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房地产项目投资分析范文1
关键词：风险；风险分析；风险识别；风险评估
第一章 房地产开发项目风险概述
1.1 房地产开发项目风险的相关概念
风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度，是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。
但是到目前为止，风险的概念还没有一个统一的定义。
项目风险的定义：项目在其寿命周期内自然存在的导致经济损失的变化，而项目的风险评估就是对项目风险的分析，也即分析项目在其存续的时空内自然存在的导致经济损失之变化的可能性及其变化程度。项目的一次性使得项目中不确定性比其它的一些经济活动要大得多，项目的风险也有其自身的特点，主要有风险的客观性、多样性、持续性、补偿性、全面性、可测性及规律性。
1.2 房地产项目风险分析的一般过程
一个工程项目进行风险分析的过程，通常可以分为四个阶段：风险识别、风险估计、风险评价和风险应对[1]。
风险分析是对风险的识别、估计、评价和应对作出全面的、综合的分析，这四个部分是一个完整的整体，相辅相成，不可分割，缺少任何一部分，风险分析都是不完整的。
第二章 房地产开发项目风险识别
2.1 概述
风险识别是风险管理的基础。房地产开发项目风险识别是指风险管理人员找出影响房地产开发项目质量、进度、投资等目标顺利实现的各种风险因素，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的风险进行分类，找出风险产生的原因，并对风险进行分类列表。 [2]。
2.2 房地产项目风险识别方法
房地产项目风险识别的方法很多，主要包括专家调查法、故障树分析法（FTA 法）、幕景分析法
及筛选―监测―诊断技术等方法。
第三章 房地产开发项目风险评估
3.1 风险估计与评价常用方法
房地产项目风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，找出主要的风险源，并评价风险的可能影响，以便以此为依据，对风险采取相应的对策。风险估计与评价常用方法主要有调查和专家打分法、风险报酬法、风险当量法和解析方法。
3.2 我国传统项目风险评估方法
我国传统项目风险评估方法包括：（1）盈亏平衡分析；（2）敏感性分析；（3）概率分析。三种方法均存在各自的优缺点，且具有一定的互补性，现逐一论述。
3.3 盈亏平衡分析
盈亏平衡分析就是利用投资项目生产中的产量、成本、利润三者的关系，通过测算项目达到正常生产能力后的盈亏平衡点，来考察分析项目承担风险能力的一种不确定性分析方法[3]。所谓盈亏平衡点，是指项目在正常生产条件下，项目的收入等于支出的那一点。在这一点上，项目既不盈利也不亏损。如果低于这一点所对应的生产水平，那么项目就会发生亏损；反之，则会获得盈利。
3.4 敏感性分析
敏感性分析是一种有广泛用途的分析技术。其基本目的是考察一个项目分析结果的稳定性，即该项目投资分析结果以多大的程度随着相关因素的变化而变化的，通过分析，可使决策者对项目的风险程度有一个量化的概念。敏感性分析是研究和分析由于将来客观条件（如政府政策、通货膨胀、投资等）的不确定性因素变化所产生的影响，引起项目的经营产生变化而使项目主要效果指标发生变动的程度。
3.5 风险概率分析
3.5.1 房地产投资风险的类型
房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险和国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、规避的主要是经济风险。经济风险主要包含市场风险、经营风险和财务风险等。
3.5.2 风险概率分析的方法
风险概率分析总结起来主要有以下几种：
（1） 利用已有数据资料分析风险因素或风险事件的概率
（2） 利用理论概率分布确定风险因素或风险事件的概率
（3） 蒙特卡罗模拟法
第四章 房地产开发项目风险应对
4.1 风险应对概述
