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房地产开发公司管理制度范文1
【关键词】人力资源；人力资源规划
一、案例背景
安徽新龙房地产开发公司的总经理吴可平本来是一个性情豪爽的人，但是近一阶段心情越来越不好。让他焦虑是对于自己一手创建、已成一定规模的企业，现在却越来越力不从心。他的秘书和其他的工作人员说，他们的老板很忙很累，可公司内部呈现的问题却越来越多，员工也开始有了不少的抱怨。吴先生说：“我觉得公司肯定有问题，但是不是很清楚问题出在那儿？”
安徽新龙房地产开发公司如今已是江淮地区一家规模较大的民营房地产企业，而1997年创建安徽新龙房地产开发公司的时候东拼西凑仅有30万元资金和6个员工。9年的摸爬滚打，安徽新龙房地产开发公司已具备了一定规模，目前拥有员工180多人，资产规模一亿多元。但是随企业的发展，问题越来越多，内部的人力管理、外部的市场、业务等等，吴可平作为总经理开始觉得自己对公司的管理越来越力不从心。提到创业刚刚起步的安徽新龙房地产开发公司，吴可平掩不住自豪。9年前，原在江淮地区某国营大企业集团任职的吴可平，本来可以风平浪静的享受安逸人生，但是，他躁动的性格外加敏锐的商业意识，使他毅然离开了该国营大企业集团，而东拼西凑筹集了30万元，带领几个亲戚朋友成立了安徽新龙房地产开发公司，经营房地产项目。6个公司成员分别负责公司的财务、项目前期、工程管理、行政等事务。其中财务的负责人孟女士是吴的老婆，初中毕业，当过仓库保管员仅有一点点会计常识。负责项目前期开拓的赵先生是他多年的好友，曾经是一家乡镇工程队的小队长，也仅接受过高中的教育。安徽新龙房地产开发公司的飞跃发展在1999年，当时，吴可平凭着对市场的敏锐感性果断决定投资征地，而那时公司所在的地区房地产才刚刚起步。准确的判断、广阔的市场、成功的运作给安徽新龙房地产开发公司带来较高的回报和巨大的动力，他开始加大力度进行工程承包及商品房地产的开发。随后几年，吴可平开发、承包建设的几个楼盘项目都有较好的收益。
随着公司的规模的迅速扩大，过去原有的五个部门也增加到十一个部门，人员也由过去的几个人发展到现在的180多人。人员的增加，诸多的管理问题也频频出现。吴可平觉察到，虽然公司提出了明确的战略规划，但是总不能落实，追究责任时候，好像大家都有责任，又好像大家都没有责任，每次都是大伙一起自我批评一顿后，规划依旧不能落实，公司仍然按原样运作，毫无新的起色。回忆公司初创的那两年，他感到大家特别团结，事实上，在公司发展初期的很多困难就是依靠大家的团结和凝聚力度过的。但是现在，员工内部已经出现小利益团体，他几个是亲戚，另几个是同学，他们只考虑各自小集团的利益。各部门的管理人员都经常各自为政，意见不一。让他颇郁闷的还有：公司觉得员工的整体素质较低但是还对薪酬不满，抱怨没有公平的考核体系。
“公司在若干资源中，最为缺乏的是人力资源。公司所在的城市仅有两所普通高校，较高素质的人力资源相对匮乏，外部人力资源的提供是一个困难”。吴可平自己也意识到，不解决人力资源问题，公司发展必然受阻。
近年来，随着该地区对外开放的力度加强，招商引资步伐加快，房地产市场化运作的加速，省内外的等数十家实力雄厚的企业纷纷进入该地区。导致竞争的白热化，与这些外来公司相比，安徽新龙房地产开发公司的竞争优势在于低成本的土地，但是在管理、销售以及人力资源方面都存在着明显的缺陷。另外，随着竞争对手的进入，该市的房地产开发迅速升温，众多的楼盘都在较短的时间内推进，销售价格也在逐渐降低，这直接影响到安徽新龙房地产开发公司固守的价格优势防线。目前安徽新龙房地产开发公司手中仍然有约100万平方米面积的待开发土地，吴可平犯难的是，别的当家愁的是无米下锅，而他愁的是要不要下锅，怎么下锅？企业目前的状况已经让他忙得焦头烂额。
二、公司面临的问题
房地产市场竞争的巨大压力和房地产较大的供给差，能否在这个行业里生存下去是公司老总要考虑的首要问题；其次公司低下的员工素质，短浅的发展目光，导致出现严重欠缺的人力资源能力；再者公司今后如何发展，怎样发展，如何制定科学的发展规划；还有公司内出现越来越多的管理问题等等，都在考验着他的团队和他的安徽新龙房地产开发公司。
三、问题分析及建议
我们通过对案例的背景和存在的问题的研究，决定对安徽新龙房地产开发公司的组织和人力资源两个方面进行分析和诊断：
1.在组织结构方面，安徽新龙房地产开发公司由于缺少横向连接的组织和部门，各单位组织基本是独立行事，各自为政，遇到交叉的问题都直接反映到总经理那里，造成部门间互不交往，压力上传，最终导致事无巨细都要由总经理定夺，总经理疲惫不堪的局面。基于这种情况，我们根据房地产企业本身的资金型、项目类型的特性进行了以下组织结构调整的建议：
