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土地税制范文1
土地是古老的税基和税源,在经济发展水平较低的阶段,土地税具有十分重要的地位,是各国政府主要的财政收入来源。随着工商业的发展,土地税的地位逐渐被商品税和所得税取代。但是,世界各国的实践表明,土地税是一种良好的和稳定的税源。现代土地课税的重要意义不仅仅在财产和收入的分配上,它将在加强对土地资源利用的管理,在抑制投机交易、抑制贫富过分悬殊等诸多方面发挥重要的作用。
一、当今世界各国土地税费政策发展的共同取向
世界各国都非常重视土地税费制度建设,由于在资本主义国家,土地多为私有,因此土地税收关系比较明确。土地税收是建立在一定的土地制度基础之上的,虽然不同国家的土地制度的差异导致了土地税收性质的不同以及征收的方式和办法的不同,但是总体说来都存在着共同的政策取向。通过对美国、法国、德国、日本、台湾等发达国家和地区,以及印度等发展中国家和地区的土地税费政策的比较研究,现将其共同点归纳如下:
1、“正税、少费”是各国土地税费政策的一个重要特征。
在国外,主要采取土地税收的形式,对于房地产而言无论它处于社会再生产任何环节,要缴纳的规费种类都很少且额度很低,一般仅占房地产价值的2%左右。即便如此,在西方许多国家都把收缴的规费列入地方财政预算,明确它的使用方向和范围,而不列入预算的规费一般都被设置特定的作用。在采用托伦斯登记制度的国家,政府在登记所有权人缴纳的费用中,还创设一种保证基金,以赔偿通过登记但权益未获保障而引起房地产所有人蒙受的损失。
2、各国的土地税收完全是地方税种,并且是地方财政收入的主要来源。
这样做的目的是把地方政府的事权和财权有效地结合起来,一方面激发地方政府征收房地产税额的积极性,另一方面扩大地方基础设施和公用事业的投资规模,从而形成税收收入增长的良性循环。这在美国体现得最为明显,房地产税由各市、镇征收,大多数收入归地方政府所有,用于当地的基础设施建设,其房地产税一般要占地方财政收入的50%—80%。
3、从税收的总体结构来看,各国的土地税都由土地保有课税、土地开发利用课税、土地取得和转让课税三个环节组成;从税收的分布结构来看,各国重视对房地产保有的征税,而房地产权属转让的税收则相对较少。
各国的土地税收都是把土地看作一种基本生产要素,按照生产要素的流通过程进行课税,从而保证了课税的完整性和系统性。强化土地保有课税将会刺激土地的经济供给和频繁的交易活动发生,有利于房地产要素的优化配置。
4、各国在调节土地资源配置过程中,都是运用多种税、多次征的复税制,而不是借助单一税种来实施。
在市场经济条件下,土地作为生产要素运用于社会再生产过程中,土地所有权、使用权等等都是分离的,从而土地运用于社会再生产过程中,会给不同主体带来不同利益,只有对与土地有关的不同主体的收益都调节到了,才能达到合理利用土地资源之目的。所以,各国在土地税制建设中,都是从宏观调节出发,把土地作为生产要素看待,建立有关土地的复税制体系。
5、从税负水平来看,各国土地税收政策坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。
所谓“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外,其余的均要征税,这就为稳定充足的房地产税收入提供了物质基础;“少税种”,即国外设置的有关房地产的税收种类相对较少,一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生,另一方面又可以降低税收征管成本,提高税收效率;“低税率”,国外房地产税率虽然不高,但能在税基较宽、征收效率较高的条件下,为地方财政创造相对充足和稳定的收入来源。这样的税制搭配可以说代表了房地产税收作为财产税的未来发展方向。
二、对入世后我国土地税费制度改革的全方位思考
(一)与WTO原则和内容相一致的土地税费制度自身改革问题
1、积极推进“费”改“税”
WTO框架下的贸易自由化原则和透明度原则,要求我国现行的土地税费制度应该具有公开、公正、透明的特点。然而在我国土地税费制度各种税外收费是一个突出现象,且其中很大一部分税外收费不符合国际惯例的要求,是不合理、不符合规定的,对经济产生了极强的扭曲作用,也给市场准入带来了很大的障碍。
