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广东省物业管理条例范文1
根据《广东省保安服务管理条例》相关规定，保安员实行持证上岗，即取得公安机关发给的《广东省保安员资格证》的方可参加保安员的应聘。保安员的职责是：（一）保护服务单位的财产安全、维护服务场所的正常秩序；（二）保护服务区域内发生的刑事、治安案件或者灾害事故现场，维护现场秩序；（三）把现行违法犯罪嫌疑人员扭送公安机关或者保卫组织；（四）做好服务区域内的防火、防盗、防爆炸、防治安灾害事故等安全防范工作。保安员执勤时，禁止从事下列活动：（一）非法剥夺、限制他人人身自由；（二）辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人；（三）处理民事纠纷、经济纠纷或者劳动争议等。如违反相关规定，情节轻微的，由保安服务公司或者内部保安组织所在单位给予处分；情节严重的，予以辞退，并由县级以上公安机关注销其《广东省保安员资格证》；违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，依法给予治安处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。可以说，我省对于保安服务的管理已经形成一套较为成熟的管理模式。
从当前广州市物业管理公司保安队伍的设置情况来看，物业管理公司的保安机构类似于《广东省保安服务管理条例》规定的机关、企业事业单位内部保安组织，但实际上，两者在服务范围及管理模式上有较大的差别。根据《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理办法》的有关规定，物业管理公司提供的物业管理服务包括：（一）建筑物及其附属共用设施、设备、场地的使用管理、维修养护、巡视检查。（二）园林绿地的管理养护。（三）环境卫生的管理服务。（四）公共秩序的维护、安全防范。（五）车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护。（六）物业档案资料的管理。（七）法律、法规及合同规定的其他事项。物业业主、使用人需要特约服务的，可以与物业管理公司另行约定。在物业管理公司提供的这些服务中，公共秩序的维护、安全防范与内部保安组织的服务相类似，但两者存在以下区别：（一）物业管理公司的保安人员并不是专职的保安员，除了提供安全防范服务外，大量物业管理公司的保安人员还参与了物业的场地的使用管理、维修养护、巡视检查，公共秩序的维护和车辆行驶、停放管理等；（二）物业管理公司是向物业的业主、使用人提供服务的，这一服务来源于公司以外的主体———房地产开发企业或业主委员会的委托，这有别于不得对外提供有偿或者变相有偿的保安服务的内部保安组织；（三）物业管理公司的保安机构一般是物业管理公司的自设机构，没有经过公安机关的批准，其保安人员由公司向社会招聘，一般也没有在派出所备案。由于以上区别，对于物业管理公司保安机构、保安人员的管理，套用《广东省保安服务管理条例》对内部保安组织的管理模式有点牵强，而要求物业管理公司从保安服务公司聘请专职的保安员，由于既不符合物业管理尽量降低成本的原则，又存在物业管理公司对外聘的保安员管理难以到位的实际问题，在现实中难以真正实施。
为了对保安员与物业管理公司保安人员进行区分，有的物业管理公司甚至提出，物业管理公司的保安人员应当定位为安全管理员，是物业管理的服务人员之一，而不是单纯的保安员。
广东省物业管理条例范文2
责任保证金的提出
保证金最早出现在金融领域，原意是投资者进行期货、期权交易时向经营相关业务的公司交付的保证金，以保证履行合约义务。这笔资金仅为押金，不作为合约金的一部分。但在现实生活中，保证金常常用在民事经济活动中用来保证产品质量和服务质量。因此，保证金也指合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方或提存于第三人的金钱。
在现实经济生活中，常见的保证金主要有两种形式：一种是合同当事人为保证其债权的实现而要求另一方提供的保证金，如建筑施工合同中，建设方在工程结算时依工程保修条款的约定将应付的部分工程款留作保修金，用来保证施工方保修义务的履行。另一种形式的保证金，是双方在合同成立的时候，为保证各自义务的履行而向共同认可的第三人(通常为公证机关)提存的保证金。可见，保证金也具有类似定金一样的担保合同实现的作用。但还应看到，保证金留存或提存的时间和数额是没有限制的，双方当事人可以自行约定；保证金的数额相当于债务额，并不像定金那样，其总额不得超过主合同总价款的20％，而且必须是在合同约定时或者合同签订前给付。类似这些行业的从业责任保证金制度，对物业服务从业保证金的推行提供了一个很好的借鉴。
在物业管理行业，目前涉足到保证金制度的是两个领域，一是在物业接管验收时，开发商应交纳物业质量责任保证金，以维护物业服务企业的权益。这主要是为了解决房地产开发商在前期开发中遗留瑕疵的问题。如《山东省物业管理条例》(2009年1月8日)规定，新建物业实行质量保证金制度，该条例规定：“建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金”。二是在业主收楼后，物业服务企业为了规范业主装修行为，要求业主交纳装修保证金，以维护其他业主的权益，便于物业管理。如“广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知”(2006年12月22日)规定：“业主对其物业进行室内装修的，物业管理企业可按照当地价格主管部门的规定，与业主(或装修企业)约定装修保证金(押金)、垃圾余泥清运、装修工人出入证押金(或工本费)等费用的具体标准。”不过《物业管理条例》等国家有关规定是禁止收取此例费用的。
真正的物业服务从业责任保证金(或称物业服务企业履约保证金)制度，应该是近两年开始出现的。由于物业服务质量问题、物业服务公司偷偷“弃管”卷款潜逃问题的发生，一些地方或小区开始尝试实行物业服务责任保证金制度。2008年5月公示的《杭州市物业管理条例(修改草案)》第四十二条提出：被选聘的物业服务企业向区、县(市)物业主管部门办理物业服务合同备案时，应当按照该物业管理区域3个月物业服务费用的标准缴纳物业服务保证金。2008年5月1日实施的《镇江市物业管理企业履约保证金管理办法》对物业管理企业履约保证金制度作了全面规定。2009年1月1日起施行《吉林市物业管理条例》设立了物业服务保证金制度，明确了物业服务保证金交纳的标准、扣减使用的情形和返还的方式。另外民间也开始尝试这一制度，如昆明“创意英国”小区业主公开招聘物管，要求进小区服务的物业服务企业必须先缴服务质量保证金。
关于物业服务从业责任保证金的含义，可以从不同角度理解。从物业服务合同履约保证的角度，根据《镇江市物业管理企业履约保证金管理办法》的规定：物业管理企业履约保证金是指“建设单位或业主大会与其选聘的物业服务企业在合同中约定，由物业服务企业支付的，用以保证物业服务企业信守合同，诚实经营，以及非正常退出项目后过渡管理所发生的费用。”但从广义上理解，所谓物业服务从业责任保证金是指凡从事物业服务的企业必须按一定标准向特定监管机构交纳数额与物业服务责任相称的从业责任保证金，以保证物业服务企业履行合同约定义务，并且在从业期间不出现违法违规等行为，以保障业主的权益。如果企业在从业期间出现不按合同履行或停止履行义务，侵害业益或者破坏行业秩序等行为，而又出现故意逃避、拒绝、推诿或无力负担赔偿的情况，经监管机构进行审查，可用保证金来支付相应的赔偿费用，以充分维护业主的合法权益和加强对物业管理企业的管理。从业责任保证金的实质是物业管理企业对其提供的服务和从业行为的一种经济担保。它不但有预防物业服务企业违规违约的功能，还有在业益受到侵害后补偿业主损失的救济功能。在目前业主处于弱势地位的情况下，实行物业服务从业保证金制度有利于规范物业服务市场秩序，有利于促进我国物业服务企业信用制度的建立，促进优质物业服务企业品牌的大量产生，淘汰劣质物业服务企业，使物业服务行业健康发展。
几个需要厘清的问题
建立物业服务从业保证金制度对物业服务行业来说是一件具有长远战略意义的大事，切莫只从利益角度出发，偏向于仅从维护业主利益这个直接的功能上认识建立此项制度的意义。有鉴于此，笔者认为在设计建立物业服务从业保证金制度过程中，有必要厘清几个关键问题。
首先是在物业服务保证金制度推进方式的选择上，国家要有明确思路。目前，有地方市一级政府试点推进的，也有民间自发推进的；有制度化组织化系统推进的，也有宏观性政策指导性推进的。但为保证这一制度创建的严肃性和规范性，在有其他行业的成熟的运行经验的基础条件下，物业服务从业保证金制度，应该从一开始就进入规范化的轨道。政府组织应在一些物业管理行业发达的城市首先试点，并在总结经验的基础上，逐步在全国推行。
其次是物业服务业保证金的收支管理应有利于保证金的预防和补偿两个功能的有效实现。具体来说，保证金管理的主体应是政府物业服务行业服务质量监督部门，在目前的制度下应是物业行政管理机构，如房地产管理部门。交易中介机构只负责招标投标的一次易活动，不宜管理物业服务业保证金。物业管理行业协会和未来可能存在的业主协会都代表相关行业利益，也不宜成为保证金管理主体。为保证这一制度的有效运行，应由物业行政管理部门宏观管理，授权区市的区或街办、乡镇政府设立专门机构管理此项工作。
第三，从整体上讲，促进行业发展仍是主要任务，对任何增加物业服务企业的经营成本的政策行为都要慎之又慎。目前有些地方以管理面积、选聘主体的不同来确定(镇江)，有些以3个月(杭州)、2个月(吉林)或半年(昆明创意英国小区)服务费计收。这些都有一定道理，但是这对物业服务企业来说可能是巨大的支出。物业服务企业作为服务行业，注册资本金(三级)起点为50万元，如果按最低2月标准计交保证金，此时保证金占服务费总额的16.7％，如果管理3个服务费为100万元的小区，仅保证金就要近s。万。这对任何物业服务公司来说都是巨大的压力。相比较而言，镇江的做法比较可取，如腚“物业项目总建筑面积10万平方米以上的：前期物业服务阶段5～10万元；业主大会选聘的3～5万元。”假定管理10万平方米，每平方米15元物业服务费，业主大会选聘的交4万元保证金，此时保证金占服务费总额的22％。22％对公益性强、微利经营的物业服务企业来说也是相当大的资金占用。
