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土地政策范文1
一、前言
燕京华侨大学校长华生曾经说过： 土地财政问题是我国土地政策改革第一个要处理的问题，土地财政问题处理不好，我国的土地政策的改革就不会是顺利的。1995年到现在，由于我国实行了关于分税制的改革，我国的税收收入在我国地方政府财政收入中所占的比重不断下降。与此同时，地方政府对社会的责任也相应地提升。为了解决财权的上移以及事权方面的下移等问题，各地政府都开始施行土地财政。当前，学术方面对于土地的政策的研究主要是对土地财政的形成原因，采取土地政策的后果等的分析上。由于中国这个大国中每个地区的状况都不尽相同，而这些研究则过于笼统，并没有区别对待，所以也存在一些差异性的相关问题。以下是个人对于土地政策改革下的土地财政差异性的一些看法。
二、我国土地政策下土地财政政策的现状分析
（一）概念
所谓的土地财政，在我国的语境上说，它主要是指我国的地方政府为获得土地的出让资金而转让部分土地，并把由此获得的出让资金作为政府财政收入的来源的一种经济关系。从广义的方面来看，土地财政并不仅仅包括土地出让资金，它还包括与土地相关联的各种税收，不如耕地占用税，土地使用税，房产税等等。
（二）存在的问题
自从我国实行了关于分税制的改革，我国的税收收入在我国地方政府财政收入中所占的比重不断下降。与此同时，地方政府对社会的责任也相应地提升。为了解决财权的上移以及事权方面的下移等问题，各地政府都开始施行土地财政。当前，学术方面对于土地的政策的研究主要是对土地财政的形成原因，采取土地政策的后果等的分析上。这样对土地财政政策的制定实施以及土地财政问题的解决会有负面的影响。有学者根据不同的因素将我国分为不同地区进行考究并发现每一部分都存在很明显的差异。
三、差异分析
以下的差异分析主要把我国的省级的政府土地财政划分为三个地区，第一个地区包括北京和上海，第二个地区包括江苏，广东山东和浙江，其他的地区组合成为第三个地区。
（一）土地财政在结构上存在的差异
以上三个部分在土地财政的结构上存在的不同之处非常明显。统计结果显示，从土地的出让资金所产生的收益在财政的总的预算中所占的比例来看，第一个地区所占的比例最小，第三个地区所占的比例最大。然而，土地间接税收在总的财政预算之中所占的比例却是恰恰相反，第一部分最高，第三部分最低。根据这两点便可以看出，第一部分的土地财政的收益主要是来自于土地的开发差生的间接性的收益，第三部分的土地财政则主要来自于间接性的收益。
（二）土地供应的方式和供应的规模存在差异
土地的划拨面积，土地的出让面积以及土地的招拍挂出让面积把土地的供应规模分成三块。据统计分析第一地区的财政实力对该地区的划拨土地比重有很大的影响，一个地区的财政实力越雄厚该地区的划拨土地在土地供应之中的比例就会越大。第一个地区作为中国经济实力最雄厚的地区所占的的比例最大。其他土地供应面积也因为地区经济实力和产业倾向的不同而在土地供应中所占的比例不同。
（三）土地开发的效益存在差异
土地开发的效益水平由土地开发收益与土地开发收益与土地的出让面积的比例来衡量的。根据相关信息，北京上海的土地开发效益是三个部分地区最高的，第二部分地区与第三部分地区比较而言，第二部分地区由于协议出让面积主要用于工业开发的原因而使其平均出让资金收益高于第三部分地区。
（四）土地财政存在不同的发展趋势
分析土地财政的发展趋势可以把土地的出让金收益作为一个分析指标。从这个指标来看，三部分地区的差异也是相当的明显。北京上海地区的收益在两千零四年开始出现了转折，两千零四年之前土地出让收益持续上涨，在此之后开始逐渐下降，其中的原因可能是土地财政在向税收财政。
四、土地财政差异性问题的相关应对策略。
土地财政的差异性始终存在，采取土地财政的利弊也是无处不有，那么对于土地财政的差异性问题我们可以采取相应措施。
（一）政府采取政策从体制方面遏制土地财政的过度化和不合理化趋势
比如采取强化土地资源管理，建立完善的土地财政制度或者法律法规。
