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商业规划范文1
最近看到一则消息：中国商业设计协会对全国商业地产的设计机构和设计项目做了一个统计。统计结果反映了中国商业地产规划设计、建筑设计的现状，就是大多数没有前期定位，或者前期定位是虚拟化的。在当今的中国，几个人就可以开一家策划公司，因为开发商对这一块的知识几乎没有，所以这样的结果只是一个策划性的东西，而不是实际可操作的。所以，即使做了这样的前期策划，后续的也是无法落实的。
一、国内目前商业项目规划设计的整体现状
中国的商业目前面临着许多问题。不专业的设计，这里说的不专业不是说设计院不专业，设计院对于规范和空间的引导都很专业，但是由于不清楚商业的需求，所以我们看到大量的项目都是这种情况：由于设计的不合理，最终招商的时候商铺进不来，物业满足不了设计要求；后期改建改造大；最重要的就是运营成本的加大。所以我觉得一定要建立这样的理念和概念，就是不能够用建筑规划设计来作为商业地产开发的灵魂，而是一定要引入商业设计的灵魂。商业设计是对商家、对消费者，包括对以后商业地产的运营提出的专业性的考虑和要求。所以我认为商业设计是规划设计的核心，也就是说它是指导规划设计和建筑设计的基础条件。
二、做好商业项目规划设计的重要原则
那如何做好商业规划设计呢？我认为最重要的是要把握两个关键点
第一点：主力店及次主力店
在商业综合体当中，通常包括超市、百货、影院、餐饮、健身、酒店等多种业态，不同业态对物业要求和标准不同，在规划设计时必须满足不同业态的需要。这与一开始讲的招商在前、建设在后有很大关系。不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求，只有招商在前，与主力店进行技术对接，才能掌握好这些东西。
第二点：内部动线设计
商业综合体好的动线设计能引导和方便消费者购物，良好的人流动线也能延长消费者在店铺的停留时间，带动品牌人流量和购买率的提升，并能让消费者体验一种品牌所倡导的购物感觉。如果把商业综合体比作一个人的话，那么动线就好像人身体内的血管一样重要，无论上、下、左、右都必须保持通畅，不能有任何阻塞的地方。所以，商业综合体在规划的初期往往重点放在动线规划上，为配合各楼层不同业种的定位，商家往往要花费很大心思和时间来研讨和修复动线设计图，直到满足商场使用的最佳状态为止。
商业的动线设计，必须先来看看到购物中心内的顾客都是什么样的目的，我们一般把顾客分为三种：第一种是有购买目的主动顾客，具有较强的目的性；第二种是无购物目的的顾客；第三种是随机购买，以逛为目的，在“逛”中发现商品，激发购买欲望，主要以女性为主，属感性消费。那么，要激发顾客的购买欲望，不仅需要在商品自身设计上下工夫，提高商品的色泽、款式等方面的视觉效果，还需要着重研究商业空间的内部布置、空间的分割和联系，创造特定的购物氛围，让顾客心情舒畅，从而达到激发其购买欲望的目的。
一个好的垂直、平面交通设计是可以决定内部人流动向的。垂直交通将促使人流从低楼层向高楼层运动，而平面交通则能使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。好的动线规划的作用包括：合理的动线使顾客很方便地进入商业设施；合理的动线使顾客很容易地走完整个商业设施；合理的动线使商品很容易导入商业设施；合理的动线使店员服务更加方便。
商业综合体的动线分四种，有给客人使用的卖场的动线，也有给后勤补给和员工上下班的后场动线，还有水平动线及垂直动线。
后场动线： 从停车卸货开始经过商品管理，接着上升降货梯，到进入卖场仓库的这个过程是后勤补给动线，
员工动线： 员工每天上下班进出的动线，从经过警卫到商业综合体，打卡完毕至员工更衣间换制服、再进到个人工作岗位的这条动线就是员工动线。这条动线通常会和消防逃生动线相连贯，也会有某一段会和货物的补给动线重叠，这都是合理的设计。
水平动线： 水平动线在内部交通设计上，对于引导人流起到至关重要的作用。商业综合体每一层商业以电扶梯为中心来做引导客人走向的通道成为水平动线，水平动线设计最重要的是主通道动线与次通道动线，一般要求在进入商场之后要有一条明显的主通道，宽度在6～8米保证购物人群能够拥有舒适的步行空间，使顾客在穿行主通道时，能清楚地看到商场平层的业态划分。除主通道之外，还应该有与之相连的次级通道，使人流有效分流到各个业态分区。根据不同的商业种类，次级通道的宽度各不相同。商场内部的次级通道应在2米左右，以保证顾客在不拥挤的条件下，选购合适商品。此外，为了有效拉动次级通道商铺的人流量，可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上，以拉升次级通道的人流量，同时也可降低将其设立在主要通道旁，避免因占用黄金铺面而造成的损失。
垂直动线： 从地面层借助自动扶梯，电梯，步梯来运送消费者上下到每一个营业楼层的过程称作垂直动线，主要的功能是自下而上引导客流。
购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报就越大。但要把购物者引导高层并不容易，因而投资者往往不愿意租用较高层的商铺。此时，中庭空间和垂直交通工具能够发挥重要的作用。中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列，这里人流集中、流量大，最有可能鼓励人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃观景电梯等，能在中庭空间创造活力和动感，常常会激发购物者登高的欲望。因此，投资者在选择高层商铺时，评价垂直交通能否促使人流向上运动，将成为考核重点。
在对商业做动线设计的时候应该避免以下问题的发生：
1、我们在做商业动线设计时一般要注意避免在同一平面动线交叉（车流、人流、货流）；避免因动线设计不合理而改用厕所做诱饵，来指引顾客在商场内转来转去，达到吸引人流的效果。
2、做商业规划时要考虑设置必要的停车设施；还要注意不同业态卸货平台的设置不同。
3、尺度合理的主副通道设计宽度2.8米、4米、8米甚至12米、16米。
对于不同商业定位的商业综合体来讲，不同的定位决定了不同的商业功能和业种布局，只有将项目分析透彻，才能在动线设计上满足它们的发展特点。
三、结语
商业规划范文2
一、现状与形势
（一）商业发展现状。
近年来，我市商业发展取得了令人瞩目的进步，已经成为我市经济发展的支柱产业之一。
1．商业在**市经济发展中的地位和作用显著提高。商业经济实力迈上新台阶。20**年全市实现社会消费品零售总额172亿元，比**年增长81%。批发零售贸易业、餐饮业实现增加值60亿元，比**年净增29.45亿元。实现税收17亿元，占全部税收的24%。全市国有、股份、集体、民营、合资等各类批发零售贸易业网点数量由**年的3.4万个发展到20**年的5.7万个，餐饮网点数量由**年的5,298个增加到20**年的12,662个。商业逐步发展成为我市影响力强、牵动作用明显的先导性支柱产业之一。
2．内引外联力度加大，商业国际化色彩渐浓。商业引进内外资实现了历史性的突破，先后与美国肯德基、荷兰普尔斯玛特、马来西亚百盛、北京西单、陕西世纪金花、广州天河等国内外知名企业合资、合作开设了肯德基专卖店、诺玛特购物中心、友好百盛购物中心、汇特-西单购物中心、世纪金花、红山新世纪广场等商业设施，提高了**商业的整体水平。内外贸一体化进程加快。以口岸为依托，不断扩大进出口业务，**年至20**年累计实现进出口总额68.97亿美元。
