前言：中文期刊网精心挑选了保障房建设范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
保障房建设范文1
保障房建设项目的开展具有比较高的社会效益，可在一定程度上缓解中低收入人群的住房难问题，同时，建设企业也可以获得经济效益。
由于保障房的特殊性，在建设过程中，其会计核算工作与普通住房建设项目的会计核算存在比较多的区别，需要在实际会计核算的过程中格外的注意，以便于保证会计审计核算工作开展时的正确性。
一、当前保障房建设项目会计核算存在的问题
与普通的房产建筑项目相比，保障房建成后出售的价格比较低，而且采用出租的方式时，租金也比较低。保障房的建设由政府来主导，类型包含廉租房、经济适用房、公租房、限价房及棚户区改造五种，这五种类型的保障房销售或出租时，严格的要求购房者或租房者的要求，如不符合要求，不具备申请资格，此外，申请对象的条件也会存在差别，依据申请对象的具体条件，对户型和面积进行限定[1]。
此外，保障房在建设的过程中，政府会制定相应的扶持政策，其中包含资金扶持，使得保障房的建设成本降低，进而使被保障对象使用保障房时，支出减少。这一系列特殊的特征决定了保障房建设项目会计核算工作的复杂性，当前，由于保障房项目会计核算工作发展的还不成熟，因此，会计核算工作中还存在一定的问题，主要体现在三个方面，一是分摊系数问题，而是建设核算制度问题，三是资产负债率问题。
现阶段，建设企业在开展会计核算工作时，方法主要包含三种，第一种是政府管理与开发一体，各自采用核算方法进行核算;第二种是建立平台公司，在平台中完成会计核算工作;第三种代建制。核算过程中，责权发生制、收付实现制是该项工作开展的基础性保障。现阶段，在房价一直升高的背景下，为了解决中低收入者的住房问题，主要采用建设保障房的方法，建设过程中，资金紧张是突出性的问题，由此，必须要加大财政投入，在此影响下，会大量的增加企业的账套，造成制度过度复杂，不但提升核算工作的复杂性，也降低了核算工作的准确性，影响了核算工作的顺利开展。
二、做好保障房建设项目会计核算工作的方法
(一)合理的选择会计核算方式
保障房建设过程中，营利并不包含在建设目的中，因此与房地产开发项目存在较大的差别，其所采用的会计核算工作必然会存在一定的差别，但实际情况是保障房所采用的会计核算方式基本与房地产开发企业相同，影响会计核算工作的准确性。保障房项目并非局限于某一个城市中，而是在全国范围内展开，由此一来，具体的承建部门不同，选择会计核算方式时，也应该与实际情况相符合[2]。
通常来说，可供选择的会计核算方式包含三种，第一，承建部门即具备政府的管理职能，同时，也具备开发的职能，开展会计核算工作时，应采用两种方法，成都就是使用此种方式的典型城市;第二，建立平台公司，建立的方式有两种，一种是在房管局的组织下，设置平台公司，其与住房保障服务中心平行，具备投资和融资的功能，是一个住房投资公司，黄石为典型的城市，一种是由住房保障局出资，建立子公司，保障房的建设由该子公司来进行，融资工作由住房保障局承担，重庆建设保障房时采用的为此种核算方式;第三，代建制，保障房的建设由房地产开发企业来进行，开展会计核算时，按照企业现有的会计制度和方式核算。
(二)密切注意会计核算中的关键性问题
保障房建设的过程中，承担的建设单位包含房地产开发公司和事业单位两种，第一种模式中，由于企业自身具备清晰的会计核算制度，因此，核算工作只需按照企业原有的制度来开展即可，而在第二种模式中，会计核算工作需要分项目单独建账来进行，实际操作中，繁琐性非常强。通常，保障房建设项目由事业单位承建的例子比较少，而且即使由事业单位承建，建设资金均来源于财政部门或上级单位，不同于住房保障局承建项目时的实际情况。
对于事业单位承建的保障房会计核算，国家尚未形成专门的制度，从而导致其会计核算工作的规范性比较差，基于此，本文主要对房地产开发公司承建时的关键性问题进行分析和阐述。保障房建设过程中，财政部门会拨付一部分的资金，会计核算工作中，还需要考虑财政部门的需要、完善会计信息质量两方面的问题，核算的项目包含保障房分项目和各个支出大类，促使审计部门有效的进行监督与审计工作，保证核算工作的准确性[3]。保障房的建设资金来源比较多，会计核算处理时，应按照具体的来源采取恰当的核算方法，来源为财政资金时，核算的项目中，财政补助收入和支出项目应设置在账目中，同时，非流动资产基金也应该加入其中，来源为自有资金时，财政资金来源所增加的项目都应该撤销。通过不同的核算项目，保证核算的有效性。
三、结论
保障房建设的主要目的在于满足中低收入人群的住房需求，开展会计核算工作中，基于特殊性的存在，应合理的选择具体的核算方式，并在核算工作实施的过程中注意其中的关键性问题，从而保证会计核算工作的准确性及合理性，提升会计信息的质量。
保障房建设范文2
北京市朝阳区今年首个公租房项目――原叶美苑公租房于10月中旬开始统一摇号。虽然相关部门声称其主要面向低收入人群。但是每平方米38元的月租金依然令月薪两三千的低收入者难以承受。而全国范围公租房租金基本全处于这种“高不成低不就”的尴尬境地。另外，保障房属福利房，房屋设计滞后，质量、安全存在隐患，资金短缺等等问题也是层出不穷。
对此，建设部住宅建设与产业化专家委员会专家刘德涵在接受《中国地产总裁》杂志采访时表示，保障房应该是由国家出资建设、产权归国家所有的福利性住房，名称都应叫公租房，租金不适超过低收入者薪资的10%，这样才能真正起到保障的作用。
《中国地产总裁》：今年国家计划安排4.76万公顷土地用于保障房建设，您怎么看待这个数字？
