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审计实务论文范文1
关键词:分析性程序,审计
分析性测试，是审计人员取得审计证据的一种审计手段，是帮助审计人员全面把握被审计单位财务状况、科学评估审计重点的技术方法，也是总体评价审计发现、检查审计成果合理性的有效手段。分析性程序一般作为审计取证的一种辅助手段使用。本文将对分析性程序在审计实务中的运用展开探讨。
一、分析性审计程序的特点
分析性审计程序既可以降低审计成本，又可以提高审计效率，分析性审计程序的特点主要表现在以下方面：
（一）分析性审计程序是获得审计证据更为客观的方法
分析性审计程序的运用是基础会计信息以及非会计信息之间的内在关系，其内在关系是客观存在的，在一般情况下，这种关系也是稳定的，只要注册会计师分析得当，充分发挥自己的创造力，从分析性程序中发挥其自身的创造力，运用自身的职业判断，分析性审计程序就可以提供更为客观的审计证据，也能够对审计对象业务中的关键因素和主要关系做更好的理解，通过了解被审计单位的报表数据的潜在关系，为以后的审计工作提供指导。
（二）分析性审计程序可以节省审计成本，提高审计效率
分析性程序可以耗费更少的审计资源提供相同的或者相对更好的审计证据，分析性程序有时会被描述成发现和形成证据的技术，同传统的会计报表细节抽样审计方法是不同的。分析性审计程序是利用信息间的内在关系来判断数据的合理性，并不局限于审计对象的财务报表，而细节抽样方法主要是通过对存在的证据进行收集以及检查来证实注册会计师的判断，两者相比，成本是不同的。分析性审计程序通过模型的构建以及会计师的经验以及知识就可以判断，可以大大的节省审计资源，而且在电算化的时代，通过利用电脑，分析性审计程序的优势能够发挥出来，在节省审计资源的基础上也可以大大提高审计效率。
二、分析性审计程序的关键
分析性审计程序的关键在于分析以及比较，要分析所收集数据之间可能存在的关系，即相关性，而且要保证搜集数据的可靠性，并且剔除其中的不合理因素。然后利用审计人员积累的经验以及收集的合理标准，对照分析被审计单位提供的资料以及信息，从中发现异常的变动、不合常理的趋势或者比率。
（一）应考虑数据之间的关系以及比较基准
运用分析性审计程序的一个基本前提就是数据之间存在着某种关系，因此，在进行分析性程序时，首先要分析所收集数据之间存在的关系，即财务信息各构成要素之间的关系，以及财务信息与相关非财务信息之间的关系。财务信息各要素之间存在相关性以及内部勾稽关系，例如应付账款与存货之间通常有稳定的关系；当然某些财务信息与非财务信息之间也存在内在联系，例如存货与生产能力之间的关系，以此来判断存货总额的合理性。其次，应该考虑数据信息之间的比较基准。在运行分析性审计程序时，注册会计师要注意将被审计单位本期的实际数据与上期或者以前期间的可比数据进行比较来判断是否存在异常，在运用以前期间的可比会计信息时，注册会计师要注意被审计单位内部以及外部的相关变化。也可以将自己的预期数据与被审计单位财务报表上反映的金额或者比率进行比较，可以发现异常情况，这都是分析性审计程序的关键点。
（二）要合理确定分析性审计程序的应用方式
分析性审计程序在所有的会计报表审计的计划阶段和报告阶段都必须使用，在审计测试阶段可以选择使用，但是注册会计师在审计的过程中要合理确定分析性审计程序的应用方式。应用方式主要有以下几种：首先，可以采用比较分析法，可以用于实际与预算计划进行比较，发现实际与预算的差异，分析原因；将本期同上期比较，判断本期指标的是否存在异常；同业比较，判断被审计单位数据指标的正常性。其次，可以采用趋势分析法，可以用于财务审计中的问题揭示以及管理审计中的前景预测。第三，可以采用科目分析法，通过选择借方或贷方科目编制对照表来登记对应科目，查明对应关系是否正确并且分析造成错误的原因，主要应用于容易发生错误以及弊端的会计科目。第四，可以采用回归分析法。通过回归分析方法，可以计量预测的风险和准确性水平，量化注册会计师的预期值。
三、分析性审计程序在审计实务中的具体运用
（一）分析性审计程序在风险评估阶段的具体运用
在风险评估阶段，利用分析性审计程序的目的是帮助注册会计师发现财务报表中的异常变化，或者与其发生而未发生的变化，识别潜在的重大错报风险领域，通过对被审计单位重大错报风险的评估帮助注册会计师设计进一步审计程序的性质、时间和范围，以提高审计效率和效果。首先，要选择适当的数据关系，在风险评估阶段，分析程序就要识别那些可能表明财务报表存在重大错报风险的异常变化，因此所使用的数据汇总性比较强，在此阶段，分析性审计程序的主要对象通常包括对账户余额变化的分析，使用分析性审计程序的精确程度以及比较的指标范围，要根据被审计单位的情况以及注册会计师自身的素质而定。其次，要对搜集的数据进行分析，通过对预期关系的数据进行分析，能够让注册会计师进一步了解被审计单位的基本情况，有助于注册会计师了解重大事项或者决策对公司财务报表的影响。第三，根据分析性审计程序，注册会计师应该识别是否有异常的数据关系或者意外的波动，因为这都可能是重大审计风险的预警信号。如果出现异常的数据关系或者波动，要作为重点审查项目进行调查，在询问被审计单位管理人员的基础上，考虑运用检查、观察等其他审计程序，获取充分的审计证据。
（二）分析性审计程序在实质性程序中的具体运用
实质性分析程序与细节性测试都可以用于收集审计证据，以此来识别财务报表认定层次的重大错报风险，实质性分析程序不仅仅是细节性测试的一种补充，在某些审计领域，如果重大错报风险较低而且数据之间具有稳定的预期关系，注册会计师可以单独使用实质性分析程序获取充分、适当的审计证据。首先，注册会计师在确定实质性分析程序对特定认定的适用性时，要考虑评估的重大错报风险，评估的重大错报风险水平越高，注册会计师应当越谨慎使用实质性分析性程序。另外在对同一认定实施细节测试的同时实施实质性分析程序可能是适当的。其次，要保证数据的可靠性。注册会计师在运用实质性分析程序对已经记录的金额或者比率做出预期时，需要采用内部或者外部的数据，这样数据的可靠性直接影响根据数据形成的预期值，注册会计师计划获取的保证水平越高，对数据可靠性的要求也就越高，这样分析程序就越有效。第三，要做出预期的准确程度，准确程度是对预期值与真实值之间接近程度的度量，分析程序的有效性很大程度上取决于注册会计师形成的预期值的准确性，因此，在执行分析性审计程序时，要做出预期的准确程度，保证精确度。
（三）分析性审计程序在总体复核阶段的具体运用
在审计完成阶段，注册会计师需要通过执行分析程序对财务报表进行整体符合，以此来判断审计结论是否恰当以及财务报表的整体是否公允：首先，是对财务报表重要比率的分析，在前期审计阶段，注册会计师获得了与财务报表相关的各项财务数据以及非财务数据，在总体复核阶段，注册会计师可以利用这些数据进行全面分析，总体把握财务报表的合理性。其次，可以通过对被审计单位的报表审定数同行业平均数据或者以前年度的数据进行比较，来判断财务报表上的数据是否合理。第三，要确定资产负债表日后事项是否对会计报表上的数据产生影响，进而确定报表数据是进行调整，还是披露。
