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押和保证商业银行为贷款等授信业务设立的担保方式最常见的主要有三种，抵押、质方式。其中抵押担保在日常业务中倍受青睐，所谓抵押，就是以借款人或第三人的特定财产设定担保，未来贷款到期未获清偿时，抵押权人相对于其他债权人在特定的财产上有优先受偿权。在银行业务实践中，设定抵押也考虑了不高于70%的抵押率，但仍然不足以变现收入偿付全部贷款本息，与抵押合同签订时所期待的利益目标相去甚远。据粗略统计，通过处置抵押财产变现收入（剔除处置费用）不到应收本息的一半。这么低的收益率，我们不禁要问，形成这一结果的原因是什么？对我们的贷款担保的设置、处分政策应怎样检讨，以及以何种对策来提高抵押资产的变现能力？
二、风险及成因
我们认为回答上述问题，仅囿于理论层面的探讨是不够的，现结合笔者所涉业务实践，并从抵押信贷业务受理、处理、发放、监管和处置等业务流程中寻求答案。我们认为，抵押贷款业务至少存在以下几种风险：法律风险、操作风险、市场风险和政策风险。
（一）法律风险。它主要是指因违反有关法律规范的强制性规定而带来种种不利甚至是导致合同无效的后果。
首先是抵押人主体资格方面，国家机关、以公益为目的的事业单位、社会团体，为其股东或其他个人提供担保的公司，法律对其担保行为有限制性的规定；其次是抵押标的物方面，法律规定违法、违章的建筑物，依法查封、扣押或监管的财产，权属关系不明或有争议的财产不得抵押，以及乡村集体土地使用权不得单独抵押等等。笔者曾在某单位检查中发现一企业以正进行商检的进口设备设押，后未通过商检而不具备国内交易的合法资格，抵押合同遂成一纸空文。另外，企业受托而为加工承揽之物，租赁物对外设定抵押，因产权归属他人而无权抵押。还有在抵押合同的起草签订方面也存在诸多瑕疵。尽管银行抵押合同为制式合同，借贷双方仅需填空则可，但相关要素错填、漏填现象屡查不止，为未来风险发生留下隐患。
《物权法》生效在即，该法在抵押担保的许多方面规定了与以往《担保法》不同的内容，如不能因法适事，操作汇总也可能产生法律风险。
（二）操作风险。主要是指在抵押贷款办理和抵押物处置等操作层面存在的种种问题和不足，致使抵押权的实现受阻或实际变现价值减损。它至少包括以下几个方面：
1.抵押物的选择。检视银行抵押物的种类，无外乎房地产、机器设备和交通工具等。日常操作中没有对抵押物进行细分，并针对其不同特质进行分类管理。其实何种抵押物担保变现价值高、风险小并无定论，只能在具体个案中具体分析。比如设备的产权变动，不需履行登记手续，但设备抵押登记后，一旦抵押人擅自将设备转售他人，贷款风险随即发生。天津静海农行就遇到此类案件。又如某开发商以拟建设土地办理贷款，尽管办理了土地抵押登记，但开发商开发房产后，将地上商品房分套卖给消费者，致使银行到期客观上无法处置抵押物，导致抵押设定的合同目的落空。
2.评估环节的问题。抵押物设定和处置时，需对其价值进行评估。同一标的物，影响评估价格的有两大因素：评估目的和评估方法。评估目的即评估报告的用途，一定程度上反映评估行为的价值取向；不同的评估方法可能产生的结果差别甚远。以土地为例，某市土地分成三级九类，不同类别的地段，有一个不同的价格幅度，一个一类地段但位置偏僻的房地产，评估价格一般多于二类地段沿街房产，但实际变现时可能恰恰相反。同一地产按工业用途还是商业用途，评估结果也不一样。因此如果评估价值与市场真实变现价相去甚远，未来变现时即便扣除一定的抵押率也往往难以足额清偿贷款本息。
3.日常管理环节的问题。一是抵押合同签订后，未及时履行法律规定的审批、登记等手续；二是监管职能不到位，有的银行将企业财产设置抵押后便置之不管，等到抵押人将抵押设备变卖，抵押房产拆除后，贷款行方如梦初醒，正所谓抵押依然有效，权利实际落空。此外，对于一些房地产贷款，由于“房地产市场正开始进行整合，重组洗牌，汰弱留强，一些实力弱的就淘汰出局”。贷款到期后，如我们未能及时了解企业动态，仍是通过多次转贷方式重办抵押，似乎风险未降低，实际上抵押物经年以久，损耗颇大，最佳处置时机已经坐失。
4.处置环节的问题。担保法规定实现抵押权可以经双方当事人协议方式处置，协议不成的，需经诉讼执行程序解决。处置方式可通过拍卖或变卖取得现款来清偿债务；拍卖、变卖不成，也可以抵押物折价即我们所说的以资抵债来代替现金清偿，但收取抵押物非我所愿，银行关注的终极目标仍是变价受偿。因此仍需进行处置，但处置方式及处置措施的不同，直接影响了耗费多大成本，取得多大的变现收益，比如一般的诉讼方式固然能依法确权，但往往旷日持久，且诉讼费、执行费费用较高，增加了贷款人的财务负担和交易成本。如果一次拍卖不成，有的便屈从个别法院的压力，直接以评估价相抵，存储、保管费用且不说，二次过户本身又增加了费用负担，而这些费用基于量化的困难在办理抵押之时是很少考虑的。
（三）政策风险。国家政策具有一定的稳定性，但也并非一成不变，相关财经政策的变迁，对抵押财产的处置可能产生重大影响，而某些政策又具有溯及以往的特点，客观上也使我们实现抵押权之时就已产生若干风险。比如某企业贷款以划拨土地上的房产设抵押并登记，但划拨土地并未登记。以前涉及银行案件的若干判决表明，这并不影响抵押效力，但自2003年4月18日的最高院司法解释有关划拨土地抵押的规定明确其为无效，当然后来又做出了修改。经法院裁定将抵押房地产判归银行所有后，因交易费用不菲而未及时办理过户的现象很多，但这很有可能面临来自房产、土地等部门的行政处罚，遂置抵押银行于两难的尴尬境地，实务中已有这样的案例。再就是市政规划方面，特别是市政项目道路的拓宽往往使被拆迁的公有房产得不到补偿，造成抵押权落空，而且现行的拆迁办法是规定拆迁人与被拆迁人签定协议，拆迁补偿金在抵押权人不知情的情况下直接偿付给被拆迁人，抵押权人对抵押物补偿金的物上代位客观上无法行使。