将原有职能部门划分为三个职能中心：财务中心、人力资源中心、企管监督中心，由三个副总经理分管；机构压缩，减少指挥管理制度幅度，降低管理成本。过去安徽新龙房地产开发公司有诸多管理层级，部门下设科级、科级下还有不同的分工，造成层次过多，指挥过长。经过精简后取消科一级机构，专业化相对较强的成立独立部门；将管理职能都形成专业化。
在战略及组织的诊断结束后，我们随后进行人力资源管理进行诊断。通过发放的调研问卷的信息反馈显示，大多数员工对于公司的人力资源管理工作主要表现在几个方面：
房地产开发公司管理制度范文2
关键词：房地产；建设；项目管理
引言
房地产开发行业发展迅速，竞争日益激烈，如何在竞争中站稳脚步不被市场淘汰，还要获取较大的利益，所以在房地产开发过程中房地产开发工程项目的管理就显得由为重要，因为只有管理上去了，每一项工作才能完整的很好，各个部门才能协调。房地产开发建设工程的任务量很大，任务形式众多，就目前的形式来看，我国的房地产开发中建设工程项目的管理还存在着很多漏洞，制度还不够完善，我们需要在发现和解决问题的过程中积累经验，将利益合理的扩到最大化。
一、房地产开发中建设工程项目管理的现状
房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理，以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱。建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其职，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。提供材料的质量难以控制。房地产开发企业出于节约造价考虑，对于某些大宗材料，采取低价招标竞买等方式采购。由于房地产企业是投资建设者，对于材质有最终决定权，且监理是受房地产开发企业委托的，因此对于甲供材料，常疏于管理，或是勉强放行。由于材料是低价购进，故材质往往有偏差，质量难以控制。
二、房地产开发中建设工程项目管理的要素
（一）质量
质量是一切良好品牌的基础，尤其是房地产企业，行业内品牌优质的企业近四分之一的客户就是老客户，并且十分看重质量和相对应服务的保证。
（二）成本
在现代项目管理体系中，成本就是竞争力、成本就是经济收益。一般来讲房地产企业的成本主要来自于建设成本和土地成本，在建设成本和土地成本相对均衡的今天，土地市场和整个房地产市场的标准操作，利润差距则主要来自于管理效率的高低。
（三）进度
产品交付是商品流通的一个重要环节，房地产产品生命周期很长，更多的进度问题在工程中起着非常重要的作用。
（四）安全
从房地产本身的安全问题考虑，住房的消防等基础设施是否符合安全要求是一个重要的标准。
（五）技术支持
使用新技术、新工艺、新材料、降低工程造价，缩短施工周期，提高项目的科技含量。
三、提高房地产开发中建设工程项目的管理
（一）房地产开发中的设计管理
房地产开发中的设计管理直接关系到房地产开发设计的规范性、布局的合理性以及给排水、安防、电讯、电气、燃气等系统设计的质量，因此，工程管理中的设计管理应该从以下几个方面入手： 其一，房地产开发公司应该慎重选择设计单位，切忌过分强调节约设计成本而选择缺乏设计实例以及综合素质较差的设计单位，选择具有良好信誉且资历较深的设计单位。其二，在设计的过程中，房地产开发公司应该将对项目的期望目标以及相关的设计要求，提供给设计单位，通过与设计人员的沟通，能够保证设计人员的设计效果更能够满足房地产开发公司的要求； 其三，对于房地产开发公司来说，时间就是金钱，因此应该要求设计单位在保证设计质量的前提下，尽可能的提高设计工作的效率；其四，房地产开发公司应该督促设计单位严格的执行国家的强制性技术标准，重视开发工程项目的科技含量。
（二）加强对成本管理的考核监督
房地产开发企业应根据业务部门及项目建设管理内容的不同，准确划分责任单位，并明确责任单位的成本管理目标及权责，以责任化的方式推行成本管理。在成本管理手段上，建立成本控制信息系统，及时汇总、分析、掌握各个责任单位的成本管理信息数据，对成本控制存在较多问题的责任单位进行监督，提高成本管理的针对性。此外，应根据成本支出内容，全面制定成本管理考核评价指标，对不同责任部门的成本管理绩效，以数据为支撑进行评价，并与奖惩机制挂钩，提高成本管理的激励效果。