广东省物业管理条例范文3
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第一条 项目建设依据
甲方以_________方式取得位于_________编号为_________的地块的土地使用权，面积_________平方米，规划用途为_________，土地使用权年限自_______年______月______日至_______年______月______日止。
甲方经批准，在该地块上投资建设_________商品房(填写《商品房预售许可证》记载的项目名称)。该项目的有关批文如下：
1．《建设工程规划许可证》
颁发机关：____________________________________；编号：_________；
2．《国有土地使用权证》
颁发机关：广州市国土资源和房屋管理局；编号：___________________；
3．《建设工程施工许可证》
颁发机关：____________________________________；编号：_________；
4．____________________________________________________________。
第二条 商品房销售依据
乙方购买的商品房为【现房】【预售商品房】。
1．该商品房作为现房，已办理权属登记，登记机关为_______；并领取了【房地产权属证明书】【房地产权证】，编号为_______
2．该商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《广东省广州市商品房预售许可证》，颁发机关为广州市国土资源和房屋管理局；编号为：_________
第三条 合同标的物基本情况
乙方所购商品房为本合同第一条规定的项目中的第_________【幢】【梯】【座】_________【单元】【层】_________号房（下称该商品房），测绘地址：_________区_________路_________号_________房。
该商品房所在楼宇的主体结构为_________结构；建筑物地上层数为_________层，地下层数为_________层。
该商品房的用途为_________，层高为_________米。该商品房户型结构为_________房_________厅_________厨_________卫，封闭式阳台_________个，非封闭式阳台_________个。
该商品房【合同约定】（适用于预售）【产权登记】（适用于现售）建筑面积共________平方米，其中，套内建筑面积_______平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积_________平方米。
该商品房面积预测算单位：______________________________________________
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通讯地址：____________________________________________________________；
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第四条 物业管理
物业管理区域业主大会选聘物业管理公司之前，小区物业管理服务由甲方选聘物业管理公司提供。甲方应采取符合国务院《物业管理条例》规定的方式和条件选聘物业管理公司，甲方与选聘的物业管理公司签订书面的《前期物业服务合同》。
甲方应制定《业主临时公约》作为向乙方明示并予以说明，乙方在签订本合时对遵守《业主临时公约》作出书面承诺。
第五条 基本术语的含义
双方同意，合同中出现的基本术语作如下理解：
1．首层：本合同所指首层以经市规划管理部门批准的设计图纸的标注为准；
2．建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑；
3．套内建筑面积：套内使用面积、套内墙体面积与套内阳台建筑面积之和；
4．层高：是指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离。计算建筑面积的房屋结构，层高均应在2.20米以上（含2.20米）。
5．共有建筑面积：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑的共有建筑面积，其内容包括：
（1）电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；
（2）套（单元）与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
6．已支付房价款：以按揭贷款购房的，该款项不限于乙方自行支付的首期价款，还包括以贷款向甲方支付的款项。
7．____________________________________________________________________；
8．____________________________________________________________________。
第六条 计价方式、价款、付款
甲方与乙方约定按下述第_________种方式计算该商品房价款：
1．该商品房属【现售】【预售】，按套内建筑面积计价，该商品房单价为（_________币）每平方米_________________元，总金额（_______币）_______元（大写：______亿______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元）整
公共部位与共用房屋分摊建筑面积的建设费用已分摊计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。
2．商品房属【现售】【预售】，按【套】【整层】【整幢】出售并计价，总金额（_______币）_________元（大写：___________亿_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元）整。
甲方同意乙方按下列第_________种方式按期付款：
1．一次性付款
总金额（________币）：________元；（大写：______亿______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元整）。在_______年______月______日前支付。
2．分期付款
（1）第一期：自本预售合同签订暨网上备案之日起________日内（不超过5日），即______年_____月_____日之前支付全部房价款的______%，金额_______币）：_________元；（大写：_______亿_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整）。
（2）第二期：在______年_____月_____日前支付全部房价款的_______%，金额（________币）_________元；（大写：_________亿_________仟_________佰_________拾_________万_________仟_________佰_________拾_________元整）。
（3）第三期：在______年_____月_____日前支付全部房价款的_______%，金额（________币）_________元；（大写：_________亿_________仟_________佰_________拾_________万_________仟_________佰_________拾_________元整）。
（4）第四期：在______年_____月_____日前支付全部房价款的_______%，金额（________币）_________元；（大写：_________亿_________仟_________佰_________拾_________万_________仟_________佰_________拾_________元整）。
（5）第五期：在______年_____月_____日前支付全部房价款的_______%，金额（________币）_________元；（大写：_________亿_________仟_________佰_________拾_________万_________仟_________佰_________拾_________元整）。
3．按揭贷款方式付款
首期款：自本预售合同签订暨网上备案之日起________日内（不超过5日），支付全部房价款的________%，金额（_________币）：_________元（大写：_________亿_________仟_________佰_________拾_________万_________仟_________佰_________拾_________元整）。
除首期款外，剩余房款金额（_________币）____________元（大写：_______亿_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整）。该款应于_______年______月______日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。
按揭银行是______________________________________________________；