（四）市场风险。市场风险更大程度上表现为一种不确定性风险。一是抵押物价值在抵押权存续期间内发生的市场价值的变动，可能导致未来变现价值的减损。市场风险还体现于上面所说的抵押物处置成本过高，也实际影响了变现收益。以划拨土地上房地产过户为例，除出让金外，将负担契税、营业税和过户费等10%以上的费用，如果二次过户所得现金就所剩无几了；此外抵押物的精神损耗也殊值关注，如房地产的户型、设计及配套设施，经多年之后已经落伍，在实际变现时价格必大打折扣；在银行直接处置抵押资产场合，由于旧货交易和房地产二级市场的不健全造成信息管道不通畅，甚至会遇到有价无市的情况也不足为奇；还有机器设备的技术含量降低，因产业结构调整，市场需求的降低或替代产品的出现，都足以导致降低抵押物的变现价值。
三、对抵押方式的思考
正如y=f(x1，x2…)的概念，以上的分析无法建立一个涵盖本论题全部变量的模型，但我们仍可以发现造成抵押财产未能足额满足全部贷款本息的很大一部分原因是外在的，如上所述，来自于法律的、市场的、政策的以及当地的行政管理环境的失范，均可能对该问题产生直接的负面影响。我们所应被要求的只能是尽可能的掌握这些变量，达到趋利避害的目的。还有一个认识上的问题，借款人自身的经营现金流量是贷款真正的一般担保，即所谓的第一还款来源。而那些认为有足额、适格的抵押财产便可在借款人实力的考量上有所松动的想法是有害的，从贷款五级分类观点来看，借款人以自身经营收入不足以偿还到期贷款本息，使用处置抵押物的方法来清偿贷款，说明该贷款本身已近次级以下形态；或问，采取大幅度降低抵押率的方式，或是增加投保财产险不可以降低风险了吗？我们认为作为具体贷款个案尚可考虑，作为整体的信贷政策导向则损害信贷市场展业的空间，交易的便捷与交易安全同样重要。
贷款行自身的操作也存在值得反思之处，比如抵押担保和保证担保孰优孰劣，同样不可能形成一个定论。抵押担保的手续烦琐、法律环节较多，且担保财产特定，远不如保证担保手续简便，但《担保法》实施八年的今天，有充分实力愿意提供无偿担保的企业已是寥若晨星。还有采取诉讼拍卖的程序处置固是一条正规的路子，但费用随之增加，也实质上减损了抵押物的变现能力。此外，外在的风险需要我们正确的判断和应对，但自身管理的缺位才是造成抵押贷款损失的最重要因素。
基于以上的分析，便不难得出这样的结论和认识：对于抵押贷款业务仍应同其它业务一样，把借款人的偿还能力放在第一位考虑；为降低抵押贷款风险或损失所采取的措施，并没有“放诸四海而皆准”的法则，需具体问题具体分析，创造性的开展工作，才是颠扑不破的道理；同时人是最可宝贵的资源，真正提高客户经理的业务水平和创新能力，重新构建抵押物监管的约束机制已是当务之急。
四、几点建议
基于上面的认识，笔者认为，规范和创新是业务发展的两翼。规范运作是前提，殷鉴不远，必须警惕新一轮大发展酝酿新一轮风险的怪圈。同时，具体的贷款业务操作中，一企一策，不必拘泥于固定的程式，发散思维，创新方式，在个案中或许会“柳暗花明”。
1.创新担保方式，分散抵押担保风险。参照按揭贷款模式，个案中寻求银保合作，办理履约保证保险作为银行贷款的担保方式而取代财产抵押担保。一些个私法人类贷款，可适当引入大股东10%份额的个人保证等，还可以充分考虑《物权法》第181条规定的浮动抵押制度，增加抵押的品种。当然新型担保必须建立规范操作，尤其是浮动抵押等新类型合同，要由银行总行统一制定。
2.银行尽可能干预评估过程，并尽可能考虑变现期的因素，使之尽可能接近市场价值，引入评估报告听证制度。对于评估报告结论，建议贷款审查机构组织专业人士进行必要的听证。
3.灵活利用政策，切实降低处置费用。鉴于目前抵押物尤其是不动产处置变现需高昂的交易费用，尽可能减少处置环节非常重要。例如能够协商解决无需诉诸公堂，诉讼程序中原则上坚持法院拍卖变现等。另外要用活用足改制政策，例如对划拨土地过户，要至少交40%的出让金，但如果协调买主以改制方式出现，则适用改制政策，出让金缴纳比例是10%，如果以股份转让的买壳方式，则无需履行出让手续。对于二次过户问题，个案中不妨试用将确定债权让与买受人方式或债务重组，抵押权依法随之转让，可减少一次过户手续。
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并非为了紧缩银根
一季度的货币信贷数据和10．2％的GDP增长，使得市场焦虑地等待着紧缩政策的出台。如果是为了收紧货币政策，人民银行有四个政策选择：首先是使得人民币更快地升值，其次是如市场上所预期的那样提高存款准备金，第三是提高商业银行的资本充足率，第四是提高利息。
升值显然是其中最佳的政策选择。因为中国目前流动性过剩的源头便是偏低的汇率导致的巨额贸易顺差，以及人民币升值预期导致大量热钱流入，贸易顺差和流入的热钱导致外汇占款激增，形成过剩的流动性，从货币政策的角度来看，升值是最为釜底抽薪的办法。但是不幸的是中国的汇率政策目前已经超越了货币政策的范畴，不再由央行一个单位所能够左右，因此市场认为提高存款准备金是次优、然而可行的办法。另外如果银监会提高商业银行的资本充足率，比如要求银行提前满足巴塞尔协议的要求，这也将大量减少可用于贷款的资金。图1：房地产投资增速已过顶峰图2：房地产投资的资金。
图1：房地产投资增速已过顶峰
然而央行剑出偏锋，在3月份CPI通胀仅有0．8％的时候选择提高利息。2004年10月升息时，通胀率高达5．3％，一年期贷款利率为5．58％，因此实际利率仅有0．28％(5．58％―5．3％)；而本次生息前的通胀率仅0．8％，27日升息后的名义利率5．85％，实际贷款利率高达5．05％!