（三）强化现场施工进度管理
在房地产开发工程项目施工的过程中应该严格的控制各个施工阶段的工作时间，根据房地产开发工程项目的总工期，将房地产开发工程项目分解成若干个分项工程，并制定各个分项工程的工作时间，然后对各个分项工程进行严格的监督和审核，同时还应该协调和控制各个施工单位和监理单位的施工进度，根据自身的工作经验划分工作顺序和工作流程，有效的控制房地产开发工程项目现场施工的进度。
（四）加强施工的质量管理
房地产项目管理的质量管理主要包括：第一个是设计阶段的质量管理，搞好质量管理的前提是对深度设计图纸的设计保持高质量要求，使其能够满足工程建设的所有要求；第二个是管理者对施工现场“人、机、料、法、环”合理部署。实施过程质量管理是指在房地产开发实体质量的形成阶段施工中对现场工作进行的质量管理措施。房地产工程管理人员需要综合分析项目质量管理的关键，根据建设项目具体的特点、难点建立质量管理体系。同时要建立质量奖罚制度，通过对承包单位管理人员、监理单位现场人员监督，对项目实施过程的质量管理进行促进。
（五）加强管理工作的信息化建设
在当前信息化时代，信息化建设及管理水平对企业意义重大。房地产资金投入大，生产周期长，信息化管理更是重中之重。信息化建设不仅是办公自动化，还在于针对房地产企业自身的管理工作需要有效适应自动化管理软件，从而加强项目开发管理及工作中各部门的有效联系，提升信息的交互速度与质量，避免因信息孤岛而出现管理工作滞后、疏漏以及错误的发生，进而全面提升管理水平。同时还有利于帮助企业树立现代化、信息化、科技化的社会形象，赢得更多消费者的青睐。
（六）加强建设工程的监理管理
加强对监理单位的资质管理，建立公有序的监理市场；适当提高监理取费标准，制止监理企业恶性竞争；加大培训教育力度，提高监理人员的整体素质。明确监理单位与建设单位、承建单位的关系。建设单位与监理单位的关系是平等的合同约定关系，是委托与被委托的关系。监理单位所承担的任务由双方事先按平等协商的原则确定于合同之中，监理委托合同一经确定，建设单位不得干涉监理工程师的正常工作。监理单位依据监理合同中建设单位授予的权力行使职责，公正独立地开展监理工作。建设单位协调、监督与检查监理工作。
结束语
综上所述，房地产开发中建设工程项目的管理，对于工程质量，获取的利益有很大影响，我们需要不断的加强和完善管理制度，这不仅仅关乎一个企业的发展，同样也在为我国的房地产行业的发展保驾护航，我们一定要严肃的对待。
参考文献
房地产开发公司管理制度范文3
【关键字】 房地产业务 审计 风险导向
集团公司在商品房领域，公司开发了浦东高行、常熟、月浦、信阳、绍兴和镇江等多个地区的项目。在保障房领域，公司先后与当地政府合作承接了上海、扬州、慈溪等多个地区的项目。审计部对上述项目均开展了包括投资管理审计在内的各项审计工作。
一、房地产审计业务现状与不足
（一）房地产审计现状
目前房地产审计业务包括投资管理审计、负责人离任经济责任审计和绩效考核审计。其中投资管理审计是审计部对公司房地产开发类项目专设的一项审计。审计内容涵盖开发的全部过程，包括项目前期、实施、竣工验收、销售、交付使用以及后评价等全部生产经营活动的真实性、合法性、合规性，以及开发项目的收益性、效果性等。审计部根据审计工作计划或公司的安排在项目开发前期、中期或后期任一时点进行审计；离任经济责任审计在发生项目主要负责人员离任时进行；绩效考核审计通常在项目进入收尾阶段时进行。
目前公司开展房地产审计的一般工作流程如下：根据审计计划拟定审计项目―下达审计通知书―拟定审计方案―组织实施审计―交换审计意见―出具审计报告―征求意见并报送审批―后续整改跟踪。主要分为四个阶段，在审计前期，确定具体的房地产审计项目及审计时间后，安排审计人员组成审计组，由审计组撰写审计通知书，并在实施审计前通过OA系统送达被审计单位。
现场审计阶段，审计组进场后，与被审计单位相关责任人召开进场会，说明审计目的和要求，由被审计单位的负责人作情况介绍，并向审计组提供真实、完整的审计资料。
审计组完成现场审计后，根据审计底稿及时编写审计报告初稿，并报审计部负责人审核，报告初稿经审核后向被审计单位初步征求意见，对存在争议的地方进行初步沟通，需要修正的，补充相关资料进行修订形成正式报告。
审计整改阶段，根据管理者审批后的审计报告，对其中存在的问题和风险发送审计整改通知，限期上报整改结果，并由审计组进行整改效果评价，对未整改完毕的问题和风险，持续跟踪落实，必要时开展后续审计。
（二）房地产审计不足
1.没有突出重大风险与重点环节
