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物业维修基金范文1
1.收缴依据
杭州市萧山区的物业维修基金从1993年开始收缴，当时根据《萧山市城镇住房制度改革实施方案》的规定，在公房出售时，由售房单位按售房款的10%缴交，个人按购房款的1%缴交。2001年12月1日后公房出售时，由售房单位按售房款的20%缴交，个人按购房款的2%缴交。而商品房的物业维修基金收缴是从1997年12月1日开始，分三个阶段：第一阶段是1997年12月1日至2001年11月30日，根据《萧山市住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条的规定，由建设单位在办理建设工程规划许可证时按15元/平方米缴费，购房人在办理房产证时再缴交房价款的1%；第二阶段是2001年12月1日后新建的住宅小区，根据萧财综〔2001〕247号、萧价〔2001〕161号、萧建设房〔2001〕238号的规定，统一由建设单位在办理建设工程规划许可证时预缴。收缴的标准为多层30元/平方米，高层、别墅为60元/平方米；第三阶段是2008年1月1日以后领取建设工程规划许可证的房地产开发项目，建设单位不再预缴物业维修基金，在办理房屋产权初始登记前，由建设单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取。
2.收缴情况
多年来，杭州市萧山区物业维修基金管理中心在相关部门的配合下，采取强有力的措施，确保物业维修基金归集到位。至2015年底，全区共有500余个住宅小区缴交物业维修基金，累计缴交物业维修基金本金12亿元，增值收入1.6亿元，增值部分支取共计6500万元。物业维修基金实行专户储存、专款专用，无截留、挪用、侵占物业维修基金现象。
二、物业维修基金的筹集途径及缴交标准
1.物业维修基金的筹集途径
新建住宅物业，由建设单位在办理产权初始登记前，向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取：公有住房出售时，由售房单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心缴交；分户对外销售的公寓式办公楼等非住宅类物业维修基金比照商品住宅标准执行；对以前按规定应缴而未缴的房屋，在办理房屋产权证时向物业所有权人收取。
2.物业维修基金的缴交标准
现行杭州市萧山区物业维修基金缴交标准及政策依据（见表1）。
三、物业维修基金的管理和使用
1.强化信息管理，促进公开透明
一是已实现物业维修基金的年度自动计息。当年缴存物业维修基金以缴存次日为结息起始日，以每年12月31日为结息终止日。当年缴存或使用的部分按结息起始日对应活期存款利率计息。缴存和使用部分以外的物业维修基金，每年按一年期定期存款计息，存款利率以当年1月1日一年定期存款利率为准。
二是已实现物业维修基金的实时查询。业主凭产权证明及身份证明可电话或书面查询个人基金信息；业主委员会、物业服务企业可查询小区物业维修基金信息。
三是采用媒体公告和进小区公告两种形式，公开物业维修基金信息。每年的物业维修基金的收缴、使用等信息以小区为单位在相应小区开展公告工作，同时在《萧山日报》和杭州市萧山区政府网站上公布上一年度物业维修基金管理情况，以更多渠道落实业主的知情权，进一步增强物业维修基金管理工作透明度。
2.完善内控机制，保障资金安全
一是建立联系单制度。为了加强物业维修基金缴交工作，杭州市萧山区物业维修管理中心与杭州市萧山区房产登记管理中心、测绘所之间建立了物业维修基金缴交联系单，新建商品房必须在缴纳物业维修基金后才能办理产权初始登记手续，确保了及时、足额缴交。
二是保障资金安全。根据《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》（杭州市政府令第209号）第十条的规定是，物业维修基金闲置期间，市物业维修资金管理机构应将其存放于银行，严禁挪作他用。杭州市审计局和杭州市萧山区审计局多次对萧山区的物业维修基金管理和使用情况进行了审计，审计肯定物业维修基金管理规范，符合相关规定。
3.业主决策，建立监督网络
