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地丑德齐范文1
摘要：土地增值税是房地产企业的一项重要税种，它税率高、税负重，对利润的影响大。本文简要介绍土地增值税的相关概念，重点阐述土地增值税的筹划思路及需要注意的问题，确保房地产企业利润最大化的同时风险最小化。
关键词 ：房地产；土地增值税；筹划
国家税务总局自开征土地增值税以来，陆续出台相关政策，不断明确相关问题，加强清算力度。在此环境下，房地产企业所承受的税收负担越来越大。因此只有加强土地增值税纳税筹划，才能减轻税负，提升市场竞争力。
一、土地增值税的相关概念
（一）纳税义务人
土地增值税的纳税义务人是指通过转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物，从而获得收入的单位和个人。地上建筑物和附着物主要是指房地产，因此房地产开发企业是土地增值税的主要纳税义务人。
（二）税率
土地增值税实行四级超率累进税率，增值率不超过50%的部分，税率按30%；增值率介于50%至100%的部分，税率为40%；增值率介于100%至200%的部分，税率为50%；增值率超过200%的部分，税率为60%。增值率是指增值额与扣除项目金额的比率。
（三）扣除项目
税法准予扣除的项目主要包括：①为取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本和费用；③与转让房地产有关的税金；④旧房及建筑物的评估价格；⑤其他扣除项目。
（四）计算方法
土地增值税的计算依据是纳税人转让房地产所取得的增值额及相应的税率。其计算公式是：应纳税额=Σ（每级距的土地增值税* 适用税率）
二、土地增值税纳税筹划的主要思路
（一）利用征税范围进行筹划
1.合作建房
房地产企业可寻找合作企业，一方出地，一方出资金，共同开发，建成后按比例分房。因为税法规定对未进行产权转让的自用房产免征土地增值税。
2.代建房行为
房地产企业可与部分客户通过签订合同确定合作关系，以受托的名义开发房地产，待开发完成后，向客户收取代建费用。因为房地产企业的代建房行为，其房产权属未发生转移，取得的收入属于劳务收入性质，不需缴纳土地增值税。
3.股权转让
房地产企业可选择股权转让的方式合理避税。因为股权转让不缴土地增值税，只缴企业所得税。
4.改售为租
房地产企业在开发完成后，可选择出租。因为虽有租金收入，但其产权、土地使用权未转让，不需缴纳土地增值税。
（二）利用销售收入进行筹划
1.合理定价
房地产企业按所在地民用住宅标准建造的居住用住宅出售，增值率未超过20%的，免征土地增值税。超过20%，应就其全部增值额纳税。可见房价的变动不仅会导致是否交税，还会导致适用不同的税率。因此要充分考虑提高房价带来的收益与增加的税负之间的关系，从而做出最优的决策。
2.分散收入
房地产企业可以将装修、装潢等从房产销售中分离，在签订合同时分成房地产转让和附属设备购销合同两部分。一方面减少土地增值税，因为售价降低控制了增值率，降低了适用的税率；另一方面减少印花税，因为税率由产权转移数据的0.05%降至购销合同的0.03%。
3.代收费并入房价
房地产企业在售房时代收的城建配套费、维修基金等可以并入房价也可以单独核算。如代收费计入房价向购买方一并收取，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时予以扣除。这一行为不影响房产增值额，但会增加其扣除项目金额，降低增值率，从而减少土地增值税。
4.多次转让项目
多次转让项目能为企业带来一定的收益，但是产权转移时需缴纳过户手续费、印花税等费用。企业应综合测算，在节约的税收和增加的费用之间作出分析，从而在降低税负的同时增加收益。
（三）利用扣除项目进行纳税筹划
1.房产开发费用的比较
根据《土地增值税暂行条例实施细则》，房地产开发企业的利息有两种扣除方法：①若能提供金融机构证明的，在按商业银行同类同期贷款利率计算的范围内据实扣除，其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除；②若不能提供金融机构证明或不能按转让房地产项目分摊的，利息不单独扣除，但其允许扣除的房地产开发费用为取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%。可见利息费用的扣除是可选择的，企业在纳税筹划时应根据实际情况将①和②进行比较，选择扣除费用较大的方案。