风险应对就是对项目风险提出处置意见和办法。通过对项目风险识别与评估，把项目风险发生的概率、损失严重程度以及其他因素综合起来考虑，就可得出项目发生各种风险的可能性及其危害程度，再与公认的安全指标相比较，就可确定项目的危险等级，从而决定应采取什么样的措施以及控制措施应采取到什么程度。
4.2 项目风险回避
风险回避是指当项目风险的潜在威胁发生的可能性太大，不利后果也很严重，又无其他策略来减轻时，主动放弃或改变项目目标与行动方案，从而回避风险的一种策略。采取这种策略，必须对风险有充分的认识，对威胁出现的可能性和后果的严重性有足够的把握。这种策略从根本上放弃使用有风险的项目资源、项目技术、项目设计方案等，从而避开项目风险的一类项目风险应对措施。
4.3 项目风险转移
风险转移是投资主体将其本身面临的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。风险转移是房地产开发商处理风险的一种重要方法。风险转移也叫合伙分担风险，其目的不是降低风险发生的概率和不利后果的大小，而是借用合同或协议，在风险事故一旦发生时将损失的一部分转移到项目以外的第三方身上。
4.4 项目风险控制
相对于风险回避而言，风险控制措施是一种积极的风险处理手段，它是指投资主体对不愿放弃也不愿转移的风险，通过降低其损失发生的可能性，缩小其后果不利影响的损失程度来达到控制目的的各种控制技术或方法。
4.5 项目风险自留
风险自留是指开发商自己承担由风险事故所造成的损失。当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失数额时，可采取风险接受的方法。风险接受是最省事的风险规避方法。自愿接受风险可以是主动的，也可以是被动的。
第五章 结语
5.1 本文主要工作和结论
本文详细介绍了房地产开发项目风险分析的全过程，包括风险投资的相关概念，风险分析过程的四个阶段（风险识别、风险估计、风险评估和风险应对）的特点和相互关系，风险识别的具体方法和存在问题，风险评估的常用方法和适用条件，并重点介绍了我国传统的风险评估方法：盈亏分析、敏感性分析和概率分析。最后介绍了风险应对的四个策略：风险回避、风险转移、风险控制和风险自留。
参考文献
[1] 赵振宇，刘伊生，杨华春.故障树法引入工程项目风险管理研究[J].现代电力，2002 年
房地产项目投资分析范文2
【关键词】房地产项目；敏感因素；建设投资；销售收入
房地产项目敏感性分析用以考察房地产项目中涉及的各种不确定因素对项目基本方案经济评价指标的影响，找出敏感因素，估计项目效益对它们的敏感程度，粗略预测项目可能承担的风险，为进一步的风险分析打下基础，也为项目实现预期的目标奠定基础。
房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要加以严格控制和掌握，并制定相应的风险防范措施，保证预期目标的实现。
敏感性分析包括单因素敏感性分析和多因素敏感性分析，单因素敏感性分析是指每次只改变一个因素的数值来进行分析，估算单个因素的变化对项目效益产生的影响；多因素分析则是同时改变两个或两个以上因素进行分析，估算多因素同时发生变化时的影响。为了找出关键的敏感因素，房地产项目大多采用单因素敏感性分析。
一、房地产项目敏感性分析步骤
房地产项目敏感性分析一般按以下步骤进行：
1、确定影响因素
影响项目经济效果的因素众多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要影响经济效果的指标有总投资额、建筑面积、销售价格及租金等。在实际工作中，主要以总投资额和销售及出租收入作为影响因素进行单因素敏感性分析。
2、确定不确定因素的变化程度
敏感性分析通常是同时针对不确定因素的不利变化和有利变化进行，以便观察各种变化对效益指标的影响，并编制敏感性分析或绘制敏感性分析图。
一般是选择不确定因素变化的百分率。房地产项目中一般选取±5%，±10%作为总投资额、销售及出租收入变化的百分率。
3、确定分析指标
建设项目的经济评价有一整套指标体系，敏感性分析可选定其中一个或几个主要指标进行，最基本的分析指标是内部收益率或净现值，根据项目的实际情况也可选择投资回收期等其他评价指标，必要时可同时针对两个或两个以上的指标进行敏感性分析。
