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商业项目策划范文1
商业地产（Commercialrealestate）是指作为商业用途或者具备商业功能的地产，常被简单的理解为商场、商铺、MALL、步行街之类的购物中心，以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。广义商业地产依托的是一个泛商业的概念，包含：商业街、商场、MALL、写字楼、酒店、公园、零售业等；狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。商业地产项目的分类。①按使用功能类，分为商业、服务业的物业项目，国内常见有：步行街、MALL、购物中心、底商、专业性市场。②按地域性分类，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象；武汉、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区，如南京新街口。③按服务对象和辐射范围分类。有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。实际上有很多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产，界限不一定划分的那么明确，比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。
2商业用地的价值研判与发展定位
价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。⑴定地址。选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。如：万达在宁波的项目，综合面积45万平方米，商业面积25万平方米，这个项目在新区。万达选址的理由是旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去；附近规划有大的居住区，大约10平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有两句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。⑵定客户。目标客户要选好。如社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。可以看出，社区商铺大多数投资小，容易出租、转让，属于商铺投资中的"小盘活跃股"。其中，服务型社区商铺的客户已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因一方面，过去的财力不足，只能租用商铺，但现在具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以会转而选择购买商铺。所以，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。⑶定规模。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。根据经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10万平方米左右，最大面积也不要超过20万平方米，否则增加的都是无效益或低效益面积。但对零售型社区商铺来说，规模有大有小，其中便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7－8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，即使有面积也通常20－30平方米。随着人们生活水平的提高，服务型社区商铺规模有逐渐增大的趋势，如餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺也具有良好的市场空间。
3．商业地产项目的营销策划
⑴商业地产项目运营模式与融资策划。商业地产项目运营模式受规模影响，规模不同则运营模式也不同。商业房地产项目一般选择只租不售。做商业地产是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。①大商业地产项目运营模式。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式。商业地产项目可以打包上市，形成商业房地产金融。②较小商业地产项目运营模式。大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，需要谨慎。③商业地产融资。