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酒店式公寓范文1
酒店式公寓”来源于欧洲的“产权式公寓”，起源于20世纪70
年代欧美国家，由“时权酒店”演变过来。酒店式公寓是伴随着外向型
经济的发展而出现的，随着我国经济的快速发展，市场对酒店式公寓
也有了一定的需求量。酒店式公寓有如下特征：一是提供酒店式服务
和管理。二是商居两宜，兼具居住和办公两种功能。根据它的这两种
特征，我们在建筑设计中也应有一定的方式方法。一：酒店式公寓是
建筑综合体中的一种，各种功能体系纷繁交错，在设计中要遵从一系
列的设计原则保证各大功能空间的合理、有效以及整体的运营流畅。
二：酒店式公寓的套型设计基本分为“简单型”和“复合型”两个系列。
三：酒店式公寓作为稳定的居住建筑形式，配套设施应齐全，并满足
基本居住功能的要求。四：到位的安全保卫设施。根据以上的方法，
结合开发商要求及实际情况，本人完成了天津泰达东方花园酒店式公
寓的设计。通过本项目的设计工作及客户使用后的反馈意见，使我对
酒店式公寓建筑的设计的原则及方法有了更进一步的了解。本文意在
对酒店式公寓建筑的设计方法的小总结，为以后在此类建筑的设计过
程中能更快更好的解决问题，为用户提供更加舒适的酒店式公寓产
品。
中图分类号：F293.3文献标识码：A
正文
近几年来，“公寓”这个字眼频频出现在在房地产行业，特别是酒
店式公寓更成为很多人谈论的话题。那么，什么是酒店式公寓呢？
“酒店式公寓”来源于欧洲的“产权式公寓”，起源于20世纪70年代欧
美国家，由“时权酒店”(Time&shareHotel)演变过来。“时权酒店”是指
出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转
售、转让或交换。“时权酒店”发展到今天已演变成“产权式酒店”，即
由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒
店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。
酒店式公寓配有全套家具，提供如客房打扫、洗衣服等基本酒店服务
并配有全套厨房设备。它是一种特殊的既提供酒店的专业服务又拥
有私人公寓的秘密性和生活风格的综合物业。作为连接酒店和私人公
寓的桥梁，解决了酒店或私人公寓因其经营本质所决定的不能提供短
期和的住宅问题。
那么，酒店式公寓作为一种新模式是否能成为楼市新宠呢？从国
外的经验可以借鉴，酒店服务式公寓提出已有30年时间，尤其是在
美国的大中城市，由于人口的流动性增强，以年轻人为主的家庭模式
对于备有家具的公寓产生了需求，这样的趋势直接导致了酒店服务性
公寓的出现。在国内，尤其是在北京、上海、天津等中心城市，酒店
式公寓的供应量仍十分有限，而且，随着中国加入WTO的步伐加快，
城市商务区的短期流动人口无疑会大大增加，因此，酒店式公寓的
市场空间仍很大。酒店式公寓这种产品形式对于开发商来说，因其使
用功能灵活、市场适应性强，减少了市场风险，增加了投资收益；对
于投资者而言，酒店式公寓因其户型较小，总价较低，投资回报率通
常高于普通住宅，因此势必会受到了人们的青睐。
酒店式公寓与普通住宅相比具有如下特征：一是提供酒店式服
务和管理。二是商居两宜，兼具居住和办公两种功能。酒店式公寓在
硬件上拥有普通公寓没有的豪华大堂设计，在软件上拥有星级酒店服
务。它们大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进
行管理，能够让入住的小业主享受到星级酒店的服务。同时酒店式公
寓在性价比上更优越于酒店。由于酒店式公寓是按成套的住宅理念设
计的，所以相对于纯酒店的单间设计来讲，酒店式公寓的户型设计更
具人性化，居住的舒适度也大大提高。酒店式公寓虽然拥有星级酒店
的物业管理，但在建筑的产品设计上仍属于公寓式结构，因此在酒店
式公寓市场的发展不断向前推进的同时，产品设计理念有待于继续创
新，使酒店式公寓产品更具档次化和人性化。
根据酒店式公寓这些特性，我们在建筑设计中也应具有与其相应
的方式方法，这样才能为开发商和用户提供符合标准的建筑产品。因
此，建筑设计应注意以下几个方面:
一：酒店式公寓是建筑综合体中的一种，各种功能体系纷繁交错，
在设计中要遵从一系列的设计原则保证各大功能空间的合理、有效以
及整体的运营流畅。⑴整体有机原则。作为一个复杂的大系统，酒店
式公寓内部的每个单元又都是完整的小系统，系统之间相互关联，相
互影响。因此，无论是公共部分的设计还是每个单元的设计都要有整
体概念。⑵动态有机原则。酒店式公寓住户的居住时间、个人需求等
因素都很复杂，所以在设计时要采取动态的弹性原则，以适应各种可
变因素。⑶系统的次序与程序原则。不同的客人同时提出不同的需求，
物业管理者在处理时需遵循一定的顺序及程序，所以在设计中必须考
虑系统的等级与优先级的问题。⑷个性化及均好性原则。酒店式公寓
住户的需求较为个性化，物业管理者需提供个性化的家居及服务,因
此设计时应根据需要体现个性化的概念，并讲求户型的均好性。⑸材
料选用需遵循亲和力、家居性，舒适性和实用性的原则。⑹颜色系统
的“能级跃迁”原则。为使酒店式公寓在色彩的运用上，既多样变幻又