据有关资料表明,许多地方仅官方认定的土地收费项目至少在百项以上,如果把搭车收费等乱收费项目计算在内,估计多达二百项之多。与其他国家相比,其实我国与土地开发相关的税收负担并不重,属于中等税负国家。可是我国有关土地开发的各种收费却大大超过了税收负担,据估算,我国土地税收约占房地产开发总成本的10%左右,而各种收费却占总成本的30%以上,而国外与土地开发有关的费用仅占房地产价值的2%左右。可以说,目前我国的土地收费状况与入世的要求极不适应,对开放和繁荣我国房地产市场产生了极大的阻碍。
纵观世界各国的土地收费情况,可以说涉及房地产收费的项目少而又少,且费额很低,主要是以税收的形式,甚至有些国家还出现了“税”改“费”的情况。在发达国家,即使很少的费用也要纳入地方财政预算,对税和费实行分列预算和分别管理,任何收费项目均要有严格的法律依据,变动收费标准需经过严格复杂的法律和行政程序,还要经过严密的计算和公众讨论。发达国家的经验值得借鉴,可以说“正税、少费”已经成为国际土地税费制度发展的必然趋势。
2、适用WTO国民待遇原则,建立国内外统一的土地税费征收标准
国民待遇原则(National Treatment)通常是指一国给予其境内的外国国民的待遇不低于或等同于其本国国民所享受的权利和待遇。目前我国土地税费的征收标准存在两大差异:一是国内和国外之间的差异,二是国内城镇和乡镇之间的差异。这种差异的存在必然会导致不平等竞争,这将有悖于WTO的基本原则和精神。以城镇土地使用税为例,该税只向国内企业和本国纳税人征收,且该税只对城镇和工矿用地开征,对城镇以外的乡镇企业用地则不征收;对外资企业用地征收的是场地使用费。此外,耕地占用税和城镇维护建设税等也只对内开征。因此,建议对目前我国现行所有的土地税费制度进行清理,统一土地税费对国内外的征收标准,体现公平税收,保障公平竞争。
(二)适应加入WTO形势,如何充分发挥土地税收的宏观调控作用问题
1、加重对土地保有课税,按具体用地类型实行差别税率,促进土地资源的集约利用和优化配置
加入WTO以后,大量的国际资本将会渗入我国的各行各业,土地作为重要的生产要素将发挥巨大的作用,其资产的显化会更加强烈,今后土地资源利用效益的高低将成为影响企业生存和发展的重要因素,只有提高土地资源的利用效益,实现其优化和合理配置,降低产品的生产成本,才能提高国内企业的国际竞争力。在加入WTO的新形势下,就要求对当前土地税收体系的设计要考虑能够实现土地资源的集约利用;同时配合产业结构调整,实现土地这一生产要素由劣势产业向优势产业的集中。
目前我国土地保有环节的课税主要是城镇土地使用税,该税采用四级定额税率,最高税额仅为10元/ m2,土地保有成本过低,不利于促进土地使用者合理、节约使用,不利于土地向优势产业集中。从世界各国的税收分布结构来看,各国非常重视对房地产保有的课税,而对房地产权属转让的税收则相对较少。不少国家和地区将土地保有课税作为一种房地产政策,其目的主要是想通过征收保有税,提高不动产占有成本,从而促进不动产的流转和有效利用,提高不动产的供给量。台湾的土地保有税具有非常明显的政策意义,此外还有法国、德国、韩国、日本等国家,其保有税的设计值得借鉴。
建议提高城镇土地使用税税率,同时按照具体用地类型采用差别税率,在原有按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分类的基础上,区别对待居住用地、工业、商业用地和其他用地,对工业和商业用地采用较高的税率,对居住用地采用一般税率。此外,改现行土地闲置费为土地闲置税,充分发挥税收的制约作用,对占而不用的土地征收高额税率,要面向国内外企业和个人征收。
2、完善耕地占用税,加强对农地资源特别是对耕地资源的保护
加入WTO后,必然会大大增加对农地的需求量,大量的农地将非农化。目前能对农地保护发挥一定作用的土地税种只有耕地占用税,但是目前的耕地占用税最高税额只有15元/ m2,最低税额仅为1元/ m2,且该税率十多年未作调整;同时该税的课税范围过于狭窄,该税所指的耕地是指用于种植农作物(包括菜地、园地)的土地,对林地、草地、养殖水面等非耕地则没有明确的规定。因此对占用农地但又未占用耕地的行为无税收上的约束,不利于农地资源的保护。建议对所有农地均征收农地占用税,按地类的不同实行差别税率。