商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入（初始投资和总投资），筹措足够的资金是项目能否成功的关键。赢得投资人（银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等）的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益"路线图"。根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如：从银行贷款和投资人出资入股两种方案中，银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息；后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。
⑵产品策划。商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。商业项目的产品形式一般有写字楼、酒店、商铺和大型综合体，面积大的在1万平方米以上整层或整栋，中等约在1000平方米以上，小的约100平方米，甚至仅7－8平方米或更小。商业项目的产品策划需要根据商业用地的价值研判与发展定位，以及商业地产项目运营模式与融资情况决定。社区商铺的主要形式为铺面形式，投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代向商业投资机构转化。住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商产品开发，开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的产品创新，使住宅底商的概念复杂化了。这要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货商场或其他商业房地产产品形式，会加大项目的风险。
⑶招商策划。招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同；建设过程中的重点是物业销售；建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营；投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。一定要招商在前，开工建设在后。招商主要解决三个问题：①确定主力店。主力店不是多多益善，一个MALL里面，3－5个主力店足矣。不会因为增加一两个主力店，人流就会增加，而且主力店一定要跟MALL的地点结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居、建材等。最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。②选择次主力店。中国目前最缺的不是主力店，也不是小店铺，而是有特色经营的500－1000平方米的次主力店。③补偿小店铺。主力店、次主力店招商成功后，小店铺招商就顺理成章了。
⑷规划策划。意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。主力店招商解决以后，商业项目规划设计注意三点：①交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口；第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下；第三卸货区要合理安排。一般做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。②高度、荷载。不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1吨、图书要2吨、建材要4吨；做餐饮楼板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，设计就更合理一些。零售型社区商铺一般3．5米的层高，如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做数字影院，影院层高的下限要求是9米。所以做购物中心设计的时候，最好留有余地。④从设计上控制成本。成本控制的关键是设计成本控制，要采用带造价控制的图纸设计，真正把好成本关。⑤技术策划。建筑和管理技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，应在准确把握发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。
商业项目策划范文2
【关键词】全业务；工程项目管理模式；ODN；现状；优化对策
