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旅游环境是指在旅游活动特定的区域或范围内各种因素的存在状况和综合作用的结果；就范围而言，它主要包括旅游目的地和相关的旅游依托地；就内容而言，则主要包括旅游资源状况以及与旅游活动有关的自然和社会文化两方面的因素。长期以来，人们总把旅游发展视为一种经济活动，偏重追求其经济效益，而相对忽略了普遍存在的旅游对环境的影响。旅游资源和旅游环境质量是旅游业赖以存在和发展的基础，旅游对环境尤其是自然环境造成的严重破坏不仅会阻碍旅游业本身的持续发展，而且也会带来相关的负效益。本文首先描述了旅游发展与旅游环境保护的矛盾对立，考察了旅游环境保护的种种制约因素；并在此基础上，借鉴西方学者关于旅游景点发展演变的理论研究成果，提出了旅游持续发展和旅游环境保护周期循环模式以及旅游环境质量的全面管理和保护设想，以期寻求发展与保护这对矛盾对立面的完美与和谐的统一，使旅游得以持续发展。
一、旅游发展与旅游环境保护的矛盾对立
众所周知，旅游的发展一方面依赖于环境；而另一方面，由于旅游环境的脆弱性，旅游发展又给旅游环境带来破坏和影响；因此，对旅游环境不妥善管理和系统保护，势必影响到旅游发展的持续性。旅游发展与旅游环境保护这种矛盾主要表现于以下两个方面：
1．旅游对环境的破坏。
旅游对环境的破坏主要表现为对可供观赏的山川湖泊、名泉瀑布、名胜古迹、森林资源，动物资源等自然景观和人文景观的损害和污染。旅游对环境的破坏问题已得到旅游界的相当重视，在此本文不予赘述。旅游对环境的危害一方面来自游客的破坏，大批游客拥入，致使基础设施紧张，旅游旺季造成的游人在某一景区的高度集中破坏或影响了该地野生动植物的栖息和生存环境；旅游对环境危害的另一来源则是外来投资商及当地旅游部门的大规模开发活动，这种破坏在第三世界旅游发展中国家的表现更甚，消极影响更大。究其原因，旅游开发和发展对环境的损害可归纳为如下三点：
首先，旅游部门只顾眼前利益，对旅游资源做过度性、掠夺性的开发；其次，是对景区环境的粗放式管理，对旺季游客过分集中的现象缺乏科学的、合理的疏导或价格调控等管理手段；再次，旅游发展过程中，景点开发以及旅游基础设施病态膨胀的趋势日益明显。
因此，如何一方面发展旅游，一方面合理的开发、利用与保护旅游赖以持续发展的环境成为旅游界急需迫切解决的课题。
2．旅游环境保护的现状及存在的问题
旅游主管部门与实业部门对旅游环境保护的必要性与迫切性均已形成共识，并采取了一定的措施。在政策制定方面，我国自1973年始先后频布了一系列关于环境保护与管理的法律、法规；如《关于保护和改善环境的若干规定（试行草案）》、《对外开放地区环境管理暂行规定》、《建设项目环境保护管理办法》、《中华人民共和国海洋环境保护法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《征收排污费暂行办法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国森林法》、《风景名胜区管理暂行条例》、《文物保护法》，以及1992年巴西联合国环发大会后的《中国环境与发展十大对策》等等规定都不同程度地与旅游环境保护有关，初步形成了一套环境行政管制体系。在对旅游环境保护的实际工作中，旅游行政主管与实业部门、环保行政主管与实业部门精诚合作、联手防治、取得了一定的成绩，但也有不尽令人满意之处。
对旅游环境有效保护的制约因素可作如下几方面的归纳：
①旅游环境保护制度不完善，管理不健全
国家有关部门虽制定了一系列环境保护的法律、法规，但我国的旅游业尚没有自己专门的旅游环境保护法，我国政府1985年才将旅游业作为国家重点支持的一项事业，正式纳入国民经济和社会发展计划，旅游业在我国还处在初期发展阶段，因此，关于环境保护虽然在立法上作了许多工作，但在法律、法规的监督执行方面却缺乏健全管理。旅游区大多数基础建设项目，没有按规定程序办理有关环境保护手续，有的虽然办了，但没有相关部门的配合把关，流于形式。国务院有关部门的《建设项目环境保护管理办法》指出：“对未经批准环境影响报告书或环境影响报告表的建设项目，计划部门不办理设计任务书的审批手续，土地管理部门不办理征地手续，银行不予贷款；凡环境保护设计方案篇章，未经环境保护部门审查的建设项目，有关部门不办理施工执照，物质部门不供应材料，设备；凡没有取得‘环境保护设施验收合格证’的建设项目，工商行政管理部门不办理营业执照”。然而事实上，这些措施没有得到真正落实。再如，《中华人民共和国文物保护法》第30、31条规定：“刻划涂污和损坏国家保护文物尚不严重的，由公安部门或文物所在单位处以罚款或赔偿损失。”其中何谓“尚不严重”，罚款赔偿如何界定，都无具体明确的规定，容易造成上有政策，下有对策的局面。加之一个时期以来，旅游区没有权威性的环境保护机构，往往一个旅游区分属几个部门主管，形成旅游部门、环保部门多头领导，各自为政，互相扯皮，条块分割的现象，不利于旅游环境保护具体工作的开展。
②重产值、轻环境
虽然中央反复强调环境的重要性，但对基层企业领导者和经营决策部门来说，保护环境与经济增长一直是个两难选择。在许多地区的旅游开发和发展中，以牺牲长期效益为代价来换取短期利益的现象时有发生。
③环保经费紧张
各级财政拨给的保环专项经费和业务费用相当有限，加之工作没有很好地开展起来，许多该收的环保费没有按规定如数加以征收，再加上污染治理欠帐太多，导致许多环保治理项目没有资金保证，环保工作无法实施，形成恶性循环。许多旅游区的环保部门除了有一两台陈旧简陋的监测设施外，多数无钱添置其他基础性设施和配套设施。对于旅游区内排污情况难以进行常规分析，环境规划、环境趋势预测往往也因没有监测依据而无法进行。
④旅游开发、发展过程中生态意识不强
我国许多风景优美的旅游区座落在偏僻的、经济不发达地区，如西南少数民族聚居区，他们仍处在半封闭、半开放的发展状态中，过着原始的伐薪取暖、辟地种田的生活方式，因此，当其居住地被开发成旅游点时，居民们或破坏生态或猎杀动物以供纪念品交易，并通过这种方式获取旅游经济收入。居民低弱的生态意识也反过来影响了旅游者的生态意识，旅游区内随地乱扔纸屑、果皮、对文物乱涂写等不文明行为很是普遍。
⑤旅游区客容量超负荷问题远未从理论上和管理上得到解决。尤其是知名度较高的景点和景区，旅游旺季时，长期“人满为患”。关于客容量与旅游环境保护的关系问题，本文拟在第二部分作详细论述，在此故略。
前文提到的旅游环境保护工作中存在的诸类问题加剧了旅游与环保的矛盾，使保护主义者和实业部门的冲突，游客和目的地居民的冲突以及居民之间的冲突更加恶化。
二、旅游持续发展与旅游环境保护的周期循环模式
旅游人数、旅游区客容量与环境质量之间有着一种直接的密切关系；旅游人数大于或等于景点饱和承载量时，旅游对环境的破坏则大些，反之，则小些。旅游环境质量变异涉及游客行为、心理、社会文化、居民参与程度等许多不可控因素，因此，可能在某个微观的具体时间断面上，呈现出无规则的特征；但是从旅游景点的宏观历史发展看，游客到达人数与景点演变之间存在一种内在的周期循环规律。下面本文想借助RICHARDW.BUTLER博士的旅游景点周期循环演变模式，通过分析游客人数与景点发展的关系，来提出相应的景区旅游环境保护周期循环的设想。
