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商业运营管理范文1
中图分类号：F426 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）10-0149-03
商业地产的营业模式决定了商业地产要从微观上应用与零售餐饮和娱乐以及休闲健身等有别于住宅房地产的收益方式。从经营规模上也区别于普通的居民住宅、公寓和普通的写字楼。商业房地产是一个综合的房地产运作形式，要从投资和开发上区别于传统的地产开发项目。商业地产按照实际的功能可以分为商业广场、商业区、大型商铺区、综合性购物中心、休闲广场、专业步行街等多种形式。
1 商业地产的运营管理
应该在最大程度上提高房地产的租赁收益以及品质的价值，将现代房地产理念加入传统的经营项目当中。统一地将这些元素结合到一个信息平台上，不能单纯地只进行运行管理房地产项目，从而逐渐从“商业管理”发展成为“物业管理”，从而逐渐增强核心竞争统一化标准运营模式是商业地产发展的关键，在运行管理上的统一最主要的就是开发商和入驻店铺的合理合作，在同一个主体概念下进行统一步骤的经营管理工作。把传统的经营管理细分为广告宣传、市场营销和商户运营售后安保三方面管理的方式，同时促进维修好消防设备以及灯具的管理。虽然商业物业是一个综合性非常强的复合商业物业，但是它的运营管理模式可以以一个店铺的模式形成统一的感觉。这些同意的精英模式包含了四个方向的内容，有统一规划、统一营销、统一售后服务管理、统一品质监管和物业服务。为以后的统一招商奠定了基础。这项工作是这个商业地产是否能成功的成为城市商业圈中心的重要执行措施。所以执行人员一定要做好前期的准备工作。所以，准确的商业规划是商业项目成功的运营基础。
2 商业地产运营与收益的常用模式
2.1 只售不租，出让产权
通过采取只出售而不出租的方式以最快的速度出让自身的产权，这种经营模式可以快速地收回自己的投资，很多房地产开发商都在日常经营过程中降低了自己的置业门槛，这样就在很大程度上解决了卖场面积难以出售的问题。很多商业地产都使用出售后租出的形式同时以高回报租金为回馈，除此之外还做出若干年之后回购的承诺，这就营造出来很多概念。房地产商以商铺潜在的升值空间吸引部分居民进行投资。产权类商业地产商铺也成为了近些年的趋势，房地产开发商也是以一个物业为整体进行整体开发的。通过对类型的商铺的科学规划和分类，这样既可以在不同的市场都取得一定的利润，又可以保障小业主的除了每年必须缴纳的店铺费用外还能每年获得一定的收益。从而为发展商和商铺店家形成长期的租赁合同。对于这种大型的商家以租赁为主要销售模式，并且得到了广大商家的认可，并且也被投资者所接受。
2.2 只租不售
而单纯地出租而不销售的好处就是房地产的产权一直在开发商手中，开发商可以将产权进行抵押贷款，待产业增值后再继续出售，这样做也会将整个地产都纳入资产运作的范围内，这样既达到了开放商对于商家的控制，也便于管理，执行自己商业地产的经营风格。
2.3 又租又售，部分租，部分卖
将销售和出租结合的形式具有非常好的收效，这种模式可以进行以租代售，还可以不租不售，将产权作为投资资本进行再开发，还可以同商家进行联营，以物业为入股股本参与整个地产的运营当中，也可以合作经营。除此之外，还可以通过物业和其他工作单位成立商业经营公司，专门为经营商业物业，同时以租赁的方式从业主手中取得商业物业的使用权，同时还能获得产权的租赁收入和合伙经营搜如以及物业增值多方面的收益。目前，随着商家和房地产商的强强联合，逐渐形成了一种万达模式，这种模式也被如今万达房地产应用到了极致，并且利用商业地产的形式让沃尔玛、欧倍德等国际大企业进驻万达房地产，并且建立和良好的合作关系。而万达集团通过租金的形式获得了比较稳定的现金流，而商家则是节省了很多选址时间和降低了风险，很大程度上减少了新店建设上的巨额资本原始
投入。
3 商业地产运作中存在的风险
商业地产和住宅地产区别在于商业地产的资金周转较慢，需要整个环节都不能有差错，才能形成一个完成的商业模式，也能保证这个商业环节上的开发商、投资者、经营者、物业都能得到自己应有的利润。主要的经营环节包括了开发、销售、招商、经营和管理几个工作环节，这几个工作环节中每一个都有着非常紧密的联系，而且在法律意义上也存在着和普通房地产的区别，同时商业地产的风险也是比普通房地产大，通常会有以下几个风险：
