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集体土地租赁合同范文1
一、办理“两证”的原则
盘活存量资产，有利改制；简化手续，规范收费；方便企业，有利发展。在充分考虑乡镇企业发展历史的特殊性、坚持合法的前提下加快办理步伐。
二、办理“两证”的范围
市区范围内乡(镇)、村办集体工业企业(以下简称乡镇企业)改制为股份有限公司、有限责任公司、股份合作制企业、私有企业、租赁经营和实施出售、兼并、合并、破产等(以下简称为改制)，对符合环境保护、城市规划要求的工业企业生产性用房及用地可办理“两证”。涉及原使用的土地、房屋资产处置，应按本意见规定进行土地、房屋资产处置。
三、土地资产处置及其土地使用证的办理
(一)*市土地行政主管部门负责市区乡镇企业改制土地资产处置的审批管理工作。各区土地行政主管部门负责具体实施。未经市土地行政主管部门依法审批，擅自进行乡镇企业土地资产处置的行为无效，改制后企业的土地使用权不受法律保护。
(二)乡镇企业改制进行土地资产处置，应符合以下条件：
1、土地使用权属必须合法无争议，并已办理土地登记，持有合法的土地使用权证书。
2、改制后的建设用地必须符合城市总体规划和乡镇土地利用总体规划。
对于违法占用的土地或通过土地非法交易等途径非法取得的土地使用权，应当按照国家和省、市有关土地确权的规定，经依法处理并补办用地审批手续后确定土地使用权，依法取得土地使用证后，方可按本规定申请进行土地资产处置。尚未进行土地登记的，企业应向土地所在地的区土地行政主管部门申请确权，由区土地行政主管部门负责地籍调查和初审后报市土地行政主管部门审核并由市土地行政主管部门出具土地权属证明。
(三)乡镇企业改制涉及的土地使用权，有下列情形之一的，应依法补办征用手续并
按土地使用权出让方式进行处置：
1、企业整体连同土地使用权转让或进行不动产分割转让涉及土地使用权转让的；
2、改制后企业由本集体经济组织以外的经济组织或单位控股的；
3、改制后改变原土地批准用途需重新建设的(房地产项目建设用地除外)。
乡镇企业改制后改变土地批准用途，进行房地产开发建设的，按《关于进一步深化国有土地有偿使用制度改革推行土地使用权招标拍卖出让的通知》(杭政19号)执行。
通过土地出让方式处置土地使用权的，由受让者依法办理土地征用手续和土地出让手续，缴纳土地使用权出让金。改制企业以出让方式取得的土地使用权，可依法进行转让、出租、抵押。
4、乡镇企业改制需要将集体土地依法征为国有土地的，应当提供下列资料：
(1)建设用地呈报表(村及乡镇、区政府盖章)；
(2)改制企业的批文(由各区的乡镇企业行政主管部门负责批复)；
(3)征地协议书；
(4)建设用地规划许可证及附图。
(四)乡镇企业在改制时，集体土地所有者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其它附着物租赁给改制企业的，涉及的土地使用权，可采取租赁方式进行处置。
采取租赁方式处置土地使用权的，作为集体所有土地所有权代表的乡(镇)或村集体经济组织要与承租企业(改制企业)签订土地租赁合同。
集体所有土地租赁合同文本由市土地行政主管部门统一制订。
以租赁方式取得的土地使用权不得擅自转让、转租和抵押。如确有需要，应经出租方同意并依法补办有关手续后才能进行。
(五)乡镇企业改制为股份合作制企业或有限责任公司，由作为集体土地所有权代表的乡(镇)或村集体经济组织控股的，所涉及的土地使用权允许以集体土地使用权作价人股。但其土地使用权入股的价格需经有土地评估资质的土地评估机构评估，并经市土地行政主管部门确认。同时，以土地使用权作价入股的，由相应的集体经济组织按股收取红利。
以集体所有土地使用权作价入股方式处置的，其土地所有权性质不变。企业终止时，土地使用权仍归原集体所有者。
作价入股的集体土地使用权不得擅自转让、出租，不得擅自改变土地用途。
作价人股的集体土地使用权作为企业的法人财产可以抵押，抵押时应按国家关于集体土地抵押的有关规定办理审批手续。抵押权人处分抵押物时，须先补办征用、出让手续，补交土地出让金或以处分集体抵押物所得价款先行抵交出让金。
(六)使用划拨国有土地使用权的乡镇企业改制时，经主管该企业的乡(镇)或村集体经济组织同意后，由改制后企业按现行企业改制土地资产处置的有关规定补办土地使用权出让或国有土地租赁手续、补缴土地出让金或按年缴纳土地租金。
补办土地出让手续后的土地使用权可以依法转让、出租、抵押。
补办国有土地租赁手续后的土地使用权转让、抵押按《*市国有土地租赁管理办法》的有关规定执行。
(七)以土地出让方式取得国有土地使用权的乡镇集体企业改制时，可以依法转让、出租给改制后的企业使用或作价入股。土地使用年限为土地出让年限减去原乡镇企业使用年限后的剩余年限。
(八)乡镇企业改制土地资产处置的具体程序：
1、申请。乡镇企业向区土地行政主管部门提出土地资产处置的申请，以出让方式处置的，还应向市规划部门申请办理规划批准手续。
2、权属确认。企业所在地的区土地行政主管部门在收到企业申请后15个工作日内完成企业用地地籍调查和初审后(有权属纠纷的除外)，报市土地行政主管部门审批，市土地行政主管部门在7个工作日内完成审批工作。
3、地价评估和确认。企业委托具有土地估价资质的评估机构进行地价评估。企业持土地价格评估报告向市土地行政主管部门申请评估结果确认，市土地行政主管部门在川个工作日内完成地价确认工作。
4、处置方案拟订。由企业所在的区土地行政主管部门会同该企业拟订土地处置方案，明确处置方式。如需补办土地征用手续的，按国家、省土地管理法律、法规的规定补办征用手续，在报送土地资产方案时一并报送补办征用的有关材料。
5、方案审批。采取补办土地征用、出让、国有土地租赁、土地使用权作价入股的，市土地行政主管部门根据区土地行政主管部门的初审意见，批复有关处置方案。如需办理征用的，一并补办征用土地审批手续。采取集体所有土地租赁方式处置的，由市土地行政主管部门负责方案批复，由企业所在区的土地行政主管部门负责具体实施，并办理有关审批手续，在审批后由区土地行政主管部门负责将有关租赁合同及审批资料报市土地行政主管部门备案。
6、签订合同或协议。企业根据批准的处置方案，按批复意见签订协议或合同。办理国有土地使用权出让、租赁或作价入股的，要与市土地行政主管部门签订土地出让或租赁合同等有关手续；办理集体土地使用权租赁的，要与集体土地所有者签订集体土地使用权租赁合同；办理作价人股的，集体土地所有者要与企业签订作价人股协议。
7、土地登记发证。使用国有土地的企业办理土地登记手续，可直接向市土地行政主管部门办文窗口申请办理土地登记；使用集体土地的企业，可向土地所在地的区土地行政主管部门申请登记，经区初审后，报市土地行政主管部门审批。
(九)集体土地资产处置的有关政策措施：