委托人：____________________________________________________；
注册地址：______________________________________________________；
营业执照号码：___________________；资质证书号码：_______________；
法定代表人：_____________________；联系电话：___________________；
通讯地址：______________________________________________________；
邮编：__________________________________________________________。
（1）甲方乙方办理按揭手续
乙方在签订本合同并支付首期款后_______日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。
（2）乙方自行办理按揭贷款手续
甲方应在乙方支付首期款后_________日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人。
4．其它方式：_____________________________________________________。
第七条 付款方式
甲方应当按照《广东省商品房预售管理条例》第三十条的规定使用乙方支付的预售房款，即在项目竣工之前，预售房款只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。
为保证预售款按照上述用途使用，防止挪作他用，乙方应将商品房预售款按照《广东省商品房预售管理条例》的规定支付至以下商品房预售款监控账号，接受广州市国土资源和房屋管理局的监控。
监控银行：________________________________________________________；
监控账号：________________________________________________________。
第八条 逾期付款的违约责任
1．分期付款
分期付款的，如果乙方未能按照本合同第六条约定的支付期限将各期房款支付至监控账号，甲方有权要求乙方按每日房价款总额0.5‰的标准支付违约金，并有权解除合同。
2．一次性付款
一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第六条约定的支付期限将全部房款支付至监控账号，甲方有权要求乙方按每日房价款总额5‰的标准支付违约金，并有权解除合同。
3．按揭付款
乙方以按揭贷款支付房款的，首期款应当按照本合同第六条约定的支付期限支付至监控账号；如果乙方未能按照约定期限将首期款支付至监控账号，甲方有权要求乙方按每日房价款总额0.5‰的标准支付违约金，并有权解除合同。
甲方乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入监控账户，不得放入其它账户。如果按揭银行未将全部按揭贷款直接划入监控账户，视作甲方违约，乙方有权要求甲方按每日未入监控账户的按揭款金额的0.5‰的标准支付违约金，直至全部按揭款项进入监控账户。
乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入监控账户。如果按揭银行未将全部按揭贷款直接划入监控账户，视作乙方违约，甲方有权要求乙方按每日未入监控账户的按揭款金额的0.5‰的标准支付违约金，直至全部按揭款项进入监控账户。
第九条 备案确认
__________________【甲方】【乙方】应于本合同网上备案之日起10个工作日内持本合同向广州市房地产登记机构申请办理网上备案的确认手续。
第十条 交房期限
甲方应当在_________年_________月_________日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。
交付后，甲方不得以房屋已交付使用为借口懈怠其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。
第十一条 交房条件
甲方交付的房屋应当符合下列第_________种条件：
1．该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续；
2．该商品房项目已办理初始登记手续。
双方可以在上述条件之外，另行约定交房条件：
3．____________________________________________________________________。
以上交房条件，双方可以任选其一。
双方可以就该商品房的装饰、附属设备的规格、标准等进行协商，达成的一致意见作为本合同的附件。
第十二条 房屋及有关资料的交接
商品房达到交付使用条件后，甲方应当在合同约定的交付日_____日前通知乙方办理交接手续。乙方应在收到该通知之日起_____日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志是__________________。
在双方进行验收交接时，甲方应当出示本合同第十一条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。所购商品房为住宅的，甲方还须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交楼书》。
甲方提供的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交楼书》应不低于建设行政主管部门制定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交楼书》的最低要求。
如果甲方不出示上述证明文件及有关资料或出示不齐全，乙方有权拒绝接受交付，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。
由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：
_______________________________________________________________________。
第十三条 延期交房的违约责任
甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第_________种方式处理：
1．按逾期时间，分别处理（不作累加）：
（1）逾期不超过_________日，自本合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.5‰的违约金，合同继续履行。
（2）逾期超过_________日后，乙方有权单方面解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.5‰的违约金。
2．_____________________________________________________________________。
第十四条 风险责任的转移
该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。
第十五条 面积确认及面积差异处理
根据买卖双方选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择第六条计价方式2的，不适用本条约定。
合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准。
商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下第___种方式进行处理：
1．方式一
（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；
（2）面积误差比绝对值超出3%，乙方有权单方面解除合同。
乙方同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方承担，所有权归乙方；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。
面积误差比＝(实测计价面积－合同约定计价面积)/合同约定计价面积×100%。
2．方式二
双方自行约定如下：
（1）____________________________________________________________________；
（2）____________________________________________________________________；
（3）____________________________________________________________________；
（4）____________________________________________________________________。
第十六条 规划、设计的变更
该商品房预售后，甲方不得未经乙方同意擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，甲方应征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。不同意变更的乙方可要求解除买卖合同。甲方应在乙方提出解除合同之日起的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款期日同期银行房地产开发贷款利率计算）。
第十七条 权利瑕疵担保
甲方应当保证作为本合同标的的商品房不存在权利瑕疵，即未设定抵押权、租赁权等；无赔偿义务，如欠缴税费，出让金等；也不存在被法院或其它国家机关、机构、部门查封的情况。