3．商业集团不断壮大，区域影响力逐步增强。商业企业改革力度不断加大。通过资产重组、企业购并等多种方式，先后组建了友好、华凌、天地、德汇、宏景、广汇等一批在全区具有广泛影响力的优强企业集团，商业的吸纳、辐射能力不断增强。友好集团的成功上市，增强了融资功能，显示了强劲的发展后劲。
4．现代营销方式迅速发展，商业设施水平不断提高。商业营销方式发生巨大变革，大型综合超市、连锁店、便利店、专业专卖店等多种新型流通业态在**市商业中有了较快发展。截止目前全市已有连锁经营总店26个，门店数132个，销售额达到12亿元，比20**年增长1.36倍。总、总经销、集采分销等现代营销方式和手段得到普遍运用，使传统的营销方式发生了深刻的变革。通过对中山路、二道桥、解放路、人民路、黄河路、友好路等主要干道的改造，促进了商业网点设施的快速建设和发展，使初具规模或正在发展的以中山路为轴心的**城市商业中心区，以火车南站地区、二道桥地区、小西门地区、北京路铁路新村地区、西虹路华凌市场地区和友好路地区为集聚点的六大商业圈和十二条特色商业（专业）街商业形象整体水平得到提高。
5．市场建设取得进展，具有口岸城市特征的批发体系日益完善。**市的市场建设进一步突出了口岸城市的特征。1992年，**市被批准为对外开放城市。10年间，**建起了6个口岸，其融入城市之中、共享城市资源的口岸产业链特点，使市场建设取得了事半功倍的效果。从**年以来用于商品市场建设的投资接近100亿元。截止目前，全市拥有各类交易市场180个，年成交额270多亿元，成交额亿元以上的市场个数由**年的19个增加到目前的28个。围绕**经济圈的建设，大批发市场群正在沿线摆开，通过对现有分散、规模小的市场重新整合，重点建设和发展完善了华凌国际商城、边疆商贸城、二道桥民族特色购物市场、广汇美居物流园、宏大赛博特汽车城、亚中机电产品物流配送中心等一批功能齐全、辐射面广、有特色的大型专业批发交易市场，已成为周边国家旅游购物的重要集散地。
综合分析我市商业的发展状况，总体规模在不断扩大，商业基础设施建设明显改善，管理方式和经营理念发生很大的变化，但与实现建设国际商贸城的目标，与完善城市功能和提高人民生活质量的要求相比还存在许多不足。主要是：
一是商业布局有待完善。**商业在城市中心区比较繁荣，城乡结合部、城镇和新兴居民小区商业发展相对滞后；市内布局需要进一步优化，商业网点疏密还不平衡；区级商贸中心还没有形成规模，进入社区的便民商业发展缓慢。
二是商业业态发展不平衡。传统百货业仍占主体，新型业态规范化和规模化水平不高，业态发展不平衡，现代营销技术的利用仍处于起步阶段。传统批发业萎缩，物流中心、配送中心和仓储建设等现代批发业的建设、发展滞后，规模化水平不高，制约着商业的整体发展水平。
三是现代物流配送组织化程度不高。各种物流资源还没有得到有效整合，全市仅有少数几个商贸企业建立了物流配送公司，社会物流企业也仅有几家，且规模不大，与**这个交通运输条件良好、仓储能力较强的口岸城市还不相称。
四是商业宏观调控有待进一步加强。涉及商业的综合管理部门职能存在交叉，不可避免地影响管理效能的提高；地方性商业法制建设滞后，对社会商业的管理缺乏力度和调控手段。商业各主管部门仅负责制定本系统发展规划，各规划之间缺乏相互衔接。
（二）面临形势。
今后几年，我市商业发展面临着新的机遇和挑战，**市商业必须抓住机遇，才能加快发展。
1．体制环境有利于商业发展。随着经济体制改革的不断深化，必将促进经济发展由资源约束型和供给约束型向市场约束型和需求约束型转变，这就决定了商业也必将逐渐从社会生产的末端产业升位为先导性产业，并不断得到强化。这就为我市商业支柱产业地位的稳固加强提供了良好的体制环境。
2．消费环境有利于商业发展。从消费政策方面分析，国家将继续采取积极的财政政策和稳健的货币政策来扩大内需、拉动消费，这为商业发展提供了难得的政策环境。从社会购买力方面分析，到20**年，我市人均GDP达到3100美元，城镇居民人均可支配收入年均增长8%，农民人均纯收入年均增加300元以上，经济的快速增长和城乡居民收入的不断提高将促进社会购买力持续增强。从商业发展的阶段性变化来分析，目前的消费品市场受居民可支配收入和消费预期等因素影响还远未饱和，消费者越来越追求高品质、实用性、个性化消费才刚刚开始。因此，尽管消费结构多元化趋势会愈演愈烈，但商品消费仍将会与不断提高的住房消费、保险消费、教育消费、医药保健消费、娱乐消费等保持同步增长。同时，**经济圈市场的巨大潜力，也为**商业的发展提供了更广阔的发展空间。
3．城市功能提升有利于商业发展。随着**城市功能的日趋完善，**作为国际商贸城的地位将日益突出，正在成为面向中亚、西亚的国际商贸中心、金融中心、旅游中心、信息中心的目标迈进。伴随这一过程，**日益完善的城市功能和良好的城市环境优势将转化为商务优势、贸易优势，为**带来更多的购物、休闲、旅游、洽谈的商机，形成越来越大的商流、物流、人流和信息流，促进**城市集散功能的提升。
4．加入WTO和西部大开发有利于商业发展。按照WTO协议规划，我国将在入世后的3～5年内基本放开外商投资流通企业地域和数量限制，取消对商品分销的经营限制。因此，外资商贸企业将通过直接投资、合资合作与企业并购等各种方式加快进入国内市场，同时，国家继续实施西部大开发战略，国内发达地区投资者也纷纷抢占西部大开发先机，这对于我市这样刚刚开始经历与外资商业、国内发达地区商业同场竞技“洗礼”的城市来说，一方面将会带来无法估量的冲击和挑战，另一方面也会从更高的层面上促进商业的新一轮发展与繁荣，促进我们在更广泛的领域内使用外资，应用先进的经营理念和营销方式，重新整合现有商业资源，改变目前内贸与外贸的相互分割、分散发展状况，进而推动我市商业增长方式的根本转变。同时，入世、西部大开发和东联西出也为**商业的发展拓宽了市场空间，为外贸企业、内贸企业走出本土，参与国际、国内市场竞争提供了更多的机会。
二、指导思想和基本原则
（一）指导思想。
以党的**精神和深入贯彻落实“三个代表”的重要思想为指导，紧紧围绕把我市建设成为现代化国际商贸城的目标，努力把口岸优势和环境优势转化为商业的发展优势，按照大力发展民营商业、适度发展外资商业、创新发展现代商业、积极发展便民商业的总体思路，推进全市商业结构的战略性调整和各种所有制商业的共同竞争与发展。经过几年的努力，初步把**商业建成以国内外商品的展示、洽谈、订货为主的交易中心；面向**经济圈、全疆及周边国家地区，以吞吐功能为主的商品集散中心；环境优美、设施完善，具有国际化色彩的购物中心；与国内外联网、高效便捷的商业信息中心。
（二）基本原则
1．以人为本的原则。体现商业为人服务的功能，以满足不同消费群体的不同需求作为商业发展的出发点和落脚点。
2．统筹规划的原则。体现商业规模设施、行业分布、业态布局、极具地域特点的网点设置的合理性，避免重复建设、资源浪费。
3．结构合理的原则。做到总量适度、结构合理，注重大中型与小型、新建与改造、集中与分散、综合与专业相结合，避免贪大求多、过分集聚和重复建设，形成合理的布局结构，创造公平有序的市场竞争环境。
