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【关键词】钢结构 住宅建设 体系化 开发模式
体系化的钢结构住宅开发模式是实现住宅产业现代化的关键环节。以住宅为导向,实现钢结构住宅开发规模化、配套化,设计多样化、标准化,生产工厂化,施工机械化、装配化,是研究体系化钢结构住宅开发模式的核心。
一、钢结构住宅合理化设计建造
钢结构住宅的合理化设计就是同时考虑项目条件、材料供应条件、加工安装条件,选择的结构体系要尽可能适合户型特点。这种设计模式不可能真正成为标准化、系列化的设计,但作为满足个体工程需要或作为工程试点却是一种合理的设计方式,目前国内各地试点的钢结构住宅工程设计均属于这一类。
对钢结构住宅项目而言,特别是选用了轻质墙体材料或复合墙体材料的设计项目,因没有通用做法,故必须安排技术设计阶段,以协调各专业的诸多关联问题,而且应同时纳入住宅设计中的一些新方法、新系统和新规定。
钢结构住宅合理化设计的设计方法可分为:
主动式设计应在取得具体工程之前完成若干设计研究,预备一定数量的户型模块,在项目设计方案阶段套用和调整户型及模块组合。
1、户型目标式设计
在符合基本规则的柱网条件下完成户型设计,以此作为优先的设计,设计流程如图1。
2、结构体系主题式设计
以发展既定结构体系为目标,如钢框架、钢框剪、钢框撑、钢框架―混凝土核心筒、交错桁架、劲性混凝土、管形柱内灌混凝土等,以及不同的楼板方案,在其中选定一种(含楼板)体系,然后完成其他环节,流程如图2。
3、墙板系统主题式设计
某种既定宽度的功能性外墙排(横用或竖用),其尺寸作为优先尺寸的设计,设计流程如图3。
4、项目目标式设计
当建设范围和户型要求被业主基本确定后的委托设计项目,技术选用具有多选性,应以优化为结论,流程如图4。
二、钢结构住宅体系的开发
用“体系”来建造房屋是建筑工业化的基本原则,在这个基础上才可能发展产品标准化、系列化、生产工厂化,也就符合了产业化方向。体系分为专用体系和通用体系,专用体系在企业产品内实现标准化和主要部品互换性,通用体系在社会范围内实现标准化和主要部品互换性。钢结构住宅开发为专用体系比较容易,企业把一种(或一类)住宅的设计、部件(部品)制造、现场施工以至销售和服务看成一个整体来策划,各环节服从一个总目标,并由此建立一个订货、生产、承建、技术支持和售后服务为一体的实体组织。在我国现阶段,应首先推动一些企业大力开发专用钢结构住宅体系。
专用体系的开发深度是不同的,最简单的是具备一套按体系方法完成的住宅系列设计,关键部品详图设计以及加工这些部品的协议就可构成一个住宅建造专用体系,而这个体系是很优秀的。这样的体系可以以很少投资做到大量建造,在钢结构住宅开发初期值得一试并积累经验,但这样操作很难做到真正意义上的工业化生产和由此带来的成本大幅度降低。
建立工业化生产的专用体系是在一个预定投资条件下,完成体系的策划、可研、设计和开发如图5。
三、目标体系及任务的优化
根据上述研究,应优化主要业务目标的目标体系,按产业化基地建设、技术开发体系建设、示范工程建设组成目标体系。
1、产业化示范基地项目
围绕设定为开发多层和小高层的带有剪力单元的普通住宅,先进行带有体系目标的合理化设计建造,同时着手开发2―3种主要部品可互换的钢结构住宅专用体系,结合住宅产业化示范基地的建设,最终形成年产百万平米以上的生产配套能力。产业化基地项目建设内容应包括一个基地,三个网络和四个中心,即住宅产业化生产示范基地;信息网络、研究网络、产业网络;钢结构制作加工中心,外墙板加工中心,综合部品组装中心,物流配送与流通中心。
2、设定技术开发体系
