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房地产管理工作经验总结范文1
【关键词】房地产；成本；措施
0 前言
随着国家对房地产行业新一轮调控的实施，房地产市场的竞争日益激烈，房地产开发企业要想进一步扩大利润空间，提升企业的市场竞争力，除了市场的推广和开拓之外，降低开发成本、进行严格的成本费用控制也成为一个关键因素。成本管理是企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能。
1 房地产企业项目工程成本管理
随着我国房地产市场逐步走向成熟，为达到企业利润最大化，房地产企业需高度重视项目成本控制，改变粗放式开发模式，向集约式开发模式转型。项目成本控制贯穿于项目开发全过程，开发企业要做到全过程成本控制，就要在项目投资决策、施工建设、结算评审等各个阶段，采取适时和全过程的控制措施。
1.1 房地产成本管理
传统的成本管理片面的强调节约，主要从降低成本乃至力求避免某些费用的发生入手，强调节约和节省，其目的可简单地归纳为减少支出、降低成本，这就成了成本论成本的狭隘观念。现代成本管理更注重从战略高度，从市场全局，竞争对手等角度进行指挥和协调，房地产开发中的成本管理是对开发项目所进行的成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。
1.2 房地产开发项目成本管理目的
充分调动企业全体员工的积极性，在保证产品质量的前提下，对房地产开发项目的各个阶段进行科学合理的成本管理，从成本入手来降低房价并保证企业利润，增加企业在市场中的竞争优势。
1.3 房地产开发项目阶段构成
房地产开发项目的阶段构成有：决策阶段、设计阶段、发包阶段、施工阶段、竣工结算阶段。
2 房地产企业成本控制
房地产企业成本控制内容一般地，房地产企业成本控制内容包括的比较多。在这个内容里笔者认为，首先要明确房地产企业成本控制的种类和内容。我们先分析它的种类：第一类，土地开发成本。这是房地产企业无法逃避的事实。项目开发离不开土地的开发，这里主要是指房地产开发企业开发土地时所发生的各项费用支出，这是比较大的一项支出。第二类是房屋开发成本。这里是指房地产企业开发各种房屋的成本，包括商品房、出租房等所发生的各项费用支出。第三类就是配套设施的开发成本。这是指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。以上三类是房企成本最大投入的地方，也是无法规避的成本，在成本控制上也是较为难以把握的。笔者经过多年实践，逐步总结出了以上成本控制的主要内容。了解了这些内容才能较好地控制成本。具体如下：首先是土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。其次是前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。再次是基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、排洪及道路等基础设施费用。第四是配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用。第五是开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用。
3 建立科学的目标成本控制管理
房地产项目产品成本组成是企业建立成本管理的基础，工程项目成本管理是项目从建立到完成全过程的管理，它包括大量具体目标和各不相同的工作内容。制度的建立和完善是房地产开发企业进行成本管理的依据和保障，而全过程的目标成本管理制度是控制项目成本的有效措施，通过完善的全过程目标成本管理，由之前的事后成本核算改为事前和事中的成本控制，将目标成本作为项目的成本控制准绳。通过全过程的目标成本管理，使得项目的各环节成本控制在一定范围内，并且通过责任追究的原则，及时对超出目标成本的部门提出成本预警。同时，全过程目标成本应根据实际情况进行相应变动，当动态成本与目标成本不一致时，应根据实际情况分析原因和修订目标成本，从而使得目标成本真正发挥意义，防止目标成本发生失控现象。
