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押和保证商业银行为贷款等授信业务设立的担保方式最常见的主要有三种，抵押、质方式。其中抵押担保在日常业务中倍受青睐，所谓抵押，就是以借款人或第三人的特定财产设定担保，未来贷款到期未获清偿时，抵押权人相对于其他债权人在特定的财产上有优先受偿权。在银行业务实践中，设定抵押也考虑了不高于70%的抵押率，但仍然不足以变现收入偿付全部贷款本息，与抵押合同签订时所期待的利益目标相去甚远。据粗略统计，通过处置抵押财产变现收入（剔除处置费用）不到应收本息的一半。这么低的收益率，我们不禁要问，形成这一结果的原因是什么？对我们的贷款担保的设置、处分政策应怎样检讨，以及以何种对策来提高抵押资产的变现能力？
二、风险及成因
我们认为回答上述问题，仅囿于理论层面的探讨是不够的，现结合笔者所涉业务实践，并从抵押信贷业务受理、处理、发放、监管和处置等业务流程中寻求答案。我们认为，抵押贷款业务至少存在以下几种风险：法律风险、操作风险、市场风险和政策风险。
（一）法律风险。它主要是指因违反有关法律规范的强制性规定而带来种种不利甚至是导致合同无效的后果。
首先是抵押人主体资格方面，国家机关、以公益为目的的事业单位、社会团体，为其股东或其他个人提供担保的公司，法律对其担保行为有限制性的规定；其次是抵押标的物方面，法律规定违法、违章的建筑物，依法查封、扣押或监管的财产，权属关系不明或有争议的财产不得抵押，以及乡村集体土地使用权不得单独抵押等等。笔者曾在某单位检查中发现一企业以正进行商检的进口设备设押，后未通过商检而不具备国内交易的合法资格，抵押合同遂成一纸空文。另外，企业受托而为加工承揽之物，租赁物对外设定抵押，因产权归属他人而无权抵押。还有在抵押合同的起草签订方面也存在诸多瑕疵。尽管银行抵押合同为制式合同，借贷双方仅需填空则可，但相关要素错填、漏填现象屡查不止，为未来风险发生留下隐患。
《物权法》生效在即，该法在抵押担保的许多方面规定了与以往《担保法》不同的内容，如不能因法适事，操作汇总也可能产生法律风险。
（二）操作风险。主要是指在抵押贷款办理和抵押物处置等操作层面存在的种种问题和不足，致使抵押权的实现受阻或实际变现价值减损。它至少包括以下几个方面：
1.抵押物的选择。检视银行抵押物的种类，无外乎房地产、机器设备和交通工具等。日常操作中没有对抵押物进行细分，并针对其不同特质进行分类管理。其实何种抵押物担保变现价值高、风险小并无定论，只能在具体个案中具体分析。比如设备的产权变动，不需履行登记手续，但设备抵押登记后，一旦抵押人擅自将设备转售他人，贷款风险随即发生。天津静海农行就遇到此类案件。又如某开发商以拟建设土地办理贷款，尽管办理了土地抵押登记，但开发商开发房产后，将地上商品房分套卖给消费者，致使银行到期客观上无法处置抵押物，导致抵押设定的合同目的落空。
2.评估环节的问题。抵押物设定和处置时，需对其价值进行评估。同一标的物，影响评估价格的有两大因素：评估目的和评估方法。评估目的即评估报告的用途，一定程度上反映评估行为的价值取向；不同的评估方法可能产生的结果差别甚远。以土地为例，某市土地分成三级九类，不同类别的地段，有一个不同的价格幅度，一个一类地段但位置偏僻的房地产，评估价格一般多于二类地段沿街房产，但实际变现时可能恰恰相反。同一地产按工业用途还是商业用途，评估结果也不一样。因此如果评估价值与市场真实变现价相去甚远，未来变现时即便扣除一定的抵押率也往往难以足额清偿贷款本息。
3.日常管理环节的问题。一是抵押合同签订后，未及时履行法律规定的审批、登记等手续；二是监管职能不到位，有的银行将企业财产设置抵押后便置之不管，等到抵押人将抵押设备变卖，抵押房产拆除后，贷款行方如梦初醒，正所谓抵押依然有效，权利实际落空。此外，对于一些房地产贷款，由于“房地产市场正开始进行整合，重组洗牌，汰弱留强，一些实力弱的就淘汰出局”。贷款到期后，如我们未能及时了解企业动态，仍是通过多次转贷方式重办抵押，似乎风险未降低，实际上抵押物经年以久，损耗颇大，最佳处置时机已经坐失。
4.处置环节的问题。担保法规定实现抵押权可以经双方当事人协议方式处置，协议不成的，需经诉讼执行程序解决。处置方式可通过拍卖或变卖取得现款来清偿债务；拍卖、变卖不成，也可以抵押物折价即我们所说的以资抵债来代替现金清偿，但收取抵押物非我所愿，银行关注的终极目标仍是变价受偿。因此仍需进行处置，但处置方式及处置措施的不同，直接影响了耗费多大成本，取得多大的变现收益，比如一般的诉讼方式固然能依法确权，但往往旷日持久，且诉讼费、执行费费用较高，增加了贷款人的财务负担和交易成本。如果一次拍卖不成，有的便屈从个别法院的压力，直接以评估价相抵，存储、保管费用且不说，二次过户本身又增加了费用负担，而这些费用基于量化的困难在办理抵押之时是很少考虑的。
（三）政策风险。国家政策具有一定的稳定性，但也并非一成不变，相关财经政策的变迁，对抵押财产的处置可能产生重大影响，而某些政策又具有溯及以往的特点，客观上也使我们实现抵押权之时就已产生若干风险。比如某企业贷款以划拨土地上的房产设抵押并登记，但划拨土地并未登记。以前涉及银行案件的若干判决表明，这并不影响抵押效力，但自2003年4月18日的最高院司法解释有关划拨土地抵押的规定明确其为无效，当然后来又做出了修改。经法院裁定将抵押房地产判归银行所有后，因交易费用不菲而未及时办理过户的现象很多，但这很有可能面临来自房产、土地等部门的行政处罚，遂置抵押银行于两难的尴尬境地，实务中已有这样的案例。再就是市政规划方面，特别是市政项目道路的拓宽往往使被拆迁的公有房产得不到补偿，造成抵押权落空，而且现行的拆迁办法是规定拆迁人与被拆迁人签定协议，拆迁补偿金在抵押权人不知情的情况下直接偿付给被拆迁人，抵押权人对抵押物补偿金的物上代位客观上无法行使。
