前言：中文期刊网精心挑选了不动产抵押范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
不动产抵押范文1
物权法定是物权法的一项重要原则。不动产抵押是在不动产上设定负担,直接关系交易第三人和后位抵押权人的利益,为了便于第三人与抵押人进行交易时作出合理预期,避免遭受损害;也为了方便债权人查看抵押财产的权属关系以及抵押权的优先顺位,以决定是否接受该物抵押担保,设定不动产抵押应当办理登记。
担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定:“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”物权立法过程中,有人提出,担保法要求抵押办理登记是正确的,但规定“抵押合同自登记之日起生效”混淆了债权行为与物权行为的效力。抵押合同的订立是以发生物权变动为目的的原因行为,属于债权关系范畴,其成立、生效应当依据合同法确定。抵押权的效力,除要求抵押合同合法有效这一要件外。还必须符合物权法的公示原则。将抵押合同的效力和抵押权的效力混为一谈,不利于保护抵押合同当事人的合法权益。比如某甲与某乙订立了房屋抵押合同,但是拖着不与某乙办理抵押登记,随后又将该房屋抵押给了某丙,与某丙办理了抵押登记。根据本条规定,当某甲不履行债务时,由于某丙办理了登记享有抵押权,可以优先受偿,而某乙没有办理登记,不享有抵押权。如果以为不登记抵押合同不发生效力,那么,某乙不仅不能享有抵押权,连追究某甲合同违约责任的权利都丧失了。这不仅对某乙不公平,也会助长恶意损害他人权益的行为,不利于社会经济秩序的维护。因此,物权法有必要区分抵押合同效力和物权变动效力。经研究,物权法接受了上述意见,将担保法规定的“抵押合同自登记之日起生效”,修改为“抵押权自登记时设立”。
财产抵押是重要的民事法律行为,法律除要求设立抵押权要订立书面合同外,还要求对某些财产办理抵押登记,不经抵押登记,抵押权不发生法律效力。根据本条规定,需要进行抵押登记的财产为:1.建筑物和其他土地附着物;2.建设用地使用权;3.以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;4.正在建造的建筑物。不动产抵押登记,可以使得抵押财产的物上负担一目了然,使实现抵押权的顺序清楚明确,有利于预防纠纷,保护债权人和第三人的合法权益,维护交易安全,保障经济活动的正常进行。
不动产抵押范文2
今天查字典小编就为大家精心准备了：不动产抵押借款合同相关范本。具体内容如下，仅供参考，希望能帮助到大家!
抵押借款合同范本一
借入方：_________(甲方)
地址：_________
出借方：_________(乙方)
地址：_________
甲方为了在_________事业进一步得到发展，需要_________美元的流动资金，因此，甲方向乙方借款_________美元。甲、乙双方经过友好协商，就借款及抵押事宜达成一致意见，特签订本合同共同遵守。
一、借款金额：乙方同意向甲方出借美元_________元(大写：美金_________元整)，按甲方实际需要分期贷入。
二、支付方式：
1.乙方以美元币支付借款;
2.以电汇方式汇入甲方提供的中国境内的美元帐号;
3.乙方同意在提款期内，在接到甲方的书面提款通知后三日内，将美金_________元，汇入甲方提供的中国境内的美元帐号;
4.本笔借款的提款期为本协议生效后一年。
三、利息：
1.利息利率：年利率10%;
2.根据汇率变化，允许利率有20%的浮动，具体由双方当时协商;
3.利息本金：按实际借款金额;
4.利息日期：按实际借入天数计算;
5.还息时间：以实际收到借款日起算，每月计利息一次，汇入乙方指定的帐户。
四、借款期限：
1.偿还期：贰年;
2.甲方视为经济情况，亦可以提前偿还借款;
3.自本合同生效之日起算，全部本息于二年内偿还;
4.甲方在同时偿还债务的情况下，乙方有优先清偿权。
五、抵押：
1.甲方同意以自己所有的_________全部产权房及_________全部产权房，共计_________平方米作为抵押，甲、乙双方依法向国家法律规定的行政主管机关办理房产抵押登记;
2.甲方按时偿还所借的本息，甲、乙双方应在规定时间内向国家法律规定的行政主管机关办理注销登记手续。
六、违约责任：
1.乙方如延期支付借款，要支付延期时间按上述利率计算的违约金;
2.甲方如延期偿还本息，除非乙方同意，否则要支付双倍利息;
3.如甲方不能偿还上述债务，该抵押房乙方拍卖时，应优先偿还乙方的债务，不足部分仍由甲方偿还。
七、其他：
1.本合同未尽事宜，双方在执行中友好的协商;
2.如发生纠纷，由_________仲裁委员会通过仲裁方式解决;
3.本合同自签署后，经外汇管理局登记后生效，本合同项下还本付息，事先经外汇管理局批准。
八、本合同一式_________份，甲乙双方各执_________份，呈外管局存按_________份，律师楼存证_________份。
甲方(盖章)：_________乙方(盖章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
签订地点：_________签订地点：_________
不动产抵押借款合同范本二
出借人、抵押权人(甲方)： 身份证号： 借款人、抵押权人(乙方)： 身份证号： 抵押人(共有人)： 身份证号：
乙方因投资需要，向甲方借款作为周转资金。双方经协商一致同意，在乙方以其所拥有的不动产/动产，(以下简称乙方抵押物)，作为借款抵押物抵押给甲方的条件下，由甲方提供双方商定的借款额给乙方。不动产：在借款期限内，乙方拥有抵押物的使用权，在乙方还清贷款本息前，甲方拥有抵押物的所有权。动产：在抵押有效期内，甲方应负责妥善保管质物，并不得挪用，乙方一次性向甲方支取保管费 元整，抵押财产共作价人民币 (大写)元整，抵押率为 %，在借款期限内，甲方拥有抵押物的拥有权与所有权。为此，特订立本合同：
一、借款金额、利率、利息
乙方向甲方借款人民币(大写) 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分，(小写： )借款期内的利率及计息方法，按照中国人民银行的规定执行。
二、债务履行期限
本协议约定债务履行期限自 年 月 日至 年 月 日止。
三、还款方式：
乙方于 年 月 日一次性全部归还甲方借款 元整。(小写： )
四、甲方的权利和义务
1、甲方应按照本协议的约定足额借款给乙方，但因乙方原因造成迟延的除外。
2、甲方有权了解乙方的资信状况。
3、在本合同有效期内，乙方如发生分立、合并，由变更后的机构承担或分别承担本合同项下义务。乙方被宣布解散或破产，甲方有权提前处分抵押物。
五、乙方的权利和义务
1、乙方有权要求甲方按照本协议的约定发放借款。