2.成本与费用的划分
开发费用只能扣除一定比例，不能全额扣除。但会计准则对费用的划分无严格规定。实际工作中许多费用介于期间费用和开发间接费用之间。因此，企业如把部分开发费用合理转移到开发成本中，不仅可以全额扣除，还可以在其他项目中加计扣除20%，加大了扣除项目金额，减少了土地增值税。
3.人防工程的处置
房地产开发企业建造的各项公共配套设施，建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本费用，未移交的，不得扣除相关成本费用；如企业将人防工程的地下车库出租，其产权未发生转移，不纳土地增值税，但也不能扣除相应的成本费用。所以企业应该分别测算出租和无偿移交应纳的土地增值税，选择对企业有利的方案。
（四）利用税收政策进行筹划
1.分别核算增值额
税法对普通标准住宅有优惠政策，因此如果房地产企业同时开发多个项目，应将普通住宅单独核算，使得销售普通标准住宅的房产享受免税政策。
2.降低适用税率
根据土地增值税的税率可知，当增值率达到一定标准时，就应依法纳税或按更高的税率纳税。所以，实际工作中首先要测算增值率，然后设法降低在临界点的增值率。房地产企业可以考虑增加公共配套设施费和间接开发费用的投入，一方面可以减征甚至免征土地增值税，另一方面改善小区环境，有利于促进房地产的销售和企业品牌的建设。
3.延迟清算时间
在预售方式下，有些工程尚未竣工而已售面积却已超过85%，但因项目尚未结算，成本不可计量，施工票据不全，严重影响土地增值税。所以房地产企业在符合国家法律法规的前提下，尽可能延迟土地增值税清算，不仅可以降低土地增值税税额，还能获取货币时间价值，缓解企业资金压力。
4.分摊土地成本
房地产企业受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其允许扣除项目金额的分摊方式有：①按照转让土地使用权的面积占总面积的比例；②按建筑面积；③其他方式。因此在计算扣除项目金额时，可以选择尽量使各期各批增值率趋同的分摊方法，降低整个企业的土地增值税。
三、土地增值税纳税筹划应注意的问题
房地产企业的土地增值税纳税筹划是一项复杂的工程，企业需要妥善处理各个细节，正确面对在实际中遇到的各种问题。
（一）符合法律法规
房地产企业有权利用税收优惠政策提供的空间进行筹划，但是税收筹划不是偷逃税。因此税收筹划的前提必须是遵守税法等相关法律法规。
（二）考虑整体收益
房地产企业在依法进行土地增值税筹划时，必须结合具体情况、综合分析各项税种，认真衡量“节税”与“增税”的综合效果，进行整体筹划，选择最佳方案。
（三）关注税收政策
税务筹划的有效性取决于各因素的综合作用，而各因素在不断变化，因此房地产企业必须及时关注相关政策法规，把握最新发展趋势，选择最佳纳税筹划方式。
（四）完善财务工作
房地产企业要建立完整正确的财会处理方式，规范财务工作，为土地增值税纳税筹划提供有效的凭证，增加纳税筹划的合理性，避免不必要的风险。
随着国家税务总局对土地增值税清算规定的细化，房地产企业应通过合理合法的手段，利用税收筹划方式，结合其他管理活动，综合考虑企业的战略目标和开发成本，使企业价值最大化。
参考文献：
[1]宋爱华.房地产开发企业土地增值税纳税筹划.[J].财税会计，2012（05）.
[2]蔡昌.房地产企业土地增值税综合筹划思路.[J].财务与会计，2007（09）.
[3]尹石莹.房地产开发企业的土地增值税纳税筹划.[J].财会月刊，2010（08）.
地丑德齐范文2
关键词:债务融资;负债经营;降低风险的方式
中图分类号:F27文献标识码:A
一、债务融资的含义
企业融资的重要方式有股权融资和债务融资。债务融资是指企业通过向个人或机构投资者出售债券、票据筹集营运资金或资本开支。个人或机构投资者借出资金,成为公司的债权人,并获得该公司还本付息的承诺。企业的融资决策都是要考虑融资渠道和融资成本的,因此产生了一系列的融资理论。
债务融资可进一步细分为直接债务融资和间接债务融资两种模式。一般来说,对于预期收益较高,能够承担较高的融资成本,而且经营风险较大,要求融资的风险较低的企业倾向于选择股权融资方式;而对于传统企业,经营风险比较小,预期收益也较小的,一般选择融资成本较小的债务融资方式进行融资。