升息这一政策的两个缺陷不容忽视。首先，如果央行的目标是紧缩银行贷款的话，那么升息的作用很可能不如提高准备金率。因为虽然升息提高了企业的借款成本，也同时提高了银行的息差收入，使得银行更加愿意放贷，而一些国有企业、上游的投资项目以及市政建设等对于利率的敏感性一般不如银行，因此升息对于借款意愿的抑止也许不如对于贷款意愿的刺激。其次，利率的上升也不利于抑止热钱的流入。虽然本次升息只是提高了贷款利率，但是这样的升息政策往往会带动其它利率的上升，如果央票利率上升的话，将提高流入热钱的利息回报，不利于抑止热钱的流入。
控制金融风险，增强银行盈利能力
我们认为，央行升息的真正目的有两个，一是为了补贴不争气的银行，二是控制房地产的风险。
截至2005年底，中国的银行对房地产贷款3．07万亿元，约为所有人民币贷款的14．8％；对个人按揭贷款1．84万亿元，约为所有人民币贷款的9％。央行领导指出：“由于房价与消费者价格关系密切，近年来，房地产金融调控措施一直是宏观调控政策的重要组成部分。分析日本和香港的房地产泡沫的教训，房地产泡沫对经济金融与民众生活带来了巨大影响，尤其是泡沫破灭后的负面影响，令各经济体中央银行不得不提高警惕，密切关注。”
其实国内房地产投资的增速已经过了顶峰，从两年前35％的同比增速降至目前21％的同比增速(图1)。房地产投资对于银行借贷的依赖也有所降低，银行借贷占房地产融资的比例从三年前的18％降至了目前的12％(这里忽略了债券融资等不太重要的融资渠道)(图2)。但是住房的空置率在上升，按揭贷款的违约率开始抬头。至2006年3月底，空置的商品房高达1．23
表1：中国金融系统的不良贷款(单位，亿美元)
亿平方米，同比上升23．8％：房价节节攀升，房价与收入之比已经达到全球最高水平之一。因此央行仍然担心房地产所构成的金融风险。
银行的坏账问题更为严重。安永会计事务所近期的全球银行的不良贷款调查报告指出，在过去一年，各国的不良贷款均有下降，全球唯有中国的不良贷款迅速上升。安永认为中国目前不良贷款高达9110亿美元(合人民币7万多亿)，已经超出中国的外汇储备，几乎是2002年(4800亿美元)的两倍；四大国有银行的不良贷款达3580亿美元，是官方估计的两倍(表1)。此外，安永还特别指出，由于统计方法和数据来源的改进，今年的不良资产统计较往年更为精确。
根据央行研究局的计算，近几年来政府替关闭清算的金融机构和商业银行不良资产“埋单”，总共花了5万亿元，相当于中国GDP的1／3，相当于四大国有商业银行资产总额(今年3月末20．8万亿元)的1／4，相对于四大行净资产额(9300亿元)的近6倍。
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关键词：房地产贷款；信贷风险；房地产周期
文章编号：1003-4625(2007)05-0018-03中图分类号：F830.572文献标识码：A
一、前言
20世纪70年代以来，伴随着金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同发展水平的国家相继实施了金融市场开放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，国内金融市场和国际金融市场日益融合。当金融业对外开放时，如果有效的审慎监管尚未充分建立，整个金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。金融自由化后，由于新的金融机构进入，贷款利率拉低，激烈的竞争和管制的放松，使银行更有冲动去增加高风险的房地产贷款。银行在整个房地产周期中起着推波助澜的作用。
虽然房地产周期和银行危机并不是必然相伴而生，但是两者却经常紧密相连。特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家，更是如此。银行业及其借贷政策在房地产循环中起着重要作用，房地产泡沫的破裂对银行体系往往又造成灾难性的影响。近几十年来典型的例子如，19世纪70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬兰、丹麦、挪威和瑞典等北欧国家，20世纪90年代的日本，以及泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚诸国。虽然这些危机发生的背景和原因十分复杂，触发点也不尽相同，但是研究那些曾经受到房地产泡沫破裂严重冲击的银行体系之后，就会发现银行危机总是有着惊人的相同或相似之处。
中国加入世界贸易组织之后，坚持入世承诺，稳步推进银行业对外开放，并自2006年12月之后向外国竞争者全面开放银行业务。在房地产信贷这一传统的高盈利高风险业务上，国内的银行面临着更为激烈的竞争，风险会进一步加大。总结历史上曾经发生的由房地产价格波动带来的银行危机，对中国银行业增强防范房地产信贷风险的能力，有着重要的意义。
二、房地产市场周期与银行信贷风险
房地产泡沫繁荣―破裂周期大致可分为三个阶段：第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨，泡沫膨胀；第二阶段是由于利率、税率提高，或其他因素触发房地产泡沫破裂，价格崩溃，持续时间可能是数天、数月或者更长的时间；第三阶段的特征是资产价格下跌，银行收紧信贷，泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化，大量拖欠还款。房地产价格波动给银行带来的信贷风险，主要表现为抵押房地产价格大幅下降和借款人违约率增加的风险。
房地产贷款主要分为：房地产抵押贷款；房地产开发、建筑贷款；利用房地产抵押获得的其他类型的贷款。对银行房地产贷款来说，信贷风险是最需要关注的风险。房地产价格下降是引发信贷风险的主要因素。
住宅抵押贷款通常被认为很安全，因为住宅一般是作为消费品，并且偿还贷款的资金来自相对稳定的家庭收入。再则，由于房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点，抵押贷款往往被认为是一种颇为安全的贷款。然而，不可忽视的是，房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的。房地产抵押贷款仍存在着不少的风险，如：借款人无法还款时，抵押房地产依法处理后不足清偿；抵押物存在灭失或损毁风险；法律制度造成银行难以收取和处置不良贷款的抵押物等。房地产价格越趋昂贵和反复，估值就越难确定，银行就这些房地产的借款人所承担的风险也会越来越大。
