前言：中文期刊网精心挑选了房地产投资策划范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产投资策划范文1
对于楼市而言，2013年注定又是不平凡的一年。由于年初“新国五条”的落地，引导了市场刚需提前释放，今年的房地产市场一开局就带着一股强劲的势头。今年以来，全国百城房价齐涨，尤其是一、二线重点城市涨幅扩大。虽然曾经疯狂的“楼市过山车”不再，身经百战的购房者已经学会理智，整体房价和各楼盘的销售业绩却自信地走出了一条稳当的上升曲线。
总体来说，限贷、限购政策短期不会取消，“一刀切”式的调控方式将被区别化的调控政策取代，长效调控机制将逐步建立推出。
区域分化已成大势所趋
对于最近频频出现的地王和一线城市不断飙升的楼价，中国房地产业协会副会长朱中一坦言：“我十分担心。”今年以来，一线城市楼价均出现大幅飙升，房地产商重新审视房地产市场。不少国内品牌房企公开宣布将彻底放弃三、四线城市，重新回归一、二线城市，不少房企最近疯狂拿地，导致近期一线城市地价被不断推高。
绿地集团副总裁孙志文就表示，绿地集团今年以来就明确表示今后不再进入三、四线城市投资，毅然转向一、二线城市。“今年以来，我们花800多亿元去全国拿地，都是一、二线城市，基本不去三、四线城市。”
上海财经大学副校长、不动产研究所所长王洪卫认为，目前房地产市场分化越来越严重，越来越多的人向一、二线城市集中。以北京为例，户均占有房产不到0.8套，常住人口却达到2000万，而且人口还在继续涌入。因此一、二线城市5年内还会继续上涨，即使限购还是会有刚需出现。
高策机构董事长陶红兵认为，未来房地产市场的总体发展趋势是：一线中心城市没风险，二、三线城市局部有风险，四线城市普遍风险很大。
黄金湾投资集团董事长申威坦言：“虽然一、二线城市拿地成本越来越高，投资风险反而变小。”他认为，房价、地价之所以增长快是因为人们手里钱多了，增加的收入最终还是会流向高成长、高回报的行业，房地产仍是首选。所以一线城市随着居民收入增加，房价仍会有较好预期。
“目前房企之间比的不是拿地的成本，而是谁能以更低的成本融资，所以开发商拿地对价钱已经没有过去那么敏感了，拿到就好。”哪些城市的房价会比较坚挺，王洪卫认为，城市的产业结构越高端，房价就会越高。
中长期来看，分化的趋势仍将持续，一线城市和二线城市中的重点城市受强劲需求的支撑，发展潜力较大；三、四线城市受制于经济、人口、资源等因素，需求不如一、二线城市强劲，房地产市场深度远不如一、二线城市，增长速度会慢于一、二线城市。
行业潜力的深层分析
从宏观经济增长的速度来看，中国已经告别了8%以上的高增长年代，未来10年，随着中国经济结构转型和人口红利的减弱，新的均衡经济增速可能保持在6%至7%的水平上。未来经济增速放缓，是否意味着房地产行业熊市的到来？
根据CEIC诺亚财富的研究数据表明，2001年，中国人均GDP超过1000美元，大宗产品的消费启动，商品房销售面积保持20%以上的年增长率。2005年，中国人均GDP超过1500美元，住房消费增速超过40%。2008年，中国人均GDP超过3000美元，由于政府旨在遏制房价过快增长的宏观调控，以及全球金融危机的影响，房地产行业发展速度受到影响。2008年下半年至2009年，政府暂时取消针对房地产行业的调控，商品房销售额及销售面积以及销售价格均出现了大幅跳升，说明房地产消费与投资需求强劲。2010年开始，政府针对房地产行业开始的一系列调控，但商品房销售量、销售价格仍然保持了正增长。在一定程度上说明长期累积的需求并未得到满足。
根据测算，在接下来的几年中，年均经济增速只要达到7.1%的增速，实现城乡居民人均翻番，这对于房地产市场的发展将会提供较为有力的支撑。
另外，人口流动与迁移和人口年龄结构的变迁也是影响房价的主要因素。人口年龄结构的变迁对于房地产行业的支撑作用则主要体现在刚需人口的数量。按照城镇人口平均结婚年龄25—27岁来估算，婚房刚需对于房地产行业的支撑将持续到2018年，其中2012-2014年为婚房刚需释放的最高峰。人口流动和迁移红利也尚未结束，新增城镇人口对于房地产的需求将成为房地产行业的重要推动力之一。2012年，我国城镇化水平达到51.27%。目前，我国仍然处于工业化中后期阶段，城镇化仍有深化的空间。
在人均收入提升潜力和人口红利等需求因素的支撑下，中国房地产市场还有潜力可以挖掘，商品房销售面积和房价仍然会上涨，但增速会回归至合理水平，未来5-10年内，房地产行业将由高速增长期进入平稳期。
不同地产业态，分比趋势亦明显
过去十几年中，城乡差距急剧扩大，城市的机会远远多于农村，农村人口快速向城市转移，城镇化加速发展。与此同时，城市与城市间发展与机遇亦开始分化。显而易见的是，一线城市的人口增长率显著高于二、三、四线城市，一线城市的房地产行业发展速度和深度远远超过其他城市，不同城市地产行业分化趋势亦非常明显。
在住宅地产需求方面，一线和部分二线城市上涨潜力最大。城镇人口的增长是支撑住宅需求的核心因素指标，但由于较高的人口饱和度和较高的生活成本等因素，一线城市人口吸纳力趋缓，二、三线部分城市城镇人口增速远高于其他城市。从供给角度看，因为一线城市供给过低，降低市场容量，也为房价的持续上涨埋下可能。综合供求指标，城镇化率较低的城市具有相对广阔的发展空间。根据CEIC诺亚财富的研究数据表明，包括苏州、深圳、厦门、合肥、上海、北京、天津在内的城市为第一集群，房地产市场潜力最优，福州位于第二集群。
房地产投资策划范文2
关键词:房地产;投资;风险识别
房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售､资金回收或报废为止的整个过程｡这是一个动态的过程,一般可分为投资决策､项目实施和房地产经营管理等阶段｡不同的阶段各具有不同的风险特征,任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败,投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范｡
一、投资决策阶段的风险