2、乙方应按本协议的约定归还借款。
六、抵押人的陈述与保证
1、抵押人具有民事权利能力和完全民事行为能力，能以自身名义履行本协议的义务并承担民事责任。
2、签署和履行本协议是抵押人真实的意思表示，不存在任何法律上的瑕疵。
3、抵押人在签署和履行本协议过程中向债权人提供的全部文件，资料及信息是真实，准确，完整和有效的。
4、抵押人对抵押物享有充分的处分权，若抵押物为共有的，其处分已获得所有必要的同意。
5、抵押物存在任何瑕疵，未被依法查封、扣押、监管，不存在争议，诉讼(仲裁)等情况。
七、抵押人的义务
1、抵押物有损坏或者价值明显减少的可能，抵押人应及时告知抵押人并按抵押权人的要求提供新的担保。
2、抵押人应承担本合同项下有关抵押物的评估，登记、公证、鉴定、保险、保管、维修及保养费用。
3、抵押人应合理使用并妥善管理抵押物，不应以任何非正常的方式使用抵押物，应定时维修保养以保证抵押物的完好，并按抵押权人的要求办理保险。
4、未经抵押权人书面同意，抵押人不应有任何抵押物价值减损或可能减损的行为;不应以转让、赠与、出租、设定担保物权等任何方式处分抵押物。
5、抵押人应配合抵押权人对抵押物的使用、保管、保养状况及权属维持情况进行检查。
6、乙方应按甲方要求，对质押财产中的 办理财产保险，并将保险单交乙方保存。投保期限应长于主合同约定期限。如主合同经双方同意延长期限的，甲方应办理延长投保期限的手续。保险财产如发生意外损失，所得赔偿金应由甲方到 银行办理专项存款，并将存款单交由乙方保管。
7、在本合同有效期内，乙方如需转让抵押物，须经甲方书面同意，并将转让所得款项交
八、有下列情形时，抵押人应立即书面通知抵押权人
1、抵押物的安全、完好状况受到可能受到不利影响;
2、抵押物权属发生争议;
3、抵押物在抵押期间被采取查封、扣押等财产保全或执行措施;
4、抵押权受到或可能受到来自任何第三方面的侵害;
九、出现下列情况之一时，甲方有权依法定方式处分抵押财产：
1、主合同债务履行期限届满或经延期后仍未履行债务;
2、债务人死亡而无继承人或继承人放弃继承的;
3、债务人被宣告解散、破产的。
处理质物所得价款，不足清偿债务的，甲方有权另行追索;价款偿还债务还有剩余的，甲方应退还给乙方。
十、抵押人应协助抵押权人实现抵押权并不会设置任何障碍。 十一、抵押物名称与范围：
不动产：乙方将独自拥有/与共有 (共有人)的坐落于 ;建筑面积 平方米;产权证号为： ;的房产抵押给甲方，作为担保乙方向甲方借款的本金，违约金及将来实现抵押权利的费用;该房评估价值为人民币 元整。该房已向 抵押借款人民币 元整，履行期限自 年 月 日至 年 月 日为止，并已通知该抵押权人做第二次抵押。
动产：乙方将其与 (共有人)拥有的抵押物： ，规格： ， 数量： 帐面价格： (大写)元整。 九、违约责任(违约金)
乙方如逾期归还甲方借款，则乙方应赔偿甲方违约金人民币(大写) 元整，(小写：另甲方有权以每逾期一日按当日银行贷款利率的 倍计算利息。如逾期到 日后仍无法履行还款义务，则甲方有权将抵押物依法处置，处置所得用以清偿借款本金、违约、利息及相关处置费用等，如有余款则交由乙方。
十、争议协议
本协议项下依下列第 种方式解决，争议期间，各方仍应继续履行未涉争议的条款。
(1)向抵押人所在地有管辖权的法院起诉;
(2)由 仲裁委员会依申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方具有约束力。
十一、协议生效
本协议经甲、乙双方鉴定后借款发放之日并办理抵押登记后生效。
十二、本协议正本一式 份，抵押人、抵押权人各执 份，抵押物公证、登记部门各 份。
十三、抵押人已通读上述条款，抵押权人已应抵押人的要求作了相应的说明，抵押人对所有内容无异议。
抵押权人(签字)： 盖章：
抵押人(签字)： 盖章：
不动产抵押范文3
内容提要: 抵押权设定后，抵押人并不丧失抵押物的处分权。在抵押权人同意抵押物的转让的情形下，抵押权人可依抵押权的物上代位性，就抵押物的转让价金提前清偿或者提存；在抵押权人不同意抵押物的转让的情形下，抵押权人可追及至抵押物而行使抵押权，抵押物受让人自可代为清偿债务而消灭抵押负担。抵押权人的同意只是其主张抵押权的物上代位抑或追及效力的分界。无论抵押权人是否同意，均不影响抵押物转让合同的效力。
一、引言
抵押人在其物之上为抵押权人设定抵押权，一则以物之担保的优先受偿性保障抵押债权的实现，二则抵押人并不丧失抵押物的占有，仍可就抵押物创造价值以充分利用社会资源，实为周全的制度安排，抵押权并因之被誉为“担保之王”。在传统民法上，抵押权的上述特征和不动产的公示方法相契合，与基于动产交付的公示方法而架构的质权相对称，形成了不动产——抵押权、动产——质权的约定担保物权二分格局。[1]10学说上，抵押权是抵押物之上所设定的权利负担，抵押人仍保有抵押物的所有权，抵押人转让抵押物也就有了逻辑前提。但抵押物之上毕竟有了权利负担，其转让规则与一般物的转让规则自有不同，同时，抵押物的转让，除了关乎转让行为的当事人(抵押人与受让人)的利益之外，还涉及抵押权人和其他利害关系人的利益，这无疑增加了抵押物转让规则设计时利益衡量的难度。各国均采取不同的方法规定了上述各方的权利和义务，[2]165－170[3]361我国物权法亦不例外。WWw.133229.COM
我国《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”(第1款)“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”(第2款)这一规定语焉不详，引发了学界的广泛争论，诸如抵押权是否具有追及效力？未经抵押权人同意，抵押物转让合同是否有效？学界观点众说纷纭，不一而足。本文不揣浅薄，拟就其中不动产抵押物转让规则的解释问题一陈管见，以求教于同仁（我国《物权法》在抵押权的体系安排上采取了一般抵押权和特殊抵押权的类型化方法，虽然将不动产抵押权和动产抵押权规定在一起，但就其制度设计而言，大抵沿着不动产抵押权的路径展开其逻辑。因此，本文仅讨论不动产抵押权，就动产抵押物的转让，本文作者另有专文探讨。）。
二、抵押人是否丧失抵押物的处分权？
抵押权设定后，抵押人是否丧失对抵押物的处分权，是分析相关问题的第一步。如果抵押人保有处分权，抵押人自可转让抵押物，而无须践行其他相关手续；如果抵押人欠缺处分权，抵押人则须使其处分权事先或事后得以圆满。
就《物权法》第191条的解释论，一种观点认为，抵押权是对抵押物交换价值的支配权，抵押权设定后，即将抵押物的交换价值让渡给了抵押权人，如果抵押人可以自由转让抵押物，无异于鼓励“一物二卖”。[4]其言下之意在于，抵押物上一旦设定抵押权，抵押物即丧失交换价值，抵押人对抵押物自无处分权可言。
笔者对此不敢苟同。