参考文献：
[1]锁琳，浅谈分析性复核程序在固定资产和累计折旧审计中的运用[J].邵阳学院学报，2007，（05）
审计实务论文范文2
1.1被解释变量的选择。如本文上文所述，在回归模型中使用｜DAi｜，即操控性应计利润作为被解释变量。
1.2解释变量的选择。本文拟选择虚拟变量Year为解释变量，表示会计师事务所合并前、合并中、合并后的年度，Year为-1时，代表合并前一年；Year为0时，代表合并当年；Year为1时，代表合并后一年。通过对比该变量取不同值时，被解释变量。｜DAi｜的变化情况，以此检验事务所合并对审计质量的影响。
1.3控制变量的选择。影响公司的审计质量的因素有很多，并且国内外已经有诸多学者对此进行了大量的研究，现已形成了比较成熟的体系。通过对这些文献的总结，本文选取了LnA、Lev、Roa、Cfo、Rec/Ta五个对审计质量有重要影响的主要因素作为回归模型的控制变量。
2.样本数据的选择。
2.1合并事务所样本的选择。2009年5月8日财政部了《关于加快发展我国注册会计师行业的指导意见（征求意见稿）》，文中指出要重点培育五到十家年收入规模在三十亿元且在国际上具备良好的声誉和竞争力、能够为我国的企业在境外上市以及走入国际市场提供跨国经营综合服务的特大型会计师事务所。在此之后，伴随着各大会计师事务所纷纷进行的大规模的合并重组，我国的审计市场掀起了自上世纪末以来的第三次大规模的合并重组的浪潮，从而彻底颠覆了以前年度的会计师事务所排名情况。直至2010年12月15日，财政部、证监会与香港有关部门就落实内地与香港在对方上市的公司可选择以本地会计准则编制财务报表并由本地会计师事务所按照本地审计准则进行审计的事宜达成共识。内地的会计师事务所有资格承接并对H股进行审计的资格正是财政部对我国内地的会计师事务所未来发展要求的一个重要领域。此次获准从事H股企业审计资格业务的内地大型会计师事务所共有12家，其中有四家是“国际四大”在本土的分所，其余八家为土生土长的具有较大规模且达到一定标准的本土大型会计师事务所，也是本文所选的研究样本，本文选择2010年起具有H股审计资格的8家内地所为研究样本。他们分别是：立信会计师事务所有限公司；天健会计师事务所有限公司；立信大华会计师事务所有限公司；信永中和会计师事务所有限责任公司；国富浩华会计师事务所有限公司；京都天华会计师事务所有限公司；中瑞岳华会计师事务所有限公司；大信会计师事务所有限公司。
2.2合并事务所客户样本的选择。（1）本文选取的合并事务所样本为2006年到2010年之间进行过合并重组的8家具有H股审计资格的会计师事务所，对该样本在合并前一期、合并当期及合并后一期的审计质量进行检验，则这些样本的上市公司客户的研究区间可能为2005年到2011年。（2）剔除金融保险行业及ST、*ST、PT类公司。金融保险行业的上市公司和其他行业相比有一定的独特性，而T类公司往往有强烈的盈余操作动机使得数据常出现异常的情况，该指标不具有可靠性，所以本文在确定事务所客户样本时，剔除了金融保险行业及T类公司。（3）在选取的这八家“合并事务所”的客户中，会出现少数的上市公司客户重合的现象，如在合并前一年的各“合并事务所”客户样本中可能同时存在同一家上市公司。这是由这八家样本事务所的合并年度不同造成的，在这个时间间隔中客户有更换审计师的可能性，这种情况不属于本文研究的范畴，故只要审计年度不同且审计师不同，同一家客户是被允许多次纳入样本中的。
3.数据来源。
审计实务论文范文3
（一）“做大做强”并不否定和限制中小所发展
中国注册会计师协会在2007年了《关于推动会计师事务所做大做强的意见》，全面启动注册会计师行业做大做强的发展战略。在中注协和地方注协推动下，不少会计师事务所联合合并扩大规模。在我国当前市场经济快速发展、企业规模不断扩大、市场需求多样化、中国企业国际化发展和参与国际市场竞争等客观环境下，推动会计师事务所做大做强是客观现实需要。国内作为中介服务的会计师事务所，“大事务所太小”（周红，2002）已成为共识。对于大型上市公司、商业银行审计以及咨询服务，企业海外上市、并购等配套服务，需要的是高质量的服务，国内所很难与“四大”相竞争，国内没有形成与经济发展相适应的品牌所。因此，推动事务所做大做强的战略是合理的。但也应该看到，国内会计师事务所绝大多数为中小所，“做大做强”也只能是极少数，并且服务的客户对象也是大型企业集团。而我国企业的主体绝大多数是中小企业，因而，“做大做强”并不能否定和限制中小所发展。相反，在竞争日益激烈的环境下，广大中小所尤需发展，不求“做大”，但需“做强”。
（二）会计服务社会化趋势客观需要中小所提供会计服务
现代会计服务不仅包括传统的会计与审计服务，还包括合并审计、破产服务、税务咨询、管理咨询、投资咨询、个人理财等（刘明辉、薛清梅，2001）。可以把会计服务分为两类，一类是传统的会计和审计业务，一类是管理咨询等非审计业务。随着经济发展，非审计业务空间越来越大。大型企业管理较科学，拥有自己较专业的会计服务系统和专业财务人员。而且，这些高端企业管理咨询和国际化市场过程中的财务问题往往由“四大”所垄断。占据我国企业主体的广大中小企业，会计服务水平较低，并且随着经济的快速发展，业务种类也不断增多且复杂，除需要传统会计服务外，对非传统会计服务业务，如经营诊断、管理咨询、理财、纳税服务乃至信息服务、市场营销等方面的需求越来越大。因而，随着中小企业的发展，会计服务的社会化是必然趋势。会计服务的供给方主要是依照国家法律为委托方提供会计服务并收取一定佣金的会计师事务所。外资所和国内较大的会计师事务所业务主要集中在国内大型企业和上市公司，无暇顾及中小企业的需要。因而，会计业务社会化的主力军应该是中小型事务所。有学者认为，中国会计业务的社会化程度还相当低，远远不能适应经济现代化的需要（周红，2002）。并且目前会计行业的收入主要还只是审计收入，审计业务在内地事务所的业务构成中，占到80％左右的比例（潘荣卿，2006）。因此，会计服务社会化趋势客观需要中小所提供会计服务，并且需提供大量非传统的非审计业务。
（三）中小所自身“做强”需拓展非审计业务
