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交易资金监管范文1
关键词：存量房；监管流程；监管特点
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-02
近年来，随着房地产市场的发展，房产交易中存量房所占比重日益增大。所谓存量房是已取得所有权证书的房屋，也就是通常所说的二手房。与一手房相比，二手房交易过程繁琐，需要寻找交易对象、办理一系列交易、过户手续，因此绝大部分二手房交易由中介公司撮合成交。而中介行业准入门槛低、无序竞争严重、经纪行为不规范、违法违规事件时有发生。在这种情况下，存量房交易市场上需要有一个公正的第三方进行监管，保证交易资金安全，房屋定向交割，交易双方权益的实现以及交易流程的合法性。在这种背景下，建立行之有效的存量房交易资金监管势在必行。
一、南京地区存量房交易资金监管的形成
1.形成背景。2001年以后，南京地区存量房交易市场开始起步，并逐渐出现了交易量的快速增长。这一阶段，规范房地产交易行为的制度欠缺，法律法规不健全，一些中介公司往往以为客户监管资金之名，将客户交易资金存入公司账户。而中介公司在业务发展中因自身扩张、现金收房或资金拆借，获取高息等冲动，便借机挪用客户购房款。一旦公司经营不善，资金链断裂，这笔原属于购房人的资金便石沉大海。典型案例是2007年南京地区发生的融众公司挪用客户购房款事件。注册资本只有100万元的融众公司，卷走了600万客户购房款，涉及48户无辜居民。市政府历经几个月协调处理，追加部分款项，最后法院判决涉案银行、公证处、担保公司承担连带责任，替融众公司赔偿房款300多万元。“融众事件”的曝光只是不法中介违规行为的冰山一角，诸如吃差价、虚假信息等陷阱仍在坑害普通购房人。交易资金存在的巨大风险证明，采取措施保障资金安全已刻不容缓。
2.资金监管的初期模式。2007年，国家建设部—中国人民银行发出《关于全面实行私产房屋交易资金监管的通知》（建住房（2006）321号，要求建立存量房交易结算资金管理制度；发展交易保证机构，专门从事交易资金监管；开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和支付。当年9月，南京市房产局针对购房款的安全性而专门制定的《南京市存量房交易资金监管办法》。由南京房产局下设的房地产交易市场在各家银行开立客户交易结算资金专户，要求所有二手房交易房款要么经过政府专用账号转账，要么买卖双方自行交易，禁止房产中介机构以任何形式保管、接触房款。
随着存量房资金监管政策的落地，存量房市场的交易秩序得到了规范和加强，行业的自律和整体服务水平得到极大提升。但应该说此次监管对市场的约束是软性的，客户可以选择通过南京市存量房交易结算资金专用存款账户进监管，也可以买卖双方自行交割。大量需要贷款的存量房交易则是首付款自行交割，贷款部分通过监管账户结转。这样二手房交易产权转移和资金交付的担保问题仍未根本解决，买卖双方因产权过户、物业检验如阴阳合同、一房两卖等现象等问题仍时有发生。
3.资金监管的深入推进。2011年9月，南京市制定出台了《关于加强房地产经纪市场管理的意见》和《关于印发加强房地产经纪市场管理相关实施细则的通知》。核心内容是通过全面推行存量房网上交易和资金监管，实现产权登记部门、银行和交易保证机构等多部门联动，全流程、全方位监控整个交易过程，封闭管理，确保交易运作安全和交易资金安全。
南京市房产局市场管理处设立交易资金监管平台，负责存量房资金监管的组织实施和管理工作。南京房屋置业担保有限公司（以下简称南房置业）作为交易保证机构，与买卖双方签订交易资金监管协议，经中介公司促成交易的，一并签订佣金监管协议。全市主城区存量房买卖全部实行网上交易管理，中介机构不通过网上操作办理存量房交易过户的，房产管理部门登记受理窗口不予收件，老百姓自主交易的，由市房地产交易市场免费提供网上操作服务。由买方将购房资金，交易双方将佣金支付给南房置业实施监管，待交易双方完成房屋交易手续后，南房置业按监管协议向卖方划转购房交易资金，向房地产经纪机构划转佣金。具体流程见下图：
二、当前南京地区存量房交易资金监管的特点
目前国内存量房交易资金监管主体一般为政府部门、商业银行、交易担保机构和房地产经纪公司。当前南京模式的特点是以政府管理部门为主导，由有政府背景的交易保证机构负责具体操作，以房地产登记的数据为依托，利用网络信息技术建立监管平台。
1.委托有政府背景的担保公司出面进行资金监管。“南京房屋置业担保有限公司”名下开立客户交易结算资金账户，所有存量房交易资金只能通过这个账户进行。南京监管模式由初期的政府出现直接监管，改由第三方监管，避免了政府在监管责任、人员编制和经费核算方面的困难，同时整个交易环境由仍政府部门组织协调，有利于存量房交易链上监管方、买卖双方、银行、经纪机构等各环节的配合，政府的权威性也保证了交易资金的安全。
2.搭建了标准化管理平台。由南京市房产管理部门牵头，联网各家商业银行、中介机构、形成统一的网络载体。从机构申请密钥、接受委托、签署《存量房交易合同》、贷款办理、交易资金监管、产权登记、交易资金划转等全部交易环节均通过网上平台操作，进一步细化管理要求，规范交易和经纪行为。
3.实现了房屋产权的一条龙作业。存量房交易资金与房屋产权流动相伴而生，南京存量房监管办法做到了将市场交易行为和产权登记同步、可控完成。全部购房款存入南房置业名下的客户交易结算资金专用账户后，房屋产权才会转移，保证卖房者能拿到全部房款，实现了房产交易的““一手交房，一手交证””。一旦发生限制交易的事件时，可以保障交易双方在终止买卖的同时，“专用账户”内的交易结算资金能安全返还，避免了以往在二手房交易中出现的因付款办证“时间差”导致纠纷的发生，使交易过程更加安全。
4.国内首家实施佣金监管。此次监管办法将佣金纳入监管范畴，要求交易双方将佣金交付给南房置业实施监管，待房屋转移登记手续完成，南房置业按照监管协议的约定向经纪机构划转佣金。服务佣金的监管，解决了买卖双方与中介公司因佣金支付导致的纠纷问题，有效保障三方利益。
三、关于南京模式的几个观点