1．旅游景点历史发展演变模式
BUTLER博士系加拿大西安大略大学旅游地理系教授兼主任，在长期从事安大略省北部乡村旅游景点发展演变的研究之后，于1980年在《CANADIANGEOGRAPHER》刊物中发表题为“THECONCEPTOFATOURISTAREACYCLEOFEVOLUTION:IMPLICATIONSFORMANAGEMENTOFRESOURCES”一文，并由此提出了旅游景点历史演变模式，按时间发展和游客到达人数，BUTLER把一个旅游区的发展演变划分为六个过程：即，开发、参与、发展、巩固、萧条、重现活力（或衰亡）等（如图1示）。
根据进入游客的数量，旅游者类型特征以及旅游设施的发展状况，这六个过程又可归纳为三大阶段。第一阶段含开发与参与两部分，吸引的游客以少数先锋型旅游者为主，如探测旅游者、嬉皮士、流浪汉等；少数当地人参与旅游活动；该阶段旅游人数少，设施设备简陋，游客或搭帐野营或借宿当地人家中，此时的旅游发展仍处在自由无序状态；旅游对环境尚不构成威胁。第二阶段包括发展，巩固和萧条三大部分，其主要特征是大量游客涌入，景点吸引各种类型的旅游者，尤其以大众旅游者为多，中、高档宾馆数量不断增加，旅游设施设备趋于齐全；旅游资源开发，基础设施建设以及游人大量涌入对环境的威胁日前明显。第三阶段是产品的更新开发阶段，此时的旅游者仍以大众旅游者为主，在数量上可能呈上升趋势、也可能呈下降或衰亡趋势，但无论游客数量的多寡，齐备的旅游基础设施已饱受折腾，旅游环境质量和景点的吸引力已明显下降，旅游人该地区文化和环境带来了相当大的影响，经过管理上的弥补措施，如关闭大修、开发新产品，恢复环境吸引力等，该景区的旅游发展尚有回光反照的可能；否则该景区就从此走向衰亡了。
2．景区旅游持续发展与旅游环境保护周期循环模式
从对前一部分的分析中不难看出，一个景区的历史发展演变、景点的质量和吸引力都与该景区的环境保护状况有密切的关系；因此，对一个景区的旅游环境保护，也应和该景区的发展演变相对应，呈周期循环保护状态（如图2）。
A.环保开端A．开发E．萧条
B.系统保护措施实施B．参与F．再现活力
C.持续保护c．发展g．衰亡
d．巩固
在景区的开发，参与和发展的初期阶段，游客和当地居民卷入的人数少，远未达到旅游区的容量，旅游发展未有系统管理的存在，该阶段旅游对环境的破坏虽不明显，但已存在，因此应作为景区环境保护的开端（A），有关部门应对该阶段已存在的环境破坏现象做及时的观察和研究，以便科学地、合理地预测和估计该景区今后旅游资源大规模开发利用、景区设施建设，以及大量游人介入可能造成环境破坏的程度，范围和有效保护的重点难点，为该旅游区今后的发展提供科学的环保依据。强调环保开端阶段在一个景区发展中的意义尤其重要；因为该阶段的环境破坏常常因其“微不足道”而被忽略，而后却给人带来“为时已晚”的遗憾。
当景点经历迅速发展，巩固到萧条阶段时，系统的旅游环境保护措施应及时跟上，这是旅游环境保护周期循环的第二阶段（B），该阶段游客对景点的需求呈急剧上升趋势、游人大量涌入，旅游区容量常常处于临界范围内，设施呈紧张状态，加上相关的开发和建设，旅游发展对景区环境构成严重威胁、若不妥善保护和管理，环境质量和景区吸引力就会一落千丈；因此，该阶段及时系统的实施环保措施是景区旅游持续发展的关键保证。
景点的发展在历经了萧条阶段之后，可能由于旅游实业部门更新产品、加强营销手段、提高产品质量，而重现活力；也可能由于各种努力的失败而从此走向衰亡。但无论如何，对一个景区周期循环的环境保护，不会因景区衰亡阶段的到来而结束；因此，该阶段对景区环境的持续保护（C）是景区旅游得以持续发展的实现。
上述提到的旅游区环境保护完整周期的三个不同阶段，可能会因不同类型的旅游者需要差异、旅游心理和行为、以及地方文化和居民参与的不同程度，而在微观上体现出不同的特征；但从旅游景区发展演变的整体而言，旅游景区环境保护周期循环模式的三个阶段能从动态的角度、宏观地描述景点历史发展演变和环境保护的关系。
从动态的角度、把旅游环境周期循环保护划分为环保开端、系统保护措施实施和持续保护三个阶段的提法，和从静态的角度，把旅游环境保护的实际状态划成不足状态，饱和状态和过度状态之说，在管理方法论和具体措施实施上，可以相互弥补、相得益彰。
3．旅游环境保护周期循环模式存在的理论问题
Butler的旅游景点历史发展演变模式自1980年提出后，西方许多学者曾多次把它应用到旅游景点或旅游产品历史发展演变的实际案例分析和研究中，并在理论上和经验数据上对原模式作了进一步的发展（Hovinen1981，Lundgren1983，Meyer-Arendt1985，Keller1987，Strapp1988）。在众多的文献中，1987年DouglasPearce对西班牙阳光海岸的考察研究发现，景点幼年期、青年期、成年期，衰老期等四个阶段之发展演变与游客数量、旅游环境、景点的城市化和产品资源的商业化不无密切关系；而在这诸多影响旅游景点吸引力的因素中，游客人数的多寡和环境质量的好坏，对延长景点的寿命，起着最直接的使用。与地中海沿岸的其它景点相比，成年期游客的大量涌入和旅游环境质量的急剧下降使西班牙阳光海岸迅速进入了衰老期，加上环境保护措施没有及时跟上，致使该旅游地永远失去了回春的机会。类似的景点发展演变在我国也很普遍。邵学文在《旅游区发展模式的初步探讨》（《旅游学刊》1990）一文中，从Butler的旅游景点发展演变模式出发，针对江苏省淮阴市旅游区的特点和现状，分析了该市旅游区的发展过程。该文作者把旅游区的各个景点按性质和特点进行分类，阐述了各个景点在开发、成长、成熟、停滞、衰退或回春等五个阶段所呈的状态，探讨了近十五年来作用于景点演变发展的外在和内在因素。
把旅游景点环境周期循环保护构想嵌入景点历史发展演变模式乃是对景区旅游环境宏观管理的尝试，是对景点旅游环境质量的一种全面管理和保护设想；但它仍然存在一个亟待解决的理论问题，即旅游区容量临界范围的定量界定问题。景区容量临界范围没有定量界定，不利于对景区超容量接待现象在管理上进行宏观调控。例如，衡山绝顶祝融峰，总面积477平方米，按人均占用8平方米，每人游览15分钟，每天开放12小时计算，日合理环境容量为2862人次，而实际上每年旅游旺季（7—10月），日均游人为4600人，人均占地仅5平方米；游人最多的时候竟高达一天3．1万人次，人均占地仅0．73平方米。厦门的鼓浪屿日光岩，游人的平均占地经常不足2平方米。我国的许多旅游景区，这种超容量运转现象极为严重，致使景点内植被受到严重破坏，环境也受到严重污染，大大地降低了景点的吸引力，缩短了寿命。
虽然不同旅游区游客超载情况因地而异，各地旅游景点控制超载的措施各有高招，其中也不乏成功的经验，如黄山对旅游旺季游客超载现象通过交通调控、外部调控、经济调控，景区调控等管理手段，收到可喜效果；但依笔者陋见，对旅游区容量临界范围问题，旅游学界，旅游规划开发部门以及环保科学界还有必要从单位时间内进入景区人数、单位空间内游人占有游览面积及其与景区的实际游览总面积比例关系的角度，调查研究、获得经验数据、并对旅游区容量临界范围作出定量的界定，形成全国统一的标准，为各地旅游区解决环境超载问题提供可循的依据，以宏观地实现对旅游景区环境质量的有效保护。据笔者涉猎，对旅游景区容量临界范围的统一标准定量界定问题，在西方旅游发达国家的旅游研究文献中尚不得见，笔者相信对这一问题的理论研究，在解决景点超载问题以及对旅游环境实现有效保护方面，将有实际的指导意义，故在此把问题提出，求教于方家。
