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维修基金论文范文1
论文关键词：物业维修基金保值增值
论文摘要：目前，随着住房制度改革的不断深化，住房商品化已经深入人心。同时，越来越多的商品房公共部位、设施设备的维修问题逐渐显现出来，而此项工作的好坏会直接影响房地产业发展乃至影响社会安定，本文通过对房屋维修基金目前的现状及存在主要问题的阐述，进行问题剖，来解决房屋维修基金目前出现的重点问题。
物业维修基金是指法律规定由业主交纳的，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。它对于保障房屋的安全使用，维持与提高其使用功能，确保物业的保值增值等均有极其重要的意义。
一、物业维修基金的现状
在我国，物业维修基金在缴纳使用管理方面都都有一定的规定，但是却也由此产生一系列问题，只有在充分了解住房维修基金现状下，才能够有效地提出解决问题的方法。目前我国物业维修基金现状从几个方面看：
（一）关于维修基金的缴交。
1.维修基金缴纳人。《物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十四条明确规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”显然，缴交主体是业主，这是由专项维修资金的性质决定的。《条例》明确了“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”业主购买了房屋在依法拥有房屋所有权的同时，也拥有了物业共用部位、共用设施设备的所有权，应当承担共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造责任，这部分资金的支出应由购房业主承担，而不应由已售房屋的开发商承担。
2.维修基金缴纳时间。从道理上讲，专项维修资金可以采用一次纳，也可采用随物业管理费用按月收取专户储存，或需要维修、更新、改造时向业主随时收取的做法，这些做法分别在不同国家实行。但考虑到目前我国法制不够健全，业主责任意识尚不到位，在一些地方物业管理收费拖欠现象还严重存在等因素，目前我国专项维修资金的制度设计宜采用主要在购房时一次纳，待物业使用到一定年限，维修资金不够使用时再向业主续筹。
3.维修资金缴纳数量。收取维修基金时主要应考虑在一般情况下，物业使用到一定年限内所需的资金量，可考虑按购房款的2～3％，或物业单体建安造价的一定比例。比较来看，按建安造价一定比例较为科学，但鉴于建安造价基数较购房款小得多，若采用建安造价为基数，则应适当提高交纳比例。此外，还可以在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，将利用共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益主要用于补充专项维修资金，以减轻今后续筹资金的压力。
（二）维修基金的管理现状问题。在收取维修基金时候，通常都是在办理入住手续时，开发公司强制代收房屋维修基金，办理产权和缴纳维修基金捆绑式办法，这种往往容易造成房屋维修基金流失或被挪用，使业主的权利得不到有效保障。这样一笔数额较大的资金放在开发商的手里，安全性让人担心是可以想象的。开发商可以利用职权容易侵占房屋维修基金。而在管理维修基金时，虽然法规明确规定由业主大会行使监督权，但对如何监督却没有明确的说法。从客观条件上，造成某些业主委员会成员钻法律的空子，挪用甚至贪污数额巨大的房屋维修基金。更有甚者，一些开发商往往成立项目开发公司，一旦项目开发销售完后，项目公司也就不存在，业主所交的维修基金也就无法追缴。个别管理公司将维修基金据为已有；有的管理公司滥用维修基金，把本属于管理费支出的设备设施的日常运行养护费用在维修基金里开支；要么盲目企求设备的更新，加大业主负担。