从“四大”发展历程看，无一不经历了从传统审计业务逐步转型全方位专业服务，非审计业务一度成为主要收入来源。而安然事件的发生迫使审计业务与非审计业务的剥离。鉴于我国会计师行业现状，大多数学者认为我国注册会计师行业审计业务与非审计业务不应剥离，并且还要鼓励事务所开展非审计业务。但很多学者认为我国规模较大的事务所因为具有人才、资金、研究等方面优势，可以依托规模优势较好地拓展非审计业务。笔者认为，在竞争日益激烈的环境和会计服务社会化趋势等因素下，中小会计师事务所尤需抓住机遇，转换思路，大力拓展非审计业务。首先，在推动事务所“做大做强”战略下，可以预见，中小所会受到大所越来越大的挤压，中小所也无力与大所和外资所相抗衡，中小所数目众多，又多集中于传统审计业务和验资业务，同行竞争也十分激烈，在这种环境下。中小所业务发展日益艰难。中小所为了生存发展，需转换思路，拓展非审计业务。其次，会计服务社会化的趋势客观上需求中小所提供多样化、个性化的会计服务。我国中小企业众多，服务需求多而不一，单笔业务量小，收费也不高，大所和外资所会将业务集中在大型企业和上市公司的服务，无暇顾及中小企业的需要。不是不存在非审计服务市场，而是缺少适合需要的多元化、个性化的会计服务提供者。中小所需抓住这种机遇，主动分析需求。大力拓展非审计服务。
二、中小型会计师事务所拓展非审计业务的问题
（一）缺乏拓展非审计业务的勇气
许多中小所虽已意识到非审计业务有很大的发展空间，但由于担心对审计业务的影响，对非审计业务的投入不够。业务上仍是传统审计业务和验资业务，对非审计业务的关注和研究不够，也就不能了解非审计业务的市场需求，失去很多发展机遇。而已开展非审计业务的事务所，仍将非审计业务作为审计业务的补充，没能给予足够的重视，因而对非审计业务的发展定位不清，限制了非审计业务的有效开展。
（二）人才缺乏，不能提供个性化会计服务
会计师事务所最为强调的是专业胜任能力。非审计服务涉及知识面广，最为重要的是要有能提供高质量服务的人才，不仅要知识领域宽，而且需要有较强的沟通表达能力等综合素质。中小所不仅注册会计师人员少，而且人员知识结构大多以财会为主。同时，国际“四大”以及国内大型会计师事务所对于优秀的专业人才更具有吸引力。中小会计师事务所面临着招优秀人才难、留优秀人才难的境地。中小所开展非审计业务时，有时因审计业务占用了人力资源，无暇顾及或快捷地提供服务而引来客户的不满，导致逐渐失去市场。有些事务所虽有机会承接业务却因缺乏懂得熟练技术的人员而不敢承接，人才的缺乏直接限制中小所非审计服务的拓展。此外，中小所注册会计师人数较少，且知识结构单一，对非审计业务而言人才结构不太合理。人才的缺乏让一些会计师事务所没有能力拓展非审计业务，而开展的一些非审计业务多是记账、税务等，缺乏个性化。对众多中小企业经营中需要的多样化、个性化服务也没能给予较多的研究关注，没能提供高质量的个性化会计服务。
（三）非审计业务零散而没形成品牌
已开展非审计业务的中小事务所，也有一些将非审计业务作为重要或主要的业务，并开展记账等业务外的管理咨询工作，但很零散而没有特色，即便在所在的地区市场内，对某一业务，也没有形成品牌。尽管中小所不能做到像“四大”那样广为认可的品牌，但也要形成自己某些独特的业务。强势的品牌不仅使事务所发展成为受人尊敬的卓越专业服务机构，也会带来高额的溢价收入。
（四）业务拓展技巧上缺乏市场营销观念
由于审计服务独立性的刚性要求，会计师事务所在广告、业务招揽和宣传上有着一系列限制。如《中国注册会计师职业道德规范指导意见》规定，会计师事务所不得利用新闻媒介对其能力进行广告宣传等。另外，审计业务提供的产品具有行业统一规定，即同质性，事务所很难对此类产品形成特色（李华，2006）。因此，中小所在非审计业务的拓展上对市场营销方面没能有足够重视，不去尝试和应用一些灵活的营销手段。而非审计业务领域范围又很广，一些事务所提供的业务客户往往不了解，但这些业务可能恰恰是客户所需，从而限制了业务的发展。
三、中小型会计师事务所拓展非审计业务对策
（一）充分认识非审计业务重要性
在整个行业推动“做大做强”战略下，中小所势必会受到大所的挤压，且提供同质类服务的中小所数目众多，中小所要大力拓展业务空间，给予非审计业务足够的重视。中小所合伙人尤需深入关注研究非审计服务市场，根据自身特点做出规划，不能仅仅满足于现状。
（二）多阶段、分步骤、有计划地拓展非审计业务
鉴于中小所规模小、资金人力有限、技术经验不足等，拓展非审计业务时，宜从自身内部做起，多阶段、分步骤、有计划地拓展非审计业务。
一是非审计服务开始阶段。中小会计师事务所开拓非审计服务初始阶段，决策层即合伙人要有明确的发展战略。该阶段着重解决和需要注意的问题包括：（1）战略的选择。中小所需根据现有的人力资源，事务所业务的特色和专长，选择能够胜任的业务。目标客户选择与自己有长期合作关系的审计客户。事务所对这些企业的基本情况，管理和生产经营上存在的问题有相当的了解，对其渴望得到会计师事务所提供什么样的帮助而且也是事务所能够帮助的有充分把握。并且在曾经有过业务合作的基础上，沟通也比较顺畅。事务所人员要主动出击，在对客户审计的同时不仅满足于审计业务，而且同时可以积极营销审计的附加服务，给企业带来业务拓展的机会。要站在为客户着想、方便客户、能够提高客户经济效益的角度，与客户共同成长。（2）现有员工的培训。开始阶段资金有限，仍以事务所现有的员工为主来从事其他业务。事务所不必专门建立其他部门机构，充分利用好现有的资源。虽然不用专门成立相应部门，但作为事务所整体，应成立一个应对多样化服务的小组，负责好统一协调工作。要加强现有员工的内部培训工作，着重拓宽其知识面，不仅加强具体审计技巧的培养学习，也要加强管理、沟通协调、法务等综合知识的学习，提高其综合能力。抽调那些有特长的、有经验的多面手组建特色项目服务团队。当然，现有员工既要从事审计业务，又要从事一些其他服务，事务所要做好相关的利益分配。（3）处理好审计业务和其他业务的关系。刚开始拓展非审计业务阶段，传统的审计业务仍是事务所收入的主要来源。此时，审计业务还是事务所的重点业务。从事其他业务的人员也是现有从事审计业务的人员，因而，事务所必须统筹规划，合理安排好时间和资源。
二是非审计服务较成熟阶段。经过了开始阶段的稳步发展，事务所其他业务有了一定发展，有了一定的资金积累和经验技术积累。开展到这一阶段，事务所尤其要注重品牌的建立、因扩张而带来的部门管理建设、优秀人才的引进、信息系统的建设完善等问题，相应的战略也要根据环境的变化适时调整。（1）品牌的建立。多样化服务经过了开始阶段达到较为成熟阶段，最为紧要的是把已经开展的业务领域做成特色，建立自己的品牌，提高声誉。中小会计师事务所从整体上无法与大所相抗衡，因而要采取局部优势的策略，构建自己的特色优势业务，保持并不断提高自己在某个细分市场中的竞争力。要在客户心目中树立这样一个印象，当需要某项服务时，很容易想到某某会计师事务所，即树立行业口碑。（2）战略的调整。根据客观环境和自身的变化，初期的战略做相应的调整。因资金和经验技术的积累，行业口碑的形成带动业务量的增加，把已有的特色业务做大做强，抢占更多的市场份额。客户的对象也不再局限于老客户，在稳定老客户基础上，积极开拓新的客户，可凭借已有的声誉向企业外的私人领域发展。多样化服务的品种也可走适度扩张的策略，在构建了已有自己特色的业务后，尝试从事能比较胜任的适应新需求的新业务。中小会计师事务所完全可以依据自身的灵活性把资源和精力重点从审计业务转移到其他多样化服务上。（3）人才的引进。随着业务的扩张，规模的扩大，必然要有相应的人才引进。在留住继续培养原有人才的基础上，要根据发展的业务引进所需的高素质人才。努力建设事务所文化，完善奖惩机制，营造高效、团结的工作氛围。（4）部门的建设。达到较成熟阶段，事务所应根据业务的关联性组建相应的管理部门，人员的调整分配，组织机构的变革，以便更好地开展多样化服务。（5）信息系统的完善。信息系统的完善不仅有利于资源在全所内共享，也有利于事务所与外界的沟通，也是事务所一条重要的营销渠道。客户的信息资料是开展多样化服务的决策依据，事务所已有的成功业务经验技术积累是事务所宝贵财富。因而，事务所要高度重视并着力探索客户信息资源的深度开发和运用，增强信息储存和加工能力，着力拓展“信息库”职能。（三）细分会计服务市场，提供个性化服务