若存在权利瑕疵，甲方应在乙方指定的期限内或合理期限内消除瑕疵；超过指定期限或合理期限未消除瑕疵的，乙方有权单方面解除合同。
第十八条 产权登记
双方同意选择以下第_________方式办理产权登记：
1．甲方办理
甲方应当在商品房交付使用后_______日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。
在此场合，乙方应当及时提权登记机关要求的需乙方提供的证件资料。
甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，乙方不承担责任。
2．乙方办理
在甲方办结初始登记的前提下，乙方自行办理产权登记的，甲方应在商品房交付使用后____日内将登记机关要求的需甲方提供的证件资料提交乙方。
第十九条 迟延办理产权登记的违约责任
甲方违反第十八条的约定的，乙方有权按照下列第____项处理：
1．乙方单方面解除合同并退房。
2．乙方不退房的，甲方按自迟延之日起每日按已付房价款的_______%向乙方支付违约金。
3．_____________________________________________________________________。
第二十条 甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任
甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第____种方式处理：
1．甲方赔偿双倍的装饰、设备差价；
2．_____________________________________________________________________；
3．_____________________________________________________________________。
第二十一条 乙方单方解除权的行使
乙方行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方的书面通知之日起___日内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为已支付房价款的_________%，在退还房款时一并支付给乙方。
第二十二条 甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺
甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：
1．___________________________________________________________________；
2．___________________________________________________________________；
3．___________________________________________________________________；
4．___________________________________________________________________；
5．___________________________________________________________________。
如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：
1．___________________________________________________________________；
2．___________________________________________________________________；
3．___________________________________________________________________。
第二十三条 保修责任
乙方购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件。甲方自商品住宅交付使用之日起，按照本合同以及《住宅质量保证书》的承诺内容承担相应的保修责任。
乙方购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任。
第二十四条 专项维修资金
乙方应当按照有关规定缴纳专项维修资金。维修资金属于业主所有，在签订购房合同后缴交，存入房地产行政主管部门目前在银行设立的专款专户中。
1．广州市老八区（越秀、荔湾、东山、海珠、天河、芳村、白云、黄埔区）和广州经济技术开发区设立专款账户的银行：中国农业银行广州市北秀支行
2．番禺区设立专款账户的银行：中国建设银行广州市番禺东兴办事处
3．花都区设立专款账户的银行：中国建设银行股份有限公司
4．从化市设立专款账户的银行：中国农业银行从化支行营业部
5．增城市设立专款账户的银行：中国建设银行股份有限公司
第二十五条 双方可以就下列事项约定
1．该商品房所在楼宇的屋面经营的，所得收益属全体业主共同所有；
2．该商品房所在楼宇的外墙面经营的，所得收益属全体业主共同所有；
3．____________________________________________________________。
4．____________________________________________________________。
第二十六条 乙方使用房屋注意事项
乙方的房屋仅作_________使用，乙方使用期内不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，乙方在使用期间有权与其它权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施。并按占地和公共部位与共用房屋分摊面积承担义务。
甲方不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。
第二十七条 关于通知的约定
本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。
第二十八条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第_________种方式解决：
1．依法向人民法院起诉；
2．提交_________仲裁委员会仲裁。
第二十九条 本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。
第三十条 合同附件与正文具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第三十一条 本合同连同附件共_________页，一式_________份；合同持有情况：甲方_________份，乙方_________份，广州市房地产交易所登记所_________份。
甲方（盖章）：______________乙方（盖章）：_______________
法定代表人（签字）：________法定代表人（签字）：_________
委托人（签字）：________委托人（签字）：_________
_________年______月_______日_________年_______月_______日
附件
附件一 房屋平面图
附件二 甲方针对该商品房所作的具体说明（含广告）
附件三 前期物业管理服务合同
附件四 装饰、设备标准
1．外墙：_____________________
2．内墙：_____________________
3．顶棚：_____________________
4．地面：_____________________
5．门窗：_____________________
6．厨房：_____________________
7．卫生间：___________________
8．阳台：_____________________
9．电梯：_____________________
10．其它：____________________
附件五 合同补充协议
商品房买卖合同说明
1．签约之前，买受人应当仔细阅读本合同全部条款，与出卖人充分协商，对合同条款及用词理解不一致的，应当协商达成一致意见，必要时可在合同中对其进行明确约定。合同生效后，双方因合同条款及用词理解不一致等发生合同纠纷，不能通过协商解决的，可以遵循合同约定的争议解决途径依法向人民法院或向仲裁机构申请仲裁。
2．本合同为示范文本，为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
3．对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。
4．在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。
5．如果本合同用于预售，则应当自签订暨网上备案之日起10日内将本合同送房地产交易登记机构办理预售备案确认手续。
6．出卖人和买受人应当遵守本合同第六条、第七条的约定；所有预售房款必须按照《商品房预售款缴款通知书》支付到《商品房预售许可证》指定的预售款监控账户上。
广东省物业管理条例范文4
论文关键词：业主委员会；社团组织；基层自治；诉讼资格
物权法的制定和实施是我国民事法律立法发展的一个重要里程碑，它的制定和出台对于完善我国的民事法律体系，推动我国的民事法律的法典化进程，促进我国的立法体系的完善，保证我国民事活动的稳定高效进行具有重要意义，可以激发全社会的创造力，推动中国特色的社会主义社会协调，高效和稳步发展。