刘德涵：今年4.76万公顷是一个什么概念呢？就是4.76亿平方米的用地面积，按毛容积率2.0来计算，能建成的建筑面积就是9.52亿平方米。而在我国房地产业发展的比较好的那几年，全国城镇住房竣工总面积才有6-7亿平方米。现在保障房规划建设总面积规模比全国城镇住房竣工总面积还大，显然指标太高、规模太大，很不现实。我国十二五规划建设保障房3600万套，平均下来每年都要建成700多万套。若按50平方米一套，则每年都要完成3.5亿平方米的建筑量，我认为国家每年拿不出这么多钱来，也是建设规模过大、不可能实现。
据统计到2010年底，我国城镇人口人均住房建筑面积已经达到31.6平方米，是1977年7.2平方米的4倍之多。这里当然有贫富不均问题，但这个平均水平已经很不错了。现在急需弄清的是：（1）当前急要提供保障房的人群范围、标准和数量；（2）国家可连续提供资金的数量。当前很多地方采用强行摊派的办法，是不可行的，是有民怨的。总之每年保障性住房建设量，国家应循序渐进、量力而行。当前建设规模存在弄虚作假、资金强行摊派、房屋质量问题突出等问题，都是出于保障房定性不清、规模过大、投资来源不明所致。
《中国地产总裁》：现在保障房的名目繁多，公租房、廉价房、两限房等等都自称保障房。对此您持什么看法？您觉得保障房应该如何定性呢？
刘德涵：我觉得保障性住房应该定性为国家福利性住房，不是捐献，不是扶贫救济，而是像义务教育、公费医疗那样，是一项长远的、永久性的、非一时之计的国家福利。其实在世界范围内，无论是像欧洲、美洲的发达国家，还是像非洲一些发展中国家，都把解决老百姓的住房需求作为国家福利而努力实施。至于保障性住房的形式，我觉得都叫公租房的形式最好。
保障房既然是国家福利，就应该由政府出资建设，产权归国家所有，再以最低的租金租给低收入人群，来实现温总理提出的“住有所居”的要求。当前国家能力有限，应该先从低收入者开始，逐渐扩大到中低收入人群。循序渐进，量力而行。
因为保障房是国家福利性住房，主要解决的是“住有所居”的问题，因此面积不需要太大，每套以40-50平米之间即可。保障房的作用，当前是先解决老百姓住房的有无问题，当这些人群收入提高后，每套40-50平方米面积也就满足不了他们的住房需求了，他们自然而然地就要求高居住水平。那就再把保障房还给国家，国家再次租给其他符合要求的低收入者。而无论国家发展到什么阶段，都会有相对的低收入者，都会有先需要解决住房有无问题者。长久下去，这就是一项惠及全民的国家福利政策。
《中国地产总裁》：您对现行的商品房配保障房、公租房配商品房建设的做法持什么态度？
刘德涵：我对此持不同意见。当前保障房建设存在较为严重的商业操作问题。在保障房旗号下，杜撰出了公租房、廉租房、两限房、安居房、限价房、政策房、经济适用房、小产权房、集体租赁房、安置房等十几种名目繁多的概念。这些概念到底是什么意思？有哪些保障特性？谁能保证他们都贯彻了国家推行的保障房的目的和政策？没有人能搞清他们的区别。难道一项国家福利性住房政策，一定要搞出这么多名目来吗？这有什么意义呢？弄得这么复杂，又有何目的呢？
我认为保障房应该由国家出资建设，产权归国家所有。可是现在很多地方在资金操作上有不少问题，并不是完全由国家出资，很多地方政府采取了硬性摊派给开发商、企业出金代建、高息贷款、民间集资等方式。这些出资的老板是要利润的，结果“羊毛出在羊身上”，费用还是回摊给老百姓。难道国家真的拿不出这点钱吗？虽然我国人均GDP并不高，但是GDP总值已经是世界第二。既然提出要搞保障房建设，以解决低收入人群的住房问题，国家每年从GDP中拿出几个百分点来支持保障房建设，不但是应该的，也是可行的。至于每年的建设量一定要实事求是、量力而行，能建多少建多少。千万不要弄成高指标，空喊口号，更不要弄虚作假、玩数字游戏。这样反而会降低国家威信，令老百姓失望。
《中国地产总裁》：您说到“保障房是国家福利，是惠民政策”，然而当前许多公租房的租金都像朝阳区的原叶美苑公租房那样，处于一种“高不成低不就”的状态。
刘德涵：刚才已经提到过，当前的保障性住房存在着较为严重的商业操作，并不是由国家完全投资，而是与地产商和银行挂钩，可是地产商和银行是要利润的，所以就会出现现在这种情况。就以北京朝阳区某公租房来说，月租金是每平方米38元，还说面向低收入者。每平方米38元，40平方米就是1500元钱，再加上水电气费等等每个月也要大约2000元钱的租金。而低收入者每个月最多挣两三千块钱，甚至还有月收入不足2000元的人群。拿出2000元来交房租，他们连吃饭都成问题了，还能租得起房吗？真正的保障房应该由国家出资建设，产权归国家所有，租金只是象征性收一点，不要与市场挂钩，最好不要超过他们收入的10%，只有这样他们才租得起。
《中国地产总裁》：国务院副总理曾表示，保障房公平分配是“生命线”，对质量问题零容忍。您觉得这是否意味着下一步国家保障房政策的走向呢？
刘德涵：副总理的这些讲话很及时，也很正确，这些话温总理也讲过。可是各级政府应认真地加以贯彻，要实实在在地按此行动。若只说好听的，只表决心，不见行动，没有措施，没有明确的办法，让下面各自想招，这肯定是搞不好的。我认为国家应该下定决心，从中央来明确保障房的相关规定，并且还要实事求是，量力而行。今年规划建设保障房700多万套，这个数字还是相当大的，是很难完成的。
保障房建设范文3
关键词：保障房建设；问题；措施
中图分类号： TU198 文献标识码： A
引言
