县，就已经出现了名人买别墅的现象，但那时的消费群体还主要属于经济条件较好的阶层，买房子是为了度假或者消遣，“小产权”的问题他们并不在乎。而几乎是在“小产权房”出现的那一天起，大部分都卖得十分火爆。背后的原因也很简单，无论是名人大款还是像安静这样想找个窝的人，“便宜”都是个令人无法拒绝的理由。
然而，紧盯“小产权房”的不仅有“久旱逢甘雨”的购房者，同时也有包括开发商、乡政府以及市级政府在内的各方利益主体。“如果说城里的那些楼盘的价格飞涨，后面有政府支持的话，那也是利益平衡的结果。那么我们买的‘小产权’的各方利益是不是已经平衡了呢？不会再来个大洗牌吧？如果是这样的话，最倒霉的就是我们这些住户了。”安静在向记者分析“小产权房”现状的同时，也表现出了内心的忧虑。而她的这些忧虑，也许并不是杞人忧天。
“小产权房”缘何遭整顿？
2007年6月18，建设部新闻发言人《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”，即“小产权房”，因为合法权益难以得到保护。6月25日，北京市国土资源局局长安家盛表示，北京已经部署开展在全市范围内调查“小产权”等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。消息一经传出，顿时激起反响一片，小区业主普遍显现出了担忧和观望，有些人还算平静，有些人却已经开始琢磨卖房。
业主谢佳来到太玉园小区的物业办公室门前，徘徊了一阵之后，终于还是没有进去。“我其实是想来看看有什么变化，因为前两天网上都说政府叫停了小产权，说北京已经开始调查‘小产权’了，而且这两天感觉小区里也的确人越来越少。青龙头村拆了85个别墅的事情我也知道，现在就是听天由命了，但有时还是忍不住跑来看看。”
和谢佳怀着相同担忧的小区居民并不在少数，郑老师傅的孩子为他和老伴在太玉园买了一套八十多平米的房子给他们养老。而七十多岁的郑老师傅竟然对“小产权房”的事情也有所了解，但除了和谢佳抱有同样的担忧之外，他对目前的清理整顿也很气愤：“政府要真有一天要拆房子，要轰我们走，那我就不走，这就伤了人的心了。我这么大岁数了，我儿子花钱买的房子给我养老，难道要我睡大街上去？”
对于政府处理“小产权房”的行为，一些参与报导的媒体也表示了不同意见。《东方今报》资深记者盛大林指出，北京市政府急于“掐死”小产权房的原因是显而易见的，那就是“小产权房”直接损害了地方政府的利益。他指出，以很低的价格将城郊的农村土地收回国有，然后高价卖给开发商，已经成为地方政府的主要收入来源。很多城市的政府，土地出让金已经占到财政收入的一半以上。而开发商与村集体的直接合作或者村集体的自行开发，则迈过了地方政府这个“中间商”，这无异于断了地方政府的“财路”。
小产权房范文3
委托方（以下简称甲方）：_____________
法定代表人：_______
住所：_____________邮编：__________
电话：_____________传真：__________
开户银行账号：_____
受托方（以下简称乙方）：_____________
法定代表人：_______
住所：_____________邮编：__________
电话：_____________传真：__________
开户银行账号：_____
甲方与乙方按照自愿、平等、诚实信用原则，根据国家相关的产权转让政策和规定，经协商一致，双方达成协议如下：
第一条委托事项
甲方委托乙方办理______产权受让项目，并由乙方提供企业产权受让相关服务。甲方委托乙方提供的服务项目有：
1、在甲方拟受让产权挂牌期满后，根据有关规定，乙方组织以协议或竞买方式撮合交易；
2、如果甲方竞买成功，或协议成交后同转让方签订产权转让合同书；
3、出具产权转让鉴证书。
第二条提交的文件
甲方应按照有关规定向乙方提供相关材料，并如实填报有关表式内容。如为复印件，甲方应加盖证明章。
第三条权利和义务
1、甲、乙双方应遵守国家法律法规的有关规定，自觉接受政府主管部门监管。
2、需甲方向任何第三方支付的费用，包括清产核资、实地考察、审计、评估、权证变更、媒体公告等相关费用，由甲方自行承担。
3、乙方应按照国家和我省的有关规定，公开、公平、公正地组织相关各方进行产权转让活动，对该公开挂牌项目进行规范操作。
