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小产权房屋买卖协议范文1
关键词：小产权房；法律政策；小产权房买卖
引言
房屋产权本无大小之分，如果从法律上来评价小产权房，小产权房就是无产权房。小产权房并非一个严格的法律术语，而是一个描述性的词语，是人们用于区分在国有土地之上建立的房屋和在集体土地上建立的房屋，是一种社会现象而已。简要概述之，国家发产权证的叫大产权，如开发商在办理合法的立项开发手续、土地出让手续等并按规定上缴国家土地出让金和使用税(费)后，由国家发放土地使用证和房屋所有证，这样的房屋称为大产权房屋。大产权房购买者享有房屋的占有权、使用权、收益权和处分权。而小产权房，使用的是集体建设用地，国家并不发产权证，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，甚至没有任何证书而只有当事人交易的一纸合同。
近几年，随着商品房价的大幅涨价，小产权房不仅未随着政府的禁令销声匿迹，反有愈演愈烈的趋势。不少学者都在呼吁要从法律上赋予小产权房平等的权利，但是中央政府却一直裹足不前，而这种权利的模糊更使得农民与购房者权益皆无法获得有效保护，滋生了大量冲突，无论是各级政府还是司法实践都难以做出折中的妥协处理策略，而现有的法律政策规定与法院判决更受到学者的强烈批判，这就需要我们讨论小产权房究竟可否入市流转?法院应如何处理与小产权房相关的纠纷。
一、小产权房的尴尬现状与司法困境
相比商品房，小产权房往往没有缴纳土地出让金等税费，因此价格便宜得多，这也正是购房者宁愿冒其权利缺乏法律保护也要购买的重要原因。但由于小产权房缺乏法律保护，在小产权房买卖发生纠纷并诉至法院时，法院无法适用商品房买卖的法律规定及司法解释，通常会认定该买卖合同无效，购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息，而无法获得房价上涨带来的好处。此外，由于小产权房不受法律认可，也无法在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此遇到房屋质量问题、公共设施维护问题、乃至房屋建设资金周转出现问题成为难尾楼时，其救济途径就非常有限。同时，由于小产权房没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后难以转让过户。
由于小产权房权利本身的不清楚、不充分，小产权房买卖协议的效力处于不确定状态，在农村土地(房屋)大幅度增值的背景下，许多已出售小产权房的农民纷纷反悔，诉至法院要求判决买卖合同无效，收回原有房屋。这也使得小产权房纠纷成为全国性的司法难题。不少法院都受理过“小产权房”，一般都是判决合同无效、原房主收回房产。比如2004年北京市高级人民法院的《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》规定，农村私有房屋买卖合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外。同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。
