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房地产市场的特点范文1
（福州金城民营科技工业集中区，福建福州350013）
［摘要］房屋是一种不同于其他商品的消费品，其耐用性更高，并且有着固定资产的性质，这就注定房地产市场也呈现出不同的特点。文章积极对中国房地产市场的冷与热进行研究，在此概念解释的基础上，当前中国房地产市场的现状得以清晰展现，并提出了现阶段房地产市场的应对措施。
［
关键词 ］中国房地产市场；市场需求；市场供应
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.13.144
由于不同区域的人口，环境，文化，教育和经济因素的不同，房地产市场区域的需求情况也是不一样的。一般情况下，房地产市场会呈现出以下的基本特点：多样性，也就是说，房地产市场交易的不仅仅是建筑物，更是权利和义务的交易，囊括更多的交易方式；双重性，房地产有着增值保值的特点，是吸纳通货膨胀比较理想的方式，扮演着消费品的同时也是投资品；供需的不平衡性，也就是说房地产市场供求之间的不平衡性长期存在，两者的相对均衡也是客观存在的。基于这样的特点，我们更有必要对于中国房地产的冷和热进行全面的思考。
1房地产冷与热的含义
1.1房地产市场冷的含义
所谓房地产冷是指房地产销售的淡季，销售陷入冷清的状态。在这样的房地产市场背景下，房地产价格不断下跌，投资收缩，房地产开发量也不断降低。一般情况下此时都会采取积极的反周期措施去实现销售量的提升。具体来讲，需要从刺激有效需求和提升有效供给两个方面入手。前者是指商品的总供给价格和总需求价格处于均衡状态下的社会总需求。简单来讲，这其中的均衡价格就是消费者愿意支付的需求价格和生产者能够供给的价格是一致的。对于房地产市场来讲，就是需求居民收入和商品价格直降达到最佳的临界点，在对于房地产市场进行分析之后得出各种均衡点，在此基础上提升有效供给，保证房地产商品是符合消费者需求，并且达到消费者物美价廉的需求心理的状态。
1.2房地产市场热的含义
相对于房地产市场冷来讲，房地产市场的冷是指在房地产销售的旺盛时期，此时是房地产产品大卖的时候。从表面来看，这是市场态势良好的具体体现。但是这样的市场背景下，物价会不断上涨，使得投资不断扩张，开发量也在这样背景下得以不断提升。如果这样的扩张一直持续下去，会使得房地产市场陷入过热的状态，很容易造成供大于求，商品大量积压的情况，由此造成极大的社会资源浪费。一般情况下应该积极采取抑制油脂的行为发生，采取反周期的措施去进行处理。
2对于房地产冷与热的思考
从上述对于房地产冷和热的含义诠释，我们看到无论是房地产市场过热还是房地产市场过冷，都是不理想的房地产市场环境。如何将房地产的供求关系处理在均衡的状态，是我们应该时刻关注的问题。在明确这一点之后，从而去采取对应的措施进行调整，使得房地产的宏观政策是与市场需求均衡的目标是吻合的，这对于保证房地产市场健康发展是至关重要的。
既然房地产市场过热或者过冷都不利于其健康发展，就需要去思考究竟在什么样的发展状态下，房地产市场是最为健康的。一般情况下，如果商品房的销售额增长率高于房地产的投资增长率，空房率比较低，这说明所建设出来的房屋是适销对路的，房地产市场的供应和需求之间是相互吻合的；或者从销售面积和竣工面积的角度来看，当销售面积出现大于竣工面积的时候，这也证明了房地产市场是处于良性发展状态的，房地产业发展是比较健康和稳定的。
房屋是不同于其他消费品，其耐用率比较高，在房屋存量达到一定规模的时候，就会出现饱和的状态。简单来讲，假如房屋居住面积宽裕，房屋质量比较高，长时间不会出现损坏，人口也得以控制甚至出现负增长的话，房地产行业势必会陷入到萎缩的状态。当然对于我国来讲，国民经济不断发展和进步，城市化进程极速前进，对于住房的需求量还在不断增长，这是客观存在的房地产市场背景。
3现阶段房地产市场应对措施
随着我国经济进入新常态之后，房地产市场也慢慢进入到缓和的发展状态。纵观国际上其他国家房地产发展初期的历程，也是经历了从迅速发展到趋稳的阶段，这是客观存在的事实。我们应该正视当前房地产当前的发展状态，迎接房地产供需均衡，平稳发展的时代。2013年12月到2014年10月，无论是我国商品房销售额，还是我国商品住宅销售额都在急速下降，两者的增长率也急速下滑。具体来讲，当前的房地产市场的发展状态为：其一，房地产价格趋于稳定，并且存在上下波动的情况。从本质上来讲，经济的不断增长是推动地价朝着更高方向发展的不竭动力，当经济发展速度趋于稳定的时候，房地产市场也开始朝着常态化的方向发展和进步；其二，房地产的增长动力和结构会在这样的常态化背景下发生变化，慢慢开始重视房屋经营，居住服务，中介服务的长期效益的方向发展和进步，也是当前房地产市场发展的基本情况；其三，房地产市场的发展形势也慢慢出现变化，兼备大规模开发和城市功能提升的特点，是我国城市化质量不断提升的具体体现。