由于耕地保护是关系到国计民生和民族安危的全局性战略问题,粮食安全问题任何时不能放松,所以应该在入世后为避免耕地的流失,对耕地采取特殊保护,建议开征耕地保护特种税,采用高税率。同时应要求对农地占用税(包括耕地保护特种税)的税款必须纳入地方政府财政预算,实行专款专用,专项用于农地(耕地)的开发、治理和保护。此外,可以考虑借鉴台湾的做法开征荒芜土地税,即对可利用而逾期未利用,或作低度利用和违法利用的农用土地课以重税。
土地税制范文2
第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条计算增值额的扣除项目：
(一)取得土地使用权所支付的金额；
(二)开发土地的成本、费用；
(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
(四)与转让房地产有关的税金；
(五)财政部规定的其他扣除项目。
第七条土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；
(二)提供扣除项目金额不实的；
(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
第十一条土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。
第十二条纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
第十三条土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。
土地税制范文3
税收筹划方案存在知识和信息局限，往往严重脱离企业实际情况，缺乏全局观念、战略观念，没有站在战略高度设计。政策风险，例如土地增值税政策发生变动，产生筹划风险。执法风险，由于税务部门不予认同，产生的不合法行为。成本风险，筹划成本超过了筹划收益。土地增值税筹划成功，但综合税负反而上升等风险。
2.房地产企业土地增值税税收筹划风险形成的主要原因。
税收筹划是主观的。税收筹划方案设计往往取决于设计人员的主观判断。征纳双方对税收筹划的认可存在分歧，税务机关是否认可，直接影响到方案能否达到预期的目的。税收筹划会受房地产企业的内外部条件限制，外部条件主要是适用的税收政策，内部条件主要是内部从事的房地产开发活动。税务机关执法力度的加强。税收筹划需要支付筹划成本，所以房地产企业要遵循成本效益法则，控制筹划成本。
3.房地产企业土地增值税税收筹划风险控制。
(1)完善税收筹划信息管理机制。要广泛收集相关税务信息，主要是针对税收法律法规方面的信息，全面的了解我国税收法律法规，全面了解土地增值税的相关政策，对整体的企业现状全面研究，对税收问题进行整体考虑，必须联系各个税种之间的制约关系，例如要了解行政听证、复议等方面的法律制度。同样要全面的收集税收筹划信息主体的相关内容，企业是税收筹划的主体，受到内部各因素的制约，因此税收筹划的方案应该根据企业自身的经营情况、内部管理情况、人力资源情况等进行税收筹划。全面综合的考虑才能有效的避免风险的发生。要提高税收筹划信息质量，信息必须是准确、及时、完整的，相关人员在取得信息时，要熟练的掌握国家的政策，准确理解法规意图，及时反映国家的税收法规的变化，信息必须是完整的、全面的，才能提高税收筹划信息的质量。
(2)提高税收筹划人员素质，针对土地增值税税收筹划涉及到多个领域，如法律、财会、税务、建筑等各个领域的专业的知识，所以合格的税收筹划人员必须具备熟练的财务会计知识、法律、税务、建筑知识，良好的沟通与统筹能力，良好的职业道德，注重培训和后续教育，不断的提高筹划人员的知识和技能。
(3)建立税收筹划方案修正制度，政府部门也在不断的对土地增值税税收法规进行修订和完善，房地产企业作为税收筹划的主体，经营的情况也在不断的变化，根据变化中的税收筹划策略，为企业带来了各种风险，企业必须根据环境的变化，及时调整计划，将风险降低到最低限度。
(4)积极寻求税务机关支持，政府税务机关是服务于企业的部门，具有对企业的相关政策咨询有解答的义务，企业在税务筹划的过程中，如果把握不准，应积极寻求支持和帮助，向税务人员进行咨询，给予专业的指导，由于各个地方的征管方式和征管地点的不同，要求税务筹划人员应当多与税务机关沟通，及时获得沟通，达成双赢的共识，将税收筹划风险降低到最低。