二、企业筹资风险
企业筹资风险又称财务风险,它是指企业因借入资金而给财务成果带来的不确定性。一般企业筹集资金的主要目的是为了扩大生产经营规模,提高经济效益,从而实现财务管理目标。企业为了取得更多的经济效益而进行筹资,必然会增加按期还本付息的筹资负担,由于企业资金利润率和借款利息率都具有不确定性(都可能提高或降低),从而会使企业资金利润率可能高于或低于借款利息率。如果企业决策正确,管理有效,就可以实现其经营目标。但在市场经济条件下,由于市场行情的瞬息万变,企业之间的竞争日益激烈,可能导致决策失误,管理措施失当,从而使得筹集资金的使用效益具有很大的不确定性,由此产生了筹资风险。
按照筹资风险的成因不同,负债筹资风险可以分为现金性筹资风险和收支性筹资风险。
1、现金性筹资风险。所谓现金性筹资风险是指由于现金短缺、现金流入的期间结构与债务的期限结构不相匹配而形成的一种支付风险。现金性筹资风险对企业未来的筹资影响并不大。同时,由于会计处理上受权责发生制的影响,即使企业当期投入大于支出也并不等于企业就有现金流入,即它与企业收支是否盈余没有直接的关系。现金性筹资风险产生的根源在于企业理财不当,使现金预算安排不妥或执行不力造成支付危机。此外,在资本结构安排不合理、债务期限结构搭配不合理时也会引发企业在某一时点的偿债高峰风险。
2、收支性筹资风险。所谓收支性筹资风险是指企业在收不抵支的情况下出现的到期无力偿还债务本息的风险。收支性筹资风险是一种整体风险,它会对企业债务的偿还产生不利影响。从这一风险产生的原因来看,一旦这种风险产生即意味着企业经营的失败,或者正处于资不抵债的破产状态。因此,它不仅是一种理财不当造成的支付风险,更主要的是由于企业经营不当造成的净产量总量减少所致。出现收支性筹资风险不仅将使债权人的权益受到威胁,而且将使企业所有者面临更大的风险和压力。因此,它又是一种终极风险,其风险的进一步延伸最终会导致企业破产。
三、筹资风险的起因
(一)筹资风险的内因
1、负债规模。负债规模是指企业负债总额的大小或负债在资金总额中所占比例的高低。企业负债规模大,利息费用支出增加,由于收益降低而导致丧失偿付能力或破产的可能性也增大。同时,负债比重越高,企业的财务杠杆系数越大,股东收益变化的幅度也随之增加,所以负债规模越大,财务风险越大。
2、负债的利息率。在同样负债规模的条件下,负债的利息率越高,企业所负担的利息费用支出就越高,企业破产的可能性也随之增大。同时,利息率对股东收益的变动幅度也有很大影响。因为在息税前利润一定的条件下,负债的利息率越高,财务杠杆系数越大,企业资金利润率的变动越大。
3、负债的期限结构。如果负债的期限结构安排不合理,例如应筹集长期资金,却采用了短期借款或者相反,那么都会增加企业的筹资风险。原因在于:第一,如果企业使用长期负债来筹资,利息费用在相当长的时期将固定不变,但如果企业用短期方式来筹资,则利息费用会有很大幅度的波动;第二,如果企业大量举借短期资金,将短期资金用于长期资产,则当短期资金到期时,可能会出现难以筹措到足够的现金来偿还短期借款的风险。此时,若债权人由于企业财务状况差而不愿意将短期借款展期,则企业有可能被迫宣告破产;第三,举借长期资金的融资速度慢,取得成本较高,而且还会有一定的限制性条款。
(二)筹资风险的外因
1、经营风险。经营风险是企业生产经营活动本身所固有的风险,其直接表现为企业息税前利润的不确定性。经营风险不同于筹资风险,但又影响筹资风险。当企业完全用股本筹资时,经营风险即为企业的总风险,完全由股东均摊。当企业采用股本与负债筹资时,由于财务杠杆对股东收益的扩张性作用,股东收益的波动性会更大,所承担的风险大于经营风险,其差额即为筹资风险。如果企业经营不善,营业利润不足以支付利息费用,则不仅股东收益化为泡影,而且要用股本支付利息,严重时企业丧失偿债能力,被迫宣告破产。
2、预期现金流入量和资产的流动性。负债的本息一般要求以现金偿还,因此即使企业的盈利状况良好,但其能否按合同、契约的规定按期偿还本息,还要看企业预期的现金流入量是否及时、资产的整体流动性如何。现金流入量反映的是现实的偿债能力,资产的流动性反映的是潜在偿债能力。如果企业投资决策失误,或信用政策过宽,不能足额或及时地实现预期的现金流入量以支付到期的借款本息,就会面临财务危机,此时企业为了防止破产可以变现其资产。当企业资产整体流动性较强、变现能力强的资产较多时,其财务风险就较小;反之,风险就较大。很多企业破产的实例说明,该企业破产并不是没有资产,而是其资产的变现能力较弱,不能按时偿还债务。