第一，依《物权法》第40条、第170条、第179条的体系解释，抵押权作为担保物权的一种，在性质上属于在他人之物上所取得的定限物权，亦即，抵押权设定后，抵押人并不丧失其对抵押物的所有权。依《物权法》第39条所定所有权的内容和效力，抵押人作为抵押物的所有权人自可对其抵押物为使用、收益或法律上的处分，并可在抵押物正常使用收益的范围内对抵押物进行事实上的处分。抵押人的上述权利“实为抵押权本质上之当然结果，且可依物权优先效力定其效力之先后，应不待法律之明文规定”。[5]471准此以解，抵押人并不因为抵押权的设定而丧失抵押物的法律上的处分权，抵押人无须等待抵押关系消灭后再转让抵押物，抵押权人亦不得因此而主张抵押人与第三人之间的买卖合同无效或所有权移转无效，且在其他债权人就该抵押物申请强制执行时，抵押权人亦不得阻止其执行，而仅能就抵押物变价款主张优先受偿。
第二，在承认物权的支配性以及抵押权的物权性之下，抵押权具有支配性成了符合逻辑的推论，由此而形成了抵押权支配抵押物的交换价值之学理通说。虽然有学者已对包括抵押权在内的担保物权的“物权性”提出了质疑，[6]482[7]但笔者无意在此就抵押权乃至担保物权的性质展开研究，仅就《物权法》第179条而言，抵押权的效力主要体现在“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。由此可见，抵押权人对抵押物交换价值的实际支配的时点在于“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形”，而并非前述论者所称抵押权设定后，抵押物的交换价值即让渡给了抵押权人。交换价值是物与物之间的交换关系或比例，在交换之前只可能预测而没有实际发生，因此，抵押权人不可能在此前支配本来不存在的东西。[8]359
第三，抵押权设定后，抵押物仍有转让的必要和可能。在我国信贷实践普遍低估抵押物价值的情况下，除去贷款本息，仍有剩余，抵押人与受让人之间仍有可能就此进行磋商谈判，达到转让合意，以求最大限度地利用抵押物的使用价值。此时，当事人之间的转让价金已经考虑到了标的物之上的抵押负担，自无所谓“一物二卖”。至于抵押人隐瞒标的物已经设定抵押的事实，最终导致转让价金高于标的物剩余价值的，受让人本可以通过查询相应登记簿而知悉标的物之上的权利负担，从而控制交易风险但却怠于查询，疏于知悉，由此引发的风险自应由其承担，而不应归咎于抵押权人。
综上所述，抵押权设定后，抵押人并不丧失对抵押物的处分权，抵押人处分抵押物与抵押权人的抵押权之间并无冲突，只是抵押权人在实现抵押权的条件成就时直接追及至抵押物之所在实现抵押权而已。
三、抵押权是否具有追及效力？
抵押权设定后，抵押人转让抵押物，抵押权人仍然可以对抵押物主张抵押权，此所谓抵押权的追及效力问题。关于《物权法》第191条是否承认抵押权的追及效力，存在不同看法。第一种观点认为，该条并未承认抵押权的追及效力，该条第2款的文义至为清晰；[9]468第二种观点认为，从体系解释的角度，物权法上承认了抵押权的追及效力。《物权法》第189条第2款规定，浮动抵押权不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。这一规定显然否认了浮动抵押权人的抵押权追及效力，从而该规定构成了第191条第2款的一种例外。[10]第三种观点认为，物权法并未正面否定抵押权有追及效力，只不过因为同意转让提前实现抵押权也好，代为清偿也罢，均以抵押权消灭为转让前提，故要不要追及、能不能追及已不重要。[11]
笔者认为，《物权法》上已经承认抵押权的追及效力，主要理由如下：
第一，抵押权的追及效力是物权公示公信原则符合逻辑的推论。《物权法》第6条、第9条、第14条、第16条已就不动产物权公示、公信原则规定有明文。不动产抵押权以登记为公示方法，且登记是不动产抵押权设定并对抗第三人的要件。《物权法》第191条“对抵押权的追及效力仍未具明文。在此法律背景下，抵押权人维护自身权利则需诉诸抵押权的对抗效力，依赖抵押登记的公示作用，对抗抵押物的受让人。”[12]244登记作为不动产抵押权的公示方法，依法具有公信力，第三人可信赖登记簿，并与登记簿载明的权利人进行交易，第三人此时的信赖应受法律和其他人的尊重。由此可见，就受让人而言，其知道或应当知道抵押物已有担保负担，而仍与抵押人从事交易，其权利的保护应劣后于抵押权人，此时，依抵押权的对抗效力即可解决问题。抵押权设定在前，抵押物转让在后，抵押权人自可以其是在前设立的抵押权对抗抵押物的受让人，抵押权的追及效力自属当然之理。
第二，抵押权的追及效力是物权优先效力符合逻辑的推论。同一物上有多数能相容的物权存在时，成立在先的物权优于成立在后的物权。[13]44[14]45《物权法》第170条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”第179条第1款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”准此，在抵押物上先存在有抵押权人的抵押权，后有抵押物受让人的所有权，抵押权优先受偿。在《物权法》第170条之下，抵押权的优先受偿性只受法律特别规定的限制，第170条所定“法律另有规定的情形”并不包括《物权法》第191条，而主要包括：特定情形下未清偿的职工债权(企业《破产法》第109条)；建筑工程承包人的优先受偿权(《合同法》第286条)；船舶、航空器优先权(《海商法》第22条、第25条、《民用航空法》第19条、第22条)；担保财产承租人的优先购买权(《物权法》第190条)；特定情形下的国家税收债权(《税收征收管理法》第45条、第46条)、划拨土地出让金收取权(《担保法》第56条)、被执行人的基本生存权(《民事诉讼法》第220条)、司法费用的优先权(《民用航空法》第21条)。[15]299同时，第189条第2款又特别规定了抵押权无追及效力的例外情形，从另一个角度证成了抵押权追及效力的一般性。
第三，就《物权法》第191条的文义而言，尚无法得出抵押权无追及效力的结论。该条第1款明确规定了抵押权人同意转让抵押物时抵押权的效力及于抵押物的转让价金，此时，自无所谓追及效力可言。该条第2款但书规定“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，如果没有抵押权在已经转让的抵押物上的继续存在，亦即抵押权没有追及效力，又何来受让人代为清偿债务从而消灭抵押权？反而推之，抵押权必有追及效力。