(5)事后采取积极有效的补救措施，税务筹划的方案虽然全面，会采取各式各样的措施进行筹划，但是风险不可避免，仍然会受到突如其来因素而干扰，税收筹划方案可能受到各种原因而导致失败，企业必须在一定范围内将风险控制，采取积极有效的补救措施，将事故发生的可能性降低到最低。
(6)土地增值税的核心是增值率，房地产企业项目的应税收入和扣除项目，是房地产企业进行纳税筹划的关键点，因此，房地产企业必须紧紧围绕这两个因素进行开展，减少税费开支，在保证有合理利润的前提下，提供条件合理的减少税费，是税收筹划的目的。
4.总结
土地税制范文4
摘 要 税收筹划是企业一项非常重要的财务管理活动，可以为企业减少税收支出带来经济利益，并提高企业的财务管理水平和竞争力，故而其已经成为企业发展不可忽略的重要因素。基于此，本文对房地产企业土地增值税纳税筹划的意义进行分析，并通过举例阐释土地增值税纳税筹划的方法，旨在为房地产企业的纳税筹划提供参考。
关键词 房地产企业 土地增值税 纳税筹划 房产
作为我国国民经济支柱性、基础性产业的房地产业，是我国财政收入的重要来源。然而，近年来，房地产行业却被人们认为是“暴利行业”，引起了社会的广泛关注。但是，如果稍微对房地产行业进行深入调查，就会发现当前我国的房地产行业事实上处于一种较为尴尬的状态。房地产企业面临着诸多税收问题，其中土地增值税又是重中之重，税率高、税负重。因此，对土地增值税进行纳税筹划，不仅能减轻房地产企业税负，提高经济效益，而且还能提高房地产企业的竞争力，实现利益最大化目标。
一、房地产企业土地增值税纳税筹划的意义
纳税筹划主要是指企业根据国家税收政策规定，根据自身的实际经营情况对生产、销售等经营活动进行科学合理地调整，进而利用免税、避税、节税等手段来提高企业的经济效益。对房地产企业而言，由于其涉及的税种比较多：房产税、营业税、所得税、印花税、城建税、土地增值税等，其中土地增值税直接影响着房地产企业的经济效益。由于目前我国房产市场的价格一直处于居高不下的状态，加之长期以来我国对房产市场实施干预政策，因此土地增值税的政策变化对房地产企业的纳税筹划造成了很大的压力。为了能够有效解决这一问题，房地产企业需要根据实际情况重新对土地增值税的纳税筹划思路进行梳理和调整，以期能够在房地产市场上得到长期的生存与发展。
房地产企业进行土地增值税纳税筹划主要目的是能够实现其经济目标。随着我国宏观调控政策的实施以及政府的干预，房地产企业的纳税筹划空间必定会缩小到一定的范围。而房地产企业要想在这样的背景下保证自身的税后利润，就需要对土地增值税的纳税筹划进行合理的考虑。并根据实际情况调整筹划思维，改变和创新纳税筹划手段，制定纳税筹划的目标，确定纳税筹划的方向，进而能够运用正确的土地增值税纳税筹划来应对我国宏观调控以及政府干预所带来的影响。
二、房地产企业土地增值税纳税筹划的方法
（一）根据房地产企业土地增值税的征税范围选择最优纳税方案
根据房地产企业土地增值税的征税范围选择最优纳税方案主要有两种。第一，是利用合作双方共同建房的方法进行纳税筹划。采用这种方法的原因在于，政府出台的相关政策中有这样的规定：如果双方合作，一方出资金一方出土地，共同对房屋进行建设，那么建设后的房屋根据比例分配，暂时免收土地增值税。但是一旦房屋建设完成后便进行转让的，则需征收该房屋的土地增值税。因此，房地产企业便可以根据这一政策来对土地增值税的缴纳进行筹划;第二，利用代建房的方法进行纳税筹划。这主要是指房地产企业代客户对房地产进行开发，当开发完成后，房地产企业可以向客户收取相应的代建费用。而代建费用从实质性上来讲属于劳务收入范畴，并不属于土地增值税的范畴，因此房地产企业不用缴纳土地增值税。
（二）根据销售收入进行纳税筹划
根据销售收入进行的纳税筹划分为三种方法，即增值率不同的房产是否合并筹划法、分散营业收入筹划法以及合理定价筹划法。其中对于增值率不同的房产是否合并筹划法而言，由于土地增值税适用四档超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60% 。针对增值率不同的房地产进行合并筹划，采用该方法就可以增加适用较低税率的部分，减少适用较高税率的部分。因此，房地产企业应该根据具体的分开和合并计算的相应税额后，再采用低税负的计算方法，来实现节税的目的;分散营业收入筹划法主要是由于房地产企业的营业税和土地增值税提高了其税收负担，加之我国的土地增值税采用的是超率累进税率，因此对房地产的销售价格进行分散，在降低增值率的同时还可以降低土地增值税，以实现节税目的;而之所以采用合理定价筹划法是因为在税法中已经明确规定了纳税人建设、销售住宅时，若增值额没有超过项目金额20%，那么其全部的增值额就可以按规定对税费进行计算，因此房地产企业可以充分利用这20%的范畴进行纳税筹划。