3、金融市场。金融市场是资金融通的场所,企业负债经营要受金融市场的影响。当企业主要采取短期贷款方式融资时,如遇到金融紧缩、银根抽紧、负债利息率大幅度上升,就会引起利息费用剧增,利润下降;更有甚者,一些企业由于无法支付高涨的利息费用而破产清算。另外,金融市场利率、汇率的变动,都是企业筹资风险的诱导因素。
四、筹资风险的降低
负债经营是现代企业的主要经营手段之一,运用得当会给企业带来收益,成为发展经济的有利杠杆。但是,如果运用不当,则会使企业陷入困境,甚至会将企业推到破产的境地。因此,企业对负债经营的风险应有充分的认识,积极采取防范负债经营风险的措施。
第一,要有风险意识。在社会主义市场经济体制下,企业成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的独立商品生产者和经营者,企业必须独立承担风险。企业在从事生产经营活动时,内外部环境的变化,导致实际结果与预期效果相偏离的情况是难以避免的。如果在风险临头时,企业毫无准备,一筹莫展,必然会遭致大败。因此,必须树立风险意识,即正确承认风险、科学估测风险、预防发生风险、有效应付风险。
第二,建立有效的风险防范机制。企业必须立足市场,建立一套完善的风险预防机制和财务信息网络,及时地对财务风险进行预测和防范,制定适合企业实际情况的风险规避方案,通过合理的筹资结构来分散风险。如通过控制经营风险来减少筹资风险,充分利用财务杠杆原理来控制投资风险,使企业按市场需要组织生产经营,及时调整产品结构,不断提高企业的盈利水平,避免由于决策失误造成财务危机,把风险减少到最低限度。
第三,确定适度的负债数额,保持合理的负债比率。负债经营能获得财务杠杆利益,同时企业还要承担由负债带来的筹资风险损失。为了在获取财务杠杆利益的同时避免筹资风险,企业一定要做到适度负债经营。企业负债经营是否适度,是指企业的资金结构是否合理,即企业负债比率是否与企业的具体情况相适应,以实现风险与报酬的最优组合。在实际工作中,如何选择最优化的资金结构,是复杂和困难的,对一些生产经营好、产品适销对路、资金周转快的企业,负债比率可以适当高些;对于经营不理想、产销不畅、资金周转缓慢的企业,其负债比率应适当低些,否则就会使企业在原来商业风险的基础上,又增加了筹资风险。根据国家有关部门统计,目前我国企业资产负债率普遍过高,一般在70%左右,有的在80%以上,为了增强抵御外界环境变化的能力,我国企业必须着力于补充自有流动资本,降低资产负债率。
第四,根据企业实际情况,制定负债财务计划。根据企业一定资产数额,按照需要与可能安排适量的负债。同时,还应根据负债的情况制定出还款计划。如果举债不当、经营不善,到了债务偿还日无法偿还,就会影响企业信誉。因此,企业利用负债经营加速发展,就必须从加强管理、加速资金周转上下功夫,努力降低资金占用额,尽力缩短生产周期,提高产销率,降低应收账款,增强对风险的防范意识,使企业在充分考虑影响负债各项因素的基础上,谨慎负债。在制定负债计划的同时须制定出还款计划,使其具有一定的还款保证。
第五,针对由利率变动带来的筹资风险,应认真研究资金市场的供求情况,根据利率走势,把握其发展趋势,并据此做出相应的筹资安排。在利率处于高水平时期,应当尽量少筹资或只筹急需的短期资金;在利率处于由高向低的过渡时期,也应当尽量少筹资,不得不筹的资金应采用浮动利率的计息方式;在利率处于低水平时,则筹资较为有利;在利率处于由低向高的过渡时期,应积极筹集长期资金,并尽量采用固定利率的计息方式,降低负债利息率。风险与机遇并存,在激烈的竞争条件下,企业只有加强经营管理,提高自己的竞争能力、盈利能力,才能降低筹资风险。
(作者单位:陕西财经职业技术学院)
主要参考文献:
[1]任迎新,卢众,刘铁军.合理负债下的资本结构与企业财务管理目标的研究[J].商业经济,2006.3.
[2]刘淑莲.公司财务管理[M].中国财政经济出版社,2001.
[3]田爱国.企业负债经营适度性研究[J].管理视角,2006.4.