对于这样的房地产市场发展现状来讲，政府部门应该冷静面对现阶段房地产市场发展的现状，关注与宏观经济发展增速的控制，房地产市场就不会出现过于严重的偏向，在此基础上积极关注房地产的发展态势，营造健康公平的竞争环境，充分发挥市场经济的效能，使得房地产行业能够朝着可持续的方向发展；另外，应该积极建立完善的房地产市场信息平台，使得企业和个人能够更加轻易地获取到关于房地产的信息资源，以正确地引导企业和个人去进行投资或者购房，避免房地产市场盲目性导致出现过热或者过冷的情况。
对于企业来讲，应该高度重视房地产质量和效益的提升，转变以往的依靠大规模扩张去实现经济利益提升的方式，以提高质量和增强效益为核心，注重新材料的使用，使得房地产的质量得以不断提升，并且关注于住宅休闲旅游，养老和科技园的开发建设，从而改变单调的房地产产品结构格局。
对于个人来讲，应该理性地看待当前房地产价格趋势，正确审视房地产价格波动的常态化发展，积极学习房地产和理财方面的知识，合理地执行投资和消费方案，依据自身经济实力，对于家庭需求进行分析，以保证购房和投资行为的合理性。
4结论
综上所述，积极对中国房地产市场的冷与热进行理论分析，了解其形成原因，明晓房地产市场过热或者过冷都是不利于市场健康发展的。在此基础上正确审视当前我国房地产市场的发展现状，以理性的态度去面对，从而根据不同行为主体的特点和需求，采取对应的措施去处理和面对，才是我们应该积极做好的工作。
参考文献：
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房地产市场的特点范文2
关键词：房地产市场 调控政策 效用 治理
随着现代社会房地产市场体制的逐步完善，政府对于房地产调控政策的诸多改变，由原来的单一行政政策开始转变为将行政政策和经济政策结合起来，运用财政政策和税收政策的调控机制共同对房地产市场发挥作用，用政府调控的最小负面效应达到房地产市场治理的最好效果，通过近年来对于国家房地产调控政策的效果分析，不断地深入市场调查，解析调控政策的运作体制情况，从影响调控政策的各个方面制定出针对性的治理政策。
1 现阶段我国对房地产市场调控政策的研究现状
国家统计局的2013年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，在新建商品住宅中，与前一月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，最高涨幅为1.1%，最低为下降1.7%。与前一年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。12月份，同比价格变动中，上海涨幅最高为21.8%，最低的为温州，下降2.8%。显示出房地产市场持续高涨，宏观调控效果不甚明显。针对现阶段我国房地产市场上出现的诸多政策调控失效的诸多问题，政府的调控政策并没有取得理想的效果已经是学术界所达成的一致共识，通过分析现有房地产的市场资料，总结出了许多政府调控政策中调控工具选用不当的情况，但是，因为行政法规覆盖了房地产市场的每个环节，调控政策工具的选择并不是解决房地产市场失衡的最主要的问题，因为地方政府对于国家调控政策的执行并不到位，再加上房地产的开发商对于企业超额利润的过分追求，在一定程度上就为政府调控政策的失灵找到了合理的解释，使看上去似乎严厉无比的政策，在巨大的市场潮流中显得苍白、无力。另外，通过对于政府和房地产开发商之间的博弈调查，分析得出许多针对性的启发建议，完善政府调控政策的手段就是其中之一。但是问题是，这些理论性的建议并没有形成归纳性的实际建议，只是研究房地产市场的学者们从经济学的角度提出的应对性建议，要想从根本上解决房地产市场因为政府调控政策失灵所带来的负面效应，找到合理的治理办法，还需要从长远的角度出发，就如何解决政府政策调控过程中规避政策失灵情况，从中国政策市场以及新兴市场两个角度出发，双管齐下，对房地产调控所涉及到的各个利益主体之间的关系进行长远考虑，从根源上找到房地产调控政策失效的各方面原因，并在这个基础上，寻求最终能够使得房地产市场健康发展之路。
2 我国房地产市场调控政策的效用分析
2.1 房地产调控政策过程中需要注意的问题
我国房地产市场经过近几年的建设无论从房地产商品的自身属性还是商品对于市场的影响都已经取得初步性进展，为此在房地产的调控政策实施的过程中，主要从以下几个方面进行效用分析：
第一、从房地产商品的持久性上看，政府的调控政策针对的主要对象应该是新房或者是期房，从新房或者期房的价格上的调控政策对于房地产市场的影响从长期上能够看出房地产市场的市场走向，从近几年的市场调查效果看，商品的持久性是房地产市场调控政策起到作用的长期体现；
第二，从房地产商品的不可移动性上看，这个特性决定了房地产市场的地域性特点，由于地区经济、文化、环境的各方面差异，房地产市场的商品的不可移动性决定了地区房地产的发展程度以及规模大小，因此，一定要根据地域特点合理的实施调控政策，才能够起到预期效果；
第三，从房地产商品的泡沫程度上看，房地产商品房价格的涨幅、供应结构的合理程度以及市场的秩序决定了房地产市场的泡沫化的严重程度，需要强调的是，衡量房地产商品泡沫化的各项指标需要政府调控政策的合理调整。