（四）市场风险。市场风险更大程度上表现为一种不确定性风险。一是抵押物价值在抵押权存续期间内发生的市场价值的变动，可能导致未来变现价值的减损。市场风险还体现于上面所说的抵押物处置成本过高，也实际影响了变现收益。以划拨土地上房地产过户为例，除出让金外，将负担契税、营业税和过户费等10%以上的费用，如果二次过户所得现金就所剩无几了；此外抵押物的精神损耗也殊值关注，如房地产的户型、设计及配套设施，经多年之后已经落伍，在实际变现时价格必大打折扣；在银行直接处置抵押资产场合，由于旧货交易和房地产二级市场的不健全造成信息管道不通畅，甚至会遇到有价无市的情况也不足为奇；还有机器设备的技术含量降低，因产业结构调整，市场需求的降低或替代产品的出现，都足以导致降低抵押物的变现价值。
三、对抵押方式的思考
正如y=f(x1，x2…)的概念，以上的分析无法建立一个涵盖本论题全部变量的模型，但我们仍可以发现造成抵押财产未能足额满足全部贷款本息的很大一部分原因是外在的，如上所述，来自于法律的、市场的、政策的以及当地的行政管理环境的失范，均可能对该问题产生直接的负面影响。我们所应被要求的只能是尽可能的掌握这些变量，达到趋利避害的目的。还有一个认识上的问题，借款人自身的经营现金流量是贷款真正的一般担保，即所谓的第一还款来源。而那些认为有足额、适格的抵押财产便可在借款人实力的考量上有所松动的想法是有害的，从贷款五级分类观点来看，借款人以自身经营收入不足以偿还到期贷款本息，使用处置抵押物的方法来清偿贷款，说明该贷款本身已近次级以下形态；或问，采取大幅度降低抵押率的方式，或是增加投保财产险不可以降低风险了吗？我们认为作为具体贷款个案尚可考虑，作为整体的信贷政策导向则损害信贷市场展业的空间，交易的便捷与交易安全同样重要。
贷款行自身的操作也存在值得反思之处，比如抵押担保和保证担保孰优孰劣，同样不可能形成一个定论。抵押担保的手续烦琐、法律环节较多，且担保财产特定，远不如保证担保手续简便，但《担保法》实施八年的今天，有充分实力愿意提供无偿担保的企业已是寥若晨星。还有采取诉讼拍卖的程序处置固是一条正规的路子，但费用随之增加，也实质上减损了抵押物的变现能力。此外，外在的风险需要我们正确的判断和应对，但自身管理的缺位才是造成抵押贷款损失的最重要因素。
基于以上的分析，便不难得出这样的结论和认识：对于抵押贷款业务仍应同其它业务一样，把借款人的偿还能力放在第一位考虑；为降低抵押贷款风险或损失所采取的措施，并没有“放诸四海而皆准”的法则，需具体问题具体分析，创造性的开展工作，才是颠扑不破的道理；同时人是最可宝贵的资源，真正提高客户经理的业务水平和创新能力，重新构建抵押物监管的约束机制已是当务之急。
四、几点建议
基于上面的认识，笔者认为，规范和创新是业务发展的两翼。规范运作是前提，殷鉴不远，必须警惕新一轮大发展酝酿新一轮风险的怪圈。同时，具体的贷款业务操作中，一企一策，不必拘泥于固定的程式，发散思维，创新方式，在个案中或许会“柳暗花明”。
1.创新担保方式，分散抵押担保风险。参照按揭贷款模式，个案中寻求银保合作，办理履约保证保险作为银行贷款的担保方式而取代财产抵押担保。一些个私法人类贷款，可适当引入大股东10%份额的个人保证等，还可以充分考虑《物权法》第181条规定的浮动抵押制度，增加抵押的品种。当然新型担保必须建立规范操作，尤其是浮动抵押等新类型合同，要由银行总行统一制定。
2.银行尽可能干预评估过程，并尽可能考虑变现期的因素，使之尽可能接近市场价值，引入评估报告听证制度。对于评估报告结论，建议贷款审查机构组织专业人士进行必要的听证。
3.灵活利用政策，切实降低处置费用。鉴于目前抵押物尤其是不动产处置变现需高昂的交易费用，尽可能减少处置环节非常重要。例如能够协商解决无需诉诸公堂，诉讼程序中原则上坚持法院拍卖变现等。另外要用活用足改制政策，例如对划拨土地过户，要至少交40%的出让金，但如果协调买主以改制方式出现，则适用改制政策，出让金缴纳比例是10%，如果以股份转让的买壳方式，则无需履行出让手续。对于二次过户问题，个案中不妨试用将确定债权让与买受人方式或债务重组，抵押权依法随之转让，可减少一次过户手续。
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并非为了紧缩银根
一季度的货币信贷数据和10．2％的GDP增长，使得市场焦虑地等待着紧缩政策的出台。如果是为了收紧货币政策，人民银行有四个政策选择：首先是使得人民币更快地升值，其次是如市场上所预期的那样提高存款准备金，第三是提高商业银行的资本充足率，第四是提高利息。
升值显然是其中最佳的政策选择。因为中国目前流动性过剩的源头便是偏低的汇率导致的巨额贸易顺差，以及人民币升值预期导致大量热钱流入，贸易顺差和流入的热钱导致外汇占款激增，形成过剩的流动性，从货币政策的角度来看，升值是最为釜底抽薪的办法。但是不幸的是中国的汇率政策目前已经超越了货币政策的范畴，不再由央行一个单位所能够左右，因此市场认为提高存款准备金是次优、然而可行的办法。另外如果银监会提高商业银行的资本充足率，比如要求银行提前满足巴塞尔协议的要求，这也将大量减少可用于贷款的资金。图1：房地产投资增速已过顶峰图2：房地产投资的资金。
图1：房地产投资增速已过顶峰
然而央行剑出偏锋，在3月份CPI通胀仅有0．8％的时候选择提高利息。2004年10月升息时，通胀率高达5．3％，一年期贷款利率为5．58％，因此实际利率仅有0．28％(5．58％―5．3％)；而本次生息前的通胀率仅0．8％，27日升息后的名义利率5．85％，实际贷款利率高达5．05％!