协调统一，所以，在设计时需要首先确定主色，然后根据色温和色差
变化建立一个专门的色彩体系表，作为参照。
二：酒店式公寓的套型设计基本分为“简单型”和“复合型”两个系
列。简单型的套型格局，是以酒店式的客房为主要居住体系，客厅与
卧室及全部的服务配套设施集中在一个大房间内。复合型的套型格
局，是将客厅与卧室分别设置在不同的房间内，可以是两室、三室或
三室以上的户型。而且对于不同层次的居住者及其生活习惯，居室套
型设计可以灵活分隔。酒店式公寓中常用的户型配比如表1所示。酒
店式公寓不同户型的建议设计面积如表2所示。
表1．建议的户型配比表2．建议不同户型的设计面积
三：酒店式公寓作为稳定的居住建筑形式，配套设施应齐全，
并满足基本居住功能的要求。酒店式公寓作为稳定的居住建筑形式，
配套设施应齐全，并满足基本居住功能的要求，各户型的应具有均好
性，具体包括独立卫生设施、厨房操作区、就餐区、书写工作区、梳
妆区、衣储区等，其中独立卫生设施与厨房操作区是设计中不可缺少
的必备内容。此外，⑴两居以上的户型应考虑设计步入式更衣间和储
藏间；⑵卫生间的设计应体现时尚感,有条件时，可将干、湿分区或
设计双台盆。⑶采用中央空调系统，分户计量，房间温度可独立调节。
⑷可接收多个国际卫星电视频道。⑸开放式厨房甚至暗厨房都已可以
被市场接受，但必须充分考虑电器设备的摆放，并为每户配给足够的
额定电量。
户型配比
一居30%
两居45%
三居25%
四居及以上10%
户型平均建筑面（m2）
一居100
两居150
三居200
四居及以上300以上
酒店式公寓内部空间的设计上，⑴大堂设计应具有开放性和现代
感，面积适宜在300～400平方米之间，且设有休息区和接待区。⑵
标准层室内净高不低于2.7米，中央空调低区部分室内净高不低于2.4
米。⑶二居以上的户型，客厅面积不小于35平方米，采光面宽不小
于4.2米，进深不大于12.5米，主卧面积不小于16平方米，采光面
宽不小于3.6米，主卫面积不小于8平方米。⑷酒店式公寓应同与之
配套的写字楼、商业中心、会展中心、酒店之间有便捷、安全的连接
通道。各种空间要留・足（电梯厅、公共走道），电梯厅、公共走道装
修时尚高雅・地板不一定为实木，可以是合成地板，也可以采用地毯。
四：到位的安全保卫设施。高档公寓一般都具有更强的安全防范
意识，酒店式公寓更不例外。在安保设施有几大设计要点不可忽视：
⑴应设置四道安全防范措施，第一道为电视监控系统，第二道为门禁
管理系统，第三道为防盗报警系统，第四道为巡更系统。⑵有条件的
可考虑应用安全防范集成技术，在夜间设防时段里如果有人闯入设防
区域内，安防系统在报警的同时，会打开相应区域的灯光，联动附近
的摄像机进行录像。⑶可考虑应用门禁系统与电梯的集成技术，当住
户在进入大门刷卡的同时，系统能自动呼叫电梯到一层等候；重要的
住宅楼层，也由门禁根据输入的数据自动将住户送到指定楼层，防止
不同楼层的居民之间互相干扰。⑷可考虑采用停车管理系统与电梯的
集成技术，当住户通过停车场入口时，停车管理系统会记录入口的信
息，根据该用户所停车位，打开相应区域的照明，并在一定延时后自
动呼叫电梯到该层等候，节省用户的候梯时间。
根据以上的方法，结合开发商要求及实际情况，我进行了天津泰
达东方花园酒店式公寓的建筑设计。
首先从市场需求与产品定位入手，天津开发区泰达会馆位于开发
区黄海路和第二大街交叉路口西南角，会馆西侧为翠园东路，会馆一
期工程由A楼、B楼、C楼、D楼、网球馆组成，天津泰达东方花园
酒店式公寓为泰达会馆的一个组成部分。借用，同时在设计天津泰达
东方花园酒店式公寓经规划立项为综合用地性质，功能包括办公、商
业、公寓及配套设施，审定方案呈半围合式建筑布局，建设用地6400
，总建筑面积3.1万，其中地上建筑2.6万，绿化率达30%。
公寓市场定位根据开发商及策划公司的市场分析结果，确定将天
津泰达东方花园酒店式公寓定位于小户型公寓，以开发区外企职员为
主力客户群，这一考虑主要基于该项目所具备的三大优势：第一，区
位交通便利，适于作为第一居所，如果价位合理将对工作繁忙的外企
职员极具吸引力；第二，综合的开发性质提供了充足的商务、休闲、
社交及生活配套设施，为公寓储备了得天独厚的共享资源，这一居住、
商务双重兼备的居家环境，更符合外企职员的生活习惯特征；第三，
中心绿地和个性化建筑环境设计，结合办公、居住活动的时差效应，
为公寓提供了闹中取静的高品质居住环境，也符合外企职员张中求弛
的心理取向。
套型面积标准根据开发商与策划公司市
场分析，以15000元/的市场价格为标准，套总价应控制在75万～
135万为宜，因此销售建筑面积在50～90之间应为主力户型，
在景观及采光良好处布置少量大户型，其中低限面积相当于一室户标
准，以单身为主要居住对象（图1），高限面积相当于二室户标准，
以简单家庭或对生活空间要求较高的单身为主要居住目标（图2），
大户型为三局室，面向外企高管阶层（图3）。套型格局特征泰达东
方花园酒店式公寓设计共提出"简单型"和"复合型"两个套型系列。
酒店式公寓作为稳定的居住建筑形式，配套设施内容应齐全、要
满足基本居住功能的要求。小户型为本项目特征，因此在小面积条件
下作到功能设施齐全也是值得深入研究的问题，否则物业就无法得到
客户的认同。因此，我们总结了酒店式公寓配套设施设计的基本原则：
小而全。具体有两种解决方案：