发展商和建筑商的贷款风险比抵押贷款的风险更高，因为其贷款的偿还需要房地产完工后，以销售收入或租金收入来支持。当房地产价格下降时，发展商和建筑商的财务状况恶化，甚至破产，房地产贷款违约的可能性增大，银行贷款质量因而恶化。值得注意的是，房地产信贷风险并不局限于与房地产有关的贷款。银行实际承担的房地产贷款风险往往会更大。因为房地产也广泛用于其他类型贷款的抵押，而与房地产贷款有关的统计数字往往不计算以房地产作为抵押所得的其他个人及公司贷款，银行实际承受的风险可能会较统计数字显示的高得多。房价波动通过资产负债表渠道对银行业有广泛的影响。房价下跌，借款人借款能力下降，从而形成财务约束，限制新投资的规模并降低企业利润。因而，银行其他类型贷款的信贷风险也随之增加，加剧了银行业的脆弱性。
除了信贷风险影响外，房地产价格下跌也可能通过间接渠道导致银行盈利减少。在房地产价格下降时，抵押品价值下跌，银行呆坏账拨备增加导致盈利减少。此外，由于建筑活动和借贷活动减少，银行从房地产有关的交易中获取的收费和佣金收入减少。因而，房地产价格的下降会对整体经济产生负面的影响。此类型的风险，由于其性质，更难规避且影响整个银行业。
三、银行业房地产贷款风险成因
（一）灾难短视症
即大的经济冲击极少发生，以致银行往往低估冲击发生的概率（Herring and Wachter 2002）。Tversky and Kahneman(1982) 认为，一个事件的主观概率是由决策者能够设想事件发生的难易程度决定的，这一难易程度又取决于这一事件发生的频率。对于高频率发生的冲击事件，如信用卡贷款违约和汽车贷款违约，银行往往有必要的知识和动力去适当估计事件发生的概率，并做出充分的预防损失的措施。否则，银行将会很快受到高频率事件的冲击，从而导致破产这一毁灭性损失。因此，高频率事件（诸如估计信用卡违约概率）的主观概率可能会与实际概率非常接近。
而当某一冲击发生的主观概率低于一定的临界点时，基于已有的知识和经验，或拇指法则(rule of thumb)，银行管理层会认为冲击发生的概率可以忽略不计。由于决策者倾向于寻求与关注加强他们乐观预期的信息，早期的警告信号往往被忽视。
由于房地产周期通常持续的时间较长，在房地产价格持续多年快速上升的情况下，房地产贷款的还款记录会保持在一个良好的水平。因此，房地产业繁荣时期，随着房价的上涨，银行通常会产生一种安全错觉，过分乐观地低估房地产信贷风险和高估利润，进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的推动力量，但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。
（二）羊群效应
灾难短视症并不是仅仅发生在个别银行身上。当一些银行由于灾难短视症认为某些经济冲击的概率为零时，那些正确地评估冲击发生概率的银行，在同灾难短视的银行进行竞争时处于劣势（Guttentag and Herring, 1986）。由于激烈的竞争，灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准，或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时，灾难短视的银行可能成为市场的主导，这些银行并没有任何应对特殊冲击的预防措施，这种情况往往被称为银行的羊群效应。
银行管理层或许已经正确地察觉到了外部冲击发生的可能性，但可能会有意忽视房地产贷款的风险，因为他们认为如果灾难性冲击来临时，将会受到政府的保护，损失由政府承担，而银行则享受由高风险敞口带来的丰厚利润。“太多而不能倒”的政策，即当银行业整体面临倒闭风险的时候，政府更有可能介入去拯救陷入危机的银行，实际上在激励银行从事那些使他们的资产负债表风险与其他银行同业高度相关的活动，这是另一种形式的羊群效应。
（三）安全网引发的道德风险
经济繁荣时，投资者可能会意识到，银行过度借贷于房地产市场使银行更易受到市场波动的打击，但他们也知道银行都在从事这些业务，政府不会让整个银行体系崩溃。由于存在这种政府的隐性担保，即使没有诸如存款保险之类明确的政府担保，银行投资者和存款人往往会低估银行冒进贷款政策的风险，而任其发展。安全网为银行的冒险行为提供了激励因素。另外，投资者过于自信自己评估市场的能力，认为可以先于其他人在市场崩溃前的适当时机退出，因此，投资者往往毫不犹豫地提供资金给冒进的银行，进一步鼓励了银行过度借贷于过热的房地产市场。
（四）信息不对称
银行通常使用控制按揭贷款成数（loan-to-value ratio）的方法，将按揭贷款限制在抵押房地产价值的一定比例内，以防当房地产价格下跌、借款人违约时，银行被迫出售借款者所抵押的房地产时产生损失。按揭贷款成数在防范银行房地产贷款风险中起着重要的作用。从理论上讲，如果该比率能够维持在一个足够低的水平，则足以控制借款人违约的风险。
然而，实际上，当房地产价格大幅下降时，降低按揭贷款成数并不能够保证银行免于信贷损失。即使是看起来相当保守的按揭贷款成数，也可能不足以弥补损失。这是因为，在房地产价格大幅下跌时，抵押房产的价值可能会很快下降到未偿还贷款额以下，从而刺激借款人放弃抵押物，选择违约不偿还贷款。在房地产市场繁荣时期，银行过度乐观地认为可以接受较高的按揭贷款成数，同业的激烈竞争也迫使银行管理层放宽贷款标准。造成这种情况的主要原因在于，在实际操作中，贷款本息＝按揭贷款成数×抵押物评估值，而由于信息不充分，即使在市场最好的情况下，银行也很难准确估计房地产的价值，造成当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是当时的市场价值甚至是过去的价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距，从而造成银行可能会低估房地产贷款高风险敞口的风险。
（五）不适当的会计、信息披露及法律框架
在不透明的会计核算方法，不适当的信息披露准则和不良贷款拨备制度下，银行业对自身的财务状况如果缺乏充分的披露，在房地产价格下跌时，往往掩盖银行资产的恶化程度，并且使银行管理人员、所有者、债权人和监管者等无法有效监控风险敞口，对银行施行监督和约束，进而使那些高风险业务被当作是高盈利性的业务。如日本大藏省于1992年9月对外公布的主要银行不良贷款总额，仅为略高于12万亿日元，而如果银行业当时对不动产行业的风险敞口数额和不动产价格下降因素作一个合理的估计，所得出的数字有可能两倍甚至三倍于公布的数字（Goldstein等，1993）。在进行贷款分类时，如果仅仅按照贷款的偿还情况对贷款抵押品的市值、借款人的资信状况和当前的偿付能力进行评估，可能会造成不良贷款的规模被低估、银行资本真正能够发挥的缓冲作用被高估。