例如，某房地产公司对同一片土地上的甲、乙两栋商用房同时进行开发，其中甲房产的销售收入为320万元，乙房产的销售收入为350万元，允许扣除的部分分别为200万元和100万元。
第一步，采用分开计算的方法，甲的增值率为：（320-200）/200×100%=60%，适用税率为30%，因此应纳的土地增值税为：（320-200）×30%=36万元;乙的增值率为：（350-100）/100×100%=250%，适用税率为60%，因此应纳的土地增值税为：（350-100）×60%-100×35%=115万元;甲、乙应缴纳的土地增值税为151万元。第二步，采取合并计算。甲、乙两栋总收入为670万元，允许扣除的部分为300万元，因此增值率为：（670-300）/300×100%=123.3%，其适用税率为50%;应纳的土地增值税为：（670-300）×50% -300×15%=140万元。通过上述计算，合并核算的土地增值税要低于分开计算的。因此房地产企业只需要把两处房产同时进行开发销售，并把扣除的费用一起计算并申报，便能减少缴税的费用。
（三）利用扣除项目方法进行的纳税筹划
利用扣除项目方法进行的纳税筹划主要包括两点。首先，利用加计允许扣除项目筹划法。在《土地增值税实施细则》中明确规定了房地产企业可以按照“合计数”的1/5对允许扣除项目的金额进行加计。因此，其他行业的企业在从事房地产行业之前，需要设立一个从事房地产开发和交易的相对独立的企业，这样才能实现节税计划，而且还可以享受上述的附加扣除;其次，是根据利息费用情况选择最优纳税方案。在房地产的开发过程中，由于各种各样的因素会使房地产企业大量借贷，因此产生较高的利息支出，而这些利息支出直接影响着房地产企业的土地增值税。根据相关的税法规定，房地产企业在以下两种情况时扣除其利息支出：第一，能够根据转让房地产的项目分摊，同时还能提供相关金融机构的证明，可以照实扣除，但是最高范围不能超过银行的同期利率计算的金额，其他房地产开发费用，按照取得土地使用权所支付的金额和开发成本的5%以内计算扣除。房地产开发费用=允许扣除的利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）;第二，不能根据转让房地产的分摊项目计算利息支出或者是无法提供相关金融机构证明的，其利息支出需要纳入到房地产的开发费用中统一扣除，房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）。
例如，一个房地产企业在对某地区的A商用房进行开发时，其中开发成本为600万元，并支付了1000万元的地价款。假设该房地产开发公司开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息是100万元，试问在这样的情况下，该房地产企业土地增值税纳税筹划应该怎么进行？如果应扣除的利息为70万元时，又该如何进行土地增值税的纳税筹划？（假设当地政府规定的两类扣除比例是5%和10%）。
第一步，计算。房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×扣除比例=（600+1000）×5%=80万元。第二步，分析判断。当允许扣除的费用为100万元时，该房地产企业应该严格按照房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构的证明，这样利息支出便按照100万元来扣除，否则只能按照80万元来扣除;而当允许扣除的利息支出为 70 万元时，应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除 10 万元利息支出。
结束语：
由于房地产企业土地增值税纳税筹划的综合性极强，并直接关系着房地产企业的税后利润，因此还需要研究其土地增值税纳税筹划的技巧和方法，才能提高企业纳税筹划的利益。同时房地产企业还需要树立正确的纳税筹划意识，制定科学的战略筹划，从合理节税的角度开拓增收节支的渠道，保障企业的生存和发展。
参考文献：