第一、"浓缩布局"--采用小型化的家居设施，一方面更符合特定
客户群人体工程尺度，生活气氛更显温馨，另一方面可利用有限空间
安置更多功能，达到小面积的有效利用。
第二、"空间借用"--利用同一设施安排多种功能。
对于现代生活方式而言，能源消耗和强弱电的配置是需要充分考
虑的因素。除了电话系统外，网络与宽带、卫星电视、信息补强等系
统必不可少。开放式厨房区采用电操作，虽然仅为少量房主服务，但
考虑房主的生活品质要求及家庭社交等生活特点，经策划公司、物业
部门调研反馈的条件，每户配给了足够的额定电量，综合考虑了电磁
炉、微波炉、电热水器等家用电器的使用需求。
提高"有效使用率"的手段对于以小户型为主体的酒店公寓设计
而言也是很重要的。根据其生活空间以"流动性"为特征、功能区的划
分以多功能借用为主要方式，因而达到空间有效利用，通过隔墙布置
达到功能空间有效布局，采用将固定区域从整个空间中分离的方式，
即在单元尺寸、平面形式及入口方式确定的前提下，通过确定卫生间、
操作区及设备管井等有固定技术要求的元素的合理定位，谋求剩余主
体空间的完整性，并使之具备较为理想的开间进深和可能的功能区划
方式。本案采取了三种平面形态的布置模式，其共同特点是：1．卫
生间、操作区相对集中，主体空间相对完整；2．主体空间尽可能呈
袋形格局，以利于起居、就寝功能区的纵向划分，利于家俱布置；3．
入口玄关不做为纯粹的交通面积，而是吸取酒店客房的布置模式，或
是将它与衣橱空间组合，或是与操作区空间相互借用。通过以上手法，
为二次精装设计以及住户自行更改提供了良性的空间骨架。
公共服务支持系统公寓目标客户群的生活特点看，公共服务支持
系统内容应包括三个方面：一、休闲：包括健身、娱乐、餐饮、图书
等；二、社交与商务：包括商务中心、酒吧、贵宾室、商务洽谈；三、
服务：包括洗衣、票务订购、日用品购物、邮政报刊等。因此本项目
地下一层为车库及工服房和
辅助用房，首层为大堂、餐饮、
物业及服务用房，一层车库层
住户均可直接从车库进入电
梯厅。（图4）此外根据业主要
求，地下还设有变电站、消防水池、水泵房等设备用房，为泰达会馆
员工服务的男女浴室，300m平方米的一级库，员工活动室及木工工
作间等服务用房。首层是人员活动的主要场所，住户通过大堂可到达
各电梯口，大堂位于建筑中心，内设总服务台，便于酒店式管理，大
堂南侧为餐饮区，设自助餐厅、茶室等多项功能设施为业主服务，大
堂北侧为物业管理用房及服务区，并设有独立出入口与业主主入口互
不干扰。（图5）
公共空间设计：内走廊，主电梯厅均设外窗，打破了传统封闭式
公共走廊的压抑与不安全感，改善了公共空间的空气质量与视觉条
件，开敞的窗户还满足了消防的防排烟要求，减少了加压送风设备费
用及日后维护保养之烦琐。
酒店式公寓作为高档的公建建筑，外立面设计也应有特色。因此
我们在天津泰达东方花园酒店式公寓的外观设计中，结合天津的历史
文化特点和甲方对产品的定位，外立面形式定位为西洋古典风格。这
种风格体现了公寓式酒店精细豪华的特点，又与泰达会馆一期工程建
筑风格统一。立面采用传统的古典三段式处理。首层为基座部分，采
用干挂石材为外饰面，配以大落地玻璃窗及欧式壁柱。主入口为弧形
柱廊造型，精致典雅。屋顶结合机房水箱间作整体处理。在丰富屋顶
轮廊的同时突出主入口上方的主导作用。通过尖塔拱门、柱廊、栏杆、
线角等欧式处理手法使人们对该建筑有深刻的印象。
天津泰达东方花园酒店式公寓现已完成了施工图设计并建成投
入使用。通过本项目的设计工作及客户使用后的反馈意见，使我对酒
店式公寓建筑的设计的原则及方法有了更进一步的了解。本文意在对
酒店式公寓范文2
关键词：公寓 酒店式 户型设计
中图分类号： TU2 文献标识码： A 文章编号：
1设计原则
国家关于酒店式公寓设计方面的规范、规程都没有对酒店式公寓进行专门定义，各地方执行的也基本上是现有的住宅设计规范。
（1）整体有机原则，作为一个复杂的大系统，酒店式公寓内部的每个单元又都是完整的小系统，系统之间相互关联，相互影响。因此，无论是公共部分的设计，还是每个单元的设计都要有整体概念。
（2）动态有机原则，酒店式公寓住户的居住时间、个人需求等因素都很复杂，所以在设计时要采取动态的弹性原则，以适应各种可变因素。
（3）系统的次序与程序原则，不同的客人同时提出不同的需求，物业管理者在处理时需遵循一定的顺序及程序，所以在设计中必须考虑系统的等级与优先
级的问题。
（4）个性化及均好性原则，酒店式公寓住户的需求较为个性化，物业管理者需提供个性化的家居及服务，因此设计时应根据需要体现个性化的概念，并讲求户型的均好性。
（5）材料选用需遵循亲和力、家居性，舒适性和实用性的原则。
2平面及户型设计
2．1小户型公寓单位
目前国内市场上的小户型公寓主要有两种类型。一种是单间公寓，平面比较类似于普通酒店的标准间，面宽一般在4～5m之间，进深约6m―lOm，套内面积约在30～50m2之间(图1)
图1
一个单间公寓基本上都包括：开放式厨房、洗手间和房间三个功能部分。开放式样厨房多布置在入口走廊的一侧，厨房灶台的操作面和一般住宅相比要少很多，大都在1．5m以下，但是由于单间公寓的客户以单身人士为多，对厨房的使用率并不太高，所以厨房基本上满
