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房屋抵押贷款范文1
1、房产抵押需要是借款人名义的房产，如果有第三人共有，则在抵押时必须出具共有人同意抵押贷款的声明书。在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需要提交离婚协议书或法院判决书；如果离婚后单身，则需要提供离婚后未再婚证明。
2、需要明确贷款用途。抵押贷款一般用于装修、留学、购买家庭大额耐用消费品等消费项目，如果消费者违规使用抵押资金，有可能被银行收回，因此消费者要注意政策风险。没有还清贷款的房子，是无法申请抵押贷款的。也就是说，如果房子还处于按揭状态中，该房的抵押权其实就在银行手中，虽然借款人拥有使用权，但是不具备完全产权，所以不能再次申请抵押。
3、小产权房不具备房产抵押贷款交易的权利的。这是因为小产权房实为无产权，如遇政策性用地规划就面临灰飞烟灭的可能，因此金融机构不予对该类房产抵押贷款。
在大多数的情况下都可以办理房屋抵押贷款，但是人们办理房屋抵押贷款之后，一定要及时把贷款的金额给还上，否则抵押的房屋银行就有权利进行拍卖。
（来源：文章屋网 ）
房屋抵押贷款范文2
房屋二次抵押贷款多久可以办下来，主要是看银行的审核速度与放款速度。如果当前银行的业务量不大，那么银行的审核速度与放款速度都会比较快，房屋二次抵押贷款从申请再到放款，一般半个月左右就可以完成。而业务量较大的话，可能会需要20天至1个月左右的时间。
另外，每个银行的审核速度不一样，如果用户是银行的优质客户，那么是可以获得优先审核的权利的。
（来源：文章屋网 ）
房屋抵押贷款范文3
关键词:个人住房抵押贷款业务细分产品结构
鉴于对住宅市场稳步发展的预期,我国个贷市场的发展空间巨大。这种发展空间不仅表现在市场规模上,更反映在业务种类和产品结构的开拓。本文以个贷市场发展较成熟的美国为例,归纳个贷市场的业务细分和产品结构,分析形成专业化分工和多元化产品的意义,结合我国个贷市场现阶段特征,提出一些建议。
美国个贷市场业务细分
按业务种类划分
零售业务(retailoperation)个人住房抵押贷款零售业务通常由个贷机构一线业务员发起。客户来源主要通过两种渠道,其一是房地产开发商或中介机构提供的潜在客户,其二是自身的储蓄或其它贷款业务客户。只有很少部分现实客户来自于柜台寻访和电话促销。由于个贷零售业务由贷款机构一线业务员亲自发起,因此相比于批发业务,能更好控制客户和抵押住宅质量,有助于降低个贷风险。但为此付出的代价是分支机构和一线业务员数量的增加,业务运作成本上升,尤其是固定成本。国外有研究表明,个贷业务的规模经济效应不明显,相反较高的固定成本投入会增加其市场退出成本。小规模地区性个贷金融机构在零售业务领域更占优势。
批发业务(wholesaleoperation)与零售业务不同,批发业务是指个贷机构直接从发起人手中购买打包后的个贷产品。由于其不参与个贷发起,因此能够减少分支机构、业务人员等投入,退出个贷市场的成本相对较低。在美国个贷市场中,商业银行超过5成的个贷资产来自于批发业务,但由此带来的主要问题是,较难判断和控制个贷质量,包括借款人信用和抵押物状况,且个贷产品购入成本势必会大于卖方的发起成本。
联系人业务(correspondentoperation)联系人业务和零售、批发业务的主要区别体现在服务性收益的实现时间。无论是自己发起还是外购打包个贷,联系人业务都会随即出售个贷服务权,提前实现服务性收益。这可能是因为其没有个贷服务能力,但更多的情况是,其希望通过日后还款现金流的折现,尽早回收资金,实现收益,规避风险。
按业务环节划分
个贷发起(origination)个贷发起环节始于贷款人与潜在借款人的首次接触,止于个贷合同签署。具体工作包括:市场营销(marketing),个贷申请人信用评估,抵押住宅评估,个贷担保事宜处理、个贷审批,合同文件整理和合同签署等。其中,抵押物评估和个贷担保多由外部专业机构承担。通常情况下,个贷发起环节的收益约为总贷款额的0.3%～0.4%(不包括个贷保费)。美国个贷市场,参与个贷发起环节的机构主要包括储贷机构(Savings&Loans)、个贷银行(Mortgagebank)、个贷经纪人(Mortgagebroker)和商业银行。其中,个贷经纪人在该环节扮演的是中间人角色,为个贷发起人寻找潜在借款人。有数据表明,2002年美国50%的新发起个贷都有个贷经纪人参与,该比例在个贷批发业务领域更高。
个贷服务(servicing)个贷服务是继个贷发起后的第二个环节,主要处理还款过程中的一系列服务性项目,包括还款收缴和归结、现金流管理、还款时间表更新和调整,还款延期通知和违约清算等。此环节产生的个贷服务性收益约为总贷款额的1%。在美国,涉足个贷服务的机构主要有个贷银行、储贷机构和商业银行。2002年个贷银行在美国个贷服务环节的市场份额最大,超过40%。