4、甲、乙双方均具有对对方所提供的相关材料承担保密的义务。未经对方同意，不得提供给第三方。
第四条甲、乙双方的承诺
1、甲方向乙方承诺，所提供的与转让产权相关的材料（包括原件、复印件）真实、完整。如有不实，将承担由此带来的一切经济责任和法律责任。
2、甲方保证其委托乙方处理本合同所述委托事项已获得甲方有权机构的批准。
3、甲方在本合同有效期内保证不再与第三方订立同一标的的受让委托合同，也不与转让人私下接触、洽谈成交。
4、乙方保证其已具备从事甲方委托事项的所有资格及资质。
5、乙方向甲方承诺，按照甲方的要求处理委托事务；需要甲方变更要求的，应当经甲方同意。
第五条委托费用及其支付方式
1、委托费用：根据政府物价管理部门制订的产权转让收费标准，甲方向乙方支付转让手续费人民币合计_____（大写）元。
2、支付方式：甲方在本合同签订后______日向乙方先期支付人民币（大写）_____元，作为预付费用；甲方应在产权转让合同签订后______日内付清余款。
3、若转让不成或甲方在委托期限内要求解除委托的，甲方须向乙方支付因委托业务而发生的费用，具体金额根据乙方已完成委托事项的情况由双方协商确定。
4、产权变更过程中所发生的费用由甲方承担。
5、若本次委托事项需交纳竞价保证金，竞价保证金由甲方承担。
第六条合同的期限
本合同有效期自本合同生效之日起至止。
第七条违约责任
1、甲方如在挂牌期间或撤牌后______日内自行进行场外转让的，应当向乙方支付委托转让产权总价款______%的违约金。甲方如未按本委托合同的约定支付佣金的，每逾期一日，应按佣金总价款的______%，向乙方支付违约金。
2、乙方未经甲方同意，不按照甲方的委托事项和要求进行委托业务活动，并由此而造成甲方损失的，乙方应当赔偿损失。
3、甲、乙双方若违反产权转让相关政策规定以及本合同约定，违约方须承担相应的经济责任和法律责任。
第八条合同的变更和解除
1、甲、乙双方经协商一致可以书面形式对本合同条款进行变更。任何一方不得单方面变更本合同条款。
2、甲、乙双方经协商一致可以解除本合同。任何一方单方面解除本合同的，应承担由此而给对方造成的损失。
3、任何一方按照本条第二款的规定解除本合同的，应向对方支付相应的费用。具体费用应按照受托方已完成委托事项的情况、或委托方因受托方解除合同导致委托事项成本加大的情况而确定。
第九条争议的解决方式
甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应友好协商解决。协商不成的，双方一致同意选择______仲裁委员会合同仲裁中心申请仲裁；双方不愿仲裁的，可依法向有管辖权的人民法院。
第十条其他
上述条款未尽事项的约定：___________
第十一条合同的生效
本合同经甲、乙双方签字盖章后生效。
“合同使用须知”和合同所必备的附件与本合同具有同等的法律效力。
本合同一式______份，甲、乙双方各执______份。
委托方（甲方）：____受托方（乙方）：_________
（盖章）（盖章）
法定代表人（签字）：__法定代表人（签字）：___
签约地点：_______________
小产权房范文4
关键词：小产权；分类处置；耕地保护
中图分类号：D922.3 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2012）24-0099-03
一、小产权房的界定之争
产权本无大小。“小产权房”并非严格的法律概念,它只是一种通俗的说法，因此对于到底什么是“小产权房”也有着不同的解释。常见的有三种。一是发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”，这是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对而言，发展商的大，购房人的小。二是国家房管部门颁发产权证的叫“大产权”,由乡镇政府发证书的叫“小产权”,“小产权房”实际上没有真正的产权,此类房屋没有正式的土地使用证和预售许可证,房管部门也不会对购房合同予以备案。三是所买房屋再转让时不用缴纳土地出让金的叫“大产权”,需要补缴土地出让金的叫“小产权”,依照这种解释,普通商品房就是“大产权房”,经济适用房就是“小产权房”。大多数学者在在第二种意义上使用“小产权”这一概念[1]。本文认为，仅以所谓证件的差别来界定小产权房的观点只看到了小产权房的表象，并未深入到其本质。小产权房问题的实质在于在农村集体土地上建造的住宅向城市居民出售。小产权房需要具备两个条件。1）在集体土地上而非国有土地上建设住宅；2）在集体土地上建造的住宅并非农民自己用于居住，而是对外转让给城镇居民。
