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房地产开发方案设计范文1
发展大棚蔬菜，有利于提高单位面积蔬菜特别是叶类蔬菜产量，有利于防寒防涝和抗灾度淡，有利于发挥蔬菜种植的示范作用，引导社会力量发展蔬菜生产，保障*中心城市蔬菜供应。20*年在*等乡镇开发建设的200亩无公害钢架大棚蔬菜生产基地已投入生产，促进*中心城市蔬菜产销平衡。随着*中心城市的拓展，按人均3厘菜地的要求，蔬菜基地仍然不足，加上城市菜源流向县城和乡镇等情况的出现，致使中心城市蔬菜供应出现季节性、阶段性短缺，菜价高位运行。根据市政府《关于加强“菜篮子”工作的意见》（*政综[2007]448号）和《关于*中心城市无公害大棚蔬菜生产基地开发建设专题会议纪要》（[20*]7号）精神，为发展蔬菜生产，保障市场供应，维护市场菜价稳定，有必要扩大*中心城市无公害蔬菜基地开发建设。
二、建设规模
新建、扩建无公害钢架大棚蔬菜生产基地200亩，分若干片区建设。
三、基地选址
新罗区辖区内。
四、补助标准
1、钢架大棚（钢架管材外径不小于3.2cm，棚高不低于3米，宽不低于7米，棚内拱间距不超过100cm，拉杆外径不小于2.5cm并不少于3根）每平方米补助25元。
2、田埂砌砖硬化或三面硬化（面宽不低于30cm）每千米补助20000元。
3、机耕道路硬化（厚10cm×宽3m）每千米补助40000元。
4、配套的蔬菜分拣、整理，肥料、农药储存，农机具存放，蔬菜农残检测室等生产经营管理设施，钢结构、活动板房和砖木瓦结构按建筑面积每平方米补助150元，简易搭盖不予补助。
5、自动喷灌或滴灌每平方米补助1.5元。
6、农残快速检测仪器（检测结果能数字显示打印）及相关的配套设备每套补助1万元。
五、申报对象
必须具有成片种植大棚蔬菜技术和管理经验且资信良好的社会组织和个人，扩建项目业主必须在20*年建设项目已通过验收且全部投入生产方可申报2009年建设项目。
六、申报条件
1、生产基地建设用地原则上应符合新罗区万亩设施农业规划，新建必须集中连片30亩以上，其中：大棚使用面积不低于25亩；扩建必须20亩以上，其中：大棚使用面积不低于16亩。
2、基地水利、电力、交通等条件良好。
3、基地土壤、水、空气等符合无公害蔬菜种植要求。
4、基地用地地势平坦，适宜搭建大棚。
七、建设要求
1、大棚用途必须用于蔬菜种植。
2、管理制度健全，生产和经营管理规范，农残检测体系完善，严格执行农业投入品管理等规定。
3、承办业主必须取得种植、销售蔬菜的工商营业执照。
4、认真履行开发建设管理协议书的各项义务并承担相关责任。
八、实施步骤
1、招商阶段（2009年4月15日前）：市经贸委开发建设招商公告。
2、申报阶段（2009年4月16日至25日）：申办业主统一向市经贸委报送《*中心城市无公害大棚蔬菜生产基地建设项目申请书》（见附件1）、工商营业执照复印件、法人代表身份证复印件、生产管理相关制度、项目建设规划平面布局图、土地租赁协议书或租赁土地意向书各一式五份及法人代表或企业的信用报告书原件。
3、审定阶段（2009年4月26日至5月10日）：经贸部门、财政部门组织市区相关部门单位审查承办业主申报资料，实地勘验建设用地，检测水质、土壤等工作。开展项目评估，对产地环境、种植技术、管理经验、种植规模、管理措施、建设资质、资信状况和用地租赁等项目要素进行论证（具体评估认证办法见附件2），从中择优确定建设业主，报市政府批准后由经贸部门、财政部门下达建设通知书，并与建设业主签定开发建设管理协议书（见附件3）。
4、建设阶段（2009年5月11日至12月）：承办业主实施项目建设。
5、验收阶段（2009年12月底前）：经贸部门、财政部门组织市、区相关部门进行项目竣工验收。
九、工作分工
为加强大棚蔬菜生产基地的建设管理，成立*中心城市无公害大棚蔬菜生产基地开发建设工作小组，市经贸委领导为组长，市财政局领导为副组长，市经贸委副食品办、财政局经建科、农业局农技站、农科所蔬菜室负责人，区经贸局、财政局、农业局领导为成员。经贸部门负责制定开发建设实施方案、招商公告、受理项目申请，牵头组织相关部门开展项目评估论证、确定、验收、监督并会同财政部门下达项目补助资金；财政部门负责受理项目申请、资金筹措、拨付和使用监督，参与项目评估论证、确定、验收；农业部门负责基地生产员工培训和无公害基地认证，参与项目评估论证；市农科所负责技术指导和服务，参与项目评估论证。
十、资金管理
1、基地建设补助资金从市级副食品价格调节基金和市、区新菜地开发建设基金统筹解决。
2、基地建设补助资金按建设进度预拨，经贸部门、财政部门收到《*中心城市无公害大棚蔬菜生产基地建设项目资金补助申请书》（见附件4）后，10个工作日内组织审核。建设业主完成项目总工程量50%可向经贸、财政部门申请拨付进度补助资金，待项目全部竣工完成后，经验收，再拨付结算资金。
房地产开发方案设计范文2
【关键词】房地产项目；质量管理；研究
一、房地产项目的前期质量管理
