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信托融资范文1
目前，许多房地产企业将融资目光转向了信托公司。中诚信托有限责任公司首席经济学家许均华日前在接受记者采访时指出，房地产信托一直是信托公司的重要业务，支撑着信托公司的经营业绩。目前，中诚信托为北京市房地产提供的资金达到200亿元，受支持的房地产企业达到50至60家。
“政府进行宏观调控，好的房地产也受到影响，它也需要资金支撑，信托对房地产资金需求是一个补缺作用。”许均华说，信托可以平滑宏观调控对房地产的影响，对就业，对产业的带动，对地方税收，都是很重要的。
从北京看，中诚信托以支持中小房地产商为主，一些中小的房地产企业有好的项目，但是由于缺资金，特别是缺银行信贷方面的支持，这些中小房地产公司会找到信托公司。目前，中诚信托在北京支持的房地产企业以住宅项目为主。 许均华说，在选择房地产公司时，中诚信托公司一是考虑房地产公司项目的法律文件是否齐全，二是房地产公司自己有没有资金投入，三是房地产公司如何保证信托公司信托资金的安全。一般情况下，投入不会超过项目资金的40％。 北京唐古拉投资管理有限公司董事副总裁谭吴楠日前在接受记者采记时说，“信托公司之所以会对房地产企业情有独钟，是因为房地产看得见，摸得着，收益是最有保障的。”
谭吴楠说，目前，一些信托公司的房地产项目收益已经突破30％，即使是一些相对保守或者称稳健的信托公司，因为介入的房地产项目相对成熟、风险较小，其收益要求也达到了20％以上。
“在高收益的同时，房地产项目的另外一些特点也是其吸引信托公司的重要原因。这些要件中首要的是风险相对可控。”谭吴楠说。
因为目前国家对银行信贷资金进入房地产行业的限制，建设用地许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等到四证齐全是银行介入房地产项目所必需的硬件要求，因此在房地产的融资接力中，信托公司扮演的是银行“前一棒”的角色，即信托公司在土地招标之前就可进入，帮助房地产商解决拿地资金，在地产商利用信托资金拿到土地并取得土地证之后，银行信贷资金进入房地产项目，替换出信托资金。以这样的方式进入的房地产项目，即使拿不到地，也不影响信托资金的安全；信托资金进入后地产商拿到了地但银行资金没有跟上，那么信托资金还有土地作为质押，与其他抵押品比较，土地的变现能力更强，即使出现了风险，信托资金也更容易退出。在期限方面，信托资金的使用一般不超过一年，而这个期限也恰好与信托资金的期限要求相匹配。
另外，房地产企业把房地产资产或收益权抵押给信托公司，一般是3折。这也使得房地产类信托比较安全。谭昊楠说，曾经给一家房地产企业做了一个信托计划。该房地产的在建项目进行了一半，没有资金了，企业在建工程也抵押给了银行，没有用于抵押的资产了。但是这个房地产建的是商业项目，于是谭吴楠以这个房地产企业的商业项目未来租金收益做抵押进行信托，购买商业项目的未来10年租金收益，价值是10亿，信托公司给房地产商打3折，以3亿元买下他们未来10年收益权。该房地产商用其中的2亿偿还银行，剩下的1亿元使他们走出了资金困境。
国巨投资基金管理有限公司董事长兼首席经济学家孙飞在接受记者采访时认为，中小房地产企业寻求信托融资比大的房地产企业更迫切一些。值得关注的是，以往房地产信托模式比较简单，主要是对某个房地产开发项目进行信托贷款，但现在一些房地产信托越来越表现出类基金化操作的模式。这些举动都表明信托机构正在积极行动，试图在房地产领域拥有更多话语权。
孙飞认为，日前“国十一条”中提出要加强房地产信贷风险管理、进一步完善房地产信贷风险管理制度，这一政策对中小房地产企业影响较大，从证监会和国土部的相关政策也可以看出，上市公司的融资审核也越来越严格。房地产企业可能又将面临资金之渴，融资的重担或将落在信托身上。
REITs或或将推出
前不久结束的中国人民银行工作会议指出，要不断提高金融市场的广度和深度，开展房地产投资信托基金(REITs)试点有关工作。这使得房地产投资信托基金再度成为市场关注的焦点。孙飞在接受记者采访时认为，房地产投资信托基金早就该试点了，这可以促进房地产市场的健康稳定发展。
孙飞说，相对于银行贷款、私募、IPO上市等融资形式，REITs更适合于商业地产融资。REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs主要是进行长期稳定的价值投资，而商业地产运作周期比较长。标准意义的REITs都是公募基金，解决REITs在资本市场上市问题是关键性的一步。近年来，我国一直在迈向REITs的道路上探索，各种情况表明，我国国内环境基本具备REITs的发展条件，商业地产对REITs的迫切需求也在不断增长。
中国不动产研究中心的相关负责人告诉记者，目前，北京、天津、上海三地的REITs试点工作正在进行。2009年8月REITs试点研讨会在上海举行，会议承办单位上海浦东新区金融服务办公室汇报的REITs三大方案显示，债权性方案设计已经成熟，而股权性方案仍在研究中。上海REITs将由券商或基金公司发起并持有51％的控股权，海通证券将是首家试点券商，2009年11月份上海的REITs试点已经进入实际操作阶段，上海REITs有望将在2010年推出。同时，央行、证监会分别牵头的REITs在2010年同时有望在北京、天津、深圳同步推出。而业内人士认为，从当前情况看，国内首只股权REITs预计将在2010年一季度上市，债权REITs将在股权RElTs前出台。
孙飞说，央行版的房地产投资信托基金主要在银行间市场，操作难度小，可行性更强。证监会版的房地产投资信托基金因为在股票市场进行披露，需要出台相关的管理办法和信息披露，推出的时间会晚一些。
信托融资范文2
关键词：科技型中小企业 融资 信托
技型中小企业在促进我国科技进步和经济发展中具有举足轻重的作用。它们既是推动我国高科技产业发展的动力，也是高科技实现产业化、商品化的重要载体。随着我国转变经济增长方式、调整经济结构步伐的加快，科技型中小企业的作用将更加突出。但融资约束一直是影响其发展的重要因素。如何拓宽科技型中小企业融资渠道，推动科技型中小企业进一步持续健康发展，具有重要的意义。信托融资以灵活的手段和独有优势可以成为科技型中小企业融资的有效途径。