2.2 房地产调控政策的定性定量效果分析
根据近几年我国针对房地产市场出台的各项经济调控政策的具体内容以及调控目标，为房地产市场稳定房价、政府打击房地产市场这两项投机行为具有重大的理论研究意义，政府首次通过市场的调节机制控制房地产市场，对于稳定房价这一调控目标、保障中低收入家庭的住宅需求的供给，另外也没有伤害普通家庭的购房积极性。首先，根据投资者的流动性特点，对于持有地区房产的时间往往很短，主要原因就是炒作现象的日益严重导致的资金流向的不确定，这一类的投资者承受了巨大的机会成本，从一定程度上降低了房产的收益，增加了购房风险，因此，政府应该从税收政策上做出正确的调整，征收营业税的规定不仅能够增加二次交易成本，而且极大地削减了短期投资者的炒作收益预期。其次，对于处于中等家庭的投机炒作者，他们的主要目的就是能够通过投资炒作寻求短时间内房产变现获利，通过出租等手段实现个人资产的保值，这样就在一定程度上增加了金融机构的风险，影响了国民经济在运作上的安全性。最后，通过简单地定性分析模型的建立，能够得出结论：我国房地产市场的发展速度过快，以及大量的投机行为，严重的影响了政府对于房地产市场调控政策的实施，从而使普通居民的自住性住房需求长期不得到充分满足，原因则是房地产市场调控政策上的连连失策，始终没能有效命中要害。
3 我国房地产调控政策效用失灵的治理建议
3.1 加强地方政府的调控政策治理
我国房地产市场的调控政策失灵情况最大的根源主要是利益相关者行为的扭曲，为保证政府调控政策的积极有效实施，就要在一定程度上对地方政府的行为进行制约，建立规范健康的市场制度环境，第一，均衡地方政府的利益分配，建立合理的约束机制，对地方政府的既得利益与其他利益集团之间的联系区分开，进行合理的利益分配，通过严格的控制房地产市场的开发程度、限制并清除不合规定的房地产费用来制约地方政府的利益行为，同时削减地方政府的财务支持强度，以平衡保障性住房和中央调控政策成本双方面的利益为目的，减少地方政府过度支持房地产发展的影响，另外，建立有效的约束机制，制定事后惩罚等监督体制，增强社会监督的影响来规范地方政府的行为；第二，改革地方绩效考核制度，保证社会民生的效益，现在中央政府适时的建立了地方性的绩效考核制度，改进不合理的绩效考核体系，明确地方政府对于社会民生所做出的贡献给予政治上的嘉奖，在设置绩效考核标准时，注重居民对于社会利益和经济利益两方面的评价，根据效益性指标的权重的大小，将维护和稳定住房价格以及改善住房结构、解决中低收入家庭的住房困难等问题真正的纳入绩效考核指标体系中；第三，改善地方政府的职能，防止过度干预，由于地方政府具有干预房地产市场的经济职能，为保证房地产市场的有效竞争，必须适时的限制地方政府过度开发房地产市场，避免造成的资源浪费现象，规范有序的市场、引导正确的资金流向，防止地方政府的越位现象。
3.2 加强政府调控政策对于开发商的监督
为保证政府调控政策的有效实施，首先，应该加强开发商的信息披露力度，建立一套完善的房地产信息披露体制，强制性的要求开发商披露房价的成本、房子的销售信息等，遵循公开、公正、及时、有效的原则，尽可能的减少地方政府与开发商之间的信息不对称现象，防止房地产市场上出现价格泡沫等不利现象的发生，做到信息资源的公开化，使得房地产对于开发商的服务真正的透明化；其次，建立独立的监督机构，实现第三方治理的公平现象，目前中央政府还没有单独的设立房地产的监督机构以便规范房地产市场的不正当行为，由于房地产的调控涉及的部门众多、相关利益者之间的调控政策的复杂，造成的政府对于调控政策的侧重点做不到面面俱到，使得调控措施偏离了预期的方向，造成了不必要的冲突；最后，增强开发商违规的处罚机制，使得地产商的违规成本加大，这样才能够在一定程度上对开发商起到威慑作用，遏制开发商的不正当行为。
3.3 加强引导社会大众的住房消费需求，防止投机取巧行为
由于当前我国房地产市场上的监督指标的原因，造成了大量的市场监督数据的不准确，因此有必要建立一套严谨的调控政策预测系统，为社会大众的住房消费行为做指引，使得社会大众能够对于房地产市场的众多投资现象做出理性的投资判断，预测系统的建立不仅引导社会大众的投资行为，而且也为政府和房地产开发商的决策行为提供了依据。首先，社会大众应该追求的并不是当前的投资价值，而是满足最基本的住房需求；不应该盲目追求现代市场所谓的超前住房消费，而是应该做一个理性的投资人，树立正确的住房消费观念；另外，为防止房地产市场上过度的投机行为的产生，政府应该尽快出台征收物业税的调控政策，有效的区分市场上的投资性需求和投机性需求，保证居民的自住性需求长期免税。
总之，为改善房地产市场调控政策失灵的现象，找到合理的改善路径，不仅应该完善地方政府的治理体制，针对开发商也要加强监管，同时引导社会大众的住房消费需求，才能够有效的防止政府调控政策的失灵，促进房地产市场的健康发展。
参考文献：
[1] 李莉.房地产市场治理的国际比较[J].农村金融研究，2010，（11）：32-36.