升息这一政策的两个缺陷不容忽视。首先，如果央行的目标是紧缩银行贷款的话，那么升息的作用很可能不如提高准备金率。因为虽然升息提高了企业的借款成本，也同时提高了银行的息差收入，使得银行更加愿意放贷，而一些国有企业、上游的投资项目以及市政建设等对于利率的敏感性一般不如银行，因此升息对于借款意愿的抑止也许不如对于贷款意愿的刺激。其次，利率的上升也不利于抑止热钱的流入。虽然本次升息只是提高了贷款利率，但是这样的升息政策往往会带动其它利率的上升，如果央票利率上升的话，将提高流入热钱的利息回报，不利于抑止热钱的流入。
控制金融风险，增强银行盈利能力
我们认为，央行升息的真正目的有两个，一是为了补贴不争气的银行，二是控制房地产的风险。
截至2005年底，中国的银行对房地产贷款3．07万亿元，约为所有人民币贷款的14．8％；对个人按揭贷款1．84万亿元，约为所有人民币贷款的9％。央行领导指出：“由于房价与消费者价格关系密切，近年来，房地产金融调控措施一直是宏观调控政策的重要组成部分。分析日本和香港的房地产泡沫的教训，房地产泡沫对经济金融与民众生活带来了巨大影响，尤其是泡沫破灭后的负面影响，令各经济体中央银行不得不提高警惕，密切关注。”
其实国内房地产投资的增速已经过了顶峰，从两年前35％的同比增速降至目前21％的同比增速(图1)。房地产投资对于银行借贷的依赖也有所降低，银行借贷占房地产融资的比例从三年前的18％降至了目前的12％(这里忽略了债券融资等不太重要的融资渠道)(图2)。但是住房的空置率在上升，按揭贷款的违约率开始抬头。至2006年3月底，空置的商品房高达1．23
表1：中国金融系统的不良贷款(单位，亿美元)
亿平方米，同比上升23．8％：房价节节攀升，房价与收入之比已经达到全球最高水平之一。因此央行仍然担心房地产所构成的金融风险。
银行的坏账问题更为严重。安永会计事务所近期的全球银行的不良贷款调查报告指出，在过去一年，各国的不良贷款均有下降，全球唯有中国的不良贷款迅速上升。安永认为中国目前不良贷款高达9110亿美元(合人民币7万多亿)，已经超出中国的外汇储备，几乎是2002年(4800亿美元)的两倍；四大国有银行的不良贷款达3580亿美元，是官方估计的两倍(表1)。此外，安永还特别指出，由于统计方法和数据来源的改进，今年的不良资产统计较往年更为精确。
根据央行研究局的计算，近几年来政府替关闭清算的金融机构和商业银行不良资产“埋单”，总共花了5万亿元，相当于中国GDP的1／3，相当于四大国有商业银行资产总额(今年3月末20．8万亿元)的1／4，相对于四大行净资产额(9300亿元)的近6倍。
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关键词：房地产贷款；信贷风险；房地产周期
文章编号：1003-4625(2007)05-0018-03中图分类号：F830.572文献标识码：A
一、前言
20世纪70年代以来，伴随着金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同发展水平的国家相继实施了金融市场开放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，国内金融市场和国际金融市场日益融合。当金融业对外开放时，如果有效的审慎监管尚未充分建立，整个金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。金融自由化后，由于新的金融机构进入，贷款利率拉低，激烈的竞争和管制的放松，使银行更有冲动去增加高风险的房地产贷款。银行在整个房地产周期中起着推波助澜的作用。
虽然房地产周期和银行危机并不是必然相伴而生，但是两者却经常紧密相连。特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家，更是如此。银行业及其借贷政策在房地产循环中起着重要作用，房地产泡沫的破裂对银行体系往往又造成灾难性的影响。近几十年来典型的例子如，19世纪70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬兰、丹麦、挪威和瑞典等北欧国家，20世纪90年代的日本，以及泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚诸国。虽然这些危机发生的背景和原因十分复杂，触发点也不尽相同，但是研究那些曾经受到房地产泡沫破裂严重冲击的银行体系之后，就会发现银行危机总是有着惊人的相同或相似之处。
中国加入世界贸易组织之后，坚持入世承诺，稳步推进银行业对外开放，并自2006年12月之后向外国竞争者全面开放银行业务。在房地产信贷这一传统的高盈利高风险业务上，国内的银行面临着更为激烈的竞争，风险会进一步加大。总结历史上曾经发生的由房地产价格波动带来的银行危机，对中国银行业增强防范房地产信贷风险的能力，有着重要的意义。
二、房地产市场周期与银行信贷风险
房地产泡沫繁荣―破裂周期大致可分为三个阶段：第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨，泡沫膨胀；第二阶段是由于利率、税率提高，或其他因素触发房地产泡沫破裂，价格崩溃，持续时间可能是数天、数月或者更长的时间；第三阶段的特征是资产价格下跌，银行收紧信贷，泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化，大量拖欠还款。房地产价格波动给银行带来的信贷风险，主要表现为抵押房地产价格大幅下降和借款人违约率增加的风险。
房地产贷款主要分为：房地产抵押贷款；房地产开发、建筑贷款；利用房地产抵押获得的其他类型的贷款。对银行房地产贷款来说，信贷风险是最需要关注的风险。房地产价格下降是引发信贷风险的主要因素。
住宅抵押贷款通常被认为很安全，因为住宅一般是作为消费品，并且偿还贷款的资金来自相对稳定的家庭收入。再则，由于房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点，抵押贷款往往被认为是一种颇为安全的贷款。然而，不可忽视的是，房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的。房地产抵押贷款仍存在着不少的风险，如：借款人无法还款时，抵押房地产依法处理后不足清偿；抵押物存在灭失或损毁风险；法律制度造成银行难以收取和处置不良贷款的抵押物等。房地产价格越趋昂贵和反复，估值就越难确定，银行就这些房地产的借款人所承担的风险也会越来越大。