二、有关小产权房的现行立法规定及其评析
《土地管理法》第43条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。由此可见，我国现行《土地管理法》允许在集体土地建造住宅并可以进行出卖和出租，并无出卖、出租对象的限制，也无不得向城镇居民出售的规定。
1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004年国土资源部颁布的《关于加强农村宅基地管理的意见》第13条规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”进一步重申了禁止城市居民到农村购买宅基地和小产权房的政策。由此可见，直接导致小产权房问题产生的法律依据并非《土地管理法》，而是有关政策规定。在《土地管理法》未作明确规定的情形下，政策为何要禁止在集体土地上建造的住宅向城镇居民转让？禁止小产权房交易的目的在于耕地保护[2]。诚然，耕地保护关系到国家的粮食安全，关系到社会的生态效益，关涉社会公共利益。基于公共利益的需要，国家对私权进行限制也具有某种正当性。但是基于公共利益的需要对私权进行的限制要遵循比例原则。所谓比例原则指的是为达成某种政策目标所需要的手段应当与目标相一致、成比例。申言之，手段（对私权的限制）应为达成政策目标（耕地保护）所必需，凡是无助于促成政策目标（耕地保护）的实现的手段（对私权的限制）则不具有正当性。目前，集体经营性建设用地直接入市，与国有土地“同地、同价、同权”已经成为中央和地方各级政府的共识和改革创新的方向，为十七届三中全会文件所肯定。既然，集体建设用地直接流转无害于耕地保护目标的实现，同属于“建设用途”的住宅和宅基地的转让当然也不会导致耕地流失，这是一个显而易见的逻辑。因此，禁止城镇居民购买农村宅基地或住房，与耕地保护目标的实现无涉，不符合行政法的比例原则。
三、小产权房的利益分析
小产权房范文5
关键词：小产权房；房地产市场；政府监管
中图分类号：D9
文献标识码：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.14.059
1 小产权房的产生背景及特征
1.1 产生的背景
在我国改革开放初期，小产权房屋就开始出现，只是当时的数量较少，还没有引起政府重视。近几年来随着中低收入阶层的住房需求迅速增大，小产权房如雨后春笋般迅速发展，规模和面积迅速增大。尽管小产权房并没有获得我国法律认可，而且购买小产权房屋后，并不能获得房a证明，面临着较大的交易风险。但由于小产权房在价格与入住条件等方面存在着绝对优势，满足了大部分中低收入阶层的需求。笔者认为，小产权房在我国的产生背景可以归纳为以下几点。
1.1.1 城市化的快速发展
我国城市化的快速发展，是现代市场经济快速发展的必然结果，这也使得大量农村剩余劳动力转移到城镇和非农产业就业上来，这在一定程度上解决了城市化发展对劳动力的需求，但也加剧了城市的各种负担。首当其冲的就是对住房的需求，随着需求的增加，房价也一路飙升。大量的中低层次消费者只能依靠购买价格相对低廉的小产权房来解决住房问题。
同时，小产权房的存在也可以实现多方的利益化。首先，小产权房的存在使得购房者得以用低廉的价格在房价极高的城市周边解决住房问题；其次，小产权房也让作为土地使用者的农民或农村集体获得了更高的经济利益；最后，小产权房虽然并不合法，但是它也为政府解决了大部分中低层居民的住房问题，缓解了政府压力。
1.1.2 城乡二元经济结构
城乡二元经济结构是指以城市现代大工业生产和农村传统小农经济两种经济并存的经济结构。由于大部分公共服务和基础设施上农村与城市间存在较大差距，这就造成城市和农村贫富差距过大、地区发展不均衡等问题。同时在城乡二元土地产权制度背景下，小产权房在城市与农村的交界地区快速发展起来。