目前开展的房地产审计，基本是依据开发流程进行的全过程审计，没有突出重点环节和重大风险事项。如目前已做的投资管理审计，是按房地产开发流程，从拿地―成立项目公司―前期可研、投控―设计―报建―开发―销售―清盘，对各个开发环节逐一进行确认和评价，重点不突出。
2.合理性审计不够
目前房地产审计过程中，更多是关注于合法性的计，如项目开发报建是否按照国家规定流程进行办理；项目开工建设前是否按规定取得各类许可证照；项目预售前是否达到预售条件，是否按时申报取得预售许可证；以及各类后期竣工验收工作、交付工作等是否符合国家和地方规定等。而对于合理性审计，如项目开发定位是否准确、各类成本支出是否合理控制、销售定价策略是否合适等，审计关注不够。
3.审计评价依据不足
目前审计工作主要处于确认和评价阶段。既然是评价，就要有相应的评价依据、相关业务流程的管理制度和体系。而目前公司关于房地产业务的制度还是几年前制定的，随着公司房地产业务的发展，组织机构的调整，部门职责的重新界定，大部分制度已经不适应目前公司房地产业务的发展现状。没有适用的内部控制制度，使得在审计活动中，没有合适的评价标准，客观上也影响了审计的质量。如对商品房公司进行审计时，多次发现项目可研信息、投资估算、设计概算以及施工图预算均未上报公司备案和审批，表面上是子公司工作不到位，实际上公司对此也并无明确的内部控制制度要求。再如对项目公司绩效的考核，公司迄今为止对房地产项目开发公司的绩效考核没有建立考核管理制度，而各项目公司年度经营指标也只在公司下达指标的基础上，由房地产分公司在各子公司中进行统筹，对于如何考核没有约定。从审计过程看，项目开发团队普遍反映团队为公司创造了很大的效益，而没有得到应有的回报，影响士气。
4.审计人员知识经验不足
目前审计部门的员工，由财务和预算人员组成，这种人员构成目前从事施工业务的审计可以保证审计质量，而施工业务只是整个房地产开发链条中间的一个环节。进行房地产审计需要审计人员具备战略、投资、财务、法律、金融、项目报建、工程管理、成本控制等方面的知识。这些知识是目前审计人员所欠缺的。公司目前进入房地产开发领域的时间较短，开发项目不多，实施过的审计项目也不多，经验不足，且主要依据自身的认识进行审计评价，评价是否合适，有待商榷。
二、房地产审计业务要点
（一）项目公司基本情况
一是调取向上级集团公司提交的申请报告以及批复意见、营业执照、公司章程、董事会决议、开发资质文件等资料，查明项目开发主体是否合法合规成立，是否满足项目开发资质要求。二是调取项目公司组织机构图及人力资源状况，检查机构是否健全、人员是否满足开发需求。三是调取项目公司各项管理制度，查明公司管理制度是否健全。四是调取验资报告等，查明项目公司注册资本金是否按时、足额、合法到账。五是调取开发地块初始资料，了解开发项目情况。
（二）项目投资控制审计
调取项目开发可行性研究报告、投资估算、设计概算、开发成本预算等相关资料。检查项目是否按照规定执行立项程序，检查项目拿地、项目开发的可研及市场分析情况；检查项目开发决策的科学性以及决策程序是否符合公司规定；投资估算是否上报审核并确定估算指标；设计定位是否科学合理，设计图纸是否满足节点需求和质量要求，设计概算是否上报审批并确定概算控制指标以及设计变更情况等；开发成本预算是否清晰完整并可用，开发成本列项是否完整可控；检查三算（估算、概算和预算），对比是否具有可比性，是否满足控制要求。
（三）项目前期开发审计
一是调取土地、报建和各类开发证照，如土地证、项目建设工程规划许可证、土地规划许可证、施工许可证等，检查项目开发是否按规定取得相应证照，分析取得证照的进度对项目的影响，检查项目开发是否按照证照规定范围和批复时间进行。二是调阅项目招标及合同评审资料，审查项目是否制定相应的招标工作计划，结合招标资料报送、招标结果出具、合同签订等资料，审核各项招标工作是否按期完成。是否依法进行招标，是否以不合理的条件排斥潜在的投标人，是否签订书面合同，是否签订背离原合同实质的其他协议，工程是否发包给具有相应资质及资质等级的单位等。整理未按计划完成招标工作的清单及原因，分析对项目开发进度的影响。
（四）开发过程管理审计
一是关注开发工期、质量和安全情况。二是检查项目开发的成本控制情况，内容包括是否列明开发成本明细项目并有相关依据，合同是否签署并有效，成本是否完整清晰，相关变更、签证、新增价格等是否如期、如实审核。
（五）开发项目后期审计
包括地名门牌是否按时申报完成、是否存在工程抵押情况、前期物业的招标和合同备案工作以及各类项目验收工作，如建设工程规划验收、消防验收、卫生验收、环保设施验收、综合验收等；关注项目竣工交付资料、交付使用许可证办理情况、大小产证的办理情况及拖期原因等。