个贷担保(insurance)个贷担保业务主要针对两方面风险。一方面是抵押物风险,包括抵押物质量风险和抵押物产权风险,二方面是借款人风险。论文仅涉及借款人风险担保。借款人风险担保对象主要包括中低收入借款人和高贷款价值比借款人,前者通常由具备政府背景的担保机构提供特殊担保,提高这部分人群的住房信贷消费能力。如美国个贷市场中的联邦房屋管理局(FederalHousingAdministration,FHA)、退伍军人管理局(VeteransAdministration,VA)和农村住房服务局(RuralHousingService,RHS)。后者主要由私营保险机构承担,如美国个贷市场要求贷款价值比超过8成的借款人对超额部分购买私营抵押贷款保险(PrivateMortgageInsurance,PMI)。由于常规型个贷通常不要求借款人额外担保,只需住宅抵押,而超额型个贷的担保机构多为私营抵押贷款保险公司,从2002年美国个贷市场不同担保类型的个贷比例可以推算出,FHA在美国个贷担保市场的份额最大,超过50%,私营抵押贷款保险公司次之,约为30%。
个贷风险管理(riskmanagement)按业务环节将个贷业务细分的一个重要目的是,提高各个环节的专业化水平,通过一环环的牵制降低和分散风险。比如个贷发起机构必须保证借款人申请材料的真实性,个贷服务机构承担服务过程中的操作风险,个贷担保机构承担抵押物和借款人的可投保风险。真正的个贷风险管理环节主要针对个贷业务的流动性风险、利率风险以及无法通过担保机构完全规避的借款人和抵押物风险等。管理途径除了风险留存,组合个贷资产避险外,还可借助个贷证券化渠道,尤其是在个贷二级市场发达的国家。在美国,个贷风险管理环节的参与机构包括联邦国家抵押协会(FNMA)、政府国民抵押协会(GNMA)、联邦住房贷款抵押公司(FHLMC)、投资银行以及有风险管理能力的个贷银行、储贷机构和商业银行。个贷证券化主要借助前三大机构,联邦国家抵押协会和政府国民抵押协会针对得到FHA和VA担保的个贷资产实施证券化;而联邦住房贷款抵押公司的业务主要面向未保险以及由私营保险公司承保的个贷资产。2002年美国个贷余额73%以证券化形式存在,其中FNMA和FHLMC管理着的个贷资产有64%实施证券化,GNMA管理着的个贷资产全部实施证券化。
个贷投资(investment)个贷投资即投资人通过资金投入,获得债权性收益。个贷投资渠道有两种,其一是预先投资(Up-frontinvestment)。资金来源主要是储蓄存款、合同存款(Contractsaving)、母公司以借贷形式提供的资金和发行债券融资等。其二是投资个贷支持证券。资金来源扩展到整个资本市场。图1和图2给出了典型发达国家和发展中国家个贷资金来源及其比例。从中可以看到,相比于发达国家,发展中国家个贷资金来源较单一,主要依靠储蓄存款和政府财政支持。
美国个贷市场产品结构
按贷款利率划分
美国个贷市场最早出现的个贷利率形式为固定利率。固定利率抵押贷款的利率风险主要由贷款人承担。当市场利率上升时,贷款人会面临融资成本增加、投资收益相对减少等问题;当市场利率下降时,贷款人又可能面临提前还款风险。上世纪80年代之前,固定利率抵押贷款在美国个贷市场占据主导地位,然而随着80年代市场利率大幅上升,其所隐含的利率风险凸现,造成贷款人出现流动资金不足、资产与负债期限结构不匹配等问题。由此,贷款人开始有意识地开发浮动利率个贷产品。由于浮动利率抵押贷款的利率风险主要由借款人承担,因此相比于固定利率抵押贷款,浮动利率抵押贷款的初始利息率较低。一般情况下,下降100到300个百分点。初始利率下调幅度与浮动利率调整幅度限制正相关,与调整间隔负相关。在美国个贷市场,浮动利率调整幅度限制主要表现在每期调整幅度限制(adjustmentratecaps)和整个还款期限内的调整幅度限制(life-of-loanratecaps),而调整间隔则从半年到5年不等,典型的利率调整间隔为6个月、1年、3年或5年。多数个贷产品还会提供一段时期内的固定利率政策,被称之为混合浮动利率抵押贷款(HybridARM),比如“5/1ARM”表示个贷还款期的前5年执行固定初始利率,之后每年调整一次利率。浮动利率的调整通常依据一系列表征通货膨胀水平或贷款人融资成本的指标,如一年期国债利率、融资成本指数(CostofFundsIndex,COFI)等。此外,美国个贷市场还有一种非主流的贷款产品,被称之为价格水平调整抵押贷款(PriceLevelAdjustedMortgage,PLAM)。其以实际利率,而非名义利率作为个贷利率,通过调整个贷余额来补偿通货膨胀造成的贷款人放贷损失。
按承保标准划分
个贷产品承保标准大致可以分成三种,其一是所购住房抵押加政府背景的机构担保,其二是所购住房抵押加私营担保机构担保,其三是仅以所购住房抵押担保。第一种个贷产品主要用于支持中低收入家庭购买住房,通过政府背景机构的担保提高这部分人群的信用等级,增加贷款人对其提供的授信额度。典型的有美国联邦房屋管理局(FHA)和退伍军人管理局(VA)提供担保的各类个贷产品。其中FHA提供担保的低息个贷产品超过50种,分别面向不同的消费者或住宅类型,保费由借款人支付,而VA提供担保的个贷产品只面向曾经在战争部队中服役的退伍军人,且所购住房不能为新房,保费由联邦政府支付。第二种个贷产品主要是贷款价值比超过8成的各类贷款。典型的有美国个贷市场中由私营抵押贷款保险公司(PMI)承保的超额型个贷(JumboLoan)。第三种个贷产品即为贷款价值比不超过8成的常规型个贷(ConventionalLoan)。这三种个贷产品的市场比例见图2。
按还款方式划分
