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房地产项目可行性研究范文1
Abstract: Feasibility study on real estate project is not only an important work for real estate enterprises in the investment decision-making stage, but also the scientific method of real estate construction project obtaining the best economic effect with minimum cost. The feasibility study on real estate project has important realistic significance for real estate enterprises.
Key words: real estate project；feasibility study；realistic significance
中图分类号：TU-05 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2011）23-0062-01
1可行性研究在房地产项目中应用的必要性
1.1 房地产项目可行性研究房地产可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。
1.2 房地产项目可行性研究的步骤
1.2.1 组织准备进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。
1.2.2 现场调查与资料收集现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。
1.2.3 开发方案的设计、评价和选择这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。
1.2.4 详细研究采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。
1.2.5 编写研究报告书可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同且全面翔实。房地产可行性研究的内容按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。
1.3房地产项目可行性研究和内容
1.3.1 项目概况项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。
1.3.2 市场分析和需求预测在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。
1.3.3 规划方案的优选在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。
1.3.4 开发进度安排对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。
1.3.5 项目投资估算项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。
1.3.6 资金的筹集方案和筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。
1.3.7 财务评价财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。
1.3.8 风险分析风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。
1.3.9 国民经济评价国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。
1.3.10 结论运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。
房地产项目可行性研究范文2
关键词：房地产项目，可行性研究
可行性研究是指在投资决策前,对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价,判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利,并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法,其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性,并为开发项目的实施和控制提供参考。可行性研究是项目投资决策的重要依据,是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据,是项目筹措建设资金的依据,是编制设计任务书的依据。论文写作，房地产项目。