在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性｡房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价｡房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面｡
1.政策风险
国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失｡尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要｡
(1)产业政策风险
国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业的兴衰｡国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业､楼宇市场的繁荣｡政府通过产业结构调整,降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金,将会减少房地产商品市场的活力,给房地产开发企业带来损失｡
(2)金融政策风险
房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响｡2003年6月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发资金贷款､土地储备贷款､建筑施工企业流动资金贷款､个人住房贷款等方面作了严格规定,提高房地产企业贷款准入门槛,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险｡
(3)土地政策风险
房地产开发建设以土地为载体,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响｡土地产权制度的变更､不同的土地取得方式､土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险｡
(4)税收政策风险
税收政策的变化对房地产投资影响重大｡税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具｡房地产投资中,各种税费名目繁多,占开发成本相当大的比例,因此,一旦提高税率,房地产开发企业将面临巨大成本风险｡
(5)城市规划风险
城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性､容积率､建筑覆盖率､建筑限高等,更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整､交通的变化等来对房地产业带来影响｡因此,房地产企业能不能及早预测规划目标,选择增值潜力较大的合适地块,是决定项目开发成败的核心因素｡
2.经济风险
经济风险包括市场供求风险和通货风险｡市场供求风险是最直接的风险｡市场供应量､市场购买力､市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性,导致供需的动态性和不确定性,进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险｡相反,市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销,使投资者承受资金积压的风险｡另外,房地产投资周期较长,其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险｡膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产投资者带来损失,膨胀率增大会刺激对房地产的需求｡
3.区域社会环境风险
由于社会经济发展的不均衡性,各个国家､不同地区的社会环境各异,这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊,即风险具有比较明显的地域性｡
4.开发时机风险
从房地产周期理论可知,项目开发时机也存在着一定的风险｡由于房地产开发周期长,易受国民经济的影响,因此,经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素｡所以说,风险与开发时机的选择密切相关｡
二、项目实施阶段的风险
房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程,它包括从获取土地､筹措资金到设计施工等过程｡此阶段将面临具体的风险因素｡ 一方面,在土地获取阶段,房地产开发企业通过协议､招标和拍卖意投等方式来获得所需要的土地,这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险｡
另一方面,时间､质量和成本是房地产项目建设阶段的三大管理核心,也是三大风险因素｡管理不当,将会使企业面临工期拖延风险､质量风险和成本风险｡
1.工期拖延风险
工期一旦被延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳租售时机,如已预售,会承担逾期交付的违约损失､信誉损失;另一方面,会增加投入资金利息支出,增加管理费｡
2.项目质量风险
质量是企业的生命｡开发项目质量主要体现在项目的适用性､可靠性､经济性､美观性与环境协调性五个方面｡消费者重视房屋的物理质量,更强调房屋的效用｡承包商施工技术水平落后､偷工减料,建筑结构有安全隐患等,是造成项目质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求,也是房屋质量不佳的重要方面｡
3.开发成本风险
房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段｡建设前期对项目成本的影响程度达95%—100%,越到后期影响程度越小｡在规划设计中,方案陈旧､深度不够,参数选用不合理以及未进行优化优选设计,都会导致生产成本的增加,在建设期间,国家调整产业政策,采用新的要求或更高的技术标准,也都会使房地产开发成本增加.