尽管个贷产品的还款方式可以多种多样,比如等额还款、等本金还款、递增还款、递减还款、期末一次性还款等,但是从差异化和实用性上看,主要包括三种主流的面向不同借款人的还款方式:等额还款、递增还款和一次性还款。其中等额还款方式最为普遍,其还款间隔可以是1年,也可以是半年或两周等。递增还款方式考虑了借款人收入递增的普遍规律,多面向积蓄不足的年轻人。尽管递增还款方式有效提高了借款人还款能力,但是其存在较大的违约风险和利率风险。一次性还款主要适用于短期的个贷产品。不同的还款方式直接影响着个贷的实际利率,影响着贷款人的风险和收益。
特殊类型的个贷产品
这里仅列举几种比较有特色的个贷产品。它们是增值分享抵押贷款(SharedAppreciationMortgage,SAM)、逆向年金抵押贷款(ReverseAnnuityMortgage)和附加担保帐户抵押贷款(Pledged-AccountMortgage)。增值分享抵押贷款首次在美国个贷市场推出是在1980年。其设计理念与价格水平调整抵押贷款比较相似,同样是初始利率较低,接近实际利率,对于通货膨胀因素造成的放贷损失,通过分享通货膨胀环境下抵押住宅的增值收益来补偿。除贷款人需要承受较大的违约风险和利率风险外,借款人对增值分享抵押贷款的接受度也有限。这主要源于对住宅增值收益的评定困难。如果以出售价格为准,那么由于借款人后期装修、装饰的投入带来的物业增值收益就难以衡量;如果以评估价值为准,则评估师人为因素的影响较大,且无从验证尚未实现的评估价值的准确性。逆向年金抵押贷款1979年首次在美国个贷市场推出。其与传统的个贷产品不同,是由贷款人按月放贷给借款人,借款人在期末一次性还款,还款形式可以是放弃抵押物。附加担保帐户抵押贷款的主要特征有两个。其一是能够实现递增还款的效果,其二是借款人需要事先在贷款人处建立一个储蓄帐户,存入一定额度以上的存款。该储蓄帐户即为附加担保帐户。借款人可以利用该帐户的利息和本金还款,且享受到的存款利率高于一般的储蓄存款。贷款人借此可以吸引更多资金,且能够降低提前还款风险。
对我国个贷市场业务细分与产品结构的启示
多样化个贷市场参与机构
现阶段,我国个贷市场各类业务多集中在商业银行手中,一定程度上造成业务运作效率和利润空间无法充分发挥和挖掘,风险过于集中。参考美国个贷市场,分布在个贷业务链上的各类机构(图3)协同工作不仅有利于个贷业务风险的分散,而且使得各细分业务纵向和横向的延伸与拓展变得简单,增强了个贷市场的灵活性和适应性。我国个贷市场的发展方向也应该是细分个贷业务,引入更多专业化、差异化机构参与其中。作为个贷市场传统贷款人的商业银行可着重于个贷批发业务,多面向风险较低的借款人和抵押住宅类型放贷,选择性的参与高风险个贷品种的服务环节。
合理化个贷产品结构
我国个贷市场产品相对单一。尽管不断有新的产品推出,但是面对的借款人群和住宅类型并未有显著的差异。加之商业银行的个贷政策从规模扩张向谨慎放贷、提高个贷质量转变使得很多潜在借款人无法从个贷市场获得贷款支持。这类借款人可能是收入不高、信用等级偏低的中低收入人群,可能是储蓄存款不足的年轻人群,也可能是所购住房价格波动性较大的人群。个贷市场产品结构的不完善,还直接影响到住宅市场的产品结构。改善的途径可以是通过政府担保、贴息贷款或开辟投资渠道让资本市场的投资人进入来完善个贷市场产品结构,而非简单依靠商业银行创新个贷产品,因为这类个贷产品可能与商业银行的业务定位和风险偏好不符。
谨慎创新个贷产品
在住宅价格持续上升的市场中,贷款人可能由于过分乐观,过分信赖抵押住宅价值,而推出多类个贷产品,放低借款门槛,以此拓展业务,扩大市场份额,却忽略了个贷产品还款期限较长的特征。在漫长的还款期内,抵押住宅价值的变化并不能用现状来判断。相反在价格处于高位的住宅市场中,抵押物价格下跌的可能性加大,引致违约的概率更高。由此,在住宅市场价格上升或下降的不同阶段,贷款人应该从长远角度考虑,理性的、谨慎的拓展个贷产品和个贷业务。
房屋抵押贷款范文4
一、商用物业抵押贷款的主要特点
（一）商用物业难管理
商用物业主要是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理规范、能够合法租赁且综合收益较好的商业或工业营业用房、办公用房。较高的准入条件决定了较大的管理难度：一是用于贷款的商用物业必须权属明确，并办理了合法、有效的产权手续；二是要求借款人必须及时将物业租赁合同向当地政府房产管理部门登记备案；三是受利益驱动及其他原因，借款人和商用物业承租人、租户等之间易发生经济纠纷。
（二）资金使用难监控
一是借款人大都为从事房地产或相关行业的企业，关联交易频繁，加之房地产开发的利益驱动，极有可能将贷款资金挪用到关联房地产企业用于房地产开发。二是银行虽明确规定贷款不得用于置换不良贷款，但少数借款人仍通过多种途径将不良房地产开发贷款重组为商用物业抵押贷款，变相挪用信贷资金。
（三）还款资金难封闭
一是借款人虽在银行开立账户专门用于归集商用物业经营收入，并承诺接受贷款行对其物业经营收入、支出款项的封闭式监管，但仍有少数借款人诚信不足，多头开立银行账户，或擅自提前一次性收取多年以上的租赁收益等逃避银行对物业经营收入的监管。二是对借款人将除租金收入外的其他经营收入来源作为还款来源的，较之租金收入更是难以落实其来源的可靠性。
（四）缓释作用难奏效
一是抵押物价值受市场影响波动大，银行在贷款发放前对贷款抵押物确定的评估价值与当前市场公允价值，以及最近一次评估价值与贷前评估价值一般都有较大差异。二是贷款期间内，借款人虽然根据相关规定要求办理抵押物的财产保险，但因未在所投保险的保险单中明确贷款行为优先受偿人，一旦风险事件发生，第二还款来源不能发挥风险缓释作用。