3.1 宏观调控的风险
因为现在如今房地产的开发非常的火热，带动了整个房价的不合理高涨，国家层面已经多次出手调控，例如上海市就已经针对这种情况进行详细的法规规范，同时要明确商场的产权以及分割转让的明细标准，并且规定商铺必须在有产权证的时候才能够开发、使用和转让。这个同志就是通过行政手段的方式对开发商的行为进行了具体的规范。
3.2 行业规划失误的风险
行业规划具体指的是对某一个地区的产业、地区以及人口等方面内容的安排或者计划，这种规划属于法律法规范畴内的，具有一定的强制性，如果出现宏观上的规划失误可能会造成商铺的贬值。同时，相关的企业也应该在当地开发商业地产的时候应该熟悉当地的政策法律法规，避免触犯法律或者犯方向性的错误。一项成功的商业地产开发活动很大程度上是以来市场调查等商业活动，但是在法律的角度上来了解城市发展的政策倾向也会起到很大的作用。
3.3 租金价差带来的风险
开发商在卖出商铺之后，消费者和小业主们委托开发商经营该商铺，而开发商则是将整个商业地产交给大型商业地产进行统一经营，这样就会在一定程度上降低租金，注重保障小企业主的合法利益，保障他们的收益率，对于每年产生的一些差额，要进行多退少补，不能克扣差额款。如果要回避开放时候产生的风险，就要聘请相关的法律律师，在前期规划阶段就要规避法律风险，并且按照市场的需求和规律来办事，不能脱离市场。如果只是单纯提高价格和回报率。因为商业地产有较高金额的租赁和增值税。对于普通的投资者可能不清楚，会因为合同而产生就飞需要注意在前期详细解释。这也需要开发商在进行销售的过程中做好正确的引导，同时要做到承诺的售后服务，以此提高商业信誉，维护企业品牌。
3.4 大型商铺因为投入高而产生的经营风险
如果几个大型的上家在长期的承租期间内因为自身的经营管理不善而无法继续经营而无力支付预先约定的房租，这就会导致开发商无法支付固定的收益给业主，因此开发商在进行出租的过程中不能只从租金的角度来挑选商家，而是综合性地根据商铺的行业前景、资质一级履约能力进行全方面的考量，尽量选取一些具有较强实力和较高资质的客户，以此保证其履约能力。这部分风险最主要的解决办法就是要在招商工作上多进行综合性考量，很多开发商在进行招商的过程中知识单纯地追求入驻率，经常忽视商家整体的精神风貌和影响商业信誉和形象，也会因此造成商业布局的不合理、不科学，而且因此导致商家经营困难造成退租。这种情况会在很大程度上延长招商时间，导致了更为严重的后果。
3.5 售后包租过程中可能存在的风险
通过公平的法律法规确定购房者和开放商之间的相关利益和义务。也确定购房者和租房者的利益需求。而目前存在着一部分开发商采用委托经营管理的合同方式保障投资收益，以此保证投资收益。业主除了和开发商签订购房合同之外，开发商或者提供的管理公司还要和购房者签订一份委托管理合同，开发商要特别注重委托经营的合同，因为这种委托合同将是保障未来收益的最主要的法律文书。
3.6 产权分散所带来的风险
开发商也要公平公正的分配整个商业地产的商业布局，保证在产权上不要和经营者产生纠纷和矛盾。针对这一问题开发商可以在进行分割的过程中成立业主委员会，通过业主委员会对商场未来经营管理进行总体性的规划管理，具体运作层面要确定每个利益诉求的权限，这样签合同之前确定产权能最大限度的避免后期发生
纠纷。
3.7 物业管理中存在的风险
在商业物业当中单独成立的物业委员会的困难很大，而且管理内容相当冗杂，涉及了多种费用的收取管理和分摊，商业地产的管理费可能因为经营不善，而在后期增加多余的管理费，让很多消费者和开发商产生了纠纷，这是物业的管理水平问题就体现了出来。而且很多不同形态的物业也都面临着不同的收费标准和服务标准，这就增加了发生物业纠纷的概率。
4 结语
综上所述，商业地产的已经在我国开始有了很大程度的发展，不仅是已经进入的房地产开发商还是新参加的开发商，都是处于探索阶段。商业地产是一个高回报和高风险的投资领域，但是从整体上来讲行业的前景十分广阔，不仅有政策上的支持，而且存在着很大的市场空间。作为商业地产开发商，要紧密地和政府以及相关部门合作，开发出具有市场竞争力的产品，在进行项目开发之前要做好可操作性研究和规划设计， 商业地产的经营周期很长，在进行经营的过程中要整合好各个方面的力量，同时要整合整条产业链，才能实现良好的运行，取得预期的效益。
参考文献
[1] 夏联喜.商业地产新兵入门[M].中国建筑工业出版社，2011.