通常情况下，房地产项目基本上只采用项目投资财务内部收益率。
4、敏感性分析的结果表述
5、确定最敏感因素
6、针对敏感性因素制定相应措施
最敏感因素一般影响效益目标较大，有时甚至关系到项目预期目标的成败。加之可行性研究是项目的前期阶段，很多因素都属于预测因素，具有很大的不确定性，因此应对最敏感甚至可能影响预期效益目标成败的敏感因素制定相应的对策，从而能有效的避免因该因素变化而给项目带来的风险。
二、实例
最后针对最敏感因素---销售收入制定风险防范措施，如通过加大宣传扩大影响力提升价格、制定价格策略、优化户型凸出项目优势等措施保障项目收益。
三、结语
通过房地产项目的敏感性分析，可以使投资者事先知道哪个参数对预期利润影响较大，哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。
参考文献：
[1]佘健明，王永银，于守法，马天余项目决策分析与评价2012
[2]国家发展改革委、建设部的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版） 2006
房地产项目投资分析范文3
【关键词】房地产；风险；层次分析法
房地产又称不动产，是房屋财产与土地财产的总称，是实物、权益和区位的结合，包括土地、建筑物及其他地上定着物。房地产投资项目的开发与经营是对环境进行不断的重新配置、建造并加以管理以满足社会的一种活动，具有较高的投资回报率，为国民经济发展提供坚实的物质基础，也极大地带动相关产业的发展。改革开放以来，随着经济的发展和房地产市场的不断完善，房地产业成为国民经济的支柱产业，对经济有很强的拉动作用，具有重要战略地位。
一、房地产投资风险类型
由于房地产投资项目周期长、投入资金大、影响因素多、与其他产业关联性高等特点。使得房地产开放项目开发中具有不确定性和风险性。一旦风险发生，造成的损失是巨大的，造成不必要的资源浪费，对国民经济和社会发展都是很不利的。因此投资方必须对房地产投资项目风险进行分析与研究，加强风险管理来保障投资的收益。房地产投资项目风险可分为环境、政策、技术、市场、管理5个方面的风险。环境风险分为自然环境风险和人文社会环境风险。政策风险包括城市规划、税收、金融、土地、产业。技术风险包括设计、设备、施工方法、技术人员素质、市场风险包括市场结构、市场需求、市场供给、市场价格。管理风险包括管理者能力、管理者素质、管理制度等方面风险。
二、AHP法理论及运算步骤
本文采用层次分析法AHP对房地产投资项目风险进行分析和研究。AHP由美国运筹学家匹茨堡大学教授托马斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世纪70年代正式提出，是一种实用的定量与定性的研究方法，在多个领域中有所运用。通过建立判断矩阵，根据判断矩阵计算权重。具体运算步骤为：
第一步，确定系统总目标，并依据总目标的不同将系统划分为不同层次，建立层阶梯模型，反应因素之间的关系，见图1。
第二步，构造判断矩阵（实质是指标评价体系）。每次取两个因素Bi和Bj比较它们对上一层元素A的影响，并用aij表示，全部比较的结果用成对比较矩阵表示，即：A=(aij)n*n。满足以下特点：aij=1/aij，故又称A为正互反矩阵。aij值由表1确定：
表1 分级比率标度
虽然构造的判断矩阵虽然减少了其它因素的干扰，比较客观地反映出一对因子影响力的差别，但综合全部的比较结果，难免包含一定程度的不一致。如果比较结果是前后一致的，则矩阵A的元素还要满足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有满足上式的正互反矩阵才是一致矩阵。一致矩阵应具有如下性质：
（1）A是正互反矩阵，且其转置矩阵AT也是一致矩阵；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩阵A的阶），A的其余特征根均为0。可以利用性质（3）来判断矩阵A是否为一致矩阵。由于特征根连续地依赖于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩阵A的非一致性就越严重，那么λmax对应的标准化特征向量就越不能真实地反映B=（B1，B2…，Bn）在对元素A的影响上所占的比重。