（六）销售审计
一是项目是否按节点取得预售（现售）许可证并开展销售工作，预售价格是否按节点报物价局审批备案；预售合同是否按照规定文本和方式签订，预售备案和抵押登记工作是否按节点进行等。二是关注销售计划情况及销售回款情况，调取销售计划表、销售表价和售价预测表等，审查评估未售房产的未来情况。三是审核项目的年度销售指标及回款指标的实现情况。
（七）财务管理审计
一是审查项目资金收支情况、进行资金流量分析、检查项目开发融资情况及利息支出和还款情况。二是检查项目销售费用、管理费用、财务费用、各类税费等，分析费用开支明细及金额，测算土地增值税清算情况。三是根据财务账面记录，分析开发成本列项的准确性和合理性，分析往来挂账的合理性。四是盘点项目开发的整体收入成本效益情况，分析项目投资收益和资本回报情况。
（八） 经济责任审计
对房地产开发公司主要负责人进行的任期内经济责任审计或离任经济责任审计，除上述事项外，还将确认被审计负责人任期内销售及回款指标完成情况、任期内的收入利润实现情况以及任期内员工收入情况等。结合管理状况对其任期内内部控制的有效性进行评价。
三、房地产审计业务强化对策
（一）加强以增值为目标的内部审计
根据内部审计的定义，内部审计目的在于为企业（组织）增加价值和提高运营效率，通过系统规范的方法，评价并改善风险管理、控制和治理过程的效果，帮助实现企业（组织）目标。而目前审计工作主要还处于评价的阶段，虽然在审计活动中也提出了一些合理的管理建议和意见，但对增值型计开展还远不够。如何更好地实现增值型审计，一是开展内部审计时从实现公司战略的高度出发，在房地产板块的内部控制评价、项目公司法人治理、绩效管理、风险管理等方面发挥更大的作用。二是做好内部审计活动，在审计活动中放低姿态，以诚相待，充分发挥内部审计的咨询职能，与被审计单位共同探讨房地产经营活动中可能面临的风险，问题产生的原因，共同协商解决问题的方案，最终出具的审计报告才会有质量、有分量，管理决策者可以了解真实的情况，被审计单位也乐于接受。实现与被审计单位的合作共赢，实现内部审计从“我要审”到“要我审”的转变。
（二）建立以风险为导向的内部审计
风险导向审计的实质是利用风险管理方法、系统管理和战略管理理论，强化内部审计工作的规划和分析，通过系统、持续的评价各项风险，对被审计单位不同时期管理的重点和风险进行确认，并将审计资源投入到各项经营管理重点和薄弱环节。风险导向审计在审计项目实施过程中始终贯穿风险评估、资源配置，从而更有效地为组织提供保证和咨询作用。对公司来说，应对前期审计部所做过的审计工作、内部控制评价工作，公司其他职能部门房地产事业部房地产业务检查、规划和指导过程中发现的各类情况进行总结，找出房地产开发过程中重要的风险点和薄弱环节，有针对性地开展审计活动。
（三）加强投资效果全过程审计
目前在公司开展的房地产审计活动中，重点是盘点项目公司的开发成本发生情况、利润实现情况、股东回报情况等。对于房地产开发，影响投资收益（成本控制）的主要工作大部分发生在前期，获取土地的决策，项目开发主体形式的选择，开发产品的定位以及产品的设计，将决定大部分开发成本，最终影响投资回报的实现情况，这其中大部分内容又远非目前作为被审计对象的项目公司所能控制。未来是否可以将前期投资决策作为审计的对象，值得思考。而项目公司作为开发主体，其内部控制是否健全有效，对于公司管理决策者和上级单位的决策执行是否到位，也可作为审计重点。
（四）与其他部门联动开展联合审计
目前在公司开展的其他业务类型的审计活动中，多次与其他部门合作，开展联合审计工作，取得了较好的审计效果。在今后开展房地产项目审计时，可以考虑联合其他部门，借助其投资控制、法律事务、财务管理、项目管理等方面的专长，弥补审计部现有人员业务上与知识上的短板，共同开展审计工作，以期达到更好的审计效果。
（五）提升审计人员的知识技能与水平
房地产审计业务的开展，要求审计人员在知识储备的基础上，具备更高的素质和知识技能。审计部门应通过多种途径，如对标学习、网络教育、内部培训等，提升审计人员开展房地产审计的知识技能和水平。
如何科学、合理、有效地对房地产业务进行评价、揭示风险和有效控制，对公司审计部门开展内部审计提出了更高的要求，本文尝试对近年从事房地产审计的经验教训进行总结，希望能对公司房地产审计业务的提升提供借鉴与参考。
参考文献
[1] 马红亮.房地产公司风险导向内部审计案例分析[J].中国内部审计，2012（10）.