三、关于旅游持续发展与旅游环境保护的思考和建议
旅游环境保护是一项系统工程，是旅游发展得以永续的前提和保证。保护和恢复我国旅游环境的良好状态，防止环境进一步恶化，要通过综合治理。
1．健全旅游环保的法律制度和管理制度
到目前为止，我国已初步形成了一套环境保护的法律、法规；但旅游环境保护和一般意义上的环境保护相比，所涉及的面更广，因素更复杂，因此，有关立法部门应尽快制订和颁布《旅游法》、《旅游环境保护暂行规定或条例》等有关法律、法规，以便和已有的制度配套完善。与此同时，更重要的是通过依法守法来保护和治理旅游环境，建立强有力的旅游环境保护管理机构和完整的管理体系，来执行有关法律、法规，并监督和管理旅游开发和发展中的环境问题，做到有法必依。
2．加强对旅游环境保护的宏观管理
旅游环境保护工作应多谈“防”，少谈“治”，突出“防胜于治，防先于治”的管理思想，使旅游环境保护工作宏观地贯穿旅游规划、开发，发展和巩固等各个阶段，规划时，应通过科学合理的环境预测和估计，对环保的点、面可能造成破坏的程度和范围以及景区超载情况的有效调控等问题进行宏观管理，应切实避免旅游开发与发展中重产值、轻环境的短期行为，避免“亡羊补牢”式的管理手段。
3．提高环保意识、实现主客参与管理
旅游环境保护作为一项系统工程，需要政府部门，管理部门，当地居民和旅游者的全体参与；因此，通过法制观念教育、全面观念教育以及长远观念教育，来提高全民族乃至入境游客的旅游环境保护意识，对于持续发展旅游业具有十分重要的意义。在这一点上，我们的一些旅游开发和发展似乎没有完全掌握和充分尊重居民对发展旅游的认识，缺乏对居民直接参与旅游开发和发展的鼓励。
4．增加环保经费
环境保护是全民族的大事。在目前国家财政吃紧、困难较大的情况下，各级有关部门应采取多渠道、多途径筹资办法，以保证充足的旅游环境保护经费。比如，在旅游环保管理上，收好、管好、用好各种排污费；对景区开征适当的旅游资源维护费；此外，地方政府要积极发展旅游业及相关产业，不断增加经济后劲，以保证逐年增加旅游环境保护的投资。
5．加强科学研究
旅游科学是一门以应用型见长的交叉学科，旅游环境保护涉及到的学科面很广，因此，在景区的开发和发展工作中，应开展多学科、深层次的调查研究，以便更科学地对旅游环境进行综合保护和治理，使旅游得以持续发展。
6．抓住时机、大力开发生态旅游
随着生态意识的普遍提高，旅游者本人将成为旅游环境保护的重要角色。由旅游者直接参与环境保护的乡村旅游，绿色旅游等等生态旅游形式是当今公认的在一定程度上解决了旅游与环保矛盾不能共存的理想的旅游形式，是世界旅游发展的新趋势。我国有许多国家级乃至世界级的自然保护区，生态旅游资源丰富，适时适地地开展各具特色的生态旅游，有利于旅游环境保护意识的整体提高。
总之，旅游发展不应把自己同旅游环保敌对起来，环境有效保护是为了更好，更持续地发展旅游；相信在全民环保意识日渐提高的今天，通过有关部门对旅游环境的宏观保护和综合治理，我们的旅游资源一定能够得以持续利用，旅游业一定会真正成为现代社会中的一项“朝阳产业”。
参考书目：
1刘汉洪、彭旺元：《南岳衡山“旅游公害”及其防治对策》，《旅游学刊》，1991，6（1）：35—38。
2刘振礼：《旅游环境的概念及其他》，《旅游学刊》，1989，4（4）：37—39。
3刘继韩：《对承德避暑山庄旅游环境保护的意见》，《旅游学刊》，1994，9（2）：42—43。
4罗斯·道林（Ross.K.DowLing）：《从环境适应性来探讨旅游发展规划》，《旅游学刊》，1993，8（6）：50—53。
5傅文伟：《发展旅游与环境管理》，《旅游科学》，1992，（3）：11—15。
6谢彦君：《永续旅游；新观念、新课题、新挑战》，《旅游学刊》，1994，9（1）：21—26。
7楚义芳：《超载、旅游污染及其控制》，《地理学与国土研究》，1991，（1）：58—61。
8黄成林：《黄山旅游旺季游客超载调控措施研究》，《经济地理》，1992，（3）：38—41。
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物业管理中有着哪些法律关系
要想把物业管理工作搞好，首先应当理顺物业管理中心的法律关系。只有理顺了关系，才能够知道臬直辖市各方面的关系。物业管理工作中几个主要方面有：房屋产权所有人或使用人、发展商、物业管理公司和其他与物业管理相关连的行业以及政府有关部门。
1、发展商早期在物业管理中的作用
发展商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区，包括公寓或别墅，发展商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时发展商也自己充当物业管理的角色。不论发展商是自己来管理物业或是委托其他管理公司来管理新建的物业，都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说，由于发生了产权交易行为，发展商的角色变了，位置也变了。发展商由原先对物业的拥有，变为部分对物业的拥有或完全不拥有。
发展商先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排，因为在新建物业初期，广大新的产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。发展商只是临时已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由发展商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，发展商对新建物业的作用逐渐退居二线。如发展商直接聘请管理公司，发展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。
2、房屋产权所有人（业主）
由于购买了物业，购房人成了新建物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于发展商在销售物业之前，已临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同发展商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时，发展商应会同物业管理公司召开房屋产权所有人大会（或称业主大会）。
3、房屋产权所有人大会（业主大会）
房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议，由发展商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。因为产权所有人来自不同蝗地方，互不相识，不可能有效地组织起来召开此大会，所以召集、组织业主大会的责任就落在发展商或物业管理公司户上。发展商在与物业管理公司的委托管理合同中就应明确规定，当入住率达到50%时，物业管理公司有责任牵头组织召开业主大会。