第三步，层次单排序及一致性检验。层次的单排序，就是将判断矩阵A对应于最大特征值λmax的特征向量W，经归一化后求出同一层次相应因素对于上一层次某因素相对重要性的排序权值W的过程。运用乘积方根法求权重系数，求各行的几何平均值：
bi=■，i=1，2，3…，n
再把bi（i=1，2，3…，n）进行归一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人们对复杂事件的各因素是主观判断，一般不可能直接保证判断矩阵就是一致正互反矩阵，因而存在误差。在允许误差范围内，判断矩阵可以接受。这一检验步骤为：首先，计算判断矩阵A的最大特征值λmax，假设：求出n阶判断矩阵A的归一化特征向量为W=[w1，w2，…wn]T ，将矩阵A的方程：AW=λmaxW，展开，得：λmax=■■■。计算出A的一致性指标：CI=■，然后，查找对应的平均随机一致性指标RI。最后，计算一致性比例：CR=■。当CR
三、实例分析
以G市某房地产投资项目L为实例进行投资风险的分析与评价。L房地产项目是商住类型项目，所在城市自然和人文社会环境稳定，资源充足。该地区房产投资优惠政策多，有比较宽松的投资环境。城市化人口每年递增，经济处于高速增长状态，有购买力的人群相对比较大。项目所在地周边配套设施齐备，交通便利，绿化措施良好，居住环境优良。L房地产项目是由K公司开发，该公司资金雄厚，从事房地产多年。具有比较强的管理和技术能力。根据项目的实际情况确定该项目的总目标A（A为房地产投资项目风险），然后划分准则层，本文由于篇幅所限，只划分一个准则层B，B=（环境，政策，技术，市场，管理）。构造判断矩阵A=（aij）
A=■计算权重系数bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T
归一化处理求出A的特征向量为：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；
AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■
由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5时R.I.=1.1185，则CR=■，C.R.=0.0544
0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作为相应评价指标体系的权重系数。从中我们可看出政策风险权重系数最大。因此，L房地产投资项目中，政策风险是最重要的风险因素。
四、结论
本文从房地产开发投资方的角度出发，按照风险管理的基本原则，对房地产开发项目的投资风险进行了分析和评价研究。首先，针对房地产特点，利用文献调查法对关于房地产开发项目投资风险的书籍和大量期刊进行了比较全面的风险影响因素分析，将房地产开发项目的风险划分为五类风险，再运用AHP法构建递阶层次结构模型，对这些因素进行比较分析，建立房地产投资项目风险因素指标评价体系。进而对这些风险进行量化分析，得出分析评价结论。AHP法在房地产投资项目风险评价的运用已经比较成熟，但也存在孤立地分析因素，关联度较低等不足之处。对于高阶复杂的判断矩阵A其准确性也较差。针对这种现状，我们还要深入研究，不断完善AHP法在房地产项目风险分析与评价的运用。
参 考 文 献
[1]谢英亮，彭东生，徐华巍．系统动力学在建设项目财务评价中的应用[M]．北京：冶金工业出版社，2010
[2]郭亚军．综合评价理论、方法及应用[M]．北京：科学出版社，2005
[3]朱亚兵，兰峰．房地产开放经营与管理[M]．上海：立信会出版社，2007
[4]成虎．工程项目管理[M]．北京：高等教育出版社，2004
[5]伊中晓，韩炎峰．房地产投资风险指标体系及模糊综合评价模型[J]．西安建筑科技大学学报．2004（4）