内容包括:建立以标准化生产为目的的建筑模数体系;确定基于模数体系的建筑设计方法;在结构设计上建立标准化结构构件序列;进行基于模数化思想的结构设计可行性研究;研究符合模数化思想的半刚性节点设计在钢结构住宅中的应用问题。并注意在推广中解决如下问题:多层及中高层钢结构束柱住宅体系的建筑设计方法;建筑和结构模数的优选及协调;主体结构体系的建立及优化布置,剪力墙和支撑构件的优化布置;结构受力性能分析,包括结构的抗风及抗震性能研究;体系中主体结构构件的优选及其连接构造的确定;配套墙体的研究;实用结构设计方法研究。
3、示范工程项目目标体系
可围绕目前在我国正在实施的钢结构住宅项目的建设进行,在示范工程中完善体系化钢结构住宅开发模式。
四、发展钢结构住宅建造技术
1、推行分段组装法
结合技术改造,配置专门的分段组装制造场地,配备大吨位的起吊设备,实施分段组装钢结构构件,扩大组装数量和重量,减少加工平台中分段搭载工作量,最大限度发挥构件加工平台核心生产资源的作用。
2、发展单元组装、预制组装和模块化技术
大力推广采用型钢构件,数控群组钻孔技术等先进钢结构制作技术,缩短钢结构构件加工平台安装时间。按照安装作业前移的原则,积极推广分段、预装技术,提高分段、构件进现场前的安装完整性。
3、发展精度制造和先进涂装技术
大力推广钢结构住宅结构构件制造精度管理与控制技术,以补偿量代替余量,实现构件加工平台无余量搭载。通过提高钢材预处理生产线的作业质量及跟踪补涂等手段,减少分段二次除锈工程量,提高涂装效率。
4、加强钢结构住宅施工现场装配工艺方法研究
围绕快速安装、分段立体交叉作业、脚手架、工装设备、密性试验、高效焊接等关键环节,开发和应用能够提高生产效率的钢结构住宅建造的新工艺、新方法。
【参考文献】
[1] 叶玲:我国住宅产业化存在的问题及对策[J].中国房地产,2005(1).
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【关键词】南京；住宅；房地产泡沫
全国房地产市场持续高烧不退，南京住宅市场近年来价格上涨迅速，除了2008-2009年略有小幅下降后，从2009年至今，虽然部分板块价格有所波动，整体价格居高不下，房地产泡沫指由房地产投机行为引起的房地产价格高于其实际价格，并且持续上涨现象。南京住宅市场是否存在泡沫，一直是学者企业家争论和关注的焦点。
房地产泡沫的成因
房地产泡沫的形成不是单一因素造成的，房地产作为一种消费品，从生产到销售，参与市场中的群体包括政府、金融机构、开发商、购房者，这四类人群的行为都有可能促成房地产泡沫的形成，而这四类人群的行为往往是交叉相互影响的，所以很难孤立的去解释房地产泡沫的成因，现将一些因素进行归并，并阐述。
空置率
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。目前一般三种计算方法：
空置率=全社会空置房面积/全部住房面积
空置率=空置商品房面积/最近三年内竣工面积
空置率=空置商品房面积/当年竣工面积
基于这几个公式，在统计年鉴中能查找出房屋各年竣工面积，但是空置面积无从查找，有学者将空置面积等同于各年的竣工面积与当年销售面积的差值，这一计算方法的准确性还有待研究，因为笔者认为，房屋的空置面积不仅包括未销售出去的面积，待售的面积，也包括购买后没有入住的面积，而后者实在难以统计，所以无法运用公式计算出南京准确的住房空置率，通过一些媒体的调查，发现南京的河西、浦口等地区晚小区亮灯较少，部分住户电费缴费额为0，房屋空置严重，超过3成，泡沫现象比较严重。
房地产泡沫危害已经凸显出来，在南京，早年如果在河西有一套住房，如今早已升值许多番，可以说许多人一房一夜暴富，财富取得的便捷，增值的迅速，而且没有停止的趋势，使得大量的资金涌入房地产行业，房地产业作为国民经济的支柱性产业，一方面拉动了城市的经济，另一方面也减少了对实体经济的投资力度，同时也带来了很多的社会问题，比如贫富差距日益拉大，仇富现象严重，处理不好，就会引发社会不安定等诸多问题。