1、土地使用权以出让方式处置的，企业改制后将集体土地征为国有办理土地出让手续，且不改变用途并不重新建设的，由改制企业缴纳土地出让金，其土地出让金按评估确认价的20％缴纳，并按“收支两条线”的原则，除土地复垦基金(每亩loo00元)及土地出让业务费(按出让金的1％计)外，其余由市财政按70％的比例返还给企业，并用于职工基本养老保险。该资产的最后处置权属于国家。
2、鉴于历史原因，对改制企业补办规划、土地、房产等手续时，属企业生产性用途的可免收市政配套费，参照国有企业改制的有关政策，减半收取其它规费、手续费。
3、为有利于企业发展，土地征用费的标准适当低于撤村建居的标准，同时，企业过去已付的租用费可抵扣土地征用费。
4、以集体土地租赁方式处置的，土地租金按评估确认价的20％乘以土地还原利率(按4％)确定。土地租金逐年缴纳，标准自合同签订之日起五年不变，五年后每三年调整一次，每次调整’幅度不超过原租金的20％。租金由乡镇村集体经济组织负责收取，主要用于乡镇或村基础设施、公益事业的建设，不得移作他用。
5、以集体土地使用权作价入股方式处置的，其作价入股额按土地评估确认价的80％确定。
(十)改制后企业若需改变原土地用途，须报经市规划部门和市土地行政主管部门批准，重新补办有关手续，补缴土地有偿使用费等费用。如需改变用途进行房地产开发建设，必须统一纳人政府土地储备库，实行土地使用权招标或拍卖出让。
四、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的办理(市规划局办理)
(一)办理建设用地规划许可证的资料：
1、市土地行政主管部门开具的企业改制联系单；
2、1/1000地形图两份，用铅笔线划出用地范围，并向规划院四线室申请划出规划控制线；
3、土地使用权证(复印件)；
4、填写预审表和建设用地规划许可证申请表。
(二)办理建设用地规划许可证的流程：
1,凭以上资料报送总窗口；
2、综合处预审后，根据内容报处、局审正；
3、预审后转各业务处室，办理规划用地许可证手续；
4、办理完毕后报送总窗口，核发建设用地规划许可证(或填写市土地行政主管部门联系回执单)。
(三)办理建设工程规划许可证的资料：
1、改制后的土地使用证(土地呈报表)；
2、建设项目实测1／500地形图两份(详细注明占地面积、建筑幢数、层次、建筑面积准确数字)；
3、竣工图二套(含建施平面、剖、竣工图，并有设计单位盖章)；
4、有消防、环保、质监部门的书面审核意见；
5、违法建筑行政处罚证明及补交规费证明件；
6、填写建设工程规划许可证申请表。
(四)办理建设工程规划许可证的流程：
1、上述资料报送总窗口受理；
2、由综合处送有关业务处室并报局进行规划定性，确定是否允许补办建设工程规划许可证；
3、如确定允许补办，则到法规处接受违法建筑处罚，并到有关部门办理交纳规费手续；
4、交纳罚款和规费后，凭单据及补办资料由法规处报送总窗口受理，转各业务处室和局领导审查批准补办建设工程规划许可证手续；
5、由总窗口核发建设工程规划许可证。以上资料齐全后，在15个法定工作日内办理完毕。
五、房屋所有权证的核发
(一)乡镇工业企业无论以何种方式进行改制，改制前应有合法有效房屋权属凭证，不具备房屋权属凭证，必须依法补办，并取得房屋所有权证。由市房产管理部门核发权证。
(二)房屋所有权证的办理。
l、*年12月9日前，经批准建造的房屋，应按规划部门建房批准文件和用地审批手续，受理登记核发权证。未经批准建造的房屋可出具房屋建造年份、用途、用地状况及负有法律责任的具结，经乡(镇)政府证明报市规划部门审核同意，由市房产管理部门受理登记、核发权证。
2、*年12月10日以后经批准建造的房屋，在提交建设项目批准文件、土地使用证、建设工程规划许可证(建筑许可证)、竣工验收证明后，受理登记、核发权证。未经批准的，应按规划部门和土地管理部门的审批程序，经行政处罚后，补办有关手续，凭补办批淮文件受理登记。
在批准用地范围内，对少批多建房屋的超批准建房面积部分，经规划管理部门行政处罚和规划审核补证后，受理登记。
凡在*年*市区开展房屋所有权总登记至今，已领取房屋所有权证的，根据房屋验换证管理实施办法办理换证手续，领取新的房屋所有权证。其中房屋所有权主、客体已发生变化的应持有效凭证，办理房屋转移、变更登记。
(三)房屋租赁管理。
凡涉及房屋租赁事宜的，房屋租赁出租人和承租人应签订书面租赁合同，约定租赁期、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向企业所在地的区房产管理部门登记备案。
六、其它事项
(一)西湖风景名胜保护区乡镇企业的土地使用证和房屋所有权证的登记发放，按西湖风景名胜保护区的规定执行。
集体土地租赁合同范文2
出租方：___________________________（以下简称甲方）
承租方：___________________________（以下简称乙方）
根据《_________农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》和国家、省、市有关法律、法规、甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。
第一条 甲方出租给乙方的集体建设用地使用权的地块位于______________（详见《土地使用证》附件），面积为_________平方米（合_________亩），其宗地位置与四址范围如甲，乙双方确认的附图所示。
第二条 本合同项下出租地块用途为_________.乙方承租后必须按规定用途使用土地，如需变更用途，须经甲方及当地建设规划主管部门同意，甲乙双方协商调整年租金后，向_________国土资源局申请办理用途变更手续。
第三条 本合同项下的土地使用权租赁期自_______年______月______日起至_______年______月______日止。
第四条 本合同项下的土地使用权的年租金为每平方米________元人民币，年租金总额为________元人民币。乙方应于每年 ______月______日前向甲方按时缴纳年租金。首次年租金从签订本合同之日起的______天内缴清，年租金不足半年的按半年计收，超过半年的按全年计收。
乙方不按时支付年租金的，从滞纳之日起，每日按应付款额的______‰向甲方交纳滞纳金。超过六个月不支付年租金的，甲方有权收回出租的土地使用权。
第五条 在本合同生效之日起15天内，甲乙双方应向_________国土资源局申请办理租赁登记手续，甲方领取土地使用权出租许可证，乙方领取土地使用权承租证明书。
第六条 土地使用权租金的调整，每隔_________年调整一次，每次调整幅度为百分之______.租金标准调整时，甲乙双方应签订变更协议，乙方应按新的标准缴纳年租金。