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土地税制范文5
房地产企业开发的纳税规划划主要是指房地产开发企业为了更好地规避或降低自身税负而利用税法存在的漏洞或缺陷进行的一种非违法的避税筹划。就房地产开发企业来说，纳税筹划的进行将有助于房地产开发企业税负的减轻，在一定程度上降低房地产企业的开发成本、降低房地产价格，促进我国社会主义社会的和谐发展起着重要的作用。
一、土地增值税概述
土地增值税是指对于有偿进行转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额征收的一种税。我国法律规定：我国的土地增值税实行的是四级超额累进税率。对于未超过扣除项金额50%的增值额税率为30%，超过50%的税率为40%，超过100%但未超过200%的税率为60%。
二、房地产开发企业土地增值税的筹划技巧
自2007年以来，我国多次对土地增值税的征收管理进行了加强。面对不断飙升的房价，合理的降低土地增值税的税收风险，房地产开发企业如何才能做好土地增值税的筹划？
（一）不同增值率的房产是否合并的筹划
土地增值税适用四档超率累进税率，如果把增值税率不同的房地产合并在一起进行核算，可能会提高低的房地产的适用税率，从而增加房地产的税负，也有可能会降低低适用税率，而降低该部分房地产的税负，所以，纳税人需要分别核算分各种情况相应的税额，再选择低税负的核算方法，而达到节税的目的。
例如，甲房地产公司同时开发A、B两幢商业楼，并且它们处在同一片土地上，销售A房产取得收入620万，允许扣除的金额为100万；销售B房产共取得收入500万，允许扣除的项目金额为200万，对于这两幢商业楼，公司是分开核算还是合并核算能带来节税的好处呢？
（1）分开核算时：A房产的增值率=（620-100）÷100×100%=520%；应纳的土地增值税为：（620-100）×60%-100×35%=277（万）；B房产的增值率=（500-200）÷200×100%=150%；应纳的土地增值税为：（500-200）×50%-200×15%=120万；共缴纳土地增值税397万
（2）合并核算时：两幢房产的收入总额为：620+500=1120万；允许扣除的金额：100+200=300（万元）；增值率为：（1120-500）÷300×100%=373%；应纳土地增值税为：（1120-500）×60%-500×35%=197万
通过比较可以看出，分开核算对公司是有利的，因为分开核算比合并核算节税200万元。
（二）利用加计允许扣除项目选择最优纳税方案
税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金的20%，，免征土地增值税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额：不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受税收优惠。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，分开核算和不分开核算税负是有差异的。哪种更节税主要取决于两种住宅的销售额和可扣金额。
例：E房地产公司出售商品房取得销售收入5亿元.其中普通标准住宅销售额为3亿万元.豪华住宅的销售额为2亿元。总扣除项目金额为3.2亿元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2.2亿元.豪华住宅的扣除项目金额为1亿元。
（1）不分开核算：销售税金及附加=50000*5%*（1+7%+3%）=2750万，全部可扣除项目金额=32000+2750=34750万，增值额=50000-34750=15250万，增值率=15250/34750*100%=43.88%，适用30%的税率应缴土地增值税额=15250*30%=4575万