（六）监管部门的宽容性监管
监管者的职责是通过监督银行业和维持健康的银行体系保护纳税人。为什么监管者在有些情况下不能约束银行从事高风险的增长策略？在有些情况下，可能是出于监管者不能控制的原因，例如人手不够或预算约束使监管部门不能有效监管银行体系。但是，在许多情况下，监管部门出于多种原因不愿去约束银行业。其中，主要的原因是，当金融自由化作为一系列促进经济增长的宏观政策的一部分时，监管部门可能对约束那些采取高风险策略的银行心存顾虑，毕竟从短期来看，高风险的经营策略对银行来说是有利可图的，高盈利掩盖了潜在的风险。监管者往往很难约束那些看起来能够获得高盈利的银行。其次，当金融部门的扩张被视为经济增长的重要推动力量时，监管部门要承担更大的压力。再次，对监管者来说，从自利性的角度考虑，拖延采取纠正措施，可能是更优的选择。特别是时间不一致性（time inconsistency），即今天的损失直到将来的某一日期才会变为现实，而那时可能已经是其他人在履行监管职责，因而，监管当局有内在动力采取宽容、迁就的态度对待问题银行，加大了银行承担更大风险的内在动力。
四、防范
（一）防范银行灾难短视症
在银行业对外开放的环境下，监管部门应改变职能而不是取消职能。监管当局必须确保一个行之有效的机制，以防止银行过度承担风险，打消其盈利归个人、损失由社会承担的想法。
首先，提前鉴别出脆弱的银行。在对付灾难短视症及不可预知的重大冲击方面，传统的银行监管过程重在评估银行的现状，并鉴别出脆弱的银行，虽然有助于处理危机，但不足以防范危机。为了防范危机，监管过程必须把那些承受能力差、有可能会成为脆弱的银行提前鉴别出来，防止它们的风险敞口达到对整个金融体系构成威胁的水平。明确要求银行必须通过经常性的压力测试，界定银行应该具备的、能够承受外部冲击的最低程度，是提前鉴别出脆弱银行的一个有效方法。其次，监管当局可以要求银行提高房地产贷款信息的透明度，降低市场的不明朗因素以及连锁效应的风险，并使银行业在市场的监察下更为自律。此外，详尽的房地产贷款统计数据，有助于监管当局监察及评估银行承受房地产贷款的风险。
（二）安全网改革
在对银行的行为施加影响时，不应只把注意力集中在对问题的解决上，要注意采用事前审慎监管的方式，及早警觉房地产价格泡沫征兆，防范房地产市场繁荣时期银行房地产贷款的过度膨胀。监管部门不能仅仅满足于达到相关的国际监管标准，而是根据本地银行业自身行业发展状况和经济环境的变化，采取更高的监管标准，力求做到最好。在监管实施过程中，监管机构必须及时采取纠正行动，迅速解决问题。如果没有一个以规则为基础的监管体制，就难以对要求宽容性监管的巨大压力形成有效的制衡。
（三）道德风险的防范
监管部门要想防范道德风险，必须终止隐含的存款保险制度。首先，将存款保险的金融机构控制在一个适当的范围，不向所有债权人提供全额存款担保，特别是那些大金额的债权人，以促使大额债权人对银行施加约束。其次，对有问题银行及时采取惩戒措施使其恢复正常，如果仍没有改观，监管当局需要在银行将要发生资不抵债之前迅速关闭问题银行，降低银行即将破产时为死而复生而孤注一掷的可能性。再次，实行严格的资本充足制度。通过制约商业银行资产规模的无限制扩张，保证银行稳健、安全经营，增强银行抵御非预期损失的能力。一旦银行的资本状况恶化，监管当局马上采取纠正行动，避免当银行资本状况严重恶化时，股东和管理层采取孤注一掷的方式，导致损失大幅增加。
（四）市场基础设施的建设
通过技术与金融创新，改善市场基础设施建设，可以减缓银行资产负债不匹配的情况，把过去不具流动性的资产转换成流动性的资产。例如按揭贷款证券化是解决这一问题的途径之一。银行通过将住宅按揭贷款证券化，获得流动性资金，可以解决流动性不足的问题。通过证券化，还可以将完全集中在银行身上的住房抵押贷款风险分散和转移给投资者，分散银行信贷资产过度集中于房地产市场的风险。
五、小结
银行危机对一国经济会带来灾难性的影响，除了要花费纳税人的巨额资金为银行注资外，银行危机对经济有长期的负面影响。审视那些曾经发生过的系统性危机，可以发现其中有许多共同的因素，诸如灾难短视症、羊群效应、安全网引发的道德风险、信息不对称、会计与信息披露及法律框架的不完善、监管部门的宽容性监管等，更好地理解这些因素，可以使我们更好地防范银行危机。对于监管部门来说，防范银行业由于房地产贷款过度膨胀而承担过多的风险，稳健有效的审慎监管至关重要。但单靠加强监管并不能从根本上防范房地产贷款风险，银行自身必须审慎经营，提防过度借贷给已经过热的资产市场。
参考文献：
[1] 王坤,王泽森.香港银行业防范房地产信贷风险的经验及启示[J]. 金融理论与实践,2006,(5):73-75.
银杏产地范文4
关键词：房地产开发贷款 商业银行 风险
1 房地产开发贷款的内涵、特征及分类
1.1 房地产开发贷款的内涵和特征
房地产开发贷款指由商业银行向房地产企业发放，用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的贷款。房地产行业开发周期长、资金需求量大，对银行贷款依赖程度较高，房地产开发贷款具有以下特征。
1.1.1 资金额度大，风险较高。房地产项目开发中的各个环节都需要大量资金，单个企业授信额度较大，销售易受经济周期和政策环境影响，影响贷款发放及后期管理过程中出现问题，存在较高的信用风险。
1.1.2 还款周期长，风险因素多变。房地产项目从做出决策到上市销售，开发周期较长，导致开发贷款的还款周期延长，土地政策、土地出让价格、利率水平等因素发生变化的可能性加大，直接导致房屋建设成本和销售情况的不确定性增加。
1.1.3 抵押物单一，价值不稳定。房地产开发贷款抵押物主要包括抵押土地使用权和抵押在建项目，二者价值并不稳定，当房价处于下行周期，抵押物估值将缩水。
1.1.4 环节较多，链条效应明显。房地产开发可分为土地批租、房地产开发和租售三个阶段，各阶段资金链条相互影响、环环相扣，每个环节都包含政策风险、市场风险、财务风险。只要其中某一环节出现风险，就可能导致房地产企业出现资金链断裂。
1.2 房地产开发贷款分类
1.2.1 信用风险。我国房地产市场的迅猛发展，商业银行房地产开发贷款发放规模也逐渐增大，房地产企业的信用风险成为商业银行风险的重要组成。开发商违约的主要原因是地产项目销售不畅，资金回笼速度和规模没有达到预期目标。受现行房地产限购政策、购房者持币观望和即将开征房产税预期的影响，很多开发商存在在建或已建成项目销售困难问题，房地产开发贷款可能无法到期归还并发生延期或倒逼银行进行贷款重组，造成信用风险。