二、商用物业抵押贷款风险事件的成因分析
（一）客户经营中的主要问题
1. 企业实际控制人过度扩张。部分客户的实际控制人为了追求高额利润，盲目扩大经营范围，由其直接或间接控制的多家公司分别进行运作管理，集团内部财务资金高度集中，关联交易频繁，一旦其中一个公司出现问题，可能使整个企业陷入困境。
2. 企业在商用物业租赁过程中极易发生经济纠纷，导致其经营管理受到较大影响。鉴于商用物业租赁业务牵扯面广，涉及企业股东和商用物业承租人、众多的租户等多方面，贷款期间，一旦因客户与任何其它单位发生经济纠纷，极易出现其银行监管账户被冻结，公司大股东或实际控制人因涉嫌经济纠纷被当地公安机关拘留等不良后果，甚至作为经营收入重要来源的商业物业也可能连带被查封，客户经营随即陷入困境，最终导致物业租金等收益不能正常归集。
3. 企业不严格遵守国家有关商业物业管理制度，导致银行还款来源得不到有效保障。客户在申办信贷业务时，少数企业违反借款人应将商业物业租赁合同及时向当地政府房产管理部门登记备案的相关要求，也没有全面、真实地向贷款行反映其与外单位已有的经济纠纷问题，甚至出现擅自将抵押物拆除、转让、捐赠、私自销售或重复抵押等不良行为，很大程度上削弱了贷款银行权益。
（二）银行内部管理中的主要问题
一是贷前调查不深入，客户选择不审慎。贷款发放前，经办机构对客户存在的经济纠纷、在他行曾有不良信用记录等情况，没有进行细致调查和给予足够的重视，加之此后在贷后管理中又发现客户的一系列不诚信行为，反映出少数银行在商业物业抵押贷款业务办理过程中，经办机构对风险分析不够细致，在客户选择上审慎性不足，准入把关不严。
二是贷中审批不严谨，风险判断缺乏独立性。贷款审批时，合规性审核人员依然未对客户存在的经济纠纷、在他行曾有不良信用记录等情况向经办行进行深入了解，部分审批人员对客户的授信风险没有形成独立的见解，且风险判断和审批结论高度一致，客户的潜在风险隐患仍未能得到充分揭示，贷前调查的不足在审批环节没有得到有效堵截和管控。
三是贷后管理不细致，问题整改不及时。经办机构没有提前发现信用风险事件发生前的各类先兆性迹象并及时预警，也没有通过贷后回访以及现场和非现场核查等手段逐一查实客户已经出现的异常情况，丧失了及早采取保全应对处置措施的时间和机会；对贷后管理和风险排查中发现的问题，没有采取有效应对处置措施，后续整改力度不够，潜在风险隐患最终演变为资产损失。
四是履岗尽职不到位，问责处理不严肃。贷款行在贷前调查、贷中审批和贷后管理环节，对未能及时发现借款人未将商业物业租赁合同向当地政府房产管理部门登记备案、私自销售已抵押商铺，以及贷中审批风险判断缺乏独立性、贷后管理问题整改不及时等问题，没有及时采取有效堵截和管控措施，反映出银行相关岗位人员的不尽职或失职行为依然不同程度的存在。在此后的责任处理环节，也未对存在不尽职和失职行为的相关人员严格追究责任并进行严肃处理，以致少数经办机构短期内接连发生商业物业抵押贷款风险事件。
三、商用物业抵押贷款风险防范对策
（一）加强业务培训，增强合规意识
狠抓业务人员业务理论和职业操守的学习和培训，确保每一位商用物业抵押贷款业务办理人员，在熟知国家及相关主管部门有关商用物业管理、银行业商业物业抵押贷款管理等相关制度规定的基础上，自觉遵守、严格执行各项管理要求，不断强化风险意识，确保业务办理合法、合规。
（二）强化信贷管理，主动应对风险
1. 加强贷前调查，切实把好准入关口。一是要优选贷款客户，优先选择资信较好、经营管理经验丰富、财务状况较好、合作意愿较强的客户作为借款人。二是要严格商用物业项目准入，认真遴选优质商用物业项目，审慎介入零散出租商用物业项目，不得进入出租率、租金或抵押物价值持续或大幅下滑的物业项目，严禁违规以非自有商用物业抵押办理贷款。三是认真核查贷款用途，确保其用于商用物业在经营期间的经营性资金需求以及借款人统筹安排的其他合法资金需求，不得用于置换不良贷款。
2. 严格贷中审查，充分揭示潜在风险。一是要求合规性审查人员从严把关，在对客户资料信息进行严格审核的前提下，对客户是否存在经济纠纷、在他行有无不良信用记录等需要重点关注的关键细节进行深入了解，绝不放过一个疑点。二是审批人能够充分揭示客户的各种潜在风险隐患，对客户的授信风险应有独立的见解，形成独立的风险判断和审批结论，在审批环节对贷前调查的不足，及时采取有效的堵截和管控措施。
3. 细化贷后管理，及时化解风险隐患。一是持续关注借款人财务状况、股权变动情况、商用物业出租情况等，通过密切监控租金收入账户、在商用物业内设置POS机等方式，切实加强租金收入封闭管理，防范租金收入外流。二是加强对抵押物的实物状态、价值变动、权证保管等状况的持续监控，按规定定期对抵押物业进行价值重估，在价值发生重大波动时，应加大重估频率，确保抵押品足值、有效。三是加强对客户和项目的跟踪管理，密切关注监管机构和外部审计机构发现的问题，及早化解风险隐患，确保银行资产安全。
房屋抵押贷款范文5