北京宋庄画家村曾经一度以小产权房闻名全国，但也发生了不少纠纷。在媒介所普遍关注的李玉兰和村民马海涛的房屋买卖纠纷中，李玉兰于2002年7月在北京宋庄辛店村与村民马海涛签订了一份买卖合同，马海涛将正房五间、厢房三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了李玉兰，并将集体建设用地使用证交给了她。买卖合同上除双方签字外，还有辛店村大队的盖章，以及见证人签名。但2006年12月，马海涛一纸诉状将李玉兰告上法庭，要求确认双方协议无效，李玉兰返还房屋。通州法院经审理后认为李玉兰是居民，依法不得买卖农村住房，因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾退房屋；与此同时，马海涛要给付李玉兰夫妇93808元的补偿款。2007年12月，北京市二中院做出双方签署的房屋买卖协议无效的判决，李玉兰必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，画家可另行主张赔偿。2008年1月，李玉兰依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，向北京市通州区人民法院提起反诉，要求被告马海涛按照2004年的拆迁补偿标准赔偿其经济朴偿金共计48万元。经审理，通州法院认为，李玉兰作为买受人的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后，法院判房屋所有人马海涛赔偿买房李玉兰经济损失185290元，约占房屋市值的70％。
法院的判决是否合适笔者暂不评价，此案例中各级法院虽然都普遍认定合同无效，但实际上都倾向于保护购房者的权利。比如，北京二中院认为造成合同无效的理由在于农民反悔，但合同无效是自一开始就无效，农民是否反悔并不影响合同的效力。法院一方面不想与政府政策发生冲突，另一方面又似乎认为应当保护购房者的权益，而做出折中的判决。但是该判决明显存在法律上的漏洞，也有损于法律的统一与权威。
上述案例是单个农民将原有农村房屋出售后，因为房价变化或者政府拆迁等一方可能违约。而违约方既可能是售房人，也可能是购房者。法院审理该类案件的焦点在于小产权房买卖协议是否有效这一问题之上。但这类案件还不是争议更多、也更普遍的小产权房纠纷。由集体经济组织修建出售的小产权存有更多争议，因为其涉及的权利主体更多，包括集体经济组织与购房者、农民与集体经济组织、集体经济组织与地方政府等等之间都可能发生争议。不少政府都严格限制小产权房，对已修建的小产权房甚至进行摧毁。比如2001年，王府家庭农场二期因“土地占用耕地”而被违法公示，建筑面积约3万平方米的174栋别墅二期工程被当即拆除。在这类案件里面，购房者与地方政府之间、集体经济组织与地方政府之间都存在异常尖锐的矛盾，各级法院很难处理这些争议。
小产权房屋买卖协议范文2
和她一样成为被告的13位画家购买的是在“农村集体土地”上建造的房子，而这类房子在法律和制度意义上是这些城里人不能拥有的。法庭终审判决印证了这一点，也印证了建设部关于“小产权”房不受法律保障的警示。
北京通州宋庄，这个“画家村”第一次不是因为艺术聚集了世人的目光，而是因为一个在2007年颇有热度的词――小产权房。
宋庄镇必须接受小产权房风暴可能带给她的改变，甚至可能迷失文化创意的方向。尽管宋庄已把建立文化创意园写进了这里的“十一五”规划，但房子争端已成了不得不面对的坎。
老房东马海涛夫妇拒绝和媒体接触，他们已被画家李玉兰反诉要求赔偿，赔偿数额会让他们自己衡量讨回房子是值的还是不值。
而被告李玉兰和谭小勋却把自己生活了5年的家丢了。在这次判决中，似乎没有胜者。
正如媒体追逐的原因一样，这次判例的示范效应会从宋庄传到全国吗？因高房价而追逐着小产权房来到乡村的城里人似乎应该明白了：乡村并不属于自己，而很多小产权房的命运在这个判例后更显得曲折。
辛店村284号
2007年12月26日上午，小堡村art9号工作室，尖利的切割金属的声音和敲打声从一间工作室里传了出来。
“暖气冻坏了，有点闹。”李玉兰的大女儿在门口等候。