自2012年4月1日正式启动存量房交易资金监管业务以来，该监管模式已逐步被百姓认可。开办半年中，就完成网上签约9439件，监管资金76.82亿元，监管佣金3292万元，约占全部成交量的45%。从媒体报道看，对南京监管模式的疑惑主要集中在两个方面：一是卖方对收款时点后移有顾虑，造成买卖双方监管意愿不高。二是佣金监管被指主管门违法行政，对市场过度干预。下面对这两个问题进行简要分析。
1.关于收款时点问题。在未实施监管前，通常做法是卖方在过户前先拿到首付款，办完过户手续后，可拿到剩余款项。资金监管出台后，首付款需存入监管账户，待买方办妥产权证后，卖方才可以拿到全款。所谓“划款时点后移”是指卖方拿到首付款的时间比之前延后了。但从监管办法的设计看，是非常合理的，实现了“钱物两清”，保证了买卖双方交易过程中资金的安全。在时间差和安全性中做选择，买卖双方应该会毫不犹豫地选择资金安全。新的办法出台，市场主体有一个逐渐接受的过程，目前要加大资金监管的宣传力度，增加影响力，提高群众对存量房交易资金的安全意识和正确认识。
2.关于佣金监管问题。对佣金的监管遭到了中介机构的抵制。近十家中介负责人向南京住建委，称佣金监管于理不通，于法失据，并援引《合同法》第426条第1款“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。但现实是，不少中介机构在房产经纪服务过程中的“重签约、轻服务”，签约时对影响房产交易的重要信息，如质量、年代等不向买方披露，待拿了佣金后，则在后续服务、合同履行当中把问题推给买卖双方，造成各种交易合同纠纷。因此市场呼唤独立的第三方对服务佣金进行监管，杜绝中介机构强行提前收取佣金、不履行后继服务，规避在交易过程中人为操作导致信息不对称，从而形成一方不当得利的行为。通过佣金监管真正做到《房地产经纪管理办法》中“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金”的规定，激励中介机构加强内部管理，提高服务效率，从合法合规渠道取得收入。
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摘 要 笔者通过对当前二手房交易资金监管制度进行对应的研究，结合当前二手房交易资金监管过程中遇到的问题，并分析制约二手房交易资金监管的原因，从而提出几点规范二手房交易资金的措施。
关键词 二手房 交易资金监管 解决策略
1、引言
二手房交易资金监管是指二手房交易双方当事人为保证房屋交易资金的安全，由买方将房屋交易资金交付给交易保证机构，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，交易保证机构按照约定向卖方支付房屋交易资金的行为。
2、实施二手房交易资金监管遇到的问题
2.1、卖方对划款时间后移有所顾虑，监管意愿较低。对二手房资金开展监管的难度主要因为房屋卖方对于先办理手续之后再收房款这种方式不放心。当前国内关系到房屋买卖双方的独立交易进程中，因为二手房市场大部分都是卖方市场，所以卖方通常都较为强势，对买方提出要在过户以前或者过户当天就必须拿到相关的房款。资金监管相关的制度颁布以后，必须要等到买房人在可以领取产权证之后，卖房人才能拿到相关的房款，而当前国内的情况，卖房人作为强势的一方，通常不愿意接受。一般在有中介参与的二手房交易当中，因为中介机构之间的竞争激烈，在契税缴纳完成以后，就由中介公司将房款代为支付给卖房人。而实施资金监管，也必须在所有手续办理妥当之后再付款给卖房人，这就导致大部分的卖房人不愿意接受资金监管[1]。
2.2、市场主体对交易资金监管有一个缓慢接受的进程。从设计上来说，二手房交易资金监管的制度是符合我国二手房市场的合理设计，其可以让买卖双方在交易进程中的资金得到保障，然而国内的二手房市场在接收这个制度需要一个循序渐进的进程。二手房交易资金监管的制度不仅要针对当前的委托环节，还必须对资金监管银行进行管理，在卖房人过户以后，还必须要凭借相关的凭证去资金监管银行领取房款。对于二手房买卖双方来说，面对的主体增加，难度相应也有了一些提升，导致卖房双方都会产生犹豫的心理。
2.3、二手房交易大部分涉及转按揭业务，让资金监管复杂化。二手房转按揭指的是仍在按揭的房屋再次进行交易，这个房屋的买方仍然需要通过贷款的方式来偿还房屋之前的按揭贷款。之前的模式，是由买房人的购房款（包括自有资金和贷款），去提前帮助卖房人还贷款，而这个模式是在过户以前挪用买房人的一些资金去帮卖房人还贷款。而在实施交易资金监管以后，卖房人要想提前还贷款，倘若资金不足，根本不能解除房屋的抵押，非常容易致使房屋买卖夭折。即使当前交易资金监管允许担保机构来做相关的业务，然而当前担保机构通常只是担保的作用，根本无法借款给卖房人。目前二手房转按揭的情况越来越普遍，比如沈阳市转按揭的二手房交易量已经达到了交易总量的46%左右，倘若严格按照资金监管的方式去实施，会严重影响转按揭业务的发展，并且许多转按揭都涉及到跨行，操作非常复杂。
3、解决措施
3.1、全面实行二手房交易资金监管制度。简化资金监管办理流程，全面实行二手房交易资金监管制度。①建立专门的管理机构；②与监管涉及的交易、银行联网运行，交换数据，保证交易和资金安全；③交易部门受理交易申请同时，办理资金监管手续，买房人可以领取产权证，卖方人即可收到房款，不需要办理任何领款手续；④各合作单位开通绿色通道，在原有基础上缩短工作时限；⑤采取交易与抵押合并受理的办法，贷款银行在交易前进行贷款审批，按系统抵押指令发放贷款，解决买房人取得产权后不去贷款的问题，规避卖房人收不到贷款的风险。
3.2、加大二手房资金监管宣传力度。提升二手房交易资金监管的影响力，普及广大人民群众对于二手房交易资金的正确认知与安全意识。对于二手房资金监管的宣传，必须主动发散思维，采取形式多样的方法进行宣传。比如采用开展办证绿色通道，让房屋买卖者自愿接受资金的托管；采取一些优惠的营销手段来开展二手房交易资金监管；又比如，沈阳市则采用商场、广场等载体来开展晚会，组织宣传二手房资金监管的形式；资金监管采用报纸、电视以及广播等媒体的广泛报道，采取利用出租车LED屏幕滚动播放的方式；采取各合作银行宣传的方式等。