足使用。入口走廊的另一侧面布置洗手间，洗手间内多以布置三套件(马桶、洗手台、淋浴间)为标准。可以在房间的前半部分布置沙发、电视等家具形成生活和会客区，而在靠窗的后半部分布置床、衣柜等作为休息区，也可以反过来布置。并可在两个区之间拉一条可活动的隔帘起到一定的分隔作用。除了单间公寓外，市场上较流行的还有复式公寓。所谓复式公寓实际上是利用比较高的层高在房间内设置部分的夹层。复式公寓层高为4．5m左右，部
分设置夹层，一般会把夹层或者夹层下的空间的层高设计在2．2m以下，这样层高在2．2m以下的部分便可以不计入建筑面积，这一点就是小户型复式公寓最大的卖点，即让买家认为可以用相同价钱获得更大的使用面积，缺点是夹层部分层很矮，比较压抑。
总体来说，由于面积小的局限，小户型公寓大多都只能采用开放式厨房和黑洗手间的平面布局，其实更加接近于西方人的生活方式，对与单身客户和短期租户来讲也不会有太大问题。由于面积小总价相对低，小小户型公寓的客户面很广，成为了目前市场上最流行的公寓品种。
2．2大户型公寓单位
大户型公寓的市场定位与小户型公寓相比有很大的不同，主要面对的是市场最高端的客户。大户型单位面积大、总价高，通常一个单位就需几百万甚至于上千万之多。平面布局方面，大户型公寓的平面限制比较小，平面布局比较自由，具体的户型要视产品的定位而定。
既有100多平米的三房单位，也有200多平米的两房单位，基本上都会设主人房套间，带衣帽间。但是总的来讲，大户型公寓一般都会设置有采光通风的厨房和厕所，更接近中国人的生活方式，不过与普通住宅相比，公寓会比较少设置大阳台。
在物业管理方面，酒店式公寓的物业不仅包括传统酒店的服务功能和管理模式，还拥有完善的办公环境，同时为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，如银行、会所、酒吧、便利店、健身房以及秘书、商务中心、信息咨询、翻译等商务服务，与传统酒店相比拥有更多、更全的生活、办公配套功能。因此。在裙房及商业用房的设计中除了设置传统酒店的功能用房外，应充分考虑增加相应服务功能的空间。在建筑形象方面，位于城市中心区的酒店式公寓应充分体现其统领该区域的核心地位，建筑形象应具有标志性，体现时代感和城市精神：位于旅游度假区的酒店式公寓则应充分发挥自然景观的表现力，以创造优美的自然环境为主旨，建筑形象应与自然景观和谐统一。
3、酒店式公寓环境营造
在探讨环境营造之前，我们必须先了解酒店式公寓的服务对象，了解这些人群对建筑本
身和建筑环境的要求。就目前而言，酒店式服务公寓的目标市场可以大概分为两类，一类是在华从事商务活动，较长期居住的外国人（较长期的定义为一周或以上），这个市场的主要客人有长期在华的商务人士，外企的经营管理者以及正在放长假的家庭来华旅游等；还有一类是指从国内其他城市到本地区从事商业或者其他较为高端的产业的人士，例如IT 行业，这些人也较为长期在特定的城市居住工作，但他们的工作性质同样存在不稳定性，或者自身不想在这个城市永久性定居。在酒店式公寓既能享受到酒店式的服务，又能在拥有完善的家庭设施配套的公寓里，与家人一起在厨房里自己烹饪美味的家肴。酒店式服务公寓主要集中在市中心的高档住宅区内,集住宅、酒店、会所多功能于一体，价格一般都不低。由此可见，酒店式公寓的服务对象大部分是受过良好教育的商务人士或者白领一族。这样的人群，经常穿梭于城市之间，他们对生活的品质要求都比较高，除了上班之外的自己的时间里，他们更多会追求绿色和宁静。所以建筑师在设计酒店式公寓的时候，应考虑到这点，尽量营造生态的，宁静的舒适的建筑外部空间。
酒店式公寓，首先是一个居住建筑。居住环境设计应以建筑为主体：在室外环境设计中，
所有室外构筑的设计都应围绕主体建筑来考虑。它们的尺度、比例、色彩、质感、形体、风
格等都应与主体建筑相协调，这样室外环境设计与建筑本身才能达到环境的整体和谐。其中，绿化是优化室外空间的重要因素。建筑外绿地的功能有两种：一种是构建户外生活空间，满足各种休闲环境的需要，另一种是创造自然环境，从而营造出优美的室外环境。
4室内设计
酒店式公寓的房间根据用途不同，可分为居住性公寓和商务性公寓。居住性公寓多为精装修，室内空间功能划分较为齐备，一般设有单独的厨房、洗手间、阳台等，提供全套的家居设计和电器。在设计上一般以现代风格为主，将时尚气息、实用主义相统一，对于不同户型有不同格调的设计，满足使用者的个性化需求。功能划分更强调实用性和灵活性，如设置开敞式厨房、活动隔断等。商务性公寓的主要用途为商务办公。也可兼作居住。这种公寓没有单独的厨房和阳台，室内以太空间为主，以便用户灵活划分办公空间。公寓的室内装修以相装修为主，用户入住后可直接使用，也可对室内进行精装修。
结语
从发达国家的情况看，酒店式公寓发展到一定阶段后是一个稳定存在的物业类型，目前在我国刚刚步入发展阶段。针对这一新兴酒店模式，建筑师应当紧跟时代变化，设计出满足其功能和审美要求的建筑形式。以上是现阶段酒店式公寓的现发展现状，随着酒店式公寓在我国的不断普及，必将在建筑功能、形象特征等方面对建筑设计提出更高的要求，建筑师应紧跟这些变化，创造出丰富、动人的空间。此外，如何将这一舶来品与中国建筑的传统精神相结合，创造出富于地域文化特色的建筑空间，也是建筑师今后要不断思考的问题。
参考文献
[1]酒店建筑，[美]布赖恩・麦克多诺，约翰・希尔和罗伯特・格莱齐尔，温福德・巴克・林赛等著，董晓莉译[M]．北京：中国建筑工业出版社，2007.