一、我国科技型中小企业的融资约束现状
（一）企业现代融资观念缺乏，市场运作意识较差
有些科技型中小企业没有从战略的高度来看待企业融资工作，把融资工作仅仅作为单纯的资金筹集过程，没有用现代企业财务管理的理论和方法开展企业的融资决策，对融资规律、融资知识、融资原则没有透彻的理解；缺乏明确的融资计划和目标，无法提供令金融机构和投资者满意的经营计划和企业财务报告；融资过程缺乏自觉性、主动性，对资金时间价值、机会成本难以很好把握。
（二）融资结构不合理，市场化融资运作不够
融资结构是指企业借助不同渠道开展资金筹措的有机构成以及比例关系。从相关调查数据可以看出，目前我国科技型中小企业主要依靠内部融资方式，主要来自个人积累以及民间借贷，银行贷款比重较小，直接融资比例很低，很少有其他的直接融资渠道，使诸多科技型中小企业被排除在资本市场以外。
（三）融资成本较高，融资效果有限
科技型中小企业的融资成本与国有大企业相比相对较高，虽然各级政府都出台了很多支持政策，但在操作中由于信息不对称、高风险等原因，贷款利率远高于市场水平，这种高利率无疑增加了融资成本。而且金融机构大多要求提供抵押或担保，而科技型中小企业的产品大多具有无形性，可以用来抵押的固定资产数量不多，不动产抵押资源普遍缺乏，因而获得银行贷款的概率不高。一项针对科技型中小企业银行贷款的抽样调查数据表明，68%的科技型中小企业主认为从银行贷款有困难，14%认为很难；只有18%认为比较容易。
二、科技型中小企业融资约束的原因
（一）银行方面
主要受金融体制和融资政策环境的制约。我国现有的融资体制是政府主导，国有商业银行和国有企业成为借贷主体。国有商业银行和国有企业都属于国家这一产权主体，两者的借贷关系实质上是自己的钱从左口袋挪到右口袋，没有所有权的实质约束。银行为了防范信贷风险，放贷管理权限向上集中，对基层支行而言，强化了约束机制但也缺少了激励机制，削弱了基层支行对中小科技企业信贷支持的能力；商业银行的产品设计、市场营销、机构设置、信用评级、审贷手续等，难以适应中小科技企业地域分布对金融服务多样化的要求，也加剧了具有高风险特性的中小科技企业潜在的逆向选择和道德风险。
（二）相关支持体系方面
一是现有的信用担保体系无法满足中小企业尤其是科技型中小企业对信用担保服务的需求。基层信用担保机构发育缓慢实力弱资金来源单一，难以满足广大中小企业的发展需要；担保登记和评估手续繁杂，市场缺乏再担保、反担保或第三方担保机构，以及政府承担的责任过少等。二是资本市场发展不平衡，中小科技企业参与社会直接融资非常困难。门槛设置较高，科技含量一般但成长性较好的中小科技企业也因为起步阶段业绩和规模限制很难进入证券市场；另外，中小科技企业也很难凭借企业的信誉、资产状况发行企业债券。三是风险投资体系不完善。风险投资与银行贷款相比，无需担保和抵押，应是中小科技企业融资的最佳选择。但是我国风险投资起步晚，尽管各地均有风险投资机构，设立了风投基金，但由于文化传统理念不同、风险资本的渠道来源单一、管理体制与营运机制不完善、中介机构运作的不规范、相关风投的进退机制缺失等原因，造成我国大部分中小科技企业目前还不能利用风投基金来加速自身的发展。
（三）中小科技企业自身方面
一是产权关系不清晰，经营和管理欠规范。大多数科技型中小企业是家族式企业，产权关系比较混乱，企业的治理机制不够完善，财务管理制度也不够健全，使得商业银行难以借助企业财务数据来判断企业的真实状况，增加了资金提供者的风险程度。二是企业的信用意识不强，信用等级较低。一些科技型中小企业经营困难时，往往通过改制、重组、破产等手段随意或恶意规避银行债务，从而影响科技型中小企业的整体信用水平，增加了银行贷款的难度。三是企业规模偏小，经营风险偏大。科技型中小企业因资产规模小，抵御风险的能力小，技术创新的压力大，创新的成本较高，市场的不确定性也大，从而很难吸引到常规的信贷或权益资本。
三、信托融资方式的特点
（一）效率高
从成本角度来看，信托融资的成本比银行贷款高。但是优势在于获取资金时所需的筹资费用具有较大弹性。与贷款不同的是，通过信托融资的企业少了高额的中介费用如会计师费、律师费、项目评估的费用、手续费等这些前期费用。但是信托渠道的筹资周期较短，与银行和证券的评估、审核等流程所花时间成本相比，信托融资时间主要由委托人和受托人两者自主商定，发行速度较快，短的可以3个月。
（二）风险可控
根据我国现行法律要求，信托项目自设立起，信托财产需要与受托人、委托人的自有资产进行分离，开展独立核算和报告。这对信托资产与融资企业的整体信用以及破产风险起到了隔离作用，具有一定信用保证和风险控制机制。相比之下，银行信贷和股票发行都直接关联企业的资产负债状况，其信用风险需要通过企业内部的财务管理来防范和控制。对于内部管理相对不够规范的科技型中小企业来说，信托融资一定程度上克服了信息不对称的影响，降低了科技型中小企业信用不足的弊端。此外，信托计划在资金安排上还可以先设立资金池，再选取项目进行投资来滚动发行，一旦有了符合条件的目标企业就可以开展信托计划。由于科技型中小企业的融资规模一般不大，可以对这些中小企业集群打包，使信托计划实行基金化运作。有的结构化信托计划通过“优先+劣后”的设计，借助会计师事务所、信用担保公司等专业中介机构来提供配套服务，以政府财政资金来增信，化解资金风险，增强资金的安全。
四、中小企业集合信托的杭州实践
中小企业集合信托是由信托机构作为发起设立人，将符合基本条件的融资需求方（中小企业）集合成项目包，实行一体化的担保、命名、发行与差异化的负债，信托产品一般通过政府财政资金、社会闲散资金、专业投资机构资金共同参与认购，所募集资金将投向经筛选的优质中小企业。这种模式自2008年在杭州开展以来，其他地方政府和信托公司的参与热情高涨。根据用益信托数据，2012年全国累计发行的中小企业集合信托产品达到80多款，预期收益率在8.5%左右，兴业信托发行了38款、金谷信托8款、建信信托6款。