随着我国经济社会的不断发展，国民健康状况及医疗水平的提升，人均预期寿命已达到75岁。全国老龄工作委员会办公室指出目前我国已进入老龄社会，并处于快速老龄化阶段。据预测，至2013年年末，我国60岁以上的老年人将突破两个亿，占总人口数量的1/5;到2050年我国60岁及以上的老年人口数量将达到4.3亿，占总人口数量的1/4。另外，社会环境发生变化，“四二一”家庭的增加使得传统的家庭养老困难重重。目前，我国养老保障体系是以国家养老保险为基础、企业养老保险和个人储蓄养老保险为补充，但鉴于我国养老问题的紧迫性及我国养老保障体系中的一系列问题，为了更好的解决养老问题，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。
发达国家比我国较早进入老龄化社会，社会服务保障体系相对完善，金融保险市场发达，相关养老经验丰富。纵观世界各国的反向抵押贷款业务，美国的相关业务开展相对深入、制度相对完善、影响相对广泛，其制度模式、政策法规等对我国以房养老具有较好的借鉴意义。因此，本文主要分析美国的运行模式，同时因亚洲文化的特殊性，还分析了新加坡和日本的运行模式。借鉴别国经验，依据我国实际现状发展适合国民的金融养老产品，对缓解我国养老压力，提高老年人晚年生活质量意义重大。
二、“以房养老”的概述
“以房养老”概念有广义、狭义之分，在此主要讨论其狭义概念，即“住房反向抵押贷款”(Housing Reverse Mortgage)。传统的“住房抵押贷款”又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还款付息，而在未还清本息之前，购房者不能拥有全部房产产权。而“反向”即指银行或保险公司等金融机构同意借款人以拥有的独立房产为抵押，其独立评估机构受委托对借款人进行综合评估，评估内容包括借款人年龄、预期寿命、房产未来估值及折损等。金融机构按其房屋的评估价值减去房屋折损及未来贷款利息及各项咨询服务费用后，将房屋剩余价值分摊到预期寿命年限中去，即定期或一次性从金融机构领取一定数额的现金，以满足“住房富有、现金贫穷”的老年人日常生活及医疗保障的需求。借款人去世或永久性搬离房屋时，贷款的金融机构才有权处置该房产，将房屋进行出租、销售或拍卖，从而获得贷款补偿。但贷款人或其继承人还清贷款及贷款利息时，可重新获得房屋的所有权。
“住房反向抵押贷款”主要面向退休后储蓄减少、退休金和基本养老金较少，而子女没有赡养能力或没有子女的，[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]不足以保持退休前的生活水平及医疗卫生保障的老年人。这种状况下，拥有独立产权住房的老年人可以通过住房反向抵押贷款方式将固定资产转化为现金流，以保障老年生活水平。
三、“以房养老”的国际模式
(一)“以房养老”的美国模式
目前，美国是住房反向抵押贷款发展最成熟、最完善的国家。美国住房反向抵押贷款于20世纪60年代萌芽，至20世纪80年代初期，对住房反向抵押贷款大都停留在理论研究，且业务数量甚少。真正意义上的发展是1987年联邦政府颁布《1987年国家住房法案》，明确阐述了联邦政府对于住房反向抵押贷款的政策。1989年美国联邦住房管理局(FHA)推出住房价值可转换抵押贷款(Home Equity Converse Mortgage， HECM)，同时美国住房按揭贷款联合会(房利美 Fannie Mae)将资本证券化引入住房反抵押贷款的资本运作，加强了住房反向抵押贷款的流动性。2000年以后，由于国会和政府的支持及消费者的认同，美国住房反向抵押贷款迅速发展。目前，美国有125家金融机构提供住房反向抵押贷款，每年签订贷款合约13000～18000笔[1]。现阶段，美国已形成了三类产品为主体的反向住房抵押贷款市场：美国联邦抵押联合会推行的房屋价值转化抵押贷款(Home Equity Conversion Mortgage，简称HECM)、房利美公司推出的房屋保管者(Home Keeper)和私营机构财务自由老年人融资公司推出的财务自由计划(Financial Freedom Plan)。
目前，HECM是美国反向抵押贷款市场中规模最大、最重要的贷款品种。在美国各州都能获得，约占美国住房反向抵押贷款市场的95%，因此本文主要就HECM的各项规定进行解释说明。
1.申请者条件要求
住房反向抵押贷款提供的对象是62岁及以上的、拥有独立产权的老年人，且要求该抵押房屋为老年人的主要居住地。申请者要向相关机构提出贷款申请并签署协议。
申请者在申请贷款之前要向相关机构咨询，并出示证明。咨询的目的是为了确保借款人充分了解住房反向抵押贷款的益处和弊端、除住房反向抵押贷款外的其他可能选择，以及住房反向抵押贷款将对他们生活及财务状况有何影响[2]。咨询机构必须是经美国住房和城市发展部(the Department of Housing and Urban Development，简称HUD)批准的机构，这些机构要与反向抵押贷款的提供者保持独立关系，并确保信息的真实性。咨询机构多为专业咨询公司或老年机构，以保证潜在申请者得到准确的信息。
2.贷款额度及贷款发放、偿还方式
贷款的额度主要受借款人的年龄、当时市场利率的影响及房屋评估价值的限制。贷款额度要低于房产的评估价值或者房屋的出售价格。房屋价值越大，可贷金额越多。但贷款额度有所限制，最高额度为$417000，贷款最高额度因所在地不同而额度不同。