这是一间空旷的工作室，零星的东西杂乱地散在地上，墙上挂着很多油画。室外温度在零度左右，工作室显得很阴冷。
李玉兰说，他们一家四口要在工作室里过冬。
工作室一隅，布毡搭成了一个五六平方米的小窝棚。窝棚里，修暖气的巨大噪音让李玉兰10个月大的小女儿葵葵有些烦躁，在李玉兰怀里哭个不停。
这个窝棚是李玉兰母女三人住的地方，住在窝棚外的丈夫谭小勋仍用大被子蒙着头，快11点了，谭小勋把头从被子里钻了出来。
“这么大的声音，能睡着吗？”
“唉，这生活。”谭小勋在床上坐起来。
李玉兰催他赶紧起床，因为下午还要赶到那个居住了5年的家里接待法院的来访。这件事让谭小勋烦躁了一年了，谭小勋竭力避免与外界接触。与不熟悉的人说话，他显得力不从心，所以很多官司上的事都是妻子李玉兰出面。
终审判决后，李玉兰夫妇就要被限期腾房子了。
“这么快就搬出来了？”
“没有。家里太冷，一年的心思都花在官司上，也没有收入，所以今年没买煤，跟朋友说了一下，到工作室凑合住一阵吧。”李玉兰说。
这一切变化都集中在辛店村284号上。
潮白河西临，往东就是河北燕郊，宋庄镇辛店村就在这个北京边缘的地带，陷入官司的谭小勋用“兔子都不拉屎的地方”来形容此地的偏僻。这里每天早起能听到鸟叫，呼吸到新鲜的空气，这也是谭小勋钟情于此地的一个原因，这个偏僻的区域因为有了众多艺术家的自发聚集而成为艺术爱好者的乌托邦。
2007年12月25日下午，雾散了，被麦田包围的辛店村轮廓清晰，从水泥路走进村子，街上行人寥寥，偶尔从巷子里传出的犬吠，更使这里显得宁静，但从墙上多次看到“ak-47”字样的涂鸦，以及村中心彩虹之约艺术中心，让人感觉这里与其他乡村有着很大不同。
1年多前，辛店村委会发给李玉兰一块标有“辛店村284号”的门牌号，李玉兰一直没有挂出来，所以寻找这所房子成了难题。
记者一路打听，遇见的几个人都说不知道，辛店村委会人员回答也是不清楚。
李玉兰这个名字因这场房产官司在辛店甚至宋庄变得敏感。李玉兰告诉记者，现在要是寄信绝不能写上李玉兰或者谭小勋的名字，要别人转交才行，不然会收不到。
2007年12月26日下午，因为来自各级法院的工作人员要到访，记者也随李玉兰、谭小勋夫妇再次来到他们的家――辛店村284号。
院子里，一簇已枯萎的竹子是谭小勋几年前栽下的，月弯形的荷塘，是他挖了多天挖就的，边沿的石头也是自己一块一块从山里背回来的，睡莲是从燕郊买的。
而现在一摞摞的花盆摆在墙根，荷塘里满是残败的睡莲叶子，一个宋代的瓷缸里种上了大蒜，屋里清冷。
“28度，宋庄最暖和的房子，我自己烧的锅炉，每天都有一堆朋友在家里喝茶作画。屋里暖得花都能开。”谭小勋那么怀念往年在家的日子，但现在在法律上这里已经不属于他了。
协议与制度不能相容
1994年，众多画家聚集的圆明园改造，于是方力钧、岳敏君、刘炜、杨少斌等一批“画界大腕”，开始迁居到通州宋庄，他们买下这里农民自家的院子，将一个个破败的农家院，改造成为一间间别致的艺术工作室。之后，到宋庄落户的艺术家越来越多。2001年李玉兰夫妇也慕名来到这里。
2002年，他们看上了宋庄村民马海涛家的一套闲置院落，以4.5万元的价格买了下来。双方找来村干部作为公证人，签订了买卖协议。
不久，李玉兰便拿到了土地使用证，以及房屋买卖协议。她发现，土地使用证上没有自己的名字，而只是在“变更栏”中注有“房屋出售给李玉兰使用”。村干部的回答是，“因为按规定农村宅基地不能流转，所以在变更栏注明就可以了”。
这个土地使用证与房契地契的含义不同，在于土地所有制的差异，而农村的土地集体所有制，恰恰成了日后房产问题的根子。
一切都在李玉兰的预料之外。在农家院平静度过了4年时光后，2006年，马海涛要求解除合同，讨回房子。“怎么能说反悔就反悔呢？”这一要求被李玉兰夫妇拒绝。