（一）“平湖秋月”模式
2008年9月，全国首个小企业集合信托债权基金“平湖秋月”在杭州正式发行，采用以政府财政资金引导、社会闲散资金参与的模式。规模5 000万元，西湖区财政认购额为1 000万元、负责运营的点石公司1 000万元，该2 000万元认购不要求回报，其余3 000万元则通过杭州银行向社会公开发行。期限2年，年利率7.5%，与当时银行一年期基准利率（7.47%）基本持平。该项目中政府让渡1 200万元财政资金两年的利息，担保费用1%左右。入选企业20家户均贷款金额小，降低了政府资金的投入风险，提高了信托贷款的稳定性和安全性。在项目实施过程中，担保公司对首期5 000万元债务全额提供担保，如果到期出现违约，则由中新力合全额代偿，政府、银行、社会资金不承担风险。而且与普通的融资方式相比，小企业集合信托债权基金不仅可以改变目前小企业难以获得1年期以上长期贷款的困境，也能降低企业周转风险。这一模式的最大缺陷就是担保公司不仅自身出了占总额16%的资金，而且还作了基金总额100%的担保，尽管从首期来看，由于入选的企业是好中选优的高质量企业，贷款存在坏账的可能性几近于0，担保公司作为“试水”业务从广告效应来看是肯干的，但长此以往，一旦入选企业质量良莠不齐，贷款出现坏账的概率将大幅上升，担保公司从盈利的本性出发势必热情不再，因此“平湖秋月”模式先天就存在着不可大量复制的缺陷。
（二）“宝石流霞”模式
“平湖秋月”之后，杭州市政府决定加速拷贝“西湖模式”， 2009年2月4日正式推出“宝石流霞” 这一全国首个针对文化创意产业的小企业集合信托债权基金产品。该项目募集资金6 000万元，为期1年，贷款利率为8.39%。市财政认购1 000万元、杭州银行（向社会发行理财产品）认购4 700万元，创司认购300万元。担保公司为财政与理财产品认购部分提供担保。一旦企业到期后能顺利还本付息，风司能取得30%的高额回报并拥有获贷公司的部分股权；若不能按期还本付息，风司在认购的300万元中优先代偿，则风司投资回报为0，但仍可以取得该企业的部分股权；坏账如果超过300万元，担保公司才会负责代偿。部分企业到期偿还的贷款，优先用来保证理财产品的本金和收益，然后归还政府财政资金的本金，社会和政府财政资金是安全可控的。对担保公司来说，与2008年当年全国5.6‰、浙江2.4‰的担保坏账率相比，由于有风司300万元作为兜底资金，总额95%的担保额度对担保公司而言风险几乎为0。这个模式才是担保公司所期待的。
（三）“三潭印月”模式
2009年7月“三潭印月”集合政府各方资金力量，面向中小企业，提供高达1.44亿元资金规模的信托贷款，实行分类设计、持续发行，不同行业、融资需求及条件各异的中小企业在债权基金集中发售期间，都有机会选择到适合的融资产品，在各自可承受的融资成本下获取所需的资金。“三潭印月”有三个子信托基金，产品不针对行业，一年内按四季分期发行。该模式改变了以前小企业债权信托产品设计的单一性，组合了5个产品，进而通过5个子信托基金对目标企业客户进行了细分，按照企业与风险类型、贷款特点分为5大类，分别提供金额不等的贷款额度。首次把客户范围延伸到个体工商户，突显了对“小企业”在融资上的扶持导向。担保公司不再认购基金份额，引入了一定额度的风投资金，让担保公司仅就社会认购部分和财政认购部分的基金提供担保。
总体来看，中小企业集合信托具有一定的优势：财政资金的引导从而促进了财政扶持资金的循环利用融资成本不高且方便快捷风险可控安全系数相对高担保业务得到发展。但这类业务涉及的中小企业数量多、行业门类杂日常管理繁琐技术含量不够信托回报有限一些信托公司的动力不足。从长远来看，今后中小企业集合信托将会进一步基金化、规模化、特色化、专业化。X
（注：本文系杭州市哲学社会科学规划基金项目资助项目；项目编号：B12YJ13）
参考文献：
信托融资范文3
【关键词】中小企业 信托融资 融资模式
长期以来，融资难成为困扰民营经济发展的首要问题。陈涵等在中国中小企业协会的抽样调查中发现，被调查的中小企业面临最严重的问题是“难以获得足够的资金”，其次才是“员工素质不能满足需要”、“企业生产成本高”等问题。可见，中小企业融资难已经成为束缚企业发展的第一大问题。
根据2013年南方日报在惠州做的调查，民营企业（同时也是中小企业）融资渠道相对单一，71%的民营企业主要融资方式是银行贷款，而抵押要求过高、贷款手续繁琐、银行贷款利率及相关费用太高三个首要因素导致企业融资非常困难。此外，由于宏观经济形势的变化，当前银行在防范贷款风险方面更为审慎，以至于贷款审批手续更繁琐、评估更严、门槛更高，民营企业由于资产少、抵押物不足，难以获得抵押或信用担保贷款。
较为理想的中小企业融资体系应由银行、股票、债券、风险投资、产业基金、信托、融资租赁等机构共同组成，但现状却不尽如人意。中小企业融资难的根本原由是制度供给的不足，是金融市场体系不完善及其引致的资金供给的结构化矛盾的集中体现。这种制度供给的不足不仅仅体现在金融领域，在文化、教育、政治等各个方面也都有不同程度的显现。金融体系的不完善、金融体制的缺位和金融产品的稀缺，造成了中小企业融资路径的单一和融资模式的僵化。
构建多层次的资本市场体系的努力已历时多年，近年来创业板、私募债等融资方式对中小企业来说算是一道曙光，但是，上市、发行私募债等成本高企、成功率不足、运作周期冗长等都让中小企业可望而不敢及。而产业基金和风险投资在中国发展尚不成熟，PE退出路径也随着IPO的暂停被堵塞，在欧美国家盛行的融资方式在中国仍是有其形而无其神。融资租赁虽然较为合理，但却受限于资本金难以做大，而且主要针对有大型机器设备、厂房需求的企业，业务领域狭窄。
在这样的现状下，相对于其他方式而言，信托融资更加灵活，涉及领域也更宽泛，产生的社会效应也更加显著，信托方式为中小企业进行融资，则是一个兼具经济效益和社会效益的现实选择。
一、有益探索与成功实践
随着信托业的发展和信托观念的深入人心，信托确实已经成为中小企业融资的重要渠道之一，为中小企业提供了及时的资金支持。尤其在近年来宏观经济增长压力明显、信贷政策和利率变化不利于中小企业融资的背景下，通过信托方式融资已经日益被关注，并且已经有越来越多的成功案例出现。