建立房地产开发项目质量管理责任制度，由项目负责人全权负责开发项目质量的质量管理。质量负责人的职责是按照投资人项目开发要求，负责编制开发项目质量计划，并组织实施。按质量计划要求，检查项目质量计划执行的状况。对发现的重大质量问题，要积极组织研究解决，同时编制项目质量报告，报上级质检部门及项目经理。制定开发项目的质量计划，充分掌握和了解项目的要求，明确咨询成果的质量目标和质量要求，熟悉质量管理体系文件，把质量目标层层分解下去，按质量计划和实施步骤层层落到实处。每个层次权限、职责、资源分配以及保证质量的措施都要进行明确。质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有较强的可操作性。
二、房地产项目设计阶段的质量管理
房地产项目在寻找规划方案设计单位时，要对规划方案设计的单位业绩进行全面考察，结合楼盘的策划定位，确定三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，并邀请本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，然后设计人员在此基础上进行规划方案设计。在几家方案设计单位都拿出方案之后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再和作出最优方案的设计单位签订合同，然后进行细化，提出报批方案。为了更好保证设计质量，应对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，房地产开发项目设计主管人员应以设计合同、设计招标文件、政府有关批文、各项技术规范、地区、气象等自然条件及相关资料为依据，对设计文件开展深入细致的审查。在审核期间，要特别注意不足设计和过分设计两种极端情况。
三、房地产项目施工阶段的质量管理
房地产项目施工期间的技术质量管理工作，是提升房地产项目质量的重点和中心环节，包含直接施工和辅助施工两个层面。直接施工的技术质量管理是保证提升房地产项目质量的重点，直接施工管理过程中，要注意以下几个方面：首先要加强施工队伍的质量意识。采取思想教育，实现从企业领导到所有员工，都树立起百年大计、质量第一的理念，形成人人讲质量，人人为质量的质量氛围。其次要加强施工队伍的技术培训。强化施工队伍的技术培训，方法形式很多，可以采取送出去或请进来的形式学习先进经验和先进技术，还可以到施工现场进行基本知识普及，技能提高训练。最后是加强施工现场的技术质量管理。在施工阶段要严格把好如下几关：首先是抽验关。现场工程技术人员要认真检查施工单位按规定制作砂浆试块及混凝土，按期进行试压，做好试压报告记录，并采取随时抽检制度；其次是施工关。现场质量监督员和工程技术人员，要现场督查施工人员是否严格按照施工方案施工、设计图纸，不得有任何情况的含糊。对施工单位使用的装饰材料、建筑材料、预制品、半成品及其他一切构件，要严格检验把关，不合格的坚决不使用；最后是记录关。现场质量管理员及施工管理人员，每天都要认真负责填好施工日记，保证施工质量的各个环节都达到设计要求，切实保证房产质量的提升。施工完成以后，要组织好房地产项目竣工验收，组织专家按照国家《建筑安装工程质量检验评定标准》严格进行验收，对不合格的房地产项目，坚决不交付使用。辅助施工的技术质量管理，主要包含对施工队伍的选取，施工配件、材料和设备的购置，后勤服务及动力供应等方面，直接影响到房地产项目的施工质量。为了提高房地产项目质量，一定要择优选择技术质量管理好、技术素质高、资质等级高、现场管理好的建筑企业进行开发施工。对建筑材料及各种构件的规格、性能、色泽、品种等，必须完全满足设计要求，完全达到有关标准、规范的要求，同时必须要有出厂合格证。在进入工地之前，要进行严格检验。
目前在社会主义市场经济的大背景下，作为房地产开发项目来说，要实现经济效益的最大化，就要通过实施和建立质量管理体制，不断加强开发前期阶段及施工阶段的质量管理及控制水平，从而确保工程的顺利进行，同时所有的质量控制都要着眼于发现不合格并立即消除不合格的目的。只有这样房地产开发企业才会有足够的流动资金，进行良性循环，满足市场经济的需求，从而使得房地产市场更加稳定和繁荣的发展。
参 考 文 献
房地产开发方案设计范文3
关键词：房地产 ; 项目管理;质量控制 ; 问题 ; 对策;
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
房地产开发一般包括“决策———设计———实施”三个阶段，项目管理即是在整个开发过程中针对时间、人力、物力和技术的管理，开发商是这一过程的第一责任人，好的管理是在保证时间、质量和成本的前提下尽可能高效地完成施工任务，但目前我们的项目管理水平还有待提高，还普遍存在质量低劣、延期交付等一系列问题，急需加强项目管理和质量控制力度。
一、房地产开发项目管理的关注要点
1、业主方项目管理自身存在的问题
（1）由于项目实施的一次性, 房地产开发企业大部分属于项目公司, 使得业主方自行进行项目管理往往存在很大的局限性, 项目管理缺乏系统的管理模式与经验。