房地产开发公司管理制度范文4
一、发达市场条件下，房地产开发金融的主要特征
（一）融资来源多元化
美国，房地产开发的主要融资渠道有：私人投资者（养老金基金，保险基金，富有的个人，合资企业等）、公共投资者（房地产投资信托，股票市场融资，公私合营等）、私人贷款（个人贷款，银行抵押贷款，建设贷款等）、公共贷款（再开发贷款等）、私人赠款（非盈利目标的赠与等）、公共赠款（可支付住宅信用，税收优惠，历史遗迹保护赠款等）、权益融资（运用开发商从其他项目获得的现金流）及其他。
德国，除了抵押贷款，“二战”后出现了新的与房地产金融相关的金融工具。主要有：封闭式房地产基金、开放式房地产基金和房地产公司股份。德国的封闭式房地产基金是根据其民法或商法成立的一般合伙制企业。
日本，近年来，为了改变泡沫经济破裂以来房地产市场长期低迷的状况，日本政府致力于房地产证券化的发展。
（二）债务融资是房地产开发的重要融资来源，商业银行仅是众多贷款人之一
传统上，投资者和开发商都会将债务最大化、股权投资最小化作为其投融资策略，这主要有以下几个原因：（1）受到资金的限制。大部分开发商会在其资源允许的范围内尽力开发最大的项目。（2）债务杠杆作用越大，投资回报越高。（3）债务资本成本一般低于股权资本成本，或者至少70%与80%贷款价值比之间的差别很小。中期型债务的贷款价值比往往可以达到90%甚至更高。
在发达国家，商业银行只是众多房地产开发项目的贷款人之一，人寿保险公司、银行和抵押贷款公司、节俭和信贷（S&L）机构、互助储蓄银行和退休基金等也为房地产开发提供贷款。除了贷款，公开发行公司债券和抵押票据也是房地产开发债务融资的重要形式。
（三）股权融资有多种实现方式，公开上市只是其中之一
截至2007年底，在纽约证券交易所挂牌的上市公司近4000家，严格意义的房地产开发上市公司只有12家，其中美国房地产开发股份公司8家。截至2008年6月13日，2937家公司在东京证券交易所挂牌的上市公司中，不动产公司98家；上海证券交易所有上市公司864家，其中房地产公司37家。香港证券交易所房地产上市公司的市值占总市值的比重为13.26%。
二、我国房地产开发金融发展状况和问题
（一）发展现状
1、房地产金融发展很不平衡，服务能力整体薄弱
我国现有房地产融资渠道以银行信贷为主,其他方式发展相对滞后，在产品品种、利率自和抵押品种方面都与发达国家有很大差距。同时，房地产金融机构范围狭窄，只有银行能经营房地产抵押贷款，房地产金融机构定价能力还不足，不能根据借款人的信用来浮动利率，无法体现对不同开发资质的企业贷款利率的差距。
2、商业银行贷款是房地产开发最主要的融资来源
按照国家统计局的统计，我国房地产开发投资的资金来源被划分为：国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金来源等四个大类。1997―2003年，来自国内贷款的部分占房地产开发投资的比重一直稳定在23%左右，2004―2007年受房地产宏观调控政策影响，该比重下降至18.5%左右。尽管表面上，银行贷款占房地产开发投资的比重未达到1/4，但实际上，如中国人民银行研究报告所言，即55%以上的房地产开发资金来源于国内银行贷款。截至2007年末，全国商业性房地产贷款余额为4.8万亿元，比年初增加11261亿元，增长30.6%，增速比上年提高8.5个百分点。其中，房地产开发贷款余额为1.8万亿元，比年初增加3613亿元，增长25.7%，增速比上年低1.3个百分点；购房贷款余额为3.0万亿元，比年初增加7622亿元，增长33.6%，增速比上年快14.6个百分点。
3、购房人的定金和预付款被用于房地产开发
统计数据表明，我国购房人缴纳的定金和预付款被用于房地产开发。2003―2007年，定金和预付款占房地产开发投资的比重远高于银行贷款。
我国房地产开发投资的融资来源中还包括了银行发放的个人房屋按揭贷款。2006和2007年，这部分资金占房地产开发投资的比重分别为10.4%和13.1%。这种情况也反映了个人消费者所承受的不合理的工程项目风险，而这些消费者又是弱势全体，一旦开发商没有按时按质建造房屋，他们缺乏观测风险的能力，缺乏手段在开发商破产时通过法律渠道提讼。在面对这样的不利情况时，有的消费者会选择在工程进行时停止交付房屋按揭款，最终把项目风险转嫁给银行。
4、房地产开发以债务融资为主，权益性资金占比小
尽管近年来中国人民银行、银监会等始终强调房地产开发的企业自有资金投入，但自有资金占房地产开发投资的比重一直不到20%，2005―2007年较2003和2004年有所提高，基本稳定在18.7%，2003年最低为15.2%。
5、第三方融资来源没有获得较快发展
开发商自筹资金中，除了开发商自有资金，大部分来自于第三方融资，如房地产私人股本基金、房地产投资信托计划、以及非银行机构的借贷等。2004―2007各年第三方融资来源占房地产开发投资的比重分别为13.6%、14.5%、13.2%和12.8%，2005年以来比重不断下降。
6、房地产开发贷款多为保证贷款
（二）存在的主要问题
1、在几乎为单一银行体制的房地产开发金融条件下，房地产公司的高负债率问题具有宏观效应
资产负债率高是各国房地产开发公司的普遍情况。但从宏观效应看，由于我国房地产开发金融对银行贷款的高度依赖，房地产开发公司高负债率所可能招致的风险大于房地产金融发达的国家。
2、国内银行房地产开发融资服务能力不足，加大了房地产开发贷款的风险
（1）风险定价能力的不足。世界银行的研究报告指出，我国银行收取的开发贷款利率不足以涵盖信贷风险。银行应该对风险收取费用，实施恰当的贷款信贷标准。虽然贷款机构按照人民银行和银监会的要求正在收紧贷款标准，但是中国人民银行的报告仍显示，在2005年，尽管开发贷款质量较差，银行向开发商发放的基本贷款率仍在5.5%到6.1%之间，与居民住房贷款的利率相差不大。
（2）产品提供能力不足。以澳大利亚麦格理银行为参照物。麦格理基金提供的房地产开发金融产品主要有两大类别，一是风险共担贷款，向房地产开发商提供规模上限可与项目建设成本相当的贷款。典型的做法是2/3的贷款被看做债务，剩下的1/3贷款被看作权益。二是房地产开发的结构化融资，即按照每个房地产开发项目的要求进行创造性债务和权益结构化融资。我国商业银行单一的房地产开发贷款产品与麦格理银行能够提供的产品和服务有着很大的差距。
（三）土地储备贷款存在潜在风险
尽管房地产开发的每个阶段都有融资需求，但各个阶段所面临的投资风险不同，其中土地投资风险最大。在发达国家，土地购买资金主要来自于权益投入。我国的情况恰与理论相反，由于土地储备贷款主体的政府背景，土地储备贷款规模增长迅速。
此外，国家审计署《国有土地使用权出让金审计调查结果》指出，土地储备贷款中存在两个突出问题，给土地储备贷款带来较大风险。一是土地储备贷款的抵押物不实，即用于抵押的土地并非是真正已储备的土地，同时有的土地储备机构贷款规模过大而还款能力不足。二是土地储备贷款被用于市政设施建设等非土地储备用途。产生这方面问题的根本原因是部分地方政府将土地储备贷款作为重要的融资渠道，为获取城市发展所需的巨额资金，以储备土地的名义大量贷款用于城市建设。除了贷款风险外，土地储备贷款规模过大，还会大量透支地方政府未来的土地收益，增加未来的还款压力和风险，还会造成盲目超量储备土地和建设规模的过度扩张。