除此之外,通货膨胀､物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否能按时完工､工程质量的保证､施工中意外事故等都是这一阶段将要面临的风险｡
三、经营管理阶段的风险
房地产项目建成后,资金投放工作基本结束,投资过程就转入到房地产销售､出租或物业管理的经营管理阶段｡该阶段决定着房地产投资收益的实现,是房地产投资风险最大的环节之一｡其中包括:营销策划风险､物业管理风险和其他风险｡
1.营销策划风险
营销策划是经营管理的核心,它的成败直接影响到成本能否收回､利润能否实现｡在房地产营销策划中,价格定位､销售渠道､营销方式等都是很重要的方面｡其中,定价最关键,因为消费者对价格最敏感｡价格过高远离市场会引起房地产销售困难,难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产利润,还可能致使消费者怀疑商品房的质量,从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险｡
2.物业管理风险
物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展｡房地产开发投资竞争日益激烈,消费者不仅注重其价格和质量,而且注重其售后服务,即物业管理,物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理,这也面临着一些不确定因素,如专业管理队伍､管理构架､管理公约以及管理费用等｡
3.其他风险
房地产投资策划范文3
关键词：房地产投资；房地产经营；
当前，受经济转型和国家宏观调控政策的影响，我国房地产业面临着新一轮的严峻考验，楼市生变，许多房地产开发商由“拼命死扛”到“争相降价”，虽然有少数城市房价开始回升，但多数城市房价仍然在持续走低。房地产市场上商品房空置，导致房地产企业资金呆滞；产品品质与消费者需求有较大差距等问题仍然存在，这影响了房地产企业的经营效率，因此要加强投资策划，从房地产项目投资的初步设想开始，通过投资策划，使项目具体化。
一、房地产投资策划
1、产品定位
房地产企业进行房地产开发时，一般会面临多种选择，即是开发写字楼还是商场，是开发别墅等豪宅还是开发多层住宅，抑或是开发什么档次的住宅等。这些问题，都是房地产投资中需要面对的问题，这些问题将会影响房地产项目的效益，要合理地解决这些问题，不是靠简单的几个建议，而要通过科学地对市场进行分析，以数据为支撑来具体对待。在同样的地段，哪怕是同样品质的楼盘，也有可能这家成功，而另一家失败，许多房地产企业的发展经验阐述了这样的道理：房地产项目要想开发成功，市场定位一定要够准确。例如某房地产开发企业在高档商业圈里拿下一块地，原计划是投资开发写字楼，可在准备开发写字楼时，对市场进行调查时，却发现市场中已经没有写字楼的空间，因此将其改成高档住宅，而这需要花费大量的时间和资金去获得市场的认可，这无疑会影响房地产项目的利润。因此，房地产企业在进行投资策划时，要比别人站得更高、看得更远，开展市场调研时，也应有远见，对房地产市场发展趋势有长期的、系统的研究，参考过去、利用现在、预测未来，定位好房地产产品。
2、客户定位
房地产投资策划中，除了要了解房地产市场产品构成以外，还要准确掌握当前市场中的供求力量对比。对于供应量的调查，多数房地产开发商仅仅是将当地楼盘资料进行整合，以此来了解，而并没有根据自身产品不同，而进行加工分析。比如当房地产项目是住宅小区时，由于这是一个长期项目，因此在调查市场供应量时，应该综合近几年的房地产供应量，以此来进行衡量。而对于需求量的计算，则大都使用估算法。许多房地产企业在了解房地产市场上需求量时，都是以多少企业、多少员工为基础，乘以一定的调整系数，来估算房地产市场上的需求量，但这样的计算方法并不够完整，还应该考虑过去已经形成的购买量、当前的购买意愿、未来潜在的购买量，以及居民对房地产市场未来趋势的认识。
3、资金策划
要判断房地产价格定为多少可以为市场所接受并不难，难的是如何能够使房地产企业在拥有成本优势、保证利润的前提下，制定出具有竞争力的价格。对于房地产企业而言，节约自有资金，对企业发展具有重要意义；如果运作得当、房地产项目销售顺利，企业只要有占项目总投资30%的资金就足够了；房地产企业的资金在项目开发的什么阶段投入使用，应该有明确的用款计划；此外，对于房地产预售所获得的回款速度，应该进行保守估计，以为房地产企业的发展留有足够的流动资金。
二、房地产经营策略
1、切实研究市场需求及其变化
房地产投资与经营源于市场，也最终归于市场，市场的接受情况决定了房地产项目投资和经营的成败，因此一定要了解市场需求，并掌握其变化规律。房地产企业要更好的经营房地产项目，就需要以市场为导向，通过市场调查，全面了解掌握项目所在地的经济发展态势、房地产供求状况、消费者对房地产投资置业的心态和期望等，并找出普遍规律。同时要密切关注国内外投资动向、有关金融和税收政策的调整、房地产市场态势，以便房地产企业对其经营策略进行及时的调整。就目前而言，大多数的房地产市场分析，都是集中于大的、宏观方面的分析，如全国房地产市场走势、上海市房地产市场分析等，这些市场分析都属于宏观分析，是以某一大范围数据为基础进行分析和研究的，严格意义上来说，这些分析都缺乏都缺乏科学和针对性。对于某一小区、某一类型房地产产品的分析，对于这类市场的判断也更多的是依赖经验。对于市场分析而言，要逐步由一般的、简单的市场分析，向宏观分析基础上的微观分析和定性定量相结合的分析。