本着“基金专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，对有业主委员会的小区，由业主委员会审批物业维修基金要明确“本次物业维修基金使用计划为业主大会作出的决定，已经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。未建立业主委员会的小区，原则上不动用物业维修基金，如确实需要动用，则由物业项目所持投票权2/3以上的业主签署书面同意意见（书面同意意见上要明确表示维修内容和动用物业维修基金数额），并经属地社区居委会签署意见。
房改房和零星商品房的物业维修基金使用，由相应业主或所属社区提出申请，并在小区进行为期七天的公示，最后申请使用物业维修基金。
物业维修基金的使用，在业主决策基础上，业主委员会和社区居民委员会进行监督，切实维护住宅区业主合法权益，使用好物业维修基金。
四、物业维修基金管理中存在的问题
1.物业维修基金使用率偏低
虽然物业维修基金使用申请的相关材料均由业主委员会或社区居委会审核盖章，尤其是业主意见是否过双2/3是由业主委员会和社区居委会审核同意后提出申请时，虽然业主委员会或社区居委会在申请表上已书面承诺“征求业主意见如有虚假，愿承担相应的法律责任”，但书面征求业主意见仍存在业主身份难以确认、参与投票意愿低、表决的真实性无法确认、耗费比较大等问题，极大地制约了物业维修基金的使用效率。
2.物业维修基金续筹工作难度大
根据相关法律规定，当物业维修基金余额不足首期交存额的30%时应续筹。业主委员会在资金续筹过程中困难较大，很难续筹成功。资金续筹不到位，势必会影响后续维修费用的申请。
五、物业维修基金管理工作的建议
1.加强宣传，普及物业维修基金知识
物业维修基金是小区业主的一个物权，业主作为决策者应了解相关的法律、法规。杭州市萧山区物业维修基金管理中心编制了大量的《基金知识问答》小册子印发至各物业服务企业、社区、业主委员会，开展政策解读、业务培训交流等多种形式宣传物业维修基金政策法规及业务知识。让广大业主进一步了解小区的物业状况，自主地参与到小区的物业管理中去，推动了小区的物业管理更上一个新台阶。
2.扩大公告范围，增加物业维修基金管理透明度
为了增进物业维修基金管理的透明度，在《萧山日报》和区政府网站上公布基金使用情况的基础上，结合萧山区各小区物业管理实际情况，向小区业主委员会邮寄送达物业维修基金年度帐单，并以电话回访的形式，了解收集业主委员会、业主对邮寄帐单送达工作的意见和建议，以便更好地落实业主的知情权。
3.优化审批流程，提高物业维修基金申领服务效率
进一步优化维修基金使用流程，即服务前移至征求业主意见之前，提前察看现场，指导物业服务企业规范填写申请材料，提前审核要件，避免申请单位多次返往，提高申领业务的服务效率。
4.启动物业维修基金简易申请程序，提高基金使用效率
新修订的《杭州市物业管理条例》已于2014年5月1日起开始施行，第五十六条规定，电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意，可以按简易程序申请使用物业维修基金。物业服务企业只要持质监或消防部门的确认书和业主委员会书面同意等资料，即可申请物业维修基金，无需征求专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。物业维修基金简易申请程序，将最大限度地方便物业服务企业和业主委员会申领物业维修基金，提高使用效率。
物业维修基金范文2
关键词：汽车维修；服务质量；测评模型
汽车维修业关系到道路的交通安全、大气污染防治、社会公众生活质量及汽车产业的健康、可持续发展，它是重要的民生服务业。准确、客观地评价现代汽车的绿色维修，提升维修业的服务质量，可为传统维修业向现代绿色维修过渡提供重要理论支持，具有重要现实意义。汽车后市场中的汽车维修企业和各行各业的其他企业一样，都存在着这样或那样的问题，而且通常情况是不断地解决问题又不断地会有新的问题出现，恶性循环。对于我国企业维修企业而言，由于起步较晚，基础设施薄弱，管理上的漏洞也层出不穷，因此，经常出现客户投诉的问题，那么如何解决这些存在的问题，我们一定要在服务质量方面进行科学合理的进行评测，增加客户的满意度，带动汽车维修行业的可持续发展。
一、评测模型介绍
（一）外部服务质量的测评模型