4．突出特色的原则。充分体现多功能、层次化、多样化商业，要适应不同消费层次，随着特色消费的变化，提供特色服务功能，形成层次清晰、各具特色的商业街区，提高各层次、各区域商业的协同效应。
5．适度超前的原则。体现流通的先导功能。以满足预期消费需求，有适度的前瞻性和发展后劲。
三、目标与任务
（一）目标。
经过几年的不断努力，使我市商品流通行业的组织化程度明显提高、总体规模不断扩大、服务功能显著增强，初步形成适应现代消费需求和生产力发展水平的布局合理、结构优化、管理规范、服务优质的流通体系，实现传统商业向现代商业的跨越，总体上达到或接近内地发达城市的流通水平。今后几年我市流通行业的发展目标是：
---流通总规模年平均增长15%
社会消费品零售额20**年达到305亿元，年均增长15%，比20**年增长77%。
---做大做强商业龙头企业
立足于建设现代化国际商贸城，吸引更多的优势资源向流通业积聚，以优势企业为龙头，品牌为载体，资产为纽带，开展资产重组和业务联合，做强做大3～5家年销售额超过10亿元、主业突出、管理科学、对全市商业经济具有更强支撑和拉动作用的大公司和企业集团。通过实施名牌战略,形成10个左右对市场有重大影响的**名店。
---连锁经营体系初步形成
基本构建起以3～4家年销售额在10亿元以上的拥有自主知识产权、主业突出、核心竞争力强、初步具有国际竞争力的大型连锁公司，以这些公司为龙头，以采购、配送、信息三大核心技术为支撑，形成业态多样、业种广泛，辐射城乡的连锁经营网络。力争3～5年间，连锁经营企业店铺总数达到500个，年销售额达到45亿元左右，连锁经营零售额占全市社会消费品零售总额比重提高到30%左右。全市的连锁经营系列增加到45个左右。
---着力培育一批特色鲜明、功能完善、辐射力强的大型专业市场
以增强城市服务功能为中心任务，在现有180个各类交易市场的基础上，通过改造、提升、整合，形成一批有产业支撑和带动力的集边贸旅游购物一体的辐射全疆及周边国家的大型专业交易市场，一批辐射周边城区的专、精、特专业市场，一批满足广大市民日常生活需要的专业市场。
---现代物流业初具规模
大型连锁企业建立智能化、自动化、信息化水平较高的配送中心，统一采购、配送比重分别达到100%和80%。通过重点培育建设发展13家专业化、社会化大型现代物流企业，初步形成**市西北部、西部、北部、南部及城市第二公共中心等5个现代化水平较高、服务功能较为完备、辐射全疆及周边省份和国家的区域性物流中心。
---信息化水平明显提高
继续加快推进电子商务试点工作，形成一批网络与实体相结合的电子商务龙头企业。到20**年，大型商业企业、连锁企业、物流企业及50%的中小企业的主要业务流程和管理环节基本实现电子信息化管理。
（二）主要任务
1．围绕共建**经济圈，建设多级现代商业服务网络。
根据城市总体规划和城市北扩、东延西进的方针，以发展特色、增强功能为重点，按照“充实提高市级商业中心区、集中建设两个市级商业副中心、培育发展区域商业中心、配套建设社区商贸服务中心和中心集镇商贸区及完善专业街（区）服务功能”进行功能布局，充分发挥各区域、各层次商业的协同效应，基本形成以市级商业中心和市级商业副中心为核心，以各城（区）商业中心为辅撑，以一批完善配套的社区商业中心和集镇商贸区为基础的商贸网络框架。合理控制中心城区内大、中型商业零售项目的建设，引导商业要素资源向周边地区及市（县）配置，避免重复建设，过度竞争。缩小城市之间、城区之间、城乡之间商业发展的差距，促进**经济圈各城市商业协调发展。
充实提高市级商业中心区。逐步形成以长江路与友好路、新华南北路、北门与解放路、中山路的“三纵一横”市级商业中心区格局。重点是充实和完善商业区经营服务功能，将传统、民族特色与现代气息相结合，增强繁荣繁华气息，形成面向国内外游客的现代化市级商业中心。
按照工业园区的建设特点，集中建设头屯河区、东山区两个市级商业副中心。要按业态规范和基本要求，商业网点建设要改变现有的网点零星分散，规模、集聚程度明显滞后于经济发展的状况，高起点、高品位构筑空间布局、设置业态结构。开设不同规模的超市以及适度规模的大型百货店；开设一批颇具档次的专卖店、专业店；适度发展餐饮住宿、文化娱乐、休闲网点，完善居民日常生活服务设施。严格限制开设经营雷同、低档次的各类综合性网点，形成与工业园区相协调的现代化市级商业副中心。
培育发展区域商业中心区。区域性商业中心以服务于本区域居民消费为主，兼有一定的集聚辐射功能，基本商业面积7～10万平方米，服务人口10～15万。要结合本区域特点，科学规划，注重特色，发挥各区域历史文化、人文环境、商业特色的优势，扩大专业特色经营规模，形成规模适中、满足本地区及周边地域以大众消费为主体的区域商业中心。
配套建设社区商贸服务中心和中心集镇商贸区。要依靠各方力量，吸引多元资本，创新建设思路，在全市人口居住密集区、住宅新区、开发区等，重点发展多点式、分散型便民利民商业网点。特别要加强农贸市场替代业态生鲜超市的建设，以及购物、餐饮、药品零售、休闲等便民设施建设。同时，围绕达坂城、水西沟、板房沟旅游型小镇和安宁渠、三坪、五一等工业型小镇的建设，不断完善为农产品流通、农民生产生活服务和配套旅游业的商业设施建设，导入新型业态，繁荣农村商业，推进城乡一体化。
完善专业街（区）服务功能。要按照特色突出、功能齐全，集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、观光于一体的目标，有计划、有步骤地改造市主要干道两侧的商业门面，达到店店有精品、街街有特色，形成点、线、面相结合，塑造现代化国际商贸城的形象。制定符合商圈和特色街发展实际的指导意见，重点对中山路商业休闲一条街和二道桥民族风情一条街进行调整定位和改造提高，进一步发挥传统区域的历史文化、人文环境、商业特色的优势。中山路商业一条街以满足市内外中高档消费为主，突出中高档的大众化商品和精品、名品、新品经营，形成繁华高档现代的中山路。二道桥民族风情一条街重点发展民族特色餐饮、旅店、文化娱乐、旅游商品等旅游服务商业，突出具有浓郁特色的民族风味文化色彩，形成民族风情浓郁的二道桥。
2．加快发展新型业态，构筑现代零售体系。
一是重点发展连锁经营。今后要适当控制百货店业态的发展，着力发展连锁等其他新型业态。到20**年，初步确定连锁经营在商业和服务业中的主体地位，使连锁经营销售额、连锁企业店铺数有较大幅度的增长。凡是有条件的企业，特别是实行集中管理和专营专卖制度的行业都要积极采取加盟、特许、联营、配送等多种方式发展连锁业态，以增强企业竞争能力。
二是积极发展与完善便民商业，不断提高人民生活质量。根据零售商业发展趋势，按照既要现代化、又要便民化的方针，以中等收入家庭为目标顾客，以满足人民群众基本生活需求为经营宗旨，以大众化生活用品为主体商品，从目前的以超市、百货连锁企业为主，向便利店、专业店、专卖店、大型综合超市、仓储商店等多业态发展。积极探索符合**市实际的现代大型综合超市的发展，结合改造、提升传统大型百货店，推进传统百货店引进多种经营，包括餐饮、娱乐、休闲、观光等不同业种，提倡多功能和“一站式购物”，提高设施利用效率，并逐步适当向现代大型综合超市、购物中心等业态转型和功能创新。拓展服务领域，由经营型向经营服务型转变，如会展、租赁、维修、家政服务、旅游服务等，提高商业设施利用率。网点比较集中的区域，要大力提倡适度竞争，“错位”经营，反对采取不正当手段恶性竞争，发挥各自特色，实行品牌化、专业化经营，共同维护市场经营秩序。