保障房是构建和谐社会，稳定社会秩序，缩小贫富差距的一大重要举措，但是随着时间的推移，保障房开始出现一系列的问题，管理不善、资金不足的等问题都深深的影响了保障房的建设，因此，如何打造保障房的建设质量，成为了当前亟待解决的问题。
1、保障房建设存在的问题
自实施保障房以来，通过这几年的实施，取得了非常大的成就。可以确定，在未来我国会继续对其进行投入。可是，伴随着不断延伸的制度，使得保障房的建设出现越来越明显问题，在迎来保障房建设发展的机遇的同时，推行过程中遇到的问题也不容忽视。
（1）房源不足。 建设保障房必不可缺的就是土地，这是是任何房屋建设的一个最基本的要素。当前，我国可提供保障住房的房源有主要有三种：其一是政府出资新建的住房。其二是社会捐赠的住房。其三是廉租对象在社会上租住的符合标准的住房。但是这三种都存在一定的问题，第一种会比较容易形成贫民区，进而引发一些社会问题。第二种有一定的限制因素，也就是房源比较少。开发商大部分都不会愿意在没有利润的状况下将自己的房子捐出去做保障房。对于第三种来说，其成本相对过高，政府一下不能够提供相应的资源。这样一来，资金短缺以及房源匮乏的问题就会难以保障当前一些低收入家庭的住房。
（2）工程建设协调难。经过实际的调查表明，影响工程按期完成的一个重要因素就是工程协调，很多的项目负责人都希望可以为保障房项目开通一个绿色通道，进而使保障工程能够保质保量的完成。但是，当前我国各地政府官员对保障房重要性的认识还不足，没有太大的积极性，这就导致了相应的法律制度还不够完善，执行的力度也不够强，最终致使了保障房工程建设协调难的问题。
（3）有些保障房的建设选址通常比较偏远，再加上市政配套跟不上，使得住户的安居情况不乐观。在我国的一些地方，“偏远”是保障房关注度比较高的的一个词。除此以外，配套设施也存在严重的滞后问题，使得居住者的生活质量下降。可以说，各地保障性住房冷遇的主要原因就是位置偏远、配套设施落后，对于这样的现象，许多居民宁愿“蜗居”在市区。
（4）保障性住房对象覆盖面比较狭窄，进入和退出机制还不够完善。我国廉租住房的分配对象主要是具有城镇户口的双困家庭，现在的政策只适用于双困难户，没兼顾到社会的“夹心层”，除此以外，大部分地方还制定了严格的申请标准，这就使得廉租住房覆盖的范围比较狭窄。
2、解决保障房的资金问题的措施
（1）以政府投入为主，商业投资可发挥补充功能。以政府财政资金投入为主能够控制资金投向、力度和节奏，进而有效的防止社会资金盲目涌入，避免由于重复建设而带来的资源浪费的现象。并且，政府投资能够扩大内需，拉动水泥、建材、装修、钢铁等上下游市场的投资与消费。政府投资可以撬动社会投资，这是由于房地产市场的市场关联度非常高，而保障性住房建设一定将水泥、建材、钢铁的上游市场需求扩大，还会对家电购置、居民装修等消费进行一定的刺激，进而发挥扩大内需、优化投资结构的作用。与此同时，还应增加具体的投资建设公司成为投融资平台，并按相关的程序进行融资，比如发债券、银行贷款等渠道的内容，还有融入社会资金，由房开等单位进行匹配建设保障房来减少政府的资金压力。
（2）中央与地方依据事权与财权相符的原则来分担保障房建设资金。保障性住房建设必须依据与各地的实际情况，只有这样地方政府才可以使保障房建设规划的制定更加科学，与当地居民的实际相满足，并且更多的承担领导、组织以及协调职责，因此，对于保障性建设来说发挥地方政府的积极性非常重要。可是，若地方政府的财力与职责不能够相适应，就会将地方政府推动保障房建设的积极性降低。所以，中央财政应对地方政府在保障性住房中的压力进行充分的考虑，以及项目的轻重缓急，安排专项资金投入到重点保障性安居工程领域，进而与地方资金形成合力。
（3）逐渐以公租房取代经济适用房，不断的健全完善公租房周边基础设施以及公共服务，凭借经济社会发展带动公租房价值的升值，进而达到动态平衡的偿债模式。当前，保障性住房体系主要包含了经济适用房、公租房、廉租房以及限价房，而不同种类住房有着不同的价值与功能。通常来说，以公租房取代经济适用房和限价房主要有一下几点原因：第一，公租房可以表现保障性住房体系的宗旨和价值。住房保障要将满足基本居住需要为原则，可是当前的限价商品房以及经济适用房还存在着问题，如在投资增值需要和满足住房需求方面的界限模糊，这就会对正常的房地产市场发展产生一定的影响。第二，投资公租房拥有盈利能力以及长期保值性，对多方融资非常有利。公租房是典型的政府公共产品，金额以名正言顺享受免收土地出让金、相关税费等优惠政策，最大程度的减少成本，不会成为不良资产或发生房产泡沫。公租房还是一种具有保值增值能力的公共不动产，可以将其理解为政府以现金投资形成的资产储备，它是公共资产分享经济社会发展成果的表现。第三，公租房可以长期稳定回收资金，进而形成资金链的动态平衡。
3、做好保障房建设管理工作的措施
3.1、完善规范保障房公司内部管理制度
统筹建设的投资公司和行业主管部门（指挥部）通过确立工作职责，要求对内、对外都能做到透明、公开，进而使责任明确。在职责制定上必须要达到指挥部和公司的无缝对接的目的，使责任分界清楚。公司一定要将具体运营工作及质量、成本、进度监管、安全的相关工作做好。对于管理性政策和组织检查活动或通报会的制定，必须以指挥部名义来进行，日常事务行文尤其是关联到费用的，也一定要以公司名义进行。与此同时，负责保障房建设投资企业作为建设保障房的主体，要在具体的工作中在严格审查各参建主体资质的条件下，统筹安排好各专项建设资金渠道，利用设立的财政专项资金用于投资保障性住房领域的重点工程，对重点保障的公共租赁住房建设，政府要通过资本金的注入、财政贴息、投资补助等措施，吸引社会力量的参与。在监督有力的基础上，运用企业债券等手段进行融资，发挥金融对实体经济的服务功能。最后，住房保障领导监查机构还要制定可行的保障房动态监察机制，来监管保障房的申请、审核以及使用的全过程。做到房屋在分配前有预审、使用时有抽查等等，保证房屋的租用落到实处。