1.2.2 市场风险。我国房地产价格的影响因素复杂，房地产企业通常按周边楼盘销售价或者当地及周边区域最新出让土地价格来定价，房屋价格不确定性很高，随意性较强，均衡的房价不能准确预测和评定。同市场上短期供求状况不可能反应社会的真实需求，消费者对房价走势的预期一旦发生变化，就会持币惜购，市场有效需求萎缩，形成市场风险。
1.2.3 银行操作风险。受利润驱使，银行容易产生放贷冲动，如果不注意操作环节的监管和控制，极易产生操作风险。银行操作风险主要包括以下几项：①违规发放贷款，银行可能为了完成年度或季度贷款发放指标，不按照工程进度合理放款；②信贷资金无法执行封闭运作，难以监控；③抵押物变现存在困难，银行很难全额收回贷款本金及利息。
1.2.4 房地产企业经营风险。企业经营风险指由于企业投资、出售、人事等方面经营决策失误，造成实际收入或利润没有达到预期，直接影响现金流，造成难以规划银行贷款的风险。地产开发受到筹资方式、设计定位、成本估算、政策干预等因素的影响，某一个环节出现问题，整个开发项目会产生联动效应，造成公司损失，资金回笼出现问题。
2 我国房地产开发贷款风险成因分析
我国市场经济体制并不健全，市场和法律还有待完善，特别是利率市场化未充分放开，商业银行的资产定价机制尚未确立，并没有实现真正意义上的商业化。由于房地产在我国经济发展中的特殊地位，商业银行的房地产开发贷款风险的形成也受到众多因素印象。
2.1 我国房地产开发贷款风险形成内部因素
2.1.1 贷款发放监管机制不足。商业银行向企业提供的贷款资金未能严格遵照合同条款，房地产企业在实际操作中，运用资金的范围超过了当期的收益预期。商业银行放使企业对借贷资金的用途超过了其未来收入的现值，造成在比较充裕的时间段内，房地产企业总是可以不断的用新增借贷资金偿还旧贷款的利息。
2.1.2 短期利益高引发贷款发放规模扩大。存款、贷款和中间业务是商业银行对下属机构、客户经理和前台操作人员进行考核和评定的重要指标。对房地产公司放贷能够派生出大量的存款和零售、中间业务，使得相关操作人员倾向于大规模发放房地产开发贷款，甚至存在违规方法贷款，重规模、轻质量的现象。
2.1.3 风险计量技术落后。我国商业银行的风险计量基本处于起步阶段，重视对单笔贷款风险的审核，尚无法准确衡量整个组合的风险特别是跨经济周期的风险，对房地产贷款规模的控制更多来自于对基层经营机构的需求和高层管理经验平衡的结果。
2.2 我国房地产开发贷款风险形成外部因素
2.2.1 多方资金涌入房地产领域。受房地产行业经营模式简单、投资回报率较高等因素的影响，大量企业或机构进军地产市场，投机性经营增加，推动地产投资过热。作为主要的资金来源，房地产开发贷款规模也不断扩大，易导致商业银行房地产贷款规模膨胀，更多的资源向房地产业持续集中，而将各类风险推向商业银行。
2.2.2 行政干预导致贷款风险加剧。土地出让金成为多数地方政府进行基础设施建设等公益事业的重要资金来源，地方政府倾向于干预商业银行决策，尽可能多的获取资金来支持地方经济的发展。国有商业银行的新增贷款中，有政府背景或政府担保的长期贷款，政府干预下的贷款行为缺乏风险约束，容易推动贷款资金过度扩张。
2.2.3 国家宏观调控措施缺乏前瞻性。2003年以来，为了引导房地产业健康发展，国家相继出台了一系列引导和限制类调控政策。任何一项政策效果都需要经过一段时间的实际操作才能显现，过于密集的政策出台不但不能很好的实现政策意图，还有可能造成意料不到的负面影响。
3 我国房地产开发贷款风险防范建议
3.1 建立持续稳定的房地产调控政策。相关政策的出台尽管有助于抑制房地产开发过热、房价过高现象进一步发展，但同时却加大了房地产信贷风险，房地产企业一旦资金链断裂，商业银行就将遭受巨大信贷损失。政府要保证房地产市场的健康稳定，不能只靠一时的紧缩贷款发放、限购等政策，要从源头上进行调控，改变地方政府的土地财政发展模式，调整房地产业的供给结构，增加有效需求，在根本上减少房地产市场的投机行为，为房地产金融的发展创造良好的环境。
3.2 严格审查房地产开发及销售的流程。在发放贷款前，商业银行就要根据这个特点对申请贷款的企业进行全面的资格审查，对抵押品价值是否满足贷款要求等进行验证，以保证贷款能够按期足额归还。主要审核内容包括：①要对项目开发的合法、合规及可行性进行审查；②自筹资金达到一定比例后，才能发放贷款，按照项目进度分批发放；③对商品房的预售过程进行深入的监管，充分了解销售和库存情况，从而防止开发商隐瞒销售事实，只要预售收入达到约定的还款点，就要要求开发商及时足额的偿还贷款。
3.3 加大信用风险度量量化模型的应用。我国商业银行信贷管理手段比较落后，对开发贷款项目的审查主要通过主观判断和定性分析，定量分析较少，没有建立科学、完备的信用风险指标度量体系。同时，也没有根据宏观经济形势的变化、信贷环境的变化、商业银行信贷资金的流动性以及监管制度要求的变化等，对房地产开发贷项目的量化指标及时的动态调整。缺少有效的信贷风险度量工具，这就使得银行房地产开发贷款信用风险控制很难实现精细化。所以，商业银行要加大信用风险量化研究，积累客户的历史违约率及其他信用资料，为应用先进、科学、适用性强的信用风险度量与预测模型提供数据和技术支持。
4 结语
在我国，不能简单地将房地产视为一个行业，地产业因其产业链带动效应、资金聚集效应和产品的特殊性，在我国经济社会中有着非常重要的地位。在梳理房地产及其开发贷款特点的基础上，系统分析我国房地产开发贷款风险的形成原因，理解关键控制点，有助于商业银行制定有效的应对措施和控制方法，防范房地产开发贷款风险。
参考文献：
[1]杨晋丽，沈琨.全国房地产信用风险压力测试分析[J].云南财经大学学报，2011（1）.
[2]高墙.商业银行房地产开发贷款审计策略及要点[J].中国内部设计，2012（8）.
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关键词:房地产信贷;政府性担保;信息不对称
中图分类号:F83
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)16-0187-01
1 我国商业银行房地产贷款信用风险的概况
中国房地产贷款业务的迅速发展处在经济转轨的重要时期,这一时期中国经济转轨有一些典型的特征事实,如住房分配体制改革、城市化进程加速、经济增长主要靠投资拉动与投融资体系不完善等等,它们一方面促进了中国房地产市场的迅速发展,带来了房地产贷款市场发展契机,同时也决定了转轨时期中国房地产贷款市场的特点。
1.1 我国房地产业的发展严重依赖于银行贷款