在物权法实施过程中当然也出现了很多问题，业主委员会的法律地位问题便是其中较为重要的问题。
一、业主委员会的产生，发展及意义
业主委员会产生于社会发展的自然需要，随着人口的增加和社会活动的日趋集体化，物业小区也随着社会的发展而自然产生，物业小区的产生对于方便居民的管理，节约社会的资源，促进资源的有效配置有积极意义。在物业小区基础之上产生的业主委员会同样对于小区的发展具有重要影响。业主委员会是在全体居民的基础上通过一定的民主程序产生的可以代表本小区全体居民意志并进行本小区的部分事务处理的执行机关。基于业主委员会之上的业主大会则是由全体业主参加的具有决定小区内重大事项的决策机构。
成立业主委员会具有以下意义：
（一）业委会的成立符合了大多数业主基于共同管理小区事务的愿望和要求。业主委员会的设立方便了小区的自主管理，有助于提高业主自主管理的积极性，日常生活自己管，也有助于小区的民主建设。
（二）有助于提高小区的管理效率，有助于节约资源和成本。业委会的成立实现了小区业主的自主管理，可以适当降低因雇佣他单位管理而造成的人力，财力和物力的消耗，有助于节省资源，低成本，高效率。
（三）是一种民主政治的新的实践方式，对民主政治的创新有实验意义。
二、业主委员会的主要职责
我国《物业管理条例》第15条规定，业主委员会主要有以下职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，组织并督促全体业主依照合同行事。负责管理专项基金，公益活动经费以及办公经费的收支，保管和费用。
（三）监督管理规约的实施；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；接受业主，物业使用人，业主大会，物业管理企业，物业管理行政部门和社会的监督。
（四）向业主大会提出管理共同事物的建议，向物业管理行政部门和相关部门反映业主的意见和建议，割据业主大会的授权，负责审议决定无需提交业主大会决定的事务，物业管理企业的年度工作计划，管理服务费的收费标准，以及财务预算和决算。
（五）执行业主大会会议和本委员会的决议，实行自治事务公开，负责向业主公开本委员会工作报告，会计报告，结算报告及其它事项，接受业主的咨询。
（六）协助有关部门做好小区的行政监管，社会服务和文化建设工作，协调解决业主间，业主与物业管理企业发生的物业纠纷，可以以自己的名义作为独立的原告和被告，代表业主大会参与诉讼的活动。
（七）业主大会赋予的其他职责。
三、司法过程中业主委员会的法律地位的困境
关于业主委员会法律地位的问题在法理上的分歧和立法上的欠缺反映到司法过程中直接影响了法官对业主委员会法律地位和当事人能力问题的判断，各地人民法院在认定业主委员会诉讼主体资格上有很大的分歧，如广东省“深圳景洲大厦业主委员会诉深圳振业地产开发公司更换电梯和划拨公共设施专用资金纠纷”案，法院作出了业主委员会不具备诉讼主体资格的裁定；但有一部分法院则认定业主委员会拥有诉讼主体资格，如广东省“广州越秀区北秀花园业主委员会诉广建物业管理公司物业管理纠纷案”。甚至同一个法院对不同案件也做出了不同的认定结果：在2002年“福州融侨花园业主委员会诉福建融侨物业管理有限公司，福建元洪房地产有限公司物业管理纠纷”案中，该院则判定业主委员会具备诉讼主体资格。
业委会作为原告起诉的案件有的被驳回，有的或支持。北京，上海等地法院认可业主委员会的诉讼主体地位，但江苏，杭州等地的法院一般予以驳回。理由是根据我国民事诉讼法的规定，在我国只有公民，法人和其他组织具有诉讼主体资格，而小区业主委员会只能是其他社团组织。根据我国法律规定，只有在民政部门登记注册的社团组织才能具有诉讼主体资格，而小区业主委员会只是在房管部门注册，并没有在民政部门登记，所以在法律上并不具备诉讼主体资格，有些法院则认为业主委员会可以算作是其他组织。对它的地位，我国法律法规没有做出具体规定。 四、业主委员会的相关立法借鉴
（一）不具有法人人格的管理团体。以德国为代表，又称德国模式。德国住宅所有权法规锁定：住宅所有权人共同体未有权利能力，因此不具有法人资格。权利义务的主体非住宅所有人共同体，二是单个的住宅所有人。发生诉讼时，非住宅所有人共同体而是单个的住宅所有人成为当事人。
（二）具有法人人格的团体。以法国民法典为代表，以此模式，不分情形的不同，而一律承认区分所有人管理团体具有法人资格，我国香港地区也属于这种模式。
（三）管理组合法人。以日本为代表，这种模式是一种附条件的承认管理团体为法人模式，《日本区分所有权法》第3条规定：由30以下的区分所有人构成的管理团体性质上属于无权利能力的社团，但是，区分所有人人数为30人以上，且经区分所有权人及表决权各四分之三以上多数同意时，尔康申请登记为具有法人资格的管理团体，成为“管理组合法人”。
（四）判例事务上的法人人格。以美国为其代表，又成为美国模式。美国传统法律理论并不承认区分所有人的管理团体具有法人资格，但因美国法律理论的变迁，美国法院在20世纪70年代通过判例承认该类团体具有法人资格。现在，区分所有人管理团体的法人资格已在美国判例实务上获得了普遍认可。
五、关于业主委员会法律地位的构想
随着当今社会的社会关系的日趋复杂化，社区文化的迅速发展和社区委员会的进一步发展，业主委员会的作用已变得愈加重要，已成为一个不可忽视的民主性的组织，对于社会主义民主政治的发展的作用越加突出，承认业主委员会的合法地位已经为大势所趋。因此，我个人认为：在物权法的司法实践中和在民法的实务处理中，我们首先应承认业主委员会的合法地位，即承认其为一个合法的具有法人性质的社会团体。其次，鉴于我国社会主义社会还处于初级阶段，我国的民法典体系还未建立，众多民法问题还有待于进一步的研究，因此，在确定业主委员会取得法人地位的同时也需要对其享有的权利给予适当的限制，即使其成为一种具有相对法人地位的社会团体。再次，国家还要通过加大对社区业主委员会的法律指导，并通过完善立法体系使业主委员会的权利得到合法行使。主要表现在以下方面：
（一）业主委员会的法律地位应当得到承认
业主委员会作为基层群众性的自治团体，由小区内的多数业主通过选举产生的代表组成，其职权的行使代表群体业主的共同意志，对小区内的所有业主都具有普遍的约束力，因此，其通过自主选举，自主决策的方式具有民主性，符合民主政治的要求，其地位的合法性和合理性应当受到法律的承认，有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力，其诉讼利益归属于全体业主其次；业主委员会的产生，实现了小区内的自主管理，有助于提高小区内的业主进行民主决策的积极性，可以增强小区业主的维权意识，有助于增强小区业主的法律意识，促进小区法制建设的发展；最后，业主委员会的产生和运行，有助于节省大量的人力，物力和财力，可以实现小区管理资源的合理配置，实现小区管理的低投入和高产出，促进资源的优化配置。
（二）对业主委员会的权力行使作出适当限制
小区业主委员会的产生和运行有很大的积极意义，且其符合小区内多数业主的共同意志，有较强的代表性，因此，小业主委员会的法人地位应给予承认。但是由于其出于起步阶段，经验不丰是其必然的缺陷，如果对其无限制的承认则可能导致权力的滥用，因此，应通过对其全力进行限制，如通过合理保障其作为法人代表的诉讼权的行使，从而实现业委会作为法人所应该享有的合法权利。
（三）通过完善立法司法体系保证业委会权利的合理行使
业主委员会的权力的合法行使不仅是其自身作为法人的要求，同样也需要国家通过完善立法司法体系来保证其合理合法实施，因此，国家的立法体系和司法体系是业主委员会行使其自身权利的重要保障。具体而言，主要有以下几个方面：
广东省物业管理条例范文5
1、房地产法律制度的形式。
在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。
2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。
2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。
建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。
《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定：本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人，以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定：依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定：房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第（五）款规定：“公共面积（包括应分摊公用的和不应分摊的）应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）”。
1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定：公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定：不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。
3、房地产权法律制度的特征。
从上述的相关规定中，人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征：（1）在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时，采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。
（2）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一①。
