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房地产公司范文1
公司增长及其管理是财务计划殊的难题,部分原因在于许多高级管理人员把增长视为某些必须达到最大化的事情。然而从财务角度看, 快速增长会使一个公司的资源变得相当紧张, 甚至导致企业破产。另一个方面, 增长太慢的公司也会有同样紧急的财务利害关系。如果公司没有意识到缓慢增长的财务意义, 他们将成为一些敏锐收购者收购的猎物。所以假设企业销售可以得到增长，然后根据预计的增长得到需要资产，股权资本，负债的增加额，得到融资需求，最后根据“资产=负债+所有者权益”等式推导增长率的表达式。
具体模型如下：设计一家房地产公司的增长率，M表示该公司的总资产，S表示该公司的销售收入，M/S表示该公司的资产与销售比率，P表示基期的销售净利率，S0表示基期销售收入，B/E表示公司的负债权益比，Eq0表示公司基期的权益资本，Eqn表示当期新筹措的权益资本，d表示股利支付率，DIV表示全年的股利支付额，g表示公司的目标销售增长率，A表示基期周转率，T表示基期权益乘数。
一、自由增长率
假设该房地产公司现有楼房销售已处于饱和状态而没有任何可供销售的楼盘，并且公司的生产过程没有规模效应。此时公司的销售净利率和资产销售比率等指标保持相对稳定（假设保持不变）。此外假设公司的资本结构为发生变化。公司为实现销售增长需要新投入的固定资产数为 ，加上公司原有资产，可以得到为实现销售增长期末需要的总资产为：
此时得到的增长率是该公司在自由融资政策下的增长率，既可以利用内部资金增长又可以利用外部资金增长。因此称它为“自由增长率”。表示公司在自由融资政策下可以实现的最大房屋销售增长边界。此时对企业的融资方式、融资规模和股利政策没有做任何的限制，因此具有广泛涵盖性。
二、内部增长率
内部增长率是完全依靠内部资金增长。如果不能或不打算从外部融资，则只能靠内部积累。从而限制了销售的增长。此时的销售增长率称为“内含增长率”，也就是外部融资销售增长为0时的增长率。内部的财务资源是有限的，往往会限制企业的发展，无法充分利用扩大企业财富的机会。那么公司为实现销售增长需要增加的资产投入为 ，此时实现销售增长后的权益资本。 因为不进行任何外部融资，负债增加额为0，再根据“资产增加=负债增加+权益增加”可以得到“资产增加=权益增加”，所以：
由于企业没有外部融资，且在计算（8）式时还隐含“可以动用的金融资产为0”的假设，故负债没有增长，而此时权益资本的增加额等于留存收益的增加额，因此净经营资产等于增加的留存收益，所以“经营资产―经营负债”等于（7）式中的A。至此已经得到内部增长率的公式（7）。
三、可持续增长率
当该房地产公司在不增发新股并保持目前的经营效率和财务政策条件下公司销售所能增长的最大比率。并基于以下假设：公司想以市场条件允许的速度来发展；管理者不可能或不愿意筹集新的权益资本,即企业发行在外的股票股数不变；公司要继续维持一个目标资本结构和目标股利政策。其基本思想是资产的增加等于负债的增加和股东权益的增加之和。此时，为了实现该公司的销售增长，需要增加的资产为， 因为不对外股权融资，因此权益增加 ；因为要保证资本结构不变，需要增加的负债为,
房地产公司范文2
陕西西华房地产开发有限公司是一个成长中的房地产开发企业，设有综合部、财务部、销售部、工程部、项目部、物业部及总工办，现有人员54人，其中高中级职称28人，工程技术和经营管理人员占总人数的80%。公司总资产6168.24万元，固定资产原价207万元，固定资产净值123万元。公司成立于2000年，注册资金8000万元，主要经营房地产开发、商品房销售及房地产中介服务、物业管理、房屋设备租赁、房地产信息的咨询服务，目前开发的项目主要有西华花园和城南花园项目。
4.2项目概况
城南花园小区是西华公司开发的第一个大型项目社区，它位于西安市雁塔区台南路520号，建设期2年。该项目距离大雁塔南广场较近，并且在西安最好的高中铁一中附近，地理位置优越。小区分为三期，目前只开发完成一期，项目的配套设施正在建设中。项目总占地是35.875亩，总建筑面积为85271.19M2，住宅总建筑面积是66446.1M2，共有住户644户。住宅部分为毛坯房，从预售到尾盘销售均价为3350元/M2。本项目一期以3室及3室以下中小户型为主，120平方米以上户型只占到总户数的14.6%。
4.3公司营销战略分析
（1）战略目标：西华公司是一个成长中的房地产开发企业，在西安房地产市场中，该公司的实力还只能处于中下水平。西华公司的战略目标是开发中档价位，小区配套齐全的大型住宅项目，以期快速进行资金的积累和企业实力的加强。