结合国外一些国家的房地产泡沫治理方法的启示，以及国内一些城市房地产泡沫的警示，对南京市住宅市场房地产泡沫的应对措施给出如下建议：
从源头做起，加强土地市场管理
目前的高房价源头在于高昂的土地价格，土地作为一种稀缺商品，它的价格受供求关系的影响，适当扩大土地供应量能有效的降低土地价格。完善目前的土地拍卖制度，减少“地王”现象的发生，同一区域或相邻区域土地可以安排多幅接连拍卖，缩短拍卖间隔时间，减少房地产开发商因为许久没有土地而争抢土地以至“地王”频发的现象，同时，严格准入制度，对准予参加拍卖的开发商设置门槛，探索是否能够根据拍卖地块起拍价的高低，选择允许不同资质的开发商参加拍卖，比如需要开发商进入南京市场一定的年限，需要以往所开发楼盘的当年销售单价处于同一区域中等水平，一是防止外地开发商为了争夺南京市场不惜高价拿地，为了获得利润而抬高房价，二是将开发商的拍卖资格直接和他们以往的销售单价挂钩，对开发商有了限制。
构建分层次的住房体系，针对不同收入的群体建设不同的住房，建设廉租房或者保障性住房，减少对商品房消费的拥挤现象。
紧缩金融信贷政策
要能对房地产住宅市场进行有效的调控，减少房地产泡沫对经济和人民生活的不良影响，使得国民经济能够健康可持续发展，最为有效的办法就是运用金融手段进行调节，加强金融机构特别是银行的监管力度。
南京二套房首付从3成调整为6成，2013年下半年又调整为7成，这从某种程度上遏制了炒房，限购政策也限制了部分资金充裕人群频繁的购房，对控制房价起到了一定的作用，当房价上涨速度放缓的时候，金融政策，包括首付比例，贷款利率政策也都不能放松。加强对民间金融机构的监管，对除银行之外对个人提供购房贷款的机构加强审核力度，防止他们忽略对借款人的资质和信誉的审查，低估了借款风险，容易造成坏账呆账，不仅影响金融机构的安全，也危机整个社会经济的良好发展。
构建公开透明的信息平台
建立公开透明的信息平台，目前南京市实行一房一价，在各个楼盘现场的售楼处的确能查询到公开的房屋价格，但是对于全市各年的房屋销售价格还缺乏统一的查询平台，无法利用简单的方式查询到全市历年房屋的成交价格，这样的价格信息没有公开，除了那些时刻关注全市各楼盘价格起伏的专业人士外，普通老百姓对南京房价的真实走势很难做到心中有数，往往只感觉到市场的表面现象，那就是房价天天在涨，至于涨了多少，何时涨，有些楼盘有些区域有没有跌过，很难了解到，最后便是跟风买，争抢买，导致市场总是弥漫着哄抢的气氛，自然抬高了房价，制造了泡沫。
完善税收政策
南京目前的税收政策主要是体现在几个方面，一是个人住房的交易环节，如个人所得税，个人转让自用达5年以上并且是唯一的家庭居住用房取得的所得，暂免征收个人所得税，那个人转让唯一住房不满5年则需缴纳20%的个人所得税，卖房者在卖方时又将这20%的负担通过提高房价增加到买房者的身上。二是开发环节的一系列税费，开发商又通过提高房价转移到消费者身上，政府一系列想通过征税来控制房价的政策无形中又抬高了房价，制造了泡沫。国内有城市已经开征了房产税，也有城市正在试点，理论研究的专家和企业家对于房产税的开征意见也不统一，有人认为应该开征，有人认为我国土地并非私有化，不宜开征。南京这几年也一直传言要开征，至今尚未证实，笔者认为，如果要开征房产税，开征的比例至少要高于每年城市房价上涨所带给投资者的收益，才能对投资者不断炒房起到遏制作用，假设一套总价300万的住房，在南京的河西地区，2013年的涨幅大约在15%-20%，出去个别年份涨幅高低的差异，至少也有10%左右的涨幅，购房者贷款成本或者全额付款资金机会成本基本和房屋的租金持平，那房产税开征的比例要接近房价的涨幅才能遏制居民对房屋的投资，转而向其他商品投资。