发展商和建筑商的贷款风险比抵押贷款的风险更高，因为其贷款的偿还需要房地产完工后，以销售收入或租金收入来支持。当房地产价格下降时，发展商和建筑商的财务状况恶化，甚至破产，房地产贷款违约的可能性增大，银行贷款质量因而恶化。值得注意的是，房地产信贷风险并不局限于与房地产有关的贷款。银行实际承担的房地产贷款风险往往会更大。因为房地产也广泛用于其他类型贷款的抵押，而与房地产贷款有关的统计数字往往不计算以房地产作为抵押所得的其他个人及公司贷款，银行实际承受的风险可能会较统计数字显示的高得多。房价波动通过资产负债表渠道对银行业有广泛的影响。房价下跌，借款人借款能力下降，从而形成财务约束，限制新投资的规模并降低企业利润。因而，银行其他类型贷款的信贷风险也随之增加，加剧了银行业的脆弱性。
除了信贷风险影响外，房地产价格下跌也可能通过间接渠道导致银行盈利减少。在房地产价格下降时，抵押品价值下跌，银行呆坏账拨备增加导致盈利减少。此外，由于建筑活动和借贷活动减少，银行从房地产有关的交易中获取的收费和佣金收入减少。因而，房地产价格的下降会对整体经济产生负面的影响。此类型的风险，由于其性质，更难规避且影响整个银行业。
三、银行业房地产贷款风险成因
（一）灾难短视症
即大的经济冲击极少发生，以致银行往往低估冲击发生的概率（Herring and Wachter 2002）。Tversky and Kahneman(1982) 认为，一个事件的主观概率是由决策者能够设想事件发生的难易程度决定的，这一难易程度又取决于这一事件发生的频率。对于高频率发生的冲击事件，如信用卡贷款违约和汽车贷款违约，银行往往有必要的知识和动力去适当估计事件发生的概率，并做出充分的预防损失的措施。否则，银行将会很快受到高频率事件的冲击，从而导致破产这一毁灭性损失。因此，高频率事件（诸如估计信用卡违约概率）的主观概率可能会与实际概率非常接近。
而当某一冲击发生的主观概率低于一定的临界点时，基于已有的知识和经验，或拇指法则(rule of thumb)，银行管理层会认为冲击发生的概率可以忽略不计。由于决策者倾向于寻求与关注加强他们乐观预期的信息，早期的警告信号往往被忽视。
由于房地产周期通常持续的时间较长，在房地产价格持续多年快速上升的情况下，房地产贷款的还款记录会保持在一个良好的水平。因此，房地产业繁荣时期，随着房价的上涨，银行通常会产生一种安全错觉，过分乐观地低估房地产信贷风险和高估利润，进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的推动力量，但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。
（二）羊群效应
灾难短视症并不是仅仅发生在个别银行身上。当一些银行由于灾难短视症认为某些经济冲击的概率为零时，那些正确地评估冲击发生概率的银行，在同灾难短视的银行进行竞争时处于劣势（Guttentag and Herring, 1986）。由于激烈的竞争，灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准，或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时，灾难短视的银行可能成为市场的主导，这些银行并没有任何应对特殊冲击的预防措施，这种情况往往被称为银行的羊群效应。
银行管理层或许已经正确地察觉到了外部冲击发生的可能性，但可能会有意忽视房地产贷款的风险，因为他们认为如果灾难性冲击来临时，将会受到政府的保护，损失由政府承担，而银行则享受由高风险敞口带来的丰厚利润。“太多而不能倒”的政策，即当银行业整体面临倒闭风险的时候，政府更有可能介入去拯救陷入危机的银行，实际上在激励银行从事那些使他们的资产负债表风险与其他银行同业高度相关的活动，这是另一种形式的羊群效应。
（三）安全网引发的道德风险
经济繁荣时，投资者可能会意识到，银行过度借贷于房地产市场使银行更易受到市场波动的打击，但他们也知道银行都在从事这些业务，政府不会让整个银行体系崩溃。由于存在这种政府的隐性担保，即使没有诸如存款保险之类明确的政府担保，银行投资者和存款人往往会低估银行冒进贷款政策的风险，而任其发展。安全网为银行的冒险行为提供了激励因素。另外，投资者过于自信自己评估市场的能力，认为可以先于其他人在市场崩溃前的适当时机退出，因此，投资者往往毫不犹豫地提供资金给冒进的银行，进一步鼓励了银行过度借贷于过热的房地产市场。
（四）信息不对称
银行通常使用控制按揭贷款成数（loan-to-value ratio）的方法，将按揭贷款限制在抵押房地产价值的一定比例内，以防当房地产价格下跌、借款人违约时，银行被迫出售借款者所抵押的房地产时产生损失。按揭贷款成数在防范银行房地产贷款风险中起着重要的作用。从理论上讲，如果该比率能够维持在一个足够低的水平，则足以控制借款人违约的风险。
然而，实际上，当房地产价格大幅下降时，降低按揭贷款成数并不能够保证银行免于信贷损失。即使是看起来相当保守的按揭贷款成数，也可能不足以弥补损失。这是因为，在房地产价格大幅下跌时，抵押房产的价值可能会很快下降到未偿还贷款额以下，从而刺激借款人放弃抵押物，选择违约不偿还贷款。在房地产市场繁荣时期，银行过度乐观地认为可以接受较高的按揭贷款成数，同业的激烈竞争也迫使银行管理层放宽贷款标准。造成这种情况的主要原因在于，在实际操作中，贷款本息＝按揭贷款成数×抵押物评估值，而由于信息不充分，即使在市场最好的情况下，银行也很难准确估计房地产的价值，造成当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是当时的市场价值甚至是过去的价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距，从而造成银行可能会低估房地产贷款高风险敞口的风险。
（五）不适当的会计、信息披露及法律框架
在不透明的会计核算方法，不适当的信息披露准则和不良贷款拨备制度下，银行业对自身的财务状况如果缺乏充分的披露，在房地产价格下跌时，往往掩盖银行资产的恶化程度，并且使银行管理人员、所有者、债权人和监管者等无法有效监控风险敞口，对银行施行监督和约束，进而使那些高风险业务被当作是高盈利性的业务。如日本大藏省于1992年9月对外公布的主要银行不良贷款总额，仅为略高于12万亿日元，而如果银行业当时对不动产行业的风险敞口数额和不动产价格下降因素作一个合理的估计，所得出的数字有可能两倍甚至三倍于公布的数字（Goldstein等，1993）。在进行贷款分类时，如果仅仅按照贷款的偿还情况对贷款抵押品的市值、借款人的资信状况和当前的偿付能力进行评估，可能会造成不良贷款的规模被低估、银行资本真正能够发挥的缓冲作用被高估。
（六）监管部门的宽容性监管