（2）土地战略城南花园项目的开发用地地理位置优越，并且项目用地性质最早是经济适用住房项目用地，后经西华公司补交相关费用后，转变为商品房开发用地，相对来说，用地成本较低，成为企业进入市场的一个优势。
（3）资金战略该公司与建设银行有着很好的业务往来关系，为前期项目开发提供了资金保障。另外，公司选择中天建设集团作为项目的建筑商的最大优势是，中天集团实力雄厚，在西安实行的是垫资建设的策略，为西华公司在项目开发中减轻了资金压力。但从城南花园项目的整个营销过程来看，也存在着资金紧张的情况。
（4）品牌战略西华公司目前尚未建立自己的企业品牌，该公司旨在做响城南花园的项目品牌后，21以项目品牌带动企业品牌，以此带动西华品牌在西安房地产市场的立足。从城南花园项目的售后调研来看，西华公司的项目名牌逐渐被消费者认同，但西华公司企业品牌的消费者认同度仍较低。
4.4项目的营销环境分析
（1）西安房地产市场的总体特征从房地产营销的阶段论和消费者消费需求的层次性看房地产开发水平，可以认为，房地产开发是循着卖房子（栖风遮雨之所）——卖家居（讲究户型、朝向、立面等）——卖环境（讲究户外景观、环境质量、社区配套等）——卖文化、生活方式（寻求能满足其多元化的、个性化需求的生活空间，讲究文化品味、身份地位归属感和系统化的生活方式）的脉络，螺旋式上升递进的。在城南花园开发时，西安房地产市场的开发水平处于以“卖家居”为主的阶段，但是部分领先的开发商已经领先进入“卖环境”的阶段。当时，西安居民购房仍以解决居住问题为主要目的，为此阶段居民住宅消费需求的主要特征。综合西安当时的房地产市场特征，可归纳出以下几个特点：a销售的市场板块主要依据居住区位西安房地产销售的市场板块主要依据居住区位分为：城内、东郊、南郊、西郊、北郊五大块，其中以南郊为市民居住的首选区域，且南郊的房价最高。b市场的整体开发素质不高无论是市场机制、产品研发还是战略经营模式等都与沿海房地产市场发展成熟的地区存在着一定的差距。当时，西安房地产市场同质竞争十分激烈，发展商的操作层次较低，主要特点表现于以下方面：大部分地产广告在诉求上纷纷由“地段论”转向了“环境论”，并在肤浅和炒作的层面上演绎概念营销的模式；市场产品同质化现象严重，建筑景观单一、缺乏个性的欧陆风格一统天下，城市建筑风格单调，没有形成鲜明的城市特色风貌；开始注重单体建筑的技术含量和智能化水平，但社区的整体配套和物业管理服务等方面还需要进一步完善。社区会所的建设还只是停留在一般意义上的综合配套服务上，没能更好地发挥会所在社区文化建设、生活方式营造上的作用；营销是房地产开发各环节中较弱的一环，开始注重市场炒作，而公关活动、实效营销较少。销售人员的基础培训不够，专业素养不高。在住宅市场上，期房销售仍是主流，概念性的销售形式盛起。c消费者心理不成熟，置业积极性没有完全调动由于市场发育的不成熟、消费者购房心理的不成熟以及供求关系的不平衡性,楼盘特色供应上呈现出“乱花渐欲迷人眼”的态势。发展商到广州、深圳、上海等地参观抄袭的风格要素主要体现在住宅户型、外观、园林风格、推广手段等显性方面，故多样化的错层、跃式等户型纷纷亮相市场，一时间令得消费者可选择性增强，但也同时被五花22八门的宣传推广弄得有些不知所措，市民一次置业的积极性未被有效地调动。
（2）项目所在区域市场特征a区域内目前还没有一个大规模，整体素质较高的楼盘出现当时，西安城东南区域内开发商的开发水平参差不全，区域内还没有出现真正好的大型社区，市场上中价位的好房子严重缺乏，存在明显的市场空白点，使得城南花园项目面临着巨大的市场机会。b潜在需求大该楼盘开发时，城东南区域商品住宅供应量与开发量基本保持平衡，购买力还没有被完全释放，加之人们对南郊区域情有独钟，市场开发潜力还很大。c近期供应量不大城东南区域未来住宅市场的供应量短期内也不会有大幅度增长，价格的弹性度较大，供求的矛盾和未来区域整体形象的提升（西影路拓宽、项目东面规划路的动工、西影路旅游一条街的定位）都会使项目的价格有较大的上升空间。
4.5项目的定位
4.5.1该项目的市场细分
西华公司是一个中小房地产开发企业，由于自身实力的限制，在激烈的竞争条件下，必须遵循个性化的生存原则，在进行项目策划时，必须根据市场特点和自身的经营情况，精确地进行市场细分。其次，要以细分后的市场为依据，确定目标市场，以目标市场和企业自身状况，处理好目标市场的开发和供应。西华公司开发项目楼盘所处的区域是一个云集很多国内知名房地产公司开发楼盘的地区。通过对城东南区域房地产市场现状和特征的分析，西华公司认为城南区域内几乎所有楼盘价位均在3500—3600元/平方米，属高价位楼盘。且区域内大多数楼盘主力户型都是大户型，户型面积在120平方米以上。但还没有一个大规模，整体素质较高的楼盘出现，区域潜在客户群需求大。“城南花园”项目的开发，正好可以填补城东南区中档价位、高品质楼盘的市场空白点，对目标客户群有极大的吸引力。故定位要精心打造产品，做出一个区域内乃至西安的“明星楼盘”，迅速占领市场。