贷款的发放及偿还也较为灵活。一次性全部领取、一段时间内分期分段领取或者取得一个信用额度，都是可以选择的领取方式。在信用额度内，贷款人可以按需提取。所贷款项可以按借款者的意愿，选择将来某一时期偿还，也可以选择借款者死亡或者永久性迁出后偿还[3]。房屋出售后扣除贷款本利之后的剩余价值返回给贷款人或其继承者。在贷款协议到期时，房屋将被放贷机构出售，房屋出售后扣除贷款本利和后的剩余价值返回给贷款人或其继承者，若房屋出售所得金额不足偿还贷款的，放贷机构对贷款人及其继承人也无追索权。
3.借款机构的相关要求
房屋价值转化抵押贷款(HECM)是由政府主导，贷款机构为联邦住房管理局(FHA)授权的银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构[4]。当资产出售时，贷款额度超出净资产的话，联邦住房管理局(FHA)承保的保险可以保障贷款机构避免损失。
对房屋价值可转换抵押贷款(HECM)产品来说，利率由政府规定，但贷款机构可以根据各自情况调整利率水平：利率根据一年期短期国库债券利率调整;年度调整利率最高上浮2%，总共不得超过5%;月度调整利率总共上浮不得超过10%。
4.申请涉及的费用
(1)贷款申请费。即用于借款人准备借款合同及贷款程序中的费用。该贷款申请费的多少依据申请者的房屋评估价值[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]。如果房屋评估价值低于12.5万美元，则贷款人只需交付$2500的申请费;如果房屋评估价值超过100万美元，则该费用计算公式为20万美元的2%加上超出20万美元之后的剩余房屋价值的1%，但该费用最多不超过6000美元。例如，一个房屋价值为25万美元，则贷款申请费用为$4500(2%*$200000+1%*$50000=$4500)[5]。实际中，不同贷款机构的收取的实际费用不同。
(2)贷款保险费。申请者申请反向抵押贷款时必须购买联邦政府的保险。HECM保险保证贷款机构破产后借款人仍继续收到贷款;或贷款到期，贷款数额超出住房价值、房屋贬值，出售住房得到的资金不能弥补全部贷款，则联邦保险可确保贷款人能全额收回贷款。贷款保险费按房屋评估价值的2%收取，最高不能超过HUD规定的房屋价值的2%，之后每年的年保险费为贷款额的50个基点。另外，HECM最新规定，允许消费者一次性付清保险费，以保证他们将来足额拿到贷款。
(3)房屋产权调查费用及产权保证保险费。不同的州域和贷款机构对房屋产权调查费用的收费标准不同。
(4)房屋评估费用。申请反向抵押贷款前要申请房屋评估。房屋评估费用受房屋评估价值和房屋所在州域不同而变动。该费用由房屋所有者在反向抵押贷款申请前用现金支付，且该费用不能用所贷款支付。
(5)服务费。服务费用由贷款机构向申请者收取，服务内容不仅包括初期借款服务，还包括之后发送账目清单及合同执行的一系列服务。费用大概为每月30～60美元不等。该费用每月提前从贷款金额中扣除。每年的借款手续费也提前从贷款金额中扣除。
签订反向抵押贷款合同后，房屋所有者仍要求缴纳房产税、房屋责任保险，直至房屋所有权转移到贷款机构。
5.风险分析
(1)借贷人的风险。首先，住房反向抵押贷款需要高额咨询成本和手续费用，交易成本比较高，通常占到住房价值的1%～2%。对于房屋价值较低的申请者，是一笔较大的支出。住房反向抵押贷款协议签订后，借款人还可以居住在自有房屋内，所以，从美国来看，联邦住房管理局(FHA)规定的可贷金额不少于住房评估价值的40%，不超过住房评估价值的60%。其次，当借款人不能持续缴纳财产税、保险和房屋修理费用时，则抵押贷款合同失效，贷款金额及利息需全部偿还。另外，对于和配偶一起借款的老年人来说，当其中一方老人去世或永久性搬离(即需要医疗救助)时，对于另一方，若不全部偿还贷款则无权继续居住在该房屋中，即丧失抵押品赎回权，这对于其中另一方将来的生活造成了影响。
(2)贷款者的风险分析。一方面，对于住房反向抵押贷款的放贷人来说，所有欠债都依赖于未来住房销售时的收入，对借款人住房以外的财富或收入没有追索权。因此，房屋价值的波动是影响贷款机构风险的重要因素。另一方面，由于信息不对称，借款人对自己的身体状况认知相对贷款人有优势，当借款人的寿命大于预期寿命时，导致贷款数额高于房屋价值的风险。
(二)“以房养老”的新加坡模式
新加坡实行“以房养老”模式已超过了10年，亚洲文化的特殊性使新加坡的“以房养老”模式有较强的借鉴性。本文主要介绍新加坡的住房反向抵押贷款的模式。
新加坡的住房反向抵押贷款是于1997年由职总英康保险合作社率先推出的，60岁以上拥有私人住房且产权在70年以上、并且是公司的寿险保户的老年人可以申请将房子抵押给职总英康保险合作社，由其一次性或分期支付养老金。老年人在去世前可以居住在抵押的住房内，保险公司在老人去世后处理房屋产权，若有房屋价值高于贷款金额及其利息，则其继承人有权获取剩余资金。但此产品仅限于私人建造的商品房且该产品的设计是有追索权，一旦贷款本利和超过房屋价值，屋主或其继承人就必须负担超过部分的归还。这使得房屋所有者担心由于长寿问题导致本利和超过贷款而被迫出售房屋[6]。
新加坡政府组屋全称为组合房屋，其主要提供给中低收入者、由建屋发展局统一建造和管理。2006年3月，新加坡八成居民人口的政府组屋也可以申请住房反向抵押贷款。拥有政府组屋的70～90岁的老年人，将房屋抵押给职总英康保险合作社，保险合作社负责发放生活费，直至贷款期满或屋主去世。贷款机构获得房屋所有权后，卖掉房屋，以收回贷款，或申请者的家人、继承人还钱贷款收回房子。
(三)“以房养老”的日本模式