第四，我国相关规范已经承认了抵押物转让时抵押权的追及效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第102条规定：“人民法院对抵押物、留置物可以采取财产保全措施，但抵押权人、留置权人有优先受偿权”；《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第40条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”由此可见，即使抵押物被法院采取强制措施，抵押权人仍可依法追及至抵押物，并享有优先受偿权。举重若轻，抵押物被强制转让时，抵押权尚有追及效力，抵押物被协议转让时，抵押权亦应有追及效力。也就是说，抵押物被强制转让当属转让之一种，本着相同情况作同一处理的基本法治原则，抵押物合意转让时亦应作相同的解释。
综上，抵押权具有追及效力，这也是物权追及效力符合逻辑的推论（虽然学说上对物权是否具有独立的追及效力尚存争议，但物权具有追及效力应无争议。）。抵押权的追及效力表现为“不论抵押物的所在，追及抵押物的交换价值而优先受偿”。[16]498
四、抵押物转让时，抵押权人同意有何法律意义？
《物权法》第191条第2款规定，未取得抵押权人的同意，不得转让。值得注意的是，这里回避了转让效力问题，[17]学者间就抵押权人同意的法律意义见解纷呈。第一种观点认为，第191条第2款属于效力性规定，违反此款转让抵押物的，合同无效，[18]118[9]467或处分行为无效。[19]第二种观点认为，“对此，我们显然不能将其解释为有效。那么，是否可以认为，抵押人违反本规定转让抵押物的行为无效呢？从理论上说，这样解释并非不可行，但考虑到本条规定抵押人转让抵押物需经抵押权人同意，将其解释为未发生效力更为恰当。”[17]第三种观点认为，“第191条并没有明文规定抵押人未经抵押权人同意而转让抵押财产的行为无效，在解释和适用该条文时，也不应当认为抵押人转让抵押财产的行为无效。”[20]291
笔者赞成第三种观点。
第一，就《物权法》第191条两款之间的关系而言，第1款规定的是抵押权人同意转让的情形；第2款规定的是抵押权人未同意转让的情形。就抵押权人同意转让者，抵押人经抵押权人同意可以转让抵押财产，受让人取得无抵押负担的所有权；同时坚持物上代位（也有学者认为，本款仅仅只是对抵押人法定义务的规定，并不能当然解释为抵押权人的物上代位权。参见孙鹏、王勤劳、范雪飞：《担保物权法原理》，中国人民大学出版社2009年版，第181页。但笔者认为，转让价金与《物权法》第174条所规定的保险金、赔偿金或补偿金等代位物并无二致，均是在抵押物不存在(抵押权人同意转让后，受让人取得无抵押负担的抵押物的所有权，抵押物对于抵押人而言即不存在)的情况下保障抵押人的权利的手段。），抵押人“应当将所得价款提前清偿或者进行提存”，并未损及抵押权人的利益，又兼顾了买受人的交易安全，很好地实现了三方利益之平衡（不过，也有学者对此提出了不同观点，认为本款提前清偿的规定使抵押人丧失期限利益；提存的规定造成抵押人的资金闲置，浪费社会资源。参见本文参考文献[21]第505页。）。[15]299在抵押权人同意转让的情况下，物上代位即足以保护抵押权人的利益，自无须借道于抵押权的追及效力。就抵押权人未同意转让的情形，抵押人与受让人之间的转让行为自不得使受让人取得无抵押负担的所有权，此时，受让人也不能依《物权法》第106条规定的善意取得制度主张其已取得无权利负担的所有权，抵押权人自得依抵押权的追及效力向受让人主张抵押权，但为维护抵押物受让人的利益，受让人亦可在抵押权人向其主张抵押权时代为清偿主债务而涂销抵押物上的担保负担，取得抵押物所有权。“追及效力可以有力地保障抵押权人的利益，涤除权制度实现了对买受人权益的保护，从而实现抵押权人与买受人之间的利益平衡。”[15]299－30
第二，将《物权法》第191条第2款解释为效力性规定，抵押权人的同意界定为抵押人转让抵押物的前提条件，损害了抵押人作为所有人的处分权。抵押权设定后，抵押人仍然享有对抵押物的所有权，已如前述。抵押人与受让人之间的转让行为本属抵押人行使处分权的正当行为，如缺乏抵押权人的意思表示，则抵押物转让不生合意，必然以抵押权人的意志左右所有人自由处分，违背了所有权人可以自由处分所有物的应有之义。[11]“一个正常的经济制度下，财产的流通性或曰财产权的让与性是健康的社会范围的经济流转所必需的，也是财产权名副其实甚至增值的前提和表现。”[21]503同时，在抵押物价值小于担保债权时，理性的受让人绝对不会代位清偿担保债权而消灭抵押权，如将抵押权人的同意理解为抵押物转让的前提，此时，抵押物的转让完全取决于抵押权人的意志。在抵押权人不同意的情况下，抵押物几无转让的可能。
第三，将《物权法》第191条第2款解释为效力性规定实际上是建立在一个基本前提之上的：抵押物转让必然会影响抵押权的行使，损及抵押权人的利益，因此，其转让必须经抵押人同意。[17]实际上，抵押权设定后，抵押权人所注重的并不是抵押物的转让，而是抵押物的价值是否有贬损之虞。因为抵押是典型的物的信用，抵押物价值的变化影响着抵押权最终的实现，而抵押物的转让并不当然影响抵押权的作用，只是被请求实现抵押权的对象不同而已。未经抵押权人同意时，将抵押物转让行为认定为无效相对于认定为有效并无效果上的优势。[2]171在抵押权人的角度，转让行为有效抑或无效并无实质上的区别，客观上都表现为抵押权人可就抵押物主张抵押权；从受让人的角度，转让行为有效抑或无效也无实质上的差别：在主债权未获充分清偿的情况下，抵押物均可被抵押权人追夺。
综上，抵押权人的同意仅仅是抵押物不受抵押权追及之要件，并不构成对抵押物转让行为效力的独立影响。抵押权人同意转让时，在第191条第1款之下，受让人取得的是无抵押负担的抵押物的所有权；未经抵押权人同意时，在第191条第2款之下，转让行为并不因此而无效，只是受让人所取得的是有抵押负担的抵押物的所有权，在物权公示公信原则之下，受让人知道或应当知道抵押物上存在担保负担而仍愿意受让，自应受抵押物之上既有担保负担的约束。
五、《物权法》第191条第2款是否规定了受让人的涤除权？
抵押权追及效力的承认无疑强化了对抵押权人的保护，也无疑减损了受让人对抵押物的所有权，[22]521抵押物的受让人如何对抗抵押权的行使，国外立法例规定有四种办法：其一，瑕疵担保请求权。抵押物受让人可以依照权利瑕疵担保，请求抵押物的出卖人除去抵押权，即善意第三人享有权利瑕疵担保请求权。[23]190其二，代位清偿或替代清偿。抵押物受让人可代替主债务人向抵押权人清偿全部债务，通过消灭主债权的方式消灭抵押权。[2]166其三，代价清偿。抵押物受让人经抵押权人的请求以其受让抵押物的代价(代价金)向抵押权人清偿；[1]173其四，涤除权。抵押物受让人估定抵押物的价值，并以此向抵押权人清偿，从而使抵押权消灭的权利（参见[日]我妻荣：《新订担保物权法》，申政武等译，中国法制出版社2008年版，第345页。2003年7月日本对其担保法进行了修改，以往在修改前的民法中有争议的涤除制度(修改前的《民法》第381条)的名称被改为“抵押权消灭请求”，可以提出抵押权消灭请求的只限于取得了抵押不动产所有权的第三人(新《民法》第378、379条)。参见[日]汤浅道男：《日本担保法制度改革的动向》，渠涛主编：《中日民商法研究》(第二卷)，李又又译，法律出版社2004版，第219－220页。）。