(1)我国金融市场还不够发达,房地产业的发展严重依赖于银行贷款。第一、银行贷款是房地产公司资金来源的主要部分。我国实行土地配给制度,采用“价高者获得土地”的招拍模式,刚性的土地成本不仅导致了房价的居高不下,增加了企业的资金压力,也导致房地产业需要相对更大的现金流。另外,我国房地产企业普遍采用杠杆经营,资产负债率普遍达到70%以上,其房地产开发项目的合同金额往往要比企业的净资产大的多,而我困房地产金融市场还不够发达,直接融资成本较高,因此,其额外的巨额现金流就不得不依靠银行的融资。
(2)购房者依赖于银行个人按揭贷款;1998年住房体制全面改革之后,伴随着房地产市场的逐步完善,我国的房价也稳步上升,近期甚至表现出加速增长的趋势,全国的房屋销售价格从2000年至2008年一直维持着逐步上涨的趋势,同时,住房体制改革及城市化建设带来了巨大的房地产需求,我国房屋价格却往往是个人购房者十年到二十年的收入,如此大的金额使得个人购房者不得不依赖于银行个人按揭贷款。
1.2 房地产贷款的集中度过高
我国商业银行房地产贷款的集中度过高主要体现在两个方面:
(1)房地产贷款在空间上呈现高度集中。房地产业具有明显的地域集中度特征,和区域经济发展水平、消费水平、购买能力有着密切的联系。我国各地区的房地产价格存在巨大差异,2007年我国31个省直辖市商品房平均销售价格:最高地区是北京,房价为11553元/平方米,最低地区是江西,房价为2072元/平方米,差价高达5.58倍。同样,房地产贷款的地区分布也极不平衡,据统计,当前我国房地产投资6096以上分布东部地区,我国房地产贷款则主要投向珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾三大板块地区。
(2)房地产贷款的贷款品种集中。目前房地产贷款在土地储备贷款上集中度较高,由于个人购房贷款具有风险低、回报高等特点,各行均将该项业务作为战略性重点业务进行大力拓展,从未来的发展趋势看,个人购房贷款业务占房地产贷款业务比重仍将不断上升。同时,由于住房抵押贷款市场的超常规发展,在2006年之前,中国商业银行发放的全部是浮动利率抵押贷款,实行的是逐年甚至逐月调整利率的计息方式。虽然固定利率抵押贷款业务正在逐步开展,但目前的市场上还是以浮动利率抵押贷款为主。
2 房地产信贷风险形成的原因分析
2.1 政府性担保引发的道德风险
由于政府隐形担保包括了两个互相冲突的目标:既要抵御金融风险及相应的经济冲击,又要避免由于这一制度内生的风险造成的银行过分冒险。经济繁荣时,投资者可能会意识到,银行过度借贷于房地产市场使银行更容易受到市场波动的打击,但他们也知道银行都在从事这些业务,政府不会让整个银行依稀崩溃。由于存在这种政府的隐性担保,即使没有诸如存款保险之类明确的政府担保,银行投资者和存款人往往会低估银行冒进贷款政策的风险,而任其发展。政府隐性担保为银行的冒险行为提供了激励因素。另外,投资者过于自信自己评估市场的能力,认为可以先于其他人在市场崩溃前适当时机退出,因此,投资者往往毫不犹豫地提供资金给冒进的银行,进一步鼓励了银行过度借贷于过热的房地产市场。
2.2 信息不对称
银行通常使用按揭贷款成数的方法,将按揭贷款限制在抵押房地产价值的一定比例内,以防当房地产价格下跌,借款人违约时,银行被迫出售借款者所抵押的房地产时产生损失。按揭贷款成数在防范银行房地产贷款风险中起着重要的作用。即使是看起来相当保守的按揭贷款成数,也可能不足以弥补损失。这是因为,在房地产价格大幅下跌时,抵押房产的价值可能会很快下降到未偿还贷款额以下,从而刺激借款人放弃抵押物,选择违约不偿还贷款。在房地产市场繁荣时期,银行过度乐观地认为可以接受较高的按揭贷款成数,同业的激烈竞争也迫使银行管理层放宽贷款标准。造成这种情况的主要原因在于,在实际操作中,贷款本息=按揭贷款成数*抵押物评估值,而由于信息不充
分,即使在市场最好的情况下,银行也很难准确估计房地产的价值,造成当前的抵押物评估价值经常被高估,即使不被高估,反映的也是当时的市场价值甚至是过去的价值,而不是变现价值,变现价值往往与市场价值存在较大的差距,从而造成银行可能会低估房地产贷款高风险敞口的风险。
3 防范我国商业银行房地产贷款风险的思考与建议
3.1 完善信贷法律,加强房地产贷款监管广泛开展开发商、个人征信制度
我国目前房地产贷款相关法律不够完善,如对于购房者的“断供”,银行的善后处理就是拍卖抵押物,其实有时拍卖抵押物,银行也面临亏损。因此对于“断供”现象的处理,商业银行拍卖债务人的按揭房产后,不足债务部分的差额我国法律应对债务人实施终身追诉权。
我国银行业监督管理委员会及其各分支机构首先要加强对商业银行房地产贷款规模、结构、风险的研究,建立房地产贷款监管机制,不仅要有中央银行、银监会以及专业中介机构形成监管,还要建立同业间的监管,监管要形成一项长效机制;其次要不定期地对商业银行房地产贷款进行定期和不定期的现场检查,对违规放贷的行为要严惩不怠。
应用法律手段来支持征信系统。在建立个人和企业征信体系的同时,还应通过法律手段维护个人和企业信用系统的正常运行,制定相关法律、法规,对于违反诚信原则的个人和企业要采取处罚措施,情节严重者给商业银行带来巨大损失的,要追究其刑事责任。
3.2 建立多元化的房地产金融市场,分散我国房地产贷款风险
我国目前房地产的融资渠道单一,过分依赖商业银行,这样房地产的贷款风险就比较大。因此有必要建立多元化的房地产融资体系,分散房地产贷款风险。国外发达国家的房地产企业资金来源渠道是40%的房地产基金、40%私募资金(包括私人投资和企业投资),剩下20%才是银行贷款。我国应加快如房地产信托和房地产投资基金的推出步伐,吸收社会上的闲置资金投资于房地产业,为房地产融资提供相对长期的资金来源。建立住房储蓄制度,如德国住房储蓄金融模式,为房地产市场提供稳定、安全的资金。可以适当降低门槛,鼓励财务状况,资信良好的房地产公司通过发行债券、上市等方式在资本市场上直接融资,使得房地产投资风险与社会大众共担,收益与社会大众共享。这样建立多元化的房地产金融市场,可以有效分散我国房地产贷款过多集中于商业银行而带来的风险。
4 结论
本文从房地产贷款结构、模式上和从房地产贷款依赖性和集中度两个方面分析我国房地产贷款现状,并揭示了我国房地产贷款风险形成的原因。在解决房地产贷款风险方面,对国外部分发达国家的房地产信贷市场进行借鉴。最后提出完善信贷法律,加强房地产贷款监管,广泛开展开发商、个人征信制度,建立多元化的房地产金融市场,分散我国房地产贷款风险等几点建议。
参考文献
[1]刘博韬,龚红莲,王建峰.房地产贷款与信用风险的关联性分[J].经济论坛,2008,(7).
[2]江苏省农村金融学会调研组.房地产信贷集中度风险分析[J].中国房地产金融,2007,(8).