规模相对较大的事务所具有人才、资金、成本、信息、客户、培训、研究等方面的规模优势，尤其是财会、金融、法律、工程、外语、计算机等各类专业人才汇聚一堂，有能力涉足专业研究领域和新产品开发，因而可以依托规模优势开展非审计服务的经营。而对于中小事务所，人才、资金、成本、信息、客户、培训、研究等方面处于劣势。但中小所的人员对于会计、财务管理知识很扎实，中小所完全可以在会计服务特别是对中小企业会计财务管理上的问题细分这一市场，避开其他方面的欠缺，做强做细这一市场，提供中小企业个性化的会计服务，并且这一市场有着广大的市场需求，有以下的非审计服务：（1）设计会计制度，包括企业会计科目设计、会计账簿体系和会计核算程序设计、会计工作岗位设置和会计人员配备、内部控制制度和内部审计制度设计、实用会计软件的开发等。（2）向企业提供会计咨询和税务咨询。企业在经营活动中由于经营规模的扩大、经营范围的变化以及企业所处国家或地区的会计和税收有关法规变化而产生的新的会计、税务问题，其自身的会计人员和管理人员往往束手无策，因此需要求助于专业的会计服务机构。（3）帮助企业建立内部财务管理体系，包括企业的财务预算和执行计划、产供销过程中的财务指标考核体系、成本控制体系、资金管理和财务风险控制体系、企业业绩评估体系等。（4）为企业制定融资策略，其内容包括企业融资规模、融资时间、融资方式、融资成本和财务结构。（5）帮助企业制定对外投资策略，其内容包括投资方向、投资规模、投资的资金预算、可行性分析和风险评估以及投资组合。（6）为企业进行税收筹划，其内容包括：企业筹集过程中的税收筹划、企业投资过程中的税收筹划和企业经营过程中的税收筹划。（7）为个人提供理财方案，包括对个人日常收支情况的评价和合理的收支预算、个人投资组合和风险控制方案。此外，还有为企业进行专项资产评估和项目评估、拟订经济合同、破产清算等。这些业务都与注册会计师熟悉的会计财务知识相关，中小所完全有能力提供这方面的高质量服务，需大力开拓这些个性化的会计服务市场。
（四）突出品牌，形成特色
针对中小所非审计业务零散的特点，中小所尤需注重品牌建设，形成特色的非审计业务。拓展非审计业务的开始阶段，不可能建立和形成品牌，品牌的建立需要一个过程。当非审计业务开展得比较成熟时，不能再一般化和没有特色。从长远来看，会计师事务所的竞争必然是品牌的竞争。品牌意味着特色差异、高质量、优质的服务等。根据中小所自身资源特点，形成特色差异，一是要把客户群定位于本地中小企业，以熟悉本地商业环境的优势维持客户。二是要形成差别化的服务，树立在某一或某些业务上的独特形象，使自己的业务不同于其他同类业务。这些不同差别的服务满足消费者的不同偏好，就可以取得客户的信任，在一部分消费者中形成垄断地位，获得行业中的竞争优势。三是可以考虑走行业专门化道路。对于非审计业务，中小所同样也可考虑对某种或少数几种行业提供专门的非审计服务，通过集中精力致力于发展某一个或几个行业，事务所可以积累大量与行业紧密相关的特殊知识，提供高质量的特殊化服务，使事务所的营销策略更具针对性、更富有成效，进而提升事务所品牌声誉。另外需要注意的是，即使中小所能提供某一领域差别化服务，但却不是高质量的优质服务，同样不能形成品牌。非审计业务是客户自身主动需要的服务，需要的是高质量的切实有效的服务，能帮助其解决经营管理中的问题。同时，质量是品牌经营的前提和基础，是品牌发展的保障。所以，中小所拓展的非审计业务必须是自己能胜任把握的，从而保证业务的质量。
（五）增强市场营销观念
虽然因为审计服务独立性的刚性要求，会计师事务所在广告、业务招揽和宣传上有着一系列限制，但中小所需变被动为主动，灵活运用各种营销手段。由于审计业务是会计师事务所的法定业务，非注册会计师不得承担，因此每个事务所都有一些固定的审计客户，审计业务为拓展非审计服务积累了客户源。并且，风险导向审计使注册会计师通过审计业务了解并掌握了客户大量的内部控制、生产经营的信息，这为注册会计师开展诸如管理咨询服务奠定了良好的基础。中小所在开展审计业务过程中，可深化服务，提高质量，深入了解客户在咨询服务方面的需求，并与之进行广泛的交流，推介咨询服务品种，争取业务。当然，中小所还可以通过开展研讨会、在报刊杂志上发表研究成果等方式让社会公众了解其提供非审计业务的种类和能力，扩大会计师事务所的影响，吸引潜在客户。另外，随着与国际惯例接轨，许多咨询领域的业务广泛通过招标方式进行运作。中小所还可以根据自身专业水平与业务能力，积极主动地通过投标挺进咨询领域，争揽业务。
审计实务论文范文4
关键词：审计判断；审计专业；审计准则
纵观近40年来的中外职业审计及学术审计的研究文献，有很多资料都强调了审计专业判断在审计工作中的重要性和普遍性。美国注册会计师协会（AmericanInstituteofCertifiedPublicAccountants，1995）指出：“在执行审计工作的过程中，审计专业判断是一项最为重要的因素。”Mautz（1959）指出：“审计专业判断在审计工作中扮演着一个不可缺少的重要角色。”1995年，solomon在一项研究中，通过对近期的法庭意见及美国审计准则的全面回顾得出了结论，认为在当代财务报表审计的每一个领域中，审计专业判断都发挥着极其重要的作用。在实际工作中，各会计师事务所对此种观点也十分赞同。
一、审计专业判断的特征
国外近四十年来在审计专业判断研究方面取得了长足的进步，在我国，审计专业判断也正在成为理论界的一个关注热点。但迄今为止，国内外尚没有就审计专业判断的概念给出一个公认的定义。笔者认为，对审计专业判断的概念要给予科学的定义，须全面、准确地把握其特征。
首先，审计专业判断是审计人员综合能力的体现。审计人员对审计对象的判断过程是相当复杂的，不仅体现了审计人员的专业知识和专业水平，更多地体现了审计人员的综合能力。审计是一门技术，是一个充满肯定与否定的判断思维过程。在这样一个判断思维过程中，如果没有扎实的专业基础、高度的职业敏感以及明察秋毫的洞察力，就难以作出正确的判断。
其次，审计专业判断贯穿于审计活动的全过程。审计人员在审计过程中需做出一系列重要判断，从制定审计计划方案、确定审计重点、设计和选取样本、评价抽样结果、核实审计证据，到审计风险的判断、重要性的评估以及通过综合收集的证据形成审计结论等，都需运用审计专业判断。