（3）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。
（4）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。
（5）在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。
这意味着，只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。
（6）在二级房地产市场中，房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。
（7）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。
土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得于确权和保护。
（8）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
（9）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。
上述我国房地产法律制度特征，表明作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随②，法定登记，确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利，房地产权经法定登记而确权，只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。
4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。
上述房地产权的法律制度和特征，表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点：（1）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。
（2）在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。
（3）在现行的房地产行政管理制度下，只有计算建筑容积率（建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。
计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。
（4）对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），不能单独取得《房地产证》。
（5）不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。
（6）依据经典的“物权法”理论，计算建筑容积率的建筑物（面积）是主物，不计算建筑容积率的建筑物（面积）是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。
从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。
（7）在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。
但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于买方（8）房地产共用部位建筑物的所有权及使用权由业主依法享有，房地产开发商不得擅自处分。
二、土地使用权出让和《土地使用权出让合同书》中有关建筑物转让的约定。
政府通过拍卖、协议买卖方式将国有土地使用权出让给房地产开发商，土地的用途是建设商品房住宅，在付清地价，依法办理土地使用权转移登记后，房地产开发商取得宗地号土地使用权证书，宗地号的土地使用权属房地产开发商。
政府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》约定了出让宗地号的土地面积、用途、地价、建筑容积率、开发建设完工期限等规定。同时，《土地使用权出让合同书》通常还有如下的约定：（1）房地产开发商除向政府给付土地使用权出让金……外，每年还必须按规定缴付土地使用权费。（2）房地产开发商在土地使用年限内依照法律、法规、规章的有关规定以及合同的约定转让、出租、抵押土地使用权，其合法权益受法律保护。（3）土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。（4）建筑物必须连同土地使用权一起转让，转让双方签订转让合同并到产权登记部门办理变更登记手续，按政府有关规定缴纳税费。（5）建筑物连同土地使用权转让后，新的土地使用者仍应遵守《土地使用规则》。
由此可见，依《土地使用权出让合同》规定，房地产开发商在二级市场首次转让建筑物时，必须连同土地使用权一起转让。
在商品房住宅小区建筑物时首次转让时，当房地产开发商将不计算容积率的建筑物（面积）以买卖合同方式来约定不转移，为房地产开发商所有时，房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定，买卖合同将违反房地产法律的强制性规定。
三、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产初始登记和转移登记。
1、初始登记。商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关应按如下原则办理房地产权的初始登记：（1）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（2）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（3）将不计算容积率的建筑物（面积）的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物（面积）。
由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物（面积）不能取得其所在地块的土地使用权面积份额，不能取得完整、独立的房地产权利，不能取得《房地产证》，其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物（面积）。
目前，在房地产初始登记的实务中，房地产权登记机关除办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》，或《房地产证》外，对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。
2、转移登记。在房地产二级市场，房地产开发商与买方签订《买卖合同》，买方依约付清购房款后，双方共同向房地产权登记机关申请办理首次房地产转移登记。
在二级市场首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。
在首次转移登记实务中，停车位的法律权利归属的转移亦不记载于房地产证权。
由于不计算容积率建筑物（面积）的法律权利只能依附在计算容积率建筑物（面积），当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物（面积）的法律权利将全部转移并归属于小区房屋的所有权人，由小区全部房屋的所有权人共同共有。
四、商品房住宅小区停车位的形式和房地产权归属。
1、商品房住宅小区停车位的形式。
目前商品房住宅小区停车位存在可以分成二类四种形式：第一类是城市区域或商品房住宅小区里，独立建设的多层经营性停车位（场）；第二类是商品房住宅小区内的地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）。
2、多层经营性停车位（场）的房地产权归属。
在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位的土地使用权面积，该类停车位建筑物（面积）是计算建筑容积率的。因此，多层经营性停车位可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，该类停车场的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。
3、住宅小区地面停车位的房地产权归属。
地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。
房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。
由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的房地产权，实际上是土地使用权。鉴于房屋单元所有人按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，因此，地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。
4、住宅小区楼房首层架空层停车位的房地产权归属。
在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积），是住宅房屋单元的从物。
首层楼房架空层停车位的房地产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，楼房架空层停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，其不能取得房地产权证，其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。