业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构——物业业管理委员会。物业管理委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。业主大会每年至少召开一次。住宅
区业主大会对议题进行表决时，每一户为一票。业主可将自己的权利让渡给选出的代表，由他们代表自己去行使权利，维护自己的合法权益。
业主大会主要行使以下职权：
（一）选举、罢免物业管理委员会的组成人员；
（二）监督管委会的日常工作；
（三）听取和审查管委会的工作报告；
（四）对住宅区或物业（写字楼、商厦）内有关业主重大利益的事项做出决策；
（五）修改业主公约；
（六）改变或撤销物业管理委员会的有关决定。
（七）批准管委会章程。
4、物业管理委员会的性质及法律地位
物业管理委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理中的常设最高权力机构，管理委员会的成员景要由房屋产权所有人选出的代表构居，代表广大业主的权益。同时管理委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表参加。既然物业管理委员会是帅业主大会选举出的代表组成，代表广大业主的权益，是物业管理中常设的最高权力机构，那么管理委员会就应该是一个长期的、稳定的组织，一个松散、虚设的管理委会不可能起到应该起到的作用。所以建议管理委员会成立后应该到房屋管理机构备案，并到民政部门社团法人机构办理登记，以确定其性质与法律地位。物业管理委员会的主要职责如下：
（一）管理委员会负责制定管委会章程；
（二）负责今后召集并主持业主大会；
（三）负责考察、选择、招聘物业管理公司；
（四）与新的或原来的物业管理公司重签订委托管理合同；
（五）管委会有权审议住宅区物业管理服务费的收费标准；
（六）保管、监督和决定物业维修基金和公用设施专用基金（启动基金）的使用；
（七）审议管理公司上年的财务收支善和来年的财务预算；
（八）审议管理公司制订的年度管理计划、配套工程和重大维修工程项目（锅炉、配电设备、电梯、中央空调、供暖等）；
（九）监督物业管理公司的管理工作；
（十）审议新的物业管理公约及各种管理规章制度等等。
物业管理委员会与物业管理公司之间是聘用关系。物业管理委员会是物业的主人、所有人，物业管理公司是为之提供服务的。物业管理委员会一般应设常务工作人员一至两名，费用一般应从管理启动基金里拨付。
5、物业管理公司
物业管理公司是一种信托机构，属中介组织。它是执行信托职能的服务性企业。物业管理这个行业在房地产领域里有着非常重要的位置。开发和拆迁都是一时性的工作，几个月或几年就可以完成，而物业管理却是延续性的，可延续几十年。搞物业管理应眼光放远，急功近利是不会搞好的。
物业管理公司是依据委托管理合同在新建住宅区或物业中履行管理职责的。一般情况下，委托管理合同首先是由发展商代表广大业主与物业管理公司签订。等召开业主大会，业主物业管理委员会成立后，再由物业管理委员会代表全体业主正式与物业管理公司续签委托管理合同。
有的情况下，发展商并没有选聘物业管理公司，而由自己本身来承担起管理者的重任。如果是发展商自己充当管理者的话，也要经过房地局的批准，并禽《物业管理资质合格证书》。即使是发展商作为管理者，当管理委员会成立后，也需要由管理委员会与其签订委托管理合同。
6、承租人（房屋租用人）
承租人有的是与业主直接联系，并与业主直接签订租赁契约从而使用物业的某一部分，有的情况是显主委托管理公司将其拥有的物业的某一部分出租给承租人的。承租人与业主的关系是租赁关系。承租人在与业主的租赁契约里应当保证遵守管理公约，接受物业管理公司的管理和物业管理委员会的监督。承租人不但要与出租人签订租赁合同，而且也要与物业管理公司签订管理公约。
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(一)影响合同管理的外部因素
并非所有的法律风险都可以防范，比如在自身条件限制和外界因素的制约下。合同法律风险的规避需要采取下列措施，在不同的层面展开。首先，资源的稀缺程度对于合同风险的影响。合同标的无论是资金、产品还是服务，都是资源。在任何时代，掌握着合同交易的稀缺资源必定在合同中处于优势地位，可以迫使处于劣势地位的交易方接受相对苛刻的条件，从而获得最大利益。其次，获得成本、交易安全等对交易的影响。只有在交易中处于优势地位才能全面控制法律风险，而获得成本与交易安全等方面的优势，在不掌握稀缺资源的情况下，通过只在稀缺资源的方式增强优势，从而使合同交易方处于优势地位，以便控制法律风险。
(二)合同生效前法律风险管理
基于合同法以及其他的法律规定，即使合同没有成立，在合同谈判中的不当行为同样会导致民事责任，对于合同交易双方这些风险的规避，就必须建立在合同生效前法律风险规避的基础上。1．对要约承诺的应对要约与承诺是合同成立之前的关键步骤，要约是合同成立的前提，当卖家发出要约，买家接受卖方的要约内容，则合同成立。而卖方在买方承诺后毁约，则要承担违约责任。2．交易安全的相关事项在交易安全方面，除了考虑通过合同锁定交易内容、方式、平台、问题的处理以外，还有考虑条款以外其他因素对交易安全的影响。主要方式有:①通过尽职调查分析等手段，选择实力良好的交易对象;②由交易对方或者第三方提供担保，直到合同履行完毕;③约定后履行义务等等。当上述的方法无法确保交易安全时，应采用资信调查的方式。资信调查，是要知晓交易方的详细信息，然后再根据所掌握的情况，做出选择进行交易即对方应当具有履行能力和较好的商业信誉。②3．避免签署效力待定的合同效力待定的合同是一种存在缺陷的合同，这种缺陷不直接导致合同无效，但是合同存在无效的可能性，因此可能影响到交易安全以及合同主体签订合同时的可预测性，妨碍交易的及时合法取得。针对效力待定的合同，要求律师在操作过程中，加强对对方的行为能力、权限等方面进行彻底详尽的审查。尽量避免因不详尽的审查而出现效力待定合同，造成委托方利益受损。③4．慎对缔约过失责任在合同尚未签订之前是不可能存在违约责任，因为违约责任是建立在合同成立的基础之上，但是出现缔约过失责任却是可能的。合同谈判中，虽然交易双方尚未签订合同，不存在违约责任确极有可能承担缔约过失责任，我国合同法中规定，以下情况需要交易一方或者双方承担缔约过失责任:①故意隐瞒与订立合同有关事项或者重要内容;②假借订立合同的借口，恶意进行磋商;③其他有违背诚实信用原则的行为。
(三)合同生效后的法律风险管理
1．代位权和撤销权代位权和撤销权的设立均是为了保护合同债权人在债务人违反合同项下之义务时采取的自我救济与自我保护措施，由于这些权力的行使超出常规的权利义务范围，因为对其行使法律进行了相对严格的限制。④此处对限制不再多做赘述。代位权和撤销权的行使虽然受到诸多客观条件的限制，但是对于合同法律风险控制如果没有涉及这两个领域，则仍然属于未将权利用尽。而这两项权利又是非常适合合同履行阶段的动态法律风险管理，对于债务人以消极或者积极的方式规避债务的行为起到很好的防范作用。2．随附义务与合同随附义务是指在合同约定或者法律规定都不很具体的情况下，为了维护交易对方的利益，依照一般社会交易观念和诚实信用原则而应该承担的义务。由于合同的性质、目的交易习惯基本上都属于主观标准，随附义务具有极大的不确定性，而且不同性质的合同其随附义务也不尽相同，除了合同法总则规定了随附义务之外，其还散见于合同分则中的各种有名合同规定当中。为了解决这个问题，就需要经常查阅各种法律规定以及行政法规，以分清主合同义务和从合同义务，避免由于过失而没有履行应尽义务。在此同时，律师应该将随附义务转化成主合同义务，以规避合同实施过程中的法律风险。⑤