（2）资金短缺, 融资能力不足, 建设资金难以保障, 工程款拖欠严重。由于房地产开发投资额巨大,建设用地大多为竞拍所得, 地价款必须在三个月内支付, 且建设周期长, 故多数房地产开发企业资金短缺。房地产开发企业融资基本上是土地抵押及在建工程抵押贷款, 贷款额度为60%～70%, 融资能力较差。因此工程承包多为垫款建设, 工程款拖欠严重。
（3）技术、管理人才素质较差。根据《房地产企业资质管理规定》, 房地产企业应配备有相应职称的建筑、结构、房地产及有关经济类的专业管理人员, 工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称。我国对房地产开发企业技术、管理人员却未实施执业资格管理制度。而房地产开发企业对技术、管理人员素质的要求很高, 需要具有设计、施工、管理等各方面齐全的经验, 但目前具备如此高素质的人才并不多。
（4）工程发包多为邀请招标, 未实行真正意义上的公开招标。因此选择的施工队伍, 多数由包工头组成, 挂靠有资质的施工企业, 施工管理人员也是临时聘请的。施工单位缺乏建设经验, 没有完整有效的管理制度, 建筑水平较差。
2、委托监理存在的问题
目前建设监理制与业主方项目管理并行时, 存在以下一些问题。
（1）权责不明, 责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式, 仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制,不将设计变更与投资控制的权力授予监理, 以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂, 管理混乱。
（2）建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍, 包括设计部、造价部及工程部等, 各专业管理人员配备齐全, 各司其责, 且掌握了投资控制权。因此, 建设单位常直接向施工单位指令, 或干涉监理工作, 造成多头指挥, 在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。
（3）甲供材料的质量难以控制。房地产开发企业出于节约造价考虑, 对于某些大宗材料, 采取低价招标竞买等方式采购。由于房地产企业是投资建设者,对于材质有最终决定权, 且监理是受房地产开发企业委托的, 因此对于甲供材料, 常疏于管理, 或是勉强放行。由于材料是低价购进, 故材质往往有偏差,质量难以控制。
二、房地产开发项目管理中质量控制的有效措施
1、设计阶段的质量控制
（1）方案设计阶段
在房地产开发项目中, 前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位, 是后来作为规划方案设计的依据。因此, 作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司, 根据其经验教训, 建议开发商根据楼盘的策划定位, 选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计, 并在设计前对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解, 设计人员在此基础上进行规划方案设计, 由建设方组织相关专家讨论会, 评选出最优的初步规划方案。建设方再与做出最优方案的初步设计单位签订合同, 在此基础上进行细化, 作出审批方案。
（2）施工图设计阶段
施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的, 因此, 规划方案是作项目初步设计的设计依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。二阶段设计和三阶段设计, 是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式, 各阶段的设计成果包括设计说明、技术文件( 图纸) 和经济文件( 概预算),其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。
第一、开发项目的设计阶段质量控制方法。正确地编制设计任务书, 设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。为了有效地控制设计质量, 就必须对设计进行质量跟踪, 定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时, 开发商的项目设计主管人员应对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中, 特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计, 导致经济性差; 不足设计, 存在隐患或功能降低。