有的地方规定维修基金的使用必经过业主大会批准，但由于业主大会召开难或业主大会不批准，导致该修的房屋或设备问题无法解决，影响业主的居住和物业安全使用。也有地方规定，当物业公共地方或公用设备设施发生维修、更新时，使用的能是维修基金的增值部分，由于银行利息很低，维修基金增值太少，一方面大量维修基金闲置浪费，另方面业主又不愿再交维修基金。自维修基金上缴之后，单个业主就失去了维修基金的处分权，有些业主于是抱着“各人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜”的心态对维修小区共同部位共用设施的事不大关心，不愿参与。这就导致了有的业主不交物业维修基金，维修基金使用方案无法通过，许多小区的维修基金自缴交之后多年闲置不用等情况。
（三）乱用维修基金问题。开发商在前期物业管理合同中往往把日常维护保养和维修不分，把理应由物业管理企业管理费用承担的开支转嫁给维修基金支出；前期物业管理合同也不区分保修期内和保修期满后的维修责任，一概统统由业主用维修基金负担。另外，有的开发商在前期物业管理期间，不交自己尚未出售的商品房的物业管理
费和物业维修基金，损害小区业主的利益。
二、解决物业维修基金管理存在的问题对策
要有效解决上述问题，笔者认为应对从以下几个方面展开：
第一，确保开发商及施工单位履行品房保修义务。应制定商品房建设质量管理法律的实施细则，明确落实开发商在物业保修期内的维修责任。比如，由其为所建物业小区内的商品房建立维修基金或根据不同共用部位共用设施投保不同期限的物业财产保险。
第二，为了防止开发商和物业管理企业在前期物业管理中合谋侵吞挪用、不正确使用物业维修基金，切实维护业主的维修基金处分权，应在立法中要求，每一笔维修基金的使用计划都要在小区内公示，得到多数相关业主书面签名同意后方能实施，对于额度较大或较为频繁的维修计划，还要经相当资质的评估中介机构评估鉴定结论。
第三，要在法律上明确规定建设单位承担保修期内的保修义务的方式、违约责任，可以说是目前物业维修管理中的一个极大的问题。先负担保修义务，后规定维修基金。立法应明确规定开发商与前期物业管理企业之间在管理使用维修基金上的连带保证责任，以防开发商解散后，前期物业管理企业推诿塞责。
维修基金论文范文2
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首先按自己的财力来评估一下购房能力，如图1所示，输入购房资金（50万元）、月收入（3000元）、购房支出（1500元）和还款年限（2年24期）、房屋面积（90平方米）等参数，单击“开始计算”，得出计算结果。房屋总价：430000元、房屋单价：4777.78元/平方米、契税：8600元、维修基金：8600元、首付款：86000元、保险费：425.27元、律师费：1290元、 抵押登记费：200-500元。
进行上述操作后，我们对于购房能力就心中有数了。接下来，我们可以尝试一下等额本息还款法和等额本金还款法，所涉及的贷款类别、按揭成数、按揭年数、利率等多种情况，都可以在下拉式列表中选择，十分详尽。只要把上面的数值代入，可以计算并得到相应结果（如图2、3）。接着再单击“公积金贷款计算器”，然后输入相应的参数，可以得到可以申请的最高贷款额度、最低还款额、最后期本金、最后期利息、总偿还利息等我们关心的信息（如图4）。这样我们就进行比较了，哪种方式贷款最为划算。购房不易，自然要“能省则省”、“榨干每一滴油”。
当然了，房贷利息是相当高的，如果你有充足的钱，当然要提前还贷款。因此，这时可以试着单击“提前还贷计算器”，然后输入相应参数来计算一下提前还贷的情况，你会发现更为轻松。