1.1.3 城市房价过高
近年来，城市的房地产价格大幅上涨，大部分中低层收入家庭普遍负担不起如此高昂的房价。然而，国家近几年加大了对农村建设的投资力度，在农村住房改造以及基础设施建设的过程中，农村一些集体组织挖掘出一条新的“致富通道”，为了获取更高的经济利益，这些农村集体组织开始在农村集体用地开发建设小产权房屋，而这也正好迎合了低收入阶层人群对于低价房屋的需求，甚至一部分人群将小产权作为第一住所使用。这种行为让当地村委会看到了小产权房的利润巨大，小产权房也因此被大规模地开发建设。
1.2 特征概括
1.2.1 数量大，范围广
我国小产权房不仅数量庞大，而且其分布也十分广泛。无论是在北京、上海、广州、深圳这样的大城市，还是在洛阳、菏泽这样的中小城市都随处可见。根据2013年全国工商联提供的一份大会发言中我们得到的调研数据显示，累计已经超过7.6亿平方米。然而现如今小产权房面积已猛增至66亿平方米，有8000多万的人口在居住。例如北京，小产权房占据所有市场楼盘总量的20%以上，在北京四环以外，就是小产权房，可是北京都已经发展到五环、六环了，房山县、顺义县也都改名为房山区，顺义区了，这也变相的使小产权房的不利位置转变成为了非常有利的位置。在深圳，小产权房建筑可以占据深圳总建筑面积的半壁江山了。在有着“天下第一庄”之称的石家庄，据不完全统计，石家庄正在销售及潜在供应的小产权房面积近360万平方米，然而2011年石家庄商品住宅数量也仅仅只有427.56万平方米。可见小产权房的开发建设规模巨大。
1.2.2 形式繁多，难以管制
小产权房在全国各地的存在形式多种多样，主要包括旧城改造、建设城中村、城中村改造等等，使得今天国家对小产权房难以管制。尽管国家的相关法律法规及规范性文件都已经明确指出，小产权房是不合法的，但是大部分群众仍然抱着总有一天小产权房会转正的侥幸心理，准备购买小产权房，这样既有房子住又可以节省开支，何乐而不为呢？政府为了抵制小产权房，先后各种政策，但是仍然有大量城中村、城郊村镇打着建设社会主义新农村的旗帜建设小产权房。由于这些小产权房所处位置“隐蔽”，建筑规模较小，所以其建筑面积很难统计；而且，小产权房屋未办理国家土地使用手续、未经建设许可和出售许可，买卖双方仅凭“购房协议书”无法保障小产权房的质量和安全，国家也很难直接进行管制。
1.2.3 利益驱使，主体众多
小产权房以其低廉的价格博得了几乎囊括所有收入阶层人们的喜爱。在北京、深圳等大城市，小产权房的主要需求群体就是外来务工人员和收入较低的群体，这些群体对小产权房的需求十分巨大，几乎有50%的外来人口住在城中村。而在其他中小城市，例如长春、太原，在小产权房的需求者中就包括了许多低薪阶层、公务员、大学毕业生等人群，当然也不乏许多靠倒卖小产权房而获利的私营业主。小产权房的供给者主要包括村委会、乡镇政府、私营业主、企业家等，由于缺少正规办理各项许可证的渠道，缺少办理正规手续的步骤，使得这些供给者能够自定价格，达到个人利益最大化，因此小产权房在我国的猖獗与这些主体的个人利益得到实现有极大关联。
虽然小产权房近几年发展速度迅猛，但因其缺乏生存环境，而且在政府已经明文规定禁止小产权房的建设，并且出台一些政策对小产权房屋进行改造，并且房地产价格也在理性回归。在这样的发展趋势下，小产权房合理化已不再遥远。
2 小产权房现存问题
小产权房在一定程度上缓解了一些城市中收入偏低人群的住房问题，增加了农民的收入。但也给社会带来了非常严重的影响，其影响主要体现在以下几个方面。
2.1 小产权房存量大
我国在北上广深等一线城市就业的大部分人群，因为买房的压力过大，大多都会把目光投向小产权房，价格的低廉吸引了相当多的一部分人，不仅是在我国一线城市存在这类现象，在我国其他地区也同时存在此类问题，而正是因为大家对小产权房的追捧，和一些开发商借此机会钻法律空子大肆地建造小产权房等诸多因素，导致现如今小产权房存量过盛的局面尤为突出。
2.2 冲击房地产市场秩序
首先，小产权房的出现抑制了大产权房的市场交易。面对高额的商品房，很多人对买房产生了恐惧。小产权的供应使消费者们重新燃起了买房的热情，也让很多因高价无法购买房屋的消费者解决了燃眉之急。但对于开发商来说，小产权房的供应也使得正规商品房的销售量骤减。