房地产市场的特点范文3
【关键词】外商投资；房地产；利弊分析；风险
一、引言
按照国际货币基金组织（IMF）的定义，外商直接投资（Foreign Direct Investment，简称FDI）是指一国的投资者将资本用于他国的生产或经营，并掌握一定经营控制权的投资行为。一般认为，东道国通过FDI，可以得到发展经济所需的便宜资本，还可以引进先进技术和设备以及管理方法和营销手段，同时也可以通过投资国对东道国本地招入的员工培训等增加人力资本存量，促进东道国的经济增长。1985年以来，我国FDI的规模一直在不断扩大，到2010年，已有117个国家和地区的投资者在我国设立外商投资企业445244家，大型跨国公司世界500强已有400余家来我国投资；外商直接投资额已经达到1057.35亿美元，较1985年增长了53.1倍，年均增长速度超过17.3％。
同时，外商直接投资的行业也越来越广，除了传统的制造、采矿、电力、建筑、交通运输、批发零售等行业，还包括房地产、租赁商务服务、计算机软件等现代服务行业。
2010年，作为国民经济支柱产业的房地产业已经成为吸收外商直接投资的第二大产业，仅次于制造业，其吸收的外商直接投资额达239.86亿美元，占全部吸收额的23％。
一般认为，外商直接投资房地产业或其他行业都会直接或间接推动房地产业的发展。但在我国，这种推动作用是否存在，推动作用有多大，还是存在反作用力，这些都是值得深入研究的问题。
二、中国房地产市场现状及特点
中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。
真正意义上的中国房地产市场始于 1996 年左右，房地产产业在广州、深圳等一些发达地区率先起步。1998 年，中国开始进行“房改”，为了摆脱亚洲金融危机对中国经济低增长的影响，国家出台了一系列政策来拉动内需，在个人房贷上提供了政策支持，由此步入了中国房地产市场化的高速发展时期。
中国房地产市场化导致房地产价格的市场化，计划经济时期人们被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其强大作用，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，使得房地产价格节节攀升。经过近几年的快速发展，世界房地产行业已经形成一定的产业规模，相关房地产产业也日渐完善，但是中国房地产市场还远未成熟。同发达的欧美国家相比，无论市场规模、产品档次、品种规格、消费水平等方面都有很大的差距。随着市场经济的发展，房地产技术水平和产品质量的提高，以及应用领域的不断扩展，中国的房地产将会有巨大的市场需求和发展空间。
大量外商投资中国的房地产市场，与中国房地产市场的特点密不可分。首先，是中国经济持续偏热，房地产价格上涨迅速。2010年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告对北京等十大城市的全样本调查数据显示，十大城市平均价格上涨54．25％。其次，中国的房地产市场需求量很大。中国正在经历城市化的转变过程，大量农村居民涌向城市，对住房的需求有实质性的增加。再次，中国正在经历住房制度的重大变革，比起大多数发达国家，对投资房地产市场的约束力还较弱，土地制度不够完善，市场规范性也较差，而外资正是利用中国制度的不完善，大量投资，以赚取高额利润。
三、外商投资我国房地产业概况
加入WTO 以来，我国按照入世承诺：在房地产业，除高档房地产项目（高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等）不允许外商独资外，其它房地产项目没有限制；在房地产中介服务方面，包括房地产估价、物业管理、中介服务等，允许外商成立合资、合作企业，并在5年内开始允许外资成立独资企业。以此为契机，近年来，外商一致看好中国快速发展的房地产市场，使中国房地产市场再度掀起强大的“外资旋风”。
2005年9月12日，国家外汇局首次披露，外资在我国房地产市场中的投资比例约为15％，境外机构购买中国建筑物资金额高达34亿美元，创造了此前5年的总和。而亚洲地区的投资机构也以其灵敏的反应快速进入我国的房地产市场。2005年，亚洲地区有260亿美元用来投资房地产，其中约有 20％到25％的资金投向中国房地产市场。全球最大的金融集团之一ING集团亚太区于2007年10月17日推出首次季度性调研项目时指出，中国内地房地产市场成为房地产投资者的首选意向市场。另外，包括亚洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律宾首都银行等为主的投资机构放量投入到中国房地产市场的资金不下50亿元人民币，其中，嘉德置地计划今后在华投资数十亿美元用于房地产开发。
由于国内对外资的旺盛需求及境外投资者对中国房地产市场的看好，在趋利性的驱动下，外资已大量全面地进入中国房地产市场，其中包括摩根斯坦利（Morgan Stanley），高盛（Goldman Sachs）、新加坡发展商凯德置地、新加坡政府投资公司（GIC），荷兰 ING 集团等大批的国际投资集团和投资基金。据央行报告统计，外资在中国房地产市场中所占的比重已达到 15％。
四、外商投资中国房地产的动因
房地产市场的特点范文4
关键词：财政税收政策 房地产 市场经济 影响 对策
一、前言
