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房地产投资范文1
房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。房地产投资风险分为以下几种。
1.投资支出风险
房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有)位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目由于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。
2.金融风险
主要指利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。
3.购买力风险
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
4.市场风险
市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。
5.政策风险
政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。
6.法律风险
法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在拆迁安置过程中、房地产交易中、房地产租赁中等，各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行，另一方面影响投资收益的顺利实现，都会造成投资损失。房地产开发建设过程中的风险管理，实际上是对建筑工程实施的风险管理，开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款，尽量把风险分散给承包商。
二、房地产投资风险的预防策略
房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
策略一：关注政策变动，认准投资方向
任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，正确预测未来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析
随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不充分或者不准确，那么，就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加了决策风险。虽然获取信息要付出成本，但与投资决策风险的成本相比，却是值得投入的。因此，投资者在做出房地产投资决策前应尽可能地调查市场，了解相关信息。同时要学会优化分析。优化分析是在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。该项措施能为投资者采取房地产投资的行动提供决策依据。
策略三：采用投资分散组合策略
房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。
房地产投资风险的防范与处理是可以不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
【摘要】房地产业是国民经济中一个十分重要又很特殊的产业部门。房地产投资市场作为支撑市场经济体系的要素市场之一，具有极其重要的作用，本文就房地产投资与风险做了简单的阐述。
【关键词】房地产投资房地产投资风险经营风险
房地产投资范文2
改革开放以来，随着我国经济的快速发展，我国房地产业也得到了长足的发展。特别是1998年我国深化住房制度改革，实行货币化分配以后，加之金融政策的调整，我国房地产业更是得到了快速发展，一跃成为国民经济的支柱产业，并带动了钢铁、水泥、家电等行业的快速发展。但是，到2003年上半年，我国固定资产投资规模过大，房地产投资规模过热现象明显，房地产价格出现过快上涨势头。2004年1-8月份，全国商品房平均销售价格为2718元/平方米，同比增长13.5%，部分城市房价上涨幅度超过20%。2005年1-12月，全国商品房平均销售价格为3242.0元/平方米，同比提高19.5%。特别是北京上海深圳等大城市，房地产价格出现了剧烈上涨。同时，房地产业投资剧增。据《中国房地产行业分析报告》，2003年1-12月房地产共开发完成投资10106.12亿元，同比增长29.7%，高于全国固定资产投资的增长速度。为了消除房地产业过热的势头，国家出台了一系列的宏观调控措施，包括上调利率、控制信贷规模、调整货币供应量等。为了了解金融政策对我国房地产投资的影响，本文对此利用误差修正模型和脉冲响应分析方法进行实证分析。
2研究方法简介
2.1协整模型
时序变量之间的协整关系是由Engle和Granger首先提出的，这一方法论的基础思想在于，如果两个（或两个以上）的时间序列变量呈现出非平稳性的特征（即每个变量都有单位根），但是它们的线性组合如果呈现平稳性，则这两个变量之间便存在长期稳定关系（即存在协整关系），而变量的增长率便表现出共同的增长趋势。即如果时间序列y1t,y2t,ynt,都是d阶单整，即I(d)，存在一个向量＝（1，2n），使得′～I(d-b)，这里yt＝（y1t，y2t，ynt），d≥b≥0。则称序列y1t，y2t，ynt,,,是（d,b）阶协整，记为～CI(d,b)，为协整向量。为检验两变量和是否协整，Engle和Granger于1987年提出了两步检验法，称为EG检验。序列xt和yt若都是d阶单整的，用一个变量对另一个变量回归，即有：yt＝+xt+t（1）用和表示回归系数的估计值，则模型残差估计值为：＝yt－－xt（2）若～I(0)，则xt和yt具有协整关系，且（1，-）为协整向量，（1）式为协整回归方程。
2.2误差修正模型