第二、建立设计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下, 对设计过程进行管理, 监督检查,确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求; 组织设计策划; 并对设计过程进行控制; 负责各专业之间的衔接;负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调; 负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证; 负责控制设计变更; 对设计关键控制点进行检查, 亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。
第三、明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责。建设方各专业工程师要明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制; 要求设计单位保证项目具有足够质量和数量的人力资源, 以确保设计质量; 负责确定设计中采用的专业技术方案, 对设计专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责; 组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。
2、施工阶段的质量控制
房地产开发方案设计范文4
【关键词】开发项目；周期阶段；质量控制
在房地产项目开发过程中，开发企业通过在调研阶段、策划阶段、规划设计阶段、建造阶段、服务阶段等环节进行有效控制，开发出高质量的房地产项目。在此过程中，各环节和各资源往往是相对独立却又是密不可分的，只有把各方面资源协调运作好，才能开发出质量上乘的房地产项目，而这一切要靠建立完善的房地产产品质量保障体系来实现。
1 目前房地产开发项目的问题
在房地产项目开发中，一般对开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视不够，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。
有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准。使得承担可行性研究报告编制的咨询单位，很少进行深入的市场调查，也很少对调查结果进行深入剖析和对各方案进行多方案的比选。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题已严重影响了开发项目的产品质量。
2 房地产开发项目的前期质量控制工作
房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。
2.1 建立开发项目质量管理责任制。
项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。
2.2 制定开发项目的质量计划。
充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。
2.3 建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。
建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，然后咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。
3 设计阶段的质量控制
3.1 方案设计阶段
开发商在寻找规划方案设计单位时，要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，并请本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。在此过程中，业主应让设计师尽情发挥。在几家拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。
3.2 施工图设计阶段
施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。
工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。各阶段的成果包括设计说明、技术文件（图纸）和经济文件（概预算），就是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。
4 施工阶段的质量控制
工程项目施工阶段是工程实体最终形成的阶段，也是工程项目质量和工程使用价值最终形成和实现的阶段，也是工程项目质量控制的重要阶段。
4.1 房地产项目施工前准备阶段质量管理。