1.房地产项目经济评价特点分析
房地产开发项目的特点是房地产开发项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程,房地产产品的总成本费用之和即为总投资,其财务效益主要表现为生产经营过程中的销售收入。对于一般的房地产项目而言,经济评价主要是财务评价,因此房地产开发项目经济评价,即财务评价的特点：
1.1微观效益分析与宏观效益分析相结合,以宏观效益分析为主
房地产关系到人们的切身利益,不能只看项目本身的获利能力,还要考虑项目对社会的影响,即考察项目的建设和经营对国民经济有多大贡献以及需要国民经济付出多大代价。在当前经济形势下,房地产开发商更应该重视国家宏观经济调控政策的方向的分析,根据国家的需求,更多的投资经济适用房、中小型住房等项目。论文写作，房地产项目。
1.2定量分析与定性分析相结合,以定量分析为主;
财务评价是可行性研究报告中唯一的量化的评价部分,必须进行数据的预测估算,进行定量分析,定量分析更加直观,能直接反映项目的效益,据以判别项目的财务可行性。作为资金密集型的房地产业,迫切需要从粗放式开发向集约式开发过度。特别是在当前金融危机下,房地产开发商要扩大开发利润空间,必须用定量分析的方法,来量化开发过程中的每一项成本支出,摆脱过去粗糙的定性分析,从而真正达到全过程量化监测成本费用,最大限度地降低开发风险。
1.3分析过程中主观性与客观性相结合,主观性所占比重较大;
如实践中,由于编制财务评价报告的目的不同,委托人及编制人对财务评价缺乏应有的认识和重视,使得财务评价主观意识较强,受委托人和编制人员影响较大。投资额、房价、销售量等是编制人员可以对财务效益进行主观控制的手段。编制人员对风险的态度和对项目的认识也会使财务评价表现出很强的主观性。
2房地产项目可行性研究过程
2.1以投资机会研究
该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8% 。如果机会研究认为可行的，就可以进行初步可行性研究。
2.2初步可行性研究
在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。论文写作，房地产项目。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5% 。
2.3详细可行性研究
详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0% 。项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
2.4可行性研究阶段工作精度表
房地产项目可行性研究范文3
1．项目建设背景
2．项目概况
（1）项目名称：___________________________
（2）建设地点：___________________________
（3）建设单位：___________________________
（4）企业性质：___________________________
（5）经营范围：___________________________
（6）公司类别：___________________________
（7）资质等级：___________________________
（8）企业概况：___________________________
（9）工程概况：___________________________
（10）资金来源：__________________________
3．可行性研究报告编制依据
4．可行性研究报告研究范围
5．研究结论及建议
6．主要经济技术指标
项目主要经济技术指标见表1。
表1 项目主要经济技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总占地面积
平方米
2
总建筑面积
平方米
3
建筑容积率
4
小区绿化率
％
5
户均面积 多层住宅
平方米／户
联排低层住宅
平方米／户
6
地下停车库车位
平方米／车位
7
综合售价 多层住宅
元／平方米
联排低层住宅
元／平方米
8
地下停车库
元／位
9
建设投资
万元
10
每平方米建设投资
元
11
投资利润率
％
12
全部投资财务内部收益率(税前)
％
13
全部投资财务净现值(税前)
万元
14
全部投资投资回收期(税前)
年
二、住宅市场分析与营销战略
1．当前住宅市场现状
2．商品房市场现状与市场需求
3．商品房的市场需求及发展
4．当前住宅市场面临的矛盾和问题
5．营销战略
三、项目选址及建设条件
1．项目选址
2．建设条件
2．1 位置优越
2．2 交通方便
2．3 建设场区“五通”条件具备
供水：____________________________