（2）分开核算：1）售普通住宅：销售税金及附加=30000*5%*（1+7%+3%）=1650万，全部可扣除项目金额=22000+1650=23650万，增值额=30000-23650=6350万，增值率=6350/23650*100%=27%，适用30%的税率应缴土地增值税税额6350*30%=1905万；2）售豪华住宅：销售税金及附加=20000*5%*（1+7%+3%）=1100万，全部可扣除项目金额=l0000+1100=11100万，增值额=20000-11100=8900万，增值率=8900/11100*100%=80%。按规定适用40%的累进税率应缴土地增值税税额=8900*40%-11100*5%=3005万，共缴土地增值税：1905+3005=4910万，通过比较，分开核算比不分开核算多支出335万元税款。这主要是普通住宅的增值率为27%，超过了20%，无法享受免税优惠。所以进一步筹划的关键是将普通住宅的增值率控制在20%以内。
税务筹划在我国仍处于起步阶段，不论是纳税人还是税务机关都要在理论上进行深入研究。一方面要加快我国税收法律法制建设的进程，不断完善税法，提高税收征收管理水平；另一方面，要对税务筹划进行正确的引导，规范税务筹划服务，避免其行为产生偏差，以促进税务筹划健康、有序地发展。
土地税制范文6
武烈河沿岸及山间沟谷地段主要为第四系松散孔隙潜水及基岩表层风化裂隙潜水，孔隙潜水主要赋存于第四系全新统地层下部的砂砾石中。武烈河Ⅰ级阶地，地下水水位埋深3.2~5.1m，含水层厚度为6.0~8.0m，地下水水位一般年变幅1.5~2.5m。山间沟谷的含水层主要为圆砾层，地下水稳定水位埋深0.9~8.5m，地下水年变幅1.5~2.0m。水质分析结果表明，该区地下水为HCO3--SO32--Ca2+型弱碱性微硬淡水，pH值为7.1~7.4，属二类地质状况，地下的砼结构和钢砼混合结构可能会受到地下水的微弱腐蚀。该河区的二级阶地、缓坡、暴露的山脊部分几乎没有地下水，所以区中的地下水大都由降水产生，和武烈河、滦河的水位也有着很大的关系，一般通过地下径流排出。
二、岩土工程中地下水引起的危害及预防措施
开展岩土工程的施工时，地下水的不良影响主要体现在地下水位的变动和地下水的运动引起的压力，但这两者会导致地下的土层结构发生改变，进而使土质疏松、软化，最终使大量地下水层流失，产生管涌、基坑突涌等事故。
1地下水位变化引起的危害
（1）导致地下水位上升的因素多种多样
一般有地质状况、环境状况和人类活动等，例如：岩土层状况、岩石性质、降水多少、温度和具体操作等。这些因素可能都会使地下水位上升。该现象导致的不利后果有：地下土体质量的降低，建筑物所受到的腐蚀作用增大；岩土体可能出现位移、崩塌等情况；一些岩土体的自然结构、硬度等也会被破坏；还可能会使该地区的土壤出现饱和液化、流砂、管涌等现象；由于渗透作用的提高，还可能会影响建筑基础的稳定性。
（2）地下水位下降多半是人为因素所致
如地下水被大量抽取、修建水库截流，导致下游地下水补给不足等。地下水位下降趋势较大时，会引起地裂、地面沉降、地面塌陷等地质灾害，还可能产生水源匮乏、水体污染，地表植物无法生长等恶劣影响，这对于岩土结构和建筑物的稳定性都有着非常不利的影响，甚至还会威胁人们的生命财产安全。
（3）若地下水位经常变化则极易使岩土结构发生不均匀胀缩或是不规则的变形
若岩土结构的胀缩变化太大，还可能产生地裂问题，影响附近建筑物的整体稳定性。此外，地下水位的变化必然会使其渗透性受到影响，这可能会使土体硬度降低、含水量提高等，进而影响土体的承载力和强度，严重威胁岩土工程的正常施工。
2地下水活动产生的压力作用引起的危害
自然条件下，地下水的各种运动只会出现很小的压力，附近建筑、土体等也不会受到不良影响。可是人类在进行岩土工程的施工时，会使地下水的运动平衡遭到破坏，再加之动力压力的影响，就会导致一系列恶劣的岩土工程问题，流沙、管涌等就是出现频率最高的。
3岩土工程中地下水引起危害的预防措施
进行工程勘察工作时，要先对基坑挖掘可能对周边土体的隔水层厚土、性质等造成的影响，并科学的确定含水层隔板的深度和承压水头的具置。还要以基坑实际的挖掘深度为依据。来预估进行开挖工作时含水层及隔水层受到的影响，是否可能出现突涌和管涌情况。若有出现该现象的可能，则必须事先制定高效应对方案：首先，进行基坑挖掘工作时，一定要把握好实际的深度，并将基坑底部的隔水层厚度控制合理的范围内，将突涌发生的可能性降到最小。其次，基坑周围要设置排水孔，降低承压水头压力。施工过程中，要在基坑周边修建排水沟，强化地面硬化处理，确保基坑内及周边积水能够及时排出，避免地表水下渗至基坑周边土体中，导致基坑周边水位抬高等影响基坑安全性和稳定性的不利状况发生。此外，建筑物的四周还要留有补水设备，防止因降水不足而出现干旱或供水不足现象，这也可能引起地裂、地基沉降等问题。
三、结语