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关键词：高层住宅；火灾；疏散
中图分类号： TU972+.4 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2014）02（b）-0000-00
一、前言
近年来我国高层住宅建筑发展迅速。资料统计显示，住宅高层建筑已经占到全国高层建筑一半以上。目前，针对高层住宅建筑消防设计并不规范，而且高层住宅中居住人口众多，身体状况也相差迥异，有老年人、孩童，还有残疾人等等，难以进行及时疏散。根据公安部2009年统计数据看，在我国高层住房火灾事故死亡人员中，有将近60%是老人和儿童以及残疾人，这充分说明了高层住宅疏散的重要性。另外，长期以来，民众对消防安全知识比较单薄，有的高层住宅疏散楼梯被堵住，有的还在门外堆放一些可燃物，一旦发生火灾，疏散起来十分困难。
二、高层火灾特点
1、火势蔓延快。高层建筑垂直高度比较高、空间广阔，一旦发生火灾，火势顺着楼梯井以及电梯等结构物在高层建筑中以极快的速度蔓延，给火灾扑救和人员疏散带来了难题。而且从楼层窗口延伸出来的火苗也会借助风力引起附近楼层起火，最终整个建筑物成为一片火海。
2、扑救困难。高层住宅发生火灾后，消防人员会迅速进行扑救和人员营救，然后由于楼层过高，给消防人员体力带来巨大挑战。根据统计，普通消防人员在背负救灾装备的条件下，攀登30米的高度就基本失去战斗能力，根本无法进行有效人员营救。而且目前高空消防车在高层住宅火灾面前也束手无策，消防队伍配备的登高消防车数量少，而且高度最大达到几十米，还需要很长时间才能布置到位，这对于高层火灾扑救作用有效。
3、疏散困难。高层住宅发生火灾后，居民要迅速撤离出来，但由于建筑垂直高度高，疏散距离过长，加上大量的人员惊慌会造成拥挤甚至混乱，疏散时间很长。加上很多居民缺乏消防安全意识，也缺乏应用的火灾疏散演习，经常会在疏散过程中出现逆向疏散情况，造成了拥堵甚至踩踏事件。
三、高层住宅火灾时人员疏散模式
1、电梯疏散的问题
电梯是高层住宅建筑中最重要的交通工具。目前，在世界范围内，都在电梯使用说明上明确规定，在起火时不能使用。我国也在相关消防制度规范中明确指出，电梯不能作为消防安全疏散设施。这充分说明了电梯本身存在的诸多问题，使其作为疏散设施存在一定隐患。首先就是电梯本身的安全隐患，电梯设计中一般不做防水设计，电梯中的硬件设施，遇到消防水枪带来的水气后会出现故障，不仅起不到安全疏散目的，还会带来二次伤害。其次电梯不耐高温，火灾伴随着高温灼烧，电梯中一些机械零件在高温下会受热失效，如门控系统失灵、导向系统停止工作等。三是烟气伤害。一般的电梯不设防火前室，火灾带来滚滚烟气会迅速蔓延建筑物，也会进入电梯轿厢，烟气中带来剧毒物质，对逃生的居民带来伤害。四是供电障碍，电梯是靠电力来运行的输送工具。火灾发生后，火势会迅速侵害建筑供电系统，引起建筑断电，电梯不能运行，这时居民会被困在电梯内不能逃生。
2、电梯疏散的可能性
虽然电梯存在诸多的安全隐患，并不被提倡用于消防安全疏散。但从世界范围看，还有不少利用电梯成功疏散的案例。在1996 年10月28日，日本广岛一栋 20 层的住宅大楼发生火灾，火灾最早发生在该高层建筑10层某一住户家里，火灾发生后迅速从阳台蔓延到整个顶楼，接到火警后消防人员迅速进行现场扑救和人员疏散，所幸本次火灾没有造成人员伤亡，从事后统计看，有大约48%的住户选择电梯逃生，有42%的住户选择楼梯避难。可见，电梯在火灾疏散中起着一定的作用。只要措施得当、设计合理，将电梯作为安全疏散设施是具有一定可行的，电梯具备输送量大、时间短等特点，电梯运行速度是普通步行速度的十几倍作用，在发生火灾时，如果所有住户都拥堵到楼梯处，将会造成拥堵浪费宝贵时间，如果能够发挥电梯的运输优势，可以在极短时间内将住户输送到安全地带，极大的提高疏散效率。