4.5.2项目的定位
经过缜密的市场调研以及客观的项目评估分析，西华公司定位开发中档价位，小区配套齐全的大型住宅项目。“城南花园”项目具有以下几个方面的优势：地段：项目位于曲江旅游开发区的门户位置、西安市第二条南北大动脉——太乙路立交衔接台南路部分的西侧，交通非常便利，升值潜力非常大。规模：项目整体占地260亩，是南二环地带罕见的大规模、高品质的精品楼盘，与竞争项目相比，在规模上占有绝对优势。配套：一方面项目周边生活配套较成熟，另一方面由于本项目规模大，区内配套非23常齐全。环境：小区内绿化率高达52.6%，另外还有水景、花园广场、森林生态公园等，环境营造非常丰富。户型：主力户型为最受消费者欢迎的80—120平米户型，而且户型设计科学合理，各种户型使用率极高。另一方面随着购房人群低龄化的趋势，单身公寓户型愈来愈受到年轻消费者的欢迎，所以，项目一期的产品户型设计符合市场需求。价格：高层均价仅为3650元/平方米，性价比极高。从项目的定位和公司实力来开，西华公司没有开发大盘的经验，该公司对城南花园项目的定位其实超越了公司的实力，但如果城南花园项目开发成功，必然也会大大增强西华公司的实力。但由于项目一期在开发完毕后，公司没有迅速抓住机遇，大力开发二期、三期项目，导致城南花园项目只完成了项目一期，并没有成为原项目定位的高档、配套齐全的大型楼盘。
4.6项目的营销策划
房地产市场营销组合策略是房地产企业普遍应用的方法，它一般由四个部分组成，即产品策略、价格策略、促销策略和渠道策略。简称4P营销策略。房地产市场营销组合是企业各个可以控制的变量的组合。房地产企业营销优势的发挥，很大程度上取决于整体营销策略配套组合的优劣，房地产企业在目标市场上的竞争地位和经营特色，则通过营销策略组合的特点体现出来。西华公司的营销策略也是采用了传统的4P策略。
4.6.1产品策略
本项目一期以3室及3室以下中小户型为主，120平方米以上户型只占到总户数的14.6%。该公司在全程营销中对房源销控做的不是很好。内部认购阶段，在该阶段是房地产营销价格最低的阶段，为了能有效回收一部分资金，且不让好户型、好楼层的房源低价出售，该公司推出了十套较差房源。在开盘和强销阶段，该项目的销售呈井喷阶段，为了有效控制销售局面，保证销售利润的情况下，该公司将一些中低的房源推出，以控制消费者的消费热情，但也导致客户选择余地较小，造成了客户流失。在尾盘销售阶段，此时西安的房价全面提升，该项目的房价也已过四千，该公司推出了一系列中等房源，虽然保持了高利润，但销售缓慢，资金回收慢。总之，在整个销售过程中，该公司通过推出不同的价格、楼层和户型的组合方案来控制市场销售节奏，维持人们的购买热情，掌握销售的主动性，保持销售形势的稳定的能力还存在很多问题，如销售房源严重不足，在销售旺季没有房源，导致客户选择余地太小，客户流失，销售断档，形成空挡期。
4.6.2价格策略
定价策略是房地产营销中最关键的部分，定位过高或过低，直接影响发展商的利益及销售成果。一个项目的价格定位可以分阶段进行。第一期的市场反应很好，第二期就可以适当提高销价，这样依市场反应逐期提价，直到达到一个较稳定的销售状态，既可使发展商取得最大收益，又不致影响销售进程。城南花园采用低开高走的定价策略，通过内部认购、开盘、强销期、持续期、清盘期几个阶段，从均价2780元每平方米到尾盘时的均价3700元每平方米，通过房源的有效控制，价格一路稳升。但价格策略的制定中存在着定价过于保守，调价频繁等问题。表4-1城南花园各阶段销售均价阶段销售率均价（元/M2）权数（元/M2）5%27801395%2840142部内购认5%2930146.5开盘15%304045620%3140628强销期25%3230807.5持续期15%3330499.5清盘期10%3700330合计100%总体均价3148.54.6.3营销推广策略城南花园推出时，以“让你的生活飞起来”为理念，通过巧妙的新闻攻势，媒体组合，广告活动，在最短的时间一气推出，产生了明显的效果。该项目在开盘时，利用报纸、户外、直投、车体等媒体的加大宣传力度；在参加房展会时重金选用150平方米展位，并采取派发资料、看楼直通车、展场现场展示飞机、抛洒幸运之星、直升飞机看楼等策划活动，提高了项目知名度，拉动了销售业绩。并首次在西安采用直升飞机看楼盘活动，引起了轰动，项目形象、项目的品质得到了强化和认同。其次，项目配合合理的销售方式也是加快该项目推广的有效手段，不同的价格组合、付款方式组合、贷款组合，吸引了买家，增加了销售的机会。但从全程营销来看，项目营销推广也存在如下问题：对媒体的选择与运用上流于形式，缺乏策略性和权威性，报纸、广播、墙体广告、公交广告，电视面面俱到，造成媒体高度分散，广告资源大量浪费。