3.2、做好保障房的质量监督管理工作
3.2.1、出台相关的制度
要做好质量管理，应出台相应的政府针对保障房规范标准，由具体的投资建设公司来从管理的角度进行管理，一定要实行四制的管理工作，请好监理单位，发挥其监督履职行为；行业主管部门，比如：住建局的要进行有效的监管等等。
3.2.2、稳定人员
当前，质监组每组工作通常是采用老带新模式，这样就会使工作达到稳定、熟练的状态。在未来的工作中，保证人员稳定而不被大量调整是工作的首要任务。伴随着不断增加的保障房安装工作量，要考虑独立出一个安装监督组，在具体的工作中加强对相关技术人员的培养，以及高技术水平人员的重用。
3.2.3、增强、规范各小组间交叉巡查工作
通过增强巡查工作实现各组质监工作查漏补缺作用，均衡各组间的监督工作深度和重点。交叉以主要分部验收监督工作为主，日常巡查为辅。同时统一否决验收的相关尺度，防止不同组之间相互拆台的现象，进而影响到现场工作的顺利进行。
3.2.4、进一步深化现有监督模式改革
要有针对性组织集中交底培训、观摩等活动，重视效果。进一步深化当前实施的监督模式改革，对原材料现场随机封样监督抽检工作进行强化；强化样板监督和问题的处理；丰富对较差工程、单位的监督手段；实现同类问题一次、二次出现责令整改――同类问题第三次出现或典型性违规问题与指挥部联动处理――情节严重的作不良行为记录或行政处罚，用这三个层次的监管措施能有效地制约较差的工程或单位。
3.2.5、拓宽融资渠道
比如在2010 年，全国土地出让金收入为2.7 万亿元，按10%计算，2011年可以为保障房建设提供资金2700亿元；按2010年情况推算，2011 年中央财政对保障房拨款将达1300 亿元左右；中央已批准的28 个城市作为公积金贷款投资保障房建设的试点，公积金贷款约可提供 838 亿元。上述三项合计为 4838 亿，距离 1.3万亿元还缺8162 亿元。由此可见，单纯依靠财政投入难以满足资金需要，要想解决保障房资金不足的问题，就必须拓宽融资渠道，发挥市场机制多方筹集资金。
结语
总而言之，保障房的建设减轻了人们的住房压力，促进了社会的和谐发展，因此，一定要重视推进保障房的建设，解决当前存在的难题，为保障房的建设前进的道路扫清障碍。
参考文献：
[1]纪崴. 保障房建设:资金破解之道[J]. 中国金融,2011,11:83-86.
保障房建设范文4
关键词：中小城市；保障房；问题；对策
0 引言
自《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以来，各地高度重视住房保障工作，始终作为重要工作任务和重大民生工程，着力改善城镇中低收入家庭住房困难，在廉租住房和经济适用住房等保障性住房及政策体系建设方面取得了长足进步。但在实际工作中，对于中小城市来说保障房建设还存在不少问题，以下就保障房建设存在的问题及对策浅谈一下。
1 目前我国中小城市保障房建设中存在的问题
1.1保障对象资格审查把关不严
在保障性住房对象的审核过程中，由于政府主管部门只能根据申请人提供的信息资料和自己已经调查到的信息资料来审核申请对象是否符合申请条件，不能完全了解申请人的年家庭收入、人均享用住房面积、是否有注册公司、是否有车辆等情况，导致一些居民采取虚报瞒报收入的手段来骗取保障房，以至一些中高收入者享受了不该享受的优惠政策，使有限的社会保障性住房资源未能用在最需要的居民身上，造成保障性住房制度福利成效低下。
1.2保障性住房选址困难
国家对保障性住房建设用地有明确的规定，但在实际实施过程中，个别地方政府在保障性住房建设用地供应上执行政策的偏差很大，由于开发商品房，地方政府能得到的收益很大，地段、市政及生活服务设施好的地块建成了商品房，出于成本考虑，保障性住房大多建在地理位置相对偏僻的城郊，小区周边医疗、卫生、公交、商业、教育等配套设施不完善。地理位置的边缘化、保障房物业管理服务费较高等问题增加了困难群体的生活成本。导致一部分低收入居民好地段的房子买不起，偏僻的保障性住房不敢买的窘境。
1.3规划设计不周妥
大多保障性住房规划设计滞后，楼内空间布置不合理，影响使用功能，施工图的建筑设计一直存在简单套用图纸的问题。保障性住房的建设单位是政府，从设计任务书下达、设计图纸的审核等各环节都存在不认真、不严谨、不严密的问题，使得保障性住房设计图纸较为简单获得通过。
1.4保障房资金来源不足、施工质量差
保障性住房资金来源是单一的政府性补贴，需要支付高额的拆迁补偿、征地、配套等费用，况且在下拨资金时有挪用的现象，使得保障性住房资金供应紧张，导致施工方使用廉价的建筑材料，并且施工工艺简单、粗糙。一些保障性住房的施工管理、工程监理、质量验收等环节把关不严，建筑质量存在隐患。相关政府管理部门在管理保障性住房建设中人手少、经验差，建设单位和监理单位管理不到位，使得在建设过程中，不能有效杜绝质量事故的发生，存在工程质量隐患。
1.5保障房退出机制还未真正形成
与清楚明见的保障房申请程序相比，退出机制显得模糊又粗糙。主要表现在以下几个方面：对于利用不正当手段骗购、骗租的，缺乏具体的可操作性规定；对于合法手续申领的，在日后生活条件改善了，不在符合保障房拥有的合法条件了，政府如何回购让新的住房困难户入住，缺乏具体的制度框架；地方政府保障房主管部门为了工作好干，把上级下达的保障房任务指标完成就算完成任务，后续的保障房退出工作就不下大力去做了，这就造成了保障房是“住得进去，退不出来”的局面。