三、促进我国房地产开发金融发展的对策建议
（一）通过制度建设和金融创新改变房地产金融发展滞后的状况
当前，房地产金融发展面临的主要问题是制度环境不利于金融创新，金融创新跟不上实体经济发展的需要，产生了很多需要金融创新才能解决的问题――单一、分割的金融体系妨碍了“适销对路”的金融产品的产生和发展，现有的金融产品难以满足房地产开发及行业发展的融资要求等。要改变上述状况，唯一的选择是加快我国金融改革，为房地产开发金融创造更广阔的发展空间和前景。使我国的房地产开发也能如发达国家那样，能够按照市场规则，自由选择融资工具及其组合，如银行贷款或中间业务，保险基金以及信托投资基金、私募基金和上市等。
（二）通过制订和实施相关法律规定，使私人股本和债务融资有效地支持房地产开发
如果不同的机构能够凭借各种金融或者法律手段进行投资，那么形成一个稳定和有效的房地产开发金融市场就会比较容易。这些手段包括为开发商提供的部分信用担保，开发贷款证券化，以及能够为土地开发和低收入住宅建设提供资金支持的投资基金。
应该在合理的法律和监管框架内鼓励非银行机构提供开发贷款。应允许私人贷款者和投资者按照对银行的有关限制，在贷款中承担风险。
（三）加快制度建设，规范土地储备贷款，加强风险防范
房地产开发公司管理制度范文5
【关键词】房地产企业；财务管理
一、引言
房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用，开发周期通常为二至五年，项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时，房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控，为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完成，只有加强财务管理与监督，增强防范财务风险能力、才能降低成本、增加利润增长点，提高企业的经济效益。
二、房地产企业财务管理的特点
房地产企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作，它是企业经营管理中的重要组成部分。由于受到行业性质的影响，房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业，具体体现在以下几点：
（一）开发周期长，筹资金额大，筹资任务重
房地产开发建设需要大量前期资金的注入。高额的地价和房屋工程造价，使企业投入的资金数量很大；开发经营过程又具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往两年以上；资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目的滚动开发，资金筹集任务显得十分繁重。
（二）开发风险大，投资决策分析责任重，要求高
房地产开发资金投入量大、建设周期较长，同时在较长的开发经营周期中，还存在着许多不确定的因素，这对房地产企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。房地产开发企业一般都是负债高额经营，开发产品单位价值极高，一旦决策失误，将导致企业陷入困境，因此，房地产开发企业具有较大风险。这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求，要求其作好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。
（三）开发经营活动复杂多样，成本管理工作繁琐
虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，即使是同类型开发产品也因时间、地段而变，使得房屋的成本构成显得十分复杂。
三、房地产企业财务管理存在的问题
目前，大部分房地产企业的财务管理还处于初级阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用，主要存在的问题有：
（一）财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范，经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱，没有严格按照财务管理制度执行。三是财务管理处于“事后反映”水平，未能达到“事前预测、控制事中、分析事后”的财务管理目标。
（二）有效的资金管理体系尚未形成。虽然制定了年度建设投资计划，却没有把计划目标进行分解，编制出季度、月度计划加以控制管理，没有到预期效果。
（三）融资渠道比较单一，主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策，银行融资监管趋紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。
（四）高价拿地。士地作为房地产企业主要的生产原料，不仅是企业利润的来源，更是企业长期发展的保证，其数量和价值还是房地产企业的自身价值体现。若一味最求高价拿地，争当“地王”，就存在机会成本和资金利用效率的问题。
（五）审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门，制定了监督制度，但因种种原因难以及时有效地发挥作用，监控不力。
（六）公司治理结构不完善。一些房地产公司治理结构基本上处于形式上完善，而实际上缺乏实效的状态，在财务监管政策体系方面仍然存在真空地带。这样容易引发一系列管理问题，如企业领导者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等。
四、提高房地产企业财务管理的建议
针对上述房地产企业在财务管理中存在的一些问题，笔者将提出些完善企业财务管理制度的建议，希望能够为降低企业财务风险，提高企业财务管理水平提供参考。
（一）健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责，加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外，还要参与项目预决算、经济合同的会审，监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序，明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准，以控制项目投资和费用支出。此外，根据业务需要还可以制定专项费用及项目资金管理办法，根据使用情况进行跟踪管理，若发现违规现象及时向项目部和有关部门反馈，进行实施监督、严格控制，完善核算办法和监督手段。
（二）优化企业资本结构