东京都的武藏野市于1981年将“以房养老”模式引入日本，现阶段实行的“住房反向抵押贷款”有地方政府的福利部门为主体的政府“以房养老”模式，也有通过银行等民间金融机构参与机构的“以房养老”的模式。
1.政府参与型
就政府福利部门推行的模式来说，各地具体实施模式不同，但总体上，申请门槛较高。以东京为例，要求申请人拥有独立产权的65岁以上的老年人，且不能与子女同住;要求建筑为独门独户且土地价值在1500万日元以上。低于当地低收入标准的家庭无资格申请，且已享受“低保”的家庭不能申请，集体住宅不能申请。
每个月的融资上限是30万日元(可以支持老年人夫妇两人的生活)，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%。贷款额度到达总额度上限，则贷款期满。每三个月发放一次生活费，贷款利率比较低，约为年利率3%。贷款的偿还期限是申请人去世后三个月内，由担保人负责一次性偿还[7]。
2.民间机构参与型
参与“以房养老”的民营机构大多为银行、信托公司、信托银行及房地产公司。而结合信托业务开展“以房养老”是日本的典型特点。1981年在武藏野市试点推广时，信托业务就有所涉及。日本将结合信托业务的住房反向抵押贷款称作“资产活用型银行贷款”或“信托反向抵押”。民营机构参与的方式主要采用借贷人将[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]房屋抵押，向经办机构贷款。为进一步发展信托业务，日本已经尝试提出新信托反向抵押的框架——信托银行通过借款人的抵押房产生成金融资产年金，贷款人将为借款人提供医疗看护资金，同时将金融资产年金证券化，向流通市场上的投资人推出证券化产品[8]。该信托业务可以使多数信托机构持有的居住用不动产结合，形成更大的资产资源。
四、国外“以房养老”经验的启示
(一)完善法律法规
各国住房反向抵押贷款的发展，都是在政府制定了相关法律法规，保障机构及申请者的权益的基础上而发展起来的。住房反向抵押贷款涉及产权、土地70年使用权限、金融保险及市场监管等问题，这些需要政府完善相关法律法规，明确市场参与主体，规范市场运作环境，增加市场透明度，增强借款方的市场信心。
(二)政府支持
国外经验表明，住房反向抵押贷款的发展，都离不开政府的大力支持。包括市场培育、资金支持、风险保障、监督审查等。住房反向抵押贷款发展过程中还会面临利率波动、寿命风险及房价波动等的可能性。同时，参与其中的借款人多为老年人，贷款机构多为银行和保险公司，要求风险控制能力高。因此，没有政府的支持培育，相关金融机构及贷款人将会面临较大的风险，不利于我国住房反向抵押贷款的发展。
(三)加大思想宣传
受中国传统文化影响，我国国民对“以房养老”模式的接受度较低，住房反向抵押贷款的顺利推行需要国民对住房反向抵押贷款的了解及认可。虽大部分机构民众对住房反向抵押贷款有了初步认识，但了解程度不够深入，要加大对其宣传力度，使各层级政府、社会、相关机构及国民真正了解其发展模式及利弊。
房屋抵押贷款范文6
笔者认为银行在住房抵押贷款保险中的身份，应当区分住房抵押贷款房屋险、住房抵押贷款寿险、住房抵押贷款保证保险、住房抵押贷款信用保险等具体险种，从具体的保险利益出发来进行分析和界定。
一、住房抵押贷款房屋保险中银行的法律地位
投保人，又称要保人，是指对保险标的具有保险利益，向保险人申请订立保险合同，并负有交付保险费义务的人。[1]我国《保险法》第10条第2款将投保人定义为：“投保人是指与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人”。因此，银行可否是住房抵押贷款房屋保险的投保人，取决于其是否对该房屋具有保险利益。保险利益，又称可保利益，是指投保人对保险标的具有法律上承认的利益，即在保险事故发生时，可能遭受的损失或失去的利益。[2]
银行是住房抵押贷款的债权人，同时对房屋具有抵押权。如果抵押房屋因地震、火灾等原因而发生毁损、灭失，则银行的抵押权难以实现，银行的债权也就很难保障。逻辑上，当抵押房屋因保险事故发生而毁损灭失时，保险人依保险合同给付借款人保险金；而银行作为抵押权人可就抵押房屋的保险金优先受偿。但现实中未必如此。借款人作为被保险人，既是保险利益的享有者，又是保险事故发生后保险金请求权的行使者；而银行不是保险合同的当事人，在保险合同中没有任何权利。银行作为抵押权人就抵押房屋保险金优先受偿的权利，只能由银行向借款人行使，而不能由银行直接向保险人请求支付。所以，有必要明确银行作为抵押权人对该房屋具有保险利益。[3]抵押物灭失，虽将使抵押权消灭，但抵押权人并得依抵押权之次序，分配其赔偿金，故抵押权人对抵押物具有保险利益，得基此而订立财产保险契约。[4]因此，银行对于该抵押的房屋具有保险利益，可以作为投保人，以该抵押房屋向保险人投保住房抵押贷款房屋险。
被保险人，是指其财产利益或人身利益受保险合同保障，于保险事故发生（或约定期限届满）时，受有损失，从而可以享有保险金请求权的人。在财产保险中，被保险人系指保险事故发生时，享有保险金请求权，并有权受领保险金给付之人。[5]银行投保住房抵押贷款房屋险，当保险事故发生时，银行的抵押权不能实现，遭受经济损失，其自然享有保险金请求权，有权受领保险金，所以这时银行是被保险人。