在对外部服务质量进行测评时，可以采用SERVQUAL测评模型，其以客户所期望的服务质量以及客户对服务质量的事后感知为基础展开的，该模型首先对广大客户所期望的服务质量进行度量，然后再对客户事后的服务感知进行度量，对比两者的差距获取客户感知的真实服务质量，并把这一指标作为服务质量优劣的判断依据。
在SERVQUAL的评测模型中提出了测评维度的概念，共包括5个维度，分别为有形、可靠、响应、保证以及移情，具体概念如下所示：
1、有形方面的维度。该维度指的是服务的可见部分，比如说服务设施、服务设备以及服务人员的整体形象等。服务是一个过程，并不是某一种具体的实物，其具有不可见性。因此，客户只能通过无形的部分对服务本质进行了解与评价，这些无形的因素提供了有形的线索，对广大客户服务质量感知的形成带来了直接的影响。
2、可靠方面的维度。该维度指的是对服务承诺能够进行准确可靠的履行，其要求在服务的过程中尽可能地减少差错出现的几率，确保顺利完成所有的承诺。一旦这一环节出现差错，服务行业损失的不仅仅是经济方面的，更严重的是潜在客户的流失。
3、响应方面的维度。该维度指的是帮助客户并且快速提升服务愿望，也就是说：对于客户的要求，服务人员要随时待命，及时、有效且快捷地向客户提供服务和帮助，提升客户对于服务质量感知度。服务行业是否能够及时满足广大客户的要求，直接体现了该行业在提供服务以及服务理念方面的相关信息。能否对客户的要求进行及时的满足，对于客户的事后感知、该企业的印象以及服务满意度都产生了直接的影响。
4、保证方面的维度。该维度指的是服务人员的文化程度、礼仪礼貌、自信程度以及可信程度等，其涉及到服务人员是否能够获取客户的信任并给予客户安全放心的感觉，服务态度是否友好以及对于客户的要求是否有条件进行满足的能力等。上述因素能够增加客户的安全感，使得客户对于服务质量充满信心，当服务人员以友好的态度和丰富的专业知识与客户进行交谈时，客户会认定找对了企业，进而增加信心与安全感。
5、移情方面的维度。该维度指的是关心客户，主动对客户提供个性化的服务。服务行业要站在客户的角度思考问题，以真诚的心对待并帮助每一个客户，对其实际情况与个人需求进行了解并最大限度地满足，提供具有人情味儿的服务。
（二）内部服务质量的测评模型
就目前情况而言，在内部服务质量方面的测评模型还未形成，暂且采用外部服务质量的测评模型。相关学者通过对调查问卷中相关问题的修正，使得SERVQUAL模型适用于内部服务质量的测评，测评包括八个维度，分别为：员工沟通、团队合作、培训、管理与支持、工具、目标的认同、鼓励表扬以及政策流程，并且根据这八个维度设置了18个问题，用于测量内部员工的服务质量与满意度。
二、相关改进对策
（一）制定完善的汽车维修人员培训体系，建立专业化的汽车维修队伍
由于目前我国汽车维修人员的专业素质偏低，很多从业者没有经过专业的理论学习，尤其对电路部分的掌握不够到位，难以迅速判断并排除汽车故障。我国汽车维修业的管理机构应组织出版汽车维修教学方面的书籍和视频等教程资料，搭建远程教育平台，鼓励有条件的汽车维修企业或公司将有发展潜力的员工送到高等院校或职业学院进行理论培训，使其成长为专业的机电一体化人才。
（二）更新维修检测设备，提高汽车故障检测效率
随着汽车技术的不断发展，汽车集成了越来越多的功能，电子装置越来越多，也越来越复杂。微控制器能全面地控制整个系统，对车辆出现的故障能以故障代码的形式存储起来。因此，在汽车故障时，能够通过读取故障码来查找故障的类型和故障的排除方法，借助带有解码器的故障检测装置就可以完成这些操作，而这是传统的汽车维修检测设备无法比拟的。
（三）建立汽车维修质量控制管理制度，使人员和设备充分发挥作用
当维修厂的人员配置和设备水平一定时，管理对维修质量的控制起着至关重要的作用。制定严格的符合国家规范的量化维修标准，根据汽车维修的环节将维修人员分为不同的组，实行维修责任制，使每个员工都有自己明确的维修任务，在汽车维修质量控制管理制度的约束下，让维修人员认真的对待自己的维修作业。
三、结语
汽车维修服务属于汽车运输方面的服务性行业，对车辆进行维护和修理，以达到维持和恢复车辆正常状态的目的。汽车维修服务质量测评可以很大程度的提高汽车维修企业的服务质量，提升汽车维修行业的运行效率，提高客户的满意度，从而促进汽车维修企业的健康可持续发展。
参考文献：
[1]何静.汽车维修企业服务质量测评及改进对策研究[D].南京理工大学，2008.