供电：____________________________
煤气：____________________________
通讯：____________________________
场地：____________________________
2．4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全
2．5 土地征用情况
四、建设规模及功能
1．建筑面积的内容
2．功能设施标准
2．1 建筑使用功能
2．2 设施标准
（1）住宅装饰及设施标准
（2）小区配套设施
2．3 住宅户型规划
3．工程项目一览表
依据初步规划方案，主要工程项目见表2。
表2 主要工程量一览表
序号
项目名称
说明
1
土建工程
建筑面积 ㎡
1．1
1．2
1．3
多层住宅
联排低层高档住宅
地下停车库
建筑面积 ㎡
建筑面积 ㎡
建筑面积 ㎡
2
给排水工程
水箱、水池、水泵机房
3
普通消防系统
住宅区
4
变配电工程(强电)
配电房变配电设备
5
照明工程
小区照明
6
通讯工程
普通电话配线(端子接单元口)
7
火灾报警及安全监视 公共场所火灾报警，可视防盗门
8
通风工程
地下停车库通风
9
闭路电视
住宅区
10
室外工程
室外绿化及部分道路场地
五、建设方案
1．建设场地环境
1．1 地形
1．2 场地自然条件
（1）地貌：____________________
（2）水文地质：________________
（3）地震裂度：________________
（4）地基土工程地质评价：
2．总体规划布局
2．1 片区规划
2．2 小区整体规划设计原则
2．3 总平面布局
2．4 交通组织
2．5 规划指标
根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。
表3 项目建筑技术经济指标
序号
项目
指标
1
总用地面积
平方米
2
总建筑面积
平方米
3
地下建筑面积(地下停车场)
平方米
4
地上建筑面积
平方米
其中：多层住宅
平方米
联排低层高档住宅
平方米
5
建筑层数 地上
层
地下
层
6
建筑总高
米
7
建筑层高 地上
米
地下
米
8
建筑容积率
9
绿地率
％以上
10
停车 地上
不停车
地下
辆
3．建筑方案设计
3．1 建筑方案总体构思
3．2 平面设计
（1）住宅。住宅经济技术指标见表4。
表4 项目住宅经济技术指标
序号
指标名称
单位
指标
1
套内使用面积
平方米／套
2
住宅标准层总使用面积
平方米
3
住宅标准层总建筑面积
平方米
4
住宅标准层使用系数
％
5
套内建筑面积
平方米
5．1
5．2
5．3
多层住宅 a型
多层住宅 b型
联排低层高档住宅 c型
平方米／套
平方米／套
平方米／套
6
户内平均居住人数
人／户
7
居住户数
户
8
居住人数
人
（2）公用建筑。
3．3 立面设计
4．结构设计
4．1 基础造型及处理
4．2 上部结构
5．公用设施方案
5．1 供水排水
5．2 供电
（1）供配电系统。
（2）照明及电力设备。
5．3 供气
5．4 中央空调
5．5 弱电设计
6．消防
7．环境保护
六、项目实施进度安排
本项目计划在左右的时间内建成。建设进度计划如下：
______年______月______日：项目建议书批复。
______年______月______日——______年______月______日：编制可行性研究报告并报批。
______年______月______日——______年______月______日：建筑方案设计。
______年______月______日：综合管网设计。
______年______月——______年______月：施工图设计。
______年______月：报建、领取建设规划许可证。
______年______月______日：工程开工。
______年______月：完成投资的25%，开始预售。
______年______月：主体工程断水。
______年______月——______年______月：单体工程验收。
______年______月——______年______月：分项工程验收。
______年______月：正式入住。
七、投资估算与资金筹措
1．投资估算
总投资造价见表5和附表1
表5 项目投资估算
单 位：万元
序号
项目
开发产品
成 本
分期计划进度
1
2
3
4
1
土地费用
2
前期工程费
3
基础设施建设费
4
建筑安装工程费
5
公共配套设施建设费
6
开发间接费
7
管理费用
8
销售费用
9
开发期税费
10
其他费用
11
不可预见费
合计
2．资金筹措
详见附表2
八、经济效益分析
1．住宅销售价格
2．销售进度及付款计划
本项目计划在_____年内完成销售，各年销售计划见表6。
表6 各类建筑销售计划表（%）
项目
合计
1
2
3
多层住宅
联排低层高档住宅
地下停车场
3．税费率
本报告采用的各种税费率见表7。
表7 税费率表（%）
税费项目
税费率