对目标成本确定这一环节，首先应关注成本水平决策的管理程序及决策过程的规范性。在约定的操作流程中内控制度是否健全，是否存在着有效执行的监督机制，把握项目成本确定的合理性，详细而科学地进行分解，排除目标水分，是这一环节的审计要点。在实际运营中以目标成本为最高限额，全力降低运营成本。因房地产开发项目本身具有不可重复这一特殊性，即产品的单件性、地理位置的唯一性、结构设计的复杂性、使用功能的多样性、材料选择的差异性等，这些因素使得项目成本的确定复杂多变，难以简单参照其他楼盘的成本水平来生搬硬套。项目建设管理的不同阶段对成本确定的影响不同，以往的经验总结显示，初步设计阶段，影响项目成本的可能性为75%～95%；技术设计阶段影响项目投资的可能性为35%～75%；施工图设计与项目施工阶段影响项目投资的可能性则为5%～35%。很显然，控制目标成本的关键就在于设计，要想有效的控制目标成本就应把工作重点转移到建设前期，尤其是抓住设计这个关键阶段。因此在项目运作之初加入项目组，参与设计单位的招投标，了解并掌握开发商与设计单位所确定的项目定位成本。确保初步设计总概算不超过可行性研究报告估算，施工图预算不超过初步设计概算。具体地说，审计人员可以以项目成本估算是否以设计方案选择和进行初步设计为依据。
技术设计和施工图设计是否以设计预算为依据；目标成本的相应项目是否以施工图预算或建安工程承包合同价、分解后的子目标成本为计算依据，加以判断相关本确定的合理性。通过合理的预测对工程项目总成本水平和降低成本的可能性进行分析，这也是目标成本确定审计的关键所在。在设计方案上，明确要求设计单位应遵循限额设计原则，优化设计，在同样满足功能要求的前提下，采用技术先进，经济合理的优化设计方案，切实抓住设计这一关键环节。另外，审计人员应广泛的收集、订阅各种建造成本信息资料，走访市场，实地询价，充分利用以往工作经验所形成的成本信息库；涉及工程定额的成本确定，应重点审计其定额套用的合理性；对项目的管理费、勘测费等相关费率的确定，均应依照国家计委规定的相关收费标准执行。经过上述各个环节的审计介入，有助于审计人员提出切实、合理的预防性和建设性的意见，真正达到事前控制的目的，以确保项目成本确定的合理性和客观性。
4 结束语
总之，房地产企业不仅要重视项目的成本控制，在实际操作上也要有所改变，要坚持培养成本控制人员的专业性，领导也要明确成本控制的目标，把成本控制放在与企业经济效益对等的位置上。加强成本控制的思想建设，明确目标，减少一些不切实际的工作，从而使企业在激烈的市场竞争中占有一席之地。
【参考文献】
[1]夏冬艳.试论房地产开发企业的成本控制[J].现代商业，2011.18.
房地产管理工作经验总结范文2
关键词：工程项目；效益审计
近年来，随着建筑业，特别是房地产行业的发展，建筑工程项目方面的资金越来越大。为加强项目工程管理，提高投资资金的安全和使用效率，很多企业都对工程造价进行了全过程审计，由原事后审计改为全过程跟踪审计。
一、建筑工程全过程跟踪审计的主要做法
在开展全过程跟踪审计过程中，积极探索全过程跟踪审计新的模式，不断创新工作思路，注重新方法、新技术的运用，对全过程跟踪审计进行全过程的管理。对审计过程中发现的问题，审计人员和施工单位充分沟通，确保全过程跟踪审计工作质量和效果。
（一）统一思想，提高对全过程跟踪审计重要性认识。思想是行动的指南，只有思想统一了，步调才能一致，全过程跟踪审计工作才有成效。在开展全过程跟踪审计工作前期，集团公司召集全体内审人员对全过程跟踪审计项目进行讨论，统一全过程跟踪审计工作指导思想，充分认识全过程跟踪审计工作对集团公司及子公司改善项目投资管理、保证国有资产保值增值的重要性；确定全过程跟踪审计工作的对象、范围、重点和难点，全过程跟踪审计工作方法和时间要求；对全过程跟踪审计工作方案进行认真学习和讨论，加深对全过程跟踪审计工作方案的理解；在思想上为全过程跟踪审计顺利进行打好基础。