有学者认为，《物权法》第191条规定了涤除权制度；[24]572－573也有学者对此提出不同意见，受让人是必须在代为清偿债务消灭抵押权后，抵押人方可转让抵押物。这种规定更像一种义务的赋予，而非权利的授予，因此这种所谓的权利并非真正意义上的涤除权。[25]
笔者认为，这里首先需要厘清的是涤除权以及代位清偿之间的区别，就前引涤除权的概念，我国法上自无所谓涤除权的规定，相关论述实际上说明的是代位清偿，因为第191条第2款的表述是“代为清偿债务消灭抵押权”。代位清偿制度“一般来讲抵押权人通常是不选用的，当不动产抵押的债权额大幅度上升时，根据拍卖得到受偿，当债权额下降时，在代位偿还中收回债权也是不能预料的。所以，抵押权人，在拍卖几乎不能期待满足的情况下，想用这种价格来满足的时候才被使用”。[1]173而涤除权则是挑战抵押权人的制度，一方面，买受人有机会取得无负担之标的物；抵押权人也可以涤除价不合理为由，拒绝买受人的不合理低价涤除；另一方面，涤除权关于增价拍卖的规定，既可以防止买受人以不合理低价涤除，又可以防止抵押权人滥用拍卖申请权。有学者据此认为涤除权是最为合理的制度。[26]
笔者不以为然。就前文所述，在未经抵押权人同意的情况下，受让人所取得的是附抵押负担的抵押物的所有权，对于受让人而言，其欲取得清洁的、完全的所有权，自是需要清偿抵押物所担保的债务以涂销其上的权利负担。如仍需要按涤除权模式支付抵押物价值，在我国通常在抵押权设定时均低估抵押物价值的情况下，就意味着受让人需在清偿担保债务之外再行支付抵押物价值超过担保债务的部分，显然不利于受让人利益的保护。就抵押物的转让，受让人可能已经支付以下款项：第一，受让人不知道抵押负担情形下抵押物的交换价值；第二，受让人知道抵押负担及情形下抵押物超过担保债务的价值。无论属于上述哪种情形，要求受让人清偿担保债务之外的款项，均对受让人不利。
应当注意的是，抵押物受让人的代位清偿，是法律赋予其的一种保全自己权利的权利，而非义务。如果抵押物的价值小于担保债权时，受让人完全可以不行使代位清偿权，但由抵押权人行使抵押权(追及)即可。
六、结语
在解读《物权法》第191条时，大量的论述均集中于抵押物的自由转让将损及抵押权人的利益，并认为坚持抵押权的追及效力将破坏抵押物受让人的交易安全。这实际上是关注了问题的一面，但却忽视了另一面。在由物债两分而构建的民法体系之下，否认抵押权的追及效力，限制抵押物的流转，貌似保护了抵押权人和抵押物受让人的利益，保护了受让人的交易安全，但不可否认的是，否认抵押权追及效力本身，也否定了抵押权的优先受偿性在抵押物转让中的应有内涵，违背了“物尽其用”的立法宗旨，破坏了由物权公示公信原则所构建起来的交易秩序，从另一个方面损及了交易的安全。由此看来，唯有在体系解释、利益衡量解释等多种解释方法的合力之下，才能合理地破解《物权法》第191条之谜，还抵押物转让规则的应有内容。
注释:
[1][日]近江幸治．担保物权法[m]．祝娅，等译．北京：法律出版社，2000．
[2]孙鹏，王勤劳，范雪飞．担保物权法原理[m]．北京：中国人民大学出版社，2009．
[3]高圣平．物权法与担保法：对比分析与适用[m]．北京：人民法院出版社，2010．
[4]王胜明．物权法制定过程中的几个重要问题[j]．法学杂志，2006，(1)：35－38．
[5]谢在全．民法物权论(中册)[m]．台北：作者自版，2007．
[6]［日］加贺山茂．担保物权法的定位[m].于敏，译．//梁慧星．民商法论丛(第15卷)．北京：法律出版社，2000．
[7]孟勤国，冯桂．论担保权的性质及其在民法典中的地位[j]．甘肃社会科学，2004，(5)：131－134．
[8]孟勤国，黄莹．中国物权法的理论探索[m]．武汉：武汉大学出版社，2004．
[9]王利明．物权法研究(修订版•下卷)[m]．北京：中国人民大学出版社，2007．
[10]罗思荣，梅瑞琦．我国一般抵押权的体系构建——以抵押物转让的效力考察为视角[j]．杭州师范大学学报(社会科学版)，2008，(5)：68－72．
[11]廖焕国．我国不动产抵押物流转的制度安排——以《物权法》第191条为中心的考察[j]．法学，2009，(4)：139－143．
[12]曹士兵．中国担保制度与担保方法[m]．北京：中国法制出版社，2008．
[13]谢在全．民法物权论(上册)[m]．台北：作者自版，2004．
[14]王利明．物权法研究(修订版•上卷)[m]．北京：中国人民大学出版社，2007．
[15]王闯．冲突与创新——以物权法与担保法及其解释的比较为中心而展开[m]//梁慧星．民商法论丛(第40卷)．北京：法律出版社，2008．
[16]刘清波．民法概论[m]．台北：作者自版，1979．
[17]许明月．抵押物转让制度之立法缺失及其司法解释补救———评《中华人民共和国物权法》第191条[j]．法商研究，2008，(2)：140－147．
[18]杨明刚．新物权法——担保物权适用解说与典型案例评析[m]．北京：法律出版社，2007．
[19]陈永强，王建东．论抵押物转让的法律效果[j]．政治与法律，2009，(9)：74－78．
[20]王利明．物权法名家讲坛[m]．北京：中国人民大学出版社，2008．
[21]崔建远．物权法[m]．北京：中国人民大学出版社，2009．
[22]张巍．日本的抵押权涤除制度[m]//梁慧星．民商法论丛(第24卷)．北京：法律出版社，2001．
[23]费安玲．比较担保法[m]．北京：中国政法大学出版社，2004．
[24]最高人民法院物权法研究小组．中华人民共和国物权法条文理解与适用[m]．北京：人民法院出版社，2007．
不动产抵押范文4
关键词动产抵押 不动产 担保债权
中图分类号:d923.2 文献 标识码:a 文章编号:1009-0592(2010)11-057-01
一、动产抵押制度的意义
动产抵押是指抵押权人对抵押人不转移占有而担保债权之动产设定抵押权,当债务人不履行债务时,抵押权人可以依 法律 规定的方式对设定抵押的动产折价、变卖、拍卖,以所得价金优先受偿的一种担保方式。
因为不动产位置固定、价格评估较为容易,所以不动产抵押在融资过程中一直备受债权人青睐,被称为“担保之王”。但随着市场经济发展,大量企业的主要财产已由机器设备和存货等动产构成,对这些缺乏不动产的企业来说,融资成了一个难题。根据传统民法,在动产之上只可设立质押。这就产生了以下问题:在机器设备、原材料以及存货上设立质押后,由于需要移转占有,出质人正常生产过程就无法继续进行;而债权人不仅不能利用质物,还要为保管质物付出额外精力与费用,且出质人生产过程中断可能导致债权难以得到清偿。在矛盾面前动产抵押应运而生,在动产之上设立抵押,在保证再生产顺利进行的基础上缓解了抵押人融资困难,债权人则免去了质押中保管质物的麻烦,其债权实现也更有保障。