[2] 武能尧.商业房地产开发运营的研究[D].苏州大学，2010.
商业运营管理范文2
关键词：商业房地产 项目融资 风险分担 融资结构
商业房地产开发融资的特点
从2002年开始，商业房地产在我国飞速发展。统计数字表明，2002年，随着中国加入世贸，国内商业地产的资金比重陡增11.8％。一波商业房地产开发投资的浪潮在我国已经展开。
商业房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但商业房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、Shopping mall等的建设一般都需要大量的资金，而且，商业房地产经营一般还要经过2～3年的过渡期，需要有雄厚的资金准备。因此，资金问题，历来都是开发商最为关注和颇费心机的问题。任何一家商业房地产开发公司，能否介入商业房地产市场，除了取决于其技术能力、管理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。许多开发商都是因为资金问题对商业房地产望而却步。
商业房地产具有高风险、高收益的特性。商业房地产的收益主要来源于租金收入，而能否获得租金很重要的在于物业价值的上升。目前在我国的许多城市尤其是大都市，商业竞争已经趋于白热化，商业经营的不确定性增大。同时在商业房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且，商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，商业房地产经营的风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型期，商业房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。
商业房地产的上述特性说明能否筹集到足够的资金是商业房地产开发投资实施的前提，能否有足够长时间的灵活可用资金是商业房地产战胜风险的保障，并且应该做好投资失败分散风险的准备，否则一次失败对商业房地产开发企业可能是致命的打击。
项目融资的概念和特点
项目融资理论国际上产生于20世纪80年代，90年代开始实践运用。自从1981年3月FASB对项目融资进行正式界定之后，一直是国际金融界关注的热点之一。
“项目融资”是一个特定的金融术语，是“为一个经济实体安排的融资其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”。
中国银行的网站上，将项目融资界定为：“项目融资即项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。该融资方式一般应用于现金流量稳定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等大型基建项目，目前应用领域逐渐扩大，例如已应用到大型石油化工等项目上。”
传统的融资方式是一个公司主要利用自身的资信能力安排融资。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需要借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。
项目融资至少有项目发起方、项目公司、资金提供方三方参与；项目发起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金（或投资者购买项目债券）；资金提供方（债券投资者）主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量作为还款保证，原则上对项目发起方项目以外的资产，没有追索权或仅有有限追索权。一般而言，项目融资有如下几个特点：项目导向、无追索或有限追索(non-recourse or limited-recourse)、风险分担、非公司负债型融资(off-balance finance)、贷款的信用支持结构多样化、融资结构复杂，融资成本较高、充分利用税务优势，降低融资成本。项目融资的根本特征就是融资不仅仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担，及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。