而且，只要输入最关键的数据─单价和面积即可快速获得结果（如图2）。
最后要说明的是，提供房贷计算器的网站还有很多，这里再推荐一个，在其中只要输入收入金额（10000）、各项社会保险费（360）和起征额（一般为2000）即可得出个人所得税（如图5）。
当然，我们还可以通过在/zhuanti/2008protax/处计算。甚至可以在搜狗中输入“个人所得税”来直接计算（如图6）。
三、图表计算
小李是研发工程师，在办公做报表或写论文时，都需要在Word里插特别的图表计算公式。Excel可以进行简单的图表计算，但是在专业设计里，没法做出专业图表的。如何才能做出专业图表呢？利用e-Tutor来实现。只要打开/et2/graphing，再输入相应的表达式（或函数），再单击Graph（图形）按钮即可生成其图像。我们可以对其进行放大、缩小等控制，也可以将其复制到其他文档中（如图7）。
另外，我们也可以通过Gcalc来进行图表计算，首先要从210.21.68.17:82/down/jre-6u17-windows-i586-s.zip处下载并安装Java Runtime Environment。接着打开/，单击GCalc 2 applet按钮即可看到如图8所示的窗口。
四、专业计算
维修基金论文范文3
[关键词]高职 毕业实习 物业管理 校企联合
高职物业管理专业是管理基础理论和管理技能紧密结合的复合型专业，所服务的行业具有综合性、实务操作性强的特点。随着物权法、新劳动合同法及新物业管理条例的出台，企业人力资源管理和用工制度更严格，急需提高毕业生职业素质、实践能力和就业竞争力。毕业实习是检验学生理论联系实际能力和综合素质、掌握实际岗位技能最直接、最有效的途径，是通往就业的桥梁。下面谈谈我系物业管理专业学生毕业实习管理的一些体会。
1.时间安排。毕业实习安排在第三学年二月底到六月初，为期十四周。由于实习时间较长且连贯，学生岗位实际操作机会多，企业岗位安排灵活，对学生的考察充分。另外，学生之前已学完系专业教师与物企总经理和行业协会专家一起研讨确定的各模块课程，且采用多媒体案例教学，通过校内实训室操作“物业管理系统”模拟软件及面对任务的准岗位员在岗课堂模拟训练，使学生对物业管理的主要内容和要求已有一定了解。同时聘请的兼职教师如企业总经理和行业领导举办的专题讲座和座谈。使学生思维更加开阔。加之一年级的社会实践(二周)和二年级的专业认知实习(五周，不同类型管理规范的物业参观和实习基地岗位基本操作)，为毕业实习作好了较充分的准备。
2.实习企业的选择。毕业实习须以就业为导向，除实习基地企业外，实习前还要尽可能多地联系具有一级和二级管理资质、社会声誉好、品牌优、企业文化先进的物管企业，它们管理着不同类型物业，如新建中高档智能小区、涉外小区、高层综合办公楼和商住楼、著名外资企业等。了解这些企业目前可供实习的岗位和要求。是否有新招聘学生的计划；如有新项目企业更合适。这样既满足企业目前需求；学生又能从头学起(从前期介入、早期参与和验收接管开始)。对他们学习和就业都有利，且实习费用一般都由这些企业负担。
3.校企联合指导毕业实习和毕业论文。
3.1 签订实习协议。实习前与实习物企充分协商后校企双方签订实习协议，明确双方各自承担的责任、义务和权利，同时聘请企业总经理或部门经理作实习和毕业论文指导及答辩老师。与学校实习指导教师一起细化实习考核表，包括实习的时间、进度、任务、岗位考核要求、考核成绩评定方法等，共同指导毕业实习和毕业论文，从而保证学生在岗位上得到充分地实际学习和锻炼，并使毕业论文的选题和内容能切实体现学生岗位操作与理论基础知识的结合。