监管者的职责是通过监督银行业和维持健康的银行体系保护纳税人。为什么监管者在有些情况下不能约束银行从事高风险的增长策略？在有些情况下，可能是出于监管者不能控制的原因，例如人手不够或预算约束使监管部门不能有效监管银行体系。但是，在许多情况下，监管部门出于多种原因不愿去约束银行业。其中，主要的原因是，当金融自由化作为一系列促进经济增长的宏观政策的一部分时，监管部门可能对约束那些采取高风险策略的银行心存顾虑，毕竟从短期来看，高风险的经营策略对银行来说是有利可图的，高盈利掩盖了潜在的风险。监管者往往很难约束那些看起来能够获得高盈利的银行。其次，当金融部门的扩张被视为经济增长的重要推动力量时，监管部门要承担更大的压力。再次，对监管者来说，从自利性的角度考虑，拖延采取纠正措施，可能是更优的选择。特别是时间不一致性（time inconsistency），即今天的损失直到将来的某一日期才会变为现实，而那时可能已经是其他人在履行监管职责，因而，监管当局有内在动力采取宽容、迁就的态度对待问题银行，加大了银行承担更大风险的内在动力。
四、防范
（一）防范银行灾难短视症
在银行业对外开放的环境下，监管部门应改变职能而不是取消职能。监管当局必须确保一个行之有效的机制，以防止银行过度承担风险，打消其盈利归个人、损失由社会承担的想法。
首先，提前鉴别出脆弱的银行。在对付灾难短视症及不可预知的重大冲击方面，传统的银行监管过程重在评估银行的现状，并鉴别出脆弱的银行，虽然有助于处理危机，但不足以防范危机。为了防范危机，监管过程必须把那些承受能力差、有可能会成为脆弱的银行提前鉴别出来，防止它们的风险敞口达到对整个金融体系构成威胁的水平。明确要求银行必须通过经常性的压力测试，界定银行应该具备的、能够承受外部冲击的最低程度，是提前鉴别出脆弱银行的一个有效方法。其次，监管当局可以要求银行提高房地产贷款信息的透明度，降低市场的不明朗因素以及连锁效应的风险，并使银行业在市场的监察下更为自律。此外，详尽的房地产贷款统计数据，有助于监管当局监察及评估银行承受房地产贷款的风险。
（二）安全网改革
在对银行的行为施加影响时，不应只把注意力集中在对问题的解决上，要注意采用事前审慎监管的方式，及早警觉房地产价格泡沫征兆，防范房地产市场繁荣时期银行房地产贷款的过度膨胀。监管部门不能仅仅满足于达到相关的国际监管标准，而是根据本地银行业自身行业发展状况和经济环境的变化，采取更高的监管标准，力求做到最好。在监管实施过程中，监管机构必须及时采取纠正行动，迅速解决问题。如果没有一个以规则为基础的监管体制，就难以对要求宽容性监管的巨大压力形成有效的制衡。
（三）道德风险的防范
监管部门要想防范道德风险，必须终止隐含的存款保险制度。首先，将存款保险的金融机构控制在一个适当的范围，不向所有债权人提供全额存款担保，特别是那些大金额的债权人，以促使大额债权人对银行施加约束。其次，对有问题银行及时采取惩戒措施使其恢复正常，如果仍没有改观，监管当局需要在银行将要发生资不抵债之前迅速关闭问题银行，降低银行即将破产时为死而复生而孤注一掷的可能性。再次，实行严格的资本充足制度。通过制约商业银行资产规模的无限制扩张，保证银行稳健、安全经营，增强银行抵御非预期损失的能力。一旦银行的资本状况恶化，监管当局马上采取纠正行动，避免当银行资本状况严重恶化时，股东和管理层采取孤注一掷的方式，导致损失大幅增加。
（四）市场基础设施的建设
通过技术与金融创新，改善市场基础设施建设，可以减缓银行资产负债不匹配的情况，把过去不具流动性的资产转换成流动性的资产。例如按揭贷款证券化是解决这一问题的途径之一。银行通过将住宅按揭贷款证券化，获得流动性资金，可以解决流动性不足的问题。通过证券化，还可以将完全集中在银行身上的住房抵押贷款风险分散和转移给投资者，分散银行信贷资产过度集中于房地产市场的风险。
五、小结
银行危机对一国经济会带来灾难性的影响，除了要花费纳税人的巨额资金为银行注资外，银行危机对经济有长期的负面影响。审视那些曾经发生过的系统性危机，可以发现其中有许多共同的因素，诸如灾难短视症、羊群效应、安全网引发的道德风险、信息不对称、会计与信息披露及法律框架的不完善、监管部门的宽容性监管等，更好地理解这些因素，可以使我们更好地防范银行危机。对于监管部门来说，防范银行业由于房地产贷款过度膨胀而承担过多的风险，稳健有效的审慎监管至关重要。但单靠加强监管并不能从根本上防范房地产贷款风险，银行自身必须审慎经营，提防过度借贷给已经过热的资产市场。
参考文献：
[1] 王坤,王泽森.香港银行业防范房地产信贷风险的经验及启示[J]. 金融理论与实践,2006,(5):73-75.
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根据总局的规划要求，凤凰集团印刷企业围绕“数字绿色、集团规模、国际拓展”三大战略，以重点项目建设为抓手，创新变革，将绿色环保技术应用于产业链整合、成长型企业孵化、高端人才培养以及国际业务拓展等，推动传统加工业向现代服务业转型。2012年，基地包括数码印刷连锁在内的印企成员单位18家，销售收入达6.8亿元。骨干企业凤凰新华印务更是成为首批“国家印刷示范企业”、“中国印刷企业100强”、“国家文化出口重点企业”、“2012年度风云企业”。到“十二五”末，力争将凤凰印刷基地建成国内领先且具有国际影响的绿色数字基地，形成集精品出版物生产、数字印刷、文化创意于一体的创新型印刷产业基地，年销售收入超11亿元。
一、绿色打造基地核心竞争力
基地以共同建设“江苏绿色印刷开放式国家级重点实验室”为抓手，将绿色印刷贯穿到基地生产运营的各个方面。
作为绿色印刷的先行者，凤凰印务基地是国家绿色印刷标准的起草单位，旗下五家印刷企业已全部通过中国环境标志产品认证，成为首批通过绿色印刷认证的企业，占江苏省获证企业的四分之一，在全国“新华”企业排名第一。同时，还获得了两项以社会责任为核心的WCA和以技术质量为核心的SQP国际认证，取得了竞争国际市场的“通行证”，并成为联合国下属机构“印刷服务供应商”。
2012年，基地在江苏省新闻出版局和凤凰集团领导的直接支持下，与省印刷技术研究所创新思路，合作成立研发中心，建设绿色印刷检测省级重点实验室，并最终成为原新闻出版总署出版产品质量监督检测江苏分中心和江苏绿色印刷认证检测中心。实验室面向江苏、辐射华东，为行业提供绿色印刷的鉴定、咨询、培训、评估等相关技术服务，既解决绿色印刷中的实际生产问题，又能深入开展绿色印刷技术研究。将研发视为创新发展的引擎，基地开拓了一条产学研相结合的新型发展路径。
二、数字化带动基地绿色转型
1. 基地以建设印刷数字资产管理中心为抓手，充分发挥数字科技能力，使绿色理念在企业转型中发挥更重要的作用。