为进一步探索移动运营商全业务工程项目管理模式优化对策，本文选取某市区移动公司作为案例，简要分析移动运营商全业务工程项目管理现状，然后基于现状分析并提出几点有效的移动运营商全业务工程项目管理模式优化对策。据了解该市区的移动公司移动通信网络覆盖率、接通率等指标，与其他区域的移动运营商相比都较高，其移动通信业务份额在全市区域的86%，并且为基于手机通信业务基本饱和的前提下，开发社区接入、政企、集客等全业务市场，以提高企业的市场竞争力，这就意味着该移动公司要不断优全业务工程项目管理模式。
1ODN等全业务网络现状分析
通过本文研究案例———某市移动公司的移动通信网络、移动通信业务等相关数据资料总结出ODN等全业务网络现状表现。
2ODN等全业务工程管理现状分析
根据实例移动公司在2014年ODN网络建设进度慢、ODN网络没形成生产力等现状，归纳总结出ODN等全业务工程管理现状，具体如下：
①移动通信网络的规划与指导已经与固网建设思路及指导原则相背离，导致该移动公司的网络建设缺乏正确建设思路与指导方法；
②对网络建设的重视还不够高，因为工程项目管理中的工作人员出现一人兼多职的现象，导致网络建设进度缓慢，影响全业务工程项目的建设；
③网络规划缺乏大局观念，进行网络建设时，并没有提前与其他移动运营商进行网络匹配，加之网络建设管理采用的是烟囱式管理模式，导致不同网络之间出现壁垒，影响网络的覆盖率，对于大型的移动运营商还会导致大量的光缆浪费；
④移动运营商进行网络规划和施工，并没有及时与光交箱施工单位以及光缆施工单位进行交流与沟通，导致光交箱施工与光缆施工毫无沟通；
⑤全业务工程项目的投资管理混乱，没有意识到网络建设的必要性，进而阻碍了全业务工程项目建设难以推进；
⑥网络规划与建设没有进行工程总结与评估，导致全业务工程项目规划与建设出现盲目性，不利于市场份额的提高。
3移动运营商全业务工程项目管理模式优化对策分析
结合前面通过某市移动公司的全业务工程项目管理现状，分析并提出以下几点全业务工程项目管理模式优化对策，具体如下：
3.1确定ODN网络建设目标并制定合理的实施流程
3.1.1建设目标
根据移动业务需求，结合现时代较为先进的网络技术，基于现有的网络基础上确定相应ODN网络建设目标。可以以树形ODN网络架构为主，通过一级或二级分光的方式。FP主干光节点的作用在于将多条配线光缆汇聚到光交接设施上（如网机房、光交接箱等）；DP配线光节点的作用在于调配和收敛纤芯；AP用户光节点的作用在于将重要的基站业务接入。
3.1.2建设流程
①进行ODT区域分区，即将划分区域内的家庭客户、政企客户和基站客户的现状资料收集，然后预测出各种用户在期末能达到的网络应用数据，并对不同区域内的道路、河流和铁路等进行区域网络划分；
②OLT节点规划，了解已规划化完区域内的机房情况，然后选择最适合的机房作为OLT节点；
③主干光节点及光缆规划，先根据综合业务区的用户分布情况及路由情况，设置相应的主干光节点，然后再根据节点的位置、管道路由等确定主干光缆的物理路由；
④用户光节点规划，基于以上步骤，对每一个用户都建立相应的光节点，并配置相应的光缆，以实现用户之间的相互联系。
3.2优化工程项目管理模式
3.2.1提高对ODN等全业务网络建设的重视度
①移动运营商领导应该提高对ODN等网络建设的重视度，并将关于ODN网络建设的考核指标修正并完善；
②完善与ODN网络建设相关的生产能力考核指标；
③建立健全专业化、系统化的项目管理体系，以实现对ODN等全业务网络的高效建设与正常运维；
④要加强全业务中心与移动通信网络建设的联系，以促进全业务工程项目管理与网络建设的协调性及统一性。
3.2.2做好前期的ODN项目建设及管理评估工作
①要对ODN网络建设项目进行全面梳理，并进行系统性评估和验收，以保证全业务工程项目管理的有效性，促进移动运营商发展；
②在梳理完成的基础上，根据移动运营商的总体ODN规划目标及相关建设流程，将不能完成的规划目标向后推进延续1个年份，即当年不能完成的全业务工程项目建设目标，可以推导第二年完成，但第二年实现规划目标时一定要根据第二年的实际情况对规划目标及相应的建流程进行合理化调整；
③后续ODN规划与建设中，一定要遵守为用户提供最佳网络通讯服务原则，实现网络资源建设综合效益。
3.2.3做好管道资源的梳理工作
①要定期对ODN项目可研阶段的断头管道和断点管道进行全面梳理；
②要在每一个管理阶段都进行目标确定，并将断头断点的管道运用到ODN网络建设中，以降低管道资源的浪费；
③提高网络的厚薄覆盖率，要根据用户类型及其分布特点，将网络以厚覆盖、薄覆盖两种方式进行覆盖。
4结语
综上所述，通过上文的实例分析了解到，移动运营商全业务工程项目管理目前还存在移动通信网络规划偏离固网建设思路与指导原则、网络规划缺乏大局观念、光交箱施工单位与光缆施工单位沟通不畅等问题，所以要从ODN网络建设目标及流程和工程项目管理模式等方面优化移动运营商全业务工程项目管理模式。
参考文献