4.7项目的营销实施保障
西华公司的营销策划人员基本上大专文化水平，相当来说，从业素质属于中等。企25业正处于起步阶段，尚未建立科学的营销人员的分配制度和日常管理制度。目前,该企业对营销人员采取的是典型的单一销售额目标考核体系。这种分配制度对于销售人员的成长,尤其是新进人员的培养是极为不利的，因此没有充分调动销售人员的积极性；存在的另一个问题就是，在整个项目的销售策划过程中，没有充分的调动公司其它部门的积极性。
4.8该公司营销工作中存在的问题
通过对西华公司整体状况的调研和对城南花园项目全程营销的深入分析，可发现该公司在营销过程中存在着如下问题：
（1）企业仅仅注重项目形象的建设，却不在整体企业形象的宣传策划与市场营销开拓上下功夫，这方面的具体表现为：整个项目的宣传内容都仅仅停留在项目宣传阶段，缺乏对企业形象的宣传，导致客户对企业形象和企业品牌的认同度较低。
（2）缺乏合理的市场营销策划体系。西华公司尽管在探索组建自己的营销策划体系，但从城南花园项目整个营销过程来看，还存在如下问题：人、财、物的保证未完全到位；营销策划机构的设置不合理，机构行政化，缺乏营销策划人员；对营销策划方案实施情况的诊断、评价流于形式。对营销策划中出现的重大问题表现得束手无策；调查预测、市场分析、策略制定、行动方案出台、营销费用控制、营销管理等工作还不成体系，营销策划能力低下。
房地产公司范文3
关键词：房地产公司运营管理；方法
一、引言
目前，房地产企业的发展成果非常可观，发展的速度也日益加快。但是，房地产企业的管理者也要居安思危，时刻保持清醒的头脑。房地产行业的社会竞争越来越激烈，所以一定要加强企业的运营管理工作，努力提高企业的经济利益，实现企业的可持续化发展。
二、房地产公司运营管理工作的内容
1.运营管理的系统目标
企业要想加强运营管理工作，就需要制定一个系统目标。对于房地产公司来说，所有的运营管理工作都要以系统目标为主，围绕系统目标展开。房地产公司在进行运营管理工作的时候要认真仔细的分析所接受的信息，清楚企业在发展过程中所遇到的问题，明白企业发展的内部以及外部的环境，面对发展的机遇和挑战要沉着应对。运营管理中的绩效管理工作是重要的组成部分，因为好的绩效管理可以给企业提供决定性的意见，可以推动营管理的顺利开展。
2.运营管理的战略
任何的房地产公司都要制定符合自身发展的战略，只有战略清晰，执行者才可以完美的执行相关的运营管理工作。战略具体来说有三种，分别是公司的整体战略、公司的经营战略以及具体职能战略。在制定企业战略的时候，需要每个层次的管理者以及工作者积极参与，不能只依靠企业的领导者和管理者的意见。
3.运营管理的评价对象
对于房地产公司的运营管理工作来说，确定评价对象是非常重要的环节。具体的信息收集和信息整理，都依赖于一个准确的对象。另一方面，在评价结果出来的时候，可以落实到具体的评价对象，那么评价结果就会真正的作用在员工身上。通常来说，有两种绩效管理评价对象在房地产公司中，一个是公司的整体绩效，另一个是个体绩效，公司的整体绩效可以让公司的运营管理工作更加优化，更加完美，拥有更大的市场竞争力。个体绩效的切实落实，可以促进员工更好的履行职责，让员工之间形成竞争，实现员工职业升华。
4.运营管理的评价指标
对于房地产公司的运营管理工作来说，确定评价指标是非常重要的环节。一个好的运营管理工作就需要有一个正确的评价指标。企业在评价业务的时候，一方面要从多个方面进行评价，另一方面要分析评价对象，考虑到对象的多样性。
5.运营管理的评价标准
对于房地产公司的运营管理工作来说，确定评价标准是非常重要的环节。在房地产公司的发展过程中，只是统计公司的绩效，并没有多大的用处，企业需要有一套属于自己的评价标准，公司的发展情况领导者可以通过标准来了解，让运营管理工作有更大的意义。在选择标准的时候，房地产公司的运营管理工作者就要思考，哪些标准是符合公司未来发展规划的，哪些标准是最基本的标准。针对不同的项目设置不同的标准，这样才可以使运营管理工作更加有效的实施。
三、房地产公司运营管理工作的方法
有些部门的绩效非常好，很好的落实了运营管理工作，但是从公司的整体绩效来看，效果还不是非常好，原因是企业在制定公司战略的时候，没有考虑到公司的运营管理工作，导致运营管理工作没有很好的服务企业战略，所以房地产公司要做到以下几个方面，认真学习运营管理工作的方法。
1.加强房地产公司战略目标体系建立
制定好公司的发展战略是房地产公司实现企业运营管理工作的必要内容。只有制定符合房地产公司自身发展的战略，才可以动员起公司员工积极的参与，才可以让公司的发展计划更好的落实。要大力宣传“企业是我家，发展靠大家”的理念，让基层员工都可以参与进去，要有一个透明的强战略指导。如此一来，公司的运营管理的战略目标就和员工工作紧紧的联系在了一起。这样一来，不但加强了企业的凝聚力还提高了企业的生命力，一举两得。