3.3、借鉴转按揭资金监管的新模式。关于这点，可以借鉴上海市推出的模式，卖方是否将贷款还清已经不是房产过户的必备条件，可以采取直接将正在按揭的房屋进行交易。在监管系统之内，二手房买方银行可以对当前仍然处在抵押状态中的二手房实施二次抵押同时放出贷款进入监管的账户，等到资金监管账户中的资金额度超过卖方剩余的贷款额度与利息之后，就可以直接进行过户，之后再由资金将官账户房款到卖方银行来偿还贷款[2]。
4、小结
当前二手房交易资金监管制度仍不够完善，但随着相关制度不断的进行实践，二手房交易资金监管制度会逐渐开始规范，从而有效的推动国内二手房市场的持续发展。
参考文献
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[摘 要]随着金融市场的发展，投资者更多地通过金融中介间接参与金融市场投资。然而，金融中介的风险转移倾向容易导致风险资产的均衡价格偏离其基础价值，形成价格泡沫。长期存在的噪声交易者与金融投资中介化引发的资产泡沫相互推动，最终形成金融危机。即使在经济稳定的环境下，同样会由于金融市场本身发展的内在矛盾而导致危机的发生。
[关键词]金融投资中介化；噪声交易；金融危机
[中图分类号]F832．1
[文献标识码]A
[文章编号]1003―3890(2006)06-0052-04
比较成型的国际金融危机理论，自20世纪70年代才逐渐发展起来。具有代表性的是国际收支危机模型、汇率危机模型和多重均衡模型，代表人物有Paul R．Kmgman、Robert P．Flood、Peter M．Gather和Mauriee．Obsffeld等。然而，不论是以Paul．Krugman，Robert P．Flood和Peter N．Garber为代表人物的第一代危机模型，还是以Maurice．Obstfeld、Gerardo．Esquivel~Felipe．Larrain为代表人物的第二代危机模型，主要强调宏观经济政策、汇率制度等经济基本面因素的不协调而引发金融危机的爆发；直到尚有争议的第三代危机模型，才将分析的重点落脚于微观层面。因此，从三代危机理论的发展脉络看：金融危机模型演进的重要进展就是从宏观层面向微观领域深入。
在此基础上，笔者运用金融投资中介化引发的资产泡沫和行为金融学中的噪声交易概念，通过进货稳定策略的动态博弈ESS(Evolutionary StableStartegy)对金融危机进行剖析，揭示金融危机发生的微观基础。
一、金融投资中介化、噪声交易与金融危机
金融中介的风险转移倾向容易导致风险资产的均衡价格偏离其基础价值，特别是在鹰－鸽博弈的竞争方式下，噪声交易的长期存在与金融投资中介化导致的资产泡沫相互推动，最终促成金融危机的发生。
(一)投资、非理性预期与资产泡沫
随着金融市场的发展，越来越多的投资者通过金融中介间接参与市场投资，即金融投资中介化。然而，投资内生的风险转嫁(Riskshifting)问题，使得作为人的金融中介在分享资产价格上涨收益的同时却对资产价格下跌的风险只承担有限责任。当资产价格下跌时，他们可以通过申请破产保护等方式将损失转嫁给投资者。AHen Gary(1993)研究发现：如果市场上相当一部分投资决策者是人，他们内生的风险转嫁激励会导致风险资产的均衡价格超过基本价值，形成资产泡沫。特别是作为有限理性的投资者，在面对各种不确定因素持续发生变化之时，很难准确地预测这种泡沫的存在及大小。因此，一旦金融机构由于泡沫“幻觉”产生非理性预期，往往表现出极强的机会主义倾向和“攻击性”，过度自信导致人为地高估金融资产的未来收益，从而提高了风险资产的价格，为投机交易创造了广阔的利润空间，而这又进―步强化了金融中介的非理性预期①，在更大程度上高估风险资产的投资收益，促使资产价格持续攀升，形成自我强化的机制，使泡沫弥漫。这―现象可以从以下的数学说明中得到解释。
由此看出，若将具有非理性预期的投资者视为噪声交易者，那么噪声交易者的非理与资产泡沫的形成与扩大具有明显的互动关系，而这一点对于金融危机的发生具有决定意义。笔者运用噪声交易者与理易者的鹰―鸽博弈模型进一步分析资产价格泡沫与噪声交易者的互动如何导致噪声交易者数量变化而促使金融危机的发生。
(二)理易者与噪声交易者的鹰―鸽博弈模型
在应用鹰―鸽演化博弈分析之前，我们还需要给出几个假设，以使问题分析简化：
假设1．所有交易者区分为理易者和噪声交易者。所谓“噪声”是指(1)与基本价值无关的信息；(2)虚假信息。因此，噪声交易者定义为使用虚假信息或没有正确使用真实信息的交易者，他们对未来的预期容易发生系统性偏差。理易者是指正确使用真实信息的交易者。
假设2．根据实际经济情况，噪声交易者因为对基本价值的判断出现错误或过度自信等原因，攻击性较强，可认为其使用的策略是鹰―鸽博弈中鹰的策略。相反，理易者则多数是准确的判断基本价值，一般比较保守稳健，可认为其交易策略是鹰―鸽博弈中鸽的策略。
假设3．如果在某笔交易中，双方都是理易者，则该笔交易结束后双方都获得市场增长收益和投机收益，总记为V。如果双方都是噪声交易者，则该笔交易结束后双方都只获得投机收益，记为V-C，其中C为市场增长收益，并且假定单纯的投机收益长期平均为负，即V-C
我们进一步分析以上结果：
1．静态分析。在本例中，进化稳定结构是市场上有x=v／c比例的交易者是噪声交易者。即如果交易者群体中噪声交易者的比例为v／c，此时，由于噪声交易者与理易者的长期平均收益相同，市场处，于稳定均衡状态。噪声交易者有长期平均正收益
期交易获利弥补了噪声交易者之间的长期投机损失，即V-C
2．动态分析。如果考虑到市场外部的暂时性冲击，导致收益矩阵中系数值V、C发生变化，则V／c的值会发生变化，即均衡条件下噪声交易者的比例会发生动态变化，而这种动态变化就表现为金融危机的爆发。详细分析如下：假定初始处于均衡状态X＝V／C，如果外部冲击导致V减小，C增加，从而单纯的投机收益V-C会减少，短期内噪声交易者的比例会下降，而减少的噪声交易者会进一步降低投资者对市场风险补偿的要求④，即预期的投机收益V-C下降，表现为资产泡沫价格的下降，进而又引起投机收益的进一步降低，形成了资产价格泡沫的自我弱化机