另外，电梯是高层建筑最常用的运输工具，发生火灾后，住房在恐慌情绪下会按照平常的习惯来安排逃生路线，这时往往第一选择就是电梯。美国、日本等很多国家的专家学者都开始对高层建筑电梯疏散问题进行进一步研究。目前颁布的《国际建筑法则》中已经对高层建筑疏散方式不再进行强行限制了，也就是说电梯也是疏散选择之一。我国也进行了大量研究，其中上海消防总队就进行了多次试验，已经可以成功的利用电梯进行人员疏散。
针对电梯使用程度高、运送时间短的特点，如果能够采取一定的技术保障措施来提高电梯本身的安全性能，在充分认识火灾发展蔓延规律的基础上，制定合理可行的火灾应急疏散方案，就可以在一定程度上降低火灾对电梯安全性能的影响。今后我们要不断提高电梯及电梯井的安全性，按照消防电梯的要求来配备普通电梯，设置前室门，在门口宜设挡水设施，电梯轿厢的内装修应采用不燃烧材料；为了防止烟气蔓延进电梯对逃生人员带来伤害，我们可以采用机械加压送风的放来保证电梯竖井及电梯前室的正压，这样就可以有效防止烟气对电梯内乘客的伤害，可以大大提高普通客梯的防火安全性能。同时，在建筑物的屋顶上设置一些可以供住户在火灾发生后临时避难的平台，这些平台与外界相通，不会被高温和烟气所侵害。通过上述措施，可以大大提高高层住宅火灾发生后的人员疏散效率。
四、结语
总之，高层住宅建筑火灾安全疏散是个综合工程，发生火灾后，为了最大限度的减少人员伤亡，可以将电梯和楼梯有机结合起来，形成高效的混合疏散模式，在火灾发生的初期，建筑低层的住户可以通过安全楼梯来进行疏散，中高层住户可以通过电梯迅速疏散到安全地带， 既发挥了电梯运输量大、速度快的特点，有发挥了安全楼梯的价值。另外，科学的应急疏散预案和合理的调度指挥也是保障安全疏散的重要环节。
参考文献
1、黎湘，如何破解高楼防火的难题，广东安全生产，2007（8）
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国债政策是财政政策的一项重要内容，经常被各国用以调节经济。从1998年开始我国政府采取扩张性财政政策，加大了国债的发行力度。事实表明，近几年的国债政策在拉动投资、扩大内需、确保我国国民经济持续快速发展起到了很大作用。据国家统计局测算，国债对GDP增长贡献如下：1998～2002年国债投资拉动经济增长分别是1.5%、2%、1.7%、1.8%和2.0%.与此同时，加大国债发行力度使得国债规模迅速扩大，5年来我国累计发行国债22577.6亿元（加上发行的长期建设国债，总量达到29177.6亿元），平均每年发行4515.5亿元，年均增长28.56%，2002年我国国债发行规模更是创下5946.30亿元的历史新高。国债规模的迅速扩大引起了各方面的关注和担忧。
一、国债规模现状分析
从世界各国管理国债规模的实践来看，一般都采用国债依存度、国债偿债率和国债负担率来判断一国的国债规模是否合理。
（一）国债依存度
国债依存度是指当年国债发行量占该年财政支出的比重，反映了财政支出对国债的依赖程度。在我国，国债依存度有两种计算口径，即国家财政国债依存度和中央财政国债依存度。我国的国债由中央财政发行，国债收入归中央财政控制使用。因此，我们在用国债依存度来衡量国债规模时采用中央财政国债依存度更为合理。从表1中可以看到，1994～2002年我国中央财政国债依存度分别为：6484%、7572%、8589%、9523%、12186%、9669%、8437%、8467%和8763%.这些数据表明我国中央财政国债依存度非常高，中央财政支出资金来源很大部分依靠发行国债，这必然会削弱中央政府的宏观调控能力，其中潜在的风险是不言而喻的。国际上关于中央财政对国债依存度的警戒线是25～30%，我国的中央财政国债依存度远远高出世界公认警戒线，表明我国的国债规模的形势比较严峻。