地丑德齐范文3
从2003年我国把房地产作为经济发展的支柱产业以来,我国房价可谓是一路飙升。然而在促进经济增长的同时,一系列现实社会问题也逐渐显现。为了有效抑制房价迅猛上涨,促进我国房地产市场的走向可持续发展道路,国家陆续出台了一系列调控政策,如“国六条”、“新国八条”、“新国五条”等。要想在日趋复杂的背景下求得生存和发展,房地产企业无疑必须降低开发成本。由于房地产企业税收存在涉税多、税负重的特点,可进行筹划的空间相对比较大,所以通过税收筹划来降低成本是房地产企业谋求发展得必然选择。
二、房地产企业税收筹划的必要性
(1)房地产企业面临资金链紧缩:当前我国的房地产信贷政策出现紧缩现象,资金回笼变缓,全国各地的房企资金链面临前所未有的压力。所以降低开发成本,节约资金对于房地产企业来说十分重要。
(2)房地产企业经营成本几乎达到极限:随着建筑材料的价格上涨、工人工资的上调以及土地转让费的提高等经营成本的提高,使得从经营成本入手来降低成本变得难度加大。
(3)房地产企业涉税多、税负重:房地产开发企业从取得土地开始到最后的销售,整个过程都会涉及到税收。而且在整个过程中涉及的税种多,税负也相当重。例如土地增值税的税率高达30%-60%。但这同时也为纳税筹划带来了可操作的空间。
(4)国家税收优惠政策为纳税筹划提供了可行性:对于房地产企业涉及的税种,国家都有相应的优惠政策。房地产企业有效利用税收优惠政策,可以为企业降低纳税成本,同时还可实现国家宏观调控,可谓一举两得。
三、房地产企业税收筹划的影响因素
企业在进行税收筹划时,需时刻注意环境变化,因为税收筹划必然受到各种政策、法律法规等各种环境变化的影响,新会计准则中对我国房地产企业税收筹划产生影响的主要涉及两点:存货和投资性房地产。
(1)我国《企业会计准则第1号――存货》对存货的发出计价方式的规定中不再有后进先出法,只能采用先进先出法、加权平均法和个别计价法。而原来的后进先出法在目前我国通货膨胀的背景下可以抵扣、减免一定的税收。因此,如果房地产企业不对此采取措施,必然使其负税加重。另外,房地产企业的经营周期一般都比较长,取消了后进先出法,必将会对企业的当期损益造成影响,进而影响到利润。
(2)新会计准则中,增加了《企业会计准则第3号――投资性房地产》。该准则中对投资性房地产的概念进行了界定,而且规定了房地产企业如何对资产分类。另外,准则还增加了“公允价值”这种计量模式,对如何确认、计量都做出了明确的规定。若是合理运用投资性房地产的公允价值计量模式,便可为公司减轻税负。
四、房地产企业税收筹划存在的问题
2000年一直到现在,房地产一直是我国经济发展的支柱产业。在国家经济快速增长的同时,房地产企业也获得了很多利润。由于房地产投资金额大加之发展迅速,很多企业发展并不成熟,他们往往企图通过偷漏税的办法来达到降低成本的目的。但是2002年我国就开始把房地产企业的税务稽查工作作为重点工作,使得房地产企业面临着日益复杂的税收环境。通过偷漏税的现象不仅存在很大风险,还阻碍了税收筹划的进程。
(1)企业税收筹划意识不强。我国《宪法》第五十六条明确规定,“中华人民共和国公民有依照法律纳税的义务。”同时,我国税法也规定纳税人有依法纳税的义务。但是房地产企业由于税负重、纳税多,其认为通过税收筹划减轻负税的效果不明显,所以常常通过偷税漏税的方式来减税。基于此,很多企业出现了内外两套账的现象,对内的是反映企业真实情况的账,对外则是用来应付税务机关的假账。这种做法无疑给企业带来了巨大的风险,一旦被查处,除了缴纳罚款,还会影响企业的信誉,不利于企业的长远发展。税收筹划反而是一个合理减轻税负的方式。
(2)企业税收筹划组织不健全。企业内部税收筹划组织不健全也是房地产税收筹划的重要影响因素。由于税收筹划具有较强的专业性,他要求工作人员不仅掌握会计知识,还要熟悉我国相关法律法规,尤其是我国税收法律法规相对繁多复杂的情况下,纳税筹划工作更是复杂。通过调查当前房地产企业内部组织机构,发现房地产企业很少设置专门的税务部门,一般都不进行纳税筹划,即使开展纳税筹划工作也是由财务部门来完成。如此重要复杂的纳税筹划工作如果完全依赖与税务工作不太一致的财务部门来做的话,恐怕难以达到应有的效果。
(3) 企业各部门之间合作困难。企业各部门之间合作困难,阻碍了税收筹划的顺利进行。房地产企业在建设的整个过程都会涉及到税收而且建造的过程中有很多部门参与,财务部门并不能控制整个过程。要使得每个部门都积极配合并非易事,从而使得税收筹划的工作执行起来会很困难。财务部门除了制定合理的税收筹划计划,还要与各部门之间进行沟通交流,从而使得各个部门的工作能够在不违背税收筹划计划的前提下执行。然而其他部门由于税收知识的缺乏和利益的问题,都会使得税收筹划工作的进行。
五、 加强我国房地产企业税收筹划工作的举措
(1) 增强企业税收筹划意识。在市场经济快速发展得背景下,我国有关税收法律制度也逐渐趋于完善。企业想要通过偷税漏税的方式来减轻税负、降低企业成本已经不再现实。所以,企业要想真正通过节税降低成本必须进行税收筹划。我认为在我国应该出台相关政策,或者利用媒体的作用鼓励企业进行税收筹划工作。也可以通过宣传一些企业税收筹划成功的例子来引起企业的足够重视,使得他们积极主动的进行税收筹划,为企业降低成本,从而促进房地产行业
的可持续发展。 (2) 建立健全的税收筹划组织。面对当前房地产行业严峻的形式,如果想要做好税收筹划工作,建立健全的组织机构很重要。所以,房地产企业应该设立专门的组织机构进行税收筹划。在此,我认为房地产企业可以独立于财务部门设立税收筹划部门,并且配备专业人员负责。这要求该部门职工不仅要有财务知识,还要掌握税收工作,了解相关法律法规,以期保证税收部门的专业度和税收筹划工作的成功。
(3) 促进各部门之间的合作。如果一个好的筹划计划得不到顺利的实施,其最后也是失败的。因此,在整个税收筹划的过程当中,除了要保证税收组织的建立和人员的配备外,各部门之间的配合协调也相当重要。我认为企业应该在企业内部普及税收相关知识,让每个员工意识到税收筹划对公司发展的意义,以及清楚各部门具体应该做些什么。另外,制定相[文秘站:]关激励制度,鼓励各部门积极配合,以确保工作的顺利。