其次，法不责众的消费心理被不断强化。在一些关于小产权房的问卷调查中发现，有些调查把小a权房持有者动机取向分为金钱价值影响、基本住房改善、自然宜人环境、工作生活需要、认知兴趣实现等五类动机。问卷结果明确显示，大多数小产权房持有者在金钱价值取向的动机强度最高，很多持有者怀有“跟随多数，法不责众”的心态。
2.3 小产权房不合法
小产权房是对现行法律的公开违反，从诸多层面都违反了我国《宪法》和《土地管理法》，我国《宪法》第十条规定：农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有，任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式转让土地。《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。法律法规上对小产权房的明文规定清晰可见，但还是有大多数的买卖者抱着“法不责众”的心态，视法律法规于不顾，这也严重影响了法律的严肃性和权威性。
2.4 土地乱用现象严重
小产权房的供应，从源头上讲可分为两种：一种是擅自在集体建设用地上违法建造的房屋，另一种则是未经农用地转用审批，直接占用农用地违法建造的房屋。一部分农村集体组织在利益的驱动下，违背农村土地使用规划，扇子占用农民耕地进行小产权房屋开发建设，使得农村耕地面积大幅度减少，土地利用规划失控。
3 小产权房问题成因
3.1 政府相关部门监管不力
虽然国务院针对小产权房问题已做出部署，要求国土资源部和住建部成立专门领导小组，负责对小产权房屋的全面摸查和清理。但是，政府有关部门并没有从根本上解决小产权房屋问题，政府未能有效控制城市高昂的房屋价格，至少在价格方面，小产权房依然有着自己的生存空间。而且，政府在小产权房屋开发建设的过程中，存在着一定的行政不作为现象，首先，政府未在小产权房屋出现之前做好防范治理工作；其次，现如今，小产权房屋已成气候，面对经济利益，大部分农村基层干部对小产权房的开发建设“亮绿灯”，甚至积极为开发商提供土地、优惠政策等支持开发；最后，由于政府并没有对小产权房屋采取严格的排查，大部分中低收入阶层的群众抱着侥幸心理购买小产权房屋，有需求就会有供给，这也无疑变相为小产权房的开发提供了群众基础。
3.2 房价虚高
近年来，我国房地产业迅速崛起，为我国城市建设水平的提高和城市居民的住房条件的改善起到决定性作用。由于政府把主要精力集中在推动城市住房市场化上，使得城市农村之间的房价差距也迅速拉大，城市房屋再经过媒体新闻层层炒作，导致我国城市房价虚高。城市房地产价格过高，普通群众因为住房问题无法解决，导致大家把目光纷纷移向了价格低廉的小产权房。
3.3 土地法律不健全
农村土地产权制度有诸多缺陷。我国农村土地的设置并不明确，虽然我国农村土地名义上是农村集体所有，但是对于集体的概念，并没有明确的解释说明，这也就导致，在有机会利用土地赚取高额经济利益时，每一位农民都希望获得利益，又不愿意为土地损失负责。因此，带来的结果必然是，小产权房的不合法。土地不仅是一种资源，也是一项重要的财产。虽然，农村土地的拥有者――农村集体组织和土地开发商是农村土地开发的贡献者，但是经济利益的诱惑，使得农民对土地有强烈的占有意识、经营意识，而小产权房屋则是成为了为农民和土地开发商带来经济利益的有效途径。
3.4 土地规划不完善
从2006年至今，我国对新农村建设的脚步从未停歇，解决不完善的土地规划所带来的问题是一项艰巨的任务，需要慢慢推进，不能急于求成。我国部分地区，在缺乏用地建设规划的情况下，对土地盲目开发，也没有相关部门的审批手续，这些因素就给小产权房留下了很大发展的空间，未经土地正规转化就把农业用地私自作为建设用地使用，在农业用地上建造房屋，并将除自居房屋以外，其他多余的房屋出售给城镇居民，一些村民和村干部发现利润极其可观，便抵挡不住金钱带来的诱惑，大肆的建造一些住宅作为小产权房进行买卖。甚至，有一些村干部，以各种“合理”的名义建造小产权房屋，对外出售为自己带来经济利益。这种随意占用农业用地进行小产权房建设的行为，严重影响了我国土地利用规划制度的完善。