第七条 乙方依据本合同租赁方式取得的土地使用权不得转让，转租，抵押。如需转租的，须经甲方书面同意，双方签订转租合同后到_________国土资源局办理有关变更手续。
第八条 乙方在接受租赁场地移交手续后，应妥善保护界桩，不得私自移动。界桩遭受损坏或移动应及时报告甲方重新埋设，测绘费和界桩费由乙方支付。
第九条 乙方在租赁场地上需要新建，扩建或翻建建筑物，须经甲方书面同意，并按规定办理有关报批手续，双方应签订土地租赁期满后承租方新建建筑物的处置协议。
第十条 土地租赁期满，本合同同时终止履行，乙方应向_________国土资源局交还土地使用权承租证明书，办理土地使用权租赁注销登记手续。对该地块内乙方投资建设的建筑物，附着物，应按双方签订的处置协议，在本合同终止之日起的60天内处置完毕，逾期未处置完毕的，由_________ 国土资源局向乙方发出书面处置通知。
租赁期满乙方如需继续使用该地块的，须在期满前六个月内向甲方提交续租申请，由甲乙双方重新签订土地使用权租赁合同，向_________国土资源局申请办理续租登记手续。
第十一条 乙方因提前终止经营等原因，需提前终止租赁合同的，应向甲方支付相当于三个月租金总额的违约赔偿金。
第十二条 依据本合同依法使用的集体非农业建设用地使用权受法律保护。在特殊情况下，因国家和农村集体社会公共利益需要，集体土地所有权者报经 _________国土资源局审核和_________人民政府批准后，可以提前收回出租的土地使用权，集体土地所有权者根据土地利用现状，给予承租方相应的补偿。
第十三条 本合同订立，效力，解释，履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律，法规。因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可向租赁地块所属辖区人民法院。
第十四条 本合同未尽事宜，依据有关法律，法规，政策等，双方可签订补充协议，作为合同附件，附件与本合同具有同等法律效力。
第十五条 本合同经双方法定代表人签字盖章，报_________人民政府批准后生效。
第十六条 本合同一式五份，甲乙双方各执两份，一份交_________国土资源局存档。
第十七条 本合同于______年_____月_____日在__________________签订。
甲方（盖章）_____________
乙方（盖章）____________
代表（签字）_____________
代表（签字）____________
联系地址：_________________
联系地址：________________
邮政编码：_________________
邮政编码：________________
联系电话：_________________
联系电话：________________
电传：_____________________
电传：____________________
开户银行：_________________
开户银行：
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帐户名称： ________________
帐户名称：________________
帐号：_____________________
集体土地租赁合同范文3
论文内容提要:物权法第142条的但书内容应当指国有土地租赁权为建筑物所有权的正当根据。市政公共设施所有权、职工购买的公有住房都应当以建设用地使用权为其正当根据。筑物所有权须以土地权利为其正当根据。土地权利可以是建设用地使用权、宅基地使用权,也可以是集体土地所有权、集体土地使用权,还可以是国有土地租赁权。
论文关键词:土地权利/建筑物所有权/国有土地租赁权
一、问题的提起
案例一:农户甲取得A地的宅基地使用权后,举家到B市贩卖蔬菜,邻居农户乙出资在A地建造住房,竣工后声称拥有该住房的所有权。甲对此持有异议,并诉至法院,请求确认该住房的所有权。
案例二:甲房地产公司拥有A地的国有土地使用权,因缺少资金而与乙公司签订合作协议,约定乙公司投入3000万元人民币,建成的商品房由乙公司取得三分之一的所有权,甲房地产公司拥有三分之二的所有权。后因双方发生争议,甲房地产公司告知乙公司,建成的商品房全部归属于自己。乙公司坚持自己拥有三分之一的商品房所有权,并诉至法院。但该项合作协议被认定为名为合作实为拆借资金,归于无效。在这种情况下,建成的商品房所有权归属于谁？
案例三:甲机关拥有一宗行政划拨的国有土地使用权,规划用途为建造职工食堂和停车位。甲机关和乙公司签订合作建房协议,约定甲机关出资该国有土地使用权,并负责将土地手续合法化；乙公司建房的全部资金；建成的酒楼由双方各取得二分之一的所有权。直至该酒楼建成并开始营业,甲机关也没有将行政划拨的国有土地使用权变性为出让的国有土地使用权。后来,双方发生纠纷,甲机关请求确认合作建房协议无效,建成的酒楼归其所有。解决上述纷争,确定建筑物所有权归属于谁,涉及到当事人的协议、资金投入、国有土地使用权、宅基地使用权各种因素,哪种因素起关键性的作用？需要回答。
二、建筑物所有权必须以地权为其正当根据
建筑物所有权不可能凭空孤立存在,必须以地权作为自己的正当根据。其道理在于:自罗马法以来,法律奉行土地吸收地上物的原则,尚未收割的农作物、生长于土地上的树木、竖立于土地上的建筑物都属于土地的成分,甚至于落在土地上的小鸟都要如此认定。这固然周到地保护了土地所有权人的利益,可也阻碍了人们投资于他人的土地且保有建筑物所有权的热情和行为,衡平地协调土地所有权人和投资于土地的非所有权人之间的利益,让土地所有权人仅仅取得非所有权人利用土地的对价,使非所有权人保有建造在他人土地上的建筑物的所有权,法律创设了地上权制度,只要非所有权人在他人的土地上取得地上权,建筑物便不被土地所吸收,而是与地上权相结合,成为地上权人的所有物。
我国法借鉴了这种思想及路径,但没有采用地上权的称谓,而是使用了宅基地使用权、集体土地使用权、国有土地使用权、建设用地使用权等概念。其中,宅基地使用权作为农户在集体所有的土地上建造住房并保有住房所有权的正当根据,集体土地使用权作为乡镇企业建造建筑物并保有所有权的正当根据,在广东省也能作为中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资独资企业等建造建筑物并保有所有权的正当根据,国有土地使用权作为在国有土地上建造建筑物并保有所有权的正当根据。