需要注意的是，借款人作为房屋的所有人，其对该抵押房产当然具有保险利益，因此借款人可作为投保人为自己的房屋投保住房抵押贷款房屋险。实践中，借款人往往应银行要求，通过特别约定条款在住房抵押贷款房屋险中将银行设定为第一受益人。有人主张在这种情况下，借款人投保的住房抵押贷款房屋险属于“为本人也为他人利益的保险”，被保险人有两个，即作为抵押权人的银行和作为抵押人的借款人。而对银行的抵押权利益的保险目的，作为投保人的借款人必须在保险合同中与保险人事先明确约定，否则，其被保险人只是作为投保人的借款人。故银行的身份应该是被保险人，或者确切地说应是第一被保险人。[6]笔者认为该种观点有待商榷。首先，如若承认银行第一被保险人的地位，则银行可以直接取得该保险金的所有权，问题是发生保险事故时借款人不一定会发生拖欠银行贷款本息的情形，借款人按期偿还贷款本息而银行又从保险人处获得保险金，导致了两次清偿。其次，如果将银行认定为第一被保险人，则必然要求借款人作为投保人应事先与保险人有明确约定，方可确认银行的被保险人身份，否则其被保险人就只能是借款人。而实践中，这样的特别约定是很少见的，绝对大多数的住房抵押贷款房屋险合同中都只是将投保人也就是借款人作为被保险人。即便经过特别约定，在被保险人栏中按顺序填明银行和借款人，保险事故发生时，银行和借款人作为顺序先后的被保险人，依据保险法规定，被保险人享有保险金请求权，那么银行与借款人两者的保险金请求权应该如何行使？银行从保险公司受领的保险金数额应该是多少呢？如果保险事故虽然发生，但是借款人另有其他资金可以并事实上按期偿还了贷款本息，那么还有必要赋予银行第一被保险人的地位吗（因为作为第一被保险人的银行依法享有保险金请求权，而在借款人按期偿还贷款本息的情形下，银行有何理由再去享有该保险金请求权）？第三，根据我国保险法的相关规定[2]，被保险人保险事故发生时被保险人通知保险人的义务。如果将银行界定为被保险人，实际上银行是很难履行这些义务的，因为银行毕竟不是该房屋的占有使用人，对于该房屋的实际使用情况并不十分清楚。
笔者认为，当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对该保险金债权享有质押权的质权人。借款人投保住房抵押贷款房屋险，通过特别约定的方式，将银行设定为该保险的“第一受益人”，并将保单交由银行持有和保管。这一特约的真实意图，并不是将保险金所有权让与给抵押权人，而只是为了在保险金给付之时，让作为抵押权人的银行先行受领和占有保险金，使保险金上成立担保物权。这种以特别约定的方式通过交付和占有担保物而成立的担保是一种质押：债务人（购房人）以其对第三人（保险公司）的债权利益，向债权人（银行）提供担保，保险金债权上成立了银行的一项意定债权质权。[7]当保险事故发生后，银行作为质权人，先行受领和占有该保险金作为借款人偿还贷款本息的担保，而不是直接取得该保险金所有权，唯在借款人未能按期偿还的情形下，银行方可以该保险金来清偿借款人所欠的贷款本息。
可见，当银行作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行既是投保人也是被保险人[3]；当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对保险金债权享有质押权的质权人。
二、住房抵押贷款寿险中银行的法律地位
借款人对自己的人身具有保险利益，可以投保住房抵押贷款寿险，当借款人因意外事故导致伤残、死亡或者因疾病等情形而丧失还贷能力的时候，由保险公司代为偿还贷款本息。借款人此时既是投保人，也是被保险人。
住房抵押贷款寿险，属于人寿险。人寿险保险的受益人，系指要保人或被保险人指定享有人寿保险契约利益或保险金给付请求权之人。[8]我国《保险法》第39条规定：“人身保险的受益人由被保险人或者投保人指定”。住房抵押贷款寿险中，借款人既是投保人也是被保险人，当然有权指定该保险的受益人。因此，在住房抵押贷款寿险中，银行可以经由借款人的指定，而成为该保险的受益人。银行作为该保险的受益人，只能于债权限额内受领保险金给付，因为借款人指定债权人银行为该人身保险的受益人，旨在确保其债权的实现，也仅仅系确保其债权实现，至于其高于债权额的保险金额，实质上是为自己投保，理应归借款人所有。[9]
债权人对于债务人，具有债权上之经济利益。因此债务人之生存、死亡，对于债权人有金钱上之利害关系，故债权人对于债务人有保险利益存在，得以债务人之生命或身体为保险标的，而与保险人订立保险契约。[10]故银行作为债权人，得以借款人（债务人）的人身或生命为保险标的，投保住房抵押贷款寿险，以保障其债权的顺利实现。实践中银行投保住房抵押贷款寿险的情形极少。
三、住房抵押贷款保证保险中银行的法律地位
借款人向保险人投保住房抵押贷款保证保险，以担保自己的债务能够顺利清偿，当借款人未能按期偿还贷款本息时，由保险人代为偿还其所欠贷款本息。此种保证保险，类似于有偿的保证担保，保险人作为保证人，向银行担保借款人能够按期偿还贷款本息。一旦发生保险事故，借款人未能按期偿还贷款，银行于此情形可以请求保险公司代为偿还借款人所欠的贷款本息。所以在住房抵押贷款保证保险中，银行是被保险人。需要注意的是，保证保险因保险事故造成的损失并非总是由保险人完全承担，国外有些保险公司即只按被保险人（债权人）放贷总额的75%承担保证保险责任，而另外25%的风险则由被保险人自己承担。之所以如此，是为了防止被保险人滥放贷款，促使其谨慎从事。[11]