误差修正模型（ECM:ErrorCorrectionModel）基本形式是由Davidson、Hendry、Srba和Yeo于1978年提出的，称为DHSY模型。其基本思路是：若变量间存在协整关系，即表明这些变量间存在着长期稳定的关系，而这种长期的稳定关系是在短期动态过程的不断调整下得以维持的。产生这种结果的原因在于，大多数的经济时间序列的一阶差分是平稳序列。同时，存在着某种联系方式（如线性组合），把相互协整过程和长期稳定均衡状态结合起来。这时相互协整隐含的意义是：即使所研究的水平变量各自都是一阶差分后平稳，受支配于长期分量，但这些变量的某些线性组合也可以是平稳的，即所研究变量中的长期分量相互抵消，产生了一个平稳的时间序列。之所以能够这样，是因为一种调节过程——误差修正机制——在起作用，防止了长期关系的偏差在规模或数量上扩大。因此，任何一组相互协整的时间序列变量都存在误差修正机制，反映短期调节行为。建立误差修正模型一般分两步，分别建立区分数据长期特征和短期特征的计量经济学模型。从理论上讲，第一步，建立长期关系模型。即通过OLS法估计出时间序列变量间的关系，若估计结果形成平稳的残差序列时，那么这些变量间就存在相互协整的关系，长期关系模型的变量选择是合理的，回归系数具有经济意义。第二步，建立短期动态关系，即误差修正方程。将长期关系模型中各变量以一阶差分及其各阶滞后期形式重新加以改造，并将长期关系模型所产生的残差序列作为解释变量引入，在一个从一般到特殊的检验过程中，对短期动态关系进行逐项检验，不显著的项逐渐被剔除直到最适当的方法被找到为止。
3实证分析
3.1变量选择及数据
3.1.1变量的选择
本轮宏观调控的主要目标是稳定商品房价格，降低房地产业的过热程度，因此本文选取房地产完成开发投资(I)作为研究变量。我国金融政策主要采用中央银行所掌握的利率、信贷、货币发行等工具，调节有关变量，最终影响国民经济活动。本文主要选择一年期贷款利率（R）、广义货币供应量M2作为金融政策的变量。
3.1.2数据
本文数据来源于Wind资讯以及CCER中国经济金融数据库，样本期从1998年第1季度到2006年第4季度。M2、房地产投资(I)利用X11加法进行季节调整为M2SA、ISA，并且为了消除数据异方差，对这两个数据取自然对数。
3.2模型建立
3.2.1单位根检验
3.2.2协整分析
1）R和LISA变量先作两变量的普通最小二乘估计，得到如下回归方程：LISA＝12.96745347－3.045133204*LRt统计量(9.593577)(－3.980924)对残差进行平稳性检验。即残差在1%的显著水平下是平稳的，房地产投资与利率之间存在协整关系。2）LM2SA和LISA变量先作两变量的普通最小二乘估计，得到如下回归方程：LISA=-9.980722275+1.454641477*LM2SAt统计量(-27.14386)(47.82899)即残差在99%下是平稳的，房地产业业投资与货币供应量之间存在协整关系。3)R，LM2SA和LISA变量用变量LISA对R，LM2SA进行普通最小二乘估计，得到如下回归方程：LISA=-11.390575+0.374030*LR+1.516721*LM2SAt统计量(-19.41031)(2.916850)(43.59124)ADF检验表明残差是平稳的，因此房地产投资与利率和货币供应量之间存在协整关系。
3.2.3房地产投资与利率、货币供应量的误差修正模型(ECM)
按照Hendry的从一般到简单的模型估计方法，对商品房价格与利率、货币供应量的协整方程利用AIC和SC最小的原则确定滞后期为6，然后逐步去掉统计检验不显著的变量，得到误差修正模型如下：D（LISA）＝0.09157779223+0.4603297176*D（LISA（－4））+0.2620992265*D（LISA（－5））－0.5469134337*D（LR（－4））－2.086861783*D（LM2SA（－4））－0.491972369*ECMt－1
3.2.4效应时滞分析
通过对PI,M2SA,R三个变量建立向量自回归模型，并进行脉冲响应函数分析。由以上的脉冲响应图可以看出，房地产投资对自身的一个新息的脉冲在第4季度达到最低点，随后保持振荡至10多个季度；房地产投资对利率的一个新息的脉冲在第3季度达到最高点，随后保持长期振荡，说明利率对房地产投资的影响时滞约为3个季度；房地产投资对货币供应量的一个新息脉冲的响应在第2季度达到一个小的高点，随后保持持续影响，说明货币供应量对房地产投资的影响时滞2个季度。
4实证结果
通过以上实证分析，我们得到以下结论：
4.1利率与房地产投资之间既存在格兰杰因果关系又存在协整关系，说明利率是影响投资的长期的重要因素长期来说，利率与房地产投资具有反向影响，提高利率会减缓投资的增长率，这是因为利率的增长加大了开发投资的成本，必然对投资有抑制作用。
房地产投资范文3
关键词：房地产市场；宏观经济；政策；走势；投资策略
一、2013年宏观经济及武汉市房地产市场背景
（一）宏观经济
房地产开发投资占固定资产投资比重是衡量房地产业发展稳定性、持续性的一个重要指标，也是衡量房地产业与国民经济及城市经济关系的主要指标之一。从短期看，指标表明房地产年度开发投资完成额占固定资产投资总额的比重；从长期看，它反映房地产开发投资在建总规模与固定资产投资总规模的比例关系。这个比例过高或过低，都会影响国民经济和城市经济持续健康发展。
2011年我国国内生产总值达到471564亿元，比上年增长9.2%，经济增速放缓，“保增长、调结构”再次成为政府2012年的首要目标。虽然房地产行业在短期内受到调控，但从长期来看，仍将是支持中国经济发展的重要力量。房地产固定资产投资在GDP中的占比逐年上升，2007年以来占比均在10%以上，2011年达到了17%左右的水平，出于保增长和地方财政压力的考虑，房地产行业仍将长期向上看好。武汉市2011年GDP6536.81亿，人均GDP约10000美元，尽管经济增长速度放缓，但绝对值依然较高，为房地产发展提供了良好的发展平台。
（二）武汉房地产市场
1. 供求走势