项目融资的参与者一般包括：项目发起人(project sponsors)、项目公司（project company）、贷款银行(lending bank)、产品购买者或设施使用者(buyers or users)、工程承包商(contractors)、设备、材料、能源供应商(suppliers)、融资顾问(financial adviser)、法律与税务顾问(law or tax adviser)、有关政府机构(host government)、保险公司（insurers）、租赁公司（leasing company）、信用评级公司(ratings)。
项目融资与商业房地产的结合
目前我国商业房地产资金主要来自于房地产开发商、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。
目前，项目融资在我国处于起步阶段，项目融资在传统意义上并不用于商业房地产项目融资，主要用于三大类项目：一是资源开发项目，如石油、天然气、煤炭、铀等能源资源，铜、铁、铝、钒土等金属矿资源以及金刚石开采业等均可成为项目融资的对象。二是基础设施项目。三是制造业项目，如大型轮船、飞机等。招商银行将项目融资的使用范围界定为：“项目融资主要用于需要巨额资金、投资风险大而传统融资方式又难以满足但现金流量稳定的工程项目，如天然气、煤炭、石油等自然资源的开发，以及运输、电力、农林、电子、公用事业等大型工程建设项目。”传统意义的项目融资需要现金流量稳定，而商业房地产的现金流量却具有波动性，因此，如何利用项目融资的优点为商业房地产项目融资，创造为商业房地产量身定做的项目融资模式是解决问题关键所在。主要内容为以下几个方面：
如何实现有限追索 追索的形式和追索的程度，取决于贷款银行对一个项目的风险的评价以及项目融资结构的设计。应该根据具体的商业房地产项目的风险系数、投资规模、投资结构、开发阶段、经济强度、市场安排以及投资者的组成、财务状况、生产技术管理、市场销售能力来安排。尤其取决于商业房地产开发企业自身的实力和项目的市场前景。
如何分担项目风险 风险分担是项目融资的突出优点，应该在投资者、贷款银行以及其他与项目利益有关的第三方之间有效地划分项目的风险，风险分担的程度取决于各方的实力和在项目开发中的利益对比。
如何利用项目的税务亏损来降低投资和融资成本 商业房地产项目前期投资巨大，可以考虑如何通过合并纳税来获得前期税收上的利益。
如何实现投资者对项目百分之百的资金要求 项目融资中股本资金的注入方式比传统的公司融资更为灵活，但在设计融资结构时应最大限度地控制项目的现金流量，保证现金流量不仅可以满足项目融资结构中正常债务部分的融资要求，而且还可以满足股本资金部分融资的要求。
如何处理项目融资与市场安排之间的关系 对于一般的项目融资而言，长期的市场安排是实现有限追索项目融资的一个信用保证基础，但是商业房地产市场前景难以确定，因此，在风险分担时，项目投资方应该给予债权人一定的保证。
如何结合项目投资者的近期融资战略和远期融资战略 长期融资的时间有的可达20年之久，但一般的投资者出于对当地的投资领域不熟悉采取谨慎之策，仅仅把融资当作是一个过渡，所以时间不会太长。而且由于种种情况的变化很可能涉及到“重新融资问题”的出现，其难易程度是根据融资结构的不同决定的。
如何实现投资者非公司负债型融资的要求 这是商业房地产项目融资的核心内容。
项目的基本融资模式主要有三方面的特征：
在贷款形式上。一个有限追索或无追索的贷款；购买项目一定的资源储量和产品。
在信用保证上。要求对项目的资产拥有第一抵押权，对于项目的现金流量具有有效的控制；要求把项目投资者一切与项目有关的契约性权益转让给贷款银行；要求项目成为一个单一业务的实体，除了项目融资安排外，限制该实体筹措其他债务资金；对于从建设期开始的项目，要求项目投资者提供项目的完工保证；市场方面，要求项目具有类似“无论提货与否均需付款”或“提货与付款”性质的市场合约安排。
时间结构上。无论融资方案如何复杂，其包括的两个阶段是：项目的建设、开发阶段和项目的经营阶段。几种具有代表性的融资模式有：投资者直接安排融资的模式；投资者通过项目公司安排融资的模式；以“设施使用协议”为基础的融资模式；以“杠杆租赁”为基础的融资模式；以“生产支付”为基础的融资模式；以“黄金贷款”为基础的融资模式； BOT 项目融资模式。
笔者认为在这些融资方式当中，商业房地产融资可以采用通过组建项目公司进行融资的方式。包括通过项目公司、项目子公司、合伙制结构三种模式：
通过项目公司安排融资 由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。第一，项目投资者根据股东协议组建项目公司，并注入一定的股本资金；第二，项目公司作为独立的生产经营者，签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同，安排项目融资，建设经营并拥有项目；第三，项目融资安排在对投资者有限追索的基础上。在项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。