作为国家发展中最为有效的经济调节手段，税收是实现社会总供给、总需求之间的动态性平衡，这就需要认识到财政税收政策对房地产市场经济发展的重要影响，引导学生科学认识财政税收政策，进而有效改善人民生活状态以及住房条件等等，充分发挥财政税收政策在房地产市场经济发展中的重要作用，利用财政税收政策来促进房地产经济发展，促进国家经济增长，因此，需要结合我国房地产发展实际情况来采用更加有效措施，完善房地产市场经济税收政策，促进房地产市场经济健康、协调发展。
二、财政税收政策对我国房地产市场经济影响
（一）财政税收政策有利于实现房地产消费理性化以及科学化
从目前来看，我国房地产价格呈现出疯长倾向，政府需要充分利用财政税收工作政策来引导房地产更好发展，这就需要不断加强房地产市场信贷资金实际回收工作力度，在不拖欠开放商资金前提下，市场商品量不断增加，这就使得房地产市场受到了巨大的刺激，同时还需要做好税收管理工作，利用有效措施来降低房地产市场价格，维护国家发展利益。由于房价过高或者是居民实际收入过低等现象使得房地产市场经济交易存在着一定的矛盾。因此，可以利用货币来实现市场交易，如果居民实际收入过低，那么实际购买力会受到影响，房地产需求量也不断降低，房地产市场交易数量也逐渐下降，这就需要刺激房地产市场，促进房地产市场经济更好发展。房地产市场经济的不断发展使得我国财政税收政策的房地产调控工作更多集中在需求方面。房地产市场发展预期从过于的乐观，逐渐的转化成为了谨慎，财政税收政策在房地产市场调控工作中具有至关重要的作用。为了能够促进房地产市场稳定化发展，在实际的工作过程中需要重视房地产市场经济调控作用，不断细化房地产市场税收工作政策，对于并不符合相关条件的房地产开发商往往并不给于税收方面的优惠政策，不断将其房地产在税收政策方面的研究工作力度，引导居民树立合理的消费理念以及节约消费利用，利用财政税收政策来实现房地产经济有效调节，促进房地产市场稳定发展，提升房地产发展质量，为房地产市场发展的健康性以及稳定性提供保障。
（二）财政税收政策有利于完善相关税法政策
作为人类行为的重要规范，法律能够为相关政策以及相关制度提供有效的保障，这就需要完善财政税收相关政策，如果缺乏法律支持，那么房地产市场经济会受到影响，这就需要结合房地产市场政策以及房地产市场制度，为房地产税法质量提供有效保障。实际上，税收关系到国家发展问题，这就需要构建更加完善的房地产法律法规，严格相关税法，实现有法可依、违法必究等等。传统房地产市场财政税收政策过程中，需要不断相关税收政策，完善违法措施以及惩戒措施，使得税收研究成果能够有效应用于税收工作中，为财政税收政策提供法律保障，为社会主义房地产市场经济有序运行提供有效保障，促使房地产市场经济能够处于稳定、快速发展环境中。房地产价格与税收收益之间具有非常密切的关联，房地产市场正是处于税收政策的开发阶段，房地产商品供给受到非常大的影响，投资规模以及投资方向都会受到非常大的影响。房地产的流转环节使得房地产出现了非常严重的投机行为，这就使得我国房地产市场需求受到非常大的影响，政府需要充分发挥其重要作用，积极参与到市场流通活动中，有效抑制投机取巧行为。因此，需要重视房地产财政税收政策的管理工作，实现土地资源合理优化配置，尽可能满足房地产市场发展需求，尽可能的减少土地闲置，为土地交易进行提供有效保障。
（三）财政税收政策有利于完善财政税收工作制度
为了能够有效规范房地长市场经济发展，相关政府工作部门需要改进物业税，结合房地产市场发展实际运行情况来进行评估。在设置物业税的过程中，需要结合我国发展国情，区别物业税的税率，在城市发展过程中，需要明确划分高收入以及低收入人群，充分发挥物业税调节作用，结合人群经济收入能力来进行分区设置，尽可能降低低收入人群的税收，或者是对于经济能力过低的收入者采取见面方式，这样符合我国的发展国情，有利于规范房地产市场，构建更加完善的房地产评估工作体系，为房地产市场发展提出了非常高要求。财政税收政策有利于完善房地产税收配套政策以及配套制度，构建房地产的产权登记工作制度，同时还需要明确城市土地的实际利用情况，有效解决分块管理方式，实现房屋产权证与土地产权证合一制度，尽可能理清房地产市场管理关系，避免出现房地产的私下交易，构建更加完善的房地产市场评估工作体系，相关税务管理工作部门需要构建更加完善的评税结构制度、专职评税制度以及房屋管理工作制度等，构建完善的房地产市场经济管理工作机制。
三、财政税收政策对我国房地产市场经济实践对策
（一）保证房地产市场供应量充足
从目前发展来看，房地产行业给予方面存在着的问题，诸如，土地资源较为紧缺，房地产商存在着捂盘现象等等，由于居民需求的日渐增加使得房地产价格不断增加，这就使得房地产供应量存在着严重的不足。增加住房的供给能够有效解决房地产市场经济中存在的问题，提升房地产发展弹性，政府需要明确自身肩负的重要责任，保证房地产市场供应量充足，尽可能缓解房地产住房价格上涨问题。为了能够提高房地产供需供给，利用税负转嫁行为来有效抑制二手房市场中存在的投机行为，利用增加房地产供应量供给来增加供给弹性，尽可能减轻居民收入负担。
（二）重视房地产市场征税环节
作为房地产市场经济发展的关键性力量，投资型的购房者大多是利用房地产买卖来获取差价，进而获得高收益，这就需要利用房地产持有权来实现税收的保值以及增值。从目前政府发展来看，房地产在流通过程中出现了征收重税的现象，他们并不倾向于出卖房产，而是不断购入房产，这就使得二手房供给存在着不足，房屋流通效率并不高，从另外一个角度分析来看，由于房地产市场中购房竞争愈加激烈使得自用型购房者却无法购买合适住房。为了能够有效解决房地产市场发展中存在着供需不平衡的问题，政府相关管理工作部门需要不断加大房地产征税环节，诸如，利用物业税等来解决供需矛盾。仅仅实现征税却无法实现税负转嫁，购房者仍然需要承担一定税负，目的性更强，影响性更高，对于住宅面积较大并且长期闲置住房或者是有两套以上住房的居民则是需要征收重税，进而使得投机者购房成本，促使投机者不得不卖出闲置的住房，增加二手房地产市场的供给量，实现房地产资源的合理优化配置，提升房地产价格稳定性。