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[2]蒋友文，杨刚.某地移动运营商全业务工程项目管理模式研究与优化[J].广东通信技术，2016，36（3）：47~50.
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[5]杨柳.全业务环境下移动运营商的竞争策略[J].电信工程技术与标准化，2014（5）：53~55.
商业项目策划范文3
在这里我们不去探讨商业地产策划案的大纲格式和写作风格，而是分析一份成功商业地产策划案的核心应该是怎样的呢？什么样的策划案可以顺利通过商业地产开发商的审核？
首先，要规范、简洁、易懂。
大多数策划公司往往认为一本厚厚的案子更有说服力，更可以显示自己的高超水平和雄厚的实力。的确，一份厚厚的文字是很有气势的，并且可以证明自己付出了很多的辛劳。但是真正需要靠这份策划案来答疑解惑的人们却往往被其中错综复杂的分析和论证弄的头晕眼花，不知所云，说白了就是仍然不知道怎么办。
其实造成这种现象正好说明了策划公司自己在面对项目时，心中并没有良好、成熟的方案，不敢轻易下结论。就象民间老中医一样，开一大堆子的药方，治好了是自己的功劳，治死了，那是说明你没有把握好，与本策划公司无关。
我们承认面对SHOPPINGMALL这个庞然大物，要涉及的内容、方面非常多，几页纸肯定是说不清楚的，但是，即便无法削减策划案的物理厚度，却应该可以看到清晰的思路、分明的条理，准确知道现在应该做什么，未来应该做什么，该如何精确实行（实现）。
其次，有较强的可操作性。
开发商花钱请策划公司，是希望能够获得解决实际问题的指导性方法和步骤。那么这份东西不需要多少引经论典的内容。开发商需要的是有较强的操作性、解决问题的办法或者指明发展方向的内容，要看到通过怎样的操作流程让他们可以最终赢利。而策划公司提交的策划案多是格式化的框架内容和无关痛痒的分析，究竟怎样执行，仍然不明所以。因此，策划公司在作商业地产案子之初，就要分析开发商究竟最关心的是什么，并明确解决方法，确定以后，要把它做透、做深，可执行性要强，便于开发商在实际运用中的操作。
再次，策划公司一定要真正懂得商业地产的运营、操作。
现在大多数从事商业地产的策划公司并没有本方面的专业人才，多是从住宅、写字楼方面转来的人员。这些人在住宅、写字楼等传统地产方面可能经验丰富，况且住宅、写字楼在中国10年了，他们可以去借鉴。但是面对商业地产呢？难道去借鉴超市、百货大楼的运营可操作模式吗？再或者把超市、百货大楼、住宅、写字楼等这些东西拼凑一下吗？所以策划公司必须要有一批从商业地产策划实践中磨练出来，或者实实在在操作过这类项目的精英，他们要对商业地产的操作流程了如指掌，懂得商业地产如何规划、怎样运营、以及解决企业发展过程中的危机应对策略等问题。
最后，以实际调查数据为基础，不可闭门造车。
商业项目策划范文4
只所以存在这样一个的问题，主要源于业界对房地产策划的误解。时常听说，“你现在房子卖不动，不如找个公司策划策划”。现在仍有不少房地产公司在楼盘启动后才开始找策划公司，有的公司甚至在开盘前才找策划公司，这真让人担心。
如果一个楼盘出现了死局，即使再高明的策划者，也无能为力。死马能当活马医吗？
想筑巢，策划先行。一个房地产项目，在上马之前。必须要进行可行性分析与研究，国家的宏观经济形势怎样？整个房地产市场如何？项目所在区域的市场如何？项目地块建什么类型的物业？如何进行功能定位与市场定位？区域性的竞争对手有哪些？项目的成本即预期的利润如何？该项目如何进行市场推广等等，这些问题如果搞不清楚，就稀里糊涂地上马，恐怕没什么好结果。
我接触过一个项目，这个项目是县级商业地产项目，总建筑面积3万多平方米，规模不算大。在上这个项目之前，根本没有做过市场调研，当我接触这个项目时，房子已建到两层（原规划是三层商城铺面），广告做了不少，但销售就是上不去。据我了解，这个项目在上马时，与之一街之隔的一个步行街项目已经封顶。而这个县城只不过10万人口，商业承载能力很差，商业铺面的经营者利润普遍偏低，同区位的商业铺面的年租金也低的惊人。当我把这种情况告诉项目负责人时，他说：要知如此，真不该上这个项目。当我们在启动一个项目时，严谨而周密的市场调查是不可或缺的，而市场调查则是房地是策划的基础。
所以说，没有策划，就没有成功的房地产。有人说，只要我老老实实地盖房子，精心“筑巢”，不怕引不来凤， 这句话确实有道理，其实并不完全是这样，可以说房地产策划贯穿于整个房地产运作的全过程。一个房地产项目没有精心构筑的过硬的工程质量和完善的配套设施，不能算作好项目，但好项目没有成功的市场推广往往也不容易成功。“筑巢”需要策划，“引凤”同样需要策划。二者都必须给予高度重视。在这方面我觉得要做好以下几点：
一是我们所筑之巢要对凤有吸引力。即巢的内在素质反映了凤的需求，比如，坚固（优良的工程质量）、安全（完善的技保体系及物业管理）、舒适（优美的环境）、方便（区位优势）等等。