却在不断增加，最终会吸引新的噪声交易者进人，达到新的稳定均衡状态X＝V／C。但此时不会有危机发生，反而由于部分投机者的存在，市场表现出更好的流动性和效率。相反，如果外部冲击导致收益矩阵中系数值V增加，市场收益C减小，投机收益V-C增加，短期内会有更多的噪声交易者追逐短期投机收益而积极参与市场交易。但是，采取稳健策略的理易者则会退出市场，从而总体上增加了投资者对市场的风险补偿的要求，即预期投机收益V-C扩大，表现为资产泡沫价格的上升，于是在价格泡
沫的自我强化机制下，噪声交易者的预期投机收益V-C不断上升，噪声交易者的市场比例也因此不断上升，在极端状况下市场上将只存在噪声交易者，即x＝1。但这种均衡状态是不稳定的，因为噪声交易者之间单纯的投机交易不创造任何市场价值，当更多的噪声交易者出现在市场中时，其长期平均收
时，噪声交易者的数量会迅速减少而重新向均衡值X＝V／C趋近，达到新的均衡状态x＝v／c。但此时的均衡恢复由于资产价格泡沫破灭而呈现出极端剧烈的调整过程，在现实中就表现为灾难性的金融危机。
三、结论
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日前，建设部、中国人民银行联合颁布了《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，二手房交易结算资金安全问题再次受到普遍关注。
二手房交易资金之所以受到民众普遍关注，主要是由于买卖双方在交易过程中均处于弱势地位，在信息并不透明的情形下，不断发生房产中介公司挪用、侵吞二手房交易结算资金的恶性案件，这严重侵害了买卖双方的权益。继上海在2005年春季试行二手房资金监管以来，北京也在近日宣布对二手房交易结算资金施行监管，各地陆续开始在二手房交易环节引进监管体系。那么，北京、上海、广州等国内二手房交易比较活跃的地区，对资金安全监管方面的做法有什么不同呢?记者分别就各地的具体做法进行比较，通过对比来发现其中的不同之处。
北京：资金监管自行选择
北京有关方面在近日宣布，从4月15日起对二手房交易资金施行监管。
二手房资金监管对于买卖双方，尤其是对于买家来说，可避免购房款被中介机构挪用甚至被侵吞，从而使得资金的安全得到保障。北京市建委规定，如果是选择通过中介公司来进行二手房交易，必须选择资金监管。当然也可选择自行划转交易结算资金，不过需签订一份《存量房交易结算资金自行划转声明》，在办理转移登记手续时提交给交易管理部门。
如果想要对交易结算资金进行监管，与此前的交易过程有何不同呢?据介绍不同之处主要在两个方面：一个是在签订买卖合同时需确定是否采取资金监管，若采取，买卖双方需与保证机构签订《存量房交易结算资金划转协议》，否则，需签订《存量房交易结算资金自行划转声明》。其实这两个文件签订也很简单，手续并不繁琐。二是买卖双方在各项税款交纳完毕、产权过户完成、买方取得产权证后，卖方增加一个手续就是需要到房屋所在区建委领取“转移登记办结单”，并将其提交给保证机构，由保证机构通知相关银行将房款放至卖方个人账户。
上海：资金监管难执行
上海在此前宣布对二手房交易结算资金施行监管，但是直至目前资金监管政策尚未落到实处。记者从上海各二手房中介机构了解的信息显示，资金监管难以执行的主要原因是因为过程太繁琐，交易过程太长，大多数人宁愿选择不进入资金监管程序。
通过与北京的二手房交易资金监管程序对比，记者发现最大的不同之处表现在几个方面：
首先是在于上海方面需要先在交易中心受理处提出挂牌申请，此后才能进入下一步交易环节，而北京则不必如此，只需按照传统的方式，将房源在中介机构挂牌即可。
其次是资金监管账户的开立时间节点也有所不同，上海的做法是等到在买卖双方签订买卖合同之前便需要建立监管账户；而北京则选择在签订买卖合同之后建立资金监管账户。
记者从上海部分中介公司了解到，由于各种各样的原因，上海虽然早在2005年春季就开始推行资金监管措施，但至今收效甚微，很多人宁愿冒着资金被挪用的风险而不愿意选择资金监管程序，这到底是为什么呢?上海德佑地产交易部工作人员杨永俊分析认为，这有可能是因为选择资金监管之后，卖方无法尽快拿到钱款而导致他们不愿意选择该程序。
广州：尚在摸索之中
广州在推行二手房交易资金监管方面稍许有些落后，据了解，广州市还没有正式推行资金监管措施。但记者通过各种渠道得到的信息显示，广州市房管局在今年春节后曾对穗各中介公司下过口头通知，让各公司自行引进监管账户。
根据设想，广州市房管局希望买卖双方交易时，可以先把定金等房款存入具有公信力的第三方账户进行监管。在确保交易安全完成后，卖方可以直接从该第三方领取房款，既避免交易中“吃差价”，也可以避免假业主卷走房款等情况。如果资金出了问题，该监管方也可以负起责任，真正保障交易资金的安全。初步拟定免费服务，不会增加交易的额外费用，买卖双方可自行选择是否加入。
不过这种设想尚未真正变成现实。广州中原天河区总监潘婉霞告诉记者，目前广州还没有推行二手房交易资金监管程序。“在今年春节后我们曾经接到口头通知，称要开始试行资金监管措施。但是目前还没有见到主管部门的具体措施。”她说。据了解，目前广州有中介公司号称已经引入了监管账户，但业内对此不以为然。潘婉霞告诉记者，这些公司只不过在银行开设一个账户罢了，到底能否切实起到监管作用不得而知。
据潘婉霞介绍，目前广州二手房交易过程中，对于一次性付款的交易来说，房款主要分两次支付给卖家，第一次是在办理申请过户手续的前一天，将首笔房款(约总房款的30％)支付给中介公司，在缴纳契税并凭契税完税证递交过户手续之后，这笔房款将由中介公司转交给卖家；剩余的房款则在领取房产证的前一天由中介公司代收，等到买家领到房产证之后，再转交给卖家。也就是说，房屋买卖资金必须经中介公司之手，而在这过程中是否被挪用甚至侵吞，则完全要看中介公司的信誉了。潘婉霞坦承，此前广州的确发生过不法中介公司卷款潜逃的情形，“正是因为有这样的情形发生，广州才准备引进二手房交易资金监管体系。”她说。
自我保护意识不可或缺
如果要保证交易结算资金的安全，引入具有公信力的第三方对其进行监管是十分必要的。而对于目前已经实行监管的地区来说，一定要将该程序纳入交易环节中来。
在传统的交易模式中，买家一般不大情愿在尚未办理房产证过户的前提下将购房款(或部分购房款)交给卖家，但苦于资金无处存放，房产中介便顺理成章地成为“理想”的监管方，但这在现实面前却变成了买卖双方的一厢情愿。北京坚石房地产公司诈骗案曾利用诈骗手段，非法获取379万元，震惊全国的北京“佰家事件”，以及天津“汇众卷款案”、大连“力天事件”等等，都无情地昭示着，把交易结算资金交与房产中介公司监管，等于是与虎谋皮。