二、结语
关法律论文范文4
关键词：传统法治文化；作用分析；法治建设
本世纪初的中国正在进行着一场深刻的法治现代化革命，“依法治国，建设社会主义法治国家”已成为新世纪我国的治国方略和目标。
1传统法律文化包含很多优秀成分
中国传统法律文化中的“礼法兼治”的社会综合治理模式；成文法、判例法共存及制定法与民间法并列的“混合法”模式；“无讼”价值观下节约成本的社会矛盾调解机制；“法不阿贵”、“刑无等级”的守法观念；司法中“亲亲相容隐”的人伦主义；“慎刑恤狱”的司法人道主义；“实质正义”的司法价值取向；法律的“集体主义本位”；“为政在人”的人治观；“亲民”的政治道德观；法律语言的简洁；司法人员的人文素养；古代行政立法、监察制度及廉政建设及历史上“变法”的经验等等，这些都包含着符合现代法治的成分，经过改造，完全可以为当前的法治建设服务。
2中国法治建设离不开传统法律文化
2.1中国传统法律文化中包含着许多先进的成分，例如前述的“礼法兼治”的社会综合治理模式，将法律建立在民族的伦理道德之上，通过礼法互动来保证国家机器的有效运转。实现法律的妥当性价值，更好地稳定社会秩序。传统法律文化中这样的内容还有很多，它们都是我们当前法治现代化建设的现成的本土资源，西方学者庞德曾说过，中国在寻求“现代的”法律制度时不必放弃自己的遗产。西方学者能有如此真知灼见，对于这些优秀的遗产，我们更没有理由不继承。
2.2法治现代化进程中不能割裂历史传统。文化建设不是一项空中楼阁的事业，文化自身有历史延续性的特点，任何一国文化的发展都是在既有的历史文化的基础上进行的，今天的一切与历史传统都保持着千丝万缕的联系，文化的发展决不能割裂历史，不能完全摆脱传统。
2.3移植的法律必须经过一个“本土化”的过程。任何外来文化进入一个国家之后都必须经过一个“本土化”的过程才能被消化、吸收，从历史上看，中国对印度佛教的改造，日本、韩国对从中国传入的儒家文化、佛教、道教的改造都经历了一个相当长的过程。这种改造是对外来文化进行过滤、吸收和选择的过程，如果没有这个过程，一种文化是不可能轻易地移植到另外一种文明里的。
对于所谓的“本土化”，按照学者的解释，一方面是指“按照本民族的特质而发展”，还指“与本国（本民族、本地区）的政治、经济、文化、历史传统以及风俗习惯等密切相结合。”其主要原因是只有经过“本土化”的过程，才能使民众对移植的法律产生亲和力，便于民众接纳，减少推行的阻力。
3法治建设中要利用好传统法律文化
3.1仔细鉴别，取其精华，去其糟粕。中国传统法律文化内容庞杂、良莠不齐，其中包含着许多优秀成分的同时还包含着更多的不符合现代法治精神的已被时代抛弃的糟粕，因此，在利用传统法律文化时，必须仔细地鉴别。对于其中的专制主义、法律工具主义、泛刑事主义等明显不符合现代法治精神的内容应毫不犹豫地予以抛弃，对于其中含有的优秀成分，亦必须仔细鉴别，巧妙合理地予以运用。在利用传统法律文化方面，我们曾有过许多失误，将精华当作糟粕予以抛弃及将糟粕当作精华而奉行的错误都曾犯过。前者如近代第一代法律家在对待传统“混合法”的态度方面，“混合法”本来是中国传统法律文化的优秀遗产，但是近代第一批法律家在西方“三权分立”思想影响下，却认为法官“援引比附”（即适用和创造判例）是司法干预立法事务，有悖原则，故对“判例法”采取否定的态度，在一定程度上造成了中国法律制度向大陆成文法系一边倒的形势。后者如从建国至今，传统法律文化中的“法律工具主义”仍被许多人所奉行，将法律视为无产阶级“刀把子”的观念仍大有市场，针对社会治安的状况，隔一段时间就在全国或国内部分地区推行的“严打”竟成了社会治安综合治理的一种常规的手段。这种现象的存在，不利于人民群众现代法治意识与观念的培养。所有以上这些失误，都反映了我们在利用传统法律文化方面认识的浮浅与幼稚。在利用传统法律文化方面，还应对传统法律文化中一些契合现代西方法律发展趋势，能在一定程度上弥补西方法律的弊端而被一些西方学者推崇的内容保持冷静的头脑和审慎的态度。因为中国的情况不同于西方，中国与西方处在不同的历史发展阶段，面临着不同的情况，在西方要避免的一些东西有时反而是我们必须学习的对象。
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关键词：网络银行法律问题探讨
一、引言
网络银行又称为网上银行，是指利用互联网作为其产品、服务和信息的业务渠道，向其公司客户提供服务的银行。巴塞尔银行监管委员会曾定义：网络银行是指那些通过电子通道，提供零售与小额产品和服务的银行。这些产品和服务包括：存贷、账户管理、金融顾问、电子账务支付、以及其他一些诸如电子货币等支付的产品与服务。网络银行的出现，极大地改变了人们的生活方式和思维方式，同时也对建立在传统社会制度上的现行法律制度提出了许多新的挑战。
一般意义上的网络银行都包括三个要素：一是因特网或其他电子通讯技术；二是基于电子通讯的金融服务提供者；三是基于电子通讯的金融服务的消费者。由于网络银行具有成本低廉、效率提高、服务范围广、信息来源大等特点，自全球第一家网络银行“安全第一网络银行”（SecurityFirstNetworkBank，简称SFNB）于1995年在美国诞生以来，网络银行在短短几年内几乎席卷了全球的每个角落，对传统银行造成了前所未有的冲击，以致比尔盖茨断言，传统银行犹如庞大的恐龙将会在下一世纪灭绝。根据美国研究机构调查，2000年元月有16%的家庭使用因特网上的银行业务。在欧洲，网络银行的份额也在急剧扩大据统计，到2000年2月欧洲已有网络银行122家，网络银行的渗透力不断增强，已有1/3金额约为1580亿欧元的储蓄通过互联网来进行。
目前，中国已有20多家银行的200多个分支机构拥有网址和主页，其中开展网络银行业务的分支机构达50多家。随着网络银行这一新生事物的迅猛发展，产生了许多新的亟待解决的法律问题，这些问题如果解决得不好，不仅会妨碍网络银行的发展，而且会影响我国社会整体化的信息水平。而我国现行的法律普遍对电子商务业务缺乏必要的规定，在网络经济面前往往显得捉襟见肘。不断健全和完善相关的法律法规，对网络银行实施有效的监管是我国网络银行发展不可或缺的重要方面。
二、网络银行的法律性质
网络银行存在两种模式：一种是完全依赖于Internet发展起来的全新电子银行，这类银行几乎所有的业务交易都依靠Internet进行；另一种发展模式是目前的传统银行运用Internet，实现传统的银行业务的网上延伸，既为其他非网上分支机构提供辅助服务，也单独开展业务。目前，我国的网络银行大多属于这种模式。这种模式虽然是通过互联网开展存贷等银行业务，但其基础是传统银行，其法人资格、组织机构等都属于传统银行，可以说，这种模式的网络银行在本质上是传统银行利用Internet开展“网上银行业务”。其法律性质和传统银行完全一致。