房地产企业必须保证其资本结构的合理性，在企业偿还能力足够时，可适当采取负债经营模式，以此筹足项目开发资金。企业在通过传统方式进行融资的同时，可通过丰富融资渠道（如房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式）、资本权益比率的合理搭配等方法，进一步降低资产负债率，改善企业的资本结构，从而降低财务风险。
（三）投资方向要符合企业长远发展战略要求和市场需求
企业产品市场的建立与企业的长远发展战略具有很大的关系。房地产产品是一种特殊商品，它具有不可移动性的特点。从开发产品类别上来看，房地产开发项目主要包括经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅等。开发类别的选择是影响企业收入的关健因素之一。企业需要根据目前的房地产市场需求以及其未来发展趋势预测房地产市场的需求状况。
（四）合理设置内部审计机构
房地产行业财务管理活动的高风险性特点决定了其设置内部审计机构的必要性，并且要保证内部审计的独立性。在企业建立一种制约机制，把内部审计与财务控制有机地结合起来，将使企业的风险管理更加有效。在业务处理上也有较强的权威性，能很好地完成内部审计对内部控制的监督。
房地产开发公司管理制度范文6
摘 要 房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业的未来发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。本文首先分析了现阶段我国房地产业的的市场发展现状及发展中面临时的问题，然后着重阐述了房地产业未来发展趋势。
关键词 房地产 发展现状 发展趋势
一、现今我国房地产市场现状
1.房地产企业开发能力低，规模经济差
房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。20世纪90年代中后期到现在，房地产企业数量多，规模小。虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱，许多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。
2.房地产企业资产负债率偏高，经营风险大
由于历史上的种种原因，我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠银行贷款解决。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作房地产开发项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，甚至引发负效应的连锁反应。
3.房地产企业信用差，不重视品牌的创立
作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业，必须具备一系列的条件，这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求。从这些条件和要求来看，中国的房地产企业还存在着很多问题，总体来说还不能很好地满足这些要求。不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握。
二、我国房地产企业发展中面临的问题
1.企业的所有制性质问题
由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大，房地产占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重。由于所有制问题给中国房地产企业发展带来的不利影响，对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。
2.企业发展中的规模问题
目前中国房地产企业“散、小、差”的特点已是有目共睹。大多数是小公司或者项目公司。缺少大型房地产企业集团，即使是规模较大的开发公司也是资本少、市场份额小。然而，从理论上讲，房地产业所需资金量大、高投入、高回报、高风险的特性，以及房地产企业属于资金密集型。管理技术密集型、人才密集型企业等特点，决定了房地产开发行业的进入门槛应该较高。与国际经验相比，大陆房地产业进入门槛过低、房地产企业规模过小等问题亟待改进。
3.房地产企业的效益问题
目前，从利润获得的容易程度上看，对于已经储备大量地块的房地产开发商而言，被利用的中央宏观调控政策、地方政府拍卖土地或“勾地”、开发商和政府的特殊关系都有助于其“坐地加价”，获取房价失控状态下的超级暴利。一个几乎不做任何物质劳动、增值的行业，或者说顶多做了房地产创意策划和住房销售的行业，却获得了远比房地产金融、整个建筑业、房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润，成了整个社会不得不负担的沉重成本。
三、房地产企业发展趋势分析
1.努力实现法制化正规化
制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点，加入世贸则加速了这一进程。未来中国房地产企业将按照现代企业制度的基本原则，加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化，企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展。
2.企业应该逐步走向民营化
近年来，民营经济在房地产领域中迅速崛起，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。近几年来，由于我国买方市场的全面形成，其他实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大、获利高，加上政府的一系列鼓励措施，所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，发展相对缓慢。
3.房地产企业需要实现集团化规模化经营
未来中国房地产业竞争加剧，将导致房地产企业向规模化。集团化方向发展。其实，目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已然显现，快鱼吃慢鱼也是早晚的事。企业集团化经营已成为世界经济发展的必然趋势。生产社会化和生产专业化是近现代社会生产发展的新特点和基本形式。随着社会化大生产的飞速发展和科学技术的创新进步，生产过程中的专业化程度越来越高。这就从客观上要求企业实行多种经营逐步联合，集中使用生产资料和资金，采用专业分工和相互协作的先进生产方式进行生产交换。联合提高了生产力，增强了竞争力。由此可见集团化经营有利于生产要素的合理组合，使资源得到优化配置和合理利用，从而形成企业的规模经济效益，增强企业的活力。
参考文献：
[1]王要武.我国房地产业的现状、前景与对策.建设科技.2008.04.
[2]葛小波.对房地产金融发展的思考.金融与经济.2010.04.