（二）国债偿债率
国债偿债率是指当年国债还本付息额与财政收入的比例关系，反映了国债发行规模与财政收入是否相适应。这一指标越高，表明以前所发国债对财政形成的压力越大，反之则越小。从表1中可以看到，1994～2002年我国国债偿债率分别为：6.65%、12.56%、17.09%、21.04%、22.74%、1566%、11.59%、11.74%和13.05%.很多学者都主张我国的国债偿债率应控制在8～10%，可见我国的国债偿债率已经超过了公认的安全线。虽然国债偿债率已经呈现出向安全线逐步接近的趋势，但是我国近些年由于国债规模的膨胀，加上新发国债期限较短，还本付息的支出负担日益沉重，偿债压力会进一步扩大。一般来说，国债本息是必须无条件偿还的，刚性很强。在我国财政尤其是中央财政困难不能得到根本扭转的背景下，就不得不利用发新债来还旧债，后果是国债规模越来越大，极大地加剧了国债的规模风险。
（三）国债负担率
国债负担率是指某一时期国债余额占同期国民生产总值的比重。根据西方发达国家的经验数据，国债负担率与财政收入占国民生产总值的比重大致相同。近年来，我国财政收入占国民生产总值的比重在20%左右。因此，我们应推算我国合理的国债负担率在20%左右。从表1中可以看到，我国1994～2002年国债负担率分别为：4.89%、5.64%、6.42%、7.40%、9.91%、12.85%、14.56%、16.28%和18.89%.从这些数据可以看出我国的国债负担率比较低，似乎可以说明国债规模还不够大。事实上，我国举债的历史比较短，不能够将我国的国债余额与西方发达国家国债余额作简单的比较，西方发达国家的国债余额是经历上百年时间积累形成的。从上面的数字我们可以看到我国国债负担率增长较快，2002年国债负担率是1994年的3.86倍，1994年到2002年间国债负担率平均年增长率约为18%，大大超过了财政收入的增长率和国民生产总值的增长率。如果长此以往，我国财政将会不堪重负，不利于经济的发展。
二、国债规模风险防范对策
我国国债依存度和国债偿还率已经远远超出国际安全警戒线，而且国债负担率增长很快，表明我国国债规模已经偏大，面临着较大的国债规模风险。为此，采取相关措施，控制和防范国债规模风险就显得尤为重要。
（一）合理界定国债使用方向，加强对国债资金使用的监督
首先，国债资金应优先投向那些瓶颈性产业和部分生产建设性项目，以弥补国家建设资金的短缺，避免重复建设。国债资金应支持产业结构战略性调整，支持国有企业技术改造、设备更新和产业升级，加大对高新技术产业的投入，引导银行、企业增加对高新技术产业的技术领域投资。在每个投资项目中，应确保国债资金的投入能够促进经济的增长，从而增加政府的财政收入，增大政府的偿债能力，实现国债规模的均衡发展及自身良性循环。其次，要坚决杜绝半拉子工程，对于已经开工的国债项目建设，严把工程质量关，严禁挤占挪用国债资金，确保国债投资的高效率。针对目前我国国债一些投资项目效率差的情况，需要在资金使用方面加强管理。这需要建立一套行之有效的项目管理制度，明确资金使用者的使用责任，保证项目的质量。
（二）加快财政改革的速度，降低国债偿债率和国债依存度
虽然近年来我国的财政收入有所改善，但我国的财政收入仍然较低，处在世界较低水平。财政收入低制约了国债偿还能力，使得国债规模风险比较突出。要降低衡量国债规模风险的两大指标———国债偿债率和国债依存度，最行之有效的方法是增加国家财政收入。为此，必须加快财政改革的速度。首先，必须完善流转税制度，加强个人所得税的征管，逐步提高个人所得税在税收结构中的比重，努力扩大关税在筹集财政收入中的作用，大力压缩无税区和低税区。其次，加强预算外资金管理，积极稳妥地推进“费改税”，逐步将预算外和体制外收入纳入预算管理，将具有税收性质的基金和收费纳入税收管理。再次，要加强税收征管工作，减少税收流失，严厉打击偷税、漏税、逃税行为。