根据本文以上阐述的房地产法律制度，房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，不能将首当其首层楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反相关房地产法律的强制性规定。
房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层停车位的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。
可见，首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。
5、小区楼房地下停车位（场）的房地产权归属。
在现行的房地产行政管理法律制度下，楼房地下停车位的建筑面积亦是不计算建筑容积率的，因此，楼房地下停车位的产权状况与首层楼房架空层停车位的产权状况如出一辙，楼房地下停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。
五、商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物（面积）时，房地产开发商与买方在《买卖合同》中约定“停车位的产权属于房地产开发商”的条款违反法律的强制性规定，该类条款无效。
在二级市场的房地产买卖实务中，许多房地产开发商在《房地产买卖合同》约定小区不计算建筑容积率停车位的产权归所有。政府房地产行政管理部门，或房地产开发商往往在格式合同文本约定：“小区停车位的产权属于卖方”、“停车位的法律权利属于卖方”。
从本文上述的阐述中，人们可以清楚地知道，该约定违反了政府与房地产开发商所签订的《土地使用权出让合同》中的有关约定，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定，违反《物业管理条例》第二十七条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，该类约定条款无效。
此外，政府房地产行政管理机关应按《土地使用权出让合同》的约定和法律规定，追究房地产开发商的违约责任；买方可提起民事诉讼或申请仲裁，请求人民法院判决或仲裁机构裁决确认该类条款无效。
当然，对上述房地权利发生分离时、交易无效的法律观点，有学者认为值得商榷，认为“对房屋所有权和土地使用权在交易过程中是否只能作为一项交易的财产对待，应当根据各类交易的具体情况具体分析”③。
六、买卖不计算建筑容积率停车位的行为违反法律强制性规定，买卖该类停车位的合同无效。
在目前的房地产法律制度之下，不计算建筑容积率停车位依法不能取得《预售许可证》或《房地产证》。
在房地产买卖实务中，房地产开发商往往在《房地产买卖合同》中约定，不计算建筑容积率停车位产权为其所有，然后再出售停车位，或以出租为名，行买卖之实。房地产开发商在没有取得政府房地产管理机关发出的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖小区不计算建筑容积率停车位，或将停车位与住宅房屋单元捆绑售卖的现象司空见惯。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，房地产开发商预售或现售房地产的，法律强制规定房地产开发商应取得《预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，房地产管理机关将依法给予查处。
由此可见，房地产开发商在未取得小区停车位的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖不计算容积率停车位的行为，违反法律强制性规定。
此外，售卖不计算建筑容积率的停车位，还违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，房地产开发商与买方签订的买卖停车位合同应依法定程序确认为无效合同。
七、应进一步完善房地产的法律度，明确商品房住宅小区中不计算建筑容积率停车位的法律权利归属。
目前，对商品房住宅小区不计算容积率停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张不计算容积率的停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张不计算容积率的停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的不计算容积率停车位的共用资源被少数人垄断使用，损害住宅小区的普通市民的整体利益，而且住宅小区的不计算容积率的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，房地产开发商不应利用不计算容积率的停车位谋取非法的商业利益。
据媒体报道，深圳市目前平均每3.3部车辆才有一个停车位④，全国各地均存在停车位的资源远远不能满足社会的需要的状况。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保护当事人合法权益？这值得人们的关注与思索。
1、加强对房地产财产权利的法律保护。现行的房地产法律制度存在诸多的缺陷，如：对土地使用权与上盖建筑物所权之间的关系，不计算建筑容积率的建筑物所有权或他项权利的归属关系，主物与从物之间的关系，建筑物共用部位的范围界定等等，缺乏明确全面而又清晰的规定，对房地产财产权利的来源、确权、保护产生不同的认知与解读，给社会经济秩序带来诸多的问题。小区停车位产权归属的争议，源于现行房地产法律制度的缺陷，源于政府房地产行政管理机关对房地产市场行政管理的缺位和错位。应尽快完善我国的房地产法律制度，强化法律对房地产财产权利的保护。
2、提高有关房地产制度的法律位阶。现行房地产制度的法律位阶大多处于较低的层次，许多事关房地产财产权利起源产生于地方性法规、规章、或规范性文件，对房地产财产权利的保护缺乏力度。应进行一步提升房地产财产权利制度的法律位阶，将具有前瞻性、公平性、合理性的具体规定上升为法律或行政法规。
3、完善房地产财产权利的登记确权保护措施。房地产作为要式登记、确权保护的不动产，登记确权保护的具体措施是否完善，直接关系到房地产财产权利的保护能否真正落实这一重大问题。登记机关现行发放的《房地产证》，对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式，无意中给政府房地产行政管理部门、房地产开发商拟定的，有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的《房地产证》，以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。尽快完善房地产财产权利的登记确权保护措施，提升登记确权制度的法律位阶，对保护当事人合法权益，遏制违法行为，将会起到立竿见影的良好效果。
我国房地产法律制度的完善，不能离开法律追求公平正义的价值目标，在土地资源紧缺的国情下，科学利用有限的城市土地资源尤显重要，立法机关和房地产行政管理机关对城市房地产公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，住宅小区内共用的停车位资源有限，不应买卖。住宅小区内不计算容积率停车位的法律权利应进一步明确定位归属于小区的全体房屋所有人，由全体房屋所有人共同拥有。同时，要采取优惠和鼓励的政策措施，调动和刺激房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。
综上所述，在目前的房地产法律制度下，商品房住宅小区计算容积率停车位的产权由取得停车位《房地产证》的权利人拥有，不计算容积率停车位的建筑物或其法律权利归属于住宅小区的全体房地产权人。房屋买卖合同约定不计算容积率停车位产权归属于某一当事人的条款违反法律强制性规定，该类条款无效。买卖不计算容积率停车位的行为违反法律强制性规定，其买卖停车位的合同无效。只有进一步完善我国的房地产法律制度，房地产权利人的合法权益才能得到有效的保护。新晨
注释：
①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页
②王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第317页
③王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页
④罗艾文：《深圳停车到底有多难》、《深圳法制报》2002年8月19日第13版
参考文献：
①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版。
②深圳市规划国土局编：《深圳市规划国土房地产规范性文件汇会编》、中国建筑工业出版社2001年3月出版。
广东省物业管理条例范文6
不动产统一登记很大程度上杜绝了房、地分别转让给不同主体的问题，土地使用权分割登记作为房屋和土地权利之间联系桥梁的功能渐渐丧失，特别是楼盘表技术的广泛应用，直接关联了房屋与土地数据，是否需要继续在登记簿记载土地分摊面积，以及如果需要登记怎么记载是我们应关注的问题。
分析发现，以往登记分摊土地面积的做法存在以下弊端：（1）分摊的土地面积混淆了登记标的，登记的应是土地使用权而不是实物的土地；（2）分摊的土地面积不能确定具体处于整个宗地的什么位置，只是类似按份共有的一种虚拟权利；（3）分摊的土地面积不能完全体现土地权益的“空间概念”；（4）分摊的土地面积并不能准确反映各所有权人应得的土地价值；（5）分摊土地不便于登记机构开展登记管理工作，这一点在分期开发建设项目中尤为明显，特别是土地分摊在国家层面并没有一个统一、科学的方法，各地做法不一致，分期建设项目如何科学地计算分摊土地，如何确定宗地内哪些部分算专有分摊面积、哪些部分算公共分摊面积一直困扰着登记机构。