地丑德齐范文4
合法或不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险等高层次的活动已成为纳税人的共同需求。纳税筹划和其他财务管理决策一样，必须遵循成本效益原则，只有当筹划方案的所得大于支出时，该项纳税筹划才是成功的筹划。
2006年，对全国房地产企业是个新的考验，为控制房地产价格过高，投资过热，国家密集下发宏观调控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至刚刚出台的强征个税的108号文，一系列宏观调控政策及配套细则的出现让房地产企业税务筹划更具有战略意义。
税法规定：以无型资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。因为房地产开发贷款金融政策有越来越收紧的趋势，房地产企业土地费用所占的比重已由过去的20%左右上升为30%左右。房地产开发前期投入很大，房地产开发贷款审批办理时间较长，且需房地产四证齐全才能办理，投资如采用一方以土地作价入股，另一方以货币资金入股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。即可避免前期缴纳土地转让营业税付出大笔资金，为企业前期项目资金投入有了保障。
企业所得税筹划方案：公司税务筹划部门应深入掌握所得税可以扣除的项目的比例，结合具体实际工作制定定额，控制相应的费用比例。例如：自2001年7月1日起，企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利的社会团体和国家机关向农村义务教育的捐赠，准予在缴纳企业所得税前的所得额中全额扣除。企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利性社会团体和国家机关对公益性及少年活动场所（其中包括新建）的捐赠，在缴纳企业所得税前准予全额扣除。用于公益、救济性捐赠的扣除标准是在年度应纳税所得额的3%以内的部分，准于扣除；超过部分不得扣除。公司的营销策划活动可与一些损赠活动结合一起做。
另外，对于企业当年业务招待费若超限额列支标准，则可考虑列支为业务宣传费。如按经销金额比例，通过独立中介机构，支付经销商一定费用，以加强促销活动，并取得经销商出具的发票，则该项支出得以佣金费用列支，可达到节税效果。因为纳税人每一纳税年度发生的业务宣传费（包括未通过媒体的广告费支出），在不超过销售收入5%范围内，可据实扣除；房地产开发企业可在销售收入8%的比例内据实扣除广告支出。
纳税人按照国家有关规定向税务机关、劳动保障部门或其指定机构上缴的各类保险基金和统筹基金，包括基本养老保险、基本失业保险等，经税务机关审核后，在规定的比例内扣除。最高标准分别按工资总额的20%、6%和2%计算扣除。企业可酌情提高为员工购买各类保险基金和统筹基金份额，即为员工谋了福利，加强凝聚力，又可税前合情合理的扣除该笔费用。
利用预缴企业所得税进行纳税筹划：企业所得税采取按年计算、分期预缴、年终汇算清缴的办法征收。就有进一步筹划的空间。而计算、缴纳企业所得税的“应纳税所得额”是以会计利润为基础计算的，由于企业的收入和费用列支要到一个会计年度结束后才能完整计算出来，因此平时在预缴中不管是按照上年应纳税所得额的一定比例预缴，还是按纳税期的实际数预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。房地产企业出于多种需要的考虑，会在某一段时期多列支一些费用，在另一段时期少列支一些费用，但总体不突破税法规定的扣除标准。根据这种现象，税务总局规定：企业在预缴中少缴的税款不作为偷税处理。那么就出现如何使有限的资金，在企业内能充分加以流动，创造更多的价值，就在进一步筹划的空间。
房地产素有“春节七日”、“五一黄金周”、“金九银十”的假期销售旺季，在这段时间广告费，销售佣金、加班费等各项支出均达到最高峰。
例如：某房地产开发企业趁2005年5月黄金周举行盛大开盘仪式，配合这次活动，策划部分在4月底在电台、报纸等各大强势媒体作了大量广告，“五一”期间，顾客纷至沓来，各销售人员加班加点，取得不俗的销售业绩，该月支付的广告费600 000元，加班费及佣金85 000元，业务招待费超支15 000元。该企业应纳所得税适用税率为33%。
则该企业5月份应纳税所得额减少（600 000＋
85 000＋15 000）＝700 000（元）。
少预缴企业所得税：700 000×33%＝231 000（元）
这部分少预缴的企业所得税，将在以后月份或年终汇算清缴。这部分资金可以在企业流动，或付工程款或购置新地，能有效地缓解企业流动资金的不足。可见，纳税义务的滞后可使企业获得这笔税款的时间价值，其流动资金相对比较充裕。
利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。在分别核算的情况下，如果能把普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。
例如：某房地产开发企业，当年商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5 000万元。按税法规定计算的可扣除项目金额为1.15亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8 500万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3 000万元。
1、如果不分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：
增值额与扣除项目金额的比例为：（15 000－11 500）
÷11 500×100%＝30.43%