（三）实现征税对象的区别性对待
由于房地产征税对象存在着差别使得其承担的税负也存在着一定的差别，但是普通的购房者居于不利地位。政府需要认识到房地产开发商、投资型购房、普通购房等之间的关系，投资型购房，政府可以征收更多的税收，这样能够有效抑制投资型购房者的购房热情。从目前发展来看，房地产市场呈现出信息不对称现象，即使在购房过程中无法有效判定购房者购房目的，往往根据购房者时候的买房行为才能够进行判定。总之，政府需要结合房地产市场发展特点来构建房地产信息的登记制度，进而有效了解购房者住房信息，对于购买多套或者是购买大面积住房需要征收更多的税负，对于购房投机行为来进行严格惩治。
四、结束语
随着家庭生活质量以及居民文明程度日渐提升使得居民已经不能够满足舒适住宅，而是对外部环境提出了更高的要求。房地产市场在实际的发展过程中，需要充分利用房地产市场销售价格以及发展预期来实现房地产市场经济发展宏观调控，进而促使其能够有效认识房地产市场发展。从近些年的发展来看，我国的房地产市场在发展过程中仍然存在着非常多不合理因素，特别是房地产供需之间存在着不平衡现象，这就需要重视房地产市场经济的调节作用，利用财政税收政策来有效调节房地产市场经济，重视房地产市场经济监督工作以及管控工作，不断完善相关法律法规来稳定房地产发展市场。
参考文献：
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房地产市场的特点范文5
一、现阶段我国对房地产市场调控政策的研究现状。
针对现阶段我国房地产市场上出现的诸多政策调控失效的诸多问题，政府的调控政策并没有取得理想的效果已经是学术界所达成的一致共识，通过分析现有房地产的市场资料，总结出了许多政府调控政策中调控工具选用不当的情况，但是，因为行政法规覆盖了房地产市场的每个环节，调控政策工具的选择并不是解决房地产市场失衡的最主要的问题，因为地方政府对于国家调控政策的执行并不到位，再加上房地产的开发商对于企业超额利润的过分追求，在一定程度上就为政府调控政策的失灵找到了合理的解释，使看上去似乎严厉无比的政策，在巨大的市场潮流中显得苍白、无力。另外，通过对于政府和房地产开发商之间的博弈调查，分析得出许多针对性的启发建议，完善政府调控政策的手段就是其中之一。但是问题是，这些理论性的建议并没有形成归纳性的实际建议，要想从根本上解决房地产市场因为政府调控政策失灵所带来的负面效应，找到合理的治理办法，还需要从长远的角度出发，就如何解决政府政策调控过程中规避政策失灵情况，从中国政策市场以及新兴市场两个角度出发，双管齐下，对房地产调控所涉及到的各个利益主体之间的关系进行长远考虑，从根源上找到房地产调控政策失效的各方面原因，并在这个基础上，寻求最终能够使得房地产市场健康发展之路。
二、我国房地产市场调控政策的效用分析。
1.房地产调控政策过程中需要注意的问题。
第一、从房地产商品的持久性上看，政府的调控政策针对的主要对象应该是新房或者是期房，从新房或者期房的价格上的调控政策对于房地产市场的影响从长期上能够看出房地产市场的市场走向，从近几年的市场调查效果看，商品的持久性是房地产市场调控政策起到作用的长期体现；第二，从房地产商品的不可移动性上看，这个特性决定了房地产市场的地域性特点，由于地区经济、文化、环境的各方面差异，房地产市场的商品的不可移动性决定了地区房地产的发展程度以及规模大小，因此，一定要根据地域特点合理的实施调控政策，才能够起到预期效果；第三，从房地产商品的泡沫程度上看，房地产商品房价格的涨幅、供应结构的合理程度以及市场的秩序决定了房地产市场的泡沫化的严重程度，需要强调的是，衡量房地产商品泡沫化的各项指标需要政府调控政策的合理调整。
2.房地产调控政策的定性定量效果分析。
根据近几年我国针对房地产市场出台的各项经济调控政策的具体内容以及调控目标，为房地产市场稳定房价、政府打击房地产市场这两项投机行为具有重大的理论研究意义，政府首次通过市场的调节机制控制房地产市场，对于稳定房价这一调控目标、保障中低收入家庭的住宅需求的供给，另外也没有伤害普通家庭的购房积极性。首先，根据投资者的流动性特点，对于持有地区房产的时间往往很短，主要原因就是炒作现象的日益严重导致的资金流向的不确定，这一类的投资者承受了巨大的机会成本，从一定程度上降低了房产的收益，增加了购房风险，因此，政府应该从税收政策上做出正确的调整，征收营业税的规定不仅能够增加二次交易成本，而且极大地削减了短期投资者的炒作收益预期。其次，对于处于中等家庭的投机炒作者，他们的主要目的就是能够通过投资炒作寻求短时间内房产变现获利，通过出租等手段实现个人资产的保值，这样就在一定程度上增加了金融机构的风险，影响了国民经济在运作上的安全性。最后，通过简单地定性分析模型的建立，能够得出结论：我国房地产市场的发展速度过快，以及大量的投机行为，严重的影响了政府对于房地产市场调控政策的实施，从而使普通居民的自住性住房需求长期不得到充分满足，原因则是房地产市场调控政策上的连连失策，始终没能有效命中要害。
三、我国房地产调控政策效用失灵的治理建议.