（二）合理规划中央与地方政府之间的权利
其中包括事前和财权，在一定方面规范土地财政。
总结：
我国地域辽阔，人口众多，各地区发展不平衡，经济发展的地区性明显，所以我国的土地财政应当从多个方面去分析。合理的土地财政差异性分析对于我国经济的转型有重要意义，所以我国政府应当积极的采取适当的政策。
参考文献：
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1、市场经济体制建设要求对土地资源进行市场化配置
城市土地是城市经济体系中最基本的生产要素，是社会主义市场体系的重要组成部分。因此，城市土地使用和管理制度的改革要符合社会主义市场经济体制的要求，两者的目标模式应当协调一致。高度集中的计划经济体制下，土地使用完全否认土地的商品属性，排斥市场的自发调节，导致了土地利用效率低下、配置不合理等问题。市场经济体制对城市土地使用提出了更高的要求，即要求土地同其他生产要素一样，通过公平竞争机制获得，价值规律要对土地资源配置和土地资源供求发挥积极的作用，从而使市场机制在城市土地资源配置体系中处于先导和基础性地位。我国的市场经济体制正愈益完善，经济多元化趋势不断增强，市场机制的主导地位已经基本建立。与宏观经济体制改革相比，由于受城市土地国有、资源相对稀缺、土地价值高昂等因素的影响，现阶段我国城市土地资源配置的市场化进程相对滞后，对城市社会经济的整体发展产生了一定的负面影响。
2、城市经营理念的出现要求对土地经营机制进行优化
近年来，随着我国城市化进程的日益加速，"城市经营"作为一种全新的城市发展和管理理念，正在全国许多大中城市兴起。这一理念的核心就在于对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本(如土地资源)、人力作用资本(如道路、桥梁等基础设施)及其相关的延伸资本(如广场、街道的冠名权)等进行集聚、重组和营运，走以城建城之路。现阶段城市的迅猛发展，给基础设施的建设及运行带来了巨大的压力，城市迫切需要开拓稳定的资金来源渠道，土地作为城市资源的重要组成部分，对其进行市场化经营已是必然。目前，已经有一些城市从"经营城市"的角度出发，通过建立土地储备制度，优化土地供应机制，为城市基础设施建设筹集了资金，改善了城市硬投资环境，推动了土地价值上扬，从而增加了土地级差收益，形成了城市发展的良性循环。
3、经营性用地协议出让比例居高不下
我国城市土地出让方式主要包括协议、招标、拍卖三种，挂牌出让则是实践中由拍卖出让派生而来的。这四种城市土地出让方式中，协议出让方式的市场化程度以及交易透明度都是最低的。自1987年9月9日国内首块体现有偿使用原则的土地在深圳市以协议方式出让至2002年7月1日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式生效的15年间，协议出让方式一直在我国城市经营性用地出让中占据着主导地位。截至2000年底，全国土地出让面积总量为30万公顷，以招标拍卖方式出让仅占其中5％左右，大量的土地都是以行政划拨或协议出让方式进行配置的。受市场竞争弱、交易不透明、人为因素多等的影响，经营性用地的协议出让造成了土地收益流失严重、权力寻租现象普遍、土地投机行为活跃等诸多问题。
4、土地供应总量迅速膨胀
我国城市化进程以及城市建设的不断加速，城市人口数量急剧上升，城市住宅用地、商业用地、道路用地、绿化用地等方面需求的迅速膨胀，对土地供应形成了巨大的拉力；另一方面，不健全的土地供应机制以及巨大的土地升值空间，导致了土地的权利寻租以及灰色交易，对土地供应形成巨大的推力。在以上双重动力机制的作用下，我国现行城市土地供应存在着明显的自发性、盲目性、投机性，严重影响了城市土地市场的正常运转。1995年，北京市房地产开发企业土地购置面积为438．5公顷。1998年以后随着房地产经济的复苏发展，土地购置面积大幅攀升。1998年的197．5公顷相比，大约增长了959．5％，年均增长率约80．4％。1998年，北京市土地出让面积约为829公顷，2002年上升到了3416．6公顷，大约增长了312．1％，年均增长率约为42．5％。据北京市国土资源和房屋管理局相关人士称，2003年北京市国有土地出让总量将继续保持较高增幅，根据2002年底土地出让备案情况统计，已经立项和规划的成熟用地，总面积将近9000公顷，国有土地出让将进入新一轮的高峰。