物业维修基金范文3
今年夏天，部分城市遭遇暴雨袭击，一些房屋因此受损。暴雨过后，不少小区的业主们发现，买房时交的一大笔公共维修基金却很难使用。另一方面，在一些城市的住房维修基金账户上，大部分资金却在“睡大觉”。
住房维修基金是购房者根据售房合同一次性缴纳的，用于日后对小区公共部位和设施设备进行维护的储备资金，通常被人们称为房屋的“养老钱”、“看病钱”。根据相关规定，购房者应当按照住房建设成本的一定比例缴纳维修基金。但是，很多人自从买完房子、交完维修基金，便无从知道这笔维修基金的去向，也从来没有使用过。真正想使用的时候，又不知该如何使用。
那么，住房维修基金到底存放在哪里？又该如何管好、用好房屋的“看病钱”呢？
难用的维修基金
据一家物业企业负责人透露，当前要使用住房维修基金，主要面临以下几个方面的困难：首先是部分账户无款。由于部分城市有关法规建设不完善、要求不严格，造成部分业主房子都已经入住了几年，仍然未缴纳维修基金，特别是一些老项目，业主账户无款使用的现象比较普遍。
其次是使用手续繁琐，据2008年出台的《住宅专项维修资金管理办法》规定，动用住房维修基金，必须征得2／3以上的业主同意。尽管该办法同时提出，在维修基金划转到业委会名下管理以后，可简化这一程序，由物业管理企业提出使用方案，业主大会依法通过使用方案即可。但是，为了避免被业主指责擅自动用维修基金，多数小区仍然实行2／3业主签字同意的程序。不仅如此，部分城市甚至存在整个城市的商品住宅小区未动用维修基金的现象，资金一直“睡”在账户里。
再次是续缴困难，根据规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30％的，应当及时续交。但对于谁来组织续缴、续缴标准如何确定等详细的执行标准没有约定。部分业主特别是二手房业主不愿意续缴，物业公司单方收缴非常困难，造成账户资金不足，遇有更换电梯等大修改造项目时，陷入无法使用的窘境。
“睡大觉”的巨额资金
使用信息不透明，造成住房维修基金使用率低，大量资金沉淀，进而导致账目不清，甚至维修基金不翼而飞。
目前，全国小区的住房维修基金已经是一个庞大的数字，以武汉为例，截至今年7月31日，武汉市住房维修基金包含利息在内已累计交存65.12亿元，市民共计申请使用了7748万元，使用率仅为1.19％。天津市截至今年1月已归集145.4亿元，仅使用7753.5万元……
根据规定，业主缴存的住宅专项维修基金属于业主所有，成立业主大会的，资金由业主大会负责管理使用，未成立业主大会的由物业管理公司所在地人民政府住房建设主管部门代管。而很多小区迄今为止并没有成立业主大会，偌大一笔维修基金缺乏有效管理，更难以使用，变成了一笔“糊涂账”。
2006年10月，广州一笔250万元房屋维修资金不翼而飞，业主们发起一场规模浩大的追讨物业专项维修基金活动。此后，60个小区业委会联合追讨，资金总额达60余亿元。2007年，上海查处了房屋维修资金涉嫌违规炒股的事件，市值近8亿元。还有些小区曾发生过更换了物业公司，物业公司就把维修基金卷走的事情……
为加强资金监管，《住宅专项维修资金管理办法》规定，业主大会成立前，住宅专项维修资金由所在地政府建设（房地产）主管部门代管。并应当委托所在地一家商业银行专户管理。业主大会成立以后，也应开立相同的账户。这样，无论业主大会成立前、后，维修资金都由银行管理，专款专用。不管业主大会、物业公司如何更换，维修资金都不会不翼而飞。这一规定看似提高了基金的安全性。但从长远看，资金的增值收益率低，各地的住房维修基金交存总量大但支出金额小，巨额资金长期在账上“睡大觉”，潜在损失较大。
管理使用模式亟待改革
专家指出，住宅维修基金管理使用的改革将放在更加注重管理主体、提升透明度等方面，以探索更合理的管理模式，来规范住房维修基金的使用。
事实上，为了用好、管好住房维修基金，有关部门在2008年制定相关管理规定，进一步增强基金使用的便捷性和管理的安全性。同时，各地也进行了探索。今年夏天，北京、天津等地区暴雨过后，很多住宅受损。为了保证受灾住房维修及时，北京市住建委出台6项房屋紧急情况维修基金使用办法，漏雨严重的小区可以按照紧急情况使用住宅专项维修基金，而无需经过2／3以上业主同意。天津市也早在2010年就制定了《天津市房屋应急解危专项资金管理办法》，以应对突发事故。