笔者认为,这三种情形都不宜作为《物权法》第142条但书所包含的内容,首先分析第一种情形。（1）建筑物所有权以地权为其正当根据,乃古今中外的立法例及其理论所共认,是衡平土地所有权和土地利用人之间利益关系的最佳模式,没有充分的理由不宜轻易放弃,何况《物权法》已经贯彻了这种理念,设置了相应的法律制度,如建设用地使用权、宅基地使用权等。（2）设置例外,得有充分的必要性和正当性,否则,任其存在会破坏整体及其和谐要求,在法律制度领域就是破坏法制的统一。某些专家所理解的《物权法》第142条但书所包含的三种情形（例外）,缺乏必要性和正当性,不宜存在。这三种情形完全可以而且能够按照建筑物所有权以地权为其正当根据的思路加以解决,这从下文的分析中可以明了。
首先,由开发商在房地产项目开发中配套建设的市政公共设施,可以甚至必须归国家所有。其处理方式可由若干类型,其一,在建设用地使用权出让金合理并已被土地资源管理部门收取的情况下,市政出资由开发商负责建设市政公共设施,但不减少开发商所应支付的建设用地使用权出让金的数额,国家取得这些设施的所有权,但无相应的建设用地使用权；其二,市政出资由开发商负责建设市政公共设施,就该设施的基地部分,减少开发商所应支付的建设用地使用权出让金的数额,国家取得这些设施的所有权,同时享有相应的建设用地使用权；其三,开发商支付全部的建设用地使用权出让金,承担建造市政公共设施的费用,国家无偿取得这些设施的所有权,同时享有相应的建设用地使用权；其四,开发商支付全部的建设用地使用权出让金,承担建造市政公共设施的费用,国家无偿取得这些设施的所有权,但不享有相应的建设用地使用权；其五,开发商取得行政划拨的建设用地使用权,承担建造市政公共设施的费用,国家无偿取得这些设施的所有权,但不享有相应的建设用地使用权。最后的类型是实务中较为常见的现象。分析比较上述五种类型,第一种处理类型存在着两个缺点,一是不符合建筑物所有权必须以地权为正当根据的原理,二是国家变相地占用了开发商的部分建设用地使用权,有违公正。第三种类型虽然符合建筑物所有权以地权为正当根据的原理,但国家侵占了开发商的合法利益,不可取。第四种和第五种类型既不符合建筑物所有权以地权为正当根据的原理,又不是恰当的利益分配,同样不可取。第二种类型符合房地权属间的规则,妥当地处理了各方的利益关系,最为可取。由此可知,所谓《物权法》第142条但书的第一种情形已被排除出去。
其次,分析第二种情形不宜作为《物权法》第142条但书所包含的内容。由于各个机关、国有企事业单位的职工取得的工资及奖金远远低于给国家和社会所做的贡献,在公房改制过程中,购买公房时有福利的因素,不但房价款低于市场价格,而且免交了土地使用权出让金。这是应当的。同时,限制职工的房屋所有权的某些效力,也是合理的。但是,限制购房职工的权利,并不意味着非得剥夺购房职工的建设用地使用权不可,并不意味着非得破坏建筑物所有权以地权为正当根据的基础性原则不可。我们完全可以选择一条代价较低且公平合理的模式平衡各方的利益关系。在笔者看来,最佳的模式应当是,职工依法及政策购买单位的公房时,同时取得房屋的所有权及其基地的建设用地使用权,尽管不支付建设用地使用权出让金；但若把该房屋出卖或互易与他人,则应当分区情况,按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》关于“职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有”（第21条第2款）的规定处理；或者按照该法关于“职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房,一般住用5年后可以依法进入市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买、租用权,原售房单位已撤销的,当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,单位和个人按各自的产权比例进行分配”（第21条第3款）的规定处理。更应注意的是,应当按照该法关于“职工购买住房,都要由房产管理部门办理住房过户和产权移转登记手续,同时办理相应的土地使用权变更登记手续,并领取统一制定的产权证书”的规定处理。十分明显,国务院的行政法规是强调房屋所有权以土地使用权（建设用地使用权）为正当根据的,而非承认房屋所有权脱离建设用地使用权等地权而凭空存续的。
三、《物权法》第142条但书的应有内容
以上分析,并不意味着《物权法》第142条的但书形同虚设,只是说它另有内容。在笔者看来,其内容应当是土地租赁权可以作为建筑物所有权的正当根据。其理由有二:（1）国土资源部于1999年8月1日了《规范国有土地租赁若干意见》,其中第4条规定:“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地,应实行长期租赁,具体租赁期限由租赁合同约定,但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”这就明确承认了建筑物所有权得以国有土地租赁权为其正当根据。当然,笔者注意到《,规范国有土地租赁若干意见》第1条第3款也规定“:对原有建设用地,法律规定可以划拨使用的仍维持划拨,不实行有偿使用,也不实行租赁。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的,可以实行租赁。对原有建设用地,法律规定可以划拨使用的仍维持划拨,不实行有偿使用,也不实行租赁。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的,可以实行租赁。对于新增建设用地,重点仍应是推行和完善国有土地出让,租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地,无论是利用原有建设用地,还是利用新增建设用地,都必须实行出让,不实行租赁。这清楚地表明国有土地租赁权不得作为商品房所有权的正当根据。就是说,作为解释论,把国有土地租赁权作为建筑物所有权的正当根据,列为《物权法》第142条但书的内容,只能是非经营性房屋所有权以国有土地租赁权为正当根据。（2）日本等国家或者地区,以土地租赁权作为建筑物所有权的正当根据的情形不在少数,其中一个重要原因是租金相对于地上权的代价而言较低。代价低却能够保有建筑物所有权,何乐而不为呢？！这应当引起我们的重视。
集体土地租赁合同范文4
关键词：加油站；用地；法律视角；管理
中图分类号：TU249.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-02
加油站的地理位置在某种程度上决定其经济效益，土地是加油站的基础和根本，各大石油公司抢摊布局，开展加油站网点之争，最根本的就是土地之争。由于经营危险化学品的特性，加油站的建造受到国家严格控制，其用地取得在当今趋紧的土地管理政策下越趋困难，另一方面，加油站存量用地由于历史原因存在较多的管理问题亟待理顺和规范。从法律视角看，加油站用地的取得和存量管理需要做到合法合规、权属清晰、手续完备、管理规范、风险可控。