二、我国动产抵押制度的不足之处
1.动产抵押物范围过宽,可操作性不强。根据物权法规定,我国的动产抵押物包括“生产设备、原材料、半成品、产品”、“正在建造的建筑物、船舶、航空器”以及“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”,可以看出我国物权法对动产抵押物范围几乎未做任何限定,只要法律、行政法规未禁止抵押即可。从我国目前国情来看,对动产抵押物范围做出这样的规定显得过于宽泛,可操作性不强。
2.动产抵押设立采登记对抗主义不利于保护债权人利益。在动产抵押登记效力方面,物权法采登记对抗主义。当事人未办理登记并不影响动产抵押有效性,只是不得对抗善意第三人。按此立法模式,动产抵押在当事人订立抵押合同后即成立,且并不要求移转抵押物占有,这就使动产抵押明显欠缺公示表征。在未登记时,由于标的物仍在抵押人掌控之中,第三人从外观看并不能得知动产上已设立抵押。如抵押人将抵押物让与善意第三人,则善意第三人取得所有权,动产抵押丧失对抗效力,这就不利于保护债权人利益。
3.动产抵押的登记机关过于分散,效率低下。我国目前的动产抵押登记机关按抵押物种类的不同做了区分,相当分散。机动车抵押登记机关为公安机关 交通 管理部门的车辆管理所;船舶抵押登记机关为船籍港港务监督机构;渔业船舶抵押登记机关为船籍港渔港监督机关;民用航空器抵押登记机关为国务院民用航空主管部门;企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的,登记机关为抵押人住所地的县级工商行政管理部门;其他财产抵押登记机关为抵押人所在地公证部门。在登记机关过于分散的情况下,如当事人以不同种类动产设定抵押,则必须到不同登记机关分别进行登记,会大大提高动产抵押登记成本,造成效率低下。
三、我国动产抵押制度之完善
不动产抵押范文5
【关键词】物权法 抵押登记 不动产 登记制度
一、典型案例及其基本情况
2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局为抵押人河南宏兴建材经营有限公司和抵押权人中国银行某市分行办理了180万元的动产抵押登记书，其中抵押物一栏填写为“钢瓦、槽钢、角钢”等建材。事实上，这批钢结构建材在办理抵押登记时，已建成为钢结构厂房。后因该贷款到期无法偿还本息，抵押权人将抵押人诉至该市人民法院，人民法院于2008年6月30日到该市工商行政管理局查阅并复制了该动产抵押登记案卷资料，目前此案仍在审理中。
二、案例引发的关于抵押登记的争论
本案中，关于债权与债务的关系已无异议，争论的焦点在于抵押登记的效力问题，即抵押权人是否有权对作为抵押物的钢结构建材进行处置。
1、认为抵押登记有效的理由
一方认为，根据《担保法》、《物权法》和国家工商行政管理总局《动产抵押登记办法》的有关规定，工商行政管理部门可以办理企业、个体工商户、农业生产者以“生产设备、原材料、半成品、产品”抵押的动产抵押登记。同时，《物权法》对动产抵押实行“登记对抗主义”，第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”。另外，《物权法》第一百八十九条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。依照第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。
本案中，动产抵押登记书中抵押物分别填写为钢瓦、槽钢、角钢等建材，属于《物权法》中规定的“生产设备、原材料、半成品、产品”范畴，按照《动产抵押登记办法》规定，某市工商管理局有权办理这些形态动产的抵押登记，因此，抵押登记有效。
2、认为抵押登记无效的理由
另一方认为，按照民法的划分，动产与不动产的划分是以物是否能移动并且是否因移动而损坏其价值作为标准的。按照这一标准，钢结构厂房是一种由钢材等组成的特殊建筑物或地上定着物，不能移动或者若移动则损害其价值或用途，因此，钢结构厂房在性质上属于不动产。
根据《物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，对不动产抵押担保物权的设定实行“登记生效主义”。又据《物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”和第二百四十六条“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”之规定，《物权法》对不动产抵押登记有明确要求。
本案中，用于抵押登记的钢结构建材在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构，应该视同钢结构厂房。但是，目前无论是法律、行政法规，还是地方性法规，均未建立不动产“统一登记制度”，未明确统一登记的范围、登记机构和登记办法。因此，某市工商行政管理局无权为已经组建成了钢结构厂房的钢瓦、槽钢、角钢等材料办理抵押登记，抵押登记无效。
三、关于我国现有不动产登记及抵押登记制度的分析
1、关于动产、不动产，相关法律法规已有明确区分
《担保法》第九十二条规定“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。”另外，民法对动产、不动产的区分也有说明，即不动产是指不能移动或移动就会损害其价值的物，不动产主要指土地及土地上的定着物；动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构厂房，属于“土地以及房屋、林木等地上定着物”，属于“不动产”范畴，办理抵押贷款时不应办理《动产抵押登记书》，而应办理《不动产抵押登记书》。
2、《物权法》明确规定不动产抵押需要办理抵押登记
财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。根据《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，按照《物权法》第一百八十条第一款第一项所列“建筑物和其他土地附着物”等财产抵押时，需要办理抵押登记。
3、目前不动产登记实际上依照原有法律法规办理
现有的不动产主要包括地产、房产以及林产、水面、滩涂、道路等。由于《物权法》颁布后，并没有法律和行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定，地方性法规也无相关规定，所以，目前房产、地产等不动产的登记和抵押登记，实际上仍依照《担保法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、《土地管理法》、《房地产管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》相关规定等办理。另外，部分地区制定了《森林资源资产抵押登记办法》等地方性法规，以对特定的不动产抵押登记作出规定。