[6]李启明，徐静．房地产投资风险分析中的预测[J]．建筑经济．1995（10）
[7]潘洁，杨帆.工程项目管理中的质量控制[J]．企业导报.2010（12下）
房地产项目投资分析范文4
【关键词】 房地产 投资环境 投资分析
一、研究意义
1、有助于降低房地产投资风险
根据完全性、非兼容性、简洁性、客观性等原则，可以将房地产投资风险归纳为系统风险和非系统风险两大类型。其中系统风险包括政策风险、经济风险、社会风险和自然风险，非系统性风险包括经营风险和技术风险等。投资者选择某城市房产进行投资，一般首先要对该城市的房地产市场作出判断。
投资环境对房地产投资成败起着决定性作用。决定投资效果的关键是投资区位选择，投资于不同地区会产生完全不同的投资效益，加强投资环境研究是避免投资空间区位决策失误的重要途径与方法。对房地产投资环境进行评价和研究，可以为投资者判断投资地投资环境、了解投资地的经济发展水平和房地产市场供需状况提供依据，从而帮助投资者作出正确的投资判断有效规避投资风险。
2、有助于政府优化投资环境
房地产业的发展，对于改善居住条件、拉动经济增长、扩大就业、加快城市建设、改善城市投资环境、提升城市形象有重要作用。良好的投资环境能吸引国内外资金，使改善本地经济结构、消灭贫困、发展区域经济形成良性循环。对房地产投资环境进行评价和研究，从中发现影响房地产投资的利弊因素，能够为政府优化投资环境指出努力方向。
对不同区域的房地产投资环境进行调查分析，可以了解国内不同地区的房地产市场发展情况，有助于地区政府制定房地产业发展政策，、优化投资环境、评价并改善房地产所需的投资环境、改善城市利用空间结构将有明显的促进作用。
3、有助于建设节约型社会
近年来我国房地产业发展不均衡，局部薄膜现象日渐严重，实际上是社会资源的浪费。而这些情况的出现，在一定程度上与房地产业投资环境选择失误有关。房地产建设资源消耗大，尤其是钢筋、混凝土的消耗。在投资前对投资环境进行评价，是投资项目尽可能完善，提高房地产售出率，降低房屋空置率，减少资源的浪费，有利于国家长远发展。
二、房地产投资环境的特征
1、不确定性风险多
房地产投资额度大、周期长，随着时间的推移和环境的变化，各类风险出现的几率和影响将会倍增，放低产投资除了存在个别风险外，还面临系统风险。房地产投资者深入分析评价投资地的经济环境、、社会需求、市场容量和财政法规是有效规避风险的重要前提。
2、区位条件影响大
位置固定是房地产资产的最重要特征之一，区位条件对房地产投资影响巨大。任何房地产项目都需要落实到具体的区域，区位价值充分体现在对开发商、置业投资者和租客吸引力。良好的区位条件，能使开发商通过开发投资或取高额开发利润，使置业投资者获取稳定的经常性收益，使租客方便开展其经营等活动。
3、与经济环境密切相关
我国区域经济发展极不平衡，这样的经济格局反映到房地产投资上表现为东部发达城市房地产投资超前，而西部落后地区房地产投资严重滞后。此外，个人经济实力是影响房地产投资环境的重要因素，成为房地产商品购买力量最主要的制约力量。
4、受城市规划之约
房地产价值与其周边物业、城市基础设施、市政公用设施和环境变化紧密相关。这种影响包括两个方面：一方面受到城市规划的制约，例如城市土地的转让、利用就必须符合城市土地利用规划，并非完全市场调节；另一方面，随着城市发展战略的实施，政府在道路、公园、博物馆等公共设施等方面的投资，就能显著提高附近房地产的价值。
三、房地产投资环境评价
1、房地产市场参与者的素质分析
房地产市场的参与者主要包括土地所有者或者当前的使用者、开发商、建筑承包商、专业顾问、金融机构以及消费者等。知识、智慧、经验和决策能力是开发商成功的根本。由一个著名的建筑师设计的，由一个著名的建筑承包商建造的房地产，往往可以提升其本身的价值。我国政府部门对房地产市场参与者实行资质管理，资质的评定既是对房地产市场参与者素质的评价，有时为房地产投资者寻找合适的房地产开发合作对象等提供方便。
2、房地产建设的场地条件分析
（1） 分析房地产项目拟建地段的自然地理特征，避免将房地产建筑建造在断裂、流沙层、岩溶层和黄土失陷性显著等不利的地基基础上，并尽量使建筑物获得良好的光照、通风条件，尽量减少房地产项目建设施工的工作量。