三是加强“龙头”批发市场的培育和扶持，增强辐射带动能力，促进其向第三方物流转变。按照“控制总量、调整结构”的原则，扩大辐射范围，建立新型的专业经营批发体系。鼓励、支持在全市现有180个各类交易市场的基础上进行有效整合，以**市市场专项规划为依据，在此规划基础上，通过改造提升和充分利用口岸优势，引导已形成的16个大中型特色批发市场向大型边贸旅游购物中心交易市场发展，做大做强一批辐射全疆及周边国家的大型专业批发市场，以此奠定现代化国际商贸城的地位。抓住自治区加快发展天山北坡经济带和七城市共建**经济圈的有利时机，从区域经济整体利益出发，通过积极培育一批专、精、特的批发交易市场，如再生资源、旧货交易、期货交易、粮油、民族特色产品等，使区域内经济资源得到有效利用和优势发挥，形成既满足周边城区生产、生活需要，又带动各地区共同发展的龙头批发市场。同时，通过对北园春、凌庆、韶荣三大蔬菜副食品批发市场的改造扩建，以及喀什东路百汇园农副批发市场、泰利达活畜交易综合市场和宣仁墩牛羊肉屠宰批发综合交易市场等大型农副产品批发市场的新建落成，逐步形成一个设施先进、管理现代化的大型农产品批发市场。辅之以华凌集团、天康畜牧技术公司为龙头，集养殖、屠宰、加工、销售为一体的现代化畜禽市场，仓房沟粮油批发交易市场等，在服务全市居民的日常生活需要的同时，发展成为辐射周边城区及全疆的大型专业批发市场。
要大力发展商品市场，一方面已经形成商圈的群体性小商品市场、工业品批发市场及出租摊位经营的“商贸城”等市场开办单位，要改变传统经营方式，由目前单纯的招商引资、物业管理、出租摊位方式转变到集团化经营方式。鼓励市场开办单位推行商品质量先行负责制。另一方面要通过各种方式组建不同类型的市场联合体，实行规范管理、统一经营，推进流通现代化、信息化。同时发展和完善房地产、金融、劳动力、技术、信息等生产要素市场，从而形成互促、互补、配套发展的格局。
3．积极培育区域性现代物流配送中心。
按照“政府引导、企业投资、市场运作”的模式，积极推进现代物流配送。一是加强连锁企业内部物流配送中心的建设和管理。要根据企业的实际情况，考虑市场需要和生产流通的发展趋势，合理确定配送中心的建设规模和水平，在满足企业自身需要的基础上，积极开展对中小企业的配送服务，扩大社会配送比重。二是充分发挥**市的地缘、交通优势，通过资产重组和专业化改造，充分利用和整合现有仓储、运输、商业网络等物流资源，特别是与仓储企业和运输业改组、改造相结合，加快传统储运业向现代物流业的转变，建设各类面向不同区域的物流基地，抢先把**市建设成为直接服务于全疆，辐射中亚及周边国家的区域性现代物流中心。三是充分利用出口加工区国内外产品生产、仓储、分销、政策优势，吸引国际资本，发展面向中亚的物流集散基地。当前，通过重点建设发展广汇美居物流园、宏大赛博特汽车城、亚中机电产品物流配送中心、北园春农产品物流配送中心、北站地区大型生产资料集散中心等现代物流配送业项目，重点培育以**市国际机场为中心的西北部、以北站铁路货场为中心的西部、以文光车站为中心的北部、以**市火车南站为中心的南部和在城市第二公共中心的高新开发区等五个面向域内外的物流基地，最终形成以**市为中心，以铁路、机场、口岸和高速公路枢纽等地或附近为节点，辐射全疆及周边省份和国家的区域性物流中心。
4．全面扩大对外开放，加快商业外向型发展步伐。
对外开放是**商业走向现代化和国际化的必由之路。要抓住加入WTO带来的机遇，全方位、多层次扩大商业对外开放。进一步拓宽商业利用外资领域，在物流配送、连锁超市、电子商务等领域，全面引进外资，发展合资合作项目。在招商引资中要做到“三个并重”，即引进来和走出去并重、增量引资和存量引资并重、投资与贸易并重。积极引导我市商业企业与沃尔玛、家乐福等跨国商业公司及国内外知名企业建立战略关系，促进我市及疆内优质产品进入国际连锁销售网络，带动我市和全疆新型工业化进程，达到“双赢”效果。按照做强主业、多元发展的方针，鼓励友好集团等优势企业实施东联西出战略，向疆内和周边国家、地区开拓辐射，输出资本和管理，形成经营规模大、主业突出、核心竞争力强的外向型商贸流通集团企业。
5．大力发展会展业，不断培育新的经济增长点。
加快规划建设国内一流的会展场馆。吸引国际和全国性的各种大型展览会、展示会、交易会、博览会、贸易洽谈会等在**举行。精心策划不同主题的会展活动，注重整体包装促销，培育区域性、全国性以至国际性品牌展会。大力发展各类会展公司、会务公司，整合会展资源，延长会展产业链条，带动相关产业发展。研究和抓住旅游经济、假日经济和会展经济蕴藏的商机，大力发展旅游商品、各类名优特色菜肴和小吃的经营，不断培育新的经济增长点。
四、政策措施
（一）加强政府宏观调控，建立现代管理体制。
按照十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》精神，加强政府宏观调控，建立符合市场经济要求和WTO规划的较为健全的行业政策法规体系，实现依法治商，为公开、公正、公平竞争创造良好的外部环境，促进市场健康、有序发展。同时，为保证商业发展规划的具体实施，按照国际惯例和发展指导原则，在借鉴内地先进经验的基础上，配套实施《**市设立大型商业网点实行听证制度的办法》，加强对网点建设的宏观调控，优化商业网点布局。出台符合我市实际的《**市商业分级设置规范》、《**市商业零售业态规范》、《**市商业服务质量规范》等商业规范标准，防止盲目发展、恶性竞争和服务滞后。
（二）扩大开放，开展东西合作，拓宽发展空间。
抓住西部大开发的历史机遇，按照国家颁布的《中西部地区外商投资优势产业目录》，制定更加宽松的优惠政策，拓宽招商引资渠道，鼓励和引导国内外知名商贸企业，特别是东部民营企业，包括资金、品牌、理念和管理技术，参与我市商业结构调整，广泛开展多种形式的东西合作，推进**商业资产向优势企业、优势业态和优秀经营者集中，建立优势互补、各展所长、共同发展的东西分工与合作体系。
（三）大力培育发展社会中介组织，充分发挥行业协会作用。
要通过深化改革，促进行业协会等中介组织功能的不断完善，逐步形成与国际运行规则相衔接的协会运行机制，充分发挥行业协会在服务企业发展、维护企业合法权益、加强行业自律、为政府提供决策资询等方面的作用。
（四）以重点项目建设为载体，打造国际商贸城的发展框架。
按照“提升三产”和建设现代化国际商贸城的目标，重点完成华凌二期工程、广汇物流园、宏大赛博特汽车城、亚中机电产品物流配送中心、北园春农产品物流配送中心、北站地区大型生产资料集散中心、新怡发中润物流博览中心、百商五交化物流中心、华凌现代化屠宰生产线及配套设施项目、天成汽车超市、佳安大厦等重点项目建设，使之成为**商业新一轮发展的支点。引导企业走专业化分工协作的路子，提高**商业的集中度和关联度。
（五）大力推进科技创新，全面提高商业现代化水平。
技术创新是商业核心竞争力的表现，**商业率先实现现代化必须依靠技术创新，提高技术进步贡献率。今后要实现经营管理手段现代化，提高计算机的普及应用率。企业内部要建立和完善MIS系统，全面实现电脑网络化。积极开展电子商务试点，实现有形网络与无形网络的对接。我市开展电子商务试点，一是在连锁企业中进行探索。二是在粮食、棉花、有色金属等大宗商品中建立期货交易系统。三是在钢材、电子、医药、建材等行业中，采取传统与电子商务相结合的方式进行试点。