从房地产（住房）的需求方面来看，城市原有居民住房改善的需要，城市年轻人组建新家庭以及进入城市的新兴群体都构成对住房的需求；另外，某些对外开放度大的城市还有境外人士的流入，他们也需要购买住房，至少需要租赁住房；城市改造过程中的动拆迁居民更是成为最直接最现实的住房需求者。在一定的时期中，城市土地的供给总是有限的，房地产开发商建造住房的总量也是有限的，一旦需求量增长过快，房价就会有上升的趋势。因此，2011年房地产市场供应持续增加，市场成交总体呈现前高后低的走势，2011年上半年价格仍然在大幅上涨，居于高位，导致全年成交价格相比去年走高，但目前成交量逐步萎缩，价格开始松动。2011年全年新增供应房源为1192万㎡，相比于去年增加了17.9%；成交量为 825万㎡，相比于去年下降8.6%；成交价格7236元/㎡，相比于去年上升5.9%；
2. 存量
目前存量将近840万方，较去年同期新增近200万方，目前存销比接近12。库存居于高位，2011年底至2012年上半年特别是3-4月份，房企将面临资金压力不断加剧、存货继续增加，销售持续低迷的多重考验，将带来房价的进一步下行。
3. 新盘成交走势
2011年共计375个楼盘开盘（包括一个项目多次开盘及加推的情况），5月为新盘市场分水岭，在品牌开发商低价开盘的带动下，整体成交率高达65%，而之后政策效应持续发威，投资及改善型需求均受到了抑制，以及受制于年度销售目标不得不增加的推盘量，尽管开发商基本选择低价入市，加大推广力度，却难以改变成交率持续下滑的趋势。
4. 土地市场
相比于2010年武汉土地市场“地王频现”的疯狂，2011年表现相对冷清，土地成交面积与成交金额均有大幅下滑，底价成交、流拍、延期现象增多，调控背景下开发商拿地越发谨慎。从土地成交一般影响2年后的供求关系这一规律来看， 08年土地成交规模大幅萎缩使得2010年供应量极为紧张，而加上之前累计的需求集中释放，使得2010年成交量出现井喷现象，房价大幅飙升，开发商资金量充裕，大幅拿地扩张，如此也必将大大增加2012年的供应量，使得供过于求的态势有可能加剧。
二、房地产市场走势预测
1. 政策方面
2011年年底召开的中央经济工作会议表明中央未来对房地产行业调控的方向不会动摇， 尽管“三限”政策带有明显的政治干预色彩，但在“促进房价合理回归”的目标下，2014 年政策整体放松无望，更多可能是政策微调。保障房的建设将稳步推进，弥补商品房投资下滑对经济的负面影响。房产税或采取扩大试点城市的方式渐进推进，长期看将逐步替代限购令。
2. 信贷资金方面
房地产开发是一种投资行为，离不开金融支持。从发达国家的经历可以看出房地产金融发展的状况，很大程度上左右着房地产投资的状况。为了控制房地产投资过快增长，改变固定资产投资过热的状况，国家出台了一系列综合措施，包括提高存款准备金率、控制房地产贷款规模、提高房地产开发项目资本金比例等金融政策和清理整顿开发区、限制高档物业用地等新的土地政策等。但是，在国家“保增长”的主题下，之前一直紧缩的信贷资金可能会逐步宽松，我国货币政策将从紧缩走向中性，预计2014年将有多次存准率的下调，资金流充足，但是对于信贷资金的流向暂时难以判断，是否对房地产有大幅利好尚难以定论。
三、房地产投资策略建议
中国房地产市场的调控已经进入短周期或者持续调整期，目的是保证房地产买卖双方健康稳定有序发展。未来中国房地产市场即使取消限购，也不会像2010年一样快速反弹，未来房地产市场应该放在国家经济结构调整的大背景中来看，应后续房地产政策将会是断断续续，不断出台不但调整，因此房地产投资者和开发商在自己的战略目标及开发策略上必须走价值开发和重深化拓宽盈利模式的策略。
1. 增强风险防范意识，以战略防守为主，收缩战线，快速销售，最大程度的持有现金，为即将可能到临的低价抄底拿地做好准备；
2. 营销策略上，做好淡市营销专题，强化以客户为中心的营销方式，同时追求营销渠道的创新和精细化；
3. 产品策略上，目前房地产市场开发水平已经颇为成熟，单纯的从立面、园林、户型等方面去突破显得较为薄弱，必须增加产品内涵和人文诉求，带来客户生活方式的全新体验，杜绝产品的裸奔；
4. 从战略领域看，应该着眼于未来经济结构的转型，加大商业地产的投资力度，重视商业物业持有，同时可考虑与内需相关的地产服务行业，如旅游地产、养老地产等；
5. 从战略布局看，房地产行业已经步入下半场，未来三四线城市将是发展的重点和亮点，在资金充裕的情况下，可适当考虑布局拓展三四线城市。
参考文献
[1] 张东：《房地产投资导论》，中国财政经济出版社，2009年
房地产投资范文4
由于房地产具有抗通货膨胀、保值、增值性,房地产投资逐渐成为世界最有吸引力的投资方式之一。而在我国,随着各地房价的高歌猛进,以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。同时,鉴于房地产投资巨额性、风险性、外部性和政策影响性,以及投资资金或资源的有限性,投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出抉择,选择适合自己的投资形式和投资产品。因此,房地产投资决策应基于对目标项目科学、公正的投资分析之上,只有这样才在一定程度上保证决策的正确性和资产的增值性。
二、房地产投资分析
房地产投资分析指在房地产投资活动之前,投资者运用自己或投资分析人员的知识和能力,全面调查拟投资项目的各方面制约因素,对所有可能的投资方案进行比较论证,从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。房地产投资分析的内容包括市场分析、区位条件分析、基础数据估算分析、经济分析、不确定性分析、风险分析、方案比选分析等方面。本文主要从市场分析、经济分析和风险分析三方面做简要介绍。
1.市场分析
房地产投资项目在投资决策前,调查市场状况,辨识投资风险,选择投资机会的过程,称为房地产投资项目的市场分析。房地产市场分析是理性投资者所做的必不可少的一项工作。房地产市场分析主要以市场调查和市场预测为手段,在获取市场信息的基础上,对投资项目的现金流量及市场价值的变化科学预测,为投资项目的经济分析、风险和不确定性分析奠定基础,为投资者、决策者把握市场机会和正确进行决策提供依据,以使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润,实现增值的最大化。