另一种模式以“安全第一网络银行”的成立为标志，常常被称为“纯网络银行”，这种模式下的网络银行与传统银行相比有了很大的区别，如其组织结构扁平化、业务经营虚拟化、无国界性等，但其以下的几点还是比较容易理解和掌握的：（1）有独立的组织结构、资本金和业务经营的物质条件，并以其财产独立对外承担有限责任。（2）以营利为目的，实行自主经营、自负盈亏。（3）以吸收存款、发放贷款等传统的商业银行业务为其主要业务。由此可以明确，“纯网络银行”具有以下法律特征：第一，是法人企业；第二，是商业银行。也就是说，网络银行是经营商业银行业务的法人企业。
三、网络银行相关法律问题探讨
（一）网络银行的市场准入、市场退出法律问题
银行业是一个经营风险性极高的行业，世界各国对银行业的进出问题都规定了严格的许可制度，我国也不例外。从2004年2月1日起实施的《银行业监督管理法》规定，在中国境内设立商业银行的，应当经过国务院银行业监督管理机构审查批准。《商业银行法》同时规定了设立商业银行应当具备的5个条件。这种严格的市场准入制度，对我国这种银行业发展不很完善的国家来说是必要的。但是，在互联网技术和信息革命的推动下，网络银行市场进入成本大大降低，削弱了传统商业银行所享有的竞争优势，这种相对公平的竞争可能会吸引更多的非银行机构进入这个领域。严格的市场准入制度显然与网络银行灵活、便捷的设立方式相矛盾。而任何一家银行的倒闭或者破产，都可能引发“多米诺”连锁反应，引起整个社会的金融动荡。为此，《银行业监督管理法》和《商业银行法》都对银行业的市场退出问题做出了明确的规定。但与传统银行相比，网络银行更容易受突发事件的影响并发生经营风险。因此，如何解决网络银行的退出问题对银行业的稳健发展至关重要。
（二）网络银行的赔偿责任问题
无论合同责任还是侵权责任，网上银行只要承担责任，最终都会面临赔偿问题，从另一个角度来说，就是客户能够获得的救济问题。（1）可以考虑采用两套并行的赔偿机制：以有限责任为主，兼采完全责任原则。网上银行因疏忽迟送、误发支付信息的，其赔偿责任限于传递费或支付命令金额加利息，除非它事先预见到会发生这种损失。如果银行故意或欺诈性地泄漏客户的商业秘密或更改、毁损客户交易数据的，其赔偿额应为客户的全部损失。（2）有必要制定一项有关赔偿责任的强制性法规以解决网上银行与客户责任问题。（3）在目前尚无法律规范的情况下，客户与网上银行需就相关问题达成协议，明确双方法律责任，这属于约定的赔偿责任。（4）客户可对一些重大交易指示投保，以便在遭到损害时从保险公司处获得补偿。
（三）网络银行中客户隐私权的保护问题
在网上交易中，数字化货币、电子支票代替了纸制的现金，客户必须向数字化货币发行人、网络银行的系统操作人提供一定量的个人资料才得以使用。由于这些个人提示资料是在internet等公开的计算机网络上操作的，那么就带来了如何保护网络消费者的个人资料和隐私的问题。总体而言，我国还没有针对个人隐私保护的法律，并且在其他的法律法规中相关规定也很单薄。隐私权保护，尤其是网络与电子商务中的隐私权保护，在我国法律界还是一个新的命题。因此，当前迫切需要完善《民法通则》，增加对隐私权的保护的规定，在法律规范中应明确规定，网络银行应保证该个人信息的积累和使用，仅限于保证交易安全之目的。此外，有关隐私条款应综合平衡隐私权保护和商业信息的秘密性，同时考虑到法律的实施和国家安全的要求。
参考文献：
胡军.网络银行的若干法律问题研究[J].兰州学刊，2007，（12）.
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物业管理是近几年来我国大力培育，发展房地产市场过程中，住宅和非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共和特约服务的新行业。随着物业管理的出现，在牧业产权人、使用人和物业管理的受托管人之间产生了一种新型的民事法律纠纷迭起，它作为一种新类型案件，审理难度较大，加上现行法律、法规的滞后，且缺乏相应理论体系的支撑，在审判实践中面临许多新问题。物业管理作为一个新型的服务性行业还未制度化、规范化,物业管理中存在的法律新问题在司法实践中已经显露出来，我国应加快物业管理的全国性立法，明确物业管理公司和业主间的法律关系，明确物业管理服务收费的协商市场定价导向，解决物业管理纠纷的途径。
关键字：物业管理；业主；发展商；
我国的商品房市场形成的近十年来，物业管理已经开始深入我们的生活。只要有新建的物业区，就离不开物业管理。我们从最初对午夜管理这个概念感到生疏到今天开始熟悉它，并逐渐有了更深的理解。随着物业管理的迅猛发展，随着物业管理规模和覆盖面的迅速扩增，广大业利意识的觉醒，物业管理的许多需要亟待解决的、深层次的热点、难点和实际新问题，如现有法规的缺陷、业主的权利义务，业主、业主委员会和物业管理公司的法律地位和法律关系，物业管理公约的法律地位和功能，物业管理费用标准的价值导向和收缴行为的法律效力等等，也已经开始浮现出来。这些复杂新问题的解决，无疑最终都会归结到物业管理理论探究以及立法策略上来。我们国家从过去对物业管理这个领域里一片空白到今天制定一系列相观的法律、法规和政策。列如《城市新建住宅小区管理办法》建设部第33号，国家计委，建设部有关印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的同志等一系列有关法规。这些法规使得我们在物业管理活动中开始有法可依，有章可循。但是物业管理在我国还是一个新的领域，有关方面的立法和规定正在趋于完善，很多人对物业管理还没有足够的熟悉和充分的理解。目前物业管理进入了快速发展的重要时期，也到了非要解决这些复杂新问题的关键时刻，假如我们不能从理论上科学熟悉和寻求出物业管理的内在的、必然的联系，就无法顺利地用立法途径从根本上彻底解决这些复杂新问题，就可能使这些复杂新问题成为物业管理继续健康发展前进的羁绊，导致众多的法律诉讼。
一、物业管理中的法律关系
在物业管理活动中之所以出现许多新问题，一个主要原因是很多人对物业管理中的法律关系熟悉不清，错误的理解自己在物业管理中的法律地位。发展商开发一个物业区，通过市场销售，将所建商品房逐渐，部分或全部出售给购房人，即业主。发展商的法律地位逐渐从原来开发项目的所有者，到把商品房售完，逐步转移而不再拥有已售出部分商品房的所有权。由于一贯发展商开发一个项目一般都需要几年，在这几年中，发展商对该项目拥有所有权。但当该项目完成商品房售出后，虽然所有权已经发生了转移，但大多数发展商在概念中认为其所建商品房的所有权仍未发生转变。他们仍认为物业区是他们所建，当然物业管理由他们管，这种概念往往把物业管理引入歧途。在法律上所有权的转移也标志着新的所有权人对其所拥有的财产的处置权、管理权。这一概念在物业管理中尤为重要，所以在物业管理中，都要以围绕向产权所有人提供服务为中心进行活动。
产权所有人是物业区内的主人，由他们在适当的时候（入住达到法定比例），组织以产权人为主的业主管理委员会，代表全体业主的权益。业主管理委员会是物业区内的最高权利机构。业主管理委员会制定管委会章程。业主管理委员会决定选聘或续聘物业管理公司，并负责和物业管理公司签定委托管理合同。业主委员会和已签约的物业管理公司，共同制定新的物业管理公约和新的物业管理收费标准，由已签过委托合同的物业管理公司代表业主管理委员会，选聘保安公司和其他专业服务公司向物业区内提供服务。