3，2岗位安排与实际操作。实习第一周由企业对学生进行内部培训；内容包括企业领导介绍本企业文化和管理经营理念等。部门经理具体介绍各岗位规章制度、操作规范、程序和安全事项等。第二周由部门经理或主管参照学生简历所述特点，将学生分散在不同岗位，并指定一位师傅在岗位上进行“传、帮、带”。学生上岗时佩带胸卡，以准工作者姿态、按企业作息时间与员工一起上下班，从基层做起，在岗位上直接动手、具体操作。譬如，在管理处前台接待业户，学会倾听业户各种意见。记录他们反映的情况，学会与不同类型业户进行交流与沟通。特别是跟师傅去做催收欠费工作时，学习如何根据业户的经济情况、目前心态、还款金额、还款态度等做好宣传、解释、沟通和说服工作等；在工程部门实习时，参加现场维修服务，了解屋顶水箱、地下室水泵检修和业户室内水管堵塞的原因等，以及停车库、门禁系统智能管理软件操作，掌握电梯运行维护管理，了解安防和消防联动的现场操作程序等；装修管理中，劝导阻止敲承重墙、违章搭建和高空抛物，以及管理建筑垃圾等；在财务部门实习能熟悉公司现行的收费制度和物业管理财务软件的使用；参与公司物业报刊编辑和小区文化活动，特别是局域网上文化活动。如对宠物管理方法利弊进行网上辩论等{参加站岗安保、楼道保洁与花树绿化养护和回访管理。通过这些实际岗位实习。增强了学生吃苦耐劳精神、责任感、敬业精神和团队精神，提高了动手能力和社交能力，而实际经验的增加也有利于学生在毕业前考取企业认可的“物业管理员”上岗证等相关证书。另外，教师在指导学生实习时，也拍摄一些实习现场照片，收集学生实习素材以及企业的基础资料，促进“双师型”建设和教学效果的进一步改善。
3.3 毕业论文与实习岗位的关系。毕业论文内容充分反映了与岗位实习的相关性，主要涉及：在客户服务部如何服务各种类型物业的业户、投诉处理、公司品牌与人性化服务管理，物业前期管理、安保三防管理，不同季节的保洁、全装修房装修纠纷、如何处理物业与业主、业委会三方关系、物业收费和维修基金的管理使用、绿化养护管理与经营、保安巡更系统、车库和门禁系统的智能化管理、会所特色经营管理等。还有具体岗位管理难点的处理建议。如停车位、宠物管理等。实习结束后学生人人参加毕业论文答辩，着重考察论文中理论结合岗位实践能力，综合能力和创新能力。毕业成绩由毕业论文内容(占35％)、答辩情况(占15％)和实习平时岗位表现(占50％)综合评定毕业成绩，与高职学生培养特色相适应。由于实习安排组织得当、效果明显，因此每年都有近75％的同学在实习结束后与实习单位鉴定了四联单，其余学生借助在这些企业实习的良好背景，在毕业后不到一个月内都实现了就业。
维修基金论文范文4
论文摘要:新世纪的来临,人类社会的发展也进入了一个新时期,即新经济时代。它引发了整个经济和社会生活的变革,面对挑战,我国住宅产业如何发展才能提高行业的整体效益,文章从五个方面进行了探讨。
一、经营理念的现代化
众所周知,世界经济已经进入了一种与传统经济不同的可实现高增长、低通胀的经济运行状态,即“知识经济时代”或“新经济时代”,它的本质是以知识创新和信息传播来推动经济高速增长,依靠增加产品的科技含量来发展生产,而不是单纯地依靠增加产量来发展生产主要表现为产品质量、档次的提升。由于提高科技含量只是使产品提高了附加值,不增加产品的数量;信息则是无形的、非物质实体的,当然也不会造成物质形态的产品积压。因而就能成功避免产品积压问题,这在目前住宅市场空置房总量仍居高不下的情况下.尤其具有现实意义。
“新经济”给予我们住宅产业最主要的启示,就是要与时俱进地树立起新的理念、其中很重要的一个理念就是追求“规模效益、知识效益,氰息效益”相统一。即不再单纯地追求规模经营、规模效益,而是把规模、知识、言息三个效益放在起.通盘筹划,综合考虑。一方面提高产品科技含量;另方面利用信息来捕捉商机,加强市场调查和市场预测,选准市场细分日标,拓展营销,求得利润最大化。