2、采取灵活措施消化空置房
从房地产市场来看，目前商品房库存量高，许多商品房都空置下来，综合来看，房价相对较高，是一个重要原因，这可以通过降价打折等予以处理，但从根本上来讲，降价并不能完全解决这类问题，因为商品房库存较高、商品房空置还包括地理位置不佳、房型不合理、配套设施不全等其他非价格因素。因此解决空置房应该采用多种手段相结合的方式，而不能简单的以降价来解决。首先，可以转买为租，先租后卖，不断转变思想，一些空置商品房由于房价较高，而难以为消费者所承受，使用租赁等方式，进而收取租金，这比直接降价出售更为现实，并且也能获得更高的收益；其次，转商品房为廉租房、经济适用房和拆迁安置房等，许多城市在拆迁过程中，对拆迁户进行安置时，就鼓励拆迁户住进安置房，政府对于安置房也会给予奖励或优惠，以这种方式来消化空置房，往往也能取得较好的效果；此外，房地产开发企业还应针对空置房的房型进行调整，以更符合市场需求，如对一些面积较小的商品房，改造成更受欢迎的错层房，往往也能使空置房热卖起来。
3、实行分期开发
房地产项目的投资额度相对较大，资金周转期长，在当前的市场环境下风险相对较大，因此在经营中不能贪大，要注意防范经营风险。在房地产开发项目统一规划的前提下，实行分期开发，是避免经营风险、实现较好投资的途径。房地产开发企业，在经营中不仅要关注当前项目的效益，还要关注后续项目的经济效益，当前项目的开发和经营，也要为后续项目的发展埋下伏笔，其中后续项目既可以是一个房地产项目的第二期，也可以是一个新开发的项目。房地产开发企业在经营中，实行分期开发，不仅可以节约资金，同时也能使企业在你经营前期项目时获得相应的经验，从而提高经营效率，获得更好的经济效益。
4、实施品牌战略
房地产产品是一种综合性的商品，其既可以作为投资选择，也可以自用。而由于房地产市场中的信息不对称，消费者并不能从已有的信息判断出房地产产品是否能够满足其居住需求，是否能够保值增值。而产品品牌是房地产企业传达给消费者的一组良性信息，是房地产企业在消费者心中留下的综合形象认知，而这实际上也是一种竞争优势。一般来讲，越是信息不对称的产品，消费者对于品牌认同率就越高，品牌形象较好的房地产开发商，将会给房地产产品的销售带来额外利润。在香港房地产市场中，前十名的房地产企业市场占有率达80%以上，而在大陆，万达、碧桂园等品牌已深入人心，得到认同，而这也说明实施品牌战略，是房地产经营的重要策略。
三、结语
当前房地产市场竞争越来越激烈，并且随着外部环境的变化，房地产企业面临的环境更是趋于恶劣，因此在投资和经营中，更应该对市场进行详细且精准的分析，采取合适的策略，以提高企业竞争力。
参考文献：
房地产投资策划范文4
关键词：房地产；投资风险；风险分析
中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-01
随着我国经济发展和人民物质追求的不断提高，房地产领域投资活动也日益活跃。由于我国房地产市场机制还不够完善，造成了房市泡沫增多，价格上涨过快的现象。房地产投资者为了减少不必要的投资风险损失，应该充分认识和考虑当前新形势下各个风险因素对房地产投资的影响的大小。
一、房地产项目投资风险的一般理论
1.概念。房地产项目投资风险是指在客观情况下，在特定的期间内由于随机因素的影响所引起的房地产项目投资收益偏离预期收益的程度。偏离的程度越小，房地产投资项目面临的风险越小。
2.分类
（1）总体性风险。所谓总体性风险是一种所有房地产投资都会遇到的风险，它包括以下几种：
a.市场风险。这种风险指由于各种因素所导致的整个房地产市场价格大幅度波动，从而给房地产经营者带来损失的风险。
b.利率风险。指由于利率发生变动，引起房地产行市变化，从而给房地产投资者带来的损失。
c.购买力风险。这是指由于通货膨胀、货币贬值、购买力下降而给房地产投资者带来的风险。
（2） 个别性风险。所谓个别性风险指由于种种不利因素的影响而给个别房地产投资者带来的风险。它包括以下几类。
a.经营风险。指房地产公司由于经营条件恶化、经营管理不善导致的风险。
b.业务风险。指由于收益的变动而造成的风险，也就是营业收入和销售成本的变动而影响房地产经营利润和利润率大小的风险。
c.流动性风险。指房地产投资者所掌握的房地产商品难以脱手而抛售出去，或者必须以较大损失为代价才能抛售出去造成的风险。
d.预测、决策风险。所谓预测、决策风险指的是由于房地产投资者错误地预测房地产行市，以及决策失误、行为失当所带来的风险。
（3） 意外性风险。所谓意外性风险指由于意外事件的发生所带来的风险。
一般地，为了分析问题和论述方便，经常把以上分类中的主要风险归结为商业风险、金融风险、购买力风险、变现风险、不可抗力风险。
二、房地产项目投资不同阶段风险的具体识别
1.投资决策阶段。投资决策阶段的风险主要来源于经济和政策方面，经济方面的主要风险：通胀风险和市场供求风险；政策方面的主要风险：土地政策风险、金融政策风险、产业政策风险、城市规划风险和税收政策风险。此外，还必须考虑开发时机风险和区域社会环境风险。
2.项目前期阶段。该阶段工作量大、涉及面广，包括政府、金融和保险等方面，不确定的风险因素众多，主要是土地获取风险、融资风险、产品定位风险、前期手续风险、勘察设计风险、工程招标风险和合同风险。