（三）加强国债期限结构管理，优化国债偿还期限结构
国债总额不是一次偿清的，对政府财政形成最直接压力的是每年的还本付息额，只要政府每年都能够坚持正常的还本付息，就可以源源不断地借债。因此，合理地安排国债的期限结构，使得国债还本付息在年度间均匀分布，避免出现集中偿还年度，可以大大化解国债的规模风险。我国国债大多为3到5年的中期国债，10年以上的国债品种相当稀少，国债期限结构缺乏均衡合理分布。这样的期限结构使还本付息过于集中，容易出现偿债高峰，也不利于国债资金的长期有效使用和合理安排，使国债调节经济的功能难以发挥。同时也难以满足投资者对金融资产期限多样化的要求，影响国债的筹资。所以，我国应增加长期债券和短期债券的发行，改变目前单调的期限结构。在发行国债时要考虑国债所形成的偿还期限结构，实现国债期限结构的多样化和均衡化，使国债每年还本付息额与财政收入规律相符合。
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关键词：大规模定制；延迟建造；优势
中图分类号：TU2 文献标识码：A
1 研究背景及意义
住宅建设与人们的生活水平和生活质量息息相关,对国家经济建设、社会经济发展有巨大的推动作用。同时，随着市场的多元化快速发展 ,人们对住宅的质量、个性化需求等要求越来越高。市场越来越发展成由千千万万个不同个性需求形成的综合性市场，企业之间的竞争开始转向基于时间的竞争和基于顾客需求的竞争。为适应全球化和激烈的市场竞争，满足客户个性化需求，同时保持较低的生产成本和较短的交货提前期，企业迫切需要一种新的生产模式——基于延迟建造的大规模定制。
2 大规模定制的概念、优势及实施的前提条件
建筑工业化明显加快了建设速度，降低了工人的劳动强度，并使效益大幅度提高，但缺点是建筑物容易单调一致，缺乏变化。目前的市场是多元化快速增长的发展时期,需求量巨大,对住宅的质量、居住品质、住区环境等要求越来越高。在这样的大背景下，21世纪的制造战略将是生产出多样化、个性化的产品以满足客户的需求,在这样的制造战略下,必然要求建立与之相适应的全新的生产方式——大规模定制。大规模定制生产模式是在工业化的基础上衍生进化而来，指对定制的产品和服务进行个别的大规模生产，它是通过把大规模生产和定制生产这两种生产模式的优势有机结合起来，在不牺牲企业经济效益的前提下，了解并满足单个客户的需要。住宅的大规模定制是以工业化生产方式生产,根据市场的需求,提供多样性和个性化的住宅,在现代社会信息高度发达的前提下,这种生产模式将会带给住宅产业前所未有的高效率,对一个国家经济建设将会有着极其重要的意义。
大规模定制开发将生产的规模化和需求的个性化很好地结合在一起,解决了供给与需求脱节的问题,与传统的生产模式相比具有以下优势:(1)满足顾客的个性化需求，(2)能够降低开发风险，(3)能够降低产品的多样化和成本多样化，(4)能迅速适应市场的变化。大规模定制的一个重要的前提条件是降低产品的内部复杂性，它要求对零件、材料、工具和工艺过程进行标准化。因此模块化是大规模定制实施的必要条件,而房地产产品恰好具有这样的特点。房地产产品介于工业产品的大规模生产和建筑业的手工定制之间,具有两者的特点。房地产的中间产品(构配件、设备等)具有制造业的产品标准化程度较高、可大规模工业化生产等特点，使得快速生产和多样化成为可能,因此特别适合采用大规模定制方式进行生产。
3 延迟建造定义、优势及实施条件