交易资金监管范文5
为达到法制统一化的要求，对外汇保证金产品进行立法之前，首要的问题是界定外汇保证金产品与证券、期货、外汇的异同，辨析外汇保证金的法律属性。外汇保证金交易属于外汇交易，外汇交易主要采用两种方式，即交易所方式和 OTC( Over － the－ Counter Market，场外交易市场，又称柜台交易市场) 方式，外汇保证金交易属于后者。OTC 没有固定的场所，没有规定的成员资格，没有严格可控的规则制度，没有规定的交易产品和限制，主要是交易对手通过私下协商进行的一对一的交易。场外交易主要在金融业，特别是银行等金融机构十分发达的国家。《我国证券法》调整的客体为: 在我国境内，股票、公司债券和国务院依法认定的其他证券的发行和交易; 政府债券、证券投资基金份额的上市交易。外汇保证金既不属于股票或债券，也不属于证券投资基金，因而不属于我国法律项下的证券范畴。
2007 年公布的《期货交易管理条例》已经将适用范围从原来的《期货交易管理暂行条例》确定的商品期货交易，扩大到商品、金融期货和期权合约交易。所谓期货，就是指由期货交易所统一制定的、规定在将来某一特定的时间和地点交割一定数量标的物的标准化合约。而外汇保证金交易属于现货外汇交易，其虽按一定的杠杆倍数将实际交易额在原基础上放大几十倍甚至上百倍，但因其以 24小时频繁波动的外汇现汇行情为依据，不符合期货的特点。《外汇管理条例》中所称外汇，是指下列以外币表示的可以用作国际清偿的支付手段和资产: ( 一)外币现钞，包括纸币、铸币; ( 二) 外币支付凭证或者支付工具，包括票据、银行存款凭证、银行卡等;( 三) 外币有价证券，包括债券、股票等; ( 四) 特别提款权; ( 五) 其他外汇资产。而作为 OTC 交易中的一种，外汇保证金交易也被称作虚盘交易，即指个人在交纳一定的保证金后进行的交易金额可放大若干倍的外汇( 或外币) 间的交易，其杠杆效应与现汇交易之间有着显著的区别。我国银行曾提供的实盘外汇交易，实际上是中国所独有的一种封闭型外汇交易。无论从哪个角度而言，外汇保证金产品都不属于外汇的法律范畴。
如上所述，外汇保证金产品与我国现有法律规范所明确的证券、期货、外汇没有交集，因而无法适用《证券法》、《期货交易管理条例》及《最高人民法院关于审理期货纠纷案件若干问题的规定》等期货法律法规及司法解释，亦难以适用外汇法律法规。法律制度的缺失及实务界对外汇保证金法律属性认知的匮乏，致使投资者司法救济相当艰难。
《商品交易法》( Commodity Exchange Act，以下简称 CEA)①奠定了美国金融衍生品场内交易的监管基础，2000 年《商品期货现代化法案》则是美国金融衍生品场外交易的重要里程碑。审判实践显示出商品期货交易委员会( Commodity Futures TradingCommission，以下简称 CFTC) 的权力只限于期货领域，对于现汇交易缺乏相应的法律权限。2008 年《再授权法案》首次赋予了美国商品期货交易委员会 CFTC 针对外汇交易商制定监管规则的权力。由此，所有外汇交易商必须在 CFTC 和美国国家期货协会 ( US National Futures Association，期货行业自律组织，以下简称 NFA) 注册为期货佣金商 ( Fu-tures Commission Merchant，以下简称 FCM) ，并接受上述机构的日常监管，在期限内不符合资格或没有被核准的外汇业者将被勒令停止营业。这两部法案的出台，赋予了外汇保证金产品“类期货”的法律性质，可以成为我国学者研究的蓝本。
二、风险隔离机制
金融衍生品的高风险性众所周知，②外汇保证金交易随着互联网的发展打破了地域的局限，在线外汇交易行业发展至今，金融欺诈和交易商破产的事情屡有发生。有外汇研究专家将外汇保证金交易的潜在风险概括为: 资金安全、市场风险、高杠杆风险、网络交易风险、信用风险和破产风险。③就法律层面而言，风险隔离机制主要应考虑资金安全和破产风险。
( 一) 资金安全
美国对外汇保证金交易过程中的客户资金安全设定了较为严格的监管法规，《商品交易法》要求经纪商与银行签署合作协议，建立开展国际外汇保证金交易业务的信誉账户; 并要求经纪商与保险公司签署合作协议，由保险公司承担因协议银行破产所导致客户账户的风险。CFTC 和 NFA 要求从事期货交易的 FCM 将客户保证金与自有资金的账户分开，为客户保证金设立专用的隔离账户( SegregatedAccount) ，并将一定比例的自有资金作为准备金存入客户的隔离账户。④但对于从事 OTC 外汇现货交易的经纪商而言，NFA 并没有要求其为客户建立隔离账户，实际上外汇保证金交易经纪商也极少为客户设立隔离账户。因而，外汇保证金交易中客户资金存在较大安全隐患。
外汇保证金交易经纪商与保险公司之间签署的合作协议也并未使客户资金获得外部信用增强，美国某些外汇经纪商宣称在其公司开户的客户的资金受到联邦存款保险公司( Federal Deposit Insur-ance Corporation，以下简称 FDlC) 或证券投资者保护公司( Securities Investor Protection Corporation，以下简称 SlPC) 的保护，实际上只是一种宣传手段。FDIC 的主要职能是存款保险，在银行破产的情况下为储户提供一定额度的补偿，而在外汇经纪商破产的情况下，未存入隔离账户的客户资金得不到保护; SIPC 则保护的对象是证券投资者，并不包括外汇保证金交易。经纪商的信用风险进一步扩大了客户账户的资金风险。
我国《期货交易管理条例》规定，期货交易应当严格执行保证金制度。期货交易所向会员、期货公司、客户收取的保证金，不得低于国务院期货监督管理机构、期货交易所规定的标准，并应当与自有资金分开，专户存放。期货交易所向会员收取的保证金，属于会员所有，除用于会员的交易结算外，严禁挪作他用。期货公司应当为每一个客户单独开立专门账户、设置交易编码，不得混码交易。期货公司经营期货经纪业务又同时经营其他期货业务的，应当严格执行业务分离和资金分离制度，不得混合操作。⑤外汇保证金交易相关条款的设计可借鉴期货交易较完善的资金风险隔离机制。