2 加强中小城市保障房建设的对策
2.1增强部门合力、严把保障对象资格审查关
保障性住房主管单位，要专门成立领导小组受理并审查申请保障房家庭的资格，在初审和复审过程中，相关人员签字确认，明确责任。交警、工商、房管、公积金管理中心和申请人所在的单位等相关部门根据相应职能职责，对申请人车辆、公司、房屋、公积金缴纳、收入等情况进行严格的审查和筛选，最后将符合申请条件的家庭进行公示，公示期满无异议后进行分配。在保障性住房分配过程中采用电脑摇号的方式，纪检、检察部门全程监督，公证员现场公证，全过程进行录像，这样确保分配过程中阳光操作、公平公正。
2.2加强保障性住房选址的适用性
保障性住房的选址工作应做到以人为本，要将本地区的住房困难人群进行详细的调查、摸底、统计、分析，着重分析人群主要在那些区域，结合城市规划、配套设施，综合考虑保障人群的工作、生活、就医、就学等实际情况，合理确定选址的地块。优先安排保障性住房的土地供应，如出现用地紧张的情况或与商品房开发有冲突的地块，可灵活采用将保障性住房与商品房配套建设，如本县的邑博园小区就将廉租房和商品房配建在一个小区，达到了很好的效果。选址方案初定后，要召集行业内专家召开论证会，召集保障群众的听证会，这样建设的保障房才能更有效的满足住房困难群众的需要。
2.3加强保障性住房施工图的设计
保障性住房设计不讲排场，不讲阔气，不讲外表形状，以满足困难人群居住为首位，以实用功能为主，兼顾户型的平面布局以及空间结构；保障性住房设计要找设计实力雄厚、资质等级高的单位。设计单位要安排有一定资历、设计水平较高的设计师进行设计，设计时既要考虑小户型的特殊性，又要顾及到出入、光照、使用的舒适性。
2.4强化资金管理，确保工程质量
保障性住房是中小城市改善民生的标志性工程，国家拨付建设资金后，要努力的用好管好。资金拨付后，要直接拨付到保障性住房主管部门和财政部门共同监管的账户，拨付资金时，先由保障性住房主管部门核实，财政部门审批后直接拨付到施工企业，确保专款专用，安全使用。为保证保障性住房工程质量，要选择市场信誉好、施工能力强、管理水平高、施工经验丰富、工程质量安全有保证的施工企业承接保障性住房的建设，，并严格落实工程质量安全终身制。竣工验收后，建设单位在建筑物明显部位设置永久性标牌，载明建设、勘察、设计、施工、监理等工程质量责任主体的名称和责任人姓名，以确保工程质量。
2.5建立退出机制，形成科学合理的内循环机制
加强保障房的管理，建立合理的退出机制，杜绝新的住房大锅饭。保障房一经投入使用，应按经济规律落实养护和维修。对廉租住房住户，因家庭经济收入发生变化，生活条件好转的，应制定相应办法督促其搬家腾退，让房与需要保障救济的“双困”居民，不能再现老体制下“公房永租权”的大锅饭现象。要尽快调整政策，使保障房真正适合中低收入家庭和低收入家庭的消费。比如将购买限制条件调整为按照社会平均工资测算的家庭年收入水平以下，对垄断行业、社会平均工资指导水平较高的行业从业人员进行限制。建立租赁户的个人租赁信用档案。通过制度来规范个人租赁信用活动和当事人的租赁行为。租赁户的个人租赁信用档案从租赁户申请之日起开始建立，到入住时正式建档，从社会保障性租赁房退租时归档。建立信用等级评定制度，并在租金、以及以后社会保障性住房的申购中给予优惠政策，同时可以将该信用档案作为日后个人信用档案一部分，尽快建立经济适用房租赁市场，加紧出台相关政策规定，积极引导、适度消费，形成一部分人购买、一部分人租用的经济适用房供销格局，形成合理的租售结构，满足一部分既买不起经济适用房，又不具备租用廉租房条件的居民的需求。
保障房建设范文5
一、保障房建设现有资金渠道窄，障碍多，资金筹措困难
目前，我国保障房建设资金渠道主要有三个，一是银行贷款，二是土地出让金，三是住房公积金。三个渠道都存在局限和一定的法律障碍。
首先，支持保障房建设的银行贷款规模小，银行参与保障房贷款的积极性不高。虽然央行和银监会相继出台了相关文件号召商业银行在风险可控的原则下优先给予保障房建设贷款支持，但目前主要是国家开发银行和四大国有银行给保障房发放贷款，股份制银行参与很少，占比较低，远远不能满足保障房资金需要。究其原因，一是保障房项目利润率较其他商品房项目低，特别是公租房和廉租房等出租类项目租金低，难以覆盖银行的资金成本，有些保障房项目运作机制和盈利模式不清晰，也会影响贷款本息正常收回预期。再者，保障房项目往往抵押担保不足，贷款期限过长，这对商业银行风险管理水平提出更高的要求。
其次，土地出让金作为目前保障房建设的主要资金来源，不仅规模小，而且实施力度不到位。财政部、住房和城乡建设部印发《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》，强调土地出让收益的10%均将作为保障性住房的建设资金。但自2010年以来房地产调控措施频出，土地出让金增幅下降，用于保障房建设的土地出让金更是捉襟见肘。2010年中央出台了最为严厉的房地产调控政策“国十条”，限制异地购房，大幅度提高二套房贷款标准，2011年1月26日又公布新“国八条”，把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍，并在上海和重庆进行房产税试点。在这些调控政策影响下，各地房地产市场交易萎缩，严重冲击土地一级市场，全国土地出让金增长放缓，根据国土部的数据显示，2014年全国土地出让金总额为4.3万亿，较上年增长不到10%。由于用于保障房的资金来自于土地出让的净收益，因此用于保障房的土地出让金额度随之下降，对于庞大的保障房建设资金需求杯水车薪。