1.加强地方政府的调控政策治理.
我国房地产市场的调控政策失灵情况最大的根源主要是利益相关者行为的扭曲，为保证政府调控政策的积极有效实施，就要在一定程度上对地方政府的行为进行制约，建立规范健康的市场制度环境。
第一，均衡地方政府的利益分配，建立合理的约束机制，对地方政府的既得利益与其他利益集团之间的联系区分开，进行合理的利益分配，通过严格的控制房地产市场的开发程度、限制并清除不合规定的房地产费用来制约地方政府的利益行为，同时削减地方政府的财务支持强度，以平衡保障性住房和中央调控政策成本双方面的利益为目的，减少地方政府过度支持房地产发展的影响，另外，建立有效的约束机制，制定事后惩罚等监督体制，增强社会监督的影响来规范地方政府的行为。
第二，改革地方绩效考核制度，保证社会民生的效益，现在中央政府适时的建立了地方性的绩效考核制度，改进不合理的绩效考核体系，明确地方政府对于社会民生所做出的贡献给予政治上的嘉奖，在设置绩效考核标准时，注重居民对于社会利益和经济利益两方面的评价，根据效益性指标的权重的大小，将维护和稳定住房价格以及改善住房结构、解决中低收入家庭的住房困难等问题真正的纳入绩效考核指标体系中。
第三，改善地方政府的职能，防止过度干预，由于地方政府具有干预房地产市场的经济职能，为保证房地产市场的有效竞争，必须适时的限制地方政府过度开发房地产市场，避免造成的资源浪费现象，规范有序的市场、引导正确的资金流向，防止地方政府的越位现象。
2.加强政府调控政策对于开发商的监督首先，应该加强开发商的信息披露力度，建立一套完善的房地产信息披露体制，强制性的要求开发商披露房价的成本、房子的销售信息等，遵循公开、公正、及时、有效的原则，尽可能的减少地方政府与开发商之间的信息不对称现象，防止房地产市场上出现价格泡沫等不利现象的发生，做到信息资源的公开化，使得房地产对于开发商的服务真正的透明化。
其次，建立独立的监督机构，实现第三方治理的公平现象，目前中央政府还没有单独的设立房地产的监督机构以便规范房地产市场的不正当行为，由于房地产的调控涉及的部门众多、相关利益者之间的调控政策的复杂，造成的政府对于调控政策的侧重点做不到面面俱到，使得调控措施偏离了预期的方向，造成了不必要的冲突。
最后，增强开发商违规的处罚机制，使得地产商的违规成本加大，这样才能够在一定程度上对开发商起到威慑作用。
3. 加强引导社会大众的住房消费需求，防止投机取巧行为.
由于当前我国房地产市场上的监督指标的原因，造成了大量的市场监督数据的不准确，因此有必要建立一套严谨的调控政策预测系统，为社会大众的住房消费行为做指引，使得社会大众能够对于房地产市场的众多投资现象做出理性的投资判断，预测系统的建立不仅引导社会大众的投资行为，而且也为政府和房地产开发商的决策行为提供了依据。首先，社会大众应该追求的并不是当前的投资价值，而是满足最基本的住房需求；不应该盲目追求现代市场所谓的超前住房消费，而是应该做一个理性的投资人，树立正确的住房消费观念；另外，为防止房地产市场上过度的投机行为的产生，政府应该尽快出台征收物业税的调控政策，有效的区分市场上的投资性需求和投机性需求，保证居民的自住性需求长期免税。
参考文献1. 李莉. 房地产市场治理的国际比较. 农村金融研究，2010(11).