3.项目实施阶段。项目实施阶段是从获得土地、筹措资金到完成设计施工的过程。其主要的风险是土地获得的风险，是招标、拍卖还是挂牌，对土地获得方式的选择就具有一定的风险。此外，房地产项目在建设阶段时期还有三大风险因素分别为成本风险、质量风险和工期拖延风险。
4.租售及物业管理阶段。租售及物业管理阶段是决定房地产收益实现的阶段，也是房地产投资当中最大的风险环节之一。其主要的风险包括物业管理风险、营销策划风险和其他不可预测的风险。
三、房地产项目投资风险的应对措施
1.投资决策阶段
在投资决策阶段需要考虑的风险因素最多，风险的不确定性也最大，因此要从以下方面做好防范措施。
（1）高度重视可行性研究，确保投资决策的正确性。在投资决策阶段，房地产开发企业必须充分开展市场调研活动，掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境等因素，并且对此加以分析和综合。
（2）加强市场监测。企业需要强化业务的宏观指导，建立地区房地产景气分析和监测系统，实行房地产市场定期分析报告制度；同时加强住房金融研究，探索住房金融改革和发展的深层问题；此外，企业还应经常对政策走势、楼市价格、销售数量、消费需求变化等问题进行分析，以提高投资决策的前瞻性和科学性。
2.前期工作阶段
深入对房地产投资的研究，积极采取保险的方式来降低风险。对各个环节可能面临的风险，要及时采取保险的方式进行风险转移，将这种不确定的、可能产生较大损失的状况转变为确定的、较小的损失。
3.项目建设阶段
强化安全意识，防止施工事故的产生，提高技术水平，避免建筑技术的落后而引起的工期延误。有效地采取事前控制与事中控制动态结合，运用系统的项目管理方法来监督项目的整个建设过程。
4.租售管理阶段
租售管理阶段是最关键的阶段，因此，房地产商必须密切关注市场动态，彻底认清市场需求状况，采取灵活的定价措施，科学合理地确定该商品的市场价格，寻求在最短的时间内回收资金。
因此，为了能够成功地回避企业因自身营销经验不足、营销手段不当而带来的租售风险，建议通过营销的方式，充分利用人的丰富营销经验，采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。最后，切实搞好物业管理，定期检查房地产状况，及早发现和消除现有房地产存在的各种隐患，为住户营造和谐生活环境的同时也很好地提升了企业的形象。
四、结论
在房地产行业中，瞬息万变的市场产生的各种不确定的投资风险，因此，我们有必要建立起一套有效的风险管理评价体系，对投资项目中可能出现的各种风险做出全面而准确的分析。进而为房地产企业在决策过程提供参考，将投资过程中出现的各种风险程度降低到最小，提高投入资金或资源的收益率。
参考文献：
[1]柯小玲.房地产投资风险因素及其结构系统分析[J].贸易经济类核心期刊，2011.
房地产投资策划范文5
关键词：房地产投资风险 风险分析 风险评价 模糊评价
中图分类号:F293.3 文献标识码:A
文章编号:1004-4914（2012）03-278-02
房地产投资是指投资者将其资金投放到房地产的开发经营管理中，以获得产业利润的一种经济行为。房地产投资的风险是指在房地产投资活动中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使开发商开发利润可能与预计利润发生背离，因而使之蒙受经济损失的可能性。房地产开发是一个动态过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计，即在开发过程中存在着不确定性，从而不可避免地带有风险。
由于房地产开发投资风险系统具有明显的层次性，且不同风险的评价及权重的确定具有较大的主观不确定性，即模糊性，因此本文将层次分析法（Analytic hierarchy Process,AHP）和模糊评价（Fuzzy Evaluation）相结合，力争建立一个适合于房地产投资风险评价的多层次、多因素模糊综合评价模型。
一、模糊综合评价介绍
模糊综合评价法，是一种运用模糊数学原理分析和评价具有“模糊性”事物的系统分析方法。它是一种以模糊推理为主的定性与定量相结合、精确与非精确相统一的分析评价方法。由于这种方法在处理各种难以用精确数学方法描述的复杂系统问题方面所表现出的独特优越性，近年来已经在许多学科领域中得到了十分广泛的应用。
模糊综合评价的基本步骤为：
第一步，构建综合评价指标体系；
第二步，确定评语等级论域；
第三步，确定指标权重W，建立模糊关系矩阵R；
第四步，计算模糊合成值；
第五步，进行模糊综合评价。
其中在基本步骤中对权重（W）的确定本文采用了层次分析法。层次分析法作为系统工程中对非定量事件一种评价分析方法是1973年由美国学者A.L.Satty最早提出来的。层次分析法是首先将复杂的问题层次化，根据问题和要达到的目标，将问题分解为不同的组成因素，并按照因素间的相互关联以及隶属关系将因素按照不同层次聚集组合，形成一个多层次的分析结构模型。根据系统的特点和基本原则，对各层的因素进行对比分析，引入1－9比率标度方法构造出判断矩阵，用求解判断矩阵最大特征根及其特征向量的方法得到各因素的相对权重。
基于AHP的房地产投资风险的模糊综合评价可按以下步骤进行：
第一步，构建风险评价指标体系；
第二步，两两比较结构要素，构造出所有的权重判断矩阵；
第三步，解权重判断矩阵，得出特征根和特征向量，并检验每一个矩阵的一致性，若不满足一致性，则要修改判断矩阵，直到满意为止。计算出最底层指标的权重组合。