税费项目
税费率
营业税
土地增值税
城市维护建设税
公益金
教育费附加费
法定盈余公积金
企业所得税
任意盈余公积金
房产税(按租金)
不可预见费
项目盈利能力详见附表3~~附表7。
表8 敏感性分析表
序号
项目
变动幅度
(％)
全部投资(所得税前)
内部收益率
(％)
净现值
(万元)
投资回收期
(年)
基本方案
1
开发产品投资
2
售房价格
3
预售款回笼进度
4
租房价格
5．清偿能力分析
6．资金平衡分析和资产负债分析
资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。
7．敏感性分析
将开发产品投资、售房价可选择、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。详见表8及敏感性分析图（略）。
8．临界点分析
详见表9
表9 临界点分析表
敏感因素
基本值
临界点
全部投资税前内部收益率
期望值
开发产品投资(万元)
最高值
售房价格(元／平方米)
最低值
土地费用(万元)
最高值
售房面积(平方米)
最低值
9．主要经济指标
项目的主要经济指标见表10。
表 10 主要经济指标表
序号
名称
单位
数据
备注
ⅰ
1
1．1
1．2
建设规模
房地产开发产品总建筑面积
商品房销售
其中：多层住宅
联排低层高档住宅
地下停车场
出租房
地下停车场
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
ⅱ
1
2
3
4
5
6
7
8
9
经济数据
总投资
资金筹措
其中：资本金
使用预售房款
经营收入
经营税金及附加
总成本费用
利润总额
所得税
税后利润
土地增值税
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
ⅲ
1
2
3
4
5
6
7
8
财务评价指标
商品房投资利润率
商品房投资利税率
商品房资本金净利润率
全部投资内部收益率(所得税前)
全部投资投资回收期(所得税前)
全部投资内部收益率(所得税后)
全部投资投资回收期(所得税后)
资本金内部收益率
％
％
％
％
年
％
年
％
九、风险分析及对策
1．市场风险分析
房地产项目可行性研究范文4
房地产开发项目可行性研究是指根据市场需求和城市规划、行业发展规划的要求，对与项目有关的各方面问题进行全面、深入的分析，从而判断此房地产开发项目在技术上是否可行，经济上是否合理的科学方法。
二、房地产开发项目可行性研究中存在的问题
1.缺乏系统的理论指导
目前能用于房地产开发项目可行性研究的指导性文件较少。比如说如何根据社会经济发展和城市规划的要求，运用各种科学的分析方法，对房地产开发项目可行性研究的重要内容进行综合分析、评价和确定，还缺乏明确的指导性意见。近几年国内的专家学者对可行性的理论也进行了深入的研究。然而这些理论的指导性还有待于提高。由于指导理论的缺乏，必定影响房地产开发项目可行性研究的发展。
2.有待完善评价指标体系
规划评价指标、经济评价指标、设计方案评价指标、市场定位评价指标和风险不确定性评价指标等是当前我国房地产开发项目可行性分析采用的主要的评价指标。目前我国房地产开发项目的可行性研究通过不同的评价指标体系的不同角度进行分析评价。但是还存在很多的不足之处，有待于完善。
3.缺乏准确的房地产市场信息
在房地产开发项目可行性研究过程中需要收集大量的信息和多方面的资料和数据。这些都是前期工作中的基础性工作，也是比较重要的工作。但是我国到目前为止还没有形成一个房地产市场的数据信息平台。相比之下一些发达国家的房地产市场比较成熟，已有比较完善的房地产市场信息数据平台。这对于房地产企业进行房地产开发项目的研究有很大的帮助。所以我们要不断的完善我国的房地产市场信息数据，对我国房地产市场的发展有利。
4.统一行业技术标准
在房地产开发项目实践中我们会发现开发项目可行性研究的行业技术标准和规范性之间存在不一致性。这种不一致就会使房地产企业研究出的可行性研究报告和标准之间存在差异，编制单位将无从进行准确的工作和正常的交流，会使整个房地产开发项目可行性研究缺少真是性，它将对房地产市场的健康有序的发展产生影响。
三、房地产开发项目可行性研究对策
1.可行性理论要不断的深入和创新
首先，我们应在房地产开发的实践中不断的归纳、整理可行性研究的理论，逐步建立系统的可行性研究理论，这也是房地产市场健康发展迫切需要解决的。其次，在此基础上要不断的对理论创新，比如项目所在地理位置分析、项目所在地区的环境分析、项目可能存在的风险进行分析等。理论研究的不断深入和发展才会更有利于我国的房地产项目可行性研究的不断健全和完善。2.建立综合评价体系可行性研究综合评价体系是房地产开发项目可行性研究从社会、经济角度出发，分析房地产开发项目对本区域的影响情况，包括经济和社会影响两个方面。通过它可以判断出房地产开发项目是有利的还是有比弊的。房地产开发项目评价体系在房地产市场中起到举足轻重的作用，所以建立科学的综合评价体系对于房地产企业和房地产市场的健康发展是不可缺少的。