4、《物权法》与《担保法》等法规冲突，导致原法律法规关于不动产登记和抵押登记的法律效力存在争议
《物权法》颁布后，其第一百七十八条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，其第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度”。根据“新法优于旧法”原则，由于《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》及地方性法规关于登记和抵押登记的规定与《物权法》关于不动产统一登记制度的规定产生冲突，自2007年10月1日《物权法》生效时，这些法律法规关于抵押登记和抵押登记的条文，以及按照这些法律法规办理的新的登记和抵押登记，已面临是否仍具有法律效力的争议。另外，原有法律法规未能覆盖的其他不动产，如本案
中涉及的钢结构厂房，面临登记和抵押登记无法可依的境地。
四、解决争端的相关建议
1、最高人民法院应作出司法解释
最高人民法院应及时对《物权法》中关于不动产登记的条文作出司法解释，承认目前依照原有法律法规办理的不动产登记的法律效力，保证不动产登记有法可依。在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，各地地方性法规未依照《物权法》有关规定作出规定的，应当按照原《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等法律法规对不动产的登记规定办理，其效力受法律保护。
2、尽快建立统一的不动产登记法
我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则较为散乱而且与《物权法》相冲突，所以，可根据《物权法》、《担保法》的有关规定，参考《动产抵押登记办法》，制定一部统一的不动产登记法。同时，应尽快对“不动产的范围”、“不能进行抵押的不动产范围”、“需要进行登记和抵押登记的不动产范围”作出规定。如“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”；“抵押的不动产应属于可以抵押的财产范围，法律、行政法规规定不得抵押的不动产不能进行抵押”；“企业、个体工商户、农业生产经营者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定着物抵押的，应当向抵押人住所地的不动产抵押登记机关办理登记。”
3、设立统一的不动产登记机关
我国不动产登记机关分散，各种不动产的登记所属的机关不同，导致不动产登记不统一，从而引起不动产物权登记法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展，因此，必须设立统一的不动产登记机关。由于各行政管理部门的局限性，可由县级以上人民法院（也可法定其他机关或设立新的机关）担任不动产登记机关，并强化其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。除指定的统一登记机关外，原有的不动产登记机关，如地方土地管理部门、房产管理部门、林业管理部门、工商行政管理部门不再承担不动产登记和抵押登记职能。
4、应用统一的不动产登记办法
以往由于不动产登记基本制度不统一、登记办法也不统一，从而不利于保护当事人权利。因此，应统一登记的办法，以科学、高效的登记程序规范当事人登记行为和登记机关的职务活动。其中，对登记和抵押等的不动产范围、应当提交的文件、《不动产抵押登记书》应当载明的内容、《不动产抵押登记书》设立日期、不动产抵押登记的效力、不动产抵押合同变更和《不动产抵押登记书》内容变更办法、办理注销登记的办法、社会查阅不动产抵押登记证书的办法等，要作出明确具体的规定，避免可能出现的登记失误、效力争议和欺诈行为。
5、制发统一的不动产权属证书
当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担、加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执。且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。故我国应当实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。
【参考文献】
[1] 中华人民共和国物权法[EB/OL].国家法规数据库.http：//省略.
[2] 中华人民共和国担保法[EB/OL].国家法规数据库.http：//省略.
不动产抵押范文6
抵押权追及效力的内容，是指在抵押权实现之前，抵押权人可以凭借抵押权追踪抵押物，以达到实现抵押权的法律效力。从追及效力的内容来看，抵押物的存在是抵押权得以存在的前提，由于抵押权人可以直接支配抵押物，故而无论抵押物辗转多少手都可以追及得到并最终实现抵押权，这正是以物权的直接支配性作为抵押权的追及效力的理论基础。
但抵押权的追及效力与抵押人对抵押物的处分总是紧密联系到一起。在实践中，抵押权追及效力理论受到嚴重冲击，抵押权没有占有全能，抵押人作为所有人依旧占有着抵押物，也可以凭借所有权对该物进行处分，但是抵押人的处分并不是那么的自由，因为在同一物上他物权往往大于自物权，抵押人的处分行为要因为有抵押权人的存在而有所收敛，不得损害抵押权人的利益。抵押物的交换价值是抵押权利益之所在，因此在不妨碍抵押物交换价值前提下抵押人的用益行为或者处分行为，抵押权人无权加以干涉。在同一个抵押物上设立前一次序抵押权之后，可以再次设立后次序的抵押权或新的抵押物的用益物权或对抵押物进行用益，如出租等，甚至将抵押物出卖。
从理论上来看，抵押人对抵押物的处分与抵押物交换价值的保全是两个层面的问题，但从实际情况而言，抵押人对抵押物的处分行为，往往牵连到抵押物的交换价值。在《法国民法典中》规定，不管作为抵押物的不动产归谁所有，抵押权随不动产而存在。这就意味着，无论该抵押物经过辗转落入和人之手，抵押权人都可以追及于此，并实现抵押权。这样不受限制的保护对于抵押权人起到了很好的作用，但是却伤害了抵押物受让人的利益，不利于市场交易的展开。