最后，住房公积金支持保障房建设存在法律障碍。2009年的《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》（建金〔2009〕160号）允许试点城市“利用住房公积金发放保障性住房建设贷款，定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房建设”。但是，依据2002年修订的《住房公积金管理条例》，住房公积金归职工个人所有，个人财产需要遵循收益最大化原则进行投资。而保障房是微利的投资项目，追求绝对收益的个人与保障房的公益性质之间存在矛盾，因此，将个人财产形式存在的住房公积金运用于保障房建设在理论上是冲突的，在实践中也存在法理障碍。
二、债券融资为保障房建设提供了重要的资金渠道
虽然公租房、廉租房租金收入低，但是保障房项目享有国家减免税收、减免土地出让金等优惠政策，只要进行合理的结构安排，进行合理的经营和管理，租金收益就有保障。只要保证用于保障房的债券融资能收到不低于同期国债的收益，发行保障房债券就会有很好的市场前景。发行保障房债券既可以为投资者提供收益较为稳定的低风险偏好的投资工具，满足不同投资者的投资需求，又可以扩大各类投资者的投资组合范畴，理论上可以成为保障房建设的重要融资渠道。实践中，国家以及地方政府也采取了一定的政策措施鼓励利用债券融资支持保障房建设。
1.不断扩大的地方政府债券为保障房建设提供了有力的资金支持
近年来，各地方政府债券融资中平均有15%-25%用于保障性安居工程建设投资（见表1）。在国家政策支持下，我国地方政府债规模不断扩大，数据显示，2013年我国共发行地方政府债3500亿元，2014年4000亿元，2015年地方政府债规模预计将达到6000亿元，在不断扩大的地方政府债中，按照20%的比例投入保障房建设，2015年将有1200亿资金用于保障房，成为保障房建设的重要资金来源。
2.大型房企发行中期票据，弥补保障房建设资金缺口
中期票据是我国债券市场近年来的创新产品。2008年《银行间债券市场非金融企业中期票据业务指引》的颁布，允许满足条件的企业在银行间市场发行中期票据融资。中期票据凭借公司信用发行，无需担保，具有较低的融资成本，2013年7年期中期票据的发行利率为5.6%，而当年金融机构五年期以上贷款年利率为6.55%。另外，中期票据的发行方式灵活，一次注册可多次发行，只要在2年的有限期限内，发行主体可根据自身资产负债管理的需要、信用市场利率的波动以及投资者的需求因素，自行确定各期票据的发行进度和规模、利率形式以及发行的期限结构，更能全面满足发行主体多样化的筹资需求。
中期票据融资成本低，发行方式灵活，可以循环发行，使债务期限与保障房建设偿还周期灵活匹配，成为各地保障房建设重要的融资工具。近年来，符合条件的大型房地产开发企业利用银行间市场发行中期票据，为保障房建设筹措资金。首开股份在银行间市场发行了43 亿元的中期票据，用于公司保障性住房项目的建设；栖霞建设申请注册发行总额不超过人民币17亿元的中期票据，用于西花岗保障房项目配套资金；保利地产发行了40亿元、3-5年的中期票据用于保障房建设。早在2011年9月，北京国有资本经营管理中心在银行间市场成功发行50亿人民币定向中期票据，用作支持北京市8个保障房建设项目；2012年4月，北京保障性住房建设投资中心发行60亿保障房私募债定向中期票据，成为全国发行规模最大的一笔保障房私募债，专项用于当地7个保障房项目；2012年7月份上海发行约400亿元总额度的中期票据，以缓解保障性住房建设资金筹措困难；2012年6月，天津市政府金融办发行140亿元保障房中期票据，这是天津市被中国银行间市场交易商协会纳为保障房发债试点城市之后，推出的首批保障房定向融资资金；2013年3月，南京地区首批保障私募债由国开行江苏分行为南京市河西国资集团发行，金额达35亿元，期限3年，发行利率5.55%，专项用于当地3个保障房项目。
与传统融资渠道相比，私募性质的中期票据是发行者向与其有特定关系的少数投资者为募集对象而发行的债券，发行审核采取备案制，审批周期更快，期限较银行贷款长，因此，受到保障房建设主体的青睐。
3.发行企业债支持保障房初见端倪，但规模有待扩大
由于地方政府债的发债主体仅限于地方政府，且规模有限；中期票据虽然优点很多，但由于中期票据是无担保的信用融资，通常仅限于规模大、信用高的大企业。对于大量的保障房建设企业来说，难以满足发行中期票据的条件。企业债对发债主体的限制相对少，具有融资规模大、期限长、成本低的相对优势，可以作为保障房建设企业融资的另一个重要融资途径。
为了更好利用企业债支持保障房建设，2011年6月，发改委制定《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。为了及时满足保障性住房项目的融资需求，优先办理相关企业债核准手续。另外，承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业，也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。该通知还指出为了及时满足保障性住房项目的融资需求，对符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业发行企业债券，用于公租房等保障性住房建设的，将优先办理审核手续，简化审核程序，缩短核准周期。受此政策影响，企业债发行提速，2012年企业债的发行规模为上年的三倍之多。但是，在实际操作中出现利用保障房名义套取债券资金，实际用于保障房建设的企业债规模不清，资金用途监管不力，个别地方平台也出现借保障房套用资金用于土地开发基建项目。因此，在增加企业债发行规模的同时，加强对资金用途的监管，确保企业债成为保障房建设的资金来源。