3.建立可行性研究数据信息库
房地产行业要想持续健康的发展，必须要尽早建立房地产开发可行性研究数据信息库，它同时也给国内的房地产企业提供了一个的平台，一个交流的平台。数据信息库的建立可以是多方面的，可以是全国性的也可以是地方性的。但数据信息库的建立我认为应包含以下的内容:(1)城市或一个区域的基础情况。（人口、年龄、民族、文化背景、职业）(2)城市或一个区域的规划情况。（政府对本城市、本区域近5年的规划）(3)城市或一个区域的所拥有的房地产企业数量、资质。(4)最近5年内的城市楼盘销售情况(5)不同层次的消费者对房屋喜好。（面积、户型、风格）(6)该城市社会经济发展的最新动向。(7)建筑材料市场的最新动态。房地产开发项目可行性研究数据信息库可以由政府和房地产行业协会同时建立，也可以单独建立，最终的目的都是为了促进房地产企业正确的进行投资决策，从而降低因信息缺乏带来的风险，促进房地产市场有序的发展。
4.加强房地产咨询业的规范化
房地产项目可行性研究范文5
关键词：财务评价可行性研究
房地产投资可行性研究是在项目投资决策前，对拟开发项目的经济合理性、适用性、技术先进性、建设的必要性和可行性进行全面分析和综合评价，针对拟投资项目该如何投资建设，得出较科学的意见，为项目投资决策提供科学的依据。而财务评价是项目可行性研究中的重要一环。投资项目旨在最大限度地获得经济效益和社会效益，财务评价正是通过对项目的投资估算、市场需求和营销环境进行分析，从财务角度预测项目未来可能产生的投资回报和经济效益，为项目的可行性研究提供依据和支撑，为投资决策提供帮助。进行房地产项目财务评价，首先要估算出项目的投资成本、收入、税金和利润等基础数据，然后据此计算出相应的技术经济指标，对照有关标准，判断项目是否可行或从中选择最佳方案。
以某房地产公司拟投资建设青年公寓项目为例,简要介绍财务评价的基本方法和步骤。
1 基础数据准备和估算在进行项目财务评价前应对必要的数据进行实地的收集整理，对需要用到的各类参数可采用同行业或相关的行业数据进行估计。
1.1 项目总收入估算根据项目所处的地理位置、交通条件、物业档次、周围环境等，和对本项目附近地区的具有竞争性发展项目的销售情况进行个案分析，得出住宅均价为4500元/平方米。项目总销售收入为3.67亿元（详见表1-1“经营收入估算表”）
表1-1经营收入估算表
房地产项目可行性研究范文6
【关键词】可持续发展；房地产；管理
1 房地产业发展的相关政策
房地产作为一项支柱产业，尤其在近几年来，国家在政策上做出了很大调整，使居民又进一步减轻了贷款购房的支付压力，意在发展房地产业，刺激住房消费，拉大内需，拉动经济增长。目前，我国实行以《土地管理法》和《城市房地产管理法》为核心，以土地、房屋分管为特征的法律体系，用以规范我国土地管理和城市房地产管理。其特征为:立法从原则上是对实践的总结，以部门立法为主，政策是立法的主要基础等。但与之相应的立法还很不够。一方面，我国房地产法律体系还不够完善，缺少核心法律，如《住宅法》或《不动产法》;另一方面，立法层次结构不清，法律规范之间交叉重复。再加上普遍的房屋土地分管体制，结果宏观调控市场能力差，管理不力，问题不少，还有许多法律真空，引起诸如住宅质量、
公建设施、住宅面积、中介服务、各项收费等方面的投诉不断的现象发生;这也是我国房地产业十多年的发展历程中多次大起大落的原因之一。
但近几年是关于房地产业的具体政策出台最多的时期，国务院的这些政策有利地推动了房地产业的发展，拉动了国民经济的增长。这些政策主要包括以下几个方面:
1.1 刺激消费的政策。1999年上半年年开始，针对投资需求与消费需求均不足的新情况，采取了综合对策。其中为抑制消费需求的下滑，采取了提薪、扩大消费信贷规模、降息、储蓄实名制、征收利息税等措施抑制储蓄增长，.刺激消费增长。
1.2 推进房改的政策。一是停止实物分房，实行货币分配的政策逐步推行住房货币化。二是按房价收入比实行不同的住房补贴政策。
1.3 放开住房二级市场的政策。1999年政府了《己购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》，规定了开放交易市场的基本条件和上市交易程序，明确了上市准入制度所涉及的土地出让金缴纳和收益分配的有关政策，使得开放交易市场的政策框架基本形成。现在全国许多大中城市都在积极开放存量住房交易市场。
1.4 推行住宅产业化的政策。房地产消费市场的逐步规范，进一步调动了买房的积极性。去年以来，建设部会同有关部门，采取了一系列措施整顿规范房地产市场。一是了新的《房地产开发企业资质管理规定》，并对所有从事房地产开发的企业进行清理换证，依法淘汰了一大批实力弱、信誉差、经营不规范的企业，规范了销售主体行为;二是会同国家工商行政管理局了《商品房买卖合同示范文本》;三是了《商品房销售管理办法》，规范了开发商的销售行为:四是了《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》。这一系列政策的实施，保护了消费者合法权益。