二是定位准确的市场推广。你要把你的楼盘信息以最低的成本和最有效的说服力传递给目标客户，让他们愿意购买。
商业项目策划范文5
为推动成都市加快建设全面体现新发展理念的城市，助力塑造“三城三都”城市品牌，将大熊猫的生态、文化价值和成都美丽宜居公园城市建设有机结合，按照市委、市政府对熊猫主题乐园项目的要求，XX集团高度重视，就项目规划、合作模式等前期事宜积极与市林业和园林局、成都XXX集团等相关各方沟通协调，争取将XXX与“XX之都”总体规划相融合，取得初步进展。现将有关情况汇报如下。
一、项目基本情况
（一）项目范围
项目选址东至XX路，南至XX路，西至XX项目，北至保利XX公园，面积约XX亩，其中XXX基地建成区约1000亩，XX集团已取得土地XX亩（其中46亩已纳入XXX基地建成区），商业用地XX亩，农业与景观绿地XX亩（其中XX区XX亩），道路与基础设施等其他用地约XX亩，另有XX亩住宅用地属于XX区所有。
（二）与XXXX基地的关系
1.空间关系
项目核心区（273亩地块），容积率0.4，距XX基地太阳产房约500米，距月亮产房约700米，同时与现有基地相邻用地均为生态绿地，可作为XXX项目与XXX基地之间的生态缓冲带，确保不对熊猫繁育生存环境产生不利影响。
2.价值关系
XX项目特色为时尚熊猫、旅游熊猫、文创熊猫，以文化为灵魂，以旅游为市场，努力打造熊猫文化创意高地，与XX基地在配套功能上形成互补，相辅相成，满足游客的更多需求，同时也增加项目自身造血功能。
（三）项目产业控制
XX集团对熊猫星球项目范围内及其周边产业规划导向进行了初步梳理，根据区域内资源特点，以规划为引领，对项目范围内产业业态、建筑风貌、建筑体量等进行了明确，真正把熊猫星球项目建设成为大熊猫生态文化的体验地、目的地。
二、工作推进情况
在市委、市政府和相关部门的关心支持下，XX集团作为项目投资和运营主体，积极推进项目落地相关工作。
（一）积极参与项目总体策划及概念性规划国际咨询工作，待新一轮规划与城市设计确定后，统筹推进项目策划、规划工作。
（二）协同XX商业策划团队、XX工作室以及法国XXX，从城市设计角度、产业融入角度、大熊猫品牌的识别和体验角度出发，开展XX项目商业策划工作，使项目更符合国际化标准，为成都市建设世界文化名城奠定坚实基础。
（三）积极统筹整合XX公司及XXX资源，围绕XX项目的创意策划、规划设计、产业整合、资源导入、项目运营等环节，专题研究项目定位、公司组建、投融资模式等工作，尽快在重资产投资层面引入XX公司等战略投资者共同开发建设，就共同出资设立轻资产运营公司方面与XX公司抓紧协商。
（四）以科研文化为灵魂，以生态绿化为支撑，以控制保护为保障，围绕XXXX博物馆，坚持以市场为导向，在确保大熊猫基地科研繁育不受影响的前提下，研究项目商业运营模式，以涵盖生态、文化、旅游、时尚、科研、康养功能的文化旅游精品与XX基地形成功能互补，满足XX基地周边市场需求。
三、存在的问题
（一）XX项目核心内容为XX博物馆，在该博物馆周边已有两个拟建博物馆，一是XXX以文化教育为主线、科普服务为主体、地学展陈为特色的成都自然博物馆；二是XXX拟改扩建的以科研繁育、科普教育为主题的博物馆。这两个即将实施的博物馆与XXX博物馆在内容和主题上可能会部分重叠，将对XXXX博物馆在主题创新方面提出更高要求。
（二）您实地调研XX时，提出XX基地周边要更好地保护好生态本底，具体范围需在XXX项目总体策划及概念性规划中确定，XXX项目用地的具体定位和空间布局尚待进一步明确。
四、下一步工作打算
商业项目策划范文6
关键词： 建筑策划； 高校土地；强度；策划定位
Abstract: In this paper, Shandong Jianzhu University peaceful district's land functions replacement and redevelopment for example, considering the interests of all parties Game, traditional architects, planners rely on experience and standardize the different indicators of controlling detailed planning of land development,trying to maximize the use of technology and ideas of architectural planning to expand the strength and function to determine land development, win-win situation for the city government, universities, developers, and ultimately the overall interests of the city.