商业运营管理范文3
【关键词】理财业务；运营管理；城商行
近年来，金融改革与金融创新持续深入，城商行理财业务快速发展，发售对象不断增加，参与主体持续增多，理财业务创新不断涌现，产品形式日益丰富，丰富多样的理财产品较好地满足了投资者投资需求，提高了居民的财产性收入，成为社会投资和城商行服务的重要组成部分，对城商行理财业务运营管理的要求也越来越规范。大部分城商行因为理财业务开办时间短，在理财业务运营管理中存在以下问题：
一、没有建立专门的理财业务经营部门
部分城商行没有设立单独的理财部门，理财业务依托于资金部门，理财业务团队与自有资金团队混合操作。2014年7月，中国银监会下发关于完善银行理财业务组织管理体系有关事项的通知，要求银行业金融机构应按照单独核算、风险隔离、行为规范、归口管理等要求开展理财业务事业部制改革。此次通知下发后，大部分城商行将理财业务部门独立为一个经营部门，但有部分城商行，并未严格按照监管要求执行，表面上成立了理财部或理财中心，但理财业务团队为资金部门的下属部门，没有按照监管要求进行理财业务事业部制改革。
二、理财销售管理不规范
理财产品销售活动关系客户的合法权益，大部分城商行因理财经理专业能力不强，容易误导宣传，有的城商行因为理财产品发行量少，发行规模不大，没有专职的理财经理，理财销售人员专业水平相对较低，容易引发理财产品销售投诉。
三、理财投资管理能力不足
理财业务因专业性较强，对投资研究及交易团队要求高，大部分城商行因人员限制，没有建立专门的投资研究及交易团队，有的由原资金部门调剂，有的在日常工作中边干边学，理财产品投资的品种少，投资范围小，大部分城商行选择投资顾问或委托投资，由投资顾问协助投资或由委托合作机构投资，造成理财业务成本高，理财业务中间业务收入少，不利于理财业务的发展。
四、理财从业人员管理方面达不到要求
理财从业人员包括理财产品的研发设计人员、投资交易人员、托管清算人员及销售人员等。大部分城商行没有专业的研发设计人员、投资交易人员、托管清算人员等理财从业人员，理财销售人员采取行内认证的方式，由行内理财部门组织培训及行内认证考试，理财销售人员专业能力差，容易误导销售及引发客户投诉。
五、未建立理财业务风险管理体系
城商行因理财业务发展开展较晚，风险管理能力弱，尚未建立理财业务风险管理体系，没有建立前、中、后台相互分离的管理机制，理财业务部门没有专职的风险监测岗，没有合理的风险监测指标或设置风险限额。城商行理财业务运营管理方面普遍存在的问题，在部分全国股份制商业银行同样存在，因此加强银行业理财业务运营管理，尤其是城商行理财业务运营管理更为紧迫。结合目前城商行理财业务发展的实际情况，考虑监管要求，在理财业务运营管理方面提出如下建议：
（一）建立理财业务独立运营部门，加强理财团队建设
城商行应按照监管要求，设立专门的理财业务经营部门，负责集中统一经营管理全行的理财业务。在理财业务经营部门内部建立专业化的理财产品研发团队、交易团队、风险团队等。理财独立经营部门按照事业部制经营管理，作为独立的利润主体，建立公平竞争的管理机制，在日常工作中建立能上能下、公平的淘汰机制。
（二）提高理财业务风险控制，防范理财业务风险
随着开办理财业务的城商行数量不断增多，理财业务发展规模越来越大，加强风险控制成为重中之重，一是城商行要将本行理财业务纳入本行风险管理体系之中，理财业务经营部门要在本行风险管理条线的指导下建立规范的风险管理内控制度；二是城商行内部设定各风险类别的限额指标，对理财业务风险集中度、理财资金投资运作的杠杆比率加以限制；三是加强委托投资投资顾问合作机构准入管理，设置合作机构准入标准，经过高级管理层的审批，由行内相关部门每年对合作机构进行尽职调查，防止因合作机构出现问题对城商行自身声誉造成影响。
（三）加强理财产品销售管理，规范理财产品销售行为
城商行应加强理财产品宣传管理，在各类理财产品宣传渠道中，将风险提示放在首位，要求客户实事求是的进行风险评估，将合适的产品卖给合适的客户。在理财产品的销售文本中，公布所售产品在全国理财信息登记系统中的登记编码及查询网址，宣传中对客户说明查询方法，让客户明明白白购买理财产品。城商行应加强营业场所的分区管理，设立专门的理财室或专门的理财柜台，设置专职理财经理，在日常理财业务开展中，经常组织理财业务培训，加强对理财销售人员的考核监督，提高理财销售人员队伍素质，规范理财产品销售行为。
（四）加强理财产品信息披露，规范信息披露内容