4.1.1 明确质量目标
房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。
4.1.2 制定项目建设实施的质量管理计划
在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。
4.2 开发项目建设的施工过程质量控制
项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较；运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工单位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。如何做好开发建设项目施工过程的质量控制，要从以下两方面来说。
4.2.1 工程施工质量控制特点
（1）从工程地质地貌情况、施工场地气候变化、勘察设计水平、施工材料供应、机械设备条件、施工工艺及方法、工期要求和投资限制、技术措施和管理制度等等。
（2）建筑产品的生产要有固定的生产线和稳定的生产环境，否则会导致建筑产品生产过程的不稳定，从而引起质量变异，造成工程质量问题。
（3）不及时检查，事后再看表面，容易将不合格产品认定为合格产品，从而造成质量隐患。
（4）及时检查发现质量问题并加强工序的质量管理，不能在事后凭经验直觉判断。
4.2.2 施工阶段工程质量的影响因素
影响施工阶段工程质量的因素归纳起来有五个方面，即人的因素、材料因素、机械因素、方法因素和环境因素。
（1）人的因素主要是施工操作人员的质量意识、技术能力和工艺水平，施工管理人员的经验和管理能力。
（2）材料包括原材料、成品、半成品、构配件、仪器仪表、生产设备等，是工程项目的物质基础，也是工程项目实体的组成部分。
（3）机械因素施工机械是实施工程项目施工的物质基础，是现代化施工必不可少的设备。施工机械设备的选择是否适用、先进和合理，将直接影响工程项目的施工质量和进度。
（4）方法因素包括施工方案、施工工艺技术和施工组织设计的合理性、可行性和先进性；方法因素的控制。
在项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本，大力减少返工成本。按现代项目管理理念：高质量是计划出来的，而非检查出来的，如是检查出来的，就势必增大不一致成本，其实就是加大了质量投入。
5.结语
房地产开发企业应通过建立和实施质量保证体系来实施全过程有效控制，使每一个过程得到高效运作，并及时、准确地过渡，提高工作质量，降低不可预计风险，满足市场需求。还应满足该组织规定的质量目标，确保影响产品质量的技术、管理和人的因素处于受控状态。所有的控制应针对减少、消除不合格，尤其是预防不合格，从而做到持续的质量改进。
参考文献：
1. 张 坤。建设工程项目管理
房地产开发方案设计范文5
一、房地产开发企业成本的概念
房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。包括：征地、安置等的土地征用及拆迁补偿费用，地质勘探、测绘以及规划、设计等前期工程费用，与房屋开发相关的道路、照明、绿化等建造的基础设施费用，施工过程中的建筑安装工程费用，消防等的公共配套设施建设费用，各种管理、销售等的开发间接费用。
二、我国房地产开发企业成本管理存在的问题
（一）缺乏系统全面的成本管理意识
房地产行业的投资周期长，投入资金大，项目类型多样，涉及的因素多，导致了成本构成比较复杂，从而在进行成本控制的时候难度高、不确定性大、不可控因素多。如土地成本受国家相关政策影响、资金成本受国家金融政策影响、建筑原材料价格随市场的变化而波动、消费市场的变化以及企业经营管理水平参差不齐等都会影响到企业成本。当前我国大部分房地产企业采用的成本管理方法是在预算价格的基础上进行事后结算，未能真正理解全过程、全成本的管理思想，造成企业资源的极大浪费。财务人员仅仅根据合同控制开发成本，疏于成本控制。
（二）缺乏合理、健全的成本控制系统
目前我国大部分房地产开发企业在前期规划和方案设计阶段的成本控制意识较为薄弱，施工时往往也只重视控制施工过程中建筑安装成本即主体工程项目成本，而不重视控制各种设备的费用以及一些附属工程项目的成本。目前有很多房地产开发企业尚未系统地制定规范性的成本控制及管理制度，虽然有的房地产开发企业已经设置了单独的成本管理部或工程造价预决算部等职能部门，但只是在事后对工程造价进行核算，没有发挥对房地产项目开发前和开发过程中的成本控制功能；即使有的房地产开发企业制定了规范的成本预算和成本控制制度，但这些制度往往形同虚设并没有得到有效的实施。
（三）缺乏有“综合能力”的成本管理人员
随着房地产开发企业的精细化管理，成本管理岗位逐渐分离出来，需要有“综合能力”的成本管理人员，此类人员要了解房地产项目开发的全部流程，既要掌握财务知识、又要懂得设计、工程管理以及房产销售等方面的知识。但在目前的房地产开发企业中还比较缺乏具备了这种“综合能力”的成本管理人员。