第三，审计专业判断同会计信息的模糊程度密切相关。随着社会经济的发展和改革的不断深入，会计核算的对象也在不断发生变化，知识、信息、人力资源等无形资产逐渐超越了传统意义上的资本和劳动力两大生产要素，成为会计核算的重点。同时，会计对资金运动的揭示，也由事后向事中以至事前变动。所有这些变迁都意味着会计确认和计量的对象在质和量上都存在不确定性。对于审计来讲，这种不确定性因素越复杂，就越需要审计人员以专业的水平或眼光作出判断。
第四，审计专业判断偏误是导致审计失败的重要原因。审计判断偏误（judgmentbias），也称认知失误，是指可能导致审计人员作出错误判断的心理倾向。这种心理倾向的后果是审计判断错误。导致审计判断偏误的原因综合起来无外乎三种，即审计人员专业知识存在缺陷、对被审计单位的经营了解不够、审计程序存在问题。其中，专业知识是审计人员进行专业判断的基础，专业知识的缺陷必然影响审计人员的专业判断水平，而对被审计单位经营了解不够及审计程序失当往往是源于错误的专业判断。
二、审计判断偏误的影响因素
根据认知心理学的观点，审计判断过程可以看作是一个心理过程，因此，审计人员是影响审计判断偏误最为直接的因素。任何一个审计判断都是针对一定的任务（客体）的判断，因此，审计判断任务就构成了影响审计判断偏误的又一个因素。根据系统论的观点，我们可以把审计人员判断看作一个由审计人员和审计判断任务构成的系统。由于系统与其环境之间存在着相互作用的关系，因此，审计判断环境同样会影响审计判断偏误。由此可以看出，审计判断偏误是审计人员、审计客体和审计环境的函数。
1.审计判断偏误的主体因素
首先，审计人员对风险的偏好影响审计判断偏误。在经济学中，根据人们对风险的态度把人分为风险偏好型、风险中立型和风险厌恶型三种。审计人员在做出审计判断的过程中，不可避免地要承担判断错误的风险，但承担风险的大小在相当程度上取决于审计人员对待风险的态度。
其实，审计人员的知识差异影响审计判断偏误。认知心理学家安德森认为，人类的知识有两种：一种是陈述性知识，它是由人们所知道的事实组成，这些知识一般可以用语言进行交流，它可以采取抽象和意象的形式；另一种是程序性知识，是指人们所知道的如何去作的技能，此类知识很难用语言表达。因此，程序性知识也就是智力技能，即完成各种智力程序的能力，而程序性知识是长期实践逐步积累形成的。所以，审计人员要进行审计判断，这两方面的知识都是不可或缺的，因为二者都是影响审计判断偏误的因素，不过后者影响更大。
第三，审计人员的经验差异影响审计判断偏误。一些研究审计判断的西方学者（比如Libby，1995等）把经验作了更加广泛的定义，认为经验是包括第一手和第二手与任务相关的能够提供在审计环境中学习机会的广泛的境况，它通过技能的形式影响审计判断偏误。Marchant（1990）也指出，间接经验形成一般知识，直接经验形成具体知识。依此就可以比较好地解释为什么经验丰富的审计人员能够作出正确的审计判断，因为他们具有比较高的技能，而这些知识又需要长期审计实践的积累。
第四，审计人员主观努力程度差异影响审计判断偏误。努力程度是一个主观性最强的因素。在一项审计判断中，审计人员努力与否与努力程度大小都会导致审计判断偏误的不同。努力程度的大小应该是审计判断偏误的直接影响因素。
2.审计判断偏误的客体因素
首先，受审单位的性质。一般地，审计人员对国有公司比私有公司需要更充分、更确切的证据，因为审计报告使用人对国有公司有较大的信任度。
其次，公认审计准则。公认审计准则提供了统一运用审计证据数量及质量的要求，阐明具体审计应达到的目标及达到的目标技术，审计人员若偏离准则的要求，须给以妥善的说明。
第三，法律诉讼与职业管理。倘若发表审计意见的根据不是很充分，则有可能因招致各种审计报告使用人的错误决策而审计人员，同时职业管理委员会（如同业互检委员会）也可能会给以处罚。
第四，审计职业的竞争。审计职业的竞争增加了成本———效益意识，这就使有的会计公司可能以较少的审计成本来完成审计业务，但由此也引出了一个问题，即对每一具体业务缺少足够的把握。
3.审计判断偏误的环境因素
Libby和Lufut（1993）指出，审计判断偏误的环境因素包括：判断指南和技术辅助工具、多层组织的背景、责任关系、连续的多期的判断任务以及为了得到一个好的绩效的相当程度的货币激励、时间压力等。无疑上述环境因素都会对审计判断偏误产生影响，但这些因素基本上局限于会计师事务所的内部，范围比较窄。事实上，审计人员做出审计判断不仅要受会计师事务所内部的环境因素的影响，而且还受事务所外部环境的影响，比如行业状况和社会环境等。因此，我们认为，环境因素应包括影响审计判断主体和客体的各种环境因素，既包括会计师事务所的内部环境因素，也包括会计师事务所之外的环境因素。
三、审计判断偏误的形成机制
《国家审计基本准则》第二十七条规定，审计人员实施审计时，应当对审计工作中的重要事项以及审计人员的专业判断进行记录，编制审计工作底稿。反映在审计活动中，审计人员的知识、经验乃至性格、习惯、心态等个人因素都会被带到审计专业判断过程中，从而影响审计专业判断的结果。审计专业判断具有主观性特征，这也是它的本质属性。因为明智公允的专业判断是审计人员对重要审计事项在合理认知预测基础上做出的准确而科学的审计决策，意味着审计人员所决定采取的审计程序和所选择的审计方法能节约审计成本，规避审计风险，提高审计质量，实现审计目标；反之，专业判断失误，意味着审计风险剧增，难以保证审计质量和实现审计目标。
导致审计判断偏误产生的主要原因是审计人员的所谓理性，但这种理性是有限的。大量心理学研究表明，人们在处理信息和分析具体决策时都会犯一些常见的错误，审计人员亦不例外。这些错误包括：不能明确决策问题、不能认识到审计所需的所有相关证据、在获取和鉴定审计证据时带有偏误等。这些错误都是有限理性的结果。
1.高估能力造成偏误
这一偏误是指审计人员过分相信他们作出准确估计的能力，任务越困难，过分自信的倾向表现得越明显。比如，因为审计人员过分相信已有证据的适当性以及他正确解释证据的能力，所以在没有收集充分证据的情况下就作出判断，认为某账户不会存在重大差错和弊端，而事实恰恰相反。
2.易忆性形成偏误
此项偏误是指审计人员在判断审计事项是否可能发生时往往根据被判断的审计事项是否容易被回忆并确定其发生的概率大小。一般而言，形象鲜明或近期的经验更容易被记起来，所以被认为发生的概率较大。比如，在审计人员刚刚完成的业务中，应收账款项目存在许多重大错报，因此就认为所有客户的应收账款项目都很有可能存在重大错报，即便是这种情况相当少见。
3.信息修正偏颇导致偏误