培育高素质商业人才队伍。要采取多种形式，加快对商业干部、职工队伍的培训工作。到20**年，对大中型商业企业高级管理人员普遍进行一次继续教育和岗位培训。加大对职工的培训力度，到20**年，企业高级技工达到30%以上。适应未来商业创新发展的需要。
大力推进现代商业文化建设，丰富商业精神文明建设的内涵，要坚持以德兴商。要以建立商业服务规范为依托，形成商业诚信服务体系为主的商业诚信制度和失信惩戒制度。不断完善提高现代商业服务水平，营造现代商业理念，塑造**商业的良好形象。
（六）加快转变政府职能，加强区（县）及各部门的协调，为推动商业的发展创造良好的环境条件。
加快我市商业的发展，必须把改善经济发展环境作为重要任务抓紧抓好。要建立健全改善经济发展环境工作责任制，明确目标，突出重点，狠抓落实。打破地区行政分割和地区封锁，尽快形成统一开放、竞争有序的市场体系。对于非公有企业，一律不搞差别标准、歧视待遇。大力推行办事公开制度，提高办事效率，强化服务意识。通过制定政策、编制规划、颁布行业法规、产业发展导向和市场信息等方式，对商业结构给予宏观指导，及时协调解决实际问题，为商业经济结构的调整和优化提供有力的保障。
商业规划范文3
关键词：商业智能BI 经营分析体系
Gartner公司预测分析：“到2015年，商业智能总体预算的60%将逐步地被业务部门占用；企业慢慢地会脱离由IT部门统一规划、单独构建的独立商业决策分析应用体系，通过对各部门的需求进行交叉分析，将以前数据孤岛存在的分析障碍逐步地改善或消除。”
当前宏观经济不景气的大环境下，对企业来说到底什么才是商业智能？投入大量成本的商业智能到底能够给企业带来什么样的效益？有专家对商业智能的定义是：“从数据到信息，从信息到知识，从知识到决策，由决策到行动，形成一个闭环，这样才是一个完整的商业智能”；“随着信息化运用的推广和深入，海量的数据每天都在积累，对数据有效地挖掘、分析及预测从而发掘商业价值的商业智能投资，成为众多企业在经济危机时期借以缩减成本的有效途径”。
无疑，商业智能“贵族”身份已经不再适合组织内部上下层级纵向扩展商业智能的应用需要，大众化、普及化的“全民商业智能”正成为发展趋势，商业智能的应用正在从角落办公室搬到中心小隔间，业务员工正越来越多地参与决策。
A公司作为一家典型的生产制造型企业，信息化建设一向不甘落后，在公司内部，构建了以ERP作为其生产经营管理的主要工作平台，通过财务（FI/CO）、物资（MRO）、销售分销（SD）、库存管理（MM）、设备维护（PM）、项目管理等模块集成的信息化管理平台，企业集团化管理的效益逐步显现。
然而，随着ERP系统的使用，企业内部信息中心人员发现，数据越来越多，而很多领导需要的报表还是需要在系统外进行编制。经过分析，发现ERP系统主要是对日常运营基础数据的管理，而领导日常使用的经营分析报表，是在日常运营数据的基础上进行整合、分析、对比加工而成，过去传统的电子表格式报表在制作过程中，随着决策者需求的变化，报表的数量越来越多，公式越来越复杂。这样的报表，容易出错不说，而且，这些复杂的报表也越来越依赖于报表制作人员。而最要命的是，当决策者从这个报表中发现经营的问题时，还必须从另外的报表中找出原因。因为在实务中取得这些信息的困难较大，让许多决策者最终止步于结果，最终还是凭着经验来决策。在这种管理与IT关联不紧密的情况下，必然会造成企业的经营分析和决策缺乏清晰的指导，从而直接导致此类信息化的先天不足。
利用商业智能技术中的多维分析技术做出的多维分析式报表，将能够解决类似问题，在多维分析过程中，仅仅一个模型即可完成，并且它符合人的决策思维习惯——想要什么，就能得到什么。这样，决策者不但知道发生了什么（Know what），还可以知道为什么会发生（Know why）。
下面，我们从企业内部销售、采购和资金的角度来看看经常碰到的哪些经营决策问题，可以利用商业智能来轻松实现？
1.销售分析。
销售利润走势是怎样的？
部门、产品、区域、客户、业务员谁的利润贡献最大？
为什么出现销售利润的变化？
如何找到最佳的产品、区域组合？
应收账款的情况如何？
2.采购分析。
采购的主要物料是哪些？它们的价格波动情况如何？
哪些物料的采购价格持续上升？
哪些物料的采购价格波动最大？
这些物料所占的采购比重有多大？
3.资金分析。
有多少货币资金？
有多少应收账款？
有多少库存资金占用？
有多少应付账款？
未来的资金情况？
去年、前年同期的资金情况是怎样？对比分析？
有人也许会说，以上的大多数问题在ERP中都可以得到答案。没错，但是关键的问题是：决策者从这个报表数据当中得到什么样的信息，能直接支持决策需要的分析信息吗？需要多久才能得到这些答案？
我们来通过前面案例可以看出，单纯地利用报表管理系统或者报表管理器，很难得到决策者真正需要的内容。若要改变所谓的中国式报表问题，打造企业内部经营决策体系、构建商务智能系统势在必行。
商业智能系统规划前需要的准备
通常在进行商业智能信息系统项目之前，可以先从明确经营分析的愿景和目的入手，确定分析方法和工具、设计经营分析框架、设计指标和报表、IT实现和持续改进机制建立等几个步骤，即先有经营分析体系再有商业智能。
第一步：需要明确目标，即商业智能系统建设的目标，并进行清晰描述和分解。目标可以是：以ERP系统数据为基础，对公司生产、经营活动进行全方位、多视角的综合分析；为公司经营决策提供必要的信息支撑，如图1所示，。
第二步：需要明确具体的业务需求。根据实际情况可以细分到不同的用户，例如：公司领导、部门领导、相关业务管理人员。
而不同用户，对于业务和数据肯定会有不同的关注点，有不同的要求与需求。可以在明确业务需求的同时，在经营分析过程中，构建完整的应用模式与场景。例如：构建相应的领导看板（管理驾驶舱）、业务指标分析模型和日常业务报表，与不同用户进行对应。
第三步：在对系统的建设目标、使用用户和需求明确后，可以对需求/关注点进行详细分析。即通过经营分析的思路在系统的建设目标——决策分析和系统的实现物（已实现的统计报表以及未实现的看板、指标体系）之间建立起互通管道。
从企业运营的效率和效益出发，对基于企业核心能力和营运流程的关系进行梳理和拆解，形成一整套全面细致的指标体系。而在流程梳理的过程中也可分别把指标落实到相应的责任部门。
企业管理的结构其实就是指标体系的建立，从体系的建立到实现，会有一段漫长而艰辛的过程。指标明细通常会从不同的分析维度、通过分析处理后得到不同的结果，要实现指标，必定需要落实指标的数据来源，而这些数据，通常也就是我们ERP或者其他来源的基础数据。
第四步：在整个商业智能系统建设过程中，非常基础但却又非常关键的工作在于数据的收集和管理。如何把企业呆滞的数据盘活，以达到商业智能系统的数据统计分析的要求，也是在整个系统建设过程中非常有挑战的事情。
我们知道，在企业当中，经常会由于某些特殊问题，内部各个部门的数据可能存在矛盾，特别是在集团型企业中，由于管理分散，核算方式不一致，系统数据来源不一致，造成的数据无法进行汇总、统计、分析。通过数据标准化，建立企业数据字典，统一定义数据含义，同时对数据质量相对较差的系统和数据库进行数据清洗转换，以提高整体数据的应用功效。对数据来源进行一定程度的规范，可以保证数据源的唯一性，也可降低整体的风险。