酒店式公寓范文3
[摘 要]本文在对上海酒店式公寓发展现状作深入调研的基础上，给莫衷一是的酒店式公寓界定了基本内涵，并对其类型、规模、特征、
>> 我国酒店式公寓发展现状 天津酒店式公寓发展现状及对策研究 浅析我国酒店式公寓发展现状以及发展趋势 珠三角地区酒店式公寓的发展现状与对策 当代产权式酒店的发展现状研究 浅析公寓式酒店的现状及发展 上海世博会某公寓式酒店 上海会议酒店发展现状分析与建议 我国产权式酒店的发展现状 酒店式公寓经营管理研究 我国现代酒店式公寓设计现状与发展策略初探 基于SWOT分析的南京市酒店式公寓发展战略研究 基于SWOT分析的烟台市酒店式公寓发展战略研究 酒店业发展现状研究 上海高校企业孵化器发展现状研究 上海高校旱地冰球运动发展现状研究 上海市体育旅游发展现状研究 上海市青少年田径发展现状研究 廊坊老年公寓发展现状及对策研究 游客对酒店式公寓产品的需求研究 常见问题解答 当前所在位置：中国 > 艺术 > 上海酒店式公寓发展现状研究 上海酒店式公寓发展现状研究 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者：未知 如您是作者，请告知我们")
申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 [摘 要]本文在对上海酒店式公寓发展现状作深入调研的基础上，给莫衷一是的酒店式公寓界定了基本内涵，并对其类型、规模、特征、分布、市场等基本状况分别作了分析。近年酒店式公寓发展势头良好，但也问题不少，本文就此提出若干解决问题的设想。[关键词]酒店式公寓；酒店式服务公寓；旅游饭店；上海旅游市场[中图分类号]P590[文献标识码]A[文章编号]1002―5006(2004)05―0066―06
酒店式公寓范文4
一、厦门市酒店式公寓现状
通过深入调研，近年来，厦门酒店式公寓主要呈现以下六个方面主要特点：
㈠发展速度快。2005年7月前，厦门市仅存在4家酒店式公寓，2006年3月迅速发展至近100家，今年4月达到373家。目前经营主体超过100家，有房间5000余间(套)，房产总价值约20亿元，从业人员lOOO余人。
(二)经营区域较为集中。主要分布在交通便利的车站、码头附近和商业繁华地带，主要在单身公寓等高层民用住宅里，但也有少数在商品房内，在房屋未出租的空档提供一日租或钟点房。
(三)经营范围广，经营方式灵活。大多数经营者向工商部门登记取得了《营业执照》，经营范围包括酒店管理、物业管理、房地产等。经营者既有专门酒店式服务管理公司，也有打“球”的物业中介单位，他们将分散于个人的公寓大量承租下来后，集中管理，为旅客及其他租住人提供短期住宿服务。
(四)同一公寓楼多家单位经营，客房交叉。如位于厦禾路268号的源通中心共有29个楼层676户，有7家酒店管理公司分别向业主租赁133间(户)公寓作为接待旅客住宿的场所。酒店式公寓的机构设置和管理模式与星级酒店相似，设有驻店经理、前厅部(总台)、客房部等。
(五)收费便宜，市场较好。经营单位主要是通过网上订房与相关单位签订协议，刊登、张贴、发放广告，以及住客推介、请人拉客等多种方式招徕旅客。客房装修及配置与二、三星级酒店相似。但收费更便宜，根据房间提供的设施及大小，每间每天收费100至200元，豪华间300元左右。据调查，入住率基本保持在70％以上。
(六)经营收费项目多样，手续合法。经营公司收费经物价局批准，并执行旅馆价格调节基金，向税务机关缴纳营业税，使用的发票有房屋出租专用发票，也有市地税局统一印制的。厦门市宾馆、旅馆业(住宿)专用发票或“厦门市服务业统一发慕”，收费项目填写“房费”。
二、设立酒店式公寓的建筑消防安全条件状况
厦门酒店式公寓大部分设在已通过消防验收合格的高层公寓楼。经营者将公寓楼的部分楼层的房间集中起来管理，运行一种“名为公寓，实为酒店”的管理模式。然而公寓楼功能变为旅馆后，建筑类别转变为公共建筑。按公众聚集场所进行严格要求，火灾危险性和相应的消防安全要求均大大提升，所以从严格意义来说，这些所谓的酒店式公寓并不具备作为对外经营场所消防安全条件。以建筑高度不超过100米的一类高层民用建筑为例，主要表现在几个方面：
㈠从消防设施上看，公共建筑比民用建筑要求严格得多。
1、消防疏散设施方面，酒店、宾馆作为公共建筑必须满足双向疏散或袋形走道的相关规定。其疏散宽度是按照人员数来核算的，且其疏散楼梯间的最小净宽为1.2米。而作为住宅使用的民用建筑疏散楼梯的最小净宽为1.1米。
2、在消防用水方面，一类高层普通旅馆室内消防用水量为40L／s，室外消防用水量30L／s火灾延续时间按3.00计，折算消防总用水量为540吨：一类高层普通住宅室内消防用水量为30L／s，室外消防用水量20L／s，火灾延续时间按2.00计，折算消防总用水量为252吨。
3、在消防电梯设置方面，作为住宅使用的高层建筑中，只有塔式住宅以及十二层及十二层以上的单元式住宅或通廊式住宅需要设置消防电梯，而一类公共建筑及超过32米的二类公共建筑则都应设置消防电梯。
4、在自动消防设施上看，酒店、宾馆的客房均要求设置火灾自动报警设施，自动喷水灭火系统及火灾应急照明装置，而届住建筑则只需在公共部位设置自动消防设施。