这一偏误是指审计人员以最初的信息作为判断的起点，但随后出现的新信息不足以抵消最初的影响。但随着行业竞争、人员调整等新情况的出现，审计人员往往不能根据新情况对原有结论进行修正，因而以不充分的信息作出的判断产生偏误就在所难免。比如，当审计人员对销售与收款循环进行分析性测试时，他以去年的实际偏差率5%作为今年的最初预期偏差率，但自去年审计之后，该循环已经进行了大规模的人员调整，审计人员没能根据当前年度的变化作出适当调整，产生判断偏误也就在所难免了。
4.忽视大样本而造成偏误
此项偏误是指当审计人员要靠多次观察来获取信息时，往往忽视样本量，忘记了大样本通常更准确的事实。由于小数置信律的作用，审计人员只想到小样本中获得的数据同大总体的相似性，而没有考虑因为样本大小不同而导致其代表性的不同，因此在判断时往往高估小样本结果的可靠性。比如，在确定存货的控制风险水平高低时，审计人员只从客户当期记录的一笔业务中抽了4%，并信赖这一样本，从而造成系统性的抽样不足。
5.偶然性平均化造成偏误
这是指审计人员常常错误地认为随着时间的推移，偶然性将使得各种情况发生平均化，也就是说认为随机结果总是随机的。此类偏误的常见情况是：当审计人员检查一系列销售数字时，他可能期望见到随机上下浮动的数字，并会错误地解释分析性复核程序的结果。
6.性格缺陷产生偏误
这一偏误包括两种情况：一是指审计人员过分相信他们做出准确估计的能力，任务越困难，过分自信的倾向表现得越明显，而过分的自信就会产生判断偏误。比如，因为审计人员过分相信已有证据的适当性及其正确解释证据的能力，所以在没有收集充分证据的情况下就作出判断，认为某账户不存在重大错报，而事实上却存在重大错报。另一方面是指审计人员过分优柔寡断，畏手畏脚，裹足不前，该判断时不判断，导致审计结果出现偏差，从而引起审计判断偏误。
7.联想惯性偏差产生偏误
此项偏误是指如果审计人员曾见到某些审计事项在一起出现，他就会高估这些事项总是一起发生的可能性。此类偏误的常见例子是：审计人员过去见到当主营业务成本下降时存货周转率就下降，那么现在就不会充分考虑其他原因造成存货周转率下降的可能性。
8.频率判断偏颇导致偏误
此项偏误是指审计人员在进行审计判断时，忽视了某种情况在整个总体中出现的相对频率，从而导致他错误估计这种情况在特定情形下发生的可能性。
四、审计判断偏误的防治措施
首先，提高对判断偏误的洞察力和强化专业知识，提高综合素质。防止出现审计判断偏误的有效方法之一是提高审计人员对判断偏误的洞察力。而提高洞察力的主要措施是对审计人员进行培训，帮助其不断学习专业知识，提高综合素质。作为负有经济监督使命的审计人员，应具备如下知识结构：一是会计及其相关知识，主要包括财务会计、管理会计、审计、证券和资产评估等；二是企业管理知识，如经济学、组织学、营销、国际贸易等；三是国家政策和相关的法律法规，如公司法、经济法、税法等；四是相关外语知识；五是信息技术知识，主要包括会计电算化系统的内部控制、信息系统管理、计算机审计技术的运用以及计算机经营系统的评价。审计人员不仅要在以上学科方面具有比较深厚的理论功底，而且还应具有较强的综合能力，能够运用多学科知识进行专业判断。
其次，提高审计专业判断质量。提高审计专业判断的质量，通常要调查审计师意见的一致性程度、审计师对于某项客观情况判断的准确性、审计师在较长时期内进行类似判断结果的稳定性，以及审计人员专业判断出现偏差的程度。它将有助于审计理论工作者以及审计实务界人士及时确定审计工作需要改善的环节，以及是否需要制定补救措施。澳大利亚新南威尔士大学的会计学教授Trotman认为，在中国，审计人员在某些重要的审计专业判断上的一致性是审计专业判断研究的一个适当的出发点。同时他认为，由于审计专业判断在中国的历史不长，在开始进行这种判断的几年中，审计一致性可能相对较低，会计师事务所应将注意力集中在审计意见出现分歧的领域的培训和复核过程上。
第三，牢固掌握审计准则，虚心学习和借鉴国外先进审计技术和经验。无论是国家审计准则还是独立审计准则，都要求审计人员在进行专业判断时须以审计准则为依据。但随着市场经济的不断发展、世界经济一体化程度的加深，原有的审计准则也在不断更新和完善。这就要求审计人员应注意保持和改善执业所需的技术知识和专业技能，及时了解经济发展带来的新问题、新方法、新技术以及审计的发展动态，熟练掌握最新审计准则和实务标准，这样在进行专业判断时就能得心应手，尽量避免判断失误。同时，我国在加入WTO后，审计将逐步按照国际规则执业，由于我国的审计准则和程序与国际上有较大差异，虚心学习和借鉴国外先进的审计技术和经验能够使我们少走弯路，结合中国的实际学习和借鉴其理论和实践经验有利于提高我国审计人员的专业判断能力。
第四，提高审计队伍的整合协同能力。面对重大或复杂的审计任务，审计机关需要打破职能部门的业务界限，或组织下级审计机关整合审计力量联动协同作战。存在个体差异而且缺乏配合经历的审计人员被重新整合后，能否做到协调一致、整合联动，最大限度地发挥审计专业判断的整体功效，快速实现审计目标，颇为关键。审计队伍整合后的联动协同能力体现在以下三个方面：对审计方案的认识实现快捷与一致；对执行审计计划、实施审计取证做到主动深入、相互补充、及时沟通；对审计处理包括信息处理达到迅速有效。总之，在实际整合联动审计中，须力争做到审计人员专业技术构成合理，思想认识统一，工作思路和工作方式，不同个体的专业思维优势得到充分发挥，取长补短，相互协调，使审计专业判断的整体功效发挥得淋漓尽致。
第五，汇众家之长，充分发挥集体判断优势。集体判断的最有效方式是向他人咨询或与他人共同作出判断。由于个人的知识和经验总是有限的，向他人咨询或与他人一起作出判断可以弥补个人认识的局限性，从而能有效避免或减少个人作出审计判断时产生的判断偏误。另外还可采取相互核查的方法来发挥集体判断优势，当一名审计人员复核其他审计人员的工作时，可以发现其他人出现的判断偏误问题。
第六，增强审计人员对审计政策的把握一致性。在过去的五年中，中国审计方法和程序有长足的进步。各会计师事务所评价其所作的审计专业判断与决策，可能具有极其重要的价值。尽管审计专业判断的最为明显的评价指标是所作判断的准确度，但在实践中很少有人会将准确性选作评价的指标，因为在绝大多数的审计项目中并不存在一个一目了然的所谓正确答案并以之作为评价的标准。在有关审计判断的研究中，多个审计师的一致意见是用于评价某一审计师的有关决策质量的最常用的标准。关于审计工作中工作人员意见一致的重要性多年以来在审计文献中已有详尽的论述。例如，“审计人员应有的谨慎程度的标准应参照在类似的情况下，其他审计人员的谨慎程度”（Willingham和Carmichael，1971）。此外，当审计师遇上审计诉讼时，论证其他审计人员（特别是专业证人）在类似的环境中亦会作出同样的专业判断有助于保护审计师，使之免于承担责任。同时，在会计师事务所中，设置诸如员工培训、审计手册及分级复核等制度的目的之一，是提高事务所内部各审计人员所作专业判断的一致性。
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审计实务论文范文5