2011年，集团引进德国、芬兰国际先进的数字管理技术，与香港印务公司合资成立了凤凰数字印刷技术公司，推进数字化改造工程，构建零距离数字业务交互平台，建成国内书刊印刷企业中第一个真正意义上的全流程印刷数字化工艺及管理系统。通过这个数字交互协作平台，客户可以实现穿越距离、按需印刷。
同时，建立“印刷数字资产管理中心”，将业务平台中的数字资料转变为数字资源，为全媒体跨平台出版提供服务；与中国电信合作打造华东最大、全国第三的云计算中心，建立数字产品运营体系的数字“物流中心”，为业务平台中的大量数据提供“物理仓库”。基地充分挖掘产业资源，大大拓展产业空间。
凤凰数码印务公司和凤凰常青树数码科技公司构成的凤凰数字印刷连锁网络已经在全国展开布局，并建成10家数字印刷连锁企业，为印刷数字资产的应用开辟新路径。凤凰印刷基地通过对数字资产的获取、沉淀、掌控与管理，实现传统印刷的数字化转型。
2. 基地以按需印刷POD连线项目为抓手，创新大数据时代纸质图书的商业模式，使绿色发挥出巨大的商业价值。
印刷数字化已经成为印刷工业技术变革、创新和可持续发展的潮流。2011年11月28日，亚洲第一条连续喷墨全连线数码POD生产系统“凤凰印POD数码连线”成功运行。该连线是凤凰集团自主研发的RPMIS流程控制软件，创新集成了柯达鼎盛Prosper1000连续喷墨印刷机组、瑞士Hunkeler书芯成型、日本Horizon、深圳JMD后道连线设备等全球顶级硬件系统。该系统能够自动进行图书信息的收集、传递、存储、开发、印制加工等服务，形成日产图书30000册以上、品种超过100种的超强产能。
POD连线成功运行一年来，项目“两个效益”显著。项目主体单位凤凰数码印务公司2012年销售收入首次超千万元，与去年同期相比翻番，2013年预计在2012年基础上再翻番，已为江苏、上海、北京和安徽等地区共37家出版单位提供数字印刷服务，平均每印次少于500本，并保证短版图书能当天或隔天供货。利用POD印刷技术，2012年凤凰出版集团部分出版企业实现“零库存”，为大数据时代纸质书生存发展提供了新思路。
三、国际化推动基地绿色升级
基地以国际采购、承接国际订单和成立跨国企业为抓手，推进海外拓展战略，使绿色建设的领域得到广泛拓展。
参与国际市场竞争，接触世界先进印刷技术、设备和产业理念，基地充分利用外动力加快转型升级。国际化规范化的合作，不但是对企业内部能力的一种检验，同时，合作所带来的企业管理、生产技术标准化、环保程度等方面的要求，也促使企业能够实现快速提升。
“十二五”至今，基地国际贸易额从2010年的0元，上升至2011年的700万元、2012的5000万元。2012年5月，以凤凰新华印务的英国业务为基础建立的凤凰传媒国际（伦敦）有限公司，是凤凰集团第一家在海外建立的实体公司，受到国家高层领导的肯定，成为集团海外扩张的前沿。凤凰伦敦公司承担着全球贸易、数码印刷和文化交流三大功能，通过运营为出版业推进国际战略积累重要实战经验。
凤凰印刷产业基地通过印前创意、数字技术应用和国际渠道拓展，逐步实现从单一产品向经营平台转变，从“重资产”向“轻资产”转变；利用印刷业数字绿色的产业变革，在数字融合、产业链边界模糊的趋势下，化身为一个全媒体的组织者、策划者与经营者。
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［关键词］商业银行 房地产 信贷业务
［中图分类号］F832.45 ［文献标识码］A ［文章编号］1009－5349（2012）02－0146－02
当前，我国房地产业已在国民经济中占据重要的地位。商业银行信贷在房地产融资中占据较大比重。在经济繁荣时期，贷款者的贷款条件越发宽松。在现代经济生活中，从国民经济增长的角度看，消费的变动将带动国民经济的增长，消费信贷是推动消费增长的重要方式。房地产信贷是促进我国房地产健康发展乃至我国国民经济快速发展的重要手段。然而，由于种种主观和客观原因的影响，我国房地产信贷业务的发展不是很尽如人意，尤其是近几年，各地的房地产信贷业务逐渐呈现萎缩趋势。究其原因房地产信贷风险过大是影响房地产信贷业务发展的主要原因，各地恶性房地产贷款风险频频爆发。商业银行房地产信贷曾一度在很多城市被紧急叫停。因此，研究房地产信贷风险，并对其加以合理控制对我国房地产信贷市场有重要的现实意义。
一、房地产信贷业务的概念
（一）房地产开发贷款
房地产开发贷款是银行提供的涵盖土地整理储备、房地产开发与经营的融资品种。根据投入用途不同主要分为：土地储备贷款、住房开发贷款和商用房开发贷款。房地产开发贷款借款人必须是具备房地产开发资质的企业，必须用于开发建造向市场租售的经济适用住房或各档次商品住宅，或者开发建造向市场租售的用于商业和商务活动的写字楼、办公楼、商场、商铺等商用房。
（二）个人住房抵押贷款
个人住房抵押贷款是贷款的重要形式，一般是指借款人以所购买或所拥有的住房作为抵押向金融机构申请贷款，并按借款合同规定履行还本付息的义务。在西方国家，个人住房抵押贷款余额大大高于中、短期消费贷款余额。我国的个人住房抵押贷款是伴随着城镇住房制度改革而出现的，是住房商品化的产物。1987年中国建设银行率先颁布《住房储蓄存款和住宅借款暂行办法》，标志住房抵押贷款在我国正式推行。短短二十几年，从无到有，从少到多，个人住房抵押贷款业务得到快速发展。个人住房抵押贷款一般有以下几种主要类型：标准的固定利率住房抵押贷款、可调整利率住房抵押贷款、分级支付住房抵押贷款、买下住房抵押贷款、较短期限的住房抵押贷款、可转换住房抵押贷款、两步式住房抵押贷款、反向年金抵押贷款。
二、我国商业银行房地产信贷业务风险现状分析
（一）宏观层面
1.政策风险。地产行业作为我国国民经济新的增长点，在土地、融资等多方面均享受了政策的支持。宽松的信贷政策和宏观经济环境促进了我国房地产市场的快速发展。房地产供求矛盾较为突出，还有房地产市场的监管和调控力度不够等众多问题。
2.法律风险。相比较西方发达国家而言，我国的法制建设相对滞后，存在诸多不合理的地方。有效的法律制度供给不足和现有的法律体系不完善容易引起商业银行房地产信贷风险。例如最高人民法院公布了《关于在建工程价款优先受偿权问题的批复》，其中明确规定“建筑工程承包人的优先受偿权、优先于抵押权和其他债权”，而在此司法解释出台前，银行与房地产开发企业之间的经济纠纷案件大多是以抵押法的规定来执行判决的，在这种情况下，银行的受偿率往往很不理想或根本就不能受偿，使得银行的抵押权人的身份形同虚设，从而在无形中增加了银行面临的房地产信贷风险。
3.市场风险。近年来，我国房地产信贷市场一直呈现出快速发展的趋势，随着我国居民收入的不断增加以及与房地产信贷相配套的服务水平的进一步完善，人们对房地产信贷的需求会进一步增加。房地产市场能够形成短期的一片大好的假象。