㈢从建筑内部装修上看，酒店、宾馆客房内所有装饰、装修材料均应符合《建筑内部装修设计防火规范》的规定，采用不燃材料或难燃材料，窗帘一类的丝、毛、麻、棉织品应经过阻燃处理。而作为纯住宅使用的公寓，对于住户自家的装修材料无相关的防火要求。
(三)从管理上看，酒店、旅馆客房作为防火重点部位，房内应配有禁止卧床吸烟的标志、应急疏散指示图、宾馆客人须知及宾馆、饭店内的消防安全指南，房内除了固有电器和允许旅客使用的电吹风、电动剃须刀等日常生活的小型电器外，禁止使用其他电器设备。服务员在整理房间时要仔细检查，对烟痰缸内未熄灭的烟蒂不得倒入垃圾袋：平时应不断巡逻查看。发现火灾隐患应及时采取措施。酒店、旅馆店必须落实消防安全责任制，建立健全各项消防安全管理制度，依法履行自身消防安全管理职责，定期组织防火检查，消除火灾隐患，加强员工消防教育培训，制定并经常演练灭火、疏散预案。
(四)从法律程序上看，作为对外经营的公共场所，酒店、旅馆在开业前除了取得相关的建筑审核验收文书外，还应申报开业前消防安全检查，在取得消防安全检查合格文书后，方能开业。
三、公酒店式公寓存在主要消防安全隐患
公寓楼作为民用住宅虽已经消防部门审核同意使用，但经营者未经建设规划部门批准，将民用住宅改为经营性质的酒店，改变了公寓楼的使用功能，有的还进行了二次装修，且未经消防部门验收，存在不少消防安全隐患。
(―)没有取得消防前置审批许可。很多酒店式公寓经营者借物业管理之名，行旅馆业经菌之实。厦门思明、湖里两区的118家酒店式公寓中，有103家酒店式公寓取得工商部门的“营业执照”审批，但其注册登记的经营范围是：房屋出租、物业管理、酒店管理或酒店管理咨询，未涉及旅馆、客房经营范围。根据相关法规，经营旅馆业在工商登记注册之前，必须实行前置审批，取得公安机关《特种行业许可证》和公安消防验收许可。但上述103家酒店式公寓因以房屋出租、物业管理等名义在工商登记注册，避开了旅馆业经营必需的前置审批，均未取得《特种行业许可证》和消防验收审批。
(二)消防设施无法满足现实需要。由于大部分酒店式公寓是按普通民房标准进行建造。作为整幢建筑物虽已经消防审核验收，但经营者往往擅自改变用途，二次装修后，消防设施不完善，疏散通道不畅通，不符合旅馆业的消防安全要求，存在诸多消防安全隐患。要是发生火灾事故，极易造成群死群伤和重大财产损失。
(三)消防管理责任不落实。由于酒店式公寓
以出租房屋之名，行旅馆业经营之实。如果公安机关按旅馆业来管理，他们大多又没有办理“特种行业许可证”和“消防安全许可证”。如果按照出租房屋来管理，而这些酒店式公寓又是以旅馆业的形式进行经营，提供酒店式的服务，客人大多是短期住宿，有的住一、二天，有的住几小时。酒店式公寓这种介于出租房屋和旅馆业之间的特点，导致目前管理主体不明确、管理责任不落实，加上业主从追求经济利益出发，千方百计躲避检查，失控漏管现象普遍存在。
四、规范酒店式公寓消防管理的对策
厦门市政府对规范酒店式公寓管理十分重视。2006年11月，市政府办公厅组织公安、消防、安监、旅游、工商、卫生、法制等部门及思明区政府组成课题调研组，对全市酒店式公寓的现状、管理情况开展调研，2007年6月，联合起草《厦门市酒店式公寓管理办法》，(简称《办法》)，以征求意见稿形式报市政府。《办注》明确提出酒店式公寓经营者必须按照开办社会旅馆的要求，依照有关法律、法规办理相关许可后方可营业，酒店式公寓比照旅馆业要求进行管理。笔者通过调研和参与《办法》的起草，对规范酒店式公寓消防管理提出如下对策。
(一)将酒店式公寓定义为旅馆业。“酒店式公寓”与“酒店式公寓”的区别在于，前者是居住建筑，而后者是旅馆建筑。公寓式酒店指按公寓式(单元式)分隔出租的酒店，应按旅馆建筑处理。各职能部门应视其为酒店、宾馆进行消防监督管理。
(二)制定相应消防技术标准。鉴于厦门市酒店式公寓的现状，笔者认为可按照“疏堵结台，划线管理”的方法，在确保场所基本消防安全的前提下，制定相应的“酒店式公寓消防技术标准”，对酒店式公寓进行分类管理，通过消防技术手段，帮助具备条件的酒店式公寓达到相应的消防安全条件：1、利用多层、高层已建公寓、住宅整幢改为酒店式公寓的，原则上按多层、高层公共建筑的要求进行改造：2、利用多层、高层已建建筑的部分公寓、住宅楼层改为酒店式公寓的，可在满足防火分隔、安全疏散要求以及防排烟要求的前提下，适当放宽对其他消防设施的要求。可设置简易喷淋系统和独立式火灾自动报警装置来满足消防安全要求。
(三)从源头上严格消防审核。应严格酒店式公寓的审批程序，鉴于居住建筑与公共建筑在消防安全要求上的种种不同及增设消防设施的难度。规划部门在审批建筑变更申报时，对与居住建筑中部分楼层变更为酒店、宾馆的申请应予慎重考虑。消防部门在受理二次装修时，必须以建设规划为前置条件，根据专项管理办法对不同类型的酒店式公寓改造进行消防设计审核。酒店式公寓业主应在改造工程完工后申报消防验收，合格后方能投入使用。50张床位以上的酒店式公寓还应向公安消防机构申报消防安全检查，取得《消防安全检查意见书》，管理人员应当参加公安消防部门组织的培训，取得消防安全岗位上岗证书，酒店式公寓应当建立消防安全责任制。配备必要的消防设施，设立消防安全警示标志，酒店式公寓方能正式对外营业。