房地产市场的特点范文6
【关键词】丹东新城区 房地产 优劣势分析
丹东临港产业园区位于鸭绿江入海口，规划范围为东起鸭绿江大桥，西至沙坝河，北至201国道，南至鸭绿江边和黄海岸边，规划面积228平方公里。整个丹东临港产业园区分为东港工业园区和浪头产业园区两个部分，而本文中的新城区则主要是指距离丹东市内11公里的浪头产业园区，规划面积61.8平方公里，北起一潮沟，南至安民河，西起201国道，东至鸭绿江边。
从全球的眼光来看整个丹东市，它位于辽东半岛与朝鲜半岛的交界处，同时也处于东北亚经济圈的中心位置，还位于环渤海经济圈与环黄海经济圈的交汇点处，因此丹东市的地理区位极其特殊，也极其重要，对外连接朝鲜半岛，对内连接东北三省，对于促进经济发展，丹东市的区位优势得天独厚，发展条件十分优越。正是因为丹东市处于如此重要的地理位置上，也从另外一个方面说明了丹东市内发展范围狭小以及开发新城区的必要性，而房地产向来都是每个城市的主题，丹东市新城区的房地产市场由于丹东市地理区位的特殊性更是各房地产开发企业的必争之地。
一、丹东市房地产市场板块情况
从丹东市房地产版块市场的区域规划和功能来看，丹东整体呈狭长布局，其房地产市场格局主要由以下六大板块组成：主城板块（老城区）、沿江板块（江景房板块）、城西板块、城东板块、城北板块（山景房板块）。
在丹东市的六大板块之间，每一板块都有其各自的特点，其具体总结如下。
丹东市的沿江板块，也叫做江景房板块，这一区域的房地产市场主要具有沿江美景、高层建筑、临江豪宅等特点。这一板块的房地产市场的价格区间大约在6000-10000元之间。这一地区是目前丹东市首屈一指的高档人群聚居地，豪宅品质的象征。所有项目均紧邻鸭绿江，能享受到开发商的高档配套设施。土地规模有限，黄金江景资源越来越稀缺，目前江景豪宅分上江景、中江景、下江景，新开发的江景楼盘正在不断向上、下游延伸中。
这一板块的主要代表楼盘是金海江畔国际、水岸豪庭、绿江华府、欧洲花园（Ⅲ）、太阳大厦（）、俪江国际、华盛玫瑰港湾等。
主城板块房地产市场的最大特征就是黄金地带、成熟配套、便利生活，而这一板块的房地产市场的价格区间在6000-8000元左右。这一板块地处老成区，主要是指从宝山到福春之间，青年大街和江城大街沿线，包括锦山大街沿线，区域范围不大，拓展空间较小，因此房地产项目难成成片开发，均为见缝插针式，规模较小，产品形成丰富，汇聚了城市优质的配套资源，是繁华便利生活的保证，百姓认可度非常高。
主城板块的主要代表楼盘为鸿利聚隆公园、华美大厦、崇德小区、九江丽都、丹景俪城等。
城东板块的房地产市场相对来说配套设施不足，主要以多层为主，一般均具有价格优势，这一板块的房地产市场价格区间一般在5000-6000元。城东板块从2005年集中大规模开发，以多层建筑为主，从2008年开始小高层进入该板块，由于配套不完善，因此价格较低。从2009年新四中的迁入后，与辽东学院一并为该段区域增值提供了教育支撑。
城东板块的代表楼盘为绿丹江苑、书香府第、紫光福郡、绿云嘉园、正大清华苑、东平嘉苑等。
丹东市城西板块的特征为人口密集、需求量大，房地产市场的成长性非常好，城西板块房地产市场的价格区间在6000-7000元左右，该板块的人口密度较高，需求量大，配套设施比较成熟，由于新乐购商圈的崛起，所以这一板块的价格攀升速度较快。
丹东市城西板块的代表楼盘主要有东升丽园、锦绣华城、德龙家园、知春园、书香苑等。
城北板块也叫山景房板块，该板块的主要特点是具有山景资源，所开楼盘多为大盘，潜力非常巨大，价格区间在4000-5000元左右。城北板块主要是九道沟、八道沟、于家沟、七道沟、爱民沟、宾馆沟、五道沟等依托青龙山、元宝山、锦江山、和帽盔山等山脉，以城市低收入人群为代表的棚户区，购买力弱、人口密集。
丹东市新城区的主要特征是全新理念、形式多样、投资居多，迅速崛起。新城区目前的价格区间在3000-4000元之间，新城区板块属于全新开发的一片土地，随着政府、教育、医疗等中心职能单位的迁移，必将为新城区吸引大量外来人员。
从以上对丹东市房地产市场板块的分析得出丹东市正在以离心式的地产开发模式进行城市扩张。
二、新城区房地产市场优劣势分析
1.新城区房地产市场优势分析
（1）地理位置
新城区房地产市场占据着地理位置的重要优势，首先，新城区的楼盘是临江而建，有着天然的江景风光；其次，新城区距离丹东飞机场仅有4公里，交通便利，且距离浪头港同样很近，并且将来连接中朝边贸的中朝陆路口岸地址也将在新城区附近建设，这样一来为新城区房地产市场的升值奠定了良好的基础。
（2）投资优势
从目前来看，丹东市新城区房地产开发商多数是来自国际的大公司，在投资的资金方面非常充足，不易产生房地产资金链断裂的情况，对新城区房地产市场的健康发展将会起到很大的作用。
（3）交通便利
新城区的交通四通八达，区内有横纵主干道共九条，也有至沈阳、大连等地的高速公路，交通非常便利，这样一来也为以后新城区房地产的发展打下了基础。
2.新城区房地产市场劣势分析
目前新城区还处于初步建设当中，一期工程刚刚完工，二期工程刚刚开工，许多基础设施建设还没有完善，而且通往新城区的公交路线也不畅达。新城区目前的人口数量还不是很多，正处在一个增加新城区人口数量的过程当中，会使许多想在新城区购房的客户持观望态度。由于新城区的建设刚刚起步，商业气氛不是很浓，这样对新城区房地产的价值会带来一定程度的影响。