一、加油站用地的特殊性和用地现状
加油站用地属于《土地利用现状分类》中商服用地类的批发零售用地，不属于人们通常认为的国家重点扶持的公共基础设施建设项目用地。由于加油站本身的特殊性，其用地也受到较多的政策限制。根据国土资发[2002]229号《关于切实加强加油站用地管理的通知》规定，加油站用地自该通知下发之日(2002年7月19日)起列入限制供地类项目，一律实行有偿使用，并按规定实行招标、拍卖。这意味着，加油站用地通过行政划拨、协议出让方式取得已成为历史。加油站用地的门槛越来越高，根据上述通知，“凡未取得省级经贸部门核准的成品油零售经营资格、不符合城区和公路沿线加油站发展布局规划的，不得批准供地”，要取得加油站用地，不仅企业自己要有经营资质，还得政府方面有规划，在规划之外通过其他渠道取得用地已几无可能。随着全国性的建设用地紧张，各地列入加油站选址规划的用地也越趋紧张，这与招拍挂制度的结合，使得加油站用地的成本暴涨，如今几千万元取得一座加油站用地已不是稀罕事，而且许多城市特别是一线城市的城区已基本没有供地用于建造加油站。于是，国内石油巨头将目标瞄准现有存量社会加油站，大打加油站网点收购争夺战。而在石油巨头内部，由于历史原因，加油站用地性质存在多种形式，除了国有出让地外，还有原来的国有划拨地、授权经营地，有在网点收购或者与农村集体经济组织联营过程中形成的的集体建设用地，甚至因用地缺乏，许多加油站用地系向他人租赁所得，每年缴纳租赁费。由于土地本身很强的政策性和明显的法律属性，不管是新建加油站用地的取得，网点收购还是加油站存量用地的管理，都涉及较多的法律问题。
二、加油站用地中存在的法律问题
1.加油站用地涉及的法律法规。我国现行土地管理主要有三大法律制度即土地权属制度、土地用途管制制度、土地有偿获得制度，土地管理方面的法律法规较多，就加油站用地而言，涉及《土地管理法》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及国土资源部颁布的诸如《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《关于切实加强加油站用地管理的通知》等一系列规定和通知。
2.加油站用地存在的问题。主要体现在：一是用地手续不完备。企业未经批准，未履行全部手续或者办理明显有瑕疵的手续即占用土地建造加油站，未按照土地出让合同履约等。二是用地性质违规。因无法拿到商服用地，企业可能会占用工业、教育科技文化用地建造加油站，对于城乡结合部、城郊和农村地区，为了抢占市口，企业也可能会违规租用农村集体土地建造加油站，从而违反《土地管理法》第63条中 “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设” 的规定。以上一和二的不当行为可能带来行政处罚、停业整顿、收回土地、甚至吊销营业执照等严重的法律后果。三是权属登记不规范。存量用地权属登记不规范带来内部管理风险，比如加油站土地无证问题，加油站收购后土地权证未及时进行变更，联营站土地作价入股方未将土地证转移登记到联营站名下，因企业变革等历史原因加油站土地权证登记名称与加油站现有工商名称不一致问题等等，在不动产物权实行权属登记，不登记不发生物权效力的法律制度下，以上这些登记不规范的问题会带来土地权利主体缺位，物权瑕疵，影响物权权利行使，甚至带来企业资产损失和其他经济损失的风险。四是承租用地管理不到位，承租他人土地用于经营加油站，因土地无证，划拨地出租未经批准，农用地、集体建设用地出租，出租人违规用地，违章搭建，未办理租赁备案，未取得房地产租赁他项权证、租赁合同约定不明等问题带来工商年检通不过、失去经营网点、引起纠纷诉讼、造成经济损失等风险。
三、加油站用地规范管理与风险防控
1.新增用地管理。新增用地管理的原则是手续齐全规范、避免违法用地。加油站新增用地主要有两种方式：通过招拍挂和通过加油站股权收购。
(1)招拍挂方式。以这种方式取得加油站建设用地，企业一般可以通过以下流程办理：先查阅欲建加油站所在市、县的土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和建设用地使用权出让年度计划，从当地土地管理部门公开信息渠道获取土地招拍挂信息，有意向的持有关法律文件向当地土地管理交易中心提出书面申请，参与土地的招拍挂活动，竞买成功后，签订成交确认书，付清成交价款，之后办理土地预审、规划审查、项目立案审查、环评等手续，经企业法律事务部门审核后签订土地使用权出让合同，最后进行土地使用权初始登记。该种方式中，土地使用证是权属证明也是最终目标，务必尽快办理，凭此证方可办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证与建设工程施工许可证等加油站建设相关手续。
(2)股权收购方式。加油站所有资产含土地和房产一同收购，使加油站土地使用权收归己有。该种方式下会遇到较多的法律风险，比如转让方主体不合格，未经共有人同意出让共有资产，加油站房地产已被抵押而无法过户，土地房产没有产权证，建设手续不全，存在违规用地和违章建筑，转让方隐匿加油站面临拆迁信息等。作为收购方应采取如下措施应对风险：
一是在收购前进行全面的尽职调查，发现以上问题及时采取应对办法。比如发现关于抵押问题，须由加油站产权人做出无抵押承诺或解除抵押承诺，在发现加油站资产已被抵押的情况下，可视具体情况要求先期解除抵押，或在合同中具体约定解除抵押的方式、步骤。又如加油站违规用地，转让方采用签订土地租赁合同形式占用集体土地的，应在收购合同中，明确约定由转让方负责将该加油站的土地办理为国有出让性质和商业用途，并过户到合同约定的使用人名下。加油站占用集体土地又不能办理国有出让手续的，必须具有政府部门批准的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑施工许可证》等其他行政审批文件，才能降低风险损害发生的可能性。
二是尽快办理土地房产过户手续。加油站股权收购，价值比重最大的实际上就是土地和房产，而加油机、油罐等固定资产价值与其相比简直不值一提。收购后，若土地不是登记在加油站名下的，企业尽快到房地产交易中心办理房地产过户手续，并移交涉及土地房产的各类档案资料。如未及时办理，将来一旦土地房产发生巨额增值，原转让方可能会反悔当初收购协议，致使双方发生法律纠纷。
2.存量用地管理。存量用地管理的原则是做到权属清晰、登记规范、使用科学。加油站存量用地主要有自有、联营、承租三种方式。