第五步：建立业务指标到日常管理报表的关联。通常，企业在信息化建设过程中，会针对不同业务、不同部门各自推行信息系统：公司级、部门级，管理性、业务性。但都或多或少会存在信息孤岛，造成数据整合的难度。对于指标体系的建设，报表之间关系的建设，以及报表的梳理和调整都会造成阻碍。
在构建了完整的数据信息链条后，对于没有找到报表支撑的指标，应该需要考虑是否建立新的报表，如何落实数据来源，数据录入和维护的责任如何分布？反之，对于和任何指标都无关的报表，其价值和存在的必要性也需要推敲。
第六步：在建立了指标体系和报表体系后，如何展示更能说明问题？另一方面，如何展示指标的来源数据和指标的浮动以及历史数据的对比关系？
往往用户最关注的是指标应该如何在系统登陆后的首页面上进行展示。指标只是一个现状反馈，本身并不能包含太多的信息，基于指标进行的进一步分解才能获取更大价值。在指标上进行数据分析比对，才是商业智能关键所在。一是对于指标，应该有多种展示方式，比如各种统计图形、简单直接的数字、数据变化趋势等；二是对于指标或数据，应该提供便捷的多维度分析，比如统计区间、同比环比等对比分析，见图2。
如何规避内部因素，降低系统建设风险
1.前期准备工作要充分。
（1）充分了解用户所需。
商业智能用户通常可以分为明显的几个大类：战略性、战术性和操作性。战略性用户很少做决策，但是每一个决策都会具有一个深远的影响。战术性用户则每个星期做出许多决策，而且会同时使用汇总和详细的信息，很可能需要每天对信息进行更新。操作性用户则是一线的员工，他们需要借助于在他们自己的应用程序中的数据来执行大量的事务。
了解谁将使用商业智能系统，以及他们出于什么目的来使用商业智能，他们需要的信息种类和使用的频率，会有助于指导商业智能系统的规划。
（2）合理考虑商业智能组成部分。
影响商业智能的因素有很多，元数据、数据整合、数据质量、主数据管理、数据建模分析、集中式度量管理、展现形式、门户。虽然上述这些因素可能本身不是商业智能战略的一部分，但他们对于系统整体的构建确实至关重要，它们可以影响企业商业智能系统实施的成功。
2.不要与企业生产旺季相冲突。
众多企业的生产活动存在明显的周期性，对于周期性比较强的企业，在做商业智能系统规划时，需要特别注意避开这个高峰期，这主要是因为在项目实施过程中，会给用户增加很多的工作量。如基础数据的整理、系统使用的培训等。如果企业处于生产的旺季，员工恨不得多一双手的情况下，强行实施信息系统，基本属于火上加油，很容易造成忙中出乱，系统的风险比较高。
3.项目尽量不要跨年。
在做项目规划时，还需要注意跨年度的问题。跨年度实施信息系统对企业来说是一个大忌。即使在年底项目上线之后，最好能让用户有一个学习的过程，特别需要一个连续性的过程。这就好像我们在学习时，课后要有一个复习的过程一样。如果只是在课堂上学习，课后没有复习，那么就很容易忘记。在日常工作中，我们经常忽视这个基本规律，在年底或者跨年度实施商业智能项目对企业会造成一些不可控的风险。
4.系统构建完成后的持续改进。
在做商业智能项目规划时，很多企业仅仅将规划做到项目上线，而没有包含项目的持续改善阶段。很多案例表明，系统上线效果好仅仅是项目成功的第一步，而等到系统上线一段时间之后，系统的效果可能就会开始走下坡路。这主要就是因为没有做好系统后续的规划所导致的。具体地说，在系统的后续规划中要体现下面这些内容：
（1）如何确保前段时间的工作成果在后续工作中继续保持下去。如前面制定的工作流程、数据更新机制、数据准确性措施等在后续的内容中要得到彻底地执行。在系统的后续规划中，要有措施能够确保预先的政策能够被一如既往地执行下去。
商业规划范文4
第二条本办法适用于《规划》覆盖范围，重点为中心城区，包括现有城关镇和马鞍山新区。
第三条本办法所称商业网点，是指根据网点建设规划管理需要所界定的从事商品零售、批发和流通，为生产经营和生活服务的单体商业经营场所，或在同一区域内统一开发、统一经营，或统一管理的综合商业经营场所，涉及城市商业中心、区级商业中心、社区商业中心、城镇商业、特色专业街、大中型零售商店、社区农贸市场、农副产品交易市场、生产资料市场、消费品交易市场、餐饮酒店、物流（配送）中心以及临街商业与停车场等大中型商业网点和商业区域。
第四条《规划》是指导全县商业网点建设发展的重要依据，对新网点建设以及现有商业网点改变用途、业态的，不得违背本《规划》。
第五条商务局为全县商业网点行政主管部门，负责全县商业网点管理工作。规划、发改、交通、消防、环保、国土、财政、建设、工商、卫生等部门，按各自职责，协同管理，积极配合，确保《规划》贯彻落实。
第六条县城区范围内建筑面积在1000平方米（含1000平方米）以上的或投资额在100万元以上的商品交易大市场、商品零售网点和餐饮网点的建设或经营，必须到县商务局办理审核手续。对新建、扩建大型商业网点，将非商业网点改为大中型商业网点，或者改变大型商业网点用途、业态的，建设单位、产权单位或者经营者应当向县商务局提出申请，提交拟设立的大中型商业网点的基本情况及其对周边现有商业网点、交通、居民生活环境和文化景观影响的评估等材料，根据工作需要，由县商务局组织听证会议。
第七条商业网点建设或经营者向县商务局申请备案或审核时，须提交如下材料：
（一）商业网点建设或经营的申请报告；
（二）商业网点建设或经营的可行性研究报告；
（三）《县城市商业网点建设或经营项目审查表》；
（四）需提交的其他材料。
第八条县商务局自收到申请人提交的符合《规划》的材料之日起20个工作日内进行材料审核,并组织发改、规划、国土、建设、工商、消防、环保等部门进行实地考察；县商务局根据考察情况在7个工作日内出具是否符合《规划》要求的书面意见。
第九条县发改局凭县商务局出具的书面意见办理立项手续，国土、规划、建设、城管、工商等部门凭发改部门的立项批文办理相关手续。
第十条各类网点要配套改造、建设适当规模的停车场，停车场的位置要临近网点、远离道路。大型商业网点应按不低于经营面积30%的比例配建停车场，商务和规划部门不予受理未纳入停车场（库）规划的大型商业网点申报项目，对于未按要求建设的网点可通过“以罚代建”的形式，就近选择适当区位建设停车场。
商业规划范文5
【关键词】县级城市；商业网点；规划理论；研究内容
中图分类号：F722.1文献标识码：A文章编号：
Abstract：With the county-level city commercial network planning work in full swing, perfect the county city commercial network planning content, explore the development rule of city network, for later around the weaving County commercial network planning has important practical significance. Analysis of county-level city commercial network development trend and commercial network planning and theory basis of city commercial network planning, the main research contents.