（2） 对房地产项目拟建地段土地利用和城市规划条件进行研究，使其在符合规划要求的同时，最大限度的提高土地利用的集约化水平。
（3） 了解当前土地使用者对拟建设项目的态度。
（4）了解房地产项目拟建地段的地价形态。
3、 房地产项目实施建设的原材料、辅助材料和燃料供应条件分析
（1） 分析房地产投资项目建设需要的原材料的品名、数量和质量要求，原材料供应能否满足房地产项目建设的需要。
（2） 按照工程施工进度而适时提供原材料的供应。
（3） 对房地产项目建设需要原材料的价格合理性进行分析。
（4） 对于原材料供应的采购组织情况分析。
4、房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施配套条件分析
（1） 调查房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施的配套情况。弄清其对房地产项目建设和区域城市功能发挥的作用和影响，重点分析目前水、电、煤气、交通、排污等基础设施的网络是否合理，教育、科技、文化、商业和其他服务业等公共服务设施的规模和布局是否能够满足区域城市经济发展和居民生活需要。
（2） 了解房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施的配套建设的规划标准。房地产投资者应当缴纳的基础设施配套建设费、公共设施配套建设费的收费标准，区域有关公共管理机构收费后，应当为房地产项目提供的基础设施和公共服务设施的配套条件。
（3） 认清新增基础设施和公共服务设施的配套建设进度。一般来说，基础设施和公共服务设施的配套建设，要有一定的超前性，但是也要避免配套设施长期不用、土地闲置等问题。
四、优化房地产投资环境的对策建议
（1） 加快城市经济建设，促进区域协调发展。城市经济的发展，预示着城市投资、生产活动活跃，对住房、各种公共基础设施和服务业设施等的需求随之增加。地区经济协调发展是优化区内资源配置、提高房地产市场竞争力的基础。
（2） 加强基础设施建设，完善城市综合功能、基础设施的好坏直接反映了城市经济发展水平和房地产投资环境的优劣。基础设施环境落后的城市应加大道路建设投资，大力发展公共交通，改善公共交通条件，加强高速公路和铁路等的建设。
（3） 改善城市居住环境，提升城市整体形象。有经验的房地产投资者往往会选择居住环境良好的城市进行房地产项目开发。
五、小结
房地产投资者要想在激烈的房地产市场竞争中取得较好收益，出考虑经济成本等因素外，在投资前对房地产投资环境进行科学合理的综合评价，选定良好的投资环境至关重要。
参考文献
[1] 陈鑫 房地产投资环境评价研究[D].西安 西安建筑科技大学，2008
[2] 彭俊，刘卫东 房地产投资分析[M].上海 同济大学出版社，2004
房地产项目投资分析范文5
房地产投资过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程。房地产投资周期长、环节多,是一个相当复杂的过程,对此,在房地产开发一章已经进行了一定的阐述,房地产投资过程与开发过程是类似的,不过其侧重点不同。概括而言,房地产投资过程大体可分为投资分析、土地开发权获得、房地产生产开发及房地产销售经营这四个大的阶段。
投资分析
房地产经济活动,是个大量资金运动的过程,一旦作出投资决定,资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策准确,是确保整个开发项目成功的关键。反之,投资决策失误,就会导致重大损失。因此,慎重地进行决策,是房地产开发经营的必要前提。要保证投资决策成功,就必须在市场分析、财务分析的基础上,认真做好可行性分析研究。 (1)市场分析。 市场分析的重点在于估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。对市场所做的研究有利于正确估计未来房地产的收益,进而有助于投资者在进行财务分析时,能够正确计算出未来现金流量。 (2)财务分析。 投资者经由市场分析估计未来房地产的收益,进而估计出未来的现金流量。