自2008年8月，中投信托在国内推出首个“中小企业集合信托债权基金”后，中小企业信托产品得到了普及和推广，已经有北京、上海、浙江、安徽等地的多家信托公司发行了中小企业信托产品。2012年共发行超80款中小企业集合信托产品，较以往每年30款左右有大幅增长。
目前，中小企业信托融资模式主要有：
（一）信托货款融资
在实践中，政府为大力扶持中小企业的发展，采取一种组建中小企业打包式信托产品的融资方式为企业进行信托贷款。
（二）融资租赁信托融资
（三）票据贴现信托融资
（四）股权信托融资
这种融资方式适合企业经营利润较高，正处于高速成长期但极度缺乏发展资金的中小企业。
（五）集合信托融资
这种方式是指多家中小企业联合起来，作为一个整体，通过信托公司统一发行信托计划募集资金，并把募集到的资金分配到各家企业。在集合信托中，企业各自确定资金需求额度，各自承担债务，互相之间没有债务担保关系，而是共同委托一家担保公司为所有企业承担担保责任。除此之外，还有结构化融资信托、信政合作类信托基金、管理层收购（MBO）信托、财产类信托等模式。
二、中小企业融资信托方式的制度优势
（一）破产隔离的制度优势
信托财产已经设立便具备了独立性，除非有所约定，委托人、受托人、受益人的债权人都不得对信托财产进行追索。这一特点使得信托作为一种理财方式深受投资者的喜爱，因而一般情况下能够募集到足额信托资金，如果将这些资金运用到中小企业融资方面，将大大缓解中小企业的资金困境。
（二）刚性兑付隐形压力
刚性兑付的隐性担保要求信托公司在业务发展过程中，严格筛选企业和项目，充分做好融资前的尽职调查，满足那些真正具有良好成长前景的中小企业的融资需求。同时信托公司可以通过灵活多样的风险控制措施来降低风险，而风险控制措施的施行，对于中小企业的规范管理、财务监督等都有着一定的积极意义。
（三）成本优势
因为通过信托融资的成本较低。以中小企业贷款为例，通过银行贷款的利率一般在15%以上，民间借贷的利率则更高，而信托贷款则因为环节短，融资业务项目化，实际成本反而较低。
（四）灵活性
信托融资的方式多样。信托的所有权和受益权相分离，信托财产具有独立性，这决定了信托融资方式的多样性，债权方式、股权投资（包括PE）方式、以企业动产或不动产设立信托转让受益权的方式、以企业的财产权设立信托再转让受益权的方式、企业资产证券化的方式等都可以成为信托机构对中小企业融资的选择。
（五）产业优势
目前，我国信托公司股东相当一部分具有深厚的产业背景，在信托业务发展过程中，通过利用产业经验、整合产业资源，对于特定行业中小企业的分析和了解较银行更有针对性，有产业背景的信托公司的业务推进对既对优化产业和经济结构有一定意义，又能够在信托产品运行前后对融资的中小企业产生一定的支持和引导作用。
三、中小企业信托融资的趋势与发展
目前虽然信托融资模式多样，但从企业实际需求和信托公司塑造核心竞争力两个角度综合来看，特色化融资服务、集群融资和多角色合作将是未来的主要趋势。
（一）特色化融资服务
信托平台具有横跨资本市场、货币市场和实体经济的功能，作为信托公司，天生具有“金融超市”的功能优势，信托公司不断调整业务模式、完善运营机制、创新融资方式，针对各种类型、不同融资需求的中小企业打造特色而最适的融资产品，将是未来不可改变趋势。
信托融资虽然具有很多优势，但是只有做到了准确把握企业的融资需求，才能够制定最有效的信托融资方案。以我国的中小企业为例，中小企业长期存在融资难的问题，对资金的需求量也非常大，但是由于中小企业存在行业分布不均匀、整体数量众多、资金需求状况不稳定等特点，针对中小企业信托融资需求的把握显得任务重、难度大，需要投入足够的人力、物力、财力进行相关数据的调查统计与分析。因此，只有在准确把握社会项目对资金需求的基础上，才能制定出符合我国中小企业内在要求的信托融资计划。
（二）集群融资和多角色合作
从近年来的趋势看，信托支持中小企业发展经历了两个阶段。一是信托公司与中小企业直接对接，类似于银行的贷款模式。信托公司筹集的是社会闲散资金，筹集的资金规模较大，贷款对象可以针对一家企业，也可以选择多家企业作为联合体，因而在担保方式上要求比银行要高，除了贷款企业要提供足够的资产保证外，还要有专业的担保机构进行连带责任保证。二是政府和担保机构的介入，形成“政、信、企、保”多方合作的模式。这是在解决中小企业融资难题方面推出的一种创新业务模式，得到了很多地方和信托公司的参与推广，大批中小企业从中获益。
单个企业生产规模小、抗风险能力差、贷款需求急、金额小、需求频繁、不确定性高等特点，降低了金融机构的贷款意愿。但中小企业集聚成群后却形成了与单个的中小企业截然不同的独特融资优势。这种独特的融资优势具体表现为：集群内部的生产服务配套条件较好，专业化分工较强，企业所需的人才、信息和客户在集群内部更容易获得，而且集群内对中间产品和辅助产品的需求量大，能创造更多的市场机遇，有利于集群内的中小企业的发展。集群内的中小企业离不开集群这个产业环境，企业的“植根性”很强，并且因为迁移的机会成本很高，这样就减少了企业的机会主义倾向，从而增大了企业的守信度。
企业集群的产业发展方向明确，主要是围绕某一系列的产品发展，产业风险具有一定的可预测性。这样贷款银行向集群内的企业发放贷款的风险相对较小。由于企业集群区域的经济增长率较高，资本积累更快，通过商业银行货币的乘数进一步放大，投资增加，经济进一步增长，从而储蓄增加，以至于货币乘数扩大，从而投资增加，进而区域经济增长，最后信托的收益增加、风险降低。这样就达到良性循环，中小企业得到了发展，银行得到了存款的增加和贷款的收益。
此外，根据我国中小企业信托融资以及地方经济发展的需要，地方政府可以充分发挥自身的职能与作用，积极促进银行与信托公司之间的协调与合作，在健全和完善资金运营机制的基础上，积极构建区域性的信托融资平台，为当地的中小企业的发展提供更好的信托融资服务，促进区域性经济的升级与发展。
四、小结