Key word:County-level city; Commercial network; Planning theory; Research contents
编制县城商业网点规划，是构建一个县城商业发展框架的主要手段，也是促进县城商业可持续发展的重要举措。近年，商务部积极推动地级以上城市和县城商业网点规划的编制工作，并取得较快进展。科学合理的城市商业规划，对保障公平的竞争秩序，创建布局合理、业态丰富的购物和消费环境，提高居民生活质量，将发挥积极作用，对产业的协调发展起到了较好的先导作用［1］。
一、城市商业网点规划的趋势和特点
我国城市商业网点的发展速度在不断加快，许多城市已经制定的商业网点规划，体现出规划制定者更能够紧跟时代前进的步伐，统筹考虑地区经济的协调与发展，同时，逐渐呈现出一些新的趋势和特点：一是布局趋向合理化，逐渐形成以传统的繁华区或商业街为中心向外辐射，即同心圆向外扩张的模式；二是组织形式的创新，多种业态形式的商业设施，连锁经营比例不断上升，物流业加速整合；三是服务人本化，坚持先进市场设计理念与本土消费习惯相结合，立足实际，充分体现“以人为本”的精神，利民便民，充分体现为人服务的功能；四是法制化建设进程加快，形成良好的投资环境，通过推动商贸流通体系的发展来促进商业的快速发展 ；五是信息化助动，网络化运行，规模化发展，借助现代网络技术对传统商业加以改造，大幅度提高商业服务质量和效率；六是在商业领域融入了环保意识，注意维护和改善生态环境，有利于社会经济的可持续发展；七是强化了区域协调意识，既注意到了城市内商业网点的空间布局，也考虑了市外尤其是周边地区商业网点的空间布局，从实际出发，从全局着眼，统筹规划；八是体现了适度超前意识，在把握城市经济和消费发展趋势的同时，借鉴国内外商贸业发达地区的成功经验，在网点分布、业态设置、购物环境等方面适度超前，留有发展空间［2］。
二、城市商业网点规划的理论基础
在城市商业网点规划的理论研究和实践中，国内的许多专家学者从不同的角度探讨了城市商业网点规划的基本原则、基本方法，研究城市商业网点规划模式，但是在理论上还没有形成统一的、有说服力的城市商业网点规划理论基础。
1、商业经济学理论
城市商业网点的规划必须以反映商业活动的基本规律为出发点，商业经济学作为一门专门研究商业活动规律的学科，是城市商业网点规划的基础理论，其中尤以商圈理论(包括中心地理论、区位理论等)和消费者行为学与城市商业网点规划息息相关。商圈理论的研究成果为国外城市的商业发展提供了大量有价值的参考，随着我国进入城市化快速发展阶段，这方面的研究也能为我国城市零售企业网点布局和业态分布提供依据，为我国城市商业网点规划中对城市商圈的空间布局和业态分类奠定理论基础［3］。商业空间层次结构不仅来源于经济法则，还来自消费者行为及社会经济属性，分析空间形态应该首先从消费者的需求和购买规出发，考虑消费者行为差异对商业空间组织的影响［4］。在规划商业街区、业态分布、商业网点的布局等方面要正确反映消费者行为的规律及要求，以本地区消费能力的构成为基础，以当地居民的消费习惯为参数，以广大消费者的心理承受度为标尺。
2、城市经济学理论
城市经济学关注空间要素在城市经济中的重要作用，重视对经济要素之间的密度效益、相邻效益、布局效益、网络效益和城市区域的聚集效益的研究，以实现经济要素在空间的合理布局。城市是进行各类商业活动和建设商业网点的载体，商业网点的规划必须遵循城市经济发展的基本规律，应以城市经济学的理论与方法为指导合理地解决商业网点的密度、相邻、布局及集聚等问题。
3、空间经济学理论
空间经济学强调集聚对生产和城市区位的再构影响，通过空间供给和需求、定价和产出分析，研究空间均衡，即经济物品和经济活动的最优空间配置模式，包括部分均衡和一般均衡［5］。商业集聚现象是现代城市商业网点发展中最突出的特征之一，各类商业聚集区( 如商业街、SM、CBD等)是现代城市商业活动的主要场所，是城市商业网点规划最核心的内容之一。如何在空间上科学、合理的规划这些商业聚集区，如何在各商业聚集区之间分配经济物品和经济活动，使之趋于空间均衡等都是城市商业网点规划必须考虑的问题，空间经济学的理论与方法能为我们解决这些问题提供很多有益的启示和方法。
三、县城商业网点规划的主要内容
编制县级商业网点规划，应当在县城总体规划和县城发展规划的指导下，在充分了解县城商业网点发展现状的基础上，结合城市商业网点发展的趋势，站在城市可持续发展的角度，以商业网点的空间布局为核心构建城市商业网点体系。其核心内容是商业网点空间布局，商业业态规划及激励与规制政策。
商业网点空间布局是指在综合分析县城商业网点分布现状、客流规律、交通状况、商业环境、历史传承、城市规划等因素的基础上，对县城商业资源在空间上做出的统筹安排与配置。具体来说，它包括宏观(面)、中观(线)、微观(点)三个层面。
1.宏观层面――确定县城商业中心等级体系
根据中心地理论，结合我国城市商业空间结构研究成果和我国城市商业网点规划的实践，县城商业中心等级按照主要商业功能、规模和辐射能力可以分为县级商业中心(一级商业中心)、区域商业中心( 二级商业中心)、居住区(社区)商业中心(三级商业中心)三级，它是我国目前大多数县城基本的商业结构体系。
根据县级城市商业发展的需求，一般城市可以发展1－3个县级商业中心(一些特大城市例外)，若干个区域商业中心，而居住区(社区)商业中心的发展则不受数量的限制。在编制县城商业网点规划时，必须对三级商业中心的功能做出明确的定位，实现差异化发展，切忌重蹈计划经济时代“大而全”、“小而全”商业布局的覆辙。一般而言，在自由竞争条件下，根据级差地租理论，由于不同业态的商业网点对地价的承受能力有别，会相应选择与其承受能力相适应的商业中心，由此形成功能各异的商业中心。
2. 中观层面――商业街区
现代商业街是重要的县城商业网点空间形态，是县城商业的缩影和窗口。商业街的规划、建设与发展是发展现代商业的重要组成部分，也是县城商业网点规划的重点之一。在规划商业街时，要求在对现有商业街现状分析(现有商业街空间布局、数量结构、发展特征等)的基础上，对未来商业街的发展方向、总体布局、发展重点以及对商业街的建设、改造、提升与完善等方面给予引导，并提出相应措施，尤其对如何突出商业街特色、营造美观的商业景观、丰富文化和传统内涵以及发挥旅游功能等提出了相应对策，以促进商业街有序稳定地发展。同时，要注重商业街配套设施的建设(包括交通设施、公用设施、绿化设施、卫生设施、信息设施、景观设施等) 和购物环境的改善( 配备相应的旅游休闲、餐饮、娱乐等设施)。
3. 微观层面――大型商业网点布局规划
纵观我国各地商业网点规划实践，大型商业网点一般是指营业面积在6000平方米以上的商业网点，主要包括大型百货店、大型综合超市、购物中心( Shopping Mall，简称SM) 、仓储式商场和大型专业店等业态。大型商业网点在促进城市繁荣、改善购物环境、满足居民消费需求、提升商贸流通业竞争力和增强中心城市商贸功能等方面具有重要的作用。但大型商业网点的发展也会带来诸如加大城市交通压力、威胁中小商业网点生存发展等问题，需慎重设置，不可盲目发展。
四、小结
我国县城商业网点规划具有空间布局规划和产业调控双重职能。商业网点规划的成败还在于实施。因此，商务主管部门在编制县城商业网点规划的同时，还应构建一套完整的县城商业网点发展规划实施制度，以确保商业网点规划的是顺利实施，为商业网点的发展营造一个良好的发展环境，保证商业网点健康、有序的发展。
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商业规划范文6
关键词：商业地产；规划设计
Abstract: with the rapid development of modern commercial economy, people's consumption concept also quietly change, consumers to pay attention to in the business environment led to a change in commercial real estate project planning and design. In this paper, starting from the point of commercial project planning, commercial real estate project planning and design of each process are analyzed, on how to commercial real estate project planning and design are discussed in this paper.