第四步，建立多层次模糊评价模型，进行模糊计算；
第五步，对评价对象进行综合评价。
为了顺利而正确地对风险进行评估，必须建立和遵循一定的评价程序。
二、投资项目评价过程
（一）确定评估目的
这是整个评估工作的前提。在房地产开发过程，对风险评估具有不同目的要求，如通过评估为开发决策提供依据；为房地产置业投资确定风险损失与风险报酬；为开发活动进行市场预测等等。只要确定了评估目的，才能根据评估目的收集材料，选择合适的评估方法，准确而合理地开展评估工作。
（二）风险环境分析和收集评估资料
这是为了寻找风险源，以及定性分析风险程度所必须进行的工作。风险环境分析要抓住影响风险程度的主要环境因素进行分析。
在风险环境分析的基础上，收集汇总可定性、定量评估风险的有关资料和数据。评估资料将直接影响到风险评估的准确性和可靠性。因此，评估资料的收集要作到全面、及时、准确。此阶段还要对收集的资料进行初步分析，筛选和分类整理。
（三）建立房地产投资风险评价体系
1.指标体系的建立。根据对房地产投资风险因素的构成分析，可以得出房地产投资风险实际上是一个由多层次、多因素构成的系统如图1。根据风险识别得出的主风险因素，进一步查找各主风险因素的来源，从而得出相应的子风险因素，即构成本项目风险评价的指标体系，指标体系是以房地产投资风险因素为主要依据，建立房地产投资风险层次模型。
其中主风险因素Rk=（R1，R2，…，Rm）
子风险因素Rkp=（Rk1，Rk2，…，Rkp）
p表示主风险因素含有的子风险因素的数量。
2.指标体系权重的确定。评价指标权重是评价指标相对重要性的定量表示。此指标体系权重分为两个层次：一是各主风险因素权重，二是每个主风险因素中各子风险因素权重，两个层次的权重确定均采用专家法进行，但选择“专家”的标准不同。第一个层次即主风险因素的权重应征询项目管理专家、技术经济专家以及其他开发企业领导者的意见；第二个层次即子风险因素的权重应征询对该主风险因素精通的专家以及其他房地产开发企业该部分业务的负责人。
由风险分析得出：
（1）主风险因素权重集为A=（a1,a2,…，am），其中ak（k=1，2，…，m）表示指标Rk在R中的权重；
（2）子风险因素权重集为Ak=（ak1,ak2,…，akp），其中ak（i=1，2，…，p）表示指标Rki在Rk中的权重。
3．房地产投资风险度评语集。由于风险度变量的变动范围为[0,1]，如果将风险等级划分为n级，则每个区间的长度为1/n，风险的等级区间为：
式中i=1，2，…，n。
分级的差异直接影响因素评价值，最终影响评价结果的准确性，在房地产投资系统风险等级的评判中，一般都将风险等级划分为五级，即很低风险、较低风险、中等风险、较高风险和很高风险，其风险度取值范围分别为[0,0.2]，[0.2,0.4]，[0.4,0.6]，[0.6,0.8]和[0.8,1]之间，从而构成：定义评语集为U=u1，u2，…，un，其中uj（j=1，2，…，n）表示由小到大各级风险对投资项目的影响程度评语，取n=5，u1，u2，u3，u4，u5分别代表评语是风险影响程度很小、较小、中、较大、很大。
4．建立模型，进行评估。
（1）评价矩阵Hk的确定。假设有n位专家对子风险因素的风险程度进行评判，对第Rki项指标合计有mkij个人评判为Uj级，则可认为专家组对该成片开发项目在Rki项指标下评判为Uj级的可能性程度：
由此可得到一个子风险因素（单项指标）评价的行向量：Hk1=（hki1,hki2,hki3,hki4,hki5）。
所有子风险因素评价的行矩阵组成评价矩阵HK：
下标k为各评价指标子集中含有指标的数目。
（2）主风险因素风险综合评价。根据模糊综合评价模型，各主风险因素综合评价向量为：
模糊子集Bk=（bk1,bk2,bk3,bk4，bk5）表示在各Rk（K=1，2，…m）因素下房地产投资项目分别以百分之多少的程度处于风险各等级。
（3）风险综合评价。通过上述运算，得到是对评价指标子集的综合评价结果并B1,B2,…，Bm可构成一个总的评价矩阵B，即：
权向量A=（a1，a2，…，am）
按照模糊综合评价模型，再进行综合评价运算，即：D=A・B或
则D=（d1,d2，d3，d4，d5）就是对该投资项目的综合评价结果。按照最大隶属度原则，dj（j=1，2，3，4，5）中的数值最大者djmax所对应的风险程度等级即Uj为该投资项目的风险等级。
四、评价结论
最终评价结果是一个代数值，表示对所有房地产投资风险评价指标的综合主评分。分值越高，说明房地产投资项目的风险越高，在所有风险评价指标的综合表现越差；反之分值越低，说明房地产投资项目的风险越低。
当然风险分析针对的是未来可能的风险，无论采用何种评价方法，都可能产生错误的估计，因此评估报告须进一步分析可能存在的评估误差，以使风险决策有更为可靠的依据。
模糊综合评价方法克服了以往只能衡量房地产投资中某单一风险的弊病，而是将房地产投资作为一个系统来衡量其整体不同阶段风险程度，应用模糊综合评价理论建立的房地产投资的风险模糊评价模型，可针对房地产原始信息的不确定性，将其转换为模糊变量，利用模糊评价模型进行评价得出的定量结果，对房地产投资决策有较高的参考价值。
参考文献：
1.王俊松.房地产投资风险概述.经济与管理，2005(5)
2.任宏,邓中美.建筑策划中的风险识别与风险评价.重庆大学学报（自然科学版），2005(9)
3.徐嵘,孟德林,欧志高,李可读.完善风险识别与预防机制.中国城市金融，2006(5)