因此,财务分析的主要目的是经由现金流量的估计,计算出预期报酬率,并以所得的结果与要求的报酬率加经比较来判定这项投资是否可行。此外,财务分析并对投资的风险进行估计,以判定面临的风险与预期报酬是否在投资者所接受的范围内。 (3)可行性分析。 可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果,研究和判断其可行性外,还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究,以了解投资计划在法规限制上是否可行,以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。而且对房地产开发的庞大资金来源是否能取得也是一个重要的关键点。 因此,只有在计划阶段中的可行性分析确定后,整个计划才可能付诸实施,而下一步骤的投资程序才能继续进行。投资者必须了解在计划评估过程中,可能会因为遭受的限制而作某些修改,因此,投资者在作可行性分析这个步骤时,并不能将其当作单纯的接受或否决的过程,它实际上还包括了重新评估与修正的功能。通常,在一些较大项目中,为了确保投资决策成功,可行性分析要反复研究,在正式决策之前,可作可行性研究,以保证投资决策的准确性。
房地产项目投资分析范文6
一、问题的提出
近几年，中国房地产业快速发展，房地产开发投资额与年俱增，基本上都高于同期全社会固定资产总投资的增速，房地产已经成为推动国民经济发展的重要产业。在房地产业迅速发展的过程中，房地产市场的竞争也日趋激烈，房地产开发商的成功不只取决于现在占有和使用资源的多少，更在于他们识别、创造、有效整合与利用资源的能力，从而规避风险。所以，房地产开发商在开发一个项目前应将市场基本状况、国家政策、消费者选择以及项目特点有机结合，以便把风险降到最低，这其中关键的一项就是做好项目定位。
二、房地产项目定位的概念
房地产项目定位的概念可以进行如下表述：房地产开发经营者经过研究市场前提、技术前提和资金投入状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学的方法，构思出房地产项目产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定与众不同的价值地位。
三、房地产项目定位研究的主要内容
房地产定位一般包括：产品定位、客户定位和形象定位三部分内容。
（一）产品定位。产品定位就是形成市场差异化产品，主要包括两部分内容：一是研究房地产市场环境，从而确定市场需求的种类、形式、大小和趋势，为产品定位提供市场基础；二是研究产品构成要素和目标客户消费使用过程，以便确定房地产项目形成过程中的外部和内部条件，分析产品构成的主要因素，形成市场差异化产品。
（二）客户定位。客户定位是确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。客户定位需要研究消费者的消费行为、消费动机以及消费方式，同时研究消费者自身的人格、观念、所处的阶层、环境、文化背景、偏好和生活方式等。
（三）形象定位。形象定位主要是找到该房地产项目所持有、不同于竞争对手、能进行概念化描述、能通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征。形象定位需要研究房地产项目的市场表现形式，确定房地产项目从产品到商品的过程中的最佳表达方式。
四、房地产项目定位方法
房地产项目定位主要研究如何确定目标客户群体和产品内容，是投资决策的重要因素。项目定位贯穿于市场研究、投资分析、产品规划管理和销售执行，是决定产品未来销售好坏的关键因素。具体来说，主要有以下四种方法：
（一）房地产项目市场分析方法。房地产项目市场分析方法是指运用市场调查方法，对房地产项目市场环境进行数据搜索、归纳和整理，形成项目可能的产品定位方向，然后对数据进行竞争性分析，利用普通逻辑的排除、类比、补缺等方法形成项目的产品定位。可以通过实地调查、问卷访问和座谈会等多种方法进行市场调查。