2.经济分析
经济分析是房地产投资分析的核心部分,主要通过经济分析指标的计算定量分析目标项目在经济上的可行性。经济分析指标根据是否考虑资金的时间价值可分为静态分析指标与动态分析指标两大类。由于资金本身就具有时间价值,而且将一定资金投入到某一项目后也会产生一定的机会成本,因此,笔者认为财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态分析指标更为科学、合理,更有利于辅助投资者做出正确的决策。
3.风险分析
房地产投资与其他投资一样,可能带来较高收益的同时也伴随着较大的风险存在。房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。由于房地产投资具有价值量大、周期长、不可移动性、变现能力差等特点,使得房地产投资的风险程度更高,在投资过程中可能会面临自然风险、意外风险、财务风险、市场风险、政策风险、利率风险等诸多风险。
风险分析是风险评价的主要手段,其方法就是根据不确定性因素在一定范围内的随机变动,分析确定这种变动的概率分布和他们的期望值、标准差、变异系数和置信区间,并由此说明拟投资项目在特定收益状态下的风险程度。以市场风险的分析为例,在开发期或持有期内,市场可能会出现繁荣、正常和衰退三种情况。为此,投资人应通过深入的市场调查和数据分析,预测各个状况发生的可能性和该状况下可能的收益水平,并通过计算期望收益标准差、变异系数、置信区间等对市场风险进行评价。
房地产投资范文5
1什么是公司房地产
公司房地产(CorporationRealEstate.CRE)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中.很多非房地产公司出于经营.投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下.公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初.公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动.而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时.公司的不断增长.以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大.引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要
自20世纪80年代初.企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面.企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合.外包相关的工程和建筑活动.另一方面.企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下.部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门.而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。
2从大规模生产时代至20世纪70年代
早期的公司.企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构.足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间.以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好.管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。
20世纪初在荷兰.大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办.其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场.并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限.企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然.功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者/创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。
鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场.企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3O年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全.人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门.最有名的论点如下：
(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动;(2)标准化的建筑设计;(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象
3经济体系的重建