针对专项维修基金使用复杂、流程多的问题，南京在今年年初出台意见，小区专项维修基金将可以“打包”申请和“应急”申请；针对维修基金管理中存在的未缴“缺口”，郑州市在部分老旧小区试点补建维修基金制度，为老旧小区补充维修资金以及续筹维修基金指明路径。长沙物业应急专项维修基金使用方案启动试点，维修基金使用“三分之二签名难”的瓶颈可望突破……
物业维修基金范文4
【关键词】房屋维修基金；合理利用；探讨分析
1、房屋维修基金概述
房屋维修基金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的住宅专项维修资金。住宅专项维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修及更新、改造，不得挪作他用。其中，共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。房屋维修基金是伴随着城市化的发展而产生相当于给城市群体住房建立的“医疗保险金”。它关系到群体住房的正常使用和安全，与全体业主和社会公共利益密切相关。随着中国城镇化建设步伐的不断加快，中小城市人口不断增多，城市建设规模不断增大，房屋维修基金的重要性也不断凸显住房专项维修资金的管理、使用和监督也成为人们关注的热点。
2、房屋维修基金合理利用探讨和分析
2.1当前房屋维修基金使用中存在的问题
随着经济的快速发展，我国物业管理产业越来越规范。房屋维修基金的管理和使用相对要规范有序和有效。但在经济不发达地区及很多中小城市，物业管理产业起步相对较晚，覆盖面较窄，规范化程度也不高，主要存在以下几个方面的问题：
（1）使用申报程序繁琐。 根据当前政策法规，使用房屋维修资金，必须经过小区超过半数业主同意。有些涉及小区更新改造的重大项目还必须在征得住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上（即双三分之二以上）的业主同意后，才可以使用住宅专项维修资金。而目前在一部分中小城市，尤其是经济不算发达的地区，小区物业管理不平衡，且很多小区的业主公众意识不强，业主大会很难组织召开，业主无法通过业主大会或者业主委员会表达利益、形成决策，对于住房公共部位的维修，有的人甚至认为事不关己，不想动用自己所属的那份的维修资金。同时，由于住宅专项维修资金申请使用的程序比较繁琐，整个过程需要准备10余项材料，且大部分还需要业主签字同意，让很多业主和物业管理单位嫌麻烦，而对那些既没有物业管理又没有设立业主大会的小区业主来说，组织更加不易。此外，在很多中小城市广大业主对住房维修资金的知情面很窄，仅限于“住房维修资金的筹集使用情况”，而该项资金的交存、使用、增值收益、结存情况，发生列支的项目、费用和分摊情况以及业主分户账中住房维修资金交存、使用、增值收益和结存情况以及其他有关住房维修资金使用和管理情况等，业主则很难知情，导致与维修无关的业主不愿参与决策，出现了物业公司积极，业主观望，业主委员会尴尬的局面。
（2）房屋维修基金管理不规范。由于财政体制和管理的原因，目前在大部分中小城市，财政部门没有明确指定和开设房屋维修基金银行专户，实行专项存储，专款专用，而是将房屋维修基金纳入财政预算外资金一起管理，与预算外资金混存使用，存在被挪用的可能性。为确保维修资金的安全和保值增值，财政和房管部门应将暂不需动用的房屋维修基金以组合存款的方式存放在银行专户里对维修资金产生的利息，每年均按规定分摊至业主的个人账户，其中当年缴存的按银行活期利息结算，上年缴存的按一年定期利息结算。而在一些中小城市，房屋维修基金往往被转成了财政或房管部门的一笔额外收入或用作管理费用。
（3）房屋维修基金使用中存在“惜用和滥用”的误区。根据规定业委会掌握小区专项维修资金的使用审批权利，在实际操作中有些业委会片面考虑为维修资金增值而惜金如命，以避免任期内可能产生的维修资金续筹的难题的矛盾。对物业公司提出的必须对公共设备、公共设施的维护更新项目往往给予否定。而有些业委会则不认真履行对专项维修资金的审批监管，对维修项目具体内容以及使用的合理性不管不问，如果再遇到有些业委会个别人为私利而滥用权利，造成专项维修资金开支过大。同时有些物业管理单位为降低管理成本，听任设备设施带病运行，导致非正常的设备大修而增加维修资金额外支出。以上三种情况都会形成和加深小区业主与物业公司、业主与业委会、物业公司与业委会之间的矛盾。