（二）项目SWOT分析方法。SWOT是优势、劣势、机会和威胁的合称，主要是对房地产项目内外部条件各方面进行综合和概括，进而分析项目的优势、劣势、机会和威胁。其中，优势和劣势分析主要着眼于项目自身的实力及与竞争对手的比较，机会和威胁分析是关注外部环境的变化及对项目的可能影响。
（三）建筑策划方法。房地产项目产品的核心集中体现在建筑环节，同时也是产品差异化竞争优势的产生方式。建筑策划方法就是抓住这一点，根据总体规划的目标，从建筑学角度出发，依据相关经验和规范，以实态调查为基础，经过客观分析，最终得出实现既定目标的方法。
（四）目标客户需求定位法。目标客户需求定位法是指房地产开发商在物业产品定位时，根据所选定目标市场的实际需求，开发建设出能满足他们个性化需求的产品。比如，各种酒店的投资开发。
五、“西安高新区国家级软件服务外包基地”实例分析
（一）项目概况。西安高新区木塔寨软件外包基地项目所在地的南北主干道为唐延路，南临城市交通干道――丈八东路，东接太白南路，交通网络完善。项目周边分布着众多的医疗机构、教育机构、金融机构和商业配套，木塔寺遗址位于其间，项目周边生活条件优越、人文景观丰富。项目所在地域，近距离有高新区软件园、信息产业基地、长安科技产业园、银河科技园等大型科技产业基地和大唐电信、东盛集团、海星集团等知名科技企业，科技氛围十分浓厚。
（二）市场分析。据赛迪顾问预测，到2010年中国软件外包市场规模将达到70.28亿美元，占全球软件外包市场的8.4%，年均复合增长率为50.2%。毋庸置疑，软件外包业务已经成为软件行业发展的新增长点。IDC（国际数据资讯）预计，在2009年之前，软件外包业将保持每年50%的高速增长。计世资讯的研究报告也显示，在未来5年中，中国在IT与服务方面的投入将达到2.3万亿元人民币。由此可见，软件外包行业发展潜力巨大，在未来的几年里需要大量的软件外包基地来满足软件外包行业发展的需要。
西安高新区成立于1991年3月，是经国务院批准设立的国家级高新技术产业开发区，现已完成开发配套35km2。自1994年以来，各项综合指标一直位居全国53个国家级高新区前列，多次被评为全国先进高新区。1997年率先加入APEC科技工业园区组织；2001年被列为“十五”期间国家重点建设的五个国家示范高新区之一；2002年12月被联合国工业发展组织考察认定为六个“中国最具活力的城市和地区”之一；2004年通过了ISO14000验收，成为国家环保示范区；2005年成为全国首家高新技术产业标准化示范区和国家知识产权保护示范园区。目前，正与北京、上海、深圳等地高新区一起，共同建设世界一流高科技园区。
西安高新区作为西安软件服务外包产业示范区和引领区，在西安市委、市政府出台了《关于促进软件服务外包产业发展的扶持政策》后，也及时出台了《西安高新区促进软件服务外包产业发展扶持政策》，表明了西安高新区对发展软件服务外包产业的决心。
综上所述，高新区以其重要的地理位置、良好的软件外包市场投资环境和优惠的产业政策，将依然是众多软件外包及相关行业投资商的青睐之地。
（三）定位分析。结合市场调研，主要从SWOT（优势、劣势、机会和威胁）四个方面对该项目进行分析：
1、优势分析。（1）高新区经济高速发展；（2）项目区位优势；（3）投资商资源优势；（4）科技氛围浓厚；（5）西安高新区市政基础设施和公建配套不断完善。
2、劣势分析。（1）相比其他区域，该项目所在位置现有公交线路覆盖不足；（2）涉及大量的拆迁、安置和补偿，工作进展中将会遇到较大的阻力。
3、机会分析。本项目存在着以下发展机会：（1）高新区不断发展壮大，被列为国家以及陕西重点开发对象，西安要通过自身的比较优势以及积极营造出的产业环境，来确保成为全球软件服务外包产业中的桥头堡；（2）软件行业持续发展，新成立的软件公司不断出现，对基地的需求强烈。
4、威胁分析。目前，很多城市的高新区以及西安本地的一些经济开发区都在筹划建设软件园，投资者的选择余地变大，如何吸引投资者进行投资将成为项目实施必须解决的一个问题。
（四）定位结论
1、产品定位。项目进行包含地上建筑物和建筑物的拆迁、安置、补偿，以及上水、下水、电力、道路、燃气、热力、通信、场地平整等在内的“七通一平”基础设施建设。基础设施建设完成后，将来定位于西安高新区软件外包基地、办公、住宅、商业、城市景观为一体的城市高新科技开发综合配套区。