Key words: architectural planning; university land; strength; planning positioning
中图分类号： 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
1概念释义
庄惟敏教授将建筑策划定义为“建筑策划就是将建筑学的理论研究与近现代科技相结合，为详细规划立项之后的建筑设计提供科学而符合逻辑的设计依据。”
严格的说，我国的建筑过程中没有完整而正确的建筑策划。通常人们认为的建筑策划是项目委托方提给建筑师们的设计任务书或是建筑师们提给项目委托方的策划性设计，其实这并不是真正的建筑策划。
2现状调研
1区位概况
山东建筑大学和平校区地处济南市历下区，城市中心区边缘，南临和平路，北靠解放路，西接历山路，总用地26公顷。基地东部的山大路商务科技中心区，区内商业网点密集，个体私营经济发展迅速。基地南部为文东科教区，高校林立,东部遥望中央商务区，周边居住区比较集中，生活服务设施比较完善。
2体规划要求
土地使用性质：以居住为主，同时兼有部分商业、文化娱乐、行政办公。
商业：该基地位于老城商业主中心的边缘外侧，受老城商业主中心的辐射。
文化娱乐：根据总体规划，历下区图书馆将在该基地附近建设。
3制性详细规划对基地要求
根据《济南市山大路片区控制性规划》，山大路片区商业开发的具有显著的优势区位和潜力：
济南市和山东省行政中心向东部迁移，必然带动城市发展重心东移；济南市已确定发展总部经济的设想，本片区内沿二环路西侧的用地极具商务开发的潜力；部分迁出高校原校区沿街用地会进行商业开发，规模不容忽视。该地区商品住宅房价水平较高，区位优越，在今后仍然是济南市商品住宅开发的热点地段。
4基地周边设施分析
基地位于济南市文东高教区核心区域，周边有山东铁道职业技术学院、山东医科大学、山东师范大学等12所大学。另外，基地周边还有若干专科技术学校及培训学校。
基地位于老城边缘地区，周边商业设施齐全，商业氛围浓厚。周边文娱设施分布众多，高校内的绿地，广场，体育设施等，也可作为城市共享文设施。
基地周边医院分布广泛，且都为大型综合医院，医疗设施完善。但是几所小学基本达到饱和状态。由于基地位于济南市中心，交通相对比较便利，公共交通尤为便利。但存在交通拥挤、缺少南北向交通联系、缺少公共停车场等问题。
3居民意愿调查分析
本次调查共发放问卷100份，回收95份，以下是根据问卷得出的结论：
近半数居民对周边绿化环境不满意，希望扩大绿化面积。半数以上居民平时锻炼都是利用高校内的场地，该区域公共活动空间的严重缺失，高校在周边区域中承担的部分休闲公共场所的功能。
周边公共服务设施可基本满足居民日常需求。居民希望增加商业和文化娱乐设施略多。
半数以上居民认为建工学院的拆迁对他们的生活有影响，但影响不大。
建工学院拆迁后的再开发的类型，周边居民认为适宜开发成商业娱乐用地的占到三成，其余多认为适宜开发成居住和商务办公用地，还有部分居民建议开发成教育或体育用地。
4周边房地产研究
1基本概况
基地以北：商住，居住为主。该地块商业以沿街商业为主，多分布与解放路沿线，形式较分散。
基地以南：商业，文化为主。该地段集中分布了较多的高校用地和商业设施用地，医疗服务设施为经十路以南的千佛山医院。
基地以东：居住区为主。该地段主要是居住区。无医疗服务设施。
基地以西：商业服务区，商业较为集中，是济南市重要的商业服务中心。医疗服务设施为泉城路附近的历下区医院。
2分析评价
住宅开发大量减少：
目前，以泉城路、泉城广场周边区域为核心的城市中心区，在开发项目95%以上是写字楼和商铺项目，新规划的项目中也有90%以上是商业地产为主的项目。
济南市的中心区域，尤其是泉城路和泉城广场周边，不仅是济南的政经济文化中心，而且还是商业中心，发达的交通条件和配套设施，决定了其房地产价格无可厚非的优越。
5策划定位
1设计思路
和其他大中城市相对比，济南市一样有植物园，体育中心，广场等。济南作为全国副省级城市和特大城市，也想有自己的步行商业街——泉城路。但因为泉城路有着特殊的区位，无法解决的城市交通问题,最终没有成为专用步行商业街。
2在基地内开发建设专用步行商业街对城市的收益
城市交通
在基地内开发建设一条平民化的专用步行商业街，在步行街外两侧另劈平行的交通道路。沿商业街北侧可做一条城市支路，也可解决因为山师附小上下学高峰时段的和平路压力。
城市经济收益
济南具用丰富的旅游资源，但景点间缺乏有机的联系，济南成为了旅游“中转站”。基地位于大名湖、暴突泉和千佛山怀抱中，在这里做一条专用步行商业街，可使三大景点有机的联系起来。
3策划定位
按交通控制定位为专用步行街，完全禁止车辆通行，只供步行者使用，同时考虑应急的消防、急救、疏散等通道要求。在商业街的中部提供一个休息环境，由小卖亭、树木、草坪、喷泉雕塑和休息椅等小品组成，丰富了步行商业街的内容和景观环境。
6效益分析