由于购房人是逐渐进入物业区内的，而且业主管理委员会是当业主入住率达到一定比例时才成立的。所以在物业区入住的前期，也即发展商仍拥有全部或大部分商品房的所有权时，一般由发展商布置物业管理服务，包括这一时期的物业管理公司的选聘，管理公约的制定和物业管理收费标准，都只能暂由发展商来确定。但发展商应在管理公约中或收费通知中注明，此种布置是一种临时性的布置，等业主管理委员会成立后，将由业主委员会再做调整。
只有理顺了物业管理中的法律关系，并让物业管理中涉及的各个方面都能正确理解这种法律关系，物业管理中的新问题就轻易得到解决。
二、发展商直接管理物业轻易引发的法律新问题
经济越发达，社会越进步，社会分工也越来越细，专业性也会越来越强。从专业分工的角度上来讲，物业管理因该由专门的物业管理公司来经营，但在实际操作中，却有许多不在情理之中的事情。
有很多项目的发展商就独自承担起物业管理的重任。这些发展商在其内部附设一个物业管理部门，自制物业管理公约，自订收费标准，自己组织布置成立物业管理委员会。总之，以主人自居对广大业主和物业区进行物业管理。发展商的这种行为轻易造成如下新问题摘要：
1.房屋本身质量新问题导致业主拒交管理费。房产做为一种商品，在居民消费中是最大的消费商品，也是较复杂的商品。商品的质量最难保证，质量新问题也是最轻易发生的。当发展商自己愿意承担物业管理时，就如同给自己的脖子上套了一幅枷锁。只要当业主的房子有诸如漏雨、强面倾斜，或是门窗裂缝，业主都会以此为由拒交管理费。
2.当装修出现质量新问题时。假如发展商交付的是精装修的商品房，一旦出现壁纸脱落、地板走翘，石膏板开裂或装饰物变形，业主都会以此为由来要求发展商减免几个月的物业管理费。
3.当实测面积和购买时的暂测面积有误差时。实测面积和暂测面积一般都是有误差的，一旦当这种误差对业主不利时，业主就会以物业管理费作为讨价还价的余地，迫使发展商让步。
4.采用分期付款或尾款缓交的情况。有的发展商采用分期付款的方式售房，业主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住，后余款在入住若干时间内交清。这时假如发生房屋质量新问题，装修质量或水电气暖，以及面积方面的新问题，或有物业管理不到位的新问题时，发展上不但物业管理费收不上来，就连剩余未付的房款也难收上来。
5.有银行按揭贷款的情况出现时。发展上为了促销，向银行申请按揭贷款支持其业主购房，并为业主向银行提供信用担保。假如业主不能按时还本付息，自己愿承担连带赔偿责任。假如出现上述的有关质量新问题，或物业管理方面的新问题，业主会拒绝向银行还本付息，而把承担债务的责任推给发展商。
之所以发生上面的几种风险，主要的原因是发展商不能积极主动地避开风险，而是把两个法律关系搅和在一起，这就导致了业主会把两个方面的风险，即购房的风险和物业管理的风险合并在一起，同时推给发展商。假如发展商不涉及或不直接涉及物业管理，而由专业物业管理公司对物业进行管理，假如出现上述新问题，则责任轻易分清。该是质量新问题由发展商处理；该是物业管理责任由物业管理公司承担；该交的物业管理费则业主自然会交。类似的案例不在少数。假如发展商自己独揽物业管理，一旦出现新问题，将很难从这些困扰和繁杂的法律泥潭中脱身。所以，无论从哪个方面讲，发展商自己独自从事其开发的物业区的物业管理都是弊大于利。三、物业管理公约应在什么时间签署，由谁来制定
物业管理公约是约束业主和物业管理公司行为规范的法律文件，这是物业管理活动中的一个非常重要的法律文件。这个文件体现的法律关系比较复杂，他不仅体现了所有者和被聘用者之间的联系，也体现了管理者和被管理者之间的法律关系。在这个文件里业主从所有者到被管理者，物业公司从聘用者到管理者，双方在发生着位置的变换。所有者同意让渡出自己的一部分权利交给物业公司来行使，所以物业管理公约是物业管理中的最终要的法律文件。由于在物业管理立法中没有明确确立物业管理公约的法律地位，无论是业主、业主委员会，还是物业管理公司对于物业管理公约的法律地位和功能没有一个正确地充分熟悉，没有充分熟悉和发挥物业管理公约的真正功能，对于物业管理公约的签订不够重视。也导致在司法实践中，部分法官往往并没有将物业管理公约作为基于私法自治原则而衍生的物业管理的最高自治规则来对待，也没有把物业管理公约看成为物业管理的基础和准则，使得物业管理公约缺乏应有的法律约束力。
在物业管理的初期，由于发展商拥有大部分产权，所以发展商在物业管理中的功能比较大，又因为是发展商首先聘用了物业公司，所以最初的物业管理公约是由发展商来制定的。我们知道现在有关政府部门也印制了物业管理公约的范本，但那仅是一个简单的范本而已，很多内容还需要实际管理者增添。比较好的办法是发展商应和物业管理公司共同制定物业管理公约。但这时的管理公约里一定要规定有效期限，比如规定当业主管理委员会成立后，其有效期截止。
随着房屋的销售，产权逐步从发展商手里转移到了新的业主手里，发展商原来在物业区呢的位置由业主们代替，原来发展商在物业管理公约中的权利和义务也要相应做些调整。同样广大业主的权利和义务也应该在公约中得到充分体现，所以修改物业管理公约就势在必然。假如业主管理委员会成立后，决定选聘新的物业管理公司，当然就更应该制订新的物业管理公约了。不论是修改原来的物业管理公约还是制订新的版本，都应由业主管理委员会主要负责，并会同物业管理公司一起根据物业区的实际情况制定出切实可行的公约来。在物业管理实践中经常碰到业主担心侵害自己合法权益，而不愿意签订物业管理公约的情况，这也是物业管理公约功能得不到充分体现和发挥的一个普遍原因。因此，物业管理公约的功能要能够真正体现和发挥，一个非常重要的因素就是要确实保证物业管理公约的公平、公正、公开、平等以及合法、合理。在物业管理实践中，的确有一些开发建设单位或物业管理公司利用自己有权起草和拟订物业管理公约的途径，在物业管理公约的强制性或禁止性内容上，处于维护自己的私利而设定一些侵害全体业主合法权益的公约条款，这就背离了物业管理公约应体现的公平、公正、公开、平等以及合法、合理的基本原则。
四、物业管理费导致的新问题
以业主承受能力为借口，导致的物业管理服务收费标准偏低，是制约物业管理健康发展的一个重要原因。多数物业管理企业疲于生计，必须靠其他经营收入才能维持收支平衡，这种普遍现象说明现行物业管理服务费的收费标准缺乏科学性和合理性。物业管理是市场行为，必须遵循社会主义市场经济的客观规律，物业管理服务收费也应遵循市场规律，应由当事人按照市场规律的客观要求自行协商确定价格。已成立业主委员会的，物业管理服务价格应由业主委员会和物业管理企业双方协商议定，可以通过物业管理招标投标的形式确定，在物业管理服务合同中应明确物业管理服务价格。确定物业管理服务收费标准，应当遵循公平、公开、合理以及和物业管理服务水平相适应的原则。
过低或过高的收费，都会导致许多业主迟延交费，不交费或抗交管理费。由于不交费或少交费，发展商或物业管理公司对业主适行停水停电，不让业主的汽车进物业区，停止通信或停电话，严重的则导致诉诸武力，引起法律纠纷。过高的收费或过低的收费会引起很多负功能，直接增加了物业管理的风险性。