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经济增长具有空间和时间两个维度，他们的相互关系是密不可分的。然而，当时间维度的经济增长借助最优控制理论而日趋完善的同时，涉及空间维度的区域经济增长研究仍远远没有形成主流趋势，这一领域直到目前似乎还处于一种萌芽状态。事实上，经济学一直没有忽略对空间问题的探讨。从威廉·配第（William Pett）的区位地租，到斯密对运输成本的特别强调，都反映着空间因素在经济问题研究中所处的重要地位。保罗·萨缪尔森（PaulSamuelson）甚至把屠能（Thünrn）列为历史上最伟大的经济学家之一，因为其不仅是边际主义的创始人，更开创了区位理论，并为现代空间地租理论奠定了基础。在涉及区域经济增长的现代文献中，新城市经济学突出强调空间与经济增长之间的关系，并将其列为主要研究对象。准确地讲，城市在区域经济增长中的重要作用被看做是一种社会制度。在这种社会制度当中，技术创新和社会进步通过市场和非市场因素的相互作用而得到发展。由于这种原因，区域中的城市往往被看做是经济增长的发动机，因而区域增长的研究也变成了城市的发展研究。事实上，最近也出现了一些新经济地理学理论文献，他们使用垄断竞争模型框架探讨了经济增长和地理位置之间的关系。例如：瓦尔兹（Waltz，1996），鲍德温（Baldwin，1999），马丁和奥塔维阿诺（Martinand Ottaviano，1999；2001）。尽管这些文章代表了将经济增长与地理位置进行结合分析的先驱之作，但是这些模型的结论却都有一定的理论不足。比如:瓦尔兹（Waltz，1996）有关人口流动成本为零的假设就可以推导出大规模的人口迁移，这显然与现实相差很远。鲍德温（Baldwin，1999）的论文尽管将内生增长理论与中心—理论相结合在了一起，但是由于其分析的过于复杂，几乎没有得到任何确定性的结果。可以说，新经济地理学采用的规模递增以及垄断竞争的分析方法确实将空间维度纳入了主流经济增长的研究范畴。
土地政策对经济增长的作用机制
首先，通过紧缩或松动“地根”配合“银根”政策，可为经济发展起到及时的调控效果。当前我国正处于工业化、城市化快速推进，实现农业社会向工业社会转型发展的关键时期，在这一时期土地是推动经济社会发展的重要杠杆，这为土地政策参与宏观调控提供了可能性。另一方面，土地政策参与宏观调控的补充性也决定了其在宏观调控政策体系中的主导地位。宏观调控必须立足社会整体而不是个别，必须追求全局的稳定协调发展而不计较局部的利弊得失。这就客观上必然要求宏观调控应该采用社会整体调节方法，因此国家宏观调控不仅要包括财政政策、货币政策，而且也必须包含土地政策。例如：如果要保证产业结构优化，在经济的实际运行中，国家不能直接指令企业从事产业行为，也不能完全放任企业自由从事各种产业，但能通过土地、税收、信贷等宏观政策等方法加以引导，这就需要进行政策协调配合。这种通过市场机制的宏观调控是一种间接调整方法，决定了宏观调控政策必须是综合的调控方式。因此，要合理定位土地政策在宏观调控中的参与地位，加强土地政策与财政政策、货币政策协调配合，进而共同实现国民经济整体上的协调发展。
其次，转型时期，我国经济面临着加快发展、赶超世界先进的历史任务，因此土地政策参与宏观调控的首要任务就是要实现国民经济的健康协调、平稳快速发展。为此，土地政策不仅要通过控制土地供应总量调控投资总量，使其保持合理的经济增长速度，更要通过控制土地供应的产业结构与区域布局实现对国民经济产业结构与区域结构的调控，促进经济健康、协调发展。经济总量的增长受到经济结构的强有力制约，而产业的发展离不开土地生产要素。通过规范和调节土地利用，可以引导产业结构调整，促进产业结构优化升级。土地政策参与宏观调控还能有力地推动经济增长方式的转变，促进经济可持续发展。此外，加强土地政策与产业政策、货币政策等调控政策的协调配合，也是治理转型时期宏观经济周期性失衡与体制性失衡的有效措施。