Key words: commercial real estate; Planning and design
中图分类号：F301.3文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)
一、大型商业地产项目规划设计要点
1.先策划后设计，策划引导设计
中国商业设计协会曾对全国商业地产的设计机构和设计项目做了一个统计。统计结果反映了中国商业地产规划设计，包括建筑设计的现状，就是大多数没有前期定位，或者前期定位是虚拟化的。可以说，购物中心类商业地产操作的核心是只有先通过策划、规划和设计，才能达到项目升值的目的。在整个合作过程中，开发商、投资商作为最大的投资方，同时也是最大的风险承担者，而商业规划设计是对商家、对消费者，包括对以后商业地产运营的综合的专业性的考虑和提出要求。因此，将策划思想贯穿项目规划、设计始终，以专业的态度和技术进行操作是为了尽可能地避免不必要的风险，对项目的后期经营回报奠定了坚实的基础。
2.注重各独立空间的个性
对于商业中心的规划设计，不应只是一个概念问题。每个人对空间都会产生不同的感受，每个广场、每个商铺都应该有自己的个性，如做餐饮酒吧和国贸品牌店就完全应该采用不同的设计手法；商业的外观设计也不应仅仅取决于建筑材料的应用，还包括用装饰材料、灯箱广告、干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，以营造浓厚的商业氛围。因此，要使消费者对购物环境产生一种良好感觉，就需要建筑师们的就精心设计。
3.人性化的设计尺度
商业中心的设计特别强调平易近人，如此才能吸引人流。其实在项目的运行过程中，合适的尺度更能让人觉得舒服、亲切。如欧洲的商业小镇的商铺设计就充满了人情味，让购物者感觉回到自己小院一样，所以舒适的尺度应该更人性化，能让人们能融入到更加自然，亲切的商业环境之中。
4.因地制宜，入乡随俗
因各个地方文化存在差异，购物中心的规划设计也必须因地制宜，入乡随俗，如广州注重人人皆商，一般小区都规划有一定的底商，这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及；而北京的高档楼盘大都规定禁止餐饮业进入等。
5.强调内部空间的贯通性
目前，中国一些商业建筑外观豪华气派，但内部空间设计却迂回曲折，整个购物环境并不理想，让人感觉像是一个迷宫。因此，对于购物中心的设计，应强调内部空间的贯通性，从而起到引导公共购物的作用，如整个空间可通过天窗和中庭的变化，营造内部空间的灵动感和贯通性。
6.强调交通组织的合理性
交通组织的作用包括：合理的动线使顾客很方便地进入商业设施；合理的动线使顾客很容易地走完整个商业设施；合理的动线使商品很容易导入商业设施；合理的动线使店员服务更加方便。
商业综合体的动线分四种，有给客人使用的卖场的动线，也有给后勤补给和员工上下班的后场动线。又分水平动线及垂直动线。
7.注重室外广场的利用
现在的购物中心趋向于多种购物消费形式的融合。室外广场是购物中心购物空间的延伸，其不仅是购物中心的需要，也是城市空间的需要。如不少商家经常在购物中心的室外广场上搭建展台。进行多种多样的促销活动。这种由现代商业演化而来的促销形式，业已成为了一种习惯性的商业模式。
二、大型商业地产项目规划设计解析
商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。在进行大型商业地产项目建筑规划设计时，一般包括以下几个环节:
商业方案设计 商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下：（1）立地选项 在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。 大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。（2)商业规划 商业规划就是对项目物业室内空间的限定和功能划分进行规划，大型商业项目由于体量大，其功能不仅仅只是满足购物，同时必须满足休闲、观光、文化、娱乐、餐饮等多种功能，其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都会有具体要求，这就需要专业人士进行科学设计，不能按照住宅项目的设计或想当然的进行空间的限定和功能划分。 在这个设计环节中，功能组合及分区设计是最重要的设计内容。首先，从开始规划设计时就要充分考虑其商业属性，确定经营模式、服务对象，再按经营业态和服务功能需求进行建筑规划与设计，否则项目建成入市以后改建的费用会大大增加。在建筑设计上要充分注意动线设计的科学性，避免由于区域死角所带来的物业价值的贬损；其次，结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况，把握差异化竞争策略，合理控制和规划项目各零售业态营业面积的比例。
2.建设方案规划设计 建设规划设计是项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节，是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行。这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能，不能单纯的从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑。
项目建设方案设计规划主要包括两个方面方案设计：建筑方案设计、商业设备设施配套规划设计。相关方案图纸的确定标志着一个大型商业地产项目建筑设计的基本完成，在项目建设和招商、营销的过程中，方案需要局部调整和完善，需要专业的设计机构配合以提供保障。 3.商业空间装饰方案设计 商业空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求，结合物业的建筑艺术，对物业空间环境进行艺术处理，营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间环境。主要设计的内容包括：商业平面布置方案、商业空间视觉中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶梯及电梯效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等。
商业外环境设计 商业外环境设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括： (1)外立面形象设计：商业建筑外立面设计、商业建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面广告位设计。 (2)外部环境设计：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。5.二次商业装饰设计 二次商业装饰设计主要是对建筑室内空间、主要商业服务设施以及店铺/专柜形象、商品陈列按照商业规律进行装饰设计。主要设计内容有三个方面：(1）服务设施规划设计：总服务台设计、顾客收银台设计、顾客休息设施设计、室内景观设计、监控系统设计、员工办公系统设计。（2)导购系统设计：标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计。 (3)店铺及专柜/专卖店形象设计：专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。
6.商业管理模式设计 完成了第一、第二阶段的设计工作，并不能代表商业规划设计工作的结束，这仅仅只是完成了项目硬件建设设计工作，项目的商业规划设计应该包括商业管理模式设计及品牌规划和招商策略设计。 商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的，是项目运营的根本保障。商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容：
(1)组织体系设计：组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。（2）制度体系设计：人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。
(3)流程体系设计：业务流程体系、物业服务流程。
三、如何做好大型商业地产项目的规划设计
1.项目操作方式应高度专业化
虽然目前商业地产开发形势火热，但近来众多的综合商业项目搁浅，也反应出此类项目操作中有很大失误，最主要的原因是对大型商业项目的高专业化要求认识不够。
与住宅开发中的底商或配套商业项目相比，大型商业地产项目在经营、开发与管理模式上有根本的不同。大型商业设施的经营主体是大型品牌或连锁商家，商业地产项目的招商引资是否成功是该项目能否顺利进行的第一要素。而商家评估一个项目是否有经营前途，简单说来，主要取决于三个方面：一是项目区位、市场支撑与商业业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求；三是从回报的角度，是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。也就是说，一个大型商业项目在前期的策划、招商中期的规划设计，以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。
2.重视专业顾问公司
认识到大型商业地产项目对专业化水准的要求后，开发商应重视专业商业投资顾问公司与商业设施规划设计公司的作用。国际上能够进行大型商业地产资源整合，从负责招商融资到开发顾问及后期物业管理的公司不超过十几家。提供一个能满足商家经营需求并保障长久回报的项目形态，是此类专业顾问公司的长项，也是国内发展商求之若渴的专业支持。专业顾问公司与商业投资公司的关系是经过几十年建立起来的鱼水关系。专业顾问公司在评估或推荐项目时代表着商家的利益。建立在这种高度专业化服务上的信任关系，正是顾问公司招商与整合资源的保障。国内开发商自说自话的招商材料与缺乏专业水准的项目论证是招商的短腿。
3.选址应充分考虑规划与策划方的专业建议
大型商业设施的选址同城市整体发展关系密切，由于国内大部分商业地产开发商只有住宅类地产的开发经验，对商业地产选址的更多地根据现状情况和主观感觉做出决定，这样操作，往往存在较大的风险。如果开发商轻率选址，盲目规划设计，最终将导致招商及运营上的巨大困难。
大型商业设施的选址，国外企业有一系列参教和指标，包括经济指标，道路交通指标、人口指标、配套指标。其中区位条件与交通方式是最重要的因素，选址特别应重视城市整体的商业布局规划和总体发展走向。
4.平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战
在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。
商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的根本依据和出发点。不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地；不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。同时，业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。
5.丰富的空间效果和多元化的立面设计创造体验消费的新模式
随着时代的进步，商业地产类项目的功能也从单一的购物向购物、文化、休闲、运动等多方面发展，从以购物为主要目的的消费方式发展为寻求各种生活体验为目的的综合消费方式。这也要求其建筑设计无论在空间效果还是立面造型等方面均应适应这种全新的体验消费模式。
商业建筑虽然属于一种高度市场化、商业化的建筑类型，但在创造体验消费场所这方面，应特别重视建筑的艺术处理。这里的建筑艺术，不仅仅是指专业角度的艺术追求，还包括大众艺术、流行时尚等。建筑艺术是一个地区和一个时代文化艺术表现中最宏大、壮观也最生活化的载体。它有历史和文脉的延续性以及时代的前瞻性，直接对人们的心理、生理施加影响，对于传播新的物质文明和精神文明起着能动的作用。人类制造建筑，同时建筑又影响人类，对于大型商业地产项目而言，应成为矗立在当地的具有鲜明文化内涵的建筑物或建筑群体甚至城市区域，并创造延续建筑文脉与时代感相沟通的氛围。
结语
总之, 专业化的开发公司, 专业化的规划建筑设计, 注重前期
招商, 配置专业化的招商顾问公司, 是一个大型商业地产项目成功的关键。
参考文献:
[1]尹青. 建筑设计构思与创意. 天津：天津大学出版社，2002