适用30%税率。应缴纳土地增值税＝（15 000－11 500）×30%＝1 050（万元）
2、如果分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：
普通住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（10 000－8 500）÷8 500×100%＝17.65%
增值额与可扣除额低于20%，享受免税优惠。
豪华住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（5 000-3 000）÷3 000×100%＝66.67%
适用40%税率。应缴纳土地增值税=（5 000－3 000）×40%－3000×5%＝650（万元）
分开核算合计共交650万元，比不分开核算交1 050万元少交400万元。
房地产税收筹划方法有利用价格进行税收筹划；有利用优惠政策进行税收筹划；利用空白点进行税收筹划等，相关人员应认真掌握好税收筹划，将对企业起到事半功倍的效果，尤其是随着国家对房地产企业越来越规范的管理，房地产将面临新的一轮洗牌，可以预见：今后房地产开发企业要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，对房地产业的管理提出了更新的要求，而房地产税的筹划得当将对本企业品牌的打造有着深远的意义。
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土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它的纳税要素包括:
(一)土地增值税纳税人
凡是有偿转让我国国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)产权,并且取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。
(二)土地增值税征税对象和纳税范围
土地增值税的征税对象是:有偿转让房地产所取得的收入,包括有偿转让房地产所取得的全部价款和经济收益。土地增值税的纳税范围是:转让国有土地使用权;地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
(三)土地增值税计税依据、纳税期限与纳税地点
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日到房地产所在地的税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告以及其他与转让房地产有关的资料。
(四)土地增值税的计算
在计算土地增值税的应纳税额时,先以纳税人取得的房地产转让收入减除各有关扣除项目的金额,计算得出增值额,再按照增值额超过扣除项目金额的比例计算得出增值额,最后按照增值额超过扣除项目金额的比例分别确定增值额中各部分的适用税率,并依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。各部分增值额应纳土地增值税税额之和,即为纳税人应纳的全部土地增值税税额。土地增值税实行超率累进税率,其计算公式如下:
土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额
应纳税额=∑(增值额×适用税率)
二、 房地产开发行业土地增殖税的特殊性
我国《土地增值税暂行条例》规定,土地增值税实行四级超率累进税率(30%、40%、50%、60%)。还规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。随着房地产市场竞争的日益激烈,土地使用权的取得成本日益飚升。就房地产开发企业而言,是高成本高风险;就消费者而言,是高价位高负担。长此以往势必不能形成房地产开发业的良性循环。房地产开发企业如何在保证基本利润率的前提下有效降低税费从而降低房价,已成为房地产企业在市场竞争中获胜的关键。
三、 房地产企业土地增殖税纳税筹划方法
(一)控制增值额法
1、通过减少销售收入降低增值额
税法规定的扣除项目有五部分,纳税人需要特别注意的是:税法允许扣除的项目比企业实际核算中涉及的项目要少,所以计算增值额时必须以税法规定为准。增值额小,计税额就小,适用的税率就低,土地增值税税负就轻。
税法规定,纳税人建造普通住宅出售,如果增值额没有超过扣除项目的20%的,免予征收土地增值税。增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。可见,纳税人建造住宅出售的,应考虑增值额增加带来的效益与放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系,避免增值额稍高于起征点而导致得不偿失。
2、通过增加可扣除项目降低增值额
如果纳税人能够最大限度地扩大费用列支比例,则肯定会节省很多税款。当然这种筹划应有一定的限度,而且这种扩大也并不是越大越好,在必要的时候适当地减少费用开支可能效果会更好,这主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业在不同地方开发成本比例因为物价或其他原因可能不同,这就会导致开发出来销售房屋的价格有高有低,这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担,这就要求企业对开发成本进行必要的调整,使得各处开发业务的增值率大致相同,从而节省税款。
(二)收入分解筹划法
在累进税制下,收入的增加预示着相同条件下增值额的增加,从而使高的增值额适用较高的税率,档次爬升现象会使得纳税人税负急剧上升。纳税人进行房地产开发,往往涉及的工程范围比较多,如建筑工程、安装工程、装饰装修工程、设备购置等。如果就整个房地产开发项目签署合同,则整个开发过程中发生的费用均属于总投资的范畴,并就其整体计算缴纳土地增值税。但实际上,房地产开发项目的开发进程,是分期进行的,纳税人可以利用不同工程的性质,选择不同税种,进行税务筹划。考虑到当前房地产开发企业大多是多种经营,既从事建筑业,又从事加工业,既有房屋销售业务,又有各种设施销售和装饰装修业务及物业管理服务,因此房地产企业通过将不动产销售价格部分分解至其附营业务的收入上,就可以大幅度降低税率。