再次，土地政策可以直接调控土地总供给和总需求的平衡，从而调控经济增长。国家宏观调控就是利用政策工具，对各种影响总供给和总需求的因素进行调节，从而降低经济波动幅度，保持经济的健康、平稳增长。通过土地供给的变动，可以调节投资的规模、方向，进而可以直接、有效地调控经济增长速度和增长方式。尤其是改革开放以来，随着我国市场经济体制改革的不断深入，以及国家的不平衡发展战略指导，我国区域经济发展差距不断拉大，地区之间发展失衡现象加剧。普遍认为，持续、过大的区域差距将对整个经济、社会乃至政治都将产生不良后果。而推进国民经济健康发展，首先要充分发挥市场机制的资源配置调节功能以及国家协调区域发展的宏观调控职能，而其中通过调整、优化土地供给，可以促进各区域土地资源的统筹利用，推进产业的跨区域梯度转移，进而促进区域经济协调发展
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第一，坚持土地承包经营制不动摇，依法保护农民的土地承包经营权，稳定农业家庭经营的制度基础。家庭经营是世界各国农业经营的最基本形式。我国农村土地承包经营制赋予了农民土地承包经营权，奠定了农业家庭经营的制度基础；同时，我国农民家庭经营的承包地，是农民重要的基本生活保障来源，因此土地承包经营制也是我国农村社会稳定的制度基础。这一基本制度已经在《宪法》和《农村土地承包法》等法律上得到严格规范，在新农村建设中必须长期坚持并不断完善。今后，要严格执行《农村土地承包法》，稳定已经形成的土地承包关系，切实保护已经赋予农民的土地承包经营权。特别是，对于农民土地承包经营权的管理，要从合同管理向登记管理转变，逐步建立包括初始登记和变更登记、专业化属地化规范化的城乡土地统一登记管理体系，并完善土地承包经营权续期制度或者实行无限期的土地承包经营权制度，按照物权对农民的土地承包经营权实行更为彻底的保护。
第二，依法规范土地承包经营权流转，积极稳妥地发展农业规模经营和农业产业化经营。新农村建设中，必须严格执行《农村土地承包法》，依法规范农地流转，保障农民在农地流转中的主体地位和自主决策权，结合农村劳动力流转和农村人口转移进程，在农民自愿选择和平等协商的基础上，通过农地的市场流转和适度集中，积极稳妥地发展农业土地规模经营；按照平等协商、互惠互利的原则，通过农户和龙头企业自愿签订产品合约和要素合约，发展龙头企业+农户、龙头企业+农户+基地、龙头企业+合作社+农户、龙头企业租赁农户承包地等形式的农业产业化组织方式。在必要的情形下，可以发展龙头企业受让农户承包地、雇佣农民的农业产业化组织形式。在完善农村土地登记制度，培育、发展和规范土地承包经营权转让市场的基础上，开放土地承包经营权抵押市场，支持发展农业产业化经营。通过发展农业规模经营和农业产业化经营，延长农业产业链条，增加农业附加值和技术含量，提高农业经营效益，增强农民参与国际市场竞争和应对市场变化的能力。
第三，严格保护耕地特别是保护好基本农田，保障国家粮食安全和农业可持续发展。我国人多地少，需要养活的人口数量大，并且在今后相当长的时期里人口数量还会继续缓慢增长，保护耕地、保障国家粮食安全和农业可持续发展是我国土地政策极其重要的全局性战略性目标。新农村建设中，必须继续完善和严格执行占用耕地补偿制度和基本农田保护制度，探索建立和完善世界上最严格的适合我国国情的耕地保护制度。对于非农建设经批准占用耕地的，按照“占多少、垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地，没有条件开垦的，通过缴纳相关税费，专项用于耕地整理开发以补充耕地。对于划入基本农田保护区的粮、棉、油生产基地、有良好的水利与水土保持设施的耕地、正在实施改造和可以改造的中低产田、蔬菜基地等在内的耕地，在农地转用审批和土地征收等方面要继续实行严格管理。