酒店式公寓范文5
承租方(乙方)
根据《中华人民共和国合同法》、《广东省房屋租赁条例》及实施细则等有关规定，就乙方租住甲方的酒店式公寓的事宜，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经双方协商签订此合同。
第一章总则
第一条甲方将其所有的坐落在街路号酒店式公寓楼房(建筑面积、使用面积、装修完整程度、家具设备及家居用品附后)，出租给乙方作居住使用。
第二条租赁期限共天。甲方从年月日起将上述房租给乙方使用，至年月日收回。
第三条乙方在租住期间，根据所租住时间享受本合同规定的优惠。
甲方为乙方提供酒店式家居服务;甲方保证乙方在公寓里的人身和财物的安全。为乙方提供贵重财物的保管服务;甲方对乙方实行住客管理，乙方向甲方提供个人相关资料，甲方承担保密责任。
第四条甲方保证出租公寓具有居住功能，符合国家消防安全规定及其他有关法律、法规和规章的规定。乙方保证在租住公寓期间不改变公寓用途，不破坏房子结构，保证自己的行为符合法律、法规、规章和有关政策的规定，且遵守本合同各项约定。
第五条本合同于乙方向甲方缴纳元押金后生效。
第二章租金和其他费用的交纳与结算
第六条乙方在人住公寓期间向甲方交纳租金和有关服务费及其他消费费用。
租金=标准租金优惠折扣率租用的公寓面积有关服务费及其他消费费用包括：水费、电费、燃气费、电话和网络使用费用及送餐、托婴、文印等特殊费用(费用标准另定)
甲方负责承担房产税、出租公寓所用土地的使用费、租赁管理等政府税费。
第七条乙方租住同一房天，付%房租;砖天及以上享受%的优惠价。
乙方在入住期间，每月日向甲方交纳下月租金，先付后用，否则甲方可要求其立即退房。甲方收取租金后必须出具税务机关监制的收租凭证。
第八条乙方要求提前退房时，甲方根据不同情况计算应付租金和应付其他费用。
第三章公寓的使用、维修和转租
第九条甲方在出租公寓内配备的所有设施均属甲方所有，甲方保证出租公寓及其配套设施的安全符合有关法律、法规和规章的规定要求。
乙方应正常使用并妥善保护公寓及配套设施，防止不正常损坏。
第十条乙方事先未经甲方的书面同意：
1.不得在公寓内放置货物;
2.不得更动公寓内的电线、管道位置;
3.不得随意更动配套设施的摆放位置或搬离出租公寓;
4.不得在公寓内安装隔墙、隔板和改变公寓的内部结构。
第十一条乙方在公寓使用过程中，发现公寓本身或内部设施出现或发生妨碍安全、正常使用的自然损坏或人为故障时，应及时告知甲方并采取有效措施防止损失的扩大，甲方应于接到乙方通知的小时内进行维修。本条维修的费用由甲方承担。甲方维修期间，乙方应积极配合，不得阻挠施工。。
第十二条因乙方使用不当或不合理使用，导致公寓内的设施损坏、丢失或发生故障，乙方应及时告知甲方，由甲方采取措施进行必要的维修和安装或重新添置。乙方承担维修、安装或重新添置的费用，并赔偿相应损失。
第十三条乙方确需对公寓进行改建、扩建或装修的，经甲方同意，并报请政府有关部门批准方可进行，甲乙双方应就此另行签订书面协议。
第十四条未经甲方书面同意，乙方不得将出租公寓全部或部分转租给他人。经甲方同意按法定程序转租的，转租期限不得超过本租赁合同的有效期限。乙方保证其受转租人不将转租公寓再行转租。本条发生的费用由乙方自行承担。
第十五条甲方出售房屋，须在两个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。
第四章合同的转让、终止、解除和续签
第十六条未经甲方书面同意，乙方不得将本合同转让给第三人。
乙方要将房屋转让给第三人或与他人交换房间，须经甲方同意，但所居住天数不能连续计算。
第十七条合同自动终止的免责条件：
1.发生不可抵抗力或意外事件的影响，使合同无法履行;
2.因市政建设需要，政府决定征用出租公寓所在土地而需拆除出租公寓，或者需要改建房屋;
3.甲方的有关公寓租赁有效证件失效。
发生上述情形之一，合同终止，所造成双方的损失，互不承担责任，租金按实际使用时间计算。
第十八条有下列情形之一，甲方有权终止合同，通知乙方交回公寓，由此给甲方造成的损失，应由乙方赔偿：
1.乙方人为损坏公寓设施而不主动赔偿，甲方从乙方租赁押金扣除有关费用后，乙方不及时补足押金的;
2.乙方逾期不交房租的;
3.未经甲方同意，乙方擅自改变出租公寓用途的，擅自将公寓转租、转借、转让他人或与他人交换的;
4.乙方违反本合同约定，擅自改变公寓内部设施和内部结构的;
5.乙方在公寓内从事违法违规行为。
第十九条有下列情形之一的，乙方有权要求解除合同。在迁离公寓时，乙方有权要求甲方退还预付消费金的余额以及租赁押金;
1.在公寓内固定设施发生自然损坏或乙方愿意承担人为损坏的费用时，由于甲方不能及时维修，致使乙方无法继续租用该公寓，且未能及时为乙方安排其他适当公寓;
2.乙方在公寓里得不到安全保障;
3.乙方得不到相应的服务。
第二十条本合同到期或出现本合同自动终止的情况，甲方对公寓进行核收，结算乙方所有应付账款后，应返还乙方的预付金余额和押金。乙方应按期迁离公寓。乙方提前办理退房应提前通知甲方。