( 二) 破产风险
美国外汇零售交易风风火火十余年，已经有数百家提供外汇零售交易的经纪商倒闭，甚至包括声名显赫的上市公司瑞富集团。⑥2009 年 5 月，被誉为“外汇皇冠”的瑞士外汇交易商 Crown Forex 被宣告破产再次引起 OTC 领域的波澜。2008 年美国《再授权法案》通过后，CFTC 和 NFA 也将经纪商破产风险防范作为外汇保证金政策研究的重中之重。《美国统一商法典》规定了完善的担保制度，⑦极大地扩大了担保权人对担保物的物上追索权。⑧不仅如此，美国破产法确立了安全港规则，⑨规定了六种受保护的交易，即商品合约、远期合约、证券合约、回购协议、金融互换协议与净额结算主协议。受保护主体是商品经纪人、远期合约商、证券经纪人、金融机构、金融参与人、证券结算机构或净额结算主协议参与人之一。
商品期货合约或期权合约、股票合约、与外汇相关的场内交易的任何期权，都属于在“安全港”中受保护的交易。但是，OTC 交易的经纪商不属于安全港规则保护的主体，其场外交易的特征也使其不属于受保护的交易范围。而且不管是否设立了担保，美国破产法授予股票客户或商品客户拥有清算理赔的优先权。但是，由于外汇保证金产品既不属于股票也不属于商品，所以交易客户只能以普通无担保债权人的资格进入破产清算程序，而且不享有优先权，所以当经纪商破产时，客户保全其全部资金的可能性基本为零。美国国家期货协会明确表示，外汇保证金交易没有结算机构的担保，客户用于买卖外汇的入金不受任何监管机构保护，在破产时不被优先考虑。
我国《破产法》将金融合约等同于一般合约进行处理，没有建立有关金融合约的安全港规则。金融衍生交易的实践水平与研究水平低下，更不可能在《破产法》中提及 OTC 交易客户的优先地位。在法律制度的设计中，必须考虑破产风险的防范和金融秩序与安全。
三、建立有效的监管体系
美国次贷引发全球金融动荡余波未平，目前世界各国致力于加强金融监管。在我国外汇保证金交易尤其是外国经纪商渗入的领域，却出现了监管盲区。究其原因，除该产品法律属性未定之外，监管体系不够健全和有效是我国外汇保证金交易市场夭折的重要因素之一。目前我国对金融业仍然采取“一行三会一局”瑏瑢的分业多元监管模式，尽管设有联席会议制度，但仅限于进行交流和沟通信息，并没有实际上的联合监管，在外汇保证金交易制度缺失的情况下，权责不明监管缺位难以避免。
美国对金融衍生品的监管主要是采用功能性监管的方式，即根据不同金融体系基本功能的不同来划分监管权。美国对金融衍生品的监管部门主要是 CFTC 和证券交易委员会( US Securities andExchange Commission，以下简称 SEC ) 。 CFTC 和SEC 根据衍生工具本身的属性来划分监管管辖权。
所有的衍生工具分为两类———“证券”和“商品”，由联邦及州两级政府部门加以规制。当出现既有证券又有商品属性的混合工具时，CFTC 和 SEC 则通过“目标测试”来决定双方的管辖权。其中，CFTC的目标是促进价格风险的转移，因此，它应当监管“以套期保值和价格发现为功能的市场与工具”，如对期货合约和期货期权的管辖权; 而 SEC 的目标是促进资本流动，因此，它应当监管“以基础投资为目的的市场与工具”，如对证券期权和证券指数期权的管辖权。 因证券业和期货业的不断融合，近年来，美国期货业就是否应该将 SEC 和 CFTC 合并从而进行监管机构整合问题展开了如火如荼的探讨。
如前文所述，美国《商品期货现代化法案》和《再授权法案》已经将零售外汇行业纳入到 CFTC的监管之下。CFTC 在 OTC 经纪商关于信息披露、信用增强、内部控制及对交易客户的投诉和争端处理等方面实施多方面的监管，相当程度地规范了交易市场。CFTC 和 NFA 近期对 OTC 经纪商资金门槛的调整使之成为当今世界上最严格的资本要求，降低了交易风险。
交易资金监管范文6
关键词：天津文交所； 运行机制； 艺术品金融化
一、天津文交所交易规则及其出现的问题
天津文交所成立于2009年9月17日，天津文交所只是全国文交所之一，早在2007年，沪深等地就提出构建“文化产权交易所”，两年中均未出现大的突破。突破是在2009年，在144天内成立了3家文交所。2009年6月15日，国内首个综合性文化产权交易平台——上海文化产权交易所（下简称“上海文交所”）揭牌；2009年11月16日，深圳文化产权交易所（下简称“深圳 文交所”）挂牌。这次文交所之争更是在职能上雷同为“综合的文化产权交易平台”，把自己的“综合”定位解释为“一拖四”：和文化相关的产权交易平台、产业投融资平台、企业孵化平台、产权登记托管平台。
（一）交易规则概览
根据天津文交所的交易规则，在申购、交易和要约收购过程中有以下几条交易规则值得关注：（1）申购份额每份按1元发行、申购数量为1000份或为1000份的整数倍，申购数量上限由文交所发行总量5%的范围内确定。（2）交易按价格优先、时间优先的原则进行撮合交易，实行T+0制度；报价方式分为市价申报和限价申报，最小申报数量为100份份额，申报价格最小变动单位0.01元。（3）上市首日集合竞价申报价格限制范围为申购成功价的80%～120%，连续竞价申报价格限制范围为开盘的20%～180%，连续竞价期间盘中成交价格较当日开盘价首次上涨或者下跌达到或超过30%时，文交所可以对其实施临时停牌30%。（4）份额交易日（非上市首日）涨跌幅限制为15%，单笔申购不能超过份额发行总量的5%，当日份额实时累计净买入量或净卖出量不超过份额总量的5%。（5）要约收购之的是单个投资人持有单只份额比例达到67%触发要约收购，该份额停牌；要约收购单价不得低于要约停牌前180个自然日内要约收购人买入该份额的最高价格。
（二）天津文交所出现的问题
1、暴涨暴跌引导致市场恐慌
天津文交所的首批艺术品在短期内大起大落引起投资者们的恐慌。首批艺术品《黄河咆哮》和《燕塞秋》于2011年1月12日上市之后频频无量涨停，3月17日，天津文交所刚对两只最牛的股票———《黄河咆哮》和《燕塞秋》实行特别停牌，它们在短短29个交易日中，收益率分别高达17.16倍和17.07倍。令人无语的是，在文交所特别停牌之后，这两个“股票”依然表现出强劲的走势，复牌之初继续上涨，而且距涨停仅有一步之遥，收盘才出现放量下跌，跌幅超过10%，一上一下振幅高达20%，而第二批上市的八个品种则不管文交所如何修改涨停的幅度，依然天天涨停，然而在8个月后，《黄河咆哮》单价跌至2元上下，天津文交所的艺术品短期内涨跌幅如此之大难免不引起市场的恐慌。