第四，改革征地制度，探索建立与市场经济相适应的新型农地转用制度和对农民土地财产权利的公正补偿机制。随着市场经济的发展，我国从传统计划经济延续下的农村集体土地国家统一征收制度存在的缺陷日益显现。推进新农村建设，就必须改革这种不合理的征地制度。当然，由于征地制度改革涉及耕地保护、城镇建设、工业发展、公益事业、农民权益、政府利益等诸多方面，因此只能渐进推进。近期，应重点修改完善征地补偿的有关法律法规条款和征地补偿费的确定办法，切实提高征地补偿标准。从中长期看，理顺农地转用中的经济关系，实现土地征收中的公正补偿，需要进一步深化土地市场化改革，缩小征地范围，将土地征收严格限定在公共目的，并在发展农用地内部流转市场和集体建设用地流转市场的同时，适度开放建设用地规划许可的经营性农地转用市场，形成的土地市场价格体系为公共目的的土地征收补偿提供客观的市场参照，从而建立与市场经济相适应的、区分公共目的和私人目的、公益性用地和私人性用地的新型农地转用制度和对农民土地财产权利的公正补偿机制。
第五，改革集体建设用地使用制度，建立以城带乡的城乡建设用地统一市场。我国以国家和集体二元土地所有制为基础，与城乡企业、居民的身份相挂钩，依赖城乡分割管理的路径形成了城乡建设用地使用制度上的双轨制和城乡分割的建设用地市场，包括乡镇企业用地和农民宅基地等在内的农村集体建设用地的市场化流转长期受到限制，直接阻滞了生产要素在城乡之间的双向流动和城乡经济社会的一体化发展。在新农村建设中，只有加快改革集体建设用地使用制度，开通城乡建设用地市场，才能吸引城镇企业和居民投资农村、实现以城带乡式发展。今后，从统筹城乡土地政策、建立城乡建设用地统一市场的要求出发，在制定和颁布《物权法》，明确界定建设用地使用权用益物权的基础上，应进一步细分集体建设用地土地使用权。对于经营性集体建设用地，在法律上可比照国有出让土地使用权创设集体出让土地使用权，并允许其与国有出让土地使用权具有同等效力地进行转让、出租和抵押；对于农村公益性用地和农民无偿取得的宅基地，可比照国有划拨土地设立集体划拨土地使用权，在交易许可管制下对其进行市场准入管理。
第六，调整土地收益的取得、分配和使用格局，建立和完善支持农业农村发展的土地收益分配体系。在我国现行土地价、税、费体系下，政府土地收益在农地转用和土地供应环节取得的多、在土地保有环节取得的少，以土地出让价款和费的形式取得的多、以税收形式取得的少；在分配上，绝大部分土地收益集中在市、县级财政，中央、省和乡村两头得到的少；在使用上，投向城市地区的多、投向农村地区的少，投向经济建设的多、投向社会事业的少。这种格局加剧了城乡发展差距和征地引起的矛盾冲突，同时也驱使地方政府盲目扩张建设用地。新农村建设，要对这种格局进行必要的调整。比如，提高耕地占用税的征收标准，加大力度支持农业综合开发；制定和完善全国性的耕地开垦费征收标准以及使用、转移和监督管理办法，保障对占用耕地的有效补偿；严格新增建设用地土地有偿使用费的征收管理，完善有关15%的土地出让金专项用于农业土地开发的管理规定，支持农业土地整理开发；逐步正税减费，全面完善不动产税制，支持乡村基层公共财政；建立土地收益基金专项管理制度，严格规范土地出让收益用于失地农民社会保障、农村建设用地整理、农村基础设施建设、城镇土地收购储备和风险备用金等的具体标准，促进城乡经济社会协调发展。
第七，开展农用地整理，改善农业生产的物质基础条件，提高农业综合生产能力。农用地整理是精细化、集约化、节约化利用土地资源的重要手段，是世界许多国家和地区发展农业生产、开展国土整治、建设新农村的重要方式。实践证明，农用地整理通过对沟、渠、坎、田块等进行工程治理，对挖损、塌陷、压占、污染破坏的土地和各类废弃地、闲散地进行复垦，一般能够增加15%左右的有效土地利用面积；通过规整农田灌溉渠系，发展节水灌溉农业，改良土壤，能够提高土、水、肥的综合利用效率；通过平田整地、归并零散地块、修筑梯田，能够促进土地集中和土地适度规模经营，为提高农业机械化装备水平和农业集约化程度创造条件；通过完善农业基础设施，为农业技术的大面积推广应用创造条件；通过合理安排田、水、路、林、村，能够有效改善农业生态条件和农村人居环境。农用地整理，无疑将是未来我国新农村建设的重要途径。在新农村建设中，应当坚持统一规划、分区指导、依法规范、公众参与的原则，以政府公共投资为主，充分调动农民的积极性、主动性和创造性，有重点有步骤地稳步推进农用地整理，不断改善农业生产的物质基础条件，提高农业综合生产能力。