2.2房屋维修资金合理利用方法探析
房屋维修基金的科学合理利用是有效维护消费者权益，保证社会稳定和谐的重要因素之一，因此需要做好房屋维修基金的合理利用，主要包括以下几个方面：
（1）做好房屋维修基金的宣传工作，提高业主加入的积极性。首先需要进一步完善房屋维修基金相关制度及规范并加大宣传推广力度，使业主家喻户晓、熟悉和了解相关政策、引导业主参与和调动自主管理的积极性，让业主也投入到维修资金的使用监管中来，以加强业委会及业主对维修资金使用监管力度。其次要进一步提高业主对房屋维修资金的知情程度。明确房屋维修资金的具体使用范围，如大、中、小修的维修内容和使用条件，了解房屋维修资金的具体使用的实际运作流程。规范物业管理企业对维修资金的项目立项、审批、公示、验收、账目公布程序。主动接受业主和业委会的监督，提高业主对维修资金管理的信任度。
（2）建立强制性应急使用维修资金的相关制度。积极探索住房维修资金使用的简易程序。可以设立应急使用渠道，在紧急情况下可先使用住房维修资金，再补办手续，能够使老旧危房以及突发损坏能及时妥善地得到维护和修缮，加快中小城市物业管理产业的发展速度，督促和指导各小区成立业主委员会，探索开展移交给物业管理企业代管的模式。切实发挥住房“医疗保险金”便民利民的作用。
例如北京住建委根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》，为解决当发生危及房屋使用安全等紧急情况，规定可以在不征求双三分之二以上业主同意情况下，先使用专项维修资金进行房屋维修，此种危急情况共有六种。六大紧急情况是指：
a危及房屋使用安全等紧急情况包括屋面防水损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；
b楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；
c电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的，定期检验时被责令停梯整改的；
d高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；
e专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
f消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。
同时为规范应急使用制度，既要严格审批，又要简化程序。而应急使用的申请程序应避免重复申请。出现紧急情况后，先由相关部门进行鉴定，小区业委会认证后即可组织施工，维修完成后再进行验收、审核、结算。事实证明实行了应急维修制度后，大大减少业主的有效投诉，减少业主与物业公司、业委会之间的纠纷，取得了良好的效果。目前各地都根据当地实际情况，纷纷制定应急使用的相关管理规定。
（3）规范和强化对房屋维修基金的专户专账专项管理。进一步建立和完善统一归集、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的房屋维修基金管理体系。认真研究制定房屋维修基金的增值方式，确保房屋维修基金的保值和增值，并严格将房屋维修基金增值收益转入房屋维修资金滚存使用，不得挪作它用。同时，对未缴纳房屋维修资金的住房，根据实际情况制定补缴办法。例如在二手房进行交易时，原业主未缴存首次房屋维修基金或者所缴存的房屋维修基金余额不足规定标准的，由交易当事人协商足额缴存后，方能办理住房所有权转移登记等。此外，还应进一步加大对违法、违规使用房屋维修基金行为的查处力度，严肃追究挪用房屋维修资金的责任人员的法律责任。随着政府监督房屋维修基金去向力度的加大，相关法律、法规制订的完善以及业主对于自身应享受权利的提高，房屋维修基金所存在的问题将会逐步迎刃而解。
3、结束语
随着经济的快速发展，我国的物业行业发展越来越科学化和规范化。物业公司需要做好房屋维修资金的管理和利用工作，其科学化的利用将最大程度上保证业主的利益，促进社会和谐有序的发展。