日前,一些开发企业日益看中大盘开发,一些舆论也宣称地产开发进入大盘时代_这固然有其必要性和合理性,因为大盘较易营造良好的居住环境.有利于降低开发成本和开展营销,可以获得规模效益。从城市规划来看,也利于盘活老城区)、口,改善城市的功能布局。但是大盘开发受外部环境因素影响大,风险也大,容易造成大量空置。而城市里的许多零星地块也重待我们去开发利用,如出让用地的剩余小地块,规划里模糊的地块边缘的小地块,化整为零批出的小地块等这些地块有其本身的卖点、首先是地段较好.交通便捷,易与外界交流;其次,由于地块狭小,多以建高层为主,视野开阔;而且开发周期短,利于资金周转,风险也相对较小:开发商如果在提高产品的科技和信息含量上做足文章,开发出具有卜分鲜明的个性特色的现代化产品,做小盘也是可以取得好效益的。
二、产品品质的现代化
住宅产业发展进步的标志,要看住宅总体性能,及产品品质的现代化程度知识经济和信息社会的来临,带动了整个社会文明以及生活观念的进步,引发了对住宅性能新的定义与要求。人们对住宅的质量要求不仅是工程质量,还有功能质量、环境质量、物业管理的服务质量、人文质量和文化氛围质量住宅不再仅能住,还有对居住舒适、方便、安全以及住宅智能化、对外信息联络等多方面的要求。目前,已经有一批具有新经济意识或信息产业背景的投资者进人了住宅产业,他们把重点放在了提高住宅产品的科技含量和信息含量上,使产业发展增加了新的动力和活力。同时,资深业者也在迅速提高对新经济时代来临的敏感度,出现了许多优秀的作品,这些成功的楼盘,除了更提高户型、朝向.环境、生活社区服务等方面的传统品质以外,而且又努力增加了新体系、新结构、新工艺方面的新品质,以及网络、宽带等智能化社区,“居家与办公融为一体”等充满信息时代的特征舰点.以提高商品的现代化水平,增加新的卖点。
三、住宅生产的现代化
如何能高效地开发出物美价廉、有特色卖点的房地产商品,抢占市场先机,争取好的效户益,成了当前一个非常现实的问题。而要提高住宅开发的效率和质量,就必须推动住宅生产的现代化。与发达国家相比,我国住宅生产中部品化和部品生产工业化水平还很低,住宅施工中科技进步贡献率远远低于资本投入贡献率。手工操作的生产方式,必然建设周期长,成本消耗高,经济效率低。我国住宅建设劳动生产率,人均竣工面积多年来在30平方米左右徘徊,发达国家一般在120-140平方米之间,我们仅占其1/5一1/6,而能源消耗却是发达国家的3-4倍,且建筑质量通病也大量存在。住宅产业要改变这种高投入、低效率的状况,就必须加快我国住宅部品化和部品生产工业化的进程。即以提高劳动生产率和工程质量为目标,按现代化生产方式和高技术组合改造传统建筑施工体系,采用先进技术、工艺和设备实行科学的施工组织和管理,推行标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会化大生产,实现技术进步贡献与劳动生产率的双增长四、住宅流通的现代化从当前房地产业运行状况、产业结构来看,流通环节相对薄弱。一是开发商的销售理念陈旧落后,且缺乏诚信意识;二是销售方式仍以手工作坊式为主,个人开发个人出售,一家一个售房部,尚未形成社会化、专业化、规模化的营销网络;三是中介服务发展较慢.且缺乏规范。以致造成行业整体销售效率低、成本高等间题:
解决流通环节的通病,要在优化产业结构方面下功夫,即要实现住宅产业内各个行业和专业的优化配置和专业分工的细化,以实现流通环节的现代化,改变一个开发企业横跨生产、流通、消费整个产业链的状况。
分工细化是社会生产力进步的表现.也是促进生产力发展的主要因素。针对目前住宅流通市场的低效率运作状态.应当加快培育社会化、专业化、规范化的销售网络,以降低销售成本,解决相关的市场间题;同时,下大力气培育规范的、发达的中介行业,如建立行业内统一的经纪和信息传播机构,重点培育一批信誉好、实力强的营销商等。
四、住宅消费的现代化