(三)均衡申报各种房地产价格
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关键词：房地产企业 税收筹划应用 企业发展
我国房地产业发展起步于上世纪90年代，经过20年的发展，逐渐成为支柱性产业之一，不仅为老百姓解决了安居问题，而且带动了建材、工程机械等相关产业的发展。近年来，由于房价过高、投资虚热，国家宏观调控政策陆续出台，房地产开发行业利润空间逐步缩小，市场不确定因素增加，经营风险增大。在这种情况下，进行税收筹划显得尤为重要。本文拟就税收筹划在我国房地产企业中的应用作初浅分析。
一、税收筹划在我国房地产企业中的应用
税收筹划是指纳税人遵循国家法律，以税收政策法规为导向，事前选择有利纳税方案处理自己的生产、投资、理财活动的一种企业筹划行为。房地产企业涉及税种较多、税费负担较重，进行税收筹划有特别意义。它既要善于运用一般税收筹划方法，也要充分考虑行业特点进行富有特色的税收筹划。
（一）利用土地增值税临界点进行筹划
土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点，同时根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》等相关法律规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。因此，对于房地产开发企业，可以通过销售降价、提高配置标准、增加配套设施、增加建设成本等方式合理控制土地增值税的增值额，对于普通住宅，房地产企业不但可利用土地增值税的四级超率累进税率降低税率，还可利用“20%的增值额”这个 “临界点”达到不交税的效果，一方面房地产开发企业可通过销售降价、提升配置标准、增加配套设施促进项目的快速销售，节约财务利息，实现资金的快速流转滚动，同时通过上述税收筹划措施，降低企业土地增值税税负，并不一定致使企业利润减少。
（二）利用税收优惠政策进行税收筹划
营业税方面：以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担风险的行为，不征收营业税，转让股权也不征收营业税；房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。
土地增值税方面：合作建房一方提供土地，一方提供资金，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税；房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。
因此，对于房地产开发企业，可利用上述税收优惠进行合理避税。如将开发的商业物业先投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式可规避营业税。
（三）利用收入结构进行税收筹划
对于精装修房屋，购房房款中不仅包含了房屋建设成本，还包括房屋装饰、装潢费用，由于房屋装饰、装潢属于劳务服务，无需缴纳增值税。因此房地产开发企业可设立装饰公司负责房屋装饰、装潢，销售时将房屋销售合同分拆成房屋销售和房屋装饰合同，与房地产开发企业及房地产企业设立的装饰公司分开签订，则房地产开发企业只需就房屋依据房款缴纳土地增值税，装饰公司仅需就装修费用缴纳营业税，不用缴纳土地增值税。利用该筹划，房地产开发企业利用关联公司将经营收入分散，使得土地增值税税基大幅减少，可以大大节省土地增值税款，甚至无需缴纳土地增值税。
（四）利用收款方式进行税收筹划
根据税法规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率预缴营业税、土地增值税及所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。另外根据国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》于采取分期付款方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定付款日期确认收入的实现，付款方提前付款的，按照实际付款日确认收入的实现。
因此，对于房地产开发企业开发的单位价值较高的项目，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业可采用分期收款方式销售，一方面可促进销售的增长，另一方面企业不以售价总额为基数而以分期收款为基数计算缴纳营业税、土地增值税及所得税，将税负进行递延，有利于房地产开发企业的资金流动，创造更大的价值。
二、我国房地产企业税收筹划应注意问题
1.税收筹划要合理合法
税收筹划要符合税法政策，以依法纳税为前提，在多种纳税方案中做出选择，规避法律、政策风险。同时，结合企业实际，合理设计税收筹划方案，采取合理措施降低企业税负。
2.税收筹划要贯穿于房地产开发全过程
房地产开发涉及买地阶段、建房阶段、售房阶段及后期物业管理阶段，开发周期长、涉及的因素较多、涉税较为复杂，因此房地产开发企业税收筹划需要事先谋划，并实时跟踪监控。
三、结语
综上所述，当前，我国房地产行业正在经历前所未有的严厉调控，房地产行业竞争已日趋加剧、利润空间已大幅缩小。房地产开发企业合理合法的进行税收筹划，不仅可以降低企业自身税负，争取企业最大利益，而且通过税收筹划整个过程，可以提高企业的经营管理水平，提高企业的竞争力，赢得新的发展空间，房地产开发企业税收筹划具有一定的必要性，同时需根据房地产开发企业的特点及所涉及的税种，进行合理的税收筹划。
参考文献：