2.加强对房地产公司业务链价值的分析
认真分析公司的业务链价值，对于房地产公司的运营管理工作是非常有帮助的。企业在明确运营绩效管理工作的时候会认真分析业务链的价值。在房地产公司的发展目标已经相对完善的前提下，高层管理者会重新评价之前已经做好的发展方案，通过要求相关的部门以及工作人员对业务链的价值进行分析。对于业务链价值的分析结果，进行排序，作为运营绩效管理工作的一个参考值。然后建立一个符合公司要求的价值体系，在提高企业的运营管理工作水平的时候，要清楚的知道各个部门和各个岗位的价值。
3.提高房地产公司战略制定的科学性
制定一个科学合理的战略，可以让工作的效果更加明显。在制定战略的时候通常有三种制定方式，分别为自上而下、自下而下、上下结合。首先来说自上而上，这种方法通常是公司高层通过讨论制定一个公司发展的总体战略，然后将这个总体战略进行分解，落实到每一个部门。但是这个方法缺乏公平性，因为部门会从自己的角度出发，做出对自己有利的结论。在制定运营管理战略目标的时候，动员所有员工参与，经过认真的讨论以及分析之后，制定一个符合公司发展方向的战略目标。这样的战略才具有可行性，科学性。所以房地产公司战略制定的科学性，是非常重要的，需要引起公司领导的重视。
4.做好战略实施中的绩效管理工作
房地产公司的健康长远发展离不开每一个部门和每一个员工的工作。公司的管理者在进行绩效考核的时候，要清楚的知道，这个方法不仅要激发员工工作的热情，还要对员工的工作质量进行严格的考核。员工要通过考核结果，发现自己在工作中存在的问题，然后找到解决办法，共同促进企业战略目标的实现。因此，房地产公司在落实运营管理工作的时候，不仅要对员工工作的结果进行评价，还要考察工作的过程，进一步实现公司的整体战略目标。
四、结语
总而言之，在我国经济迅速发展的前提下，市场竞争越来越激烈，房地产公司要提高自己的竞争力，完善自己的运营管理工作，制定符合自身发展的战略目标，制定科学合理的战略目标，加大绩效管理工作的落实，明确房产公司的发展目标，员工要积极配合企业的发展，推动公司健康长远的发展。企业要认真做好运营管理工作，激发员工的工作热情，提高员工的职业技能，这样有利于突出企业的竞争优势，加快企业战略目标的实现。
参考文献：
[1]宋云婷.房地产项目运营管理[J].商,2015.
[2]马昌.试论新形势下房地产公司经营与管理[J].经营管理者,2013.
房地产公司范文4
房地产公司工人岗位有：土建工程师、结构工程师、水电工程师、绿化工程师、预算工程师。
所谓房地产公司，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。
（来源：文章屋网 ）
房地产公司范文5
【关键词】房地产；税务筹划；开发建设
【中图分类号】F27 【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2012）07-0159-1.5
我国法律体系的不断健全和财税制度的不断完善，为房地产公司开展税务筹划活动提供了法律依据，促进税务筹划活动的法制化和规范化进程。A房地产公司需要充分利用该地区对房地产税制的优惠政策，根据不同生产产品的税率差异，为税务筹划的开展提供了地理空间和产品空间。
一、房地产公司税务筹划的可行性
完善的法律体系为A房地产公司合理的展开税务筹划活动提供了坚实的制度保证。完善的法律体系是我国社会主义市场经济正常、健康、快速发展的制度基础，也是经济参与主体从事各种经济活动提供了法律依据，对于A房地产公司顺利开展税务筹划起到法律支撑的重要作用。该地区的公共财税体制不断得以完善，公司征缴税收流程日趋规范化和法制化，为A房地产公司展开税务筹划工作提供了良好的环境，为鼓励A房地产公司采用合理的税务筹划方式减轻自身的税负水平、削弱投机的发生等方面创造了条件。
较长的生产过程和较多的涉税种类为A房地产公司税务筹划的展开提供了条件。由于2011年度的中国宏观经济的发展趋势不断变化，政府调控的手段和目标具有相应的阶段性，税法规定为服务于调控目标也随之而调整，地区经济结构需要进一步优化。A房地产公司本身所具有的投资周期较长、业务范围广泛等特点，税务筹划可以在不同时期和不同税种之间进行，就具备了时间条件。
丰富的税务筹划工具和基本方法为A房地产公司税务筹划的展开提供了技术基础。多样化的税务筹划工具和有效的税务筹划方法为A房地产公司开展税务筹划活动创造了技术条件。在实际的财务活动当中，A房地产公司通过运用节税筹划技术、避税技术、税负转嫁技术等三种形式，对房地产税务筹划实务提供有效的方法指导。