2、规则频改导致文交所陷入信用危机
天津文交所在短期内频繁的更改规则让其身陷入信用危机。2011年3月21日，天津文交所紧急公告称，“为降低投资风险，本月临时设置上市艺术品月价格涨跌幅限制，以3月18日收盘价格为基数计算，月价格涨幅比例为20%，跌幅比例为20%。”此外，文交所对本月累计六个交易日收盘价均达到价格涨跌幅限制的艺术品进行特殊处理。特殊处理的艺术品每日涨跌幅比例调整为 1%。艺术品原来每天的涨幅都可以达到15%，后来调整到10%，如今月价格涨跌幅比例不超过20%，特殊处理的艺术品每日涨跌幅比例调整为1%，根本不利于大资金进出，新规则实际上相当于变相整顿。”不过这已是天津文交所对规则的第N次修改。如此频繁的更改规则一定程度上影响了投资者对天津文交所的信任。
3、资金三方存管缺失导致资金安全隐患
天津文交所投资者的账户缺乏有效的监管。根据规定投资者的账户注册需要客户在文交所网站进行注册并激活招行个人网银专业版的支付中介业务功能才能进行投资交易。这样投资者会收到两个U盾，一个是个人网银专业版的，另一个是由文交所由上海寄出的专用U盾。在进行资金操作时，两个U盾需同时使用才能进行资金的转入或者转出。但是，有一部分投资者遇到不用U盾就可以转移资金的现象，这一现象令客户十分担忧自己的资金是否安全，是否处于监管之下。
4、股东结构不明晰难以获取投资者信任
天津文交所的股东结构不明晰引怀疑。天津文交所天津文交所第一、二大股东均为民营企业，前者成立于2007年9月19日，后者成立于2009年3月17日，且这两大股东均以房地产业作为主营业务。第三大股 东天津新金融投资有限责任公司为国有企业，是开发建设于家堡金融区的主体公司，作为股东的天津新金融曾明确表示，不会干涉文交所的业务。这样的一个以盈利为目的的民营企业所控制的天津文交所，其真实目的是什么引人怀疑，难以获取投资者的完全信任，也一定程度上阻碍的资金的进场，限制了其自身的发展。
二、运行机制存在的缺陷分析
（一）交易机制设计不科学
1、交易机制过于灵活不利于普通投资者
天津文交所采用T+0交易机制，即当天买入的份额在当天就可以卖出，相对于T+1的交易机制，这样的机制下资金可以非常灵活进出二级市场，同时也给投机者与炒作者带来便利，也可能导致热钱的涌入从而产生泡沫。天津文交所对于艺术品金融化交易的涨跌幅限制也是非常不合理的，从初期只有日涨跌幅限制到后来的月涨跌幅限制以及特别停牌处理等规则看出，这都是天津文交所的抑制炒作手段而不是去引导投资者合理投资，在一个不合理的交易机制下，无论如何抑制都是不合理的，过度的抑制指挥造成市场冷清，如果不采取措施又会被炒作直至崩盘。对于艺术品金融化这样一个特殊领域，想让艺术品金融化要文交所走上健康的发展道路，只能更改合理的交易机制并且对普通的投资者外加以合理的引导。
2、交易规则频改导致文交所缺乏公平性
“交易规则朝令夕改”成为艺术品金融化交易的重要罪状。国家相关政策法规的空白造成文交所“各自为政”的现象，频改甚至临时变阵的交易规则，本质上就是文交所自己制定游戏规则自己坐庄。任何一个交易规则的变更都会造成一部分人的收益与另一部分人利益的受损。每一次规则变更都应当进行严谨的论证与探讨并且要经过上级部门审查还应当听取投资者们的意见并提前发出通告。交易规则过于频繁的更改令文交所缺乏信誉，失去其权威性和公平性。这样一个文交所如何令广大投资者放心的将资金投入艺术品金融化的市场中，这也一定程度上限制了其自身的发展。
（二）进退机制无法起到目的功能
1、入市场门槛过低无法其到筛选功能
天津文交所入市门槛较低，交易份额每份1元，按1000份或1000份的整数倍 （每份份额1元）进行申购。合格投资人标准（自然人）投资人的开户资金不得低于人民币5万元整，虽然也制订了高风险领域投资标准等，亡羊补牢也没有制止市场的疯狂。有5万元存款、申购1000元就可以交易，可见，文交所的初衷是将交易渗透到平民之中，难以想像5万元资金、1000元份额会是专业交易者。艺术品金融化不单涉及金融行业还涉及到了艺术品行业，这就要求投资人既得具备艺术鉴赏、评估的能力同时还得拥有经融行业上的一定专业知识，这一要求对于现在大多数普通投资人或者大众来说都是极其苛刻的要求。但是天津文交所的准入门槛如此之低，这有可能导致艺术品金融化交易市场的投机者大于投资者。这不仅仅是天津文交所的特有现象，在全国其他的文交所也有类似的现象，鉴于天津文交所的混乱现象，大部分文交所都有所抬高了其准入门槛，但这并没用从根本上改变文交所的混乱现象。
2、退市机制过于苛刻造成艺术品退市难
根据收购规则“经过每一个交易日的集合竞价和连续竞价阶段，如单一账户收购的份额达到67%时，就触发强制要约收购，该账户有权利也有义务收购其他份额。要约收购人支付余款后，即获得该件艺术品的持有权，该艺术品将退市。”这是天津文交所发售份额产品最初制定的退市规则。而此后一系列事实却证明，艺术品股票在退市机制上存在严重缺失，导致份额化产品极有可能出现价格一再炒高但却难变现的情况。这就意味着单个的持有者想收藏某件艺术品时可能需要从成百上千个人手中收购份额，最后的份额拥有者就有可能把价格抬的极高，这就导致了现有的退市机制是基本不可能实现一件艺术品的变现。并且一件艺术品退市1年以后又可以再次上市交易，这就意味着同一件艺术品可以无限期的炒作。
（三）筹资机制不明晰导致文交所缺乏公信
天津文交所是一家私企控股的股份公司，这一点是与上海证券交易所及深圳证券交易所的非营利性事业法人性质不同的。天津文交所最初分别由3家法人股东和5位自然人股东投资创立，其中还包括天津市金融办等有关政府监管机构，最终的控股权却落在大股东一家地产商手中。冠以“交易所”的机构一般是社团法人，应不以盈利为目的，除此以外的机构应称为企业法人或财团法人，而天津文交所明显属于后者，其经营的最主要目的正是盈利。资本家是以利益为重，谁也无法保证文交所在一个缺乏监管的环境下是否会利用便利或者其他手段损害投资者从而获取非法利益。这也从另一个方面说明全国的文交所的不统一性，大多数文交所并不是国家批准成立的机构，而是地方政府监管下的企业或机构。