第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张.导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张.公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时.公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分/子公司企业的不断扩张.不但导致了总部对房地产的进一步需求.同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性.并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策.或者决定建筑的设计以及施工方案.但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上.并且这些部门的作用正不断减弱。
直到20世纪60年代.希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造.雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。
企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展.集中有限的资源应用于其核心经济活动.这就引发了对租赁的需求.并因此促成了专业的公司房地产市场的出现
420世纪80年代至今
直至2O世纪8O年代.房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资.不断得益于租金收入的增加和资产的增值.公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8O年代引发了房地产管理方法的新突破(Ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨.资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。
1991年.日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外.房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50%(Louargand和lambert，1996)。公司重组.员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员.数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后.作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20%～25%，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5%～8%(Vea1e.1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来.公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会.也使企业面临着众多困难.如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。
1980年代至1990年代间.一大批房地产对外转移.无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力.以及被收购的危险.都对企业高层管理人员提出了很高要求.如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益.企业不得不裁减大批管理人员和行政人员.削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里.公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型.以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化.促使企业重新思考如何管理其房地产
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程.不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理.纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立.加强同外部各方的合作.企业加强了对房地产资产的管理此外.对于房地产资产的管理.企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识.平衡四个角度之间的关系.为企业获得最大的增值.这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用.如图1所示
1980年代至1990年代间.一大批房地产对外转移.无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力.以及被收购的危险.都对企业高层管理人员提出了很高要求.如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益.企业不得不裁减大批管理人员和行政人员.削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里.公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型.以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化.促使企业重新思考如何管理其房地产
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程.不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理.纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立.加强同外部各方的合作.企业加强了对房地产资产的管理此外.对于房地产资产的管理.企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识.平衡四个角度之间的关系.为企业获得最大的增值.这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用.如图1所示