具体而言，倘若抵押物是不动产，通过抵押登记，抵押权的追及可以不受限制，不会伤害到抵押物的受让人。但倘若抵押物是动产，由于对于动产采用的是抵押权登记对抗主义，在公示不完全的情况下，抵押权人不受限制的行使抵押权追及效力将会损害到抵押物的善意受让人。也即在动产抵押物受让人是善意的情况下，动产抵押权人与善意受让人会存在权利的冲突，主要表现在，如若赋予动产抵押权人追及效力，那么作为善意买受人的第三人对该抵押物的所有权就会受到影响，不利于最大限度的发挥物的效用价值，也不利于经济的发展；但如若考虑善意受让人的利益，动产抵押权人的抵押权会受到限制，故动产抵押权可能会因抵押人对抵押物的处分行为而受到影响。因此，以物权的直接支配属性来作为抵押权追及效力的理论基础显然存在理论上的不足。
二、抵押权追及效力的价值取向
以不动产为标的物所设立的抵押权，由于权利设立的要件为登记，所以只需要建立完备的登记薄并赋予受让人查询登记薄的权利即可，因为只有这样第三受让人就能清楚在登记簿中了解不动产的权利属性以及状态。如果第三受让人选择受让负有负担的不动产，则应当承受抵押权人行使抵押权的追及效力，因为其并未超出第三受让人的预期。
换言之，由于第三受让人为“恶意”，所以抵押权人的抵押权拥有完全的正当性。即使第三人不知晓该抵押物上的权利负担或者没有查看登记薄就受让抵押物，由于不动产是采用登记设立的方式，推定第三人在受让时已经知悉登记薄上的权利负担，第三人无法推脱自己的过错，也就无法限制抵押权人依据抵押权的追及效力来行使抵押权。而在以动产为标的物所设立的抵押权，由于其存在公示不完备的情况，无论有关动产抵押的制度如何设计都不能避免善意第三受让人的存在，也就必然会引出动产抵押权人与善意受让人的利益矛盾。
现如今参考各国的法律规定，对于抵押权的规定大致符合上述的制度取向，即不约束不动产抵押物的处分，而且在不动产抵押物被处分之后，抵押权人的抵押权受到最大限度的保护，抵押权人行使抵押权的追及效力不受到限制，而不同的是动产抵押物的处分就没有那么自由了，而且在动产抵押物被处分之后，动产抵押权人的权利行使也会受到一定程度的约束，抵押权人行使抵押权的追及效力的环境也不那么宽松了。
从形式上看，一些国家立法中对动产和不动产的抵押权在具体操作上制度有不同规定，但从根本的出发点上来看，都希望抵押权可以在条件完备时可以不受限制的实现；其各自的抵押权追及效力的价值取向应该是一致的，即都包含了对第三受让人的善意、恶意的价值判断。
三、抵押权追及效力的制度重构
如前所述，传统的抵押权追及效力制度对动产抵押权第三善意受让人保护不周延，因此法律必须对抵押人的处分行为进行限制来谋求两者的冲突。我国对于抵押物转让权的限制采用的是实现征得抵押权人“同意”的方式，即抵押人在取得抵押权人同意的情况下，其就享有对抵押物的处分权。如果抵押权人同意转让，那么在附条件的情况下转让行为有效，反之，如果抵押权人不同意转让，那么抵押人就不得转让，稍有不同的是如果抵押权人不同意转让，但抵押物的受让人愿意代价清偿，抵押物的转让行为依旧有效。此种处分必须解释成会导致抵押人对抵押物所有权移转的情形，如出卖、互易、抵债等，而不包含仅仅将抵押物的直接占有移转，抵押人仍保留对抵押物间接占有的情况，如出租、借用、抵押、质押等。
将抵押权人的同意作为抵押物有效转让的前提，最终目的就是为了保护抵押权在其条件成就时可以不受限制的实现，当然也有保护第三善意受让人目的，防止其受到不稳定交易行为的影响。
但采取这种方式，会产生诸多弊端，首先在实践中即使能够提存，抵押权人一般也不会同意抵押人的处分行为，也就是说抵押人往往都不会得到肯定的允许其转让抵押物的答案，这就大大的限制了抵押人的权利，与物权的绝对性、直接支配性不尽相符，规定这样一个前提条件毫无必要。
当抵押权的标的物为动产时，抵押人处分抵押物是否需要事先征得抵押权人的同意并不需要法律所关心。因为如果抵押人处分抵押物事前征得抵押权人同意，此时根据意思自治原则，抵押权人同意抵押人转让抵押物的，当事人之间的利益如何分配与平衡由当事人自己决定，抵押权人可以放弃自己的抵押权，法律不加以干涉。即使抵押权人不同意，由于抵押权并没占有权能，抵押人没有经过抵押权人的允许而私自转让的行为，在符合《物权法》第106条的条件下会使第三善意受让人善意取得抵押物。也即是说，只有在第三受让人是恶意时，抵押权人才能追及抵押物，很明显的是抵押权人的追及权仅与第三受让人的主观善恶有关。
当抵押权的标的物为不动产时，如抵押权人同意，则其法律效果亦然；如未经抵押权人同意，由于不动产登记所具有的公信力不足以支撑善意取得制度，则其推定第三买受人为恶意，其无法以不知情为由抵抗抵押权人的追及权，法律无保护的必要。抵押权人可在债务履行期届满未得到清偿后行使物权追及效力，亦可放弃追及效力从而使第三恶意买受人所有权状态得以稳定。
还有一种情况，当抵押人未经抵押权人同意擅自转让不动产的，在抵押权实现的条件成就之时，抵押权人未行使抵押权，而后债务人偿还债务到时债权消灭的，则第三恶意受让人的所有权状态依然得以恢复；同样若抵押权人不进行追认，此时的买受人不可主动代价清偿或行使涤除权。这种绝对追及权来源于不动产抵押登记的公示性。
可见，对于已登记的不动产抵押物的转让，也与抵押权人是否同意无关。
上述分析表明，无论抵押物是动产还是不动产，作为抵押物的所有人，其转让抵押物的行为都没有必要事先取得抵押权人的同意，至于关于抵押物转让后的利益分配问题更不是抵押权追及效力所要考虑的问题。因为如果抵押权人不同意转让，抵押人的转让行为就是属于效力待定，不会影响抵押权的追及。所以，无论是《担保法》还是《物权法》，为了保护抵押权的实现而要求有转让意图抵押人通知或告知抵押权人，还是要求转让行为必须征得抵押权人的同意都没有规定的必要。
因此，笔者认为需要对抵押权追及效力的制度进行重构。具体设计如下：将抵押物根据其属性分为动产抵押物与不动产抵押物，动产可分为特殊动产（又准不动产）和其他动产两类。特殊动产，又可称为准不动产，主要指船舶、航空器、机动车等相对于其他动产而言拥有更大价值的动产。不动产和特殊动产的抵押采取登记生效要件主义，对不动产和特殊动产进行抵押时应当办理抵押登记手续，抵押权自登记时设立。不动产和特殊动产的抵押权设立后，对其转让应当征得抵押权人的同意，未经同意擅自转让的，抵押权人可以行使追及权来实现抵押权。抵押物的受让人可以经过抵押权人的允许代价清偿以消灭抵押权。其他动产的抵押权设立之后抵押人转让的，抵押人有告知买受人抵押权存在的义务。抵押人未告知导致抵押物被抵押权人行使追及权而取回造成买受人损失的，应当给予赔偿并承担惩罚性赔偿。买受人是恶意的，在过错范围内与抵押人的赔偿相抵，并不得干涉抵押权人追及权的行使。买受人是善意的，符合善意取得构成要件的依法取得抵押物，并切断抵押权人的追及权，由此给抵押权人造成的损失由抵押人賠偿。
参考文献：
[1]蔡永民.比较担保法.北京：北京大学出版社.2004.
[2]史尚宽.物权法论.北京：中国政法大学出版社.2000.
[3]郭明瑞.中华人民共和国物权法释义.北京：中国法制出版社.2007.
[4]孙鹏、杨会.论动产抵押物的转让.西南政法大学学报.2005（2）.