三、目标成本管理在我国房地产开发企业的应用
房地产开发全过程分为项目定位、规划、设计、工程招标、施工、工程结算和后评估阶段。房地产开发企业的目标成本管理就是对以上各个阶段目标成本的组成因素进行全面管理。
（一）项目定位、规划阶段
房地产开发项目的成本高低和利润多寡与其定位息息相关。一旦项目的定位确定下来，就要对项目成本进行预算。因此，项目定位、规划阶段的管理关键点是评估项目的经济性，确立项目的盈利目标，制定发展计划，完成目标成本的测算。通过目标成本的测算，决策层可以更好的进行决策，反向推算出售价，预计利润等；财务部门可以尽早分析现金流，做好融资准备。
规划阶段是需要对项目如何开发，怎么开发进行调研和可行性分析，这直接决定工程造价的多寡，以及项目资金的分配情况。在该阶段，应以市场需求为导向，进行充分的调查研究和分析，形成一份完备的可行性研究报告，由经验丰富的技术部工作人员在此基础上对费用进行测算，制定明确的成本控制目标、确立相关的措施以及经济性评价的方法，从而做出相应的投资决策。
（二）方案设计阶段
投资决策完成后，下一个阶段就是控制设计成本。此阶段的管理关键点是方案的设计是否符合定位要求，同时应尽量选取市场技术成熟的做法，保证开发期和控制成本。在做初步设计的预算时，充分地从施工技术上和经济上考虑对开发项目的影响，在此基础上对项目的设计进行公开招标，组织有经验的专家对投标单位的标书进行综合评审，在保证开发项目工程质量的前提下，从中选出最优的投标方案。主要由设计部门掌握设计的经济性，成本部门根据类似的历史数据及经验，结合当前市场预期确定目标成本。
（三）施工图设计阶段
施工图设计阶段是房地产项目开发的关键阶段，如何设计施工图直接影响工程造价的高低，不合理的施工图设计会加大项目施工的难度，进而会导致项目的开发成本的增加，在后续施工的过程中，发现问题进行变更时，往往难度很大，而且也会直接增加项目开发成本。因此，房地产开发企业必须从项目设计阶段开始，企业的前期部、工程部、营销部、财务部、成本部、采购部等多个职能部门在规划、设计、项目销售的各种费用方面就应达成一致，并让委托设计单位明确项目的品质和目标成本，在分析项目的经济性和技术性的基础上，通过对比多个方案，运用行业内相似项目的成本资料进行成本测算，优化施工图设计方案，选择投资回报率较高的施工图设计方案作为依据。施工图设计阶段控制项目开发成本，是房地产开发企业目标成本管理的关键所在。
（四）招标、合同签订阶段
施工图设计阶段完成后，就进入了工程招标及合同签订阶段，该阶段是目标成本的执行阶段。采取工程招投标方式可以通过竞争择优选择施工企业，在确保项目施工质量的同时，有利于降低项目的造价，从而控制项目的成本，是实现目标成本管理的基础。一般情况下，合同签订的条款就是招标文件上的条款，因此招标与签订合同阶段的管理关键点在于成立招标小组，严格按照设计规划完成招标计划的编制、招标文件的制定、发放、答疑、收标、评标、确定中标单位、合同的签订等流程。签订合同时，应由房地产开发企业的法律顾问对合同条款进行审核，保证合同按期执行，有效预防施工纠纷的发生，减少或避免施工索赔事件的发生，从而降低项目成本。合同变更要严格遵守合同变更确认批准程序，以提高合同履约率。另外，如在招标阶段发现设计的施工图中存在问题，应在预定的目标成本不增加的前提下，及时修改施工图设计方案，减少项目施工时由于设计变更而增加的工作量以及施工费用。
（五）施工阶段
施工阶段是施工企业按施工合同和施工图纸进行施工、将工程设计意图最终实现并建成房地产开发项目实物产品的阶段。在这个阶段，由于项目施工工艺繁琐，施工过程周期较长，工程材料及工程设备价格波动较大，工程现场控制及调度等管理协调水平因素都会对工程造价成生重大影响。因此，在施工阶段要对目标成本的动态变化进行重点监督和控制，实时掌握最新的成本状态，让公司决策层清楚成本调整的原因、内容、增减的幅度、产生的影响等。在这个阶段，房地产开发企业成本管理部门应实时监控合同履行及项目工程进度，做好项目工程款的支付等成本管理工作，细化项目成本费用指标，发现成本费用差异时，由工程部进行项目变更签证的管理，做到事前审批和事后确认以确保目标成本的实现。
（六）结算与后评估阶段
该阶段的管理关键点是及时结算以及编写后评估报告。施工企业按照合同规定的内容全部完成所承包的工程，经验收合格，并符合合同要求之后，就要向发包方进行最后的价款结算。工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节，在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，认真核实每一项工程变更是否真正实施，实事求是。项目工程结算过程中，应根据合同以及补充协议、招标文件、施工竣工图等资料，核对项目施工设计图以及相应的项目变更后的情况与施工方提供的施工竣工图是否相符，施工竣工图与实际竣工工程情况是否相符，结算方式与招投标要求的方式是否一致，工程量的计算是否合理，材料人工等的计价基础是否正确。