同志在党的十七大报告中论述关于加快推进以民生为重点的六大任务时首先强调：“优先发展教育，建设人力资源强国。教育是民族振兴的基石，教育公平是社会公平的基础”。一个国家、一个民族的发展振兴，当然首先要依靠人的素质的提高，依靠教育的发展。
近年来我国的教育事业蓬勃发展。九年义务教育基本普及;农村免费义务教育全面实现;高等教育迅猛发展;在校大学生人数已超过美国，达到世界排第一。但同时我们也应该看到，不尽人意之处依然存在。九年制义务教育普及率还需进一步提高;中小学生课业负担还应进一步减轻;素质教育还应进一步加强;高等教育改革还应进一步深化。高等教育还存在着这样那样的问题。比如重数量轻质量、重招生轻教学、重硬件轻软件、学术腐败还在一定程度上滋长。
教育是民族的未来，是社会的希望。进一步努力切实提高教育的质量水平是坚持科学发展观，实现全面建设小康社会的必然需要。教育公平是社会公平的基础，只有受教育机会的公平，才是人成长的公平、机会的公平。很多贫困家庭咬紧牙关供子女接受高等教育，其目的就是要摆脱贫困。教育公平是千千万万的贫困家庭改变命运的希望曙光。
首先，进一步做好九年义务教育工作。对于贫困地区、少数民族地区的教育，要健全学生的资助制度，保证贫困家庭、进城务工子女平等接受义务教育。加强师资队伍建设，重点提高农村教师基本素质;在城市，重点规范教育收费，严禁通过择校等手段乱收费。切实减轻中小学生课业负担，提高学生综合素质，加强学生素质教育水平。
第二，进一步推进高等教育改革。近年来，我国高等教育规模迅速扩大，高等教育在校学生总数已经超过美国，达到世界排名第一。使更多的人接受了高等教育，这本身对民族的发展有着极其深远的意义。但同时我们也应该看到，我们高等教育规模、数量迅速膨胀的同时，质量却没有全面跟上。个别高校、个别专业出现了教学水平滑坡、教学质量下降、毕业生就业率不高、就业工作统计弄虚作假、教育腐败在一定程度上继续滋生等问题。今后应进一步加强对高等教育的管理监督，特别是财务制度的监督。规范高等院校基础建设的规模和招投标制度。畅通举报渠道，杜绝学术腐败、弄虚作假等现象。
审计实务论文范文6
房地产估价师作为一种专业执业资格，特别需要估价师具有较高的包括个人经验、专业水平、知识面以及服务水平等方面的职业技能。本人在从事估价的实际工作中，实实在在的体会到估价师自身职业技能水平，对估价师本人包括其所在评估机构开展评估业务的影响相当大，有时甚至能起到决定作用。
一、作为一名房地产估价师，应该掌握一定的建筑知识包括建筑造价知识。
我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知识，尤其是运用假设开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水平。我们曾接受过这样一个案子，南京某大型化学企业，委托对其一个下属储油基地的房地产及其附属码头及其附属设施进行评估。当我们与委托方第一次接触后，才发觉这是一个较为复杂的项目：①该个案中“真正的”房地产并不多，确有大量的包括储油罐、输油管、高压电、泵船等在内的“动产”；②该国有老企业在上世纪60年代初以“工业学大庆、干群上土地”的方式建起了码头、罐基、栈桥等等，既无原始造价资料，亦无任何竣工图纸记录。当然，从委托方处我们还了解到，他们已接触数家资产或房地产评估机构，都因案值不大，案“情”复杂而不了了之。甚至收了费用，交回个“纯”房地产的报告了事。经委托方一再要求，我们经过反复论证，最终接下了该案。对其中“即无造价资料，亦无图纸”的，如码头我们采用了重置成本法，首先我们向船厂、码头、设计院等进行咨询，并结合“替代原理”，先“模拟”出以当今设计思想及施工工艺状态下重建能达到实物“最佳”使用状态的建筑施工方案，其次，分部分项测算工程量，再查找相关水利、土建定额，以此测算其新建成本。事实上，我们承接这个个案是亏损的，大量的“外调”成本，短暂的作业时间，结果出来后，一开始委托方不高兴，认为结论与他们的“心理价格”差距太大，比如高压电部分，他们认为有近50万，我们的结论只有18万，当他们看了我们的技术报告，并听取了我们的过程介绍后，其老总、资产管理部、财务部均心悦折服，并表示费用决不打折，实事上该客户已成为我们的长期客户。
二、估价师应该掌握一定的房地产经济理论。
众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行相应的探索。事实上，一个全面的估价师，不仅可以从事“单一”的评估业务，更可以为大众提供房地产投资/置业顾问服务——为房地产投资者排忧解难，或者为置业者出谋划策。现实生活中，本人就曾听说过一个估价师为了自己购房打听价格值不值的事情。本人在从事估价工作中，了解并探索最多的经济问题包括：贴现、折旧、经济增长、机会成本、边际收益、收入与税收等，并经常地参加高校举办的培训班，通过这类的学习，加上不断深入实践，本人已探索性地开展投资顾问服务数年，并获得了一批客户的信任。我把这类业务作了一个归纳，包括：①预算不动产投资价值和投资回报率；②测算投资/置业成本，安排购置资金；③测算改造成本，改进物业收益水平；④预测市场波动，确实投资/置业方向；⑤测算租售、抵押（留置）成本，安排物业资产管理计划。有一个事例如下：通过朋友介绍，我认识了一位“”前的清华毕业生，现做私企，她要购置一套住房，要求是“档次”高于大多数“住宅”，低于“别墅”，环境要好，价格要适中，我并没有向她推荐任何楼盘，而是站在她的立场上，采用置业分析方法，告诉她如何选择，之后她选择了几处，于是我赔她实地看房，并逐一分析，包括售价的高低、升估的潜力、区域可能的发展等，于是她确定了她的置业地点。没多久，她又找到我，说她的企业准备将主要的生产基地从南京迁到苏北金湖县开发区，希望我们能帮她测算投资可行性，为此，我们不但对她现有企业的生产结构进行了调查分析，还在她的协助下进行了她从事的汽车零部件制造业，特别是未来市场结构进行了摸查，最后我们重点对金湖县吸引投资的优惠政策，当地劳务工资情况，当地金融供给情况，交通环境等方面做了大量的调查，并假定几种情况分析了二十年的长期现金流量，并与假定生产基地还在南京进行对比，最后得出结论：①如果按现今产品结构，且金融政策有一定支持，该项目动态回收期为14-15年，应变市场风险能力太差；②如果企业加大研发力度，不断推陈出新，且市场比重加大，即使按一假定的产品售价降低率，只要金融政策松驰有度，该项目动态回收期可控制在11年以内。另外，我们还建议：①适当加大自有资金的投入，减少金融政策变动可能带来的干扰；②将原定二期计划调整为三至四期，不要一味追求投产和产量，并立即着手与金湖当地商谈日后扩建所需储备土地事宜。当她听取了我们的意见后，立即通知财务支取现金，并要求与我们签订长达十年的顾问合同，并要求其企业经理在处理该企业与银行及资产管理相关的事宜前，必须听取我们的意见，当然，在这之后，她周围的一些企业或个人纷纷找到我们，事实上，该项目的银行融资，以及她为项目投入的部分资金，均由我们协助沟通相关银行以流动资金贷款，个人经营性贷款等品种给予。