综上所述，信托融资在我国金融市场上的发展，有助于拓宽中小企业的融资渠道，降低融资成本和风险，对我国金融市场的发展和市场经济的繁荣将起到重要作用。信托公司应主动适应和开发中小企业市场，需要在贴近市场了解需求的基础上，不断创新，强化核心竞争力，增强产品设计能力和风险控制能力。如果能发挥其产品设计的多样性，为中小企业提供多元化的融资服务，将既为信托公司的业务转型提供一片蓝海，又为数量庞大的优秀中小企业提供了低成本、快速、灵活的融资渠道，对于未来经济转型和推动国民财富增长有着重要意义。
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信托融资范文4
关键词：中小企业 集合信托
近年来，中小企业经营成本不断上升、资金压力持续增大，生存和发展遭遇空前挑战。与此同时，中小企业集合信托作为解决中小企业融资难的创新产品也应运而生。
2008年9月，西湖区政府与浙江中新力合担保有限公司合作推出了全国首支小企业集合信托债权基金——平湖秋月，之后，中小企业集合信托的发行呈燎原之势，在安徽、湖北、上海、北京、江苏、山东等诸多省市相继推出。据统计，2009年全国共有12家信托公司和担保机构等合作推出了23个中小企业集合信托计划，总体融资规模达到15.8亿元。近年来，集合信托的发行规模也持续扩大，截至2011年底，仅北京市就累计完成集合信托发行17.995亿元。
一、中小企业集合信托的概念
中小企业集合信托是指多家中小企业联合起来作为一个整体，通过信托公司统一发行信托计划募集资金，并把募集到的资金分配到各家企业。在集合信托中，认购方可能包括政府扶持资金、社会资金和风险投资基金等。企业各自确定资金需求额度，各自承担债务，互相之间没有债务担保关系，而是共同委托一家担保公司为所有企业承担担保责任。集合信托贷款到期后，由企业按期依约偿还本息，集合信托再按照筹资来源及风险结构相应分派收益及风险损失。
中小企业集合信托的发行涉及企业、政府、信托公司、担保公司、银行、风险投资机构、再担保公司等各类主体，使各投资主体可以依据自身的利益取向、风险偏好和承受能力获取相应的收益，承担相应的风险，为化解中小企业单位融资所面临的成本高、风险大、损失难抵偿的弱点进行了有益尝试。中小企业集合信托各方职责分工如表1。
二、中小企业集合信托产品的优势
一是充分发挥了信托在社会资源配置和财富管理方面的作用，资金来源多元化，可以合法的吸纳社会资金，促进了民间资金向实体经济的流动，且资金供给不受银行信贷规模限制。二是把多个中小企业打包，取长补短，弥补了单个企业融资能力不足、发行成本过高的缺陷，降低了融资门槛，并起到了风险分散的作用。根据工信部调研，相比其他中小企业集合融资产品，中小企业集合信托更适合中小企业里的小型、微型企业。三是摆脱了以往财政资金支持特定企业“撒胡椒面”的模式。通过支持集合信托，使财政资金可循环、可持续利用，创新了财政资金的使用方式，并调动了各类金融机构的优势资源和服务积极性，各取所需、各尽所能。在一些产品发行中，财政资金还发挥了杠杆作用。四是结构化的产品设计满足了不同受益人的风险偏好。根据受益人不同的风险偏好和承受能力，把产品受益人依次安排为优先、次级、劣后等受益顺序，执行不同的收益率，实现了多层次分散风险、多利益主体共赢的局面。五是充分考虑了企业的成长性，担保方式灵活。集合信托产品担保方式灵活，可以企业的不动产、设备抵押，应收账款、经营权、租赁权、商标权、专利权、股权质押等多种方式相结合，商业模式良好、产品有市场前景的企业还可实现纯信用免担保。六是通过集合信托的发行，能够为企业架设与金融机构的沟通桥梁，带来其他跟进投资。根据对已参与集合信托企业的跟踪，后续往往会获得银行的跟进贷款，或者是风险投资企业的股权投资。
三、有待研究的问题
（一）定价不够科学
目前的定价方法主要是在贷款基准利率基础上上浮一定比例，但是，这样的定价方法忽略了企业的属性和差异。集合信托产品的价格应根据参与企业的属性来确定，充分体现出借款企业的风险和偿债能力，而不应该是基准利率的浮动。
从借款企业看，同一支集合信托的参与企业适用一致的借款成本，对这些企业同样不公平，具有更高风险的企业借款成本应该更高，否则可能导致逆向选择，资质好的企业逐渐退出。因此，信托公司应依据各企业风险的大小，确定它们分别应承担的利率水平或者担保费率水平。另外，信托公司做的是对中小企业的投资组合，组合具有分散风险的作用，这一作用也应该体现在定价中。
（二）受益人分级机制有待深入研究
在已发行的集合信托中，有几支尝试了优先、劣后的受益人分级制，有些是风险投资机构作为劣后受益人，有些是财政资金作为劣后受益人。关于分级制是否更为有效，以及如何设计分级制是一个值得研究的问题。
投资者通过认购信托凭证获得了债权，但如果企业成长性好，可否在保证贷款安全的前提下，分享企业资本增值收益，夹层融资就是这样的一种设计。在集合信托发行中，夹层融资可以作为吸引非政府型的机构投资者的一个因素，道理类似于可转债，这也是分级机制的一个设计思路。
（三）对企业成长性评价不足
在集合信托的操作中，对小型微型企业的成长性往往考虑不足，目前主要还是依据固定资产、财务报表等进行，而小型微型企业很多都是成长潜力大的企业，如何更准确的评估这些公司的偿债能力、信用风险值得研究。
（四）缺少对中小企业集合信托产品效率的研究
中小企业集合信托已发展了四年，直观上看，一方面一些中小企业通过集合信托融资后，经营明显改善，并获得了其他融资途径；另一方面看，目前集合信托与银行贷款表现出诸多同质性，并未明显降低借款企业的门槛，也没有形成高风险高收益的匹配，惠及面还比较窄。那么中小企业集合信托究竟发挥了多大作用，效率如何，有必要客观准确的评价和总结。
四、中小企业集合信托与中小企业私募债券对比
中小企业集合信托与中小企业私募债券有很多相似点，二者都是目前中小企业的新兴融资工具，同为债权融资，也同为直接融资，又都是面向特定用户非公开发行。区别在于二者发行渠道不同，二级市场的结构也不一样。但这不影响二者研究上的共通之处。
信托融资范文5
关键词：知识产权；融资方式；信托机制