本文认为，不动产登记的目的就是彰显权利，保护权益，应当继续登记业主的土地权利，但要予以改革，摒弃分摊土地的做法，开展建设用地使用权共有份额的量化和登记。其优点是：（1）有助于完善物权公示，保障权利人的利益。现行的登记方式，业利表现不明确，对于业主的持有共有份额没有准确完整的体现，也放纵了房地产开发商甚至政府的部分行为损害业主的正当权利。开展建设用地使用权共有份额的量化和登记，促进业主全面了解宗地权利状况，增强权利和义务保护意识。（2）有助于维护交易安全，促进市场交易。量化建设用地使用喙灿蟹荻睿实质是对存在于一个宗地上的建设用地使用权的分摊配置，可以量化配置给每一个房屋单元，如一幢房屋或一个层、套、间。量化，即以数据对事物进行描述的行为，无论采取何种路径进行量化，实质都是明确每个业主的土地权利与其他业利的界限。因为登记技术问题，不合理登记建设用地使用权共有份额的变动情况，而致使区分所有的不动产交易受到阻碍，不利于市场发挥资源调配作用，阻碍经济发展。为了贷款筹集资金，很多房地产开发商在完成建筑物建设之前，就已经将建设用地使用权抵押给了银行，而在清偿全部贷款之前，就已经将房屋出售给了业主。根据《物权法》第一百九十一条的规定，未得抵押权人银行的同意，房地产开发商不得将建设用地使用权移转给业主。这就使得业主在开发商清偿完全部债务之前，不能够办理房屋首次登记。整宗开发用地担保的债权往往额度巨大，房地产开发商短期内不易全部清偿。如果建设用地使用权已分割成共有份额，业主购买房屋同时只购买与房屋规模相对应的建设用地使用权购买份额，则房地产开发商只需清偿已售房屋对应使用权份额对应比例的贷款，就可以解除已售不动产单元上的担保，登记机关也可以为业主办理房屋所有权和建设用地使用权共有份额的移转登记，使之可以再度进入市场流通。无疑，化整为零，量化建设用地使用权，本质是对业利的客观反映，同时可以促进交易。（3）有利于完善登记制度，强化登记管理。促进登记机构进一步做好权籍调查工作，理清土地登记的历史及现状，全面摸清不动产这一重要社会财富的“家底”；过去以“分摊面积”的方式进行记载，是我国自改革开放以来房地登记分开情况下采取的登记技术，建设用地使用权的分摊不必拘泥于“面积”的记载形式，而以其他形式记载建设用地使用权的相关情况，可以避免这一弊端。如果国家层面对于建设用地使用权量化做出细致统一规定，则完全可以解决问题。 不登记共有份额，或登记没有全国统一的合理合法的标准，就会致使国家征收与土地相关的税费难以确定统一的标准，这种情况不符合依法行政的行政法原则，也容易引起行政行为相对人的疑虑和非议。国内外已有对相关领域在理论和实践上的探索，也证明建设用地使用权的量化登记具有技术上的可行性。反观他国立法例，登记簿普遍清晰记载共有部分的总体情况，以及业主对于共有部分的持有份额。
十、以“业主专有部分建筑面积占总建筑面积的计算比例”作为建设用地使用权共有份额量化方式的依据
过去按幢设宗或按楼层平均分摊基地土地等做法，均有不足之处。因为在住宅小区之中，住宅公寓建筑物及其基底的小部分延伸范围内的土地，常常不能实现住宅小区全部功能，因而不具备相对独立性，住宅建筑物通常需要与小区的其他设施，如物业用房、联通各楼的地下车库、道路、绿地、管线等共同形成相对独立完整的体系，才能满足业主的生活需要。将这些有机的联系强行断开，于法无据，也容易使业主之间产生纠纷，导致土地及设施不能发挥应有效用。
共有份额的分割方法可以总结为三类：其一，按照建筑物所有权人的意思表示分割；其二，按照地价分割；其三，按照建筑物专有部分占专有部分总面积的比例分割。
首先，协议分割不适合我国国情。我国人口众多，城市人口密度普遍较高，住宅建筑小区容积率普遍大，业主众多，情况复杂。由所有业主达成一致意见，形成所有权分割协议，不仅成本高昂，甚至在很多情况下会因争议不断，导致分割久拖不决。在房地产开发商尚未将房屋出售给业主的小区中，房地产开发商为唯一的所有权人，如果任由房地产开发商任意分割土地使用权份额，不免在土地税费管理和涉及银行贷款的领域留下管理漏洞。
其次，按地价分割建设用地使用权也不尽合理。其一，测算地价的方法难以取得一致，且各种方法中评估地价的主观因素含量较大，容易产生不公平不科学的结果。其二，按地价分割的方法需要考虑的因素过多，在实践上操作难度很大，不易推广。其三，也是最重要的一点，倡导地价分摊法的学者，最主要的出发点在于便利土地税费的征收，而不动产登记簿追求的首要价值是公示民事权利，从而定分止争、保障交易安全、促进交易。为计算土地税费提供依据，乃是附带的价值。为了方便征收税费而牺牲掉建设用地使用权分摊的公平性和与法律体系的圆融性，是一种本末倒置的做法。国家如果希望对于同面积的房屋按照商业价值征收不同的税额，完全可以制定法律，规定差别税率，没有必要在土地登记簿上强行“拼凑”一个份额数字。
本文认为，按照建筑物专有部分占专有部分总面积的比例分割具有一定的合理性。土地使用权的共有份额应与建筑物区分所有权中的共有权份额保持一致，而共有权的份额应以按照专有部分面积占专有部分总面积的比例来计算。
第一，建筑物区分所有权内部，专有权具有主导性。专有所有权是指以区分所有建筑物的专有部分为客体的单独所有权，具有绝对性、永久性和排他性。作为建筑物区分所有权的“单独性灵魂”，专有所有权在建筑物区分所有权中处于核心地位。另外也可表现在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而不单独登记共有部分持分权及成员权。在同一栋建筑上，只能就专有部分设立专有所有权，并因此获得与之对应的共有部分持分权和成员权。无论是转让、处分或抵押，这三种权利必须视为一体，不可分割，否则在权利归属和利益分配上会发生混乱。
第二，共有部分的收益c费用按业主专有部分面积大小分摊。首先，我国《物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。可见，立法者虽未明言共有权份额的量化方式，但根据所有权人享有物的孳息，负担物的费用的民法基本原理，也可推出共有份额应按专有部分面积大小进行量化。其次，根据我国交易习惯，住宅小区物业费收取的方式通常如下：给定每平方米的物业费标准，乘以专有部分建筑面积数得出每户业主每月的物业费。这一物业费收取方式的法律依据，正是《物权法》第八十条。物业服务企业为全体业主服务，产生的总物业费用由全体业主共担，每户业主承担的比例，就按照其对共有部分的持份额来分摊，而法定的份额分割方式即是按照业主专有部分面积大小比例算定的。
第三，业主专有部分面积决定业主大会中的表决权大小。我国《物权法》第七十六条第一款规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。第二款规定：“ 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。可见，法律规定共同管理中重要事项的表决采双轨制，业主所有的专有部分面积占总建筑面积的比例有重要意义，为平衡大小业主之间的利益，保护小业主的权利，防止出现“以大欺小”，同时采取“人头决”的方式表决。业主得以参与管理共有部分相关事宜的法律基础，法律基础在于业主对于共有部分持有一定份额的共有权。共有份额的大小，决定业主在业主大会中表决权的大小。反之，表决权的分配标准也体现出共有份额的分配标准。
业主的建设用地使用权共有权份额量化，应按照业主所有的专有部分建筑面积占总建筑面积的比例计算。只有这样，才能保证分割后的共有份额能够和《物权法》《物业管理条例》等法律文件的规定保持一致，且和社会上广泛存在的实践和交易习惯相接轨。
十一、建设用地使用权共有份额量化的技术问题
1. 《物权法》中多次提到“专有部分占总建筑面积”的比例，这里的专有部分面积、总建筑面积应如何理解
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算”。在较近的司法实践中，广东省高级人民法院认为：“在判断业主大会会议中投赞同票业主的专有部分面积之和是否超过建筑物总面积的半数时，应当以房产证记载的面积作为业主的专有部分面积，证载的分摊面积不能扣除”。
根据《房产测量规范》，业主共有的设施，区分为纳入分摊面积和不纳入分摊面积两种：（1）纳入分摊的业主共有设施，由开发企业在房地产项目所有权初始登记时一并申请登记，记载于房地产登记簿，项目分割转移登记时，该设施的建筑面积相应分摊给业主，并分别注明房屋专有部分和分摊的共有部分的建筑面积，由业主领取房地产权证；（2）不纳入分摊的业主共有设施，虽在初始登记时一并登记，在登记簿上记载“某建筑区划内的全体业主共有”，但不颁发房地产权证。因此，总建筑面积应当是所有业主的专有部分面积与建筑区划内归全体业主所有的登记产权面积的共有设施之和。
2.人防工程、车库车位、共有专用部分以及部分共有部分如何定性计算
人防工程不参与建设用地使用权的量化。因《物权法》没有明确人防工程的权利归属，故人防设施在法律上不在“建设用的使用权――建筑物区分所有权”的体系之中，不参与建设用地使用权的量化。
对于车库车位，只要四至分明、地面和顶面都可以确定，就成为一个具有构造、利用上具有独立性的空间，可以被视作不动产单元参与建设用地使用权的量化。符合专有部分条件的，应按照专有部分计算，其面积可以作为共有份额的“分子”，参与建设用地使用权的量化；对于不符合专有部分条件的，应按照共有专用部分计算，不能参与建设用地使用权的量化，如业主及房地产开发商约定符合专有部分条件的车库车位属于全体业主共有，则该部分应被视为小区的公用设施，比照小区的物业用房等“专有共用”部分进行登记，不能作为共有份额的“分子”参与计算。
在实践中，本来应由各区分所有权人依固有使用方法共同使用的共用部分，设定“专用使用权”，颇为常见，如地下室设置停车场、在屋顶加盖房屋、在外壁悬挂招牌等。此部分的法律性质尚有争议，主要观点有租赁权说、地役权说、反射利益说等。本文认为，无论采何种学说观点，共有专用部分的“共有”性质是明确的，该部分不应计入专有部分面积。