公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系.把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值.作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持.作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述.总结公司房地产的发展趋势如下：
(1)随着企业地域的不断扩大.产品的不断多样化.地方企业业务活动和总部战略/金融活动逐渐开始分离。(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大.当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标.而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子/分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布.需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持.也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用.也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(CREM)。(7)公司房地产管理(CREM)最初被引用的原因和公司房地产(CRE)部门最初的角色和地位.依旧影响着公司房地产管理(CREM)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移.公司房地产管理(CREM)经历了一个很长的转型期.从中央集权式管理.到地方分散化管理.再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移.房地产活动的重点也从建筑转到了使用.再到如今的协调及规划企业资源使用显然.在公司房地产领域.没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理.就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的.都有自身的缺点和优点。
房地产投资范文6
内容摘要:作为经济结构中的投资结构对产业结构、国民经济结构有着直接影响,因而成为研究的焦点。但是,由于受传统计划经济体制的影响,长期以来,我国注重投资规模的扩张,而忽视投资结构的优化,导致我国投资效益低下、民间投资难以有效启动、国民经济结构优化调整困难等问题的发生。本文立足于河北省房地产投资结构现状,通过对河北省房地产投资来源进行协整分析,并运用不同投资来源对河北省房地产投资的回归结果,从而得出了河北省房地产投资来源结构优化的目标及途径。
关键词:房地产 投资结构 投资来源 协整分析
河北省房地产投资来源的协整分析
为了准确度量不同资金来源对河北省房地产投资的贡献,本文采用1999-2006年河北省房地产业完成投资总额(ZTZ)、预算内资金(YSN)、国内贷款(GND)、利用外资(WZ)和企业自筹资金(ZC)、其他资金来源(QT)的时间序列数据,发现上述五个变量具有一定的同趋势性,考虑到对时间序列数据取对数之后不会改变其时序性质,且对数化后的数据容易得到平稳序列,因此对数据进行对数处理,分别记为lnZTZ,lnYSN,lnGND,lnWZ、lnZC和lnQT。考虑到外资与预算内资金数额均较小,因此将二者合并,记作WZYSN,相应对数记作lnWZYSN。步骤如下:
(一)变量的平稳性检验
在对变量进行协整分析之前,首先需要对变量的平稳性进行检验。本文采用ADF单位根检验方法来检验变量的平稳性。先检验序列lnZTZ、lnGND、lnWZYSN、lnZC和lnQT的平稳性,检验结果见表1。由表1可知:在显著性水平为1%时序列lnZTZ、lnGND、lnWZYSN、lnZC和lnQT的ADF统计量值小于临界值;可以得出结论:序列lnZTZ、lnGND、lnWZYSN、lnZC和lnQT是非平稳的,因此需要对它们的一阶差分方程进行ADF检验。检验结果见表2。
由表2可知,在1%的显著性水平下,序列lnZTZ、lnGND、lnWZYSN、lnZC和lnQT的一阶差分序列均为非平稳的,因此需要进一步差分。结果见表3。
由表3可知,所有序列二阶差分后在显著性水平为1%时均小于临界值,因此可以判断lnZTZ、lnGND、lnWZYSN、lnZC和lnQT均为I(2)序列。
(二)协整检验
本文采用Engle和Granger(1987)提出的协整检验方法,即对回归方程的残差进行单位根检验。从协整理论的思想来看,自变量和因变量存在协整关系,也就是说,因变量能被自变量的线性组合所解释,两者之间存在稳定的均衡关系,因变量不能被自变量解释的部分构成一个残差序列,这个残差序列应该是平稳的。因此,检验一组变量之间是否存在协整关系等价于检验回归方程的残差序列是否是一个平稳序列。
由表4可知,回归方程的残差序列ADF检验值小于任一ADF临界值,因此回归方程的残差序列是平稳的。
(三)回归方程的建立
根据序列的平稳性检验和协整检验结果,建立lnZTZ、lnGND、lnWZYSN、lnZC和lnQT的回归方程为:
LNZTZ=0.658677*LNQT+0.157822* LNYHD+0.234677*LNZC+0.030196* LNWZYSN (1)
(四)结果分析