三、进一步推动保障房债券发行工作，规范发债行为
利用债券融资建设保障房较股权融资有很多优势，是利用社会资金解决保障房融资困难的重要途径。但实践中，尚需要各级政府和相关部门采取一定措施推动各类保障房债券发行工作，规范保障房债券发行行为，扩大保障房债券发行规模。
1.规范地方政府投融资平台发债行为
地方政府投融资平台承担着保障性住房的建设任务，发债需求大，规范其发债行为十分重要。首先，建立平台公司债务履约记录，对于记录良好的融资平台公司，给予优先发行保障房债券的权力。其次，使融资平台的信息更加透明化，尤其是债务以及收益情况，并进行必要的平衡资产和债务管理。
2.加强对保障房债券融资前后的管理和使用监督
保障房债券融资应与制度约束同行。首先，尽快制定关于保障房债券融资管理的规章、规范性文件，尽快落实相关债券发行的操作规则和监管规则。其次，明确政府监管职责。对于政府监管部门来说，既要保障高效便利的申请、核准流程，也要做好对地方投融资平台及企业的前期尽职调查和后期监管督促工作。最后，加强对募集资金投向和用途的监管。保障房债券募集的资金应专款、专户、专账使用，不允许以某些保障房项目为名连带多募集资金用于其他用途。对于擅自改变资金用途的企业要加大违法处罚力度。
3.建立保障房债券融资长效机制
保障房建设是一项长期工程，需要大量的资金支持，需要相关部门建立保障房债券融资的长效机制。首先，对政府债来说，一是增加中央的地方债券中保障房资金比例，并且保证地方债券融资得到的资金切实优先用于保障房建设。二是建议增加发行中央政府债专项用于保障房建设，为租赁型保障房建设和长期持有运营进行融资。三是加大地方政府专项债发行规模，并增加地方政府专项债用于保障房建设的资金比例。其次，对企业债来说，应在完善政府各项保障房债券融资优惠支持政策的同时，加大中央财政对地方的资金支持力度，通过财政、税收补贴适度提高对保障房债券持有人的经济回报。
4.强化中介机构服务，加强信息披露
进一步强化中介机构独立、公正、客观、诚信的市场服务功能。承销机构、评级机构、会计师事务所、律师事务所等中介机构应当勤勉尽责，对债券发行人所提供的文件资料内容进行严格核查和验证，保证出具文件的真实性、准确性和完整性，并在债券发行后加强对发行人和投资者的后续服务与管理，以保证保障房债券市场健康发展。
参考文献：
1.张玉梅.基于债券视角的保障房融资对策研究.经济论坛.2011.7
2.张玉梅 王子柱 王青.债权融资支持保障房建设问题研究.商业研究. 2011.12
3.周江.保障房融资可发债券.宏观与金融.2013.5
4.朱妮.保障房融资与商业银行应对策略.上海证券报.2013.3.6
5.王石生.关于保障房融资问题的研讨综述.经济研究参考.2012.60
保障房建设范文6
关键词：保障性建设；廉公租房融资困境；房地产信托投资基金REITs
一、我国保障房建设现状及存在的融资困境
2008年强调“发挥房地产业支柱产业作用”，2009年要“增加普通商品住房供给”，2010年为“加快推进住房保障体系建设”，规模为580万套，“十二五”期间全国保障房建设目标为3600万套，其中2011年完成1000万套，而后每年完成500万套左右。而随着去年1000万套保障房建设，保障房供应量将首超商品房，国内住房供应格局将发生显著变化，与此相应，房地产金融格局也将发生重大变革。因此，为保障住房供地和建设计划的有效落实，应多渠道增加保障性住房资金投入。这需尽快建立起由政府主导的市场化投融资和建设机制，实现保障性住房建设的可持续。
据住建部称，去年1000万套保障性安居工程中，经济适用房和两限房近200万套，投资约5000亿元。经济适用房和两限房建成后都配售给特定的保障对象，低于市场价格，但能完全覆盖建房成本，因而，融资不难。另有400万套是各类棚户区改造，投资5000亿元左右，中央财政将提供400亿元补助，加上省级、市级财政补助后，须由工矿企业和参与改造的职工筹集的资金为3400亿元。这3400亿元中，工矿企业和职工自己能筹集的预计在1400亿元左右，剩余2000亿元需要向金融机构融资。
融资真正困难在于廉租房和公租房。按规划要新开工建设廉租房160多万套、公租房近220万套。据估计，在1.3万亿的保障性安居工程总投资中，除去经济适用房、两限房及棚户区改造，可知廉、公租房所需投资在3000亿-4000亿元。其中，廉租房主要靠财政投入，来源包括住房公积金增值收益、土地出让净收益中按10%提取的部分等。而公租房则除了政府筹集的项目资本金外，全部需要向金融机构融资。
因此，依靠传统的贷款模式解决公租房融资，难度很大。要撬动银行信贷资金，银监会需要出台差别化的信贷政策，难度也很大。综上，我们认为，金融创新才是解决问题的根本之道，本文将重点介绍关于信托方案的融资模式——REITs。
二、信托REITS 融资模式简介