1.5 减免过高税费的政策。近几年来，国家在鼓励住房消费的税收政策上有了实质的突破，对房地产交易过程中所涉及的营业税、契税及个人所得税给予了相应的减免优惠，使税赋较大幅度下降。其中主要的，一是取消了对房地产投资者15%的固定资产投资方向调节税(原先这项税种只是对国外境外投资者免征);二是降低房屋交易契税及其他相关费用，契税税率从6%降到3一5%;三是大大降低房屋租赁税费。房屋租赁的总体税收税率由原来的17一30%调低到目前的4一7%;四是有的城市采取购买住房返还个人所得税，促进了住房销售，还有效吸引了一部分企业在城市扎根。
2 基于可持续发展观念下的项目可行性研究和可持续发展观念的必然性
西方学者指出，要想成功，必须作到下面两点:首先要“做正确的事情”，然后是“把这项正确的事情办好”。相比之下，前者更重要，因为只有去干正确的事情才会产生真正的效果，而后者只是办事的效率的高低而已。战略管理就是设法去做正确的事情，从而追求真正的效果。战略策划的精神能从我国兵书中的“运筹于帷握之中，决胜于千里之外”这句话上体现出来。房地产项目可行性研究是指投资者通过分析自身能力和项目条件，了解环境变化的特性和趋势，去制定出把握机会，发挥和建立竞争优势，避免威胁并弥补劣势的项目战略。可行性研究实际上是一系列的工作过程，即包括确定项目的开发目标，分析内在条件、能力和外部环境，进行项目定位和策略设计的整个过程。但是与以往不同的是，我们现在做这些工作的时候，要从可持续发展的战略眼光出发，在企业的可持续发展战略框架下进行。
第一，可持续发展战略能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。项目可行性研究报告是在对项目目标市场调研后形成的，它是研究者不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此，它可以作为企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现的偏差。
第二，有一r可持续发展的观念在其中，能使增强项目的竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。近年来房地产企业重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，一个个近千亩的大楼盘相继出现，竞争越来越激烈，决策者大有“四面楚歌”’的感慨。在这种情况下，可持续发展战略就更能发挥它的特长，将企业长期的战略指导思想融汇于个体之中，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。
第三，能有效地整合项目资源，使之形成优势。要开发好一个房地产项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在企业的战略还没参与以前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。战略管理参与到各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。此外，可行性研究报告还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。
3 可持续发展战略对于项目可行性研究的意义
房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果，所以判断分析房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以上年基数合理为前提的。房地产产品具有空间不可移动性，局部地区供求关系的异常导致全局连锁反应的可能性较小。中国是一个幅员辽阔，各地发展极不平衡的大国，以局部地区的房地产形势推导全国整体态势必须慎之又慎，否则会得出相反结论。
在当市场!发生变化的背景下，若想使投资的项目取得成功，惟有分析当前房地产市场，以可持续发展的角度来调整自己企业的战略。在可持续发展战略的基础之上，合理、全面、真实的对项目的可行性做出研究，这才是我国房地产企业今后应引起重视的问题。
4 结束语
房地产企业要立足市场，不仅要凭借自身的实力，更要注重智谋，讲究战略。企业的战略观念和战略管理水平的高低正在成为影响企业生存和可持续发展的核心动能之一。，它驱使企业从战略的高度去认识环境的变化、去整合企业资源，致力于核心竞争能力的培植、经营理念的提高和管理模式的创新，以把握机遇、应对挑战、竞争制胜，取得可持续的发展。房地产企业竞争发展的要义在于摆脱纯粹的以项目开发为中心的运作机制，通过积极实施战略管理，规划企业的主要业务与长期发展、规划企业的人才开发和资源整合、规划企业的组织建设与文化建设，谋划发展所长、克服所短的经营策略、竞争策略和发展策略，促使企业进入长期发展的良性通道。
参考文献
[1]杨锡怀，冷克平，王江.企业战略管理.北京:高等教育出版社，2004