第八，开展农村建设用地整理，改善农村生活环境和村容村貌，因地制宜地推进村庄治理。目前我国农村居民人均建设用地总体上保持在180平方米左右，东、中部地区一般在120-250平方米，西部地区在150-400平方米，山区和牧区更高。随着农村人口不断外流和迁移，一些农村的住房和宅基地随之废弃或闲置，出现了“空心村”等现象，而与此同时，大多数生活在农村的居民要求改善生活居住环境的愿望越来越强。总之，我国农村建设用地整理的资源开发利用潜力巨大，农民群众对建设用地整理的认同感和参与程度也在不断提高。在新农村建设中，要在村镇规划的统一指导下，尊重并引导农民积极参与，结合撤乡并镇、迁村并点、撤村建居、旧村整治、“空心村”改造、民居翻建改建、农村基础设施建设、农村公共公益事业建设等的实施，因地制宜地开展土地置换、土地权属重划、土地规整以及废弃闲置地的开发利用等多种形式的农村建设用地整理，以农村建设用地整理为纽带，优化建设布局，促进人口适度集中，提高基础设施完备度，发展公共公益事业，改善农村人居环境。
土地政策范文5
法律依据：《农村土地承包法》 第二十六条 承包期内，发包方不得收回承包地。
承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。 承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。
2、农业户口迁出的，在没有进行土地调整前，原责任地可以继续使用，直至调整为止。
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【关键词】经济政策；土地政策；房地产开发；土地
随着社会经济的发展，房地产行业已经成为了我国国民经济重要的支柱产业，房地产行业的健康发展关系到国泰民安的全局。由于土地是房地产重要的生产要素以及我国特有的土地二元公有制的结构，土地政策在房地产市场调控过程中有着无可替代的作用。研究土地政策的调控效果以及如何影响房地产市场的内在机理，对于切实发挥土地政策的宏观调控作用，促进房地产业健康、持续发展具有很大的现实意义。
一、我国土地出让制度
我国城市土地出让制度自改革开放以来进行了一系列的改革。改革的线索有两条：第一在上世纪80年代改革的线索是土地使用权的“无偿、无期限”演变为土地使用权的“有偿、有期限”的使用制度。土地使用权的有偿使用，首先由外资企业开始，此后逐渐扩展到当时的国营企业以及其他企事业单位。1988年公布实施的《宪法》修正案第二条规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，这就从法律上确定了土地使用权有偿出让问题，使土地交易市场的形成有了法律依据。
土地供应方式从广义上说，包括土地有偿供应和划拨供应两方面。土地有偿供应主要是指通过土地使用权出让等方式的土地供应。土地划拨供应是指通过土地使用权出让等以外方式的土地无偿供应。我国城市土地使用权有偿出让，一般采用拍卖、招标、挂牌、协议 4 种方式。而我国现行采用的是土地使用权的出让方式比较多。这种方式由划拨、协议为主，逐步演变为以招标、挂牌、拍卖（招拍挂）为主的方式。2007年开始实施的《物权法》第137条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”公开出让土地的范围进一步扩大，土地使用权“招拍挂”出让方式由国家政策上升到法律规定。