中图分类号：F830.5 文献标识码：B 文章编号：1674-0017-2012（10）-0071-03
一、从技术创新到制度创新：从知识财产化到知识产权产业化
当今的人类社会已进入了知识经济的时代，按照联合国经济合作发展组织（OECD）的界定，知识经济就是建立在知识与信息的生产、分配和使用之上的经济。在这个时代，知识就意味着财富、技术就意味着生产力。美国经济学家马克卢普（F.Machlup）于1962年率先提出“知识产业”（Knowledge Industry）的概念，并对美国的知识产业进行了全面研究和考察。他认为，知识产业是为自身所消费或为他人所消费而生产知识，或从事信息服务和生产信息产品的组织或机构。知识产业的产生是产业结构伴随着现代生产力水平和状况演变发展的结果，是知识经济发展的必然反映。现代知识产业发展主要围绕着知识产品展开，因此，现代知识产业可以定义为创造、生产、传播和消费知识产品的部门、行业、机构和个人的组合。目前，知识产业主要包括六大产业群：①教育产业群；②科学研究与技术开发产业群；③文化出版与传播产业群；④信息情报产业群；⑤咨询、策划和思想设计产业群；⑥专业知识服务产业群。
知识产权产业化是建立在知识产权市场运作机制之上的，是知识产权利用、管理和促进创新循环的重要表现。知识产权产业化首先在国家层面上体现在国家对于与知识产权相关的知识产业和传统产业的促进和扶持，表现为以知识产权产业化和知识产权成果转化利用为表征的一系列产业政策、经济政策和科技政策。其次，在行业层面上，知识产权产业化体现为知识产权相关产业的形成和快速发展，建立在科技创新、文化创新和创意创新基础上，以知识成果的创造、生产、传播和消费为内容，以知识产权保护为途径，以智慧成果为资源的知识产权相关产业是知识产权产业化的产业结构标志。最后，知识产权产业化在企业层面上表现为科研机构、知识密集型企业和知识消费者之间的转化过程，以产学研一体化，以知识产品市场化为特征。通过知识产权产业化使得相关企业在研发能力、市场竞争能力和盈利能力等诸多方面大幅提升，将传统的知识保密和知识产权保护转化为知识利用和知识产权管理综合运用的策略组合。
知识产权产业化的过程就是知识产权由传统保护到综合运用的发展，就是知识产权从法律意义走向市场意义的过渡，就是知识产权从潜力资源到核心生产力的转化。因此，知识产权产业化在保护机制、促进激励、转化利用、风险保障和资本投入等诸多方面需要全方位的配套体系的保障和支持。
综观世界各国知识产权产业化的进程，不难发现顺利促进知识产权产业化需要具备下列基本法律制度环境：其一，全面的知识产权保护机制。建立全面的知识产权保护机制是知识产权产业化的法制前提，完善的知识产权保护制度是知识产权产生的依据和知识产权保护的基础。知识产权具有的特殊经济属性使得知识产权保护制度是知识产权利用的前提条件。其二，完备的创新激励促进机制。创新激励机制是知识产品源源不断产生的保证，建立完备的创新激励促进机制，是促进知识产权产业化的循环条件。
根据《2006年中关村发展蓝皮书》的调查，在北京中关村科技企业中，49.5%的企业认为资金是其发展的首要制约因素；初步估计平均每家在中关村创业园开展经营活动的企业资金缺口达280万元。融资问题成为我国技术成果与资本结合的最大制约瓶颈。一方面是我们国家知识产权成果的产业化率很低，缺少资金或融资困难，大量的知识产权成果被束之高阁；另一方面在大量的知识产权产业化实施过程中，技术合作投融资双方冲突频频发生，很多知识产权合作半途而废。其中重要的原因就是我国尚未建立起完善的知识产权产业化的金融保障和支持体系，在创新投资、知识产权融资和资本市场运用上存在一些制度性空白。
二、知识产权产业化中的信托机制
（一）知识产权信托的运作机制。阻碍知识产权转化的原因除了知识成果本身的特征外，最主要的原因就在于知识产权中介市场尤其是专利中介市场不健全、不完善，知识产权人对市场操作能力的缺乏以及资金的缺乏。现代信托业的兴起，使得知识产权信托成为利用和管理知识产权的一种新型方式。美国学者亚历山大·阿诺（Alexander Arrow）提出专利和其他形式的知识产权与十九世纪的金融资产非常类似，都具有“拥有的风险性”和“处理的困难性”的显著特征。为了发展适于知识产权贸易的市场，可以对专利等资产进行信托。 信托制度的引入为解决知识产权市场化、产业化提供了有益的途径。在美国、欧洲、日本等国家，知识产权信托已经成为广泛运用于电影拍摄、动画片制作等短期需要大量资金的行业的资金筹措。 流动资金短缺的文化企业，在投入制作时，可与银行、信托公司签订信托构思阶段新作品著作权的合同，银行或信托公司向投资方介绍新作品的构思、方案，并向投资方出售作品未来部分销售收益的“信托收益权”，制作公司等则以筹集到的资金再投入新作品的创作。
知识产权权利人通过信托方式委托具有专业市场运作能力的信托机构管理其知识产权，一方面可以让权利人享受其智力成果带来的丰厚利益而无须负担管理之责 ，另一方面，信托制度所兼具的财产管理和中长期融资功能，能够有效地促进知识产权的商品化、市场化和产业化。此外，知识产权信托制度有效地拓宽了知识产权流转的途径，能更好地实现知识产权的保值增值。知识产权信托的主要功能表现在：首先，信托提供的长期财产管理能有效适应知识产权价值实现过程的长期性。其次，信托提供的受益人保障功能使知识产权转化过程的市场风险最小化。最后，信托作为一种金融机制还能有效的解决知识产权转化过程中资金不足的难题。信托在财产管理和融资方面独特的制度功能使其有效地化解了知识产权产品化、市场化中的诸多转化障碍和技术难题。
（二）知识产权证券化的基本模式。知识产权证券化实质是一种基于知识产权的结构性融资，是随着金融对社会经济的不断渗透，现代技术创新已经发展到技术金融一体化阶段的重要表现，是世界经济发展到知识经济阶段资产证券化的一种创新探索。知识产权证券化的目的在于通过金融安排最大限度地开发知识产权，充分利用其担保价值。知识产权证券化作为知识产权开发运营模式的创新，对知识产权发展及其制度完善具有重要意义。