参考文献：
[1]住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法.建设部，财政部颁布.2008
[2]深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定，深圳市住建局颁布.2012
物业维修基金范文5
1.物业管理引入竞争机制。
开发商在商品房移交整体项目时，所选择的物业公司应向业主提前公示。虽然此时业主们比较分散，相互不熟悉很难成立业主委员会，但是开发商可以组织业主一起开会商讨物业公司选择和公共设施验收和移交的问题。在开发商移交项目之前的物业公司选择不能由开发商独自决定，业主们可以临时推选代表参加开发商的物业公司选择评选，业主会选择那些代表业主利益的物业公司，这样物业公司在公共设施验收中就会认真负责，减少日后公共设施使用中的矛盾。现阶段我国绝大多数物业公司的收费都是按照政府规定的物业服务收费标准在执行，我国的行政管理机关实行的是限制最高价的形式对物业管理进行调控。物业公司为了利润最大化，往往会按照最高标准在执行，收费的标准与服务提供的内容并不挂钩，也没有制衡和监督机制。如果继续下去就会导致物业公司会多收费少服务，业主希望少交费多服务，这样不利于物业管理的发展。应该在机制上引入竞争和监管机制，小区成立业主委员会，通过业主委员会公开招标选择物业公司来进行物业管理。物业公司经过对小区的管理进行测算后，进行投标，综合提出一个物业管理服务的标准和价格，业主委员会通过对服务水平的考量和报价进行评估，选择一家适合的物业公司来对小区进行管理。业主委员会对物业的服务进行监管，尤其是对公共设施的维护和日常安全和卫生的管理水平，物业公司如果做不到投标的承诺，首先进行警告，如果改善达不到要求，可以辞退物业公司，重新在市场上公开选择物业公司重新招标。对于管理服务特别好的公司，对公共设施的维护保养费用节约，可以把结余的资金用于奖金，奖励给物业公司，以提高物业公司的积极性。
2.收费资金和维修基金监管。
市场化运作的物业管理矛盾主要还是集中在了收费和资金使用上，从经济角度看，资金的使用应该统筹进行管理和分配。小区的费用主要是人力物力成本投入上，花费较高的是人工成本、绿化维护和设施维修保养上，这部分是纯支出，资金来源是物业费。表面看起来合理，但是实际上，小区除了收取物业费之外，还会有其他经营性收入，比如停车位的租金、公共房屋的租赁等。这部分资金不能是物业公司独自占有，而应该与全体业主共同分配共享，这部分资金可以考虑由业主委员会进行收取，折合一定的物业费之后，再作为物业费用支付给物业公司，这样就了降低物业服务产品的价格。按照自2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》规定，公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。业主委员会应至房地产主管部门指定的商业银行设立本物业维修基金专用帐户，并将账户情况报房地产行政管理部门备案，该帐户是该物业范围内业主缴纳的全部维修基金的情况。该帐户只能用于维修基金的存储和管理，不得挪作他用。银行同时为每位业主设立分户帐户，用来显示该业主所有维修基金部分的使用和留存情况。维修基金的使用及补充需经业主大会作出决议。在资金使用中和使用后业主委员会有权利对目进行检查和审计，物业公司不得阻碍业主委员会的审计行为。维修基金中长期不使用的资金可以考虑购买国债和金融产品进行长期投资以实现维修基金的增值。
二、结语
物业维修基金范文6
物业管理规定为维护公寓所有人、使用人的合法权益，明确使用、管理、维修责任，保证公寓社区的整洁、安全及房屋的正常使用，特制定物业管理规定如下：
一、本物业管理规定（是指涿州京都俱乐部有限公司会员公寓社区物业管理规定）由涿州京都高尔夫俱乐部有限公司（以下简称京都）根据有关国家法规及参照北京地区有关公寓社区物业管理规定而制定。本物业管理规定的执行单位为涿州京都高尔夫俱乐部有限公司物业部（以下简称京都物业部）。
二、京都物业部的管理内容：
1、负责公寓内外部建筑的维修和管理；
2、负责共用建筑部分、共用设施的管理、维修及养护；