在竣工决算阶段应以财务成本管理部门、预算审计部门为主。在竣工后的一定期限内，应分析各成本科目费用和变更签证等成本数据，完成审计工作，同时考核和分析成本费用指标的完成情况，编写详细的后评估报告，作为历史数据存档，供新的开发项目测算、设计方案改进参考。
四、我国房地产开发企业目标成本管理相关优化措施
（一）建立企业成本数据库
房地产开发企业可以利用网络信息技术，将手工的成本记录工作转化为数据信息化管理，这样可以实时地跟踪各种费用的发生情况，便于及时地进行控制调整，不至于在工程决算时才发现不合理的费用，导致成本的增加，从而降低财务风险，最大化地发挥成本控制的职能。
房地产开发企业成本数据库要包含项目开发的财务数据、项目的数据、合同信息、还有各种指标数据以及历史数据，各部门可以根据权限随时进行查询共享这些信息，管理层可以根据历史数据和当前项目的需求制定项目开发方案，并及时的了解项目的动态，控制好项目的成本。
（二）抓住设计阶段
长期以来房地产开发企业往往只重视控制施工阶段的成本，把主要精力放在建安费用的审核及工程款的结算方式的选择上，不重视房地产项目设计阶段的成本控制，但据相关数据统计表面，方案设计阶段影响成本的可能性为25%-65%，而施工图设计阶段影响成本的可能性为10%-30%，可以看出控制好设计阶段的成本是有效的完成预定目标成本的关键点所在。因此，在设计阶段就应该根据已有投资预算配合设计任务书的需求，在保证达到所有的需求的基础上，尽可能的降低成本，严格控制方案设计和施工图设计的不合理变更，做好限额设计，保证预定目标成本的落实。
（三）重视工程合同变更管理与施工现场控制
房地产开发企业应该严格规范施工组织机构，完善成本控制流程。在建设过程中，要注意合同变更对预定目标成本的影响，及时进行处理。第一，由于签订合同以后，成本管理部门已经将合同金额按照成本科目进行拆分。当合同变更后，在保证不改变预定目标成本的情况下，应根据相应的变更情况，细化变更的合同金额，及时的调整付款情况，确保预定目标成本的落实。第二，随着项目的开发，由于项目的工期长，往往中途会出现各种问题，应根据预定目标成本及时对施工中出现的较大误差进行调整。如果项目施工出现了变更情况，应该根据相应的规章制度进行处理，并做好工程签证。此外，不同的计价方法会导致项目工程费用的不同，因此应通过测算，选择适合的计价方法。
（四）设置合理的组织机构，提高施工组织执行力
房地产项目目标成本管理过程中，应该实行项目经理责任制。项目经理在其授权范围内指挥房地产项目的开发建设，在项目开发过程中项目经理应通过科学的管理方法建立和完善适合自身需要的资源库，以利于对项目的人员、资金、材料、设备等进行组织调配，提高资源的利用率。此外，项目经理还能在项目规划和施工的过程中，对整体工程进行系统性的细化，使得各承包商明确自己的工程要求和验收指标，按标准完成所承包的工作，减少各承包商之间工程衔接的复杂度，有效地降低项目开发的成本，从而确保项目开发预定目标成本的落实。
（五）加强人力资源建设
房地产开发方案设计范文6
【关键词】成本控制，企业管理，成本管理，房地产开发
1、引言
在房地产开发建设项目管理过程中投资决策以及项目各项经济决策，对整个工程造价以及项目的经济效益，都具有决定性影响，也是房地产开发中成本管理重要时期。编制科学合理的项目可行性研究报告、编制高质量的项目投资估算、设计精确的施工图，这样能够较为准确地估算出建设项目成本。因此，投资决策阶段与开发设计阶段在项目开发建设中起到真正控制总投资的作用。
2、影响房产开发成本控制的因素
2.1可行性研究
市场研究、技术研究和效益研究是可行性研究阶段三大架构，三者缺一不可。首先任何一个房地产开发项目都必须对市场进行研究预测，这样可以更好把握投资的方向、投资的市场定位；技术研究分析则需要结合设计初始方案，进行项目功能分析以及各方案优选，选择出经济和技术结合较优化的方案；效益研究是通过项目建设市场定位、择优方案技术研究，能够为企业带来多少效益。可行性研究是房地产开发项目前期的初始阶段，它决定着开发项目是否能够实施以及整体规模和经济目标。因此，可行性研究阶段对房地产开发成本控制起到了决定性作用。
2.2投资估算
在对开发项目建设规模、新技术应用、产品方案、设备方案、建筑设计方案、项目实施进度等科学研究完成后，并基本确认的前提条件下，估算所需资金总额并测算开发期每年资金使用计划。这是项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，同时也是开发项目决策重要依据。
投资估算是为房地产开发的决策阶段提供一个总的成本控制目标，是成本控制目标前提；是初步设计概算依据，同时控制初步设计概算资金额度，是开发项目投资控制目标之一；投资成本控制是项目投资决策和筹资决策重要依据，对于选择融资渠道、经济评价和方案优选都起到重要作用。
2.3技术设计
1）建筑设计
建筑方案设计质量关系着后续的其他各专业方面质量，关系到各个专业成本控制成败，它是设计中成本控制第一步。建筑方案设计好与坏，不仅决定结构专业成本控制，而且也对电气化、智能化、节能环保、内外装修等都有影响。这就要求找到美观舒适和成本控制之间一个平衡点。