（二）微观层面
1.信用风险。房地产开发企业的信用风险是指房地产开发企业在无力偿还或不愿意偿还商业银行贷款时，导致商业银行的房地产贷款本息不能按时收回所形成的呆账、坏账时的风险，房地产企业财务状况恶化会导致无法按时或无能力偿还贷款，由于目前我国尚未建立健全的企业财务制度，银行很难从根本上把握房地产企业的还款能力，从而增加商业银行的房地产信贷风险；还款意愿风险是指房地产企业虽然具备还款能力，但故意不偿还贷款的风险，主要是房地产企业在利益动机驱使下，故意编造虚假条件拒绝还贷的情况。
2.经营风险。我国已经基本具备了开展房地产信贷业务的法律、政策保证基础和房地产信贷的宽松外部环境，并且已经初步形成了一套开展房地产信贷业务的从业经验，国内的房地产信贷亟待形成规模化和专业化。我国个人房地产信贷需求潜力巨大。我国的房地产信贷市场潜力巨大，但是贷款购房的比例还很低。由于目前我国房地产企业的融资渠道单一，用于房地产开发的资金主要来源于商业银行，这样房地产企业效益好，企业才能正常运行。
三、防范商业银行房地产信贷业务风险的对策
（一）政府视角的建议
作为国际房地产行业发达国家或经济发达国家的通行做法，房地产信贷对促进房地产行业的发展起了极大的推动作用。极大地促进了房地产销售：通过对房地产企业的销售融资，可以直接促进房地产的销售，这是房地产金融服务最重要的目标之一。随着房地产企业生产体制的形成，市场供给的增长快于市场需求的增长，市场成为制约房地产正常发展最重要的制约因素，因此需要金融服务的介入，以培育市场需求。房地产发展大国一般也是房地产信贷业务较为普遍的国家，对房地产消费者的金融服务已成为房地产销售过程中的一个有机组成部分。改善了资金循环，降低资金风险：特别是在对房地产销售商的存货融资信贷业务中，消费信贷业务使得房地产生产、批发、零售资金相分离，改善了资金循环，减少了建筑商的应收账款，促进了经销商库存资金的周转，减少了客户用于房地产消费的现金流量。
促进了信用消费：推广信用消费模式具有多方面的好处，一是刺激市场，极大扩张了即期消费能力。二是与此同时仍拥有足够的现金流量获得其他的资产增值机会。三是进一步形成了消费对生产的反作用，从而增强了产品技术升级和更新的动力，更快地降低产品成本，促进生产和消费的良性循环。
（二）建立合理的识别防范机制
《消费信用保护法》和《统一消费信用法典》是美国联邦保护消费者法律中的重要部分。具有信贷风险性质的法律是《统一消费信用法典》，其基本立法思想为：一是在信用的供给中，鼓励企业间的竞争；二是以法典的形式，使律师等法律工作者对作为消费者的顾客提供迅速、有效的意见；三是确认信用授予中信息的公开制度，告知消费者要在充分明确的信用信息的基础上选择信用授予形式；四是规定信用价格的上限，对债权者进行限制，同时强化债务者的权利及救济手段。同时针对在分期付款销售中，容易造成有些没有固定收入的消费者不能按时偿还价款，还有在消费信用贷款中，如进行过度信用供给的话，使贷款无法回收这一问题，《统一消费信用法典》规定，作为原则，在对消费者决定进行信用供给前，要对消费者的资信状况进行严格审查。这就维护了整个市场的正常运营秩序，促进了市场的规范化的发展。各房地产信贷经营机构只能在法律规定的框架内进行合法、有序的竞争。为了满足客户各方面的需求，积极发展出各种不同的经营方式。所以，良好的法律体系为房地产信贷机构和运营模式的健康发展营造了一个规范的竞争环境。
（三）银行视角的建议
对于银行而言，与经验判断法相比，信用评分法具有评估科学、一致、高效的特点。它综合了影响贷款申请人信用状况的各种因素，可以消除所有政策解释的差异性。但信用评分法仅分析与影响贷款申请人信用状况有关的传统性因素，在贷款人当前环境显著变化时，由于采用的还是过去的数据，不能及时反映当前情况，从而削弱了评估结果的有效性。构建个人信用评分系统必须依托于大量的个人客户的信用历史记录，要求政府、银行、征信机构的通力合作，并且涉及到多方面的利益，因此面临着很多的问题，如信用资料很难获取，许多行业、机构出于多方面考虑如利益、技术实现等原因，不愿意或者无法提供关于个人的某些信用状况，以至于整个社会有关个人信用的资料无法共享；个人隐私在征信过程中得不到应有的保护。因此，对于银行层面，商业银行要构建个人信用评分系统，加快客户管理。
【参考文献】
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[2]王莉丽.中国房地产泡沫与商业银行信贷扩张[J].合作经济与科技,2008(6).
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关键词：旅行社行业 产业地位 应对策略
旅游产品的供应链是以旅行社为核心建立起来的，旅行社一端连接旅游者，一端连接旅游要素供应商，组合旅游产品提供给旅游者，因此旅行社相对其他旅游要素供给部门而言处于龙头地位，被称为旅游产业的支柱性行业。长期以来我国旅行社习惯于以组团方式提供旅游服务，经营包价观光旅游产品，旅行社产品高度同质化。由于我国旅游资源丰富，加上国土辽阔，人口基数大，使得旅行社的这种经营模式长期维存。随着旅游者的成熟和旅游消费渐趋理性、信息技术的发展和普及，旅游者越来越远离旅行社，崇尚“深度游、不参团、自由行”，致使近几年旅行社的产业地位出现明显弱化倾向，产业链条的核心存在着向其他要素供应部门转移的可能。
旅行社在旅游产业中的地位弱化倾向
2005年我国旅游入境、出境、国内三大旅游市场全面快速发展，旅游总收入的同比增长更是高达12.37%。而旅行社行业却没有实现同步增长，除出境游（必须团进团出且不允许外资旅行社经营出境游）外，旅行社的入境旅游接待量、国内旅游接待量、营业收入的同比增长都低于同期全国入境旅游总人次、国内旅游总人次、旅游总收入的同比增长，旅行社接待国内旅游人次同比增长甚至创下了-16.05%的速度。从客源流向结构上看，除出境游（必须团进团出）外，2005年旅行社入境旅游接待量占全国同期入境旅游总人次的比重（12.9%）、国内旅游接待量占国内旅游总人次的比重（6.67%）反而比2004年都下降了（2004年两项指标分别为：12.96%、8.74%）。详见表1、表2。
分析表1、表2，可以得出结论：旅行社行业在我国经济持续高速增长、旅游业蓬勃发展的大背景下，却没有实现同步甚至是超前的增长，这与其作为旅游产业的龙头行业地位是不相称的，长此以往必将影响其在旅游产业链条上的核心地位。实践也映证了这一结论，以黄金周为例，近几年的“五一”黄金周、“十一黄金周”期间，各大旅游目的地、各个旅游景区是人山人海，旅游接待设施满负荷、超负荷运行，但很多旅行社的组团量和接待量反不比平时。笔者以为导致旅行社产业地位弱化的根本原因在于旅行社对旅游市场需求转型、信息技术快速发展影响旅游业态的认识不足、反应不灵敏、缺乏有效应对策略造成的。