城商行要做好理财产品的事前、事中、事后的信息披露，在理财产品销售前，做好理财产品发行公告，充分披露理财产品的类型，根据理财产品的风险等级，写明适合哪些客户购买。在理财产品存续期间，定期运行公告。理财产品到期，及时终止信息公告。
（五）加强理财业务内部审计，提高理财业务内部审计的有效性
城商行应加强对理财业务的检查，检查可以采取内部审计及理财业务部门自我监督形式进行。城商行内部审计对于本行发行的理财产品，每季度应至少随机抽取一个理财产品进行全面审计，内部审计应包括对总行理财业务管理部门及分支机构的审计，对总行层面主要是从理财产品审批、信息披露、投资运作等方面进行审计，对分支机构主要是从理财产品销售、理财业务处理是否规范、理财销售人员是否违规等方面进行审计。理财业务自我监督主要是城商行理财业务管理部门定期对本部门的业务进行自查，同时定期组织对销售网点理财业务的检查。
（六）加强培训学习，提高理财从业人员队伍素质
商业运营管理范文4
资金是确保企业经营发展的根本，资金管理是企业财务管理的重点内容。企业营运资金管理主要包括有：资金管理体系制定、营运资金筹集、资金使用分配以及资金回收等。同时，我国医药商业企业属于流通企业，其介于上游工业与下游医疗机构的中间环节，主要对医疗机构进行药品配送业务，其资金使用情况的控制和管理对企业的经营运作有着极其重要的作用。除此之外，资金管理的有效性还对医药商业企业经营决策起到参考的作用，是我国医药商业企业经营管理的重要组成部分。
2医药商业企业营运资金管理存在问题
2.1资金管理意识不强
受到经济大环境的影响，各企业在资金周转方面都存在不足和各种问题，尤其是我国医药商业企业，由于其处于中间流通配送环节，资金的使用和回收过程直接影响了企业的正常经营管理。而我国绝大多数医药商业企业普遍在资金管理方面意识并不强，缺乏科学、有效的资金管理措施，同时还未能对资金情况制定科学有效的预测，因此，导致绝大多数医药商业企业经营过程所需资金流很难进行准确预测，影响了企业的经营管理。
2.2资金使用信息不实
开展医药商业企业管理，实际上是对其所使用和提供的信息进行管理，企业应当时时掌握真实、具体的信息，通过信息来控制和了解资金的使用情况。但是由于我国绝大多数医药商业企业受到利益驱使，信息普遍存在虚假现象，企业很难通过信息来真实的反映企业的实际资金使用情况和经营状况，导致对外披露的会计报表等存在不实。
2.3监督管理力度不够
当前，我国绝大多数医药商业企业在资金使用过程中存在着监督管理力度不足的现象。虽然企业内部对资金使用制定了监督制度和管理职能，但在实际应用过程中并没有真正的发挥出其应有的作用。由于医药商业企业所处行业较为特殊，且主要负责制药企业与医疗机构之间的药品配送环节，其与人们的身体健康有着重要的关联。监督管理企业营运资金，规范医药商业企业经营，防止不法行为的发生。
2.4资金收回周期较长
我国医药商业企业销售对医院和其他商业销售都属赊销，对上游供应商的付款也有一定帐期，但上游帐期往往较短，一般在30至60天左右，而下游帐期一般在180天以上，这是由于医院在整个供应链中处于强势地位，而医药商业企业则相对处于弱势地位，且个别医院存在经营搞基建占款或政府医保资金不到位等问题，这些现象的存在都造成了医药商业企业回款慢等问题，使得其产生大量的应收账款，并回款期得不到保障，加剧了企业经营管理负担。
3提高医药商业企业营运资金管理相关对策
3.1提高资金统一管理意识
医药商业企业存在是确保人们身体健康的重要保证，而营运资金的管理则是确保医药商业企业发展的保证。实现医药商业企业营运资金管理，首先应当制定与企业实际经营情况相符的资金使用计划，规范资金的应用和资金量，预防发生超计划支出，影响企业经营正常运行；其次应当提高企业资金使用效率，对上游供应商进行分级管理，减少预付款支出；最后实现资金集中管理，提高医药商业企业资金控制。
3.2加强资金使用信息分析
医药商业企业会计应当具备企业的财务分析能力，应当掌握资金管理相关方面的专业知识，通过关注医改政策要求，市场环境变化，判断医药市场发展趋势，并对资金使用信息进行全面掌握和分析，提高经营决策分析能力，为医药商业企业发展提出重要建议。与此同时，我国医药商业企业应当充分发挥出会计部门管理职责和审计部门监督职责，将药品管理与企业会计制度两者相结合，及时对账、定期盘点，定期或不定期对会计工作进行抽查，对资金管理进行监督，发现问题及时解决，并提出有效的解决对策。
3.3强化资金监督管理力度