2）结构设计
建筑结构是建筑物骨架和主体，其工程造价在建筑成本中占有非常重要的地位，结构设计与建筑成本有直接关系，优秀结构设计能够控制房地产成本，对房地产开发成本控制具有重要作用。
3、加强房地产开发成本控制措施
3.1房地产开发技术设计成本控制
决策阶段成本控制主要表现在于可行性研究，各种预算数据，这些提供的数据质量直接影响到建筑成本以及投资成本。但并不是最重要的因素，对成本控制的关键环节在于房产开发的设计阶段。设计阶段成本控制可以使得建设项目设计节约很多建筑成本，做好设计阶段成本控制对控制建设项目投资至关重要，是控制建设项目投资根本所在。
1）科学建筑设计。要根据建筑项目基本功能和要求，合理安排公共建筑、住宅建筑、管网、道路以及绿地布局，确定房屋间距和建筑层数、人口和建筑密度；布置好公共设施规模及服务半径，并划分好各部分之间的投资比例；建筑平面布置应科学合理，同时兼顾建筑工程造价等因素；合理设计建筑净高和层高，可以大大降低建筑成本，还能节省材料、节约用地、节约能源、同时有利于抗震。
2）优选结构方案。建筑结构设计是建筑物的主要框架，根据建筑层数和使用功能，选择合理结构体系，对建筑成本控制也是起到重要作用。在确定结构体系之后，还应对结构进行多方案比较。通过多方案比较后，选择一个最佳的结构设计方案，一个优秀结构设计方案比一个差的方案要节省很多建筑成本，因此，优选结构方案可以降低建筑工程造价，进而达到开发项目的成本控制。
3）严格控制计算数据。在结构设计中，设计人员在计算和配钢筋时，往往是取荷偏大，计算参数有意识放大；担心计算不准，有意识根据计算结果又扩大，所以其最终出图结果显然比精确计算大很多。因而，应该进行严格控制计算数据，也可以有效的实现成本控制。
3.2房地产设计过程中成本控制
1）加强人员素质
工程造价是一门综合性学科，它包含政策、技术、经济以及实用等特性于一体的综合体，因此，行业管理人员的素质直接影响整个开发项目投资管理和成本控制。在我国的一些设计人员不懂得工程概预算方面专业知识，同时经济技术管理员对工程技术有关知识不是很深入，因此，要从现在注重加强对行业专业人员素质培养。一方面，有关部门领导应该要重视对专业业务人员培训工作，加强工程造价管理人员知识的实效性和全面性。应该经常邀请行内专家对造价管理业务人员进行有关培训；另一方面，建筑设计单位和有关设计人员应该树立经济核算观念，克服设计中轻视经济、重视技术、设计保守、超前等不利倾向。在建筑设计工程中建筑经济人员必须加强对项目投资分析对比，及时准确的反馈造价信息，能动地影响整个设计过程，这样必然能促进开发项目投资得到有效地进行成本控制。
2）合理设计结构以及层数
有关主管部门要从根本上转变认识，清楚了解设计阶段对建设工程项目造价影响巨大。建筑层数直接影响着整个工程造价的高低。低层建筑可以降低工程费用；高层建筑可以节约用地。高层建筑一般要设置电梯等公共交通面积较多，同时还要增加补充设备如垃圾通道、供电和供水设备等。作为高层乃至超高层建筑，要改变结构形式，以提高结构强度抵御较强风力荷载对建筑的影响，这样也会使工程造价大大增加。因此，科学合理规划建筑层数以及结构可以很好的控制成本。
3）实行限额设计
针对我国目前房地产开发项目设计中存在的不足，我国大力推行限额设计，这是工程建设领域有效使用和控制投资支出的一种有利措施。在开发设计的各阶段，合理确定和正确把握限额设计，特别是在限额设计目标值确定之前，进行可行性研究分析以及开发方案设计时，应该加强价值工程分析，科学合理的选择建筑功能以及工程造价与之相匹配的最佳设计方案；当整个投资限额确定之后，合理使用和分解投资限额，为了克服投资限额不足问题，根据具体情况适当调整使用比例，这样可以很好地解决限额设计不足的问题。进而，整个项目来讲就可以很容易到达了成本控制目标。
3.3成本控制制度措施
成本控制也要建立行之有效的制度措施；规范工程招投标制度，就要建立一个公平、公正、公开、健康的行业竞争氛围，严格杜绝不规范的招投标行为发生。只有做到这样，经济合理、造型新颖、技术先进、安全适用、绿色节能、节约投资的最优设计方案，才有可能脱颖而出。从事设计行业人员必须执行严格的执业资格考试和注册制度，加强建筑施工图审查制度，以及积极推进工程设计责任保险制度等；可靠工程设计监理制，随着设计监理制的不断推进，利用专业的监理的第三方特殊地位，使其参与招投标全过程中，那么对招投标环境也是可以起到一个约束作用，使监理制度在工程建筑设计中发挥监督和协调作用。在设计阶段进行监理，这样在一定程度上发现和更正设计过程中出现经济、技术方面的一些错误，从而可以提高设计的质量，可以有效地控制工程造价。
4、结语
成本控制在房地产开发项目中起到很关键作用，对开发项目投资额有重大影响。房地产开发企业常常忽视前期的决策阶段与技术设计阶段的成本控制的重要意义。只有重视前期的设计等阶段的成本控制、才能保证其它各阶段的工程造价被控制在合理范围内，使项目投资控制目标能够实现，这样可以避免三超现象的发生。
参考文献：