三、估价师应该具备丰富的房地产专业技术知识。
顾名思义，房地产估价是对房地产标的物或者以房地产为主的标的物进行估价的一项技术工作，缺少房地产专业的基础知识，就谈不上做一名估价师。从房地产估价的基本方法也可佐证，成本法是以成本测算方式估算房地产价值，其中比如社会平均利润率（不同种类的房地产理应不同），资金占用成本（不知道前期准备期限，施工周期等就不可能分析资金占用周期）如何确定，直接牵涉到估价结论的可靠性；市场法是以市场可比价格估算房地产价值，但是如果没有房地产专业基础知识，又如何选择所谓的“可比实例”，又如何进行“区域”、“个别”等因素的调整；收益还原法是以贴现原理测算房地产价值的，试问如果不具备房地产基础知识，其中的客观收益又怎么判定，特别是针对一个收益整体不可分，但只评估其中部分房地产的价值时必须确定分摊价值时，更离不开房地产专业知识。事实上，房地产专业知识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物管等等。有些估价师在用市场法进行评估时，对物业管理作为个别因素修正时，只分“有”和“无”两种，然而实际工作中，物业管理的水平大有不同。本人以为，不仅要分析物业管理水平，还要将物业管理费的高低作为“机会成本”，采用贴现方式调整可比对象的可比价格更为科学。本人在实际工作中深深地体会到不断充实自身房地产专业知识，对我们开展估价业务，甚至拓展资产/置业顾问业务大有帮助。有这样一个我们用房地产产权知识协助相关部门破获一起假证骗贷案：林文浩（假名，假卖方）于二一年十一月中旬至十二月初期间，约三次到我处咨询房地产交易及抵押贷款事宜，并于十二月五日下午5点以后将吴琼（假名，假买方及贷款人）带至我处，同时将相应的交易交件必需的证件交给我处，且要求我们尽快协助其交易及贷款。“林”、“吴”两人提供的交易房屋为XXXX街X号X幢X单元X室，其双方确定的交易价格为31万元，并准备办理18万元的抵押贷款。至十二月十七日，“林”来电催问进程，因此我们与南京房管局XXX同志联系，希望加快办理。经交易科经办人初审，对交易房屋的产权证有质疑，于是十二月十八日上午南京房管局的同志迅速将该情况通知了我们，并表示准备进一步到产权处鉴别真伪。此时我们感到有必要采取谨慎的态度，并开始怀疑其“第二住所”的房产证的真实性，怀疑这是南京第一起企图以假产权证向银行诈骗的案件。我们立即派人将该证送交房管局的同志，以便帮助验证，同时又通知拟放贷银行——工行南京市下关支行，其后又立即与公安及土地部门联系，首先确认了相关土地证、身份证、户口簿和有关证明文件实属伪造。至此，我们立即将该等情况向南京市房管局作了通报。随后警方研究了抓捕方案，并于2001年12月19日中午1：00左右，在下关工行一举将疑犯二人抓捕，并当场从二人身上搜出多张假证。从目前的追查来看，上述二人于十月十八日通过某中介机构承租了真林文浩的房屋，其后伪造了相应证件准备骗取贷款。通过这件事情，工商银行被我们的认真所折服，从此，进一步加强了与我们的业务合作。
四、估价师必须熟练掌握和运用与房地产评估甚至资产评估等相关的法律、法规和行业等的各项规定。
我们知道“无规不圆”，作为从事估价业务的估价师来说，诸如民法通则、合同法、担保法、房地产法、土地管理法及其实施细则、城市房地产抵押管理办法、国有资产管理办法及其实施细则、房地产估价规范、城镇土地估价规程等都是我们必须熟悉的内容，并且有必要“拳不离手、曲不离口”，常看，常想，常推敲。本人所在的评估机构由本人牵头，经常组织估价师及相关业务人员学习相关政策，报保持定期的交流。比如，通过反复学习相关税法及税收政策，并向税务部门咨询，我们可以准确地测算包括土地增值税，企业所得税等在内的与房地产相关的税收。由于本人坚持法规学习，具备一定的功底，在从事评估业务中受到很多方面的认同。比如，某一商业银行，以前基本未开展个人信贷业务，正在进行个贷试点，主要以个人现房抵押为主。去年，该行让我评估某公司名下的房地产，我以为是办理企业流动资金贷款，经与产权方接触，方知是办理个人贷款，只是担保形式采用公司房产抵押，并以取得信贷人员的同意。于是我立即与该银行信贷部门联系，告诉他们按《合同法》、《担保法》的规定，这种担保无效（最高院2000年12月8日关于《担保法》若干问题的解释第四条规定“董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效”，《公司法》第六十条规定为“董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保”），于是避免了一场“干戈”，否则对客户来说可能是付了评估费最终未贷成款，对银行来说如果贷出款，则担保无效，如果不放贷则遭客户指责，正是基于此，很多商业银行对我们机构非常信任。
五、熟悉房地产市场及其交易变化情况，也是估价师必备的基本技能之一。
大家都知道市场比较法的原理就是市场检验，而成本法中的社会化平均成本等一般也用比较法取得，收益还原法的“年收益”也是主要以市场比较而定，假设开发法中的市场销信价格更是市场现值等等。因此，熟悉房地产市场及其交易变化情况，对于估价师而言是非常重要的。本人在实际工作中，非常注重了解、搜集、判断相关市场交易案例，包括买卖、抵押、租赁、拍买、抵债等方面，事实上，我们认为只有具备大量的案例并建库管理，才能在具体办理估价时得心应手，为此我们与多家开发商、经纪公司、拍卖公司以及相关部门保持着良好的协作关系，比如在与部分银行合作中，考虑到南京银行界大多已取消对二手房购房按揭贷款中的房地产评估的要求（文件要求在银行认为必要时及年龄较长的情况除外），我们主动表示免费评估（不出具评估报告，只出具所在区位价格幅度证明），因此我们也从搜集收到众多二手房交易实例，加上我们与报社及电台定期举办的二手房估价专栏而取得的案例，再加上我们开拓的业务品种“帮您谈房价”（针对客户购买商品房）而取得的案例，大大增加了我们的案例库存量，正是我们完善了这些基础工作，时常给我们的工作带来意想不到的效果，比如就在前不久，南京某担保服务公司推荐给某银行一笔二手房贷款业务，建筑面积约120平方米，建成于2002年11月，成交价30万元，欲货款21万元20年，银行要我们对其成交价把关并已同意放贷21万元，本人看到资料后，立即反映出该楼盘我很熟悉，去年冬我去过其售楼处，当时售价约1800—1850元／平方米，为万无一失我又去了该楼盘，经了解现有的余房售价在1950—2050元／平方米之间，且是布局更合理，设计更新颖的“跃层式”，因此我估算该房实际成交价应≤23万元，并判断这是一笔买卖双方涉嫌炮制高价，以求高额信贷资金的交易，甚至是一笔经纪人员“收购”二手房的案例，此后，经银行了解证实，确属一笔中介“收购”个案。通过这件事，该银行对我们信任有加。