加强医药商业企业资金使用率，增加对各资金环节的可控性。强化资金监督管理力度，加强财务监督管理职能，全面实施会计责任人委派制度。医药商业企业委派的相关会计责任人应当针对企业的实际经营情况，制定合理、科学、有效的资金管理制度。特别是对企业经营过程中的资金使用进行监督管理，进而有效预防企业资金使用可能发生的风险。除此之外，加强医药商业企业营运资金管理，还应当加强应收账款、实际资金收入与支出以及大额资金使用的审批和监督。明确企业会计工作职能和会计核算职能，对涉及企业资金活动的经济业务，进行及时明确、准确计量以及真实公开等方式开展必要的资金管理，促进医药商业企业健康发展。
3.4制定合理资金使用计划
商业运营管理范文5
关键词：管理会计；责任会计；商业银行
中图分类号：F275 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）11-0107-02
在市场经济体制下，商业银行如何改变以前在计划经济下形成的经营机制、管理方法，如何学习先进的管理经验，应用现代科学的管理方法实现经营目标，有很多方面需要研究和探索，商业银行运用现代管理会计制度于经营之中就是其中之一。
一、现代管理会计的意义
现代管理会计是以现代管理科学为基础、为市场经济和现代管理服务的，比传统的会计可以履行更加广泛的职能。也就是它不仅能详细地分析过去，更重要的是能科学地筹划未来，并有效地控制企业的经济活动，使它朝着既定的目标进行，使企业取得最大的利润。管理会计要履行这些职能，就要依据所掌握的资料，具体运用运筹学提供的一些技术方法作为科学预测和决策的有力工具。对完成一定目标可供选择的有关方案能取得多大的效果较精确地进行定量分析，帮助管理人员在决策时据以做出正确的创新和选择，对长短期决策所选定的方案进行加工、汇总、改编，作为企业的长期预算，或一定期间内以财务预算为中心的经营预算，并进一步具体化为各个责任中心在一定期间内应完成的任务，加强预算执行中的控制，建立、健全责任会计体系。责任会计的主要特点是把测定工作成绩的会计同经营管理上的责任相结合，使之成为企业内部的严密的控制体系。搞好责任制会计的关键在于按着“行为科学”的原理，为各个责任中心确定目标，加强对目标完成情况的考核并按成绩的大小给予相应的物质奖励和精神鼓励，以引导和激励人们为达到预定目标而进行坚持不懈的努力，取得最大的经济效益。
国有专业银行向商业银行转变，是从经营体制、经营方式、组织结构到内部管理机制的一次重大革命，其难度和长期性、复杂性是可想而知的。目前，受国际金融危机大潮的冲击，国内商业银行经济效益普遍下滑、资产质量不高、劳动效率偏低，商业银行改革与发展的战略，应从粗放经营向集约型转变，把追求效益（利润）、质量、效率作为商业银行经营和管理的出发点和归宿点。为此，管理会计作为现代经济管理的重要分支应得到逐步运用。虽然它不是系统、全面的，但其科学性、效益性已得到了普遍关注，并在潜移默化中改变着管理人员单凭经验、直觉、主观意志进行管理的模式。可以预见，随着科学技术的不断发展，特别是计算机在银行业的普遍应用，管理会计必然会得到全面的发展和应用。
二、管理会计在企业经营中的主要特点
1.侧重于为企业内部管理服务。这也是管理会计区别于财务会计的一个重要特征。现代管理会计是从传统会计系统中分离出来，成为与财务会计并列的独立的学科，由于现代管理科学赋予它现代化的管理方法和技术，从而使它比传统的会计可以履行更加广泛的职能。它不仅能详细地分析过去，更重要的是能科学地筹划未来，并控制经济活动，使之按既定的目标进行。财务会计主要是通过凭证记账和定期的财务报表为外部同企业有经济利益关系的各种社会集团服务，管理会计则侧重于为内部管理服务。
2.方式方法灵活多样。财务会计统一以货币方式反映企业的经济活动，必须严格遵循“公认会计原则”，从凭证、账簿到报表，对有关资料逐步进行综合，要严格按照既定的会计程序迸行，具有比较严密而稳定的基本结构，这是使财务会计资料能取信于企业外部的投资人、债权人和政府机构所必需的。管理会计不同于财务会计，这主要是企业内部改善经营管理提供有用资料，它在许多方面（不是所有方面）可以不受“公认会计原则”的制约，结构比较松散，领域更加广阔，方式方法也更加灵活多样。但并不是管理会计和财务会计各搞一套，而应是同源分流。管理会计的算账是以灵活而多样的形式对财务会计的有关资料进行加工、改制和延伸，对各种经营方案经营效果进行分析对比。由于它大大地丰富和发展了财务会计的内容，因而可以在企业经营管理中发挥更大的作用。
3．同时兼顾企业经营的全局与局部两个方面，这也是管理会计区别于财务会计的一个主要标志。财务会计主要是以企业作为一个主体，提供集中、概括性的资料，来综合评价、考核企业的经营管理；管理会计则不然，它为了更好地服务于企业经营管理，必须同时兼顾企业生产经营的全局与局部来考虑、观察和处理问题，也要从企业的各局部出发来考虑、观察和处理问题，二者不可偏废。