我国城市土地出让制度具有三个主要特征：政府垄断土地供给，以竞争性的招拍挂为主要出让方式以及一次性缴纳未来若干年的土地出让金的“批租制”。这种土地出让政策，在我国快速城镇化和地方政府“土地财政”的背景下，总的来说导致了土地价格的高涨。使得房地产开发项目更加火热，价格增高。而我国现行土地出让制度，又与土地金融利率政策、土地税收政策等紧密联系在一起，理清它们的关系和影响，必须详细分析。
二、具体土地政策分析
1. 土地利率政策 按揭贷款利率的调节直接影响到房地产市场的真实需求，在真实需求过旺时，通过提高房贷利率可以平抑波动需求，世界各国的大量时间证明，提高按揭贷款利率将提高业主成本，降低购房者的需求。目前国内房地产市场对银行贷款的依存度仍然较高，一般占到60%左右，并因国内信托等其它融资渠道尚在完善，贷款规模下降将对融资渠道及项目单一的中小房地产企业产生一定负面影响。同时随着银行贷款规模的缩小，房地产按揭贷款规模和增长速度将进一步缩减，直接影响以按揭贷款带动的房地产市场购房需求。
2税收政策 房地产税制除了为国家增加财政收入和缩小贫富差距之外，对稳定房地产市场，抑制过度投资，预防金融风险，防范房地产市场的投机活动等具有显著效果。我国于房地产有关的税赋有12个：营业税及城市维护建设税和教育附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税！城市土地使用税、房地产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等，房地产业涉及的税种多。高额的税负以在一定程度上降低了投资和投机性购房的收益，进一步抑制了投机和投资性购房需求，能有效缓解旺盛的购房需求，但仍不能从根本上抑制和打压投资和投机需求，回归到自住需求。增值税清算和印花税的上调，使得房地产建筑开发成本提高。最终也会间接导致购房者的购房成本，提高商品房的销售价格。
3土地出让招拍制度 2007年招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定正式施行，进一步扩大了招标拍卖挂牌范围，工业用地也将纳入招拍挂范围，明确了建设用地使用权是物权的一种形式。但部分通过招拍挂方式出让的土地价格上涨已超过其本身的内涵，拍卖出让形式近几年在全国土地市场成交价都很高，甚至创出了“天价”。因为传统为协议和划拨方式，不能真实反映土地的市场价格，而且容易暗箱操作，导致腐败等问题。招拍对此加以了改善。但是当前的城市土地出让招拍挂的出让方式，以土地价格为竞争标的。在土地垄断供给的条件下，其逻辑结果就是抬高土地价格。而土地价格的上涨又传导到住宅价格上，导致住宅价格的快速上涨。再者这种政策对于房地产建筑开发的影响也是很显著的，一些财力雄厚的地产商可以拍得心仪的土地，而很多小型房地产企业就面临着很大的危机，一步到位的资金进一步拉紧了企业的资金链，对建筑开发的要求也就更高，可以说这开发企业的结构也会有巨大影响。
4土地供应结构政策 关于土地供应结构的调控政策的核心观点集中在以下三方面：（1）严格控制高档商品房的土地供应，优先满足普通商品住房的用地需求；（2）改变了土地供应方式，并停止了别墅类用地的土地供应；（3）进一步改进和规范经济适用住房制度，加强经济适用住房的用地管理。土地供应结构政策优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70%；继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。对调整住房供应结构起到了重要保证作用。
三、小结
土地政策在不断调控着房地产市场。土地政策的显效时间要长一些，短期内很难看到其具体影响，所以必须加强土地政策对宏观调控影响的分析，适应我国快速城镇化的发展趋势。
参考文献
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[2] 孔凡文，洪涤，王钦.论我国土地宏观调控[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版），2007（9）：203～204