4.冯套柱,孟亚宁.房地产投资风险评价研究.沈阳理工大学学报，2005(3)
5.刘晓君,孟凡文.模糊层次分析法在房地产投资风险评价中的应用.西安建筑科技大学学报（自然科学版），2005(1)
6.熊红梅,王慧敏.房地产投资风险综合评价研究.华北水利水电学院学报，2005(1)
7.李永,胡向红,乔箭.改进的模糊层次分析法．西北大学学报（自然科学版），2005(1)
房地产投资策划范文6
关键词:房地产企业 风险管控 业务流程优化
基金项目：2011年江苏省教育厅青蓝工程基金资助
一、新形势下房地产企业面临的多重风险
随着近年来房地产经济的发展，当前的房地产企业面临的风险已经发生了变化。房地产企业具有项目开发周期长、政策影响大、业务涉及范围广、组织结构多样化和业务流程柔性大等特点。
目前，我国房地产企业实际面临的风险包括：宏观经济波动性风险、金融政策风险、土地政策风险、税收政策风险、建筑材料供给价格风险、购买能力风险、行业竞争风险等。而目前影响我国房地产企业的众多风险因素在新形势下最终加剧了房地产企业的总风险。
(一)外部风险
1、政策性风险
在房地产投资过程中，国家政策（如政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等）变化给房地产开发商带来不同形式的经济损失或机会从而给房地产投资者带来风险。
2、市场供求风险
由于房地产投资回收期长，房地产商品市场的供求调整比较迟钝。当房地产市场需求不足时，房地产商品持有者往往不愿意在较低价格售出或租出它们。房地产定价和买卖并不公开进行，这就使得房地产商品的市场机制作用缺失，房地产商品交易的价格并不能反映其实际价值，也不能调节房地产市供求到均衡的状态。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％至10％之间为合理区，说明商品房供求平衡；空置率在10％至20％之问为危险区，房地产商要采取一定措施，加大商品房销售力度；空置率在20％以上则为商品房重积压区，如果不能采取有效措施，将直接影响国民经济的正常运行。当然房地产市场供求也取决于购买者的心理预期和有效购买能力。
3、金融风险
房地产对资金额的要求很高，这是因为土地的获取、工程施工到房屋销售环节等，耗资都是非常巨大的。在中国，房地产业资金筹措主要依靠银行，这就使得银行要承受大量的金融风险。主要指包括银行贷款政策变动风险、信用风险等。银行贷款政策的变动，如信贷额度大小、信用条件松紧、信贷政策倾向性的变动都将直接影响企业的资金流管理。随着目前国家一系列紧缩政策的出台，国内房地产企业开发“门槛”提高、银行贷款难度加大，对整个房地产市场产生很大的影响，房地产企业都会因此面临赚取利润的机会或亏损的风险。
(二)内部风险
内部风险是由于企业自身因素影响而使房地产投资不能达到预期收益的风险。如房地产管理者个人知识结构欠缺、对房地产投资和开发理论和基本知识缺乏全面了解，实践经验不足，而带来的主观上预测错误或管理不善造成的资本流失。房地产企业所面临的主要内部风险是经营管理风险，主要表现在以下几方面：
1、投资决策风险
由于房地产开发涉及的资本金金额大、开发周期长，通过决策所导致的结果来验证当初决策正确与否具有滞后性，因此在开发过程中对各开发环节所做的决策风险性极高。
2、项目管理风险
是指由于房地产企业或投资者由于对房地产企业管理不善而造成损失的风险。所谓管理不善主要包括：决策者不能胜任房地产企业经营管理工作；企业员工缺乏专业技能不能适应所在岗位；未处理好各种合同关系；违章或违法等。
3、财务风险
通常投资负债比率越大，财务风险就越高。如项目不能产生足够的现金流以按月或按年偿还债务本息的风险，或房地产商不能从资金市场或其他机构获得投资所需资金，出现资金链紧绷甚至断裂的风险。
房地产企业围绕总体经营目标，通过在企业管理的各个环节和经营过程中执行风险管理的基本流程，培育良好的风险管理文化，建立健全全面风险管理体系，包括风险管理策略、风险理财措施、风险管理的组织职能体系、风险管理信息系统和内部控制系统，从而为实现风险管理的总体目标提供合理保证的过程和方法即应当进行全面风险管理。
二、房地产企业风险管理现状
(一)房地产企业对房地产市场价格认识不足，不能及时、冷静地预测房地产的潜在风险
纵观国际上历次与房地产有关的危机，都具有房地产价格严重偏离其内在价值等共同特征。当房地产价格增长速度无法通过各地居民收入上升、城市人口增长等社会经济基础因素来解释，也并非由房产出租收益作支撑，那么房价上涨的趋势是不具有可持续性的。如果房地产商不能冷静预测这种潜在风险、及时调整房价促进销售和调整土地储备量，而是一味跟风逐利，就容易导致企业的资金链断裂乃至房地产危机的爆发。
(二)缺乏风险管理组织机构
目前许多房地产企业的风险管理实施，都是由董事长或总经理临时就企业运作过程中的某项活动的风险控制管理活动授权给某部门或人员，这种缺乏固定风险管理组织机构的情形必然导致企业的风险管理实施范围受到局限，风险管理意识不能成为一种企业文化深入到各个方面，风险管理经验、资料无法积累和传递。
(三)缺乏对宏观经济变化、国家和地方政策、法规的研读
房地产业是国家重要的产业链之一，受全国乃至世界的宏观经济环境影响较大。国家的土地供给政策、地价政策、税费政策等，均会对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，给房地产商也会带来风险。房地产企业如不能及时识别和控制宏观经济形势及政策法规变化所带来的风险，必将给企业带来诸多困境，甚至威胁企业的生存。