在金融理论中一般认为，知识产权证券化主要是指以知识产权及其衍生的特许使用权为支持，面向资本市场发行证券进行融资的金融交易，并在证券化过程中充分运用金融原理对知识产权的收益和风险进行结构性重构，构造资产池（pooling），进行必要的信用增级，提高证券信用级别。
具体而言，知识产权证券化主要包括以下步骤：首先，由发起人根据自身需要，确定资产证券化目标，然后对拟证券化的知识产权标的进行清理评估，最后将其组成知识产权资产池；其次，组建特设载体， 实现真实出售；第三，完善交易结构，进行内部评级；第四，通过破产隔离、证券分级和金融担保进行信用增级；第五， 进行发行评级、安排证券发行；第六、发行证券， 向发起人支付购买价格；第七， 实施资产管理，建立投资者应收积累金；最后，按期还本付息，对聘用机构付费。
（三）知识产权信托融资的保障——知识产权保险。随着知识产权使用范围的不断扩张，侵犯知识产权案件的数量逐年增多。知识产权侵权诉讼的费用非常昂贵，通常情况下，在美国进行知识产权侵权诉讼所支付的诉讼费用和律师费至少要有30～50万美元，有的高达几百万甚至上千万美元。知识产权侵权风险不仅对权利人因知识产权可获得的期待利益带来影响，而且对知识产权信托融资方式带来风险，知识产权保险正是顺应市场上这种对于知识产权侵权风险予以分散的需求而产生。
知识产权保险在西方国家较早地得到运用，其中以美国最为典型。特别在20世纪90年代后，美国的知识产权侵权案愈演愈烈，为了分担知识产权侵权人的风险，开始有人在当时的保险种类中寻求对专利侵权诉讼的被告提供保障，也就是通过对既有保单条款的解释，将专利侵权诉讼纳入保险事故的范畴。但是因为当时既存的保险种类毕竟不是针对知识产权侵权行为为基础设计的，所以在实务应用上有歪曲保险合同条文文意之嫌，故被美国法院一一驳回这种曲解文意的法律应用。随着当时知识产权实施和保护的加强，美国法院通过司法判例首次使保险公司介入到知识产权保险范畴。现有的商业综合责任险（Commercial General Liability Insurance）要求在专利案件中被保险人进行辩护和对其加以赔偿，典型的判例是在美国保险法领域最有影响的州法院之一的加利福尼亚法院于1988年在 Aetna Casualty & Surety Co. V. Water cloud Bed Co. 一案中将 CGL 保单项下的“广告侵害”险种解释为可以承保专利侵权的案件。 于是才修改了 CGL 保险以缩小其承保范围，从而开发出专门提供具体知识产权保险范围的险种。正是后来的这些保险将无形的知识产权视为受到风险威胁的重要财产，使知识产权权利人能够在保险市场占有一份固定的市场份额。此后，美国保险界顺应知识产权侵权案件愈演愈烈的发展趋势而推出的新险种--知识产权保险，满足了争议双方当事人的需要，权利人因侵犯知识产权的诉讼费可得到保障，因应诉被控侵犯他人知识产权的辩护费也可获得承保。而众多保险公司却因此看到知识产权保险亦有市场所在，就开始针对知识产权侵权风险发展新型的保险合同。知识产权保险的出现满足了争议双方当事人的需要，一方面权利所有人在知识产权遭侵犯后，利用法律使损失得到补偿、权利得到复原的费用可得到保障，另一方面因应诉被控侵犯他人知识产权发生的辩护费用也可获得承保。无论是伸张权利还是防卫辩护，此时都获得了一个可靠的途径来妥善处理知识产权侵权纠纷。
从目的来看，目前知识产权保险主要为知识产权侵权风险承保。不仅填补权利人的诉讼费用，而且填补侵权人应诉的抗辩费用以及向权利人支付的损害赔偿金。而保险制度上的“填补损害”（Indemnity），不仅具有填补被保险人的财产或利益受积极损失的含义，而且具有填补被保险人因为承担赔偿责任而受消极损失的意义。知识产权保险（Intellectual Property Insurance）一般认为是以被保险人依法应当对第三方承担的知识产权损害赔偿责任为标的，以填补被保险人对第三方承担赔偿责任所受损失为目的，以及以被保险人依法对侵权人提讼所造成的财产损失为标的，以填补被保险人支付诉讼费用所受损失为目的的综合险。
参考文献
[1]陈禹，谢康.知识经济的测度理论与方法[M].中国人民大学出版社，1998。
[2]陈则孚.知识资本：理论、运行与知识产业化[M].经济管理出版社，2002。
[3]李建伟.知识产权证券化：理论分析与应用研究[J].知识产权，2006，（1）：20-25。
信托融资范文6
关键词：保障性建设；廉公租房融资困境；房地产信托投资基金REITs
一、我国保障房建设现状及存在的融资困境
2008年强调“发挥房地产业支柱产业作用”，2009年要“增加普通商品住房供给”，2010年为“加快推进住房保障体系建设”，规模为580万套，“十二五”期间全国保障房建设目标为3600万套，其中2011年完成1000万套，而后每年完成500万套左右。而随着去年1000万套保障房建设，保障房供应量将首超商品房，国内住房供应格局将发生显著变化，与此相应，房地产金融格局也将发生重大变革。因此，为保障住房供地和建设计划的有效落实，应多渠道增加保障性住房资金投入。这需尽快建立起由政府主导的市场化投融资和建设机制，实现保障性住房建设的可持续。
据住建部称，去年1000万套保障性安居工程中，经济适用房和两限房近200万套，投资约5000亿元。经济适用房和两限房建成后都配售给特定的保障对象，低于市场价格，但能完全覆盖建房成本，因而，融资不难。另有400万套是各类棚户区改造，投资5000亿元左右，中央财政将提供400亿元补助，加上省级、市级财政补助后，须由工矿企业和参与改造的职工筹集的资金为3400亿元。这3400亿元中，工矿企业和职工自己能筹集的预计在1400亿元左右，剩余2000亿元需要向金融机构融资。
融资真正困难在于廉租房和公租房。按规划要新开工建设廉租房160多万套、公租房近220万套。据估计，在1.3万亿的保障性安居工程总投资中，除去经济适用房、两限房及棚户区改造，可知廉、公租房所需投资在3000亿-4000亿元。其中，廉租房主要靠财政投入，来源包括住房公积金增值收益、土地出让净收益中按10%提取的部分等。而公租房则除了政府筹集的项目资本金外，全部需要向金融机构融资。