3、负责会员公寓社区市政、道路、照明、绿化等公用配套设施的管理、维修及养护；
4、负责会员公寓社区卫生、治安、交通等管理和服务；
5、负责向产权人、使用权人收取各项物业管理费用及其它费用；
6、组织开展各类社区服务。
三、会员公寓房产业主及会员公寓使用权人，无论是否使用与否，均必须交纳物业管理费用，物业管理费用如下：
（一）公共维修基金
1、会员公寓业主或会员公寓使用权人须向京都物业部交纳公共维修基金（基金比例为房价总额的2%），基金由京都物业部统一代管，该基金本息为会员公寓房产业主与会员公寓使用权人所有，所有的利息作为公寓的共用部位和共用设施维修养护费用，基金利息不敷使用时，京都物业部有权根据相关法律规定，要求会员公寓房产业主及会员公寓使用权人按各自公寓的建筑面积分摊缴纳。
2、会员公寓业主或会员公寓使用权人转让公寓所有权或使用权时，京都物业部应退还其交纳的公共维修基金本金，但如果会员公寓房产业主或会员公寓使用权人拖欠应交纳的其它物业管理费用，京都物业部可从其基金本金中扣还。
3、会员公寓受让业主或会员公寓使用权受让人必须从所有权或使用权转让之日起十日内全额缴纳公共维修基金。
4、公共维修基金由京都物业部单独设立专门帐户管理、专款专用、记帐到户。
5、公共维修基金的交付时间为房产合同签订之日。
（二）会员公寓综合管理费会员公寓房产业主与会员公寓使用权人不论是否入住，应在业主验收公寓确认之日起，按京都物业部制定的费用标准交付管理费，物业管理费包括：
（1）绿化费
（2）化粪池清掏费
（3）管理费
（4）公寓社区共用设施维护费
（1-4项根据会员公寓房产业主及会员公寓使用权人的公寓销售实测建筑面积收取）
（5）生活垃圾外运费
（6）保安费
（7）其它会员公寓业主或会员公寓使用权人委托京都物业部增加服务项目而产生的费用。
（三）会员公寓房产业主或会员公寓使用权人委托京都物业部代收的其它费用，包括水费、电费及其它国家法律规定的税费。
（四）京都高尔夫京都物业部依据国家规定及北京市公寓社区物业管理收费的平均水平及维修基金收取平均水平标准而制定和调整物业管理费。
（五）京都会员公寓房产业主或会员公寓使用权人必须遵守执行京都公寓物业管理规定交付维修基金、物业管理及其它费用。
四、会员公寓房产业主与会员公寓使用权人可以向京都物业部及涿州房管部门申请转让，但必须依据京都物业部制定的转让手续及国家房产部制定的过户标准转让申请登记，以及交付京都物业部、国家房产部门规定的相关费用之后方可办理转让手续。
五、应保证严格遵守会员公寓社区的各项管理规定。如会员公寓房产业主或会员公寓使用权人将所有公寓出租他人，必须提前通知京都物业部，并由使用人签署经公寓所有者认可的、承诺遵守物业管理制度的合约，此合约将自动成为公寓销售合同的附件之一。如拖欠京都物业部各项物业管理费用，京都物业部有权制止该租赁行为。对于涉及房屋共用部位、共用设施的使用、维护和管理的各个事项，会员公寓房产业主与会员公寓使用权人必须服从京都物业部的统一安排，协助京都物业部做好各项工作。
六、京都物业部职责
1、依照本物业管理规定的管理内容，决定会员公寓社区的物业管理形式，全面认真地完成会员公寓社区的管理工作。
2、保证公共维修基金、会员公寓社区综合管理费和日常管理服务费用的合理使用，接受业主委员会的监督。
3、保证自收取物业管理费之日起，满足会员公寓业主及会员公寓使用权人的路、水、电全通的入住条件。
七、当公寓需要大修时，京都物业部将根据修缮部位和定额制定预算，经相关产权人同意并集资后方能施工，如相关产权人不同意或不能集资修缮，由此产生的一切后果，京都物业部不予承担。
八、会员公寓房产业主或会员公寓使用权人在装修其公寓时，必须向京都物业部填写装修申请书并遵守京都物业部规定的装修要求及交纳相关费用后方可施工。
九、会员公寓房产业主或会员公寓使用权人违反物业管理规定，京都物业部有权采取停水、停电或停止其房产使用权的措施，直到业主交清所欠费用及滞纳金。
1、业主欠缴或拒缴本物业管理合同规定的各项费用，京都物业部有权向其加收滞纳金，每逾期一日，加收业主应付全额款项万分之五的滞纳金。
2、因不可抗力导致本物业管理合同无法履行或造成损失的，不追究违约责任。
十、本物业管理规定的适用对象所有购买涿州京都高尔夫俱乐部有限公司会员公寓的房产所有权人和使用权人。