4．面向未来。财务会计一般只反映实际完成的事项，侧重于对企业的财务经营活动作历史性的描述；预期的尚未发生的事项，一般不是财务会计赴理的对象。所以，描述过去是财务会计的一个重要特点。管理会计则不然，它为了有效地服务于企业内部的经营管理，必然面向未来。但并不意味着可以忽视过去，历史记录可以作为预测未来的一个起点。从描述过去扩展到筹划未来，这是会计着重点的重大变化，也是现代管理会计的一个重要特点。
5．数学方法的广泛运用。财务会计也要应用一些数学方法，但范围较小，一般只涉及到初等数学。而管理会计为了在现代化的管理中能更好地发挥其积极作用，越来越广泛地应用许多现代数学方法，朝着量化的方向发展。一门科学的定量化，实质上也意味着一门科学的精密化、成熟化、完善化。
三、商业银行实行管理会计的几点设想
1.提高人们对应用的认识。管理会计作为一门实用性很强的科学管理方法，在市场经济发达的国家已得到广泛的应用，推动了社会的进步和经济的发展。我国商业银行作为金融企业，在管理上必须要采取先进的方法，在经营上要采用灵活多样的形式，改变僵化的、不适应商业银行运行的管理模式。这首先在认识上要有一个飞跃，乐于接受新事物，敢于开拓进取，从经营的大局出发，按照现代经营管理的要求，构造新型的、以提高经济效益为中心的会计管理体系。
2.建立相应的人才队伍。管理会计是现代科学的结晶，大量的计算机、数学知识等在其中得到广泛的应用。因此，必须要有一批高素质的人才队伍。简单的记账、算账，已不适应新型经营管理酌需要；要不断更新知识，培养批专门的业务人才，业务需要什么就学什么，学好什么。建立相应的淘汰机制，对那些不懂管理学、经营学，对新知识、新业务不闯不问，设置障碍的人要坚决淘汰。使商业银行的经营管理充满生机活力，在运行的初期就打下坚实的良好基础。
3.分步骤实行。管理会计是一项系统工程，它涉及银行的各个领域，因此，不能盲目地发展与应用，必须分步骤、有计划地进行。管理会计按其内容，大体可分为三个部分，一是决策，二是计划，三是控制。按其主体上可以区为“决策与计划会计”和“执行会计”两个组成部分，前者是以经营决策、经济效益的分析评价为其核心，而计划（预算）则是以责任会计为其核心，着重于经营活动进程和效采的评价与控制。我们认为，按现行的管理体制和商业银行的管理模式推行责任会计已基本具备条件。为了实现内部管理规范化、科学化，使经营机构之间以责任会计的实施为联系的纽带，明确各职能部门的工作目标，就要以责任会计为控制手段，以提高各经营机构的盈利、竞争和市场的应变能力，将市场经营机制引入银行内部，激励经营者切实承担起各项经营责任，全面完成各项综合指标，保证商业银行资产的安全性、流动性、放益性，以真正建立起自主经营、自担风险，自负盈亏，自我约束的经营机制。
Operatiing modern commercial bank with the management accounting
WANG Jing
（Changchun training school,China agriculture bank,Changchun 130012,China）
商业运营管理范文6
从两年前的“三位一体”综合运维，到现在的“四位一体”的新思路，神州泰岳常务副总裁王国华很自豪的说：“纵观高端软件市场，还大都被国外软件公司所盘踞，而神州泰岳却是为数不多的能在高端软件市场占有一席之地的软件公司，并且已经被中国移动、中国联通、中国人寿等客户所认同。”
谈及新方案的最大特点时，王国华说，那就是化繁为简，帮助运营商实现复杂系统的简单管理。
据悉“四位一体”方案实现了运维管理系统数据集成、功能扩展和信息关联，为信息系统提供更高效、稳定、安全的运行保障。从体系架构上看，神州泰岳的四位一体的运维管理解决方案不是把相关产品简单地进行捆绑，而是在界面、消息和数据级进行了深入的整合，使其成为有机整体。其中，“统一采集控制”从源头上实现了数据的统一采集，避免了对相同数据的多次重复采集，有效降低了对被管理设备和网络带宽的资源占用。“统一CMDB”在数据模型和存储方面把监控、安全、流程整合在一起，成为统一运维管理的核心。“统一管理流程”把监控、安全中所需的业务流程整合到统一的流程管理系统中，并与监控和安全管理紧密耦合，成为调度IT员工工作的基础。“统一门户和用户认证”把各系统的操作界面和用户认证登录统一起来，使各级用户能够统一、方便地完成工作。
对运维服务而言，让客户用一个最重要的词说出他的要求，他们往往会说“稳定”。同样，运维服务管理也是最需要稳定的，救火堵漏的做法不可取。先稳定你的管理，再去谈改善。永远处于制度的与调整中，会让运维服务管理成为最大的运维风险。
对此王国华说，随着信息技术的发展，运维管理体系也在十年的探索中从简易走向成熟。各定向需求从单一产品逐渐发展为独立的产品系，纷繁复杂，在很大程度上造成资源浪费。