因此，依靠传统的贷款模式解决公租房融资，难度很大。要撬动银行信贷资金，银监会需要出台差别化的信贷政策，难度也很大。综上，我们认为，金融创新才是解决问题的根本之道，本文将重点介绍关于信托方案的融资模式——REITs。
二、信托REITS 融资模式简介
房地产投资信托，在美国等大多数国家被称为Real Estate Investment Trusts，简称REITs，是一种以发行基金受益凭证的方式集合不特定的多个投资者的资金，将社会上资金集中起来，由专业的投资管理机构，以多种方式运用于房地产投资领域，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托组织形式。与一般投资基金不同的是，其投资范围仅限于房地产领域，其主要投资对象是回报率较稳定的物业，如写字楼、商场、住宅物业、医疗中心（如养老院）等，投资者的主要收益来源为房地产租金收入及其资本增值。
房地产投资信托基金（REITs）在运作过程中并未采用“单个投资制度”直接投资房地产项目，正是因为其“集合投资制度”间接从事房地产投资有着更显著的优势。具体优势如下：
(1)借助于基金这种证券化工具，流动性高，变现能力强。
(2)适合中小投资者，集合投资，规模经营。
(3)专业化管理，有效控制投资风险。
(4)只用于房地产方面投资，投资收益可预测和稳定。
但是，信托模式的廉公租房REITs与房地产信托产品两种方式又有所不同，具体如下：
1.投资对象不同。房地产信托产品的专业性非常高，基本上每个信托的资金都运用在一个房地产项目上，且多投资于房地产项目的开发和建设，并主要进行债权性质的融资，信托模式的廉公租房REITS的资金70%以上都必须用于收购廉公租房房源，其余资金可分散投资到不同的项目，以降低风险。
2.对房地产资产的处理方式不同。房地产信托产品多为项目开发的投资，一般不参与具体项目的管理；信托模式的廉公租房REITS募集资金后，是请专业管理公司对资金进行管理，并确定投资组合。
3.收益凭证的流动性不同。房地产信托产品没有统一的流通市场，大多数只能以柜台交易的方式转让收益凭证；信托模式的廉租房REITS的收益凭证一般在证券交易所上市交易，以买卖的方式实现完全的流动。
三、我国廉公租房建设引入研究
1.我国廉公租房REITs融资模式的可行性分析
(1)充足资金来源为REITs融资模式提供了可能性
自改革开放以来，我国国民经济快速发展，居民收入逐年增加，但由于长期以来我国居民的投资渠道狭窄，中小投资者风险承担能力有限，为了资金安全，居民大多选择将收入存入银行，小比例资金用于购买股票、债券或投资基金，但2008年全球金融危机后，居民又减少对股票等投资，而将大部分收入存入银行。
(2)政府保障为REITs融资模式提供了稳定性
廉公租房REITs融资模式能够成功运行的重要保障之一就是政府参与，能吸引广大风险承受能力有限的个人投资者和中小机构参与；另一方面，政府提供的长期低息贷款担保、税费减免以及廉公租房REITs中的政府补贴等优惠措施，可降低项目成本。
(3)专业管理为REITs融资模式提供了风险保障
廉公租房REITs与其他投融资模式不同的是，将所有权和经营权分开，这就为专家管理、专业化经营提供了前提条件。将REITs资金交由具有资金管理行业的从业经验的专家进行专业化的管理和运作，有利于克服投资过程中的信息不对称，确定投资方案，可降低非专业性带来的投资风险。
2.我国廉公租房建设引入REITs融资模式的积极作用
(1)REITs融资模式是我国房地产业发展的迫切需求
长期以来，我国房地产融资的主要途径就是银行贷款，而这种融资格局不断受到一系列信贷政策影响，再加之土地储备、开发进度、经营策略等多方面因素影响，房地产企业的现金流不稳定，投资风险较大，因此迫切寻找更灵活、更方便的融资模式来提供更雄厚的资金后盾，减轻银行信贷压力。
(2)弥补现有廉公租房融资渠道不足，缓解政府资金压力
虽然国家对廉公租房制度落实情况越来越重视，但从之前分析的由于融资理念的保守、地方政府的不积极、以及执行力度不强，使得现有的融资渠道效果不佳，不能解决廉公租房建设所需资金。引入廉公租房REITs融资模式将开辟新的融资渠道，是现时期缓解政府投资建设廉公租房资金压力的较好选择。
(3)廉公租房REITs模式丰富了投资品种，增加新的选择
我国现阶段资本市场资金充足，但由于投资渠道较少，无法满足包括保险资金和社保资金在内的机构投资者和广大个人投资者投资需求。而由政府作保证的廉公租房REITs具有回报稳定、风险较小的特点，是介于普通投资品种和国债之间的投资品种，对谨慎型投资者很有吸引力，也将会是社保资金、保险资金等保值增值的好渠道。
3.我国保障房REITs融资模式政策建议
(1)制定相关REITs法律条文
廉公租房房源的供给周期一般都在一年以上，周期较长，资金投入量大，运行过程中存在的不确定因素多，政府应建立完善的法律、法规和配套政策，明确各级政府以及REITs运行主体在住房保障中的责任和具体的实施方式，尤其是针对保障性住房的供应和建设提供法律保护和依据。
(2)制定配套相关REITs优惠政策
廉公租房作为一种准公共产品，其本身并不具备高回报率的优势，要想吸引投资者的投资兴趣，政策优惠是一个很重要的方面。REITs尤其是廉公租房REITs需要有专门的政策或者法律为期提供运作便利和税收优惠。
(3)加强对相关部门及运行主体的监管
廉公租房的保障性特征决定了廉公租房建设过程中实施的主体是政府。政府不仅需要承担制度的制定，而且需要组织和监督廉公租房建设过程中的实施环节。没有政府的组织领导，廉租房制度将无法建立；没有政府强有力地监管，也就谈不上REITs模式在廉租房融资中的顺利推行。
(4)建立专业人才培养机制
REITs的运作需要从业人员既要有专业的房地产知识，还要有扎实的金融知识。因此，政府必须制定一些房地产和金融专业综合人才的培养和政策，提高REITs行业从业人员的准入标准，保证从业人员的高素质，以利于行业的规范运作和长远发展，避免操作风险。
参考文献:
[1]保障房融资有望尝试信托模式[N]，首都建设报/2011年/2月/18日/第001版.