2006年12月18日，马海涛与他的妻子董秀梅共同向法院提讼，要求撤销2002年双方签订的协议，并要求李玉兰夫妇归还已经使用了4年的房产。
而4年中，李玉兰夫妇在这个家投入了巨大的情感，为改造这个院子，他们已经陆续投入了近12万元。
“在这结婚，在这怀孕坐月子，因为认为稳定了，才决定生下小女儿葵葵。”谭小勋说这里见证了他们的爱情与生活。堂屋正对大门的墙上还贴着大红的喜字。
当初刚买时，这房子已经非常破了，“在房顶扫出的老鼠屎就有十几斤”。
而家在河北邯郸邯山的李玉兰，为购得这个小院已卖掉了自己在老家的房产，一旦马海涛的诉讼请求成立，不仅12万元的改造投入无法收回，而且，李玉兰夫妇也丢了唯一的家。
然而，这一切并不能成为她继续拥有这个院落的理由。
马海涛的院落是在农村宅基地上建立的，按照现行《土地管理法》以及国务院的一系列条例、规定、通知，农村所有土地归农村集体经济组织所有，农民对宅基地只有占有、使用的权利，只能继承而不能流转。
因此，李玉兰向法庭出示的土地使用证以及与马海涛签订的协议一律无效。
结果一审败诉，李玉兰提出上诉。
恰在二审期间，2007年12月11日，国务院总理主持召开了国务院常务会议，会议提出了“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”。这是继2007年6月建设部小产权房不受法律保护的风险提示后，中央再次叫停小产权房。会议强调现行土地制度没有任何松动的可能，农民仍然不具备宅基地及集体土地的“实质财产权”。
12月17日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，认定马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》无效。
群体性的焦虑
李玉兰、谭小勋夫妇并不是唯一被的购房艺术家。宋庄镇以小堡村为核心，已吸引全国各地约1500名艺术家，他们中有近300人已购买农民住房，其中多人被。
2006年9月，在白庙村买房的画家王立则第一个被卖房村民告上法庭，王立则被诉就像第一块倒掉的多米诺骨牌，同年10月起，方力均、杨绍斌、岳敏君、王音、李玉兰等12名艺术家陆续被，涉及宋庄镇白庙村、辛店村、小堡村、大兴庄村等7个自然村。
这些案子中，原告都是宋庄的当地农民，被告都是外地来宋庄的艺术家，案由都是原告要收回已售出的房子。理由也完全一致：购房艺术家不是通州区宋庄镇农民，房屋买卖协议无效。
虽然李玉兰不是“画家村”第一个被的，却是第一个被宣判的。村民和艺术家们都在观望李玉兰案子的进展，因为这将决定更多村民是否画家。而判决结果也指引着风向，事实也是如此。李玉兰一审败诉后，卖房村民似乎觉察到有利可图。据王立则统计，已有五六十位画家接到房主的收房告知。有“当代艺术教父”之称的栗宪庭，笑称自己是个潜在的被告。而像栗宪庭先生一样的潜在被告在宋庄镇多达近300人。
画家们也在联合想办法，李玉兰的经济条件不好，费用很大部分是靠艺术家们资助。因为这个官司不是为李玉兰一个人而打的。
王立则是李玉兰的人之一，一直义务张罗此事。
“房子的事怎么着了？”见到王立则的画家把这当作对王立则的问候语。
王立则感冒了，他一边用纸巾擦着鼻涕，一边收起桌上放着近30位记者的名片，“今天已经接待了4拨记者了”。
有法律背景的画家王立则统揽此事，每月话费就有1000多元，画家们找他咨询，媒体的采访，甚至其他地区同病相怜的人也打来电话讨个办法。王立则已有一年时间没有创作了，陷入困境的他在自己完成的最后一幅画上缠上铁链并加了一把锁。
李玉兰是大家关注的中心，2007年12月26日下午，李玉兰打开门时发现门后塞着一份12月23日的报纸，打开一看，上面有对此事的报道。