4 小产权房合理化的对策建议
4.1 改进政府监管制度
首先，政府应加强对相关行政部门人员的思想培训，提高工作人员对小产权房的认知程度。部分乡镇政府借以新农村建设的名义，辅助开发商建造小产权房，很大程度是自身意识薄弱，对于小产权房的认知高度不够，所以政府应采取相应规制的培训，提升行政人员意识。其次，政府应严格对土地利用进行管控。在土地利用的审批程序上严格把控，不得出现未经审批就可随意占用耕地建造房屋的现象。再次，也要宏观调控好城市商品房的价格波动，使房价趋于平稳。最后，政府应加大对住房保障体系的建设，同时予以回购部分小产权房屋用于保障性住房，或者政府承租后向受保障对象出租。这不仅促进了小产权房的合理化趋势，也大大提高了小产权房的利用率，解决不少因为买房难而生活压力大的部分群众，不管是从社会建设角度考虑，还是从民生角度考虑，此做法都非常可行。
4.2 调整房地产市场结构
2016年我国重要的经济问题之一就是房地产市场问题，现在我国房地产高库存、低销量现象极为严重，即使在这样严峻的情形下，房价一直飙升，便导致了小产权房的增多。作为严重的影响因素来说，房地产市场应有节制的利用土地，不能盲目建造，应配合当地政府部门，根据所在地区的发展情况调整好房屋价格，以清除部分库存为主，进行自我结构的重新整合，开创社会与自身共赢的新局面。
4.3 健全土地法律规制
小产权房的合法化将会是健全我国土地法律规制的重要一步。我国近期提出的“统筹城乡发展”、“形成城乡经济社会发展一体化新格局”等战略，意在打破城乡壁垒，缩小城乡差距，促进农村和城市生产要素合理分布、协调发展。
首先，必须从法律上明确农村土地产权主体。如今，我国农村土地所有权主体模糊，还没有实现土地使用和保护的责任制。而且，在农村土地使用过程中各主体间的利益摩擦和相互间的权利争夺，所以在加快制度改革时，确权很重要。
其次，要将使用权作为农民土地财产权利的中心，在政策法规的制定过程中，要深入研究农村土地使用权制度，猿峙逋恋匚锶化，完善农村土地收益权和处置权。
最后，要改革和完善我国现行的土地征收制度，禁止以国家征收的名义进行商业开发，损害农民的利益。将农用地分等级划分，并制定相对应的征收标准，必须做到征收土地整个过程公开透明，最大程度维护农民合法权益。
4.4 完善土地利用规划
首先，土地的利用要遵守法律规定，符合土地利用规划。其次，在房地产市场土地供应量大大增加的情况下，要充分注意集体土地的特殊性，对于集体土地的开发，要符合当地的发展环境、征求组织成员意见。最后，要通过完善土地利用规划，缩小城市农村之间的壁垒，城市土地利用规划标准要充分结合乡镇、农村的集体土地规划情况，以严格的标准进行土地利用规划与审批，以免导致集体建设用地的成为现代化建设的工具。
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小产权房范文6
就在各地严查“小产权”房时，济南传来消息，已率先“开炸野楼盘”。与此同时，所谓的“大产权”房价开始了新一轮上涨，有的幅度甚至在千元以上。在我国，土地有全民和集体两种所有制形式。不知政府强行拆除建在集体所有制土地之上的“小产权”房是否有法律依据。政府一直致力于宏观调控以期降低房价，房价却越调越高。而“小产权”房价格低廉，是否可以考虑通过合理的方式对“小产权”进行整改，让它成为高价房市的一个补充。
本文对“小产权”房热销的原因、购买小产权房存在的风险以及合法化出路作了分析，旨在引发大家进一步思考和探讨。
什么是“小产权”房？简单地说，就是在大、中城市市郊、郊县或者乡村，未经合法审批程序私自开发建造的房屋。这些房屋没有经过土地征用和审批程序，减少了房地产开发过程中的许多中间环节，也省去了土地出让金、增值税以及房地产开发交易方面的很多税收费用，因而房屋销售价格低廉。乡村集体经济组织为了便于出售这样的“违法房屋”对外打出“小产权”或“集体产权”的旗号。
“小产权”房热销的三大原因
可以说，中国房地产市场有多长的历史，“小产权”房就有多长的发展史。可为什么到现在才出现“小产权”房的热销呢？
首先，房价在宏观调控背景下“越调越高”，而法律手续残缺的“小产权”房价格低廉。在价格对比悬殊的情况下，铤而走险购买“小产权”房成为多数购房人无奈的选择。