第二十一条乙方在本合同到期，如需继续租用甲方公寓乙方应于合同有效期满前三日向甲方提出续租要求，经与甲方协商一致后，重新订立新合同，原合同押金将自动转入新合同。合同期满后，如甲方继续出租公寓，在甲方还没有与其他人签订合同前，乙方享有对同一房间的优先承租权。
酒店式公寓范文6
酒店式公寓的发展是从欧洲的度假所有权制度演变来的。从20世纪90年代，欧洲出现了一种新的酒店和公寓经营的新模式――酒店式公寓。酒店式公寓发展到现在有30年的历史。在上个世纪中叶，世界上的一些发达国家经历了巨大的社会变革。社会生产力的提升增强了人口的流动，在城市生活的人们生活方式有了巨大变革。商旅的日益增多为酒店业提供了新的经营发展思路――酒店式公寓。酒店式公寓在亚洲的发展比较晚，亚洲国家发展酒店式公寓的管理模式主要是在借鉴欧美国家的发展管理模式上发展过来的。随着亚洲国家经济的发展，酒店式发展尤为迅猛。
上个世纪末，酒店式公寓进入中国市场，其中主要集中在中国的一线城市如北京、上海、深圳、广东。酒店式公寓在深圳第一次出现，并取得不错成绩。北京、上海作为中国的一线城市，中高层管理者、各界精英的涌入，也为酒店式公寓提供了良好的生长环境。目前我国的酒店式公寓已经从一线城市发展到各个中小城市。北上广这些城市的酒店式公寓已经有了充足的发展，并且衍生出来SOHO（Small Office Home Office）这种家居办公的经营模式。新晋的一线城市青岛、大连、杭州等地酒店式公寓已经呈现出一定的规模。
一、酒店式公寓定义
酒店式公寓具有很强的投资增值空间和自我使用居住的功能。酒店式公寓的管理模式是按照星级酒店的管理模式进行管理，具有住宅、酒店等多种功能，但是本质仍然是住宅类型的公寓。
二、烟台酒店式公寓的市场现状
北京、上海、广州这些超一线城市酒店式公寓已经发展成熟，竞争也变得极为激烈。目前，酒店式公寓已经在经贸、旅游发达的城市（比如苏州、青岛、大连等）有了迅猛的发展，但是烟台作为二线城市，酒店式公寓的发展却是一片空白。酒店式公寓作为房地产业投资的新兴物业，房地产开发商和广大投资者都时刻关注着这个市场。
以烟台为例分析酒店式公寓在烟台的发展现状。随着人们消费和收入水平的提高，酒店式公寓已经不难成为商务旅客和游客的选择。烟台市旅游业是烟台的经济发展的支柱产业之一。烟台的旅游业较为发达，政府也对旅游业给予重视。
2012年，烟台市在旅游方面收入颇丰，比起2011年旅游总收入提升了近18个百分点达到475.51亿元。国际旅游外汇比起去年增长了2.8%，已经突破4.8亿元。国内旅游收入提升更为显著，增长14.9%。烟台市有着丰富的旅游资源。5A级景区，4A级景区和3A级旅游景区一共24家。各类旅行社数量达200多家，有资质办理出境旅游的旅行社有8家。全市共举办各类会展活动132个，比上年增加11个；展位总数2.65万个，增长6.0%。经济实惠又舒适家居的酒店式公寓将是高品位游客的不错选择第二、烟台市酒店式公寓的供给现状分析在烟台这些城市中，虽然名义上的酒店式公寓项目比较多，但是真正的成规模的酒店式公寓的项目几乎没有。小业主持有的模式在烟台的酒店式公寓领域占巨大比例，商务客人和学生是酒店式公寓的主要租赁客户群体。烟台在网上可查询到的酒店式公寓只有烟台大学城附近的南山世纪华府、星期八酒店式公寓和蓬莱的酒店式公寓。城市中存在这一些违法经验的酒店式公寓大大危害了游客的合法权益。有些酒店式公寓虽然打着酒店式公寓的旗号在经营，但是没有办理正规合法的营业执照。烟台很多酒店式公寓的员工未经过专业礼仪和服务训练，提供的产品和服务不能令顾客得到满意。在烟台酒店式公寓的设施、服务方面达不到星级酒店的要求，反而与一些小宾馆和旅馆竞争。
三、烟台市投资酒店式公寓的SWOT可行性分析
（一）优势
1.综合性强。公寓就是酒店式公寓的管理模式的目标要求，酒店式公寓的特点就是能将普通住宅变成具有酒店的高质量服务和优良的居住环境，并且具有高质量的管理和服务理念。因此，酒店式公寓是具有能提供酒店式服务的用来盈利的出租型公寓，在具备家具生活配套设施齐全的同时具有专业酒店物业管理。
2.满足不同层次的客户个性化需求。户主的投资公寓的多样性使得公寓的面积存在较大差距。酒店式公寓面积小的只有十几平米，大的有上百平米。房屋的装修风格有按照个人的意愿进行装饰。公寓面积和装修风格的不同能满足不同层次不同客户群体的个性化需求。
3.价格便宜，方便自由。相比较于收费昂贵的星级酒店，游客只要花费比较少的钱就能入住和星级酒店同等服务和住宿的酒店式公寓。酒店式公寓在价格方面有着巨大的优势。
4.众多的游客提供了巨大的客户市场。烟台市在山东省的旅游人数和旅游收入名列第二。烟台在2013年1月到6月份旅游人数、旅游收入有了很大增长。烟台的上半年度接待量突破两千万人次，旅游收入超过二百五十亿元。
5.投资房产回报前景好。烟台市房地产市场发展前景相对稳定。一线城市土地资源和发展潜力都已经被开发商深度挖掘，开发商和投资商将进军烟台等二线城市。国内知名的大房地产开发商开始转战烟台，比如2013年火爆出售的金地格林，金地澜悦，万科青年特区，中铁逸都等。。在股市跌宕起伏和黄金外币市场的大风大浪下，烟台的房产投资成为一个不错的选择。
（二）劣势