（二）精心组织，拟定全过程跟踪审计工作方案。重视全过程跟踪审计的前期准备工作。在组织内审人员对全过程跟踪审计工作重要性讨论过程中，发挥全体内审人员的积极性和创造性。内审人员从不同的角度，各抒己见，对全过程跟踪审计提出意见和建议。在综合讨论意见的基础上逐步形成全过程跟踪审计工作方案，经集团公司审计监督委员会讨论通过并经主要领导批准后执行。全过程跟踪审计工作方案是全过程跟踪审计工作规范性文件，方案明确审计范围与对象，审计方法，审计中介机构选择办法，审计费用结算及支付方式，组织、协调和监督。全过程跟踪审计工作按实施方案进行，配合审计工作；审计人员按方案开展工作，有的放矢，确保全过程跟踪审计质量。
（三）精选中介，提高审计工作执行力。根据审计工作方案，委托招标机构对工程跟踪、决算审计进行公开招标。招标文件经招标机构、审计部共同修改，确认后对外公开。
（四）关注过程，确保全过程跟踪审计质量。全过程跟踪审计的关键是审计人员参与项目全过程。从购进土地开始，审计人员参与项目立项论证、图纸设计、施工和设备招投标过程，参加有关业务会议，发表自己的专业意见。特别是在施工阶段，要求中介机构委派具有相应资质和从业经验的审计人员驻点工程现场；根据工程进展情况及时更换具有相应资质的审计人员；审计部每月定期派人深入审计现场，检查现场审计情况；审计人员每月向法规审计部书面报告审计情况。检查结果和书面报告等作为对中介机构审计费用支付依据之一，并作为要求更换审计人员和中介审计机构的依据。加强审计组织、协调和监督，保证审计质量，控制审计风险，确保编制审计报告质量。
（五）沟通协调，确保全过程跟踪审计顺利进行。在全过程跟踪审计过程中，审计人员协调一致，交流各自的工作经验和体会，相互学习，取长补短；遇到不能解决的问题及时向领导汇报，请求解决；及时传递相关信息，请业务部门人员参加审计会议，共同分析审计过程中存在的问题和原因，提出具体可行的整改建议。项目审核结束后，要求施工单位或业务单位核对人员及时在审计定案表上签字确认，审计人员及时报送审计报告，结束项目审计工作。
二、建筑工程项目中全过程审计的重要内容
1、工程收入确认的审计
根据建设合同会计准则的规定，如果建设合同的结果能够可靠地计算，应根据完工百分比法确认合同收入和成本。目前建筑企业工程项目由于受客观条件和管理水平的限制，不能完全按照建设合同会计准则的要求计算收入，具体表现在：
（1）确认的工程完工程度可靠性较低，在施工管理过程中工程项目管理者为了完成利润目标、承包指标、更充分地得到实惠和利益等目的，可能操纵收益多计收入；有的为了以长远打算，将当期完成的工作量隐瞒不报留在下期再报，造成人为的少计收入，或待工程决算以后再冲回或再计收入，
（2）建设单位或业住按形象进度审定的工程量不及时和不准确（仅作为支付工程款的参考依据）。
（3）与建设单位或业主工程决算审定严重滞后。实际工作中通常是由工程项目的工程预算员编制工程形象进度预算确认收入并结转成本。
2、工程成本确认的审计。
建筑施工企业在工程施工过程中的成本管理工作是企业生存和发展的基础和核心，在施工过程中搞好成本控制，达到降低消耗增加效益的目的，是工程项目经济活动特别重要的环节，对施工过程中成本审计主要通过对人工费、材料费、机械使用费、其他直接费、间接费等构成成本的各要素审查，找出薄弱环节，提出对策和建议。
3、安全、质量、工期的审查，审查施工进度是否按计划进行，是否拖延工期，拖延的原因是什么，是否办理了工期延期签证，是否存在只抓进度而放松工程施工安全和质量管理，有无违规操作而导致安全质量事故的发生造成经济损失。
三、开展全过程跟踪审计工作的几点经验总结
1、领导重视是做好全过程跟踪审计工作的前提。全过程跟踪审计工作得到领导的高度重视，主要领导亲自审批审计工作方案，并明确纪律，提出具体要求，及时协调解决审计过程中发现的问题。领导对全过程跟踪审计工作的重视，是审计工作顺利进行的保证。
2、取得全过程跟踪审计工作支持是坚持依法审计、客观公正的原则。全过程跟踪审计的依据是相关法规、招投标文件、合同协议、工程联系单等。在全过程跟踪审计工作中，坚持“一个标准”、“一把尺子”、“一个态度”，对事不对人，没有亲疏之分，顶住各种压力和阻力，就能得到领导和施工单位的理解、支持和信任。