“很多人在关心这个事，在帮我们。”除了每天不停地接媒体电话和来访以外，李玉兰记起两个月前，有两位老人从房山专程赶过来让她出主意，他们的情况与李玉兰相同。
李玉兰怕有人找不到她，出门前把自己的联系方式写在门外的墙上。
李玉兰与谭小勋夫妇，从2006年年底开始，没有画出一幅完整的作品，靠朋友接济度日。而被告的13位画家，也多数没有心思来搞创作。
谁更离不开谁
宋庄镇小堡村，村口的大门被设计成一个巨幅的画框。以小堡村为核心，宋庄艺术家群落向四周辐射，辛店、大兴庄等十几个村子现在也都成了艺术家的聚居地。艺术家们的到来，直接或间接地改变着这些村子的面貌和村里的生活。
而在宋庄，农民私有房屋的交易，从1994年第一批艺术家到来就开始了。开始都是农民找画家卖房子，因为在当时的农村，画家是唯一的买房对象。而且画家出的价格比较高。
王立则说，2000年以后，卖房的农民就越来越少了，一般都是租。
而画家们与当地村民们的关系十分融洽，现在除了有纠纷的外，大家还在保持一个良好的关系。村庄和一些村民们的人生也被艺术改变了。
“我的村民的弟弟就住在前院，每天‘王老师王老师’地叫，关系不错，还想找我学画呢。”
“小堡村村委委员李学来，现在已是策划展览会的人，两幅画被英国收藏家收藏，而他原先是广告公司刷墙上广告的。”
更多的孩子走上了艺术道路，宋庄的很多经济活动也都围绕艺术展开。
“小堡村原是块沙滩地，现在却聚集了“画家村”三分之二的艺术家，成了宋庄最富裕的一个自然村。”
据2006年小堡村的统计，其人均纯收入是艺术家入住之前的近30倍。这一切有可能因为房子的问题发生改变。
终审判决下来了，二审的判决提到了李玉兰可以反诉要求赔偿，李玉兰已提起了诉讼，要求赔偿，“具体数额还在商量，应该在二十几万元左右。”
“因为被告上法庭的画家共13位，但真正买房的画家还有290多位。高一点的赔偿可能会让村民们觉得一时得不到好处，讨房潮可能暂时平息。”王立则也希望赔偿的数额能高一点。
“除了少数腕级画家收入很高之外，更多的画家，正处在艺术成长期，是艺术塔型结构的基础，如果这里不能住了，生活成本肯定会升高，那时很多人会因生存问题选择离开。”王立则认为，如果法院最后判的赔偿不合理，将会影响“画家村”原有秩序的安定。
“宋庄‘画家村’不是不可替代的，如果宋庄不再对艺术家有吸引力，大批画家迁出，这里可能就会像当年的圆明园‘画家村’一样消失。”
王立则说，画家们不愿意看到这种情况出现。
不愿看到这种情况出现的还有宋庄镇政府。
因为画家的到来，宋庄被北京市确定为文化创意产业基地，宋庄已将此写入镇里的“十一五”计划，如果画家们这时集体离开，对宋庄经济发展当然不利。
据知情者透露，很多艺术家的案子被延期是因为镇里做了很多工作。宋庄艺术促进会是具有官方背景的组织，促进会助理律师饶云峰告诉记者，宋庄镇政府以前确实一直支持画家购买农民房。
宋庄艺术促进会在1个月前曾召集买房的200多位艺术家开会，会上保证“讨房”官司不会判退，还保证不会有新的立案。但随着李玉兰和谭小勋夫妇一审败诉，镇政府当初的意愿没有实现。
有消息称，镇政府为了留住画家，正在搜集闲置房源。“镇政府也说结案后帮助我们安排住处。”李玉兰告诉记者，镇里已经和他有过几次接触并有承诺。
宋庄镇希望以此留住艺术，也留住宋庄的前程。
宋庄判例的示范
最新消息，李玉兰已向北京通州区法院提讼，向原房东马海涛提出了48万元的经济补偿要求，并获得了法院立案。
宋庄的危机因此可能暂时缓解了，但对全国的小产权房和购买小产权房的人来说，这个判例可能是一个心理打击。国家要保证耕地18亿亩红线，保障粮食安全，政策和法律都不允许对小产权房放手。
“我也知道媒体关注我的事情是因为小产权房，我这个案子判了之后，也可能会成为同类案子的示范。”已有近30名记者采访李玉兰，而她也一边带孩子一边不厌其烦地重复着自己的故事。