房地产投资信托，在美国等大多数国家被称为Real Estate Investment Trusts，简称REITs，是一种以发行基金受益凭证的方式集合不特定的多个投资者的资金，将社会上资金集中起来，由专业的投资管理机构，以多种方式运用于房地产投资领域，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托组织形式。与一般投资基金不同的是，其投资范围仅限于房地产领域，其主要投资对象是回报率较稳定的物业，如写字楼、商场、住宅物业、医疗中心（如养老院）等，投资者的主要收益来源为房地产租金收入及其资本增值。
房地产投资信托基金（REITs）在运作过程中并未采用“单个投资制度”直接投资房地产项目，正是因为其“集合投资制度”间接从事房地产投资有着更显著的优势。具体优势如下：
(1)借助于基金这种证券化工具，流动性高，变现能力强。
(2)适合中小投资者，集合投资，规模经营。
(3)专业化管理，有效控制投资风险。
(4)只用于房地产方面投资，投资收益可预测和稳定。
但是，信托模式的廉公租房REITs与房地产信托产品两种方式又有所不同，具体如下：
1.投资对象不同。房地产信托产品的专业性非常高，基本上每个信托的资金都运用在一个房地产项目上，且多投资于房地产项目的开发和建设，并主要进行债权性质的融资，信托模式的廉公租房REITS的资金70%以上都必须用于收购廉公租房房源，其余资金可分散投资到不同的项目，以降低风险。
2.对房地产资产的处理方式不同。房地产信托产品多为项目开发的投资，一般不参与具体项目的管理；信托模式的廉公租房REITS募集资金后，是请专业管理公司对资金进行管理，并确定投资组合。
3.收益凭证的流动性不同。房地产信托产品没有统一的流通市场，大多数只能以柜台交易的方式转让收益凭证；信托模式的廉租房REITS的收益凭证一般在证券交易所上市交易，以买卖的方式实现完全的流动。
三、我国廉公租房建设引入研究
1.我国廉公租房REITs融资模式的可行性分析
(1)充足资金来源为REITs融资模式提供了可能性
自改革开放以来，我国国民经济快速发展，居民收入逐年增加，但由于长期以来我国居民的投资渠道狭窄，中小投资者风险承担能力有限，为了资金安全，居民大多选择将收入存入银行，小比例资金用于购买股票、债券或投资基金，但2008年全球金融危机后，居民又减少对股票等投资，而将大部分收入存入银行。
(2)政府保障为REITs融资模式提供了稳定性
廉公租房REITs融资模式能够成功运行的重要保障之一就是政府参与，能吸引广大风险承受能力有限的个人投资者和中小机构参与；另一方面，政府提供的长期低息贷款担保、税费减免以及廉公租房REITs中的政府补贴等优惠措施，可降低项目成本。
(3)专业管理为REITs融资模式提供了风险保障
廉公租房REITs与其他投融资模式不同的是，将所有权和经营权分开，这就为专家管理、专业化经营提供了前提条件。将REITs资金交由具有资金管理行业的从业经验的专家进行专业化的管理和运作，有利于克服投资过程中的信息不对称，确定投资方案，可降低非专业性带来的投资风险。
2.我国廉公租房建设引入REITs融资模式的积极作用
(1)REITs融资模式是我国房地产业发展的迫切需求
长期以来，我国房地产融资的主要途径就是银行贷款，而这种融资格局不断受到一系列信贷政策影响，再加之土地储备、开发进度、经营策略等多方面因素影响，房地产企业的现金流不稳定，投资风险较大，因此迫切寻找更灵活、更方便的融资模式来提供更雄厚的资金后盾，减轻银行信贷压力。
(2)弥补现有廉公租房融资渠道不足，缓解政府资金压力
虽然国家对廉公租房制度落实情况越来越重视，但从之前分析的由于融资理念的保守、地方政府的不积极、以及执行力度不强，使得现有的融资渠道效果不佳，不能解决廉公租房建设所需资金。引入廉公租房REITs融资模式将开辟新的融资渠道，是现时期缓解政府投资建设廉公租房资金压力的较好选择。
(3)廉公租房REITs模式丰富了投资品种，增加新的选择
我国现阶段资本市场资金充足，但由于投资渠道较少，无法满足包括保险资金和社保资金在内的机构投资者和广大个人投资者投资需求。而由政府作保证的廉公租房REITs具有回报稳定、风险较小的特点，是介于普通投资品种和国债之间的投资品种，对谨慎型投资者很有吸引力，也将会是社保资金、保险资金等保值增值的好渠道。
3.我国保障房REITs融资模式政策建议
(1)制定相关REITs法律条文
廉公租房房源的供给周期一般都在一年以上，周期较长，资金投入量大，运行过程中存在的不确定因素多，政府应建立完善的法律、法规和配套政策，明确各级政府以及REITs运行主体在住房保障中的责任和具体的实施方式，尤其是针对保障性住房的供应和建设提供法律保护和依据。
(2)制定配套相关REITs优惠政策
廉公租房作为一种准公共产品，其本身并不具备高回报率的优势，要想吸引投资者的投资兴趣，政策优惠是一个很重要的方面。REITs尤其是廉公租房REITs需要有专门的政策或者法律为期提供运作便利和税收优惠。
(3)加强对相关部门及运行主体的监管
廉公租房的保障性特征决定了廉公租房建设过程中实施的主体是政府。政府不仅需要承担制度的制定，而且需要组织和监督廉公租房建设过程中的实施环节。没有政府的组织领导，廉租房制度将无法建立；没有政府强有力地监管，也就谈不上REITs模式在廉租房融资中的顺利推行。
(4)建立专业人才培养机制
REITs的运作需要从业人员既要有专业的房地产知识，还要有扎实的金融知识。因此，政府必须制定一些房地产和金融专业综合人才的培养和政策，提高REITs行业从业人员的准入标准，保证从业人员的高素质，以利于行业的规范运作和长远发展，避免操作风险。
参考文献:
[1]保障房融资有望尝试信托模式[N]，首都建设报/2011年/2月/18日/第001版.