银杏产地范文6
关键词：商业银行；房地产信贷；风险控制近十几年来，我国的房地产行业逐渐成为了推动国民经济增长的支柱行业，消费者对房地产的投资既有保证基本的住房之外还有对房地产市场的投资和投机的行为，个人按揭不断扩张，作为其资金主要来源的商业银行，在其办理的业务中房地产信贷业务在总的贷款业务中占的比重也越来越大，这种情况下房地产行业的信贷业务的增多在一定程度上增加了银行利润，但是也应看到房地产对商业银行的过度依赖也会费商业银行带来巨大的信贷风险。
一、商业银行信贷风险概述
对房地产信贷的定义主要有广义和狭义之分，前者指的是商业银行等金融机构把房地产行业作为其服务对象，把其通过信用渠道筹集到资金的使用权让渡给房地产的开发者和消费者，供房地产行业进行开发、建设和消费等各个环节。后者指的仅仅是商业银行对房地产在开发经营和消费过程中的提供的贷款。从以上定义可以看出，房地产信贷具有其特点：在房地产信贷的使用上具有针对性和专有性，专门为房地产开发建设和经营使用的；由于贷款数额一般比较大，因此房地产信贷还有长期性，尤其是单个消费者进行的住房贷款，期限一般都在10年以上；房地产信贷资金必须在有关部门的监督管理之下进行专款专用。
从以上对房地产定义和特征的概述中可以得出房地产信贷风险的定义，它是指商业银行在对房地产行业发放贷款的过程中由于主观和客观的因素的影响和变化给房地产的信贷资产带来损失同时也使银行等金融机构自身的价值贬值。这种信贷风险既有借款人无法偿还本息带来的实际损失也有借款人信誉下降或者偿还能力降低带来的潜在的损失。中国人民银行对信贷进行了分为，主要分为五个类别：正常类、关注类、次级类、可疑类和损失类，后三者被成为不良贷款。对这几种类别的划分需要不断对借款人的实际情况进行更新。
随着房地产行业的持续不断发展，房地产信贷风险也逐渐成为金融机构和投资者以及消费者面临的一个重要的问题。2012年全国金融机构个人住房贷款余额7.5万亿元，比2011年同期增长12.9%。2012年个人住房信贷政策保持了较强的连续性和稳定性。全年个人住房贷款投放呈现总体增速回升、利率稳步下行、局部风险显现等特征。
二、我国商业银行房地产信贷及主要风险现状分析
（一）我国房地产信贷的现状分析
我国的房地产信贷的发展起步比较晚，仅仅经历了十几年的时间。由于房地产信贷的发展对我国国内生产总值的影响比较大，因此，针对不同阶段的房地产信贷的发展我国政府也会相应的出台不一样的房地产调控政策。我国的房地产信贷主要经历了四个阶段：我国房地产信贷的萌芽阶段、成长阶段、快速发展阶段和调整阶段。目前来说我国的商业银行针对房地产信贷的种类主要有房地产 开发进行的贷款和个人住房进行的贷款。1998年以前我国商业银行对房地产的信贷量数量较少，1998年之后，我国房地产市场飞速发展，为了适应新的市场的要求，我国商业银行对房地产信贷业务猛增，仅仅从1998年至2010年的十二年间就增长了近35倍。面对房地产行业的迅猛发展，我国政府也相继出台政策对房地产行业进行调控，其中主要的调控内容就是信贷政策的制定。目前房地产信贷的主要情况为：商业银行等金融机构对房地产开发的贷款逐年增加；个人的住房贷款在整个房地产信贷中占的比重越来越高；房地产贷款在商业银行总的贷款中的比重逐年增加；房地产业务的拓展带动了商业银行房地产信贷业务的增加。
（二）我国房地产信贷面临的主要风险
房地产行业在带来巨额利润的同时也具有高风险性。由于房地长行业所需资金数额巨大，因此这就决定了其在房地产开发建设的过程中所需的大量资金除了少部分依靠内部融资之外，其余全部靠外部资金也即是依靠商业银行等金融机构的筹资。银行对房地产行业进行了信贷既能分享房地产利润同时也必须承担房地产行业发展带来的风险。我国特殊的国情决定了我国的房地产信贷面临的风险主要包括：
第一，国家政策风险。1998年以来，我国的房改带动了房地长行业的迅速发展，这个行业并成为我国GDP增长的主要动力，为此我国政府不断出台宽松的信贷政策和货币政策支持房地产行业的发展，同时国务院也先后出台文件对房地产业进行宏观调控，以防房地产价格虚增和过快增长。近年来我国政府不断出台政策对房地产市场进行调控，土地管理制度不断完善、房地产市场准入标准不断提高，这就使得一些房地产企业退出市场。政府政策的每一次变化都会对房地产行业出现波动，不仅有货币政策还有财政政策，这些波动也会使得商业银行房地产信贷出现损失的可能性越大。中国住房的不断货币化使得我国特殊的政策环境对商业银行的房地产信贷承受了很多的政策风险。2005年至今，我国的房地产业进入了收紧期，金融政策也不断紧缩银根，这就会导致房地产行业的资金链面临着断掉的风险，大量的房地产在商业银行的贷款无法偿还，使得商业银行出现了信贷风险。
第二，市场的风险。房地产市场上最大的市场风险是由于房地产市场价格的快速上涨容易造成价格严重偏离价值，导致房地产泡沫的产生，一旦泡沫破灭就会对房地产造成重要一击，房产价格下降，作为对商业银行抵押物的房产就会大幅贬值和缩水，这是商业银行房地产信贷市场风险的直接表现。从国内外房地产市场的发展情况看，房价的上涨基本上都是金融政策推动的结果，房地产信贷的迅速扩张将银行的资金快速向房地产聚拢，这样就会推动房地产市场泡沫的产生。但是从周边国家房地产泡沫破灭的教训来看，房地产市场泡沫一旦破灭，遭受损失最大的是向这些房地产业提供信贷的商业银行，我国经济的繁荣和衰败都会对房地产行业的发展产生重要影响，经济衰败时会导致房地产行业和金融业出现亏损和风险。
第三，房地产企业自身的经营风险。从房地产信贷的定义可以看出，房地产行业每个项目的开发和建设都需要大量的资金和较高的技术水平，同时房地产项目的建设周期长。房地产项目的开发从土地获得、项目前期的开发和项目的投标、施工到最后的验收和销售环节都存在着风险。而且每一个环节都紧密相连，一旦其中一个环节断掉就会使得整个项目出现风险。比如房地产项目的市场定位上，一个项目的市场定位直接影响到后期房产的销售，一旦前期市场定位出现偏差就会导致销售出现不景气；还有项目自身的质量风险，
在房产的设计阶段和建设阶段，以及在工程施工过程中出现监管不力就会导致出现质量纠纷。
第四，企业和个人的信用风险。企业的信用风险是指房地产开发企业由于主观和客观的原因出现的不能按时偿还银行信贷的风险。主要原因既包括企业在建设经营上的管理不善也包括企业对商业银行的欺骗。个人信贷风险是指个人在按揭偿还房贷时由于各种原因不能按时足额偿还银行贷款，导致商业银行的个人贷款出现问题。
三、我国商业银行房地产信贷风险的防范
房地产信贷的风险不仅关系到我国商业银行的经营的稳定程度，而且这在一定程度上还会影响我国国民经济的发展，因此，必须高度重视我国商业银行房地产信贷风险的控制和管理。
首先，我国应该积极发挥政府的宏观调控的作用。面对不断变化的市场环境，我国政府应该对房地产政策进行不断创新，不仅要为房地产市场的发展提供良好的环境还要为房地产行业资金的筹集提供多个渠道。建立多层次的资本市场，放松政府对股票市场和债券市场的政策限制，鼓励房地产行业采用国内国外多个渠道进行资金的融通，同时简化房地产企业筹资过程的审批流程和周期。
其次，我国的商业银行应该借鉴国外成功的经验，建立企业和个人的征信体系，加强对不良资产的管理。由于信息不对称的存在，使得我国的商业银行对借款人资金的状况不能掌握，我国应该借鉴发达国家在征信体系建设上的经验，在符合法律法规的规定下，银行应该建立以个人为单位的一人一个账户的信用制度体系，提高个人信用的观念；此外，还可以建立银行客户数据库，这样更方便的掌握客户的资料和以往的信用历史，还可以将这些客户的信息在银行之间共享，提高银行经营的效率，对信贷风险进行实时防范。
最后，发挥房地产信贷利率的调节作用，对不同的房地产企业规定不同的市场准入条件。对市场声誉较好的房地产企业可以对其信贷采用优惠的利率政策；而对于一般的企业来说，则采取高利率政策，利用这些措施可以促进房地产信贷市场的良性循环。（作者单位：中国农业银行审计局济南分局）
参考文献
[1]鹿英姿，论房地产金融风险及其防范[J〕，黑龙江对外经贸，2005