(1)自有土地。自有土地有划拨、授权经营、出让三种。划拨土地按照法律规定未经批准不得出租、抵押、转让，企业应注意因加油站歇业或关闭后，若加油站土地是划拨地的，未经土地管理部门批准不得随意处置，否则违法。授权经营地是国家将原划拨地经评估按评估价转增国家资本金后授权给国有控股公司使用的土地，注意授权经营地只能按照指定用途使用或出租给指定对象，企业无处置权，经批准同意转让的需补交出让金。出让地是企业向市、县土地管理部门缴纳土地出让金后取得的一定期限内使用并可以自行转让使用权的土地。由于其具有最完整的权利，流通性好，对企业来来说最受欢迎也最容易管理，有条件的企业可以将原有划拨地通过某种方式缴纳出让金后变为自有出让地。目前石油企业自有出让地由于历史原因存在登记不规范的问题，主要有：
一是以前加油站整体收购后未及时办理土地权利人转移登记，致使土地权利人至今仍登记在被收购加油站的母体企业名下。这种情况风险在于，首先法律上只认可权证上的登记人为该土地权利人，造成收购方物权权利主体缺位，可能影响应有权利的行使，如转让方实体被消灭，更加难以办理权利人转移。其次，名义上的权利人可能会在实际权利人不知情的情况下将该土地及房产作抵押，若抵押人破产或被第三人行使抵押权等均可能造成该土地及房产被司法机关强制执行，影响加油站正常经营和权利主张，甚至可能造成地块损失。再次是转让方因觊觎这些年土地大幅增值，可能以土地登记权利人的名义，通过诉讼方式主张退还收购款收回土地。最后如遇政府征收该土地上的房屋，收购方需要以房地产登记权利人名义或在其配合下才能获得赔偿，在谈判中处于被动。对这种问题的解决思路是尽快补办过户手续，当然可能涉及土地增值税、契税、评估费等高额费用，如转让方不愿配合过户或无法补办，可以协商采取订立协议的方式明确土地的实际权属，从债权层面降低物权风险。
二是土地房产没有权证。这种情况下，把该房地产作为注册地的企业需要办理营业期限续展、加油站开设非油业务办理相关证照、实施企业更名等事项时，可能因无法提供房地产权属证明被政府部门拒绝受理。如遇政府征收时，也可能因为无证遇到相关障碍。解决的思路是尽快分析原因，取得权属证明，问题较大的可以委托专业中介机构办理。
三是由于企业变革，土地登记名称与加油站现有工商登记名称不一致，这种情况下法律风险较小，因土地登记名称下的企业要么是现石油企业的一致行动人，要么在企业变革中已经注销，但是如果要规范登记，使土地登记名称统一到工商名称上来，需要查明两者间的关系，视是否变更关系，股东是否有变化等不同而区分是变更登记还是转移登记。登记方式的不同可能涉及差额巨大的税费。
(2)联营。联营方以土地房产作价入股与石油公司成立加油站，按照《公司法》规定，该土地房产属于联营企业资产，应当将该土地房产过户到联营体名下，但现有联营加油站中，存在较多未过户的情况，可能带来权益不清，出资不实，土地方擅自处分该土地房产等风险，建议协商联营对方补办过户手续，但因近年来土地增值巨大，联营方考虑自己利益可能会不同意，则建议以签订协议的方式明确土地房产的实际权属，从债权层面降低物权风险。
(3)承租。加油站承租土地对于石油企业来说既无奈、又有不确定性和一定的风险。租赁土地的主动权在出租人手里，租金上涨，不再续租，提前结束租赁合同等会给承租人带来不确定性，而出租人出现前文所述无土地房产权证等问题带来管理风险和经营风险。特别是在工商登记政策收紧的情况下，以承租土地的地址为加油站注册地的，在该加油站办理营业期限续期等工商手续时，因无法提供他方的房地产权属证明，工商部门可能会拒绝受理。对于加油站承租地管理，建议一是对出租人开展尽职调查，确定出租人主体合格，租赁标的合法合规。二是加强租赁合同管理，将可能遇到的风险通过合同约定来化解，比如为了固定较长的租赁期限，有些企业签订30年的租赁合同，但根据《合同法》租赁合同分则规定租赁期限最长为20年，后面10年无法受到法律保护，建议通过再签一份租期为10年的合同，租赁期限从前份20年的合同结束之日起计算的方法解决租35年的问题，保证了加油站经营的连续性。二是完善租赁手续和相关文件，加油站应当向出租人索取土地权属证明复印留存，或到土地房产交易中心调阅权属信息。租赁事项应当备案，并办理土地使用权出租他项权利登记，取得租赁他项权利证书，维护承租人权益。
参考文献：
[1]中华人民共和国土地管理法[M].北京:中国法制出版社,2005.
[2]中国石化销售企业土地管理实用手册[M].北京:中国石化出版社,2010.
集体土地租赁合同范文5
一、适用范围
1、镇范围内，租用无房产证或租赁证的房产和无土地证的集体土地上的经营场所的招商引资企业，含新注册及变更、迁入企业。
2、企业注册地及财政级次均在镇。
二、职责分工
1、所在村、社区及业主单位负责入驻企业的经营范围、实力背景、投资门槛、税收贡献情等情况进行初审。
2、镇经发办负责对入驻企业的经营范围、企业资质、投资门槛、税收贡献等情况进行审核及相关资料的备案存档管理。
3、村镇建设办负责对经营场所的权属及合法性等情况进行审核。
三、办理流程
1、投资者如实填写《区经营场地使用意见表》、《镇经营场地入驻企业审核表》，并提供相关资料，经营场地所属村、社区或业主单位对上述资料进行初审，同意后签字盖章。
2、镇经发办、村镇建设办按照各自责职分别审核上述资料的相关内容，同意后由负责人在《镇经营场地入驻企业审核表》中相关栏目内签字盖章确认。
3、经分管镇长同意并在《镇经营场地入驻企业审核表》中签字后，镇党政综合办在《区经营场地使用意见表》中相关栏目内盖镇政府公章。
4、投资者凭盖章后的《区经营场地使用意见表》到区有关部门办理后续相关手续。
四、相关资料
1、土地权属证明复印件一份，需土地使用权人盖章；
2、租赁合同原件一份；
3、入驻企业法定代表人身份证明复印件一份（新注册公司需提供公司所有股东身份证明）；
4、《名称预先核准通知书》（仅需新注册企业提供）;
集体土地租赁合同范文6
【关键词】石油销售企业 土地资产管理 风险及对策
一、石油销售企业土地资产的特点
土地是一种重要的资源性资产，没有土地，一切生产、经营活动就没有立身之本。石油销售企业的土地呈现宗数多分布散、闲置待用多、土地取得方式复杂多样、管理难度大、取得和使用成本不断上升等特点。宗地多分布散。不同于其他企业土地集中在某市或某县的情况，销售企业25000余宗土地分布在1400多个市县，土地登记、租赁管理都要在当地进行，需要面对各级甚至是乡政府的土地管理部门，而土地管理的地方特色比较重，各地经济发展状况不同，政府执行土地政策差异也很大。土地取得方式复杂多样。新增用地通过招拍挂和股权收购取得，存量用地有自有、联营、承租三种方式，自有土地又有划拨、授权经营、出让，由于历史原因土地取得方式复杂多样，用地存在风险。闲置待用多。企业空闲、废弃及闲置待用土地2500宗，闲置面积2910万平方米（约4.36万亩），如何盘活低效土地资产是销售企业土地管理的重点和难点。土地取得和使用成本不断上升。加油站建设用地全部实行招拍挂方式后，由于竞争激烈使得土地取得成本不断飙升，随着国家对城镇土地使用提高和地方执行政策到位，土地使用税还将进一步上升。由于上述特点导致销售企业遇到的复杂情况最多，集中管理的难度最大。