股东结构的不明晰导致投资人无法完全信任交易所，尤其是其控制权在私人企业或集团的手中，这一定程度上限制项目对投资人的吸引度，同时一定程度上减少了进入市场的资金。
（四）监管机制不完善导致文交所不规范行为
目前，正在兴起的艺术品金融化交易尚没有全国统一的监管机构，艺术品份额话交易虽然有类似股票的交易平台，文交所却没有受到证监会监管。并且由于目前相关的法律不完善导致很多问题并没有法律的依据。并且由于缺乏统一监管，各地文交所交易规则不一，每次买卖的数量、日涨跌幅限制、发行机制也有差别，规则的更改也是随心所欲没有规范的更改流程。其次，地方政府对所设立的文化艺术品交易所或者文化产权交易所确定的监管机构尚处于临时状态，并且较为单一，要么由文化部门归口监管，要么由金融办归口监管。文化部门熟悉文化艺术，而对金融知之不多；金融部门监管对金融熟悉，却对文化艺术品知识有限，而文化艺术品金融化交易市场其实质是文化与金融的结合，需要由两者通力合作才能实现有效地监管与推动。监管机构级别越高，机构越长期化、越稳定化，文化艺术品金融化发行与交易就越有公信力，公信力越高，艺术品份额价格越有支撑力。
资金的存管方面，天津文交所与招商银行开展的是中介支付业务，其资金托管只是类似于三方存管，但实质是有区别的。客户一旦买入艺术品份额后，资金便会通过支付中介平台转入文交所在天津设立的企业账户里，而转入文交所账户的资金，招行就没有权限再监管了。可以说一旦购买份额，便与招行没有任何关系。然而我们的证券、期货行业的资金都有三方存管，购买股票后有相应的机构来监管保证金的去向，而当客户买了艺术份额后，资金却是处于无监管状态，就有出现挪用资金现象的可能性。证券行业实行三方存管业务，其目的就是为了规避证券公司恶意挪用客户资金，当年很多证券公司破产都与挪用客户保证金做自营业务有关。如今，证券投资者购买股票后，由证监会下属的中登公司负责对投资者的股票买卖进行监管，而资金则由开户银行负责监管，证券公司只是起到一个桥梁的作用，无法支取资金。同时，对于没有购买股票的盈余资金，证券投资者可以获得活期利息收入。而在未建立三方存管制度之前，客户的账号与证券公司的自营账号完全混同起来，客户的资金和证券公司资金在一个账上，挪用资金现象层出不穷。艺术品股票交易的资金监管也应该参照第三方存托管的方式，以防文交所发生挪用客户资金，尤其是在神秘股东控制的文交所，客户资金是注册资本的数十倍，如此高的杠杆率和客户资金监管存在的猫腻，很可能带来挤兑风险，危及地方金融稳定。
三、完善文交所运行机制政策建议
（一）确定文交所的属性及完成其定位
作为一种吸引了众多投资者的金融创新模式，政府必须适时从法律上确定文交所的属性是否属于金融机构或准金融机构，继而确定监管机关，适用明确的监管规定，有效防范风险。更应当建立风险控制机制，确保交易在低风险甚至无风险的条件下正常进行，确保建设一个健康的交易所。
（二）应当加强对普通投资者的正确引导
社会媒体和相关金融机构应当加强对普通投资者引导，树立对艺术品投资的正确观念，风险和收益的正相关关系在艺术品投资领域也一样成立。在我国艺术品投资市场逐步成熟、艺术品金融化逐步推广过程中，不论是对于艺术品金融化交易还是其他艺术品金融化的相关产品，媒体和金融机构都应该引导投资者转变观念，以正常心对待，认识并遵循艺术品投资领域的规律。艺术品金融化是艺术品投资不可逆转的趋势，而份额化交易模式又是金融化的一项创新。天津文交所推出的份额化交易虽受质疑，但却在我国艺术品金融化的进程中迈出了重要的一步，而且在其运营中暴露出来的诸多问题和缺陷也将为后来筹备成立的交易所提供了宝贵的经验和借鉴。
（三）完善法律法规及其交易制度
尽快推出相关的法律法规，建立艺术品的估值定价和等级制度，促进艺术品的资产化和资本化。目前我国尚没有法律法规对艺术品的定价、财产登记做出规定，因此艺术品无法作为一项确定资产进行会计处理并录入资产负债表，也因此无法以艺术品向银行等金融机构进行担保和抵押贷款。要完善我国艺术品流通体系，加强艺术品的变现能力，促进艺术品投资市场资金的流动和周转，就必须指定法律法规对艺术品的估值定价和登记进行规范，为艺术品成为流通性较好的金融资产及艺术品的进一步金融化做好准备。继续完善交易制度，配合监管部门形成份额化交易模式的制度体系，市场准入制度建立相应的标准，使这种模式能够健康平稳的发展下去。在现有的法律体系的要求下，要引入机构投资者，这样可以形成多元化的投资群体，这有助于市场的活跃，同时也有助于市场的平稳运行。继续研发资金结算系统，为不同地区的投资人顺利便捷地开通投资托管渠道建立基础
（四）培养专业的艺术品投资从业人员
英国铁路基金会是艺术品投资方面的成功典范，其每一投资阶段收益率都有不俗的表现，能取得这样的成果，很大一部分原因是得到了苏富比拍卖公司专业人员的大力协助。尽管有份额化这样的交易模式出现，但是艺术品投资市场高技术门槛却不会轻易改变，而金融业也是一个具有专业性和技术性的领域，因此要建设艺术品投资市场，加快艺术品金融化的脚步，就必须培养一批既具有艺术品鉴赏、评估能力又拥有金融专业知识技术的人才。
（五）加强对艺术品金融化的监管
此次天津文交所推出的份额化交易之所以引起市场的异常反应，缺乏监管是主要原因之一，文交所自身既是份额化交易的主体又是交易规则的制定方，份额化交易与其利益紧密联系，但却缺乏明确的独立监管部门，这样必然导致交易中存在诸多不规范行为。要完善监管体制，首先要明确监管主题和监管内容，艺术品金融化涉及艺术品和金融业两个领域，这一点有别于其他证券所以应该由政府设立独立的监管机构同时对这两个方面给予监管，加强信息披露，防范恶意炒作和扰乱市场秩序的行为，维护投资者的利益。由于艺术品自身并不产生现金流，因此，艺术品金融化的投资回报更多只能寄希望于交易价格的不断升高，低买高卖，获取价差成了投资者获利的主要模式，价格起伏越大、交易越频繁，越便于短期获利。在这种机制下，投资者的非理可能将份额价格推高数倍，导致价格失真。当然，也不能否认艺术品金融化在推动文化产业与金融资本融合上是一种积极的探索，但是必须是在比较完善的监管机制之下不断前进不断探索。
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