(四)风险管理非系统性
目前我国房地产企业虽然积极引入风险管理办法，如建立内部控制制度，独立开展内部审计工作等，但是风险管理仍然没有系统化，主要表现在：未建立有效的风险管理组织保证；风险管理内容主要集中在财务、工程施工的某些方面，涵盖面较窄，而风险是在企业决策、生产、销售、财务服务等各个环节都可能产生的，因此必然存在着风险管理漏洞；风险控制方法单一或缺乏灵活性。
三、房地产企业基于风险管控的业务流程优化
风险无处不在，企业要生存，要发展，风险管理是必需的，也是必然的；在对待风险进行管理时应把握关键控制点这是风险管理的积极态度，风险管理的目标是不出现系统性偏差；最终风险管理需要必须的手段，内控体系建立与不断完善是风险防范的有效手段。房地产企业如何系统地防范和管理风险？房地产企业要将风险管理要融入业务管理之中，思考设计管理――管什么? 现场管理――管什么？成本管理――管什么？识别风险并设计控制风险的方法，其核心是将预计到的未来事项的负面影响控制在最低程度。
(一)房地产企业业务流程的内容分析
房地产企业业务流程到底有哪些。这个问题至今还没有权威的说法，或许就根本没有现成的答案，原因很简单，没有两家完全一样的房地产企业，企业不同，架构不同，业务流程就可能不一样，但是房地产企业的核心业务流程却是相近的。主要是买地――建房――卖房，因此，我们可以把这些主营业务不断细分，把房地产企业业务流程划分为核心流程和支持流程。核心流程是指房地产企业那些特别重要的流程，决定着企业的独特性或竞争能力的流程。如投资决策分析流程、开发建设流程、营销服务流程及物业管理流程等，其他流程是对经营提供基本支持所需要的，称为支持流程，如采购、融资及人力资源管理等流程。
目前大多数房地产企业还没有真正实现以企业各种流程作为基本的控制单元。企业架构仅仅反映出企业组织形式，它不能体现出企业内部业务工作的流动情况以及顾客(市场)在组织中的核心地位。一个科学合理的房地产企业流程应该表达出企业各种主要流程的运作及相互作用方式。
房地产企业前期要进行充分的市场调查，投资分析。必要时引进外包公司进行前期策划，招商、营销进行市场论证，技术管理部进行工程论证，财务部门进行投资预算论证，最终确定项目的可行性，进行项目立项。
在建房过程中要加强项目管理平台的建设。包括建设过程中的成本管理；对外包公司和供应商的资质审查和管理。
在售房过程中要加强客户关系管理平台的建设。包括策划、营销和招商的运作管理；客户的信息管理，加强对客户的服务意识，提高满意度。
加强对财务的管理。包括应付/实付、应收/实收、现金流的管理。
在整个经营管理过程中全面加强对风险的管理。包括法务管理和审计管理。
■
(二)房地产企业业务流程优化的目标
房地产企业业务流程优化的目标是各部门在调整后的组织结构框架下能迅速开展工作；公司能够建立起核心管理团队；充分考虑公司各个部门的接口； 在业务开发全程贯穿客户的需求，明确业务定位； 加强各个部门在前期规划设计环节的作用； 有效衔接规划设计环节与施工建造环节以及销售、招商、物业等环节； 有效的管理规划设计、监理、招商等外包环节； 部门之间责权清晰，迅速明确问题的责任人使得问题得到高效解决；激励员工要有主动性和敢于承担责任。
■
(三)房地产项目各阶段流程改进优化的控制点
1、市场策划阶段
市场策划阶段是整个项目开发的最关键阶段，很大程度决定了项目的成功与否。前期的要进行充分的市场调查，投资分析。必要时引进外包公司进行前期策划，招商、营销进行市场论证，房屋建设团队进行工程论证，财务部门进行投资预算论证，最终确定项目的可行性，进行项目立项。结合各部门对投资进行的评估意见，集团高层再进行最终的投资决策，这样可以大大降低风险。
2、方案设计阶段
在与设计单位签订合同前要先组织内部各相关部门进行讨论，明确提出具体的设计要求，并提前考虑后续的装修设计方案。
3、项目施工阶段
在项目施工阶段要加强现场管理和协调能力，包含有《招投标流程》、《设计变更流程》、《甲供材料采购流程》、《甲定乙供材料采购流程》、《工程质量管理制度》、《物业接管验收流程》。
4、销售、招商与服务阶段
企划部是衔接营销招商与施工环节协同配合的关键；本阶段流程优化有《策划管理流程》。全面提高客户的满意度，建立良好的信誉和口碑；本阶段流程优化包含：《销售管理流程》、《招商管理流程》、《租金收缴流程》、《退铺管理流程》等。
5、全程风险管理过程
风险控制是实现全程项目管理的关键；为了使决策更加充分科学，有效降低风险，所有招投标项目要在项目开始前三个月开始立项。本过程流程优化包含有《合同管理流程》、《付款控制流程》。立项申请到合同审批之间要留有比较充足的时间（比较重大事件至少要提前三个月）来分析论证，如果出现人为因素导致的很紧急而没有时间进行充分论证的合同签订，经办人及其部门领导将要承担为此风险带来的损失。
房地产企业经营管理者必须注意优化企业业务流程，提高企业财务风险评估系统运作效率。面对各种可能引起的多种风险因素，房地产企业经营管理者应该通过精简各种环节，建设和优化企业业务流程，提高资金流动效率。
参考文献:
[1]王爱敏,张惠玲.企业业务流程优化方案研究――以A公司核心业务流程方案设计为例[J].中国商贸.2011
[2]杨磊.试论加强房地产企业内部控制的对策[J].科技信息.2010
[3]魏巍.我国房地产企业风险管理现状及对策研究[J].商业会计.2009