我国旅行社行业产业地位弱化倾向的原因
（一） 旅行社应对旅游市场需求转型乏力是内在原因
我国旅游业经过二十多年的发展，旅游要素日益配套完善，消费者日趋成熟理性，整个旅游市场需求正处在一个重要的转型时期，主要表现在以下几个方面：
1.旅游需求多样化。旅游需求结构由单纯的观光旅游向观光、休闲、度假、特种旅游复合型结构转变，即使是纯粹的观光旅游，其旅行速度也在放缓，在目的地停留的时间延长。越来越多的客人不再满足“拉练式”的团体旅游，而是期待旅行社为其安排更为个性的休闲度假产品。
在我国旅游业发展的早期，面对的主要是国外旅游者的需求。其中多数人是出于对古老中国文化和东方文明的向往，所以对应地形成了旅行社以文化观光为主体的旅游产品。随着国内旅游和出境旅游的发展，旅行社的主体客源市场发生了变化，旅游者的需求也不断丰富和多样化。随着国际游客重游率的提升，重游中国的国外游客游览的景点不断向广度和深度延伸，越来越多的人选择在一地较长时间的停留；对于国内游客而言，除了长距离观光游览的需求外，以大中城市居民为代表的短途度假需求上升，城市紧张的生活节奏和嘈杂的环境也带动了人们对生态旅游、探险旅游等专项旅游产品的需求；随着国内居民消费水平的提高，国内游客对出境旅游的需求也不断提高，进一步推动了需求的多样化。现在国内一些比较成熟的消费者已经有更高的追求：旅游者文化性的要求越来越高，博物馆旅游的兴起就反映出这种趋势；自然性的趋势越来越突出，对生态观光产品、休憩型的度假旅游产品需求强烈；专项旅游产品向生态型和探险型两种趋势发展。
2.出游方式小型化。随着个性化、消费化时代的来临，散客旅游、家庭旅游、自助旅游越来越多，旅游者的出游方式开始从以往单一的团队旅游听从旅行社的安排为主向家庭和亲友型散客旅游转变，个性化旅游成为时尚，自主、自助和自驾旅游蓬勃兴起。
3.旅游消费的周期性被拉平。双休日制度、黄金周制度的实行，使我国全年法定节日达到114天。随着带薪休假、奖励旅游制度的逐步推行，较长时间的度假旅游、周末的城郊休闲旅游、乡村旅游、短程观光旅游，黄金周的中远途旅游等相结合，将熨平旅游消费的周期。
4.旅游者的消费心理更加成熟，盲目从众的消费方式已经发生变化，目的地的选择不再扎堆凑热闹，旅游活动的移动空间与活动频率也更加灵活多样。
（二）信息技术的发展和普及是旅行社产业地位弱化的外在客观因素
计算机技术与互联网的结合形成的信息技术对旅行社行业的影响极其深远。它不仅改变着旅游者的消费习惯和消费行为，也改变着旅行社的业务运作模式乃至整个经营模式。信息技术对旅行社的影响和挑战主要表现在两个方面：
1.信息技术削弱了旅行社目的地供给信息垄断优势，进而影响旅行社的中介地位和旅游最终产品生产者职能的发挥。
旅行社中介服务地位受到网络上供需直接交易的挑战。在旅游产业链上，旅行社一端连接着服务供应商，成为他们产品的销售渠道；一端连接着消费者，为他们提供最终旅游产品。旅行社的中介地位使其掌握着市场交易的宝贵信息资源，在市场交易中控制着主导权。现在大量的旅游服务供应商如酒店、航空公司等已不满足旅行社作为其产品的主要销售渠道，而是建立自己的电子商务交易平台，直接面向最终客户，进行网上预订和支付。甚至非传统意义上的旅游企业也直接介入了旅游电子商务交易，如携程网、e龙网等网络企业，他们利用强大的网络资源、电子交易平台取代旅行社成为旅游服务的提供者。旅行社的优势地位将不复存在。
旅行社的咨询服务功能会受到互联网自动查询功能的挑战。全球分销系统（gds）、目的地管理系统（gms）、旅游企业网站和呼叫中心、政府旅游网站等都使普通消费者获取、咨询旅游信息比传统渠道和方式方便快捷。
旅行社设计线路和完整产品受到游客在网上自主设计线路的挑战。利用网络资源，结合自己个性化的追求设计旅游产品越来越成为旅游者的选择。从网上订车票、预定饭店、查阅电子地图到完全依靠网站的指导在陌生的环境中观光、购物，由于网络的交互性和快捷性，游客可以通过网络，根据自己的个性需求制定旅游线路，自主组合成各种旅游产品，从真正意义上实现个性化需求，冲破了由旅行社为自己定制旅游线路所带来的局限性。
2.信息技术的普及应用客观上压缩了旅行社的业务空间，旅行社传统业务运作模式受到前所未有的挑战。旅行社传统的业务运作模式是：经营设施设备主要是电话机、传真机和计算机；通过报纸、杂志、广播等广告媒体进行产品宣传；通过门市部接受客户咨询、报名，或散客拼团或同业批发；依靠社会关系形成固定客户，提供团队旅游产品和服务。旅行社传统业务运作模式的平台是旅行社实体及其网络（门市部或商）。而信息技术的发展，使旅行社通过互联网开展与旅游业务相关的商务活动即旅游电子商务成为可能。由于旅游产品是一种不需存储和运输的无形产品，产品的生产和销售过程实际上就是将各类产品的信息组合在一起的过程，这种特性成为发展旅游电子商务得天独厚的条件。
旅游需求转型是旅游需求自身和旅游产业自然渐进的必然结果，但我国旅行社行业对市场的这种深刻变化认识不足，在惯性思维的驱动下，经营同质化的包价观光产品，营销手段主要是价格，其结果是行业的逐步萎缩。旅游市场需求的转型要求旅行社更个性化地满足消费者的旅游需求，提升观光旅游产品的层次和深度，开发旅游新品。旅行社应及时采取多元化、多层次的产品开发战略，以适应并引导旅游需求。作为应对旅游需求转型的策略，旅行社在产品设计上要勇于摒弃传统思维，把视野更多地集中于新领域、个性化产品，逐步把产品开发的重点转移到商务旅游产品、休闲度假旅游产品、特种旅游产品上。在设计开发具体产品时，不只关注产品本身，如产品的特色、分类和在竞争中的定位，更要关注顾客的感受，注重研究顾客在消费时的体验。不一定谋求大批量、大规模的生产和较高的市场占有率，但要强调量身定制，强调产品设计、生产上的差异化、小批量、多批次。为此旅行社应建立客户的消费档案，包括客户的职业、身份、消费能力、性格、爱好。对vip客户要有专人为其制定旅游计划，设计个性化的产品。
在全球电子商务交易总额中，旅游电子商务已占到1/5的份额，成为全球电子商务的第一行业。旅行社不能回避信息技术带来的挑战，必须积极介入信息技术的应用，通过自己的网站建立网上销售系统、网上支付系统，实现在线销售，从技术角度和更高层次上实现了旅行社的网络化经营。从经济学角度讲，网上交易不仅最大程度实现了消费者的个性化追求，而且节约了大量社会劳动，降低了机会成本。但旅游电子商务的应用不能简单地停留在“旅游网站”提供酒店、机票等单项产品预订这一层面上，而是需要将信息技术应用到产品管理、资源管理、供应链管理等深层次应用管理上，建成以互联网为依托、整合客户资源、产品资源和分销资源的旅游产品电子商务交易平台，从而实现了大规模、快速的旅游产品交易新模式。
参考文献：