二、石油销售企业土地资产管理存在的主要风险
（一）加油站用地存在法律方面的风险
用地手续不完备。企业未经批准，未履行全部手续或者办理明显有瑕疵的手续即占用土地建造加油站，未按照约定履行土地出让合同。
用地性质违规。因无法取得商服用地，企业可能会占用工业、教育科技文化用地建造加油站，对于城乡结合部、城郊和农村地区，为了抢占市口，企业也可能会违规租用农村集体土地建造加油站，以上不当行为可能带来行政处罚、停业整顿、收回土地、甚至吊销营业执照等严重的法律后果。
权属登记不规范。存量用地权属登记不规范带来内部管理风险，加油站土地无证问题，加油站收购后土地权证未及时进行变更，联营站土地作价入股方未将土地证转移登记到联营站名下等等，以上这些登记不规范的问题会带来土地权利主体缺位，物权瑕疵，影响权利的行使，甚至带来企业资产损失和其他经济损失的风险。
承租用地管理不到位。承租他人土地用于经营加油站，因土地无证，划拨地出租未经批准，农用地、集体建设用地出租，出租人违规用地，违章搭建，未办理租赁备案，未取得房地产租赁他项权证、租赁合同约定不明等问题带来营业执照到期后无法延期、新办证照或行政许可事项受阻、失去经营网点、引起纠纷诉讼、造成经济损失等风险。
（二）闲置待用土地存在政府收回的风险
根据土地管理法的有关规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜土地，连续多年未使用的，经原批准机关批准，可由县级以上人民政府收回用地单位的土地使用权。石油销售企业土地待用（空闲、废弃、闲置）比较多，多数时间比较长，政府可能对待用闲置土地和低效使用土地可能实施政府无偿收回和低价储备办法。销售企业发展战略调整关闭的油库和加油站，待用土地中70%以上是划拨土地和授权经营土地，转让、出租与合作开发均不同程度地受到国家土地政策限制。土地闲置待用的原因主要有以下几类：
在计划经济时代，为保障本地石油市场的供应，大部分地市县石油公司都有油库。随着中国石化的企业重组，对石油商品的物流不断优化，按总部要求的逐步对市县石油公司油库进行关闭，原则上一个地区保留1-2座油库。目前这些关闭的油库多年，土地大多属于划拨地或授权经营，地段较偏远处于城郊地带或乡镇。
随着城镇的不断扩张和交通系统建设的不料完善，由于因当地政府进行道路改造（拓宽道路、改变道路、修建高速公路）和城市规划引起加油站关闭或迁址。关闭的加油站多年未营业。土地已经处于空闲、废弃、闲置的待用状态，一般属于授权经营地。
由于2000年左右集团公司成立后，为抢夺市场、抢占网点或进行战略性收购加油站，这些加油站（石油站）网点建设比较密集，相隔距离很近，单站经营量很小，考虑到营运成本等各种原因，关闭了加油站。
为减少管理层，随着实行扁平化管理的地县一体化到位后，县级经营部大部分搬到了城区加油站办公，原县支公司办公楼及其土地可能闲置。
（三）闲置土地房产出租存在法律、经济、安全和环保等风险
租赁标的风险。闲置土地房产出租首先遇到的是该土地房产能否出租问题。租赁标的若是闲置的土地，则面临被政府收回的风险，对外出租可能带来违约问题。租赁标的若是划拨土地及其地上建筑物，则未经县级以上人民政府批准，不得出租；经批准出租的，应当将租金中的土地收益部分上交国家。租赁标的若是未取得建设工程规划许可证，未经批准建设的临时建筑等违法建筑，则根据有关规定租赁是合同无效。所以租赁标的审查，是避免闲置房地产出租风险的首要问题。
租赁合同风险。租赁合同签订是闲置土地房产出租最重要的工作，合同的完整性、规范性直接影响到租赁双方的权利义务。很多风险、纠纷都是因为合同约定不明带来的。承租主体合格问题，承租主体选择不当，是造成租赁风险的根本原因。可能会出现租金收不回来、擅自装饰装修改扩建或擅自转租等问题。租赁期限不明或过长也会导致合同纠纷。
承租人风险。承租人除了履约不能给出租人造成租金损失外，还可能由于其不当行为给出租人带来连带责任、无奈之下承租的本不该属于自己的责任，造成企业无法预计的损失。承租人擅自改变用途、违章搭建和装修不当、进行违法活动、产品质量不合格、安全环保不达标等方面出现问题，出租人都可能带来连带责任。
内部管理风险。管理人员可能收受贿赂、串通承租人压低租金，降低准入门槛或资质要求，放松安全环保监管等均可能给企业带来风险和损失。出租人企业标识未拆除即将房地产租给承租人使用，承租人的不当行为会被媒体误认为出租人的行为等造成出租人声誉负面影响。
（四）城镇土地使用税存在纳税风险。
土地量多面广，信息不完整，等级确认难度大，税额计算易出现差错。主要是土地管理不到位、土地资料不齐全、县市级的土地等级界定较为困难，无法全面核实等原因形成。
油库、加油站等消防安全、绿化用地面积未能确认，影响土地税的减免报批。石油化工行业因安全生产、经营的需要，消防等安全防范用地占总土地面积不小的比例。但由于油库、加油站在原先建设时未能取得专门的、有明确显示消防用地占地数量的相关证明或具体依据，申请减免土地税困难较大。
租赁经营加油站土地使用税风险。租赁经营站一直以来在成品油销售活动中都占有较为重要的位置。目前，由于大部分租赁合同条款中均未对土地使用税等做出明确规定由哪方承担和缴纳，其土地使用税我方可能未按实际租赁面积按期缴纳。
处于基建期间的土地数量较多，可能未纳入计缴范围。根据国家税务局《关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》，对基建项目在建期间使用的土地，原则上应照章征收土地使用税。
三、防范土地资产管理风险对策和措施
（一）强化加油站用地规范管理，防范用地风险
把好新增用地入口源头关。新增用地通过招拍挂和加油站股权收购取得，管理原则是手续齐全规范、避免违法用地。
以招拍挂方式取得加油站建设用地。先查阅欲建加油站所在市、县的土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和建设用地使用权出让年度计划，从当地土地管理部门公开信息渠道获取土地招拍挂信息，有意向的持有关法律文件向当地土地管理交易中心提出书面申请，参与土地的招拍挂活动，竞买成功后，签订成交确认书，付清成交价款，之后办理土地预审、规划审查、项目立案审查、环评等手续，经企业法律事务部门审核后签订土地使用权出让合同，最后进行土地使用权初始登记。
股权收购方式取得加油站建设用地。加油站所有资产含土地和房产一同收购，使加油站土地使用权收归己有。这种方式下会遇到较多的法律风险，比如转让方主体不合格，未经共有人同意出让共有资产，加油站房地产已被抵押而无法过户，土地房产没有产权证，建设手续不全，存在违规用地和违章建筑，转让方隐匿加油站面临拆迁、道路将改道之类影响加油站流量、影响加油站持续经营的信息等等。一是在收购前进行全面的尽职调查，发现以上问题及时采取应对办法。二是尽快办理土地房产过户手续。