二、A房地产公司开发建设环节税务筹划的三种方式
在开发建设环节，因项目投资体量大，解决资金压力是A房地产公司项目开发的重点之一。结合A房地产公司目前资本结构形式和市场经营济环境，本文就针对筹资及开发建设进行税务筹划分析，以期为A房地产公司的项目开发规划提供较有价值的参考资料。
利用住宅户型的设计来进行税务筹划。房地产开发企业在项目开发初期，根据拍卖土地规划指标对项目进行规划设计是对项目的一个总体定位。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值额越多，税率越高。同时土地增值税规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。对于开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的应分别计算土地增值税。通过测算分析得出，分开核算与不分开核算税负是有差异的，这取决于两种住宅的销售额和可扣出项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。但不是在所有的情况下将住宅确定普通住宅都合适。当住宅增值率较高，难于降到20%以下，或商业用房增值率较高，就应考虑在设计时是否有可让住宅符合非普通住宅的条件，然后与其他商业用户一起计算土地增值税，这样有可通降低总体增值率，减少税负。
加大投入，提高市场竞争力，控制，降低增值额进行纳税筹划。土地增值税税率根据增值比率，实行四级超额累进税率从30%到60%。增值额是转让不动产收入减除税法规定的可扣除项目金额后的余额。增值比率是增值额与可扣除项目金额的比率。根据土地增值税税率特点，增值额越小，计税金额就越小，适用的税率也就越低，土地增值税的税负就越轻。通过测算分析，在增值比率处于两个累进税率上线时，可采取适当加大项目投资成本，来降低增值额。增加的投资成本可用于公共配套设施费、景观绿化费等。这样既提升了项目品质，增强了市场竞争力，又降低了增值额，减少了税负。
融资方式及利息费用扣除方式的税务筹划。在开发建设阶段，A房地产公司在企业所得税、增值税等方面的相关法律规定存在差异性，在税务筹划方式上就必须采用不同的形式进行开展。在企业所得税的计算方面，我国新会计准则和税法法律进行了有关规定。如果房地产公司的利息费用属于项目开发之前的范畴，那么，这部分利息费用就应该计入项目开发成本当中；如果利息费用属于项目开发之后的范畴，那么，这部分的利息费用就应当纳入期间费用。
在增值税的计算方面，我国有关土地增值税暂行条例做出较为明确相关规定。我们可以分为两种情况进行分别讨论：如果纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明，那么，允许扣除的房地产开发费用应该按照利息费用、取得土地所得使用权的所付金额以及房地产开发成本三部分的5%上缴；如果纳税人未能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者金融机构证明的，应该按照取得土地使用权所付金额和房地产开发成本的10%上缴。因此，当利息费用数据较大的时候，应该提供金融机构的贷款证明；如果利息费用数量较小，那么，可不计算应该分摊的利息，从而可以多扣除房地产开发费用，对实现税后收益最大化产生较大的积极影响。
合作建房的税务筹划。合作建房是房地产业筹资的一种方式，合作建房模式下采取的合作方式不同，带来的税负有很大的差异。首先第一种合作建房模式如下面所述：A房地产公司在市场经济生活中，选择一个可靠的合作公司伙伴。在这种模式下，合作的双方拥有不同种类的生产性资源，通过双方之间的土地使用权和房屋所有权的相互交换，达到资源充分利用、产业互利共赢的生产目标。在这个过程当中，由于合作双方相互交换的资源内容不同，合作双方所承担的税负水平就存在差异，那么，合作双方的税务筹划策略也就不同。合作的一方必须承担因销售不动产而发生的营业税，另外一方必须承担因转让土地使用权而发生的营业税种。
第二种合作建房模式如下所述：在开发建设过程当中，如果A房地产公司在拥有充裕的土地使用权但缺乏充足的开发资金支持，A房地产公司可以寻找到一个拥有充裕的资金资源但是缺乏充足的土地使用权的合作伙伴公司，通过合作双方的土地使用权和资金要素之间的相互交换，实现土地资源和资金资源的充分利用、合作双方互利共赢的生产目标。在这种合作模式下，如果A房地产公司与合作伙伴采取利益和风险共同担当的分配方式，那么，A房地产公司就不需要承担营业税；如果以A房地产公司为主体与合作伙伴联合开发，通过对已经完工开发产品按照合同的约定进行分配，那么，A房地产公司需承担转让不动产的纳税义务；以合作伙伴为主体联合开发，A房地产公司需承担转让土地使用权纳税义务。按照合同的相关规定完成房屋产业的分配工作之后，合作双方将分得的房屋产业再销售时还需承担转让不动产的纳税义务。