不同投资来源对河北省房地产投资的回归结果见表5所示。式(1)表明,从ZTZ与、QT、YHD、ZC、WZYSN的长期关系来看,其他投资对河北省房地产投资来源的贡献最大,即其他投资每增加一个百分点,河北省房地产投资就增加0.658677个百分点;其次为自筹,每增加一个百分点带来河北省房地产投资0.234677%的增加;银行贷款每增加1%,河北省房地产投资增加0.157822%;利用外资和预算内投资对河北省房地产投资来源的影响最小,二者之和每增加一个百分点只会带来河北省房地产投资0.030196%的增加。
从投资来源分析河北省房地产结构优化的目标及途径
(一)投资主体和投资来源多元化
住房政策改革以来,房地产投资主体由政府扩大为企业、个人、政府共同投资。投资主体由中央政府、地方政府向企业和个人等投资主体的转化,形成了投资主体多元化的格局,从而打破了国家包揽一切投资活动的局面。各类投资主体(包括银行间接投资主体和国外投资主体)共同参与全社会的投资活动,通过各类投资主体利益的相对独立化,在一定程度上促使各投资主体注重提高投资效益,从而调动了各投资主体,尤其是企业投资主体的投资积极性。投资主体多元化格局的形成,还有利于在国民收入分配主体多元化的条件下,调动更多的储蓄与积累转化为投资,使全社会能够保持一个较高的投资率。更为重要的是市场机制进入投资领域,使投资活动在一定程度上按照市场原则运行,从而充分发挥市场机制来配置资源。
随着投资主体和储蓄主体都呈现多元化,房地产投资资金的来源也呈现多样化。目前,房地产投资资金的主要来源有企业自筹、预算内资金、国内贷款、外资等。房地产投资主体来源和投资主体多元化对推动经济增长、促进产业结构调整、推进技术进步、解决就业具有重要的作用。此外,还可以发展房地产投资基金,进一步扩大房地产投资主体,扩大资金来源。房地产投资基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类:一类是直接投资房地产公司发行的股票上;另一类是间接投资房地产业的基金,即房地产抵押基金,该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。通过房地产投资基金,不仅使房地产投资主体多元化,拓宽房地产的融资渠道,而且,由于投资基金股权结构明晰,投资者对基金公司的投资行为能够有效地监督,提高房地产投资的利用效率,降低房地产开发和建设的盲目性。
(二)注重企业自我发展能力并扩大房地产企业自筹资金比重
房地产投资来源优化的协整分析表明,自筹资金每增加一个百分点带来河北省房地产投资0.234677百分点的增加。自筹资金主要由企业折旧资金、企业盈余公积金及其他自有资金构成,由其构成可以看出,自筹资金的多少与企业的自我发展能力密切相关。房地产企业只有在市场竞争中不断完善自己,努力提高企业市场竞争力,成为追求旨在提高市场竞争力的投资主体,自筹投资比重才能不断加大。
为了扩大企业自筹资金比重,应扩大企业直接融资渠道,方法如下:一是扩大企业的自我积累能力。企业自我积累能力是扩大再生产的重要源泉,是产业投资的重要渠道,提高企业自我积累能力关键在于提高经济效益。为此,要调整和优化房地产产品结构,提高质量,提高产品的市场竞争能力,提高企业盈利能力,为扩大积累奠定物质基础。二是效益好、规模发展前景好的房地产企业如果符合上市条件可以通过上市扩充其资本金,增强其资金实力。要加大上市公司和证券交易公司市场的监管力度,坚持规范管理,提高公开、公平、公正和透明度,引导社会资金源源不断地进入资本市场,提高社会资本使用效益和市场规模。符合上市条件的房地产企业,应及时上市。三是加大企业债券发行力度,支持具备条件的房地产企业发行企业债券。
(三)改变以银行贷款为主的融资模式并分散银行风险
房地产投资来源对房地产完成投资贡献的协整分析表明:国内金融机构贷款是仅次于企业自筹对房地产具有带动作用的资金来源。自改革开放以来,无论经济如何波动,国民储蓄总是稳定增长的,国民储蓄率一直保持很高的比重。据统计,2005年我国国民储蓄率达到44%。与其他产业投资政策鼓励银行贷款不同的是,国家对房地产企业银行贷款政策体现出双重性:一方面鼓励房地产开发贷款,另一方面采取措施降低银行金融风险。中国人民银行2007年了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,以防范金融风险,促进房地产金融健康发展。《通知》规定,房地产开发贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目,对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业,要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。
根据规定,商业银行房地产开发贷款只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。房地产开发企业申请贷款,其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%。商业银行发放的房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。央行要求,各商业银行应审慎发放对政府土地储备机构的贷款,对其发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过两年。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备(如塔吊、挖土机、推土机等)。
参考文献:
1.阎碧峰.完善经济适用房政策的思考.西安航空技术高等专科学校学报,2007
2.安旭东,刘伟.中国房地产投资结构研究.城市研究,1999
3.钟颖.房地产投资与房地产周期性的波动.技术经济,2003
4.William F Sharpe,Gordon J Alenander,2000.Jeffrey V Bailey.Investments.Fifth Edition.Prentice-HallInternational,Inc