其次，“小产权”房经过了十多年的发展，早期的“小产权”房依然存在，造成城市郊县村民组织认为“小产权”房违法、但不受法律追究。随着越来越多的违法“小产权”房被建设和销售，无论是建设者还是购房人都坚信“法不责众”。
第三，房价在宏观调控连续失利的情况下，民众对监管部门的信任度大大降低。廉租房、经济适用房都走了样，合作建房得不到地方政府的认可和支持。民众迫切的住房愿望和商品房的天价形成强烈冲击，“小产权”房也因此被民众视为政府解决住房问题的未来希望。
一边是遥不可及的商品房房价，一边是价格低廉的违法“小产权”房存在的风险，购房者“两害相权取其轻”。一旦“小产权”房被相当规模的人群所购买，并由此牵涉到城市郊县农村集体经济组织的利益，政府就很难简单地作为违法建筑处理。
购买“小产权”房的五大风险
“小产权”房的唯一优势就是价格低廉。以北京、上海、广州等中心城市为例，市内房价10000元/平方米左右；而郊县的“小产权”房3000元/平方米左右。但是，购买“小产权”房的风险却是极高的。“小产权”房低廉价格的背后潜藏着人身和财产安全的危机。
第一，“小产权”房没有合法产权证，难以上市交易。乡村集体组织建房是违法违规开发耕地建房，一般只经过乡镇政府同意，没有合法的土地使用证和房屋建设许可证，这样的房子没有产权证。如果集体要求收回房产或者因为政府规划，要求拆除“小产权”房，购房人补偿要求将得不到法律支持。
第二，房屋质量没有保障。由于没有合法的开发建设手续，房屋建设的质量监督缺位，房屋质量得不到保障，购房人一旦发现质量问题难以解决。
第三，一旦发生纠纷，购房人的权益难以实现。没有合法的产权和销售手续，没有房地产部门的监督，发生合同争议时，购房人的合法权益无法保障。
第四，“小产权”房物业管理是难题。由于是在城乡结合部，“小产权”房社区多是村委会组织人员看护，物业管理不规范，违法收费和治安问题都很突出。
第五、“小产权”房住户的水电等公用设施不配套，子女上学成问题。多数城乡结合部都是土政策，水电费等收取很不规范。
合法化出路：纳入“合作建房”体系
建设部近日要求各地停止“小产权”房的开发建设和销售，但是，民众担心的是这个“禁令”能否令行禁止。同时，对于十多年发展起来的“小产权”房市场的客观存在该如何处理？
房价不断上涨的根本原因在于地方政府纵容开发商投机炒作土地和房价。房地产是地方政府财政收入的主要来源，是地方经济增长的“支柱”和“亮点”。官员的政绩出自房地产，GDP（国内生产总值）增长来自房地产。开发商高达60%的利润有一半贡献给了地方政府，宏观调控增加的税费都转嫁到了房价上，这样房价自然越调越高。
经济适用房和廉租房为何发展不起来？一是政府没有足够的经济实力；二是开发商不希望、并给政府施压；三是民众不认可。因为经济适用房不适用，廉租房不廉价，反而成为滋生腐败的根源。合作建房为何叫好不叫座？一是政府不支持，合作建房发展了，政府将损失很多利益；二是开发商不支持，分明是抢他们的饭碗；三是组织实施措施不当；四是银行不配合。根本原因是合作建房有利于民众，不利于地方政府、开发商和银行。
当经济适用房、廉租房、合作建房一再让民众失望后，民众将希望寄托在了“小产权”房上。“小产权”房如何合法化？如果和商品房一样，履行所有房地产开发报批程序，那么，价格自然大幅上涨，也就失去了存在的基础。鉴于此，政府应该立法鼓励“合作建房”，把“小产权”房纳入合作建房体系是解决“小产权”房问题的较好办法。
“合作建房”的好处是减少了房地产开发环节的地价炒作和商品房交易税费，因而价格比较低。目前的情形是“小产权”房没有土地使用证和房产证，购房者权益得不到保障。既然如此，可以现有的“小产权”房居住小区为单位，“购房者”联合起来达成合作建房协议，补交土地出让金，办理合法的房产手续，尔后组建自己的业主委员会。这样既解决了“小产权”房的合法化问题，又避免了商品房正常开发程序的高房价。
“小产权”房的购房者已经客观形成了一个群体，注册一个现成的“住房合作社”，依法补办土地房产证。这当然需要地方政府出台政策支持，并给予有关税费的减免优惠。这样，“小产权”房就变成了“合作建房”，并由此开创合作建房的新思路。
董正伟 北京市中银律师事务所律师
案例背景
“小产权”房从热销到热查