通过以上分析，我们可以发现，作为一个会计主体，合作建房项目的过程中，当收入和费用都相同的时候，经营方式的不同也会导致税负水平的差异。如果合作企业采用在房屋建成后双方风险共担、利益共享的利润分配方式，那么，合作双方仅仅需要在销售房屋取得收入时按照销售不动产的税率进行纳税活动；如果合作企业双方采用在房屋建成后合作双方按照一定的比例进行分配房屋的利润分配方式，那么，以土地使用权出资的一方就需要对转让土地使用权的部分进行纳税义务。如果按照“以物易物”的合作方式开展开发项目，那么，房屋合作双方应该按照销售房屋的价值和转让土地使用权的价值进行营业税、土地增值税、所得税的缴纳活动；如果合作双方将分得的房屋出售时，合作双方还应该按照房屋销售额进行营业税、土地增值税、所得税等税种的缴纳，这样合作方式的税负最高。从某种方面来看，房地产开发商应该充分利用国家税收杠杆导向的作用，选择最为有利的经营方式，以期实现节税的目标。
在合作建房过程中，房地产公司承担企业所得税的计算方式也要分成两种情况进行分析。合作双方通过签订合作协议，并对资金的投入方向进行明确规定，房地产公司在首次进行开发产品的分配活动时，如果该项目已结算计税成本，那么，应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如果没有结算计税成本，那么，投资方的投资额视同预售收入进行税务活动。
【参考文献】
[1]张美中.最优纳税方案选择——房地产开发企业[M].北京：中国税务出版社，2005.
房地产公司范文6
关键词：房地产；融资；风险控制
进入21世纪以来，随着我国融入全球经济的步伐加快，我国经济取得了快速发展，投资额度大幅增加，我国房地产企业投资步伐加快，但和我国GDP增长速度以及城市化快速发展的进程相比，房地产公司资金供给和资金需求不相配合，造成房地产公司资金来源渠道较为单一。为解决房地产公司的“资金瓶颈”，需要采用吸收社会资金，多途径融资的多元化投资的方式，来加快我国房地产公司投资的步伐，但与此同时，也不可避免的带来了一定的风险。基于此，本文对房地产公司融资的风险与控制进行了探讨。
一、工程项目融资管理
从定义上来看，融资是指从自身经营状况和资金运用状况角度出发，根据企业未来经营战略的发展需要，经过科学的测算资金的需要量，并按照一定的渠道采用一定的方式来进行资金的组织的过程，其主要是保障企业经营所需资金的一种行为。融资过程包括了融资渠道、方式和数量结构等问题，现代融资行为拓展了传统的融资概念，其不但包括了实体有形资本的融通，也包括了虚拟无形资本的融通。融资过程是一种社会资源的重新配置过程，和投资关系密切，投资行为直接决定了融资的过程，所以说，没有投资的需求也就没有融资的需求。同时，投资主体的财务状况、行业背景以及投资项目预期风险和现金流量情况都决定了企业的融资数量、结构和方式等等。融资的过程也直接决定了投资的过程，一般来说，投资者无法筹集足够数量的资金，那么相应的投资量以及投资结构等也将发生变化。从以上论述可以看出，投资活动和融资活动是一个整体的活动，从这个角度看，投资和融资活动也可以称为投融资。
二、房地产公司融资风险管理的特点
1、以风险的识别为融资结构依据
房地产公司的融资是根据项目的实际状况进行定位的一种结构性融资，重点是融资结构的确定。成功的房地产公司需要项目的各参与方进行合理的风险分配。但首先需要对项目的风险进行识别，进而确定项目风险管理的目标，为项目风险控制提供重要的参考途径，以实现企业在风险分担情况下合理的融资结构的确定。
2、以项目当事人为风险分担主体
房地产公司管理重点还是需要人去完成，项目的风险更是需要人的参与，通过建立合同管理的形式，来对风险环节以及风险管理人进行约束，进而保证项目融资结构的稳定。在此基础上，需要对项目各个风险因素进行分析，需要考虑到项目建设中各个参与人以及贷款人进行风险分担。成功的房地产公司的融资结构需要各参与方来进行风险责任的共同承担，一旦房地产公司融资结构确立以后，需要各方对可能发生的风险进行提前预计并进行承担准备。
3、以合同作为风险处置手段
对房地产公司融资的的风险识别和管理以后，落实环节是进行风险的处置。在房地产公司融资中，对各个风险进行具体化后，需要通过合同的形式来对房地产公司风险进行量化，同时通过合同的形式来确定各个项目参与人的风险承担容量，以及以何种形式来承担项目合同、融资合同，并作为风险处理来在项目周期中进行贯穿，并确保彼此相互衔接，进而实现风险规避的目的。
三、房地产公司融资与风险管理
1、风险识别