多样化、个性化需求的消费趋势要求制造业必须采用产品多样化战略，但在传统的供应链系统中，当增加产品品种时，其业务流程和协调、控制等工作变得更加重复和复杂，使之总成本相应地增加，灵活性降低，这些变化往往削弱了产品多样化战略的优势。为了缓和这一对矛盾，增加产品种类、客户满意度和制造效率，人们提出了延迟制造的概念。延迟制造的目标是将由于客户个性化需求引起的活动延迟到接受客户订单之后,为实现这一目标,就必须减少定制量,最大程度地采用通用的、标准的或相似的零部件、生产过程或服务等,从而实现大批量和定制的统一。延迟制造在美国、日本等发达国家的研究越来越深入，应用范围越来越广泛，已际著名的大公司像Texas Instruments、Rolls-Royce、Dell computers、Benetton等公司已实施该技术，并取得了巨大效益。延迟制造在我国的运用还处于初级阶段，目前仅有海尔集团、神龙汽车有限公司、上汽集团等少数企业在推行这一经营理念。但该技术已引起我国越来越多的学者、专家、公司的重视。延迟制造旨在生产过程中，寻找不同产品差异点，尽可能延迟差异点生产的时间，这样就减少了制造上复杂性，同时可使预测误差减小，降低需求不稳定性，提高企业整体效益，基于这一理论，我们提出延迟建造的概念，延迟建造是为减小预估风险，适应住宅产品多样化生产而采用的一种技术，通过这种技术的运用能使成本受控的同时，实现住宅产品多样化，满足消费者个性化的需要。它的核心内容是：企业在整个住宅生产流程中将不同需求中相同程序制作过程（主体结构建设）尽可能最大化，而对定制需求或最终需求（体现个性化需求的部分，如室内空间划分、装修装饰）的差异化制作过程尽可能被延迟。而为了能在成本一定和风险降低的基础上快速满足最终消费者的多样化需求，延迟建造通过寻求一个合适的顾客需求切入点来满足这一目标。延迟建造概念的提出增加了大规模定制在住宅产业中应用可行性，因此具有重要的研究意义。
优势主要表现在以下方面：① 降低库存和物流成本，② 增加产品最终型号，③ 缩短交货提前期，④ 降低了不确定性。延迟建造生产模式虽然有诸多优势，但它并不适用于所有行业，一般来说，要采用延迟建造模式，生产与定制应具备以下先决条件：① 产品具有可分离性，② 产品可模块化，③ 产品最终加工过程的易执行性，④ 适当的交货提前期⑤ 市场的不确定性高。而建筑行业具备这些条件特点，提高了延迟建造的可行性。
实现基于延迟建造的大规模定制的挑战与策略
面临的挑战有：
(1)来自顾客个性化的挑战。大规模定制住宅是按顾客个人的要求定制生
产,因而能很好地满足顾客的个性化需求。但这并不是说客户的每个想法都要得到满足,或者每个现实的要求都要予以实现。对于顾客的个性化需求,住宅企业应仔细考虑：该需求是否在企业限定的可能范围之内。住宅企业在定制生产时,不要强迫自己做没有把握的事,不能忘记自己的身份和究竟自己擅长些什么。住宅企业要分清满足客户真正需求和一味迎合客户癖好之间的差别,将自身实力与对客户的效果有效结合起来。
(2)来自成本与速度的挑战。住宅企业在满足顾客个性化的同时,必须保持较
低的成本,并快速地对客户的定制需要作出反应，及时提供定制化的住宅产品或
服务,缩短交货提前期。
为此，住宅企业可以采取以下措施:
(1)转变管理观念,在大规模定制经济中,住宅企业必须面对顾客个性化、多样化、差异化的需求,同时兼顾差异化战略和成本领先战略,通过更好地满足顾客的特殊需要来扩大市场,通过降低成本来保持适当的利润。
(2)提高企业的柔性。这里的柔性包括组织结构!机器设备和人员的柔性。
(3)采用面向大规模定制住宅生产的产品设计方法。产品60%左右的成本在设计阶段就己确定下来了。因此,住宅设计阶段对产品成本具有重大的影响作用,
住宅产品设计合理,可以大量降低成本。
(4)利用现代信息技术,支持大规模住宅定制生产、建立具有快递能力的物流网络、寻找战略性合作伙伴,加强供应管理等。