五、如何区分物业管理费和物业管理维修基金
物业管理收费和费用标准的制定应是科学的和合理的，具体制定也是有其可行的方法的.各项收费的概念也应该搞清楚。物业管理中要收的费用有物业管理费、代收代缴的费用和物业管理维修基金。
代收代缴的费用是由物业管理公司从业主处收来再如数缴给有关公司的，如摘要：水费、电费、绿化费、电视接收费、保安费、垃圾处理费、电话费、煤气燃气费、土地使用费等。
物业管理公司对物业区内提供服务的收费，也即物业管理收费。这笔收费可以按照有关规定按每平方米每月多少钱来定。管理费是维持物业区正常运转的“血液”，没有稳定的管理费，物业管理公司就无法工作。假如一个物业区内成立了物业管理委员会，并且制定出了管理费的收费标准，则所有业主都应遵守这个标准，向物业管理公司准时交费。
但有时确有一些业主，只顾自己个人私利，尽管业主管理委员会已经代表全体业主制定了收费标准，但他们仍置若罔闻，我行我素，拒绝向物业公司交费。这些人的拒绝交费产生的后果就是破坏了物业管理的正常秩序，享受其他业主的权益，也即直接侵犯其他业主的合法权益。这些人不交费，其他业主多的费用其实就在为他们服务。这样的案例确实发生在一些物业区内。有时物业管理公司也采取一些强制办法，如停水停电等，但这种做法轻易引起难以预料的后果。比较可行的解决方法是由物业管理公司和业主管理委员会共同前去说服教育，假如仍不奏效，物业管理公司可以采用法律手段到法院提讼，最后法院用强制执行手段解决。业主管理委员会在制定管理公约时，应该将如何制裁无故不交管理费用的行为的有关条款写进公约里。
物业管理维修基金又可以称为共同储备基金。设立物业管理维修基金的主要目的是为了应付在物业管理活动中巨额的非预见性开支，尤其是为维持和保存区分所有建筑物共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的修缮改良的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业管理活动中所讲的中修、大修和更新改造。由于计提固定资产折旧费的目的也是用于固定资产的中修、大修和更新改造，因此，物业管理维修基金的功能类似于物业区所有建筑物共用部分固定资产折旧费的计提。众所周知，所有建筑物在建成之后，必然会受到自然环境和人为的损害。随着时间的增加，自然环境如风力、重力、震动、大气、水、雷电等对所有建筑物自然在一定程度上有侵蚀、老化、陈旧、残损。假如没有建立管理维修基金，就不可能合理、有效地布置区分所有建筑物的修理和保养计划，必然会加速所有建筑物的自然侵蚀、老化、陈旧、残损，以致会由于维修保养不及时使所有建筑物过早达到危险程度，缩短了所有建筑物的使用寿命使之提前到达设计寿命，甚至于酿成伤害事故。相反，建立其了物业管理维修基金，就可以有效、合理地妥善布置所有建筑物的修缮改良，所有建筑物就可以得到有效的维修养护，使所有建筑物处于良好的状态和正常运行，充分发挥所有建筑物的正常使用功能，不断延长所有建筑物的使用寿命，改善和提高了所有建筑物的使用功能，提高了所有建筑物的档次和适应性，进而推动了所有建筑物的升值，使所有权人获得有效地经济价值，最大限度地提高了投资的回报率。
在物业管理法律、法规的立法中我们确立了物业管理维修基金和公用设施专用基金作为物业管理基金。其中规定各类物业管理都应设立物业管理维修基金，而公用设施专用基金原则上只适用于住宅类物业管理。这样做是因为住宅类的物业管理都直接面对着居民，同时在住宅区内用于居民公益性质的公用设施相对比较多，考虑到居民的经济承受能力，一般在需要对公用设施的维修养护以及更新改造时，需要的费用比较多，居民往往难以一下子承受，同时这些费用收集比较困难，这就直接影响了公用设施的维修养护以及更新改造的效率，从这个意义上设置公用设施专用基金具有一定的社会公益性质。相反对于非住宅类的物业管理，公用设施相对较少，费用小也比较轻易筹集，因此，没有设置公用设施专用基金的必要。
六、业主管理委员会的职责和权限
许多实践证实一个物业区管理的好坏，和该物业区的业主管理委员会有着密切的联系。业主管理委员会由物业区内过半数的业主选举产生，代表广大的业主的利益行使权力。实际上业主委员会是物业区内广大业主行使权力的常设最高权利机构。
业主大会每年召开一至两次，由业主管理委员会负责召开。业主大会决议的内容有摘要：1.物业管理公约及《业主委员会章程》的修订变更；2.在合同期内解除终止物业管理服务合同，解聘作为管理服务人的物业管理企业；3.物业建筑物的重大修缮或改良；4.物业建筑物的重建；5.业主委员会的撤消和重选；6.区分所有权的强制出让；7.约定专有部分或共用部分的事项。其中尤其是涉及到全体业主根本的共同利益的物业管理企业在合同期内的选聘、解聘，以及物业管理公约修订变更、业主委员会的撤消和重选等新问题更是重中之重。
业主管理委员会每半年审核管理公司呈报的财务报表和资金使用概况，对物业区内的重大资金支出或维修事项予以审核，批准管理公司运用维修管理基金。由此可见业主管理委员会的功能在物业区内是非常重大的。业主管理委员会和物业管理公司每月都要定期举行会议，商讨重大新问题，以利于从早期消除物业管理中的隐患。
假如物业区内不设立业主管理委员会，而只是有发展商或物业管理公司决定一切，就极轻易造成很多对业利进行侵犯的事件，业主的合法权益就不会得到保护，最终将不可避免地导致纠纷的出现。
七、正确的法律关系和完善的管理制度是物业管理经营活动的基础
物业管理工作既烦琐，又复杂，既辛劳，又不轻易搞好。有关物业管理方面的法规目前还不太完善，所以由于物业管理不善造成的法律新问题越来越多，而且这些新问题又极不轻易得到圆满解决，这就是我们目前物业管理所面临的现实新问题。要想避免物业管理方面出现的新问题，减少物业管理方面的风险，除了国家应颁布更详尽的法规和制定有关政策外，完善物业管理中的法律关系，是使物业管理工作走上正规的第一步。否则，法律关系不正确，导致以后一系列的工作都会出现新问题。
在目前要求所有的物业管理公司和业主管理委员会都正确理解物业管理中的法律关系，并用正确的法律文件来确定这些法律关系也是不现实的。业主管理委员会或是物业管理公司可以聘请精通房地产法律方面的律师提供法律服务，例如制作委托管理合同，物业管理公约，业主管理委员会章程等。律师还可以提供有关解决物业管理纠纷的法律咨询服务。同时还可以帮助物业管理公司和业主管理委员会制定其他一系列相关物业管理的规定，物业管理应该有法可依，有章可循。
应该指出目前在物业管理活动中所涉及到的物业管理法律新问题远远不止上述这些，诸如物业管理的监督、开发建设单位在物业管理活动中的地位和权利义务、规范物业管理市场竞争、政府在物业管理活动中的地位和功能……等等随着物业管理的深入发展和规模的不断扩大，人们的对物业管理的法律意识的不断提高，深入探究和探索思索物业管理的法律新问题，强化物业管理理论探究，用所有权构筑起物业管理理论体系，从立法策略上构筑物业管理生存和发展的法制基础，是我们从事物业管理行业的每一个业内人士应尽的职责和义务，只有通过我们大家的不断探索、开拓和进取，才能迎来二十一世纪物业管理的灿烂明天。
参考文献摘要：
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