风险管理的基础环节是风险识别，对于房地产公司融资的风险识别因依据标准不同而存在着差异。首先是项目融资的利率风险，是指项目在经营过程中，由于利率变动直接或间接地造成项目价值降低或收益受到的损失。房地产建设项目通常是采用银团或集团贷款的融资形式，而项目的建设周期一般较长，在此期间没有收入，项目的总利息数将有可能占整个项目融资费用的大部分，而项目的实施方一旦付息有困难，所产生的后果多半会是项目完成的延误，这将会对贷款方的资金回报产生直接的影响。财务风险是指在一定的成本下维持产品质量下，市场上可能带来的价格波动风险。完工风险，项目的融资完成和工程完工存在本质的区别，不仅仅是按照项目计划去进行项目实施完成，而是要在项目完成后达到项目预期的生产能力。因此，完工风险还包括了技术等原因而导致的项目建设期延长，以及项目未到达预期的经济技术指标等等。
2、风险评估
项目融资风险管理是复杂的系统，存在很多定性和定量的因素可以去对项目进行效果评价。而这些因素多是相互影响和相互作用的，这些影响是导致项目变化的重要因素。为了进行科学的项目融资风险管理，不能仅仅只依靠定性分析的手段，还需要通过复杂的定量方法进行项目融资风险评价模型，通过系统分析的方法来进行了解，进而客观分析出项目融资风险水平。由于定性评估具有较强的针对性，一般根据房地产公司实际来加以使用。而定量分析法师利用数学模型对经济指标中的利率风险、财务风险等进行定量评估。定量分析分为经济法和非经济法。经济法是利用现金流量模型求出项目的财务净现值（NVP），进而进行风险评估。其次，要对项目融资期间现金流量进行客观计量，进而为融资决策提供风险评估数据准备。此时主要选取了累计债务覆盖率和项目债务承受比率两个风险评价指标（财务指标）对风险进行评价与衡量。非经济法主要有模糊评价法。模糊评价体系分为初级和多级评价体系，初级是根据各风险因素等级进行分类评价，其向量评价结果为Bk。多级评价体系是将初级评价体系的结果进行归一化处理，并组成合成矩阵，再进行评价向量的计算，并进行逐级评价，最终形成在评价集合基础上的隶属度矩阵的模型。在进行判断时，要遵循加权平均和最大隶属度原则对评价体系的结果进行最终的判断。
四、房地产公司融资风险控制
融资风险的控制是在对融资风险进行识别的基础上，对风险进行事前预测，进而通过一定的控制手段，来降低房地产公司风险的发生以及发生的损失概率。项目融资风险包括了可控和不可控两方面的因素。可控风险因素，可以通过组织实施和协调的方式进行控制。而对于不可控因素，比如市场需求等导致等系统风险，由于难以避免，因此可以采用风险分散或者风险转移措施来降低风险。
风险控制是处置风险的最重要工具，风险损失控制比其他风险控制工具更为有效。主动预防可能要比风险发生后进行风险转嫁等采取的措施更为有效和有意义。从全面角度出发，损失控制要优于转嫁风险。从风险转嫁的角度出发，风险转嫁不是风险消失，而只是将风险从一个地方转嫁到另外一个地方，并没有减少风险的整体，U型瓶效应突出。例如：对项目开展保险就是一种风险转嫁措施，是通过对项目发生损失后进行的财务补偿，对于风险控制而言，风险转嫁是一种被动的风险承担措施。而风险控制虽然不能对风险进行完全的消除，但作为一种积极主动的风险防范手段，其对风险防范的措施非常有效。与风险转嫁和风险控制相对应的还有一种风险管理工具，即损失融资方式，这种风险控制方式不是对风险进行转移，而是自留风险损失以及因此而发生的损失后果。风险自留和风险处置不同的是，风险自留并不能起到风险控制的作用，它不是以对风险的积极主动防范为目的，而是明确知道项目风险后进行主动的风险损失承担，并接受因此而产生的不利后果，是一种主动的计划和准备活动，风险自留情况下发生的风险都是企业通过自我资金承担的。
对待不同的项目风险，在进行项目融资中，要积极采用不同的措施进行控制和规避可能发生的风险，进而达到风险控制和规避的效果。首先，房地产企业要建立融资战略，建立多层次的融资渠道。如创业期从担保公司获取创业启动资金，成长期可以通过银行借款来取得拓展业务发展所需资金，成熟期甚至可以引入风险基金或上市融资等等。其次，房地产企业可以开发民间融资渠道，目前国家正通过多种政策形式为民间借贷行为松绑。所以，房地产企业应该充分运用国家的金融政策和对民间资本合法化的有利政策空间，改变过去房地产企业只能通过银行融资或等待机会上市融资的狭隘融资观念，应该把民间借贷阳光化、规范化，拿到地面上来。通过拓展工作思路，努力拓宽融资渠道，不断壮大房地产企业的资金实力。
总之，房地产公司融资风险是客观存在的，需要企业正确认识其风险来源，并采用有效方法加以规避，不断提高企业项目融资的效率，降低企业融资风险，提高企业风险管理水平。
参考文献：
[1]王雾虹，何帅领.BT项目融资中的法律风险与防范[J].2009（6）