管好存量用地。加油站存量用地主要有自有、联营、承租三种方式，自有土地有划拨、授权经营、出让三种。管理的原则是做到权属清晰、登记规范、使用科学。
目前石油企业自有土地由于历史原因存在登记不规范的问题，以前加油站整体收购后未及时办理土地权利人转移登记，致使土地权利人至今仍登记在被收购加油站的母体企业名下。要尽快补办过户手续，可能涉及土地增值税、契税、评估费等费用，如转让方不愿配合过户或无法补办过户手续的，可以协商采取订立协议的方式明确土地的资产关系、明确权属问题，从债权层面降低物权风险。对无土地证情况要尽快分析查明原因，补齐相关文件和手续，重新办证或取得相关权属证明，问题较大的可以委托专业中介机构办理。
联营加油站土地，联营方以土地房产作价入股与石油公司成立加油站，该土地房产属于联营企业资产，应当将该土地房产过户到联营体名下，但现有联营加油站中，存在较多未过户的情况，要协商联营对方补办过户手续。
承租加油站土地。租赁土地的相关主动权在出租人手里，租金上涨，不再续租，提前结束租赁合同等会给承租人带来不确定性，而出租人出现无土地房产权证等问题带来管理风险和经营风险。对于加油站承租地管理，一是对出租人开展尽职调查，确定出租人主体合格，租赁标的合法合规。二是加强租赁合同管理，将可能遇到的风险通过合同约定来化解，三是完善租赁手续和相关文件，加油站应当向出租人索取土地权属证明复印留存，或到土地房产交易中心调阅权属信息。
（二）积极盘活闲置待用土地，提高资产利用率
企业存量土地十分稀缺珍贵，尤其授权经营地，是国家在特定时期对国企改革用地的一项政策支持。这些土地是销售企业乃至中国石化集团发展的基础性资源，无论是否闲置原则上都要予以保留。对暂时闲置待用的土地，要积极与地方政府和土地管理部门做好协调工作，尽量予以保留。为了让企业产生效益最大化，提高资产利用效益，对每宗待用土地拟定了盘活方案，主要有以下六种方式。
结合实际业务需求重新启用。如对已关闭的油库改造成管道油库的下载中转库或非油品的中心仓库，对位目前置较好已关闭加油站进行投资改造提升形象重新开业，县分公司成立后为提升企业形象从加油站搬回原办公楼办公。
集团公司内部划转。由集团公司根据实际业务需要统筹安排，将全系统的土地统一优化配置，企业建设需新征地的可首选使用或置换临近企业的闲置用地，最大限度地发挥闲置土地的利用效率，在集团公司内部划拨或转让。集团公司全资单位之间、企业内部全资单位之间的土地转让上报集团公司审批后采用无偿划转的方式。内部划转土地应权属清晰，转让双方签订协议。
政府征收或置换。由于地方市政规划、公益事业等原因必须拆迁或政府依法有偿征收的土地，按照“占一补一、等价置换”的原则进行处理，特别是正在运营的经营网点拆迁时，按照“补一拆一，先建后拆、区位对待、补偿到位” 原则置换成网络建设用地，这是土地处置的首选方案。若确实没有合适的建设用地可置换，按照市场评估价格有偿征收。
出租盘活。对于有地面建筑物的闲置土地，可在保证收回土地使用税和土地租金的前提下，采取对外出租的方式予以盘活；对于无地面建筑物的闲置土地，可出租给社会上其他单位作为临时性简易仓库、养殖场、停车场、驾校等使用；为防范风险，回避土地出租，进行场地或资产出租。
对外转让。结合用地实际，按照国家规定以公开竞价转让方式或协议转让方式处置土地。若继续持有土地使用权将不利于维护企业土地权益时，可采取对外转让方式处置土地。土地转让要严格按照国家和集团公司有关规定公开对外披露转让信息，广泛征集受让方，严格审查参与受让者的相关资质。按照主要使用权类型划分，对出让土地按照国家和地方政府土地管理相关规定对外转让；对划拨土地要在征得地方政府土地主管部门同意的前提下，按照国家和地方政府土地管理相关规定对外转让；授权经营土地原则上不对外转让。
进行联合开发。联合开发包括土地作价出资、投资入股等。为降低风险，原则上要选择国有或国有控股单位进行开发，要对开发形式、开发方案的可行性进行综合分析论证，要充分征求当地政府规划、城建等相关部门意见，依法合理规避开发连带责任。方案报上级主管部门批准立项后进行土地处置。
（三）加强租赁管理，完善风险防控体系
建立风险识别与防控体系。资产管理部门与法律、财务部门共同研究，分析闲置土地房产租赁业务中可能存在的风险，并从风险发生的环节或领域等角度出发，结合业务实践提出针对该风险的防范措施。同时对相关管理和业务人员进行培训，增强他们风险意识，明确防范思路，确定规范的操作流程。
完善合同文本和审核流程。应规范合同的谈判、起草、审批、签订、履行等一系列流程，制订租赁合同标准文本，完善合同条款，把能预计到的情况尽量在合同中体现出来。加强合同主体审查，重点在资信和履约能力调查。签约时可要求承租人提供“三证二表”即营业执照、税务登记证、组织机构代码证和最近一期的资产负债表、损益表。要保证标准合同使用率、合同的送审率、法律财务部门审核率达到100%。企业要用好合同的解释权，发现存在较大风险时要及时终止租赁合同。
加强内部管理。完善租赁全过程管理，建立内控制度，租赁前应编制租赁业务计划，按规定权限审批。建立包括承租人名称、租赁房地产名称、租赁价格、期限、用途、租金收取情况等内容的租赁管理台账。加强监督管理，定期对出租房地产进行查验。
（四）加强土地使用税相关事项管理，防范税收风险
加强土地管理，确保土地使用面积数量、土地等级的准确性。土地面积和土地等级是正确计算土地使用税的主要依据。财务部门必须及时、完整地收集土地资料及信息，建立土地信息管理台账，台账应根据土地使用证的内容填写土地坐落地点、权属单位名称、土地面积等主要信息。
申请油库加油站等安全防范和绿化用地免征土地使用税，合理合法节约土地使用税。根据文件规定：“对于各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由县、市税务局根据武警消防队、劳动局等有关部门的规定确定，暂免征收土地使用税”。要利用有利政策，积极与消防、税务等相关部门进行沟通协调，及时获取消防、劳动安全保护等部门提供的有效、合法证明资料，向税务提交申请报告，争取得到税务部门的认可，以此获得此类用地土地使用税的减免。保持良好的税企关系，积极利用税收优惠或减免政策，做好免税审批或报备工作。
补充、完善经营租赁合同条款，减少税收风险。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例条例》的规定，城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳。承包、承租经营因并未发生房地产的权属转移，土地使用税和房产税仍应由产权拥有单位即发包、出租单位缴纳。企业在签订租赁合同时，应明确土地税、房产税等由出租方缴纳并定期提供完税证明复印件等资料，以减轻税收压力，避免税收风险。
