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房地产限购范文1
房地产是拉动国民经济非常重要的行业，所以笔者建议要取消限购和限贷政策。让房地产行业发挥拉动经济的作用，限购和限贷政策既不合理也不合法，因为它限制了消费者自由购买的权利，同时也侵犯了企业的自主经营权。现在到了取消不合法、不合理政策的时候了。让房地产行业能够对国民经济起到推动作用。
当然可以设想一下，一旦取消限购和限贷政策，房价将会像过去那样出现新一轮的上涨行情，房价过高确实令中国经济和民生造成了困扰。在取消限购和限贷政策的同时，我们必须考虑推出新的改革措施抑制房价的快速上涨。
笔者认为，在市场经济中当商品价格上涨的时，一定是供不应求。因此，解决的方案不是限制需求。经济活动的全部目的，是为了满足民众日益增加的需求，这是经济活动的“初衷”，为什么要限制需求？
抑制房价过快上涨的根本性措施是增加供给，特别是增加土地的供应，增加楼盘的供应。当然有人说，现在房屋的空置率已经过高了，难道这不是供大于求了吗？持这样观点的人忽视了一个关键的内容，就是投资和消费定价的不同。
消费品的价格是由当前的需求决定的，而投资品的定价是预期供给和需求决定的。像房屋这样的投资不是一年形成的，是多年消费积累的，有资本增值的预期在里面，所以当前的价格决定是由预计的供给和需求决定，而不是由刚期的供给和需求决定。
很多政策制定者搞不清楚这个概念，结果打压价格反而使价格越打越高，因为他只关注当前的刚性需求，没有关注未来的供给。人民的预期没有因为限购而改变，反而因为限购的政策而增强，导致预期更大，因为未来的需求会更大。
要改变人民对未来的预期，光靠忽悠、文件是不行的。经济学有一个概念就是理性预期，理性预期就是有真金白银支持的预期，为了改变人民对土地越来越稀缺的预期，我们必须要推进土地制度的改革，要考虑小产权房的合法化，可以考虑开发更多的林地和坡地来作为商业用途。特别是必要放弃18亿亩的红线，18亿亩红线是人民对于未来土地最重要的因素和预期，为了打破人民对土地越来越稀缺的预期。笔者认为有必要打破18亿亩红线，进行土地制度改革，打破土地市场由政府垄断的现状，开始让市场进行土地的配置。如果要让市场进行土地的配置，土地制度必须改革。
房地产限购范文2
关键词：限购令 房地产市场 房价 调控政策
2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
一、对重庆和大连房地产市场分析
（一）重庆地区
作为首批进行房产税试点的城市，2011年对于重庆楼市市场来说，是风波四起的一个季度，从国八条到房产税，再到公租房，政策层出，一波未平，一波又起，调控措施叠加，冲击着房地产市场。
重庆市人民政府在2011年1月27日出台《关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法和重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，作为首批进行房产税试点的城市，重庆房产税的实施，引起了各方的关注。但是应该看到这次房产税的实施，主要针对高端市场，预计征税住房不会超过总量的10%，对普通住宅市场无实质影响，因此对于抑制房价并没有很明显的作用。同时房产税也是仅对“三无”人员新购第二套（含第二套）以上的普通住房按税率0.5%征税，这与房价年涨幅20%以上相比，投资性购房依然有很强的动力，因此房产税的实施对投资性需要的打击力度明显不如其他城市的限购。
在2011年3月30日，重庆市人民政府下达《关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知》，根据2010年重庆市城镇居民人均可支配收入和工资性收入的增长率，该房价目标上涨的幅度控制在在9.5%以下，这样的调控目标毫无悬念地传递出一种未来房价继续上涨的信息，潜在购房者房价继续上涨的心理预期可能会加强。
尽管2011年重庆房价仍在上涨，但相关数据显示，新建住宅的成交面积和成交套数都在大幅下降，楼市调控效果正在显现。同时，2011年重庆将会有1000万平方米公租房源推出，势必会对房地产市场产生一定的影响。下一阶段，若各项房地产调控政策能够得到有效落实和进一步细化，调控效果将更加明显。
商业地产方面，2011年当新一轮的调控政策出台后，商业地产与住宅市场出现了两种相反的景象。住宅市场的成交量急速下挫，而商业地产的投资非常火爆。因为此次调控主要针对住宅市场，而对商业地产没有涉及。在这样的楼市调控的背景下，投资有价值的商业地产已经成为投资置业者青睐的对象。同时重庆商业地产均价与发达地区来比，仅等于住房价格；虽然最近商业地产有所上涨，但总体来说还处于一个价值洼地，有很好的发展空间。另外，随着重庆市作为西部中心城市的地位不断稳固，重庆市的商业地产将迎来更多的发展机遇。在商品住宅市场遭遇严厉调控的背景下，在重庆，投资者们已经在商业地产看到了机遇。
（二）大连地区
随着国家对房地产调控逐步深入，对于大连地区来说，从新国八条的出台，到大连版限购令细则的执行；从贷款首付的上调，到贷款利率的增加，都无一不体现出政策正逐步加码和政府对楼市调控不达目的不罢休的决心。
2011年3月31日，大连市公布2011年房价调控目标，即大连市2011年度新建住房价格控制目标为，新建住房价格指数要明显低于我市当年经济增长和城市人均可支配收入增长速度，力争低于经济增长和城市人均可支配收入增长速度3～5个百分点。这个调控目标说明政府未来仍是围绕房价上涨幅度进行调控，从调控目标可以看出，未来大连房价会是一个上涨的预期。转贴于
目前，大连市新建商品住宅和二手住宅的交易量和交易价格都处在上涨的阶段，但是相对来说，其增幅已经明显的放缓，从一定程度上说明楼市调控效果正在显现。同时房地产市场调控政策正处于初级阶段，刚性需求成为市场的主力，投资性需求暂时离开住宅市场，随着政策进入常态，刚性需求由观望转为入市，资金实力不强的开发商可能由于顶不住压力采取打折或者降价促销快速回笼资金。但是当前的大连房价正处在高房价阶段，房价在通货膨胀的预期下必定走高；另一方面，由于大连市未来巨大的发展潜力，使城市很有竞争力，房价自然走高，预测2011年大连房价上涨依然是不可避免。
在住宅限购政策和扩大内需政策的刺激，大连商铺市场更显活跃，同时由于大连市的具有吸引力的城市发展战略，大连商业前景被普遍看好，商业地产长期具有不错的发展空间。
二、对全国房地产市场的分析
由重庆和大连房地产市场为例，可以看出近期中国房地产市场遭遇调控限价，对投资者和购房者均产生一定影响，限购令主要针对住宅市场而未涉及商业用地，投资者另寻商机和寻租，由此可能引起商业住宅市场走高局面，在住宅市场刚性需求成为主力，投资需求暂时冷却，限购令暂时起到了一定作用。
但是应该看到房价上涨是现阶段中国社会必须面对的事实，国家实行政策调控的目的在于抑制房价过快增长，一步步的实现房价的稳定。目前中央正加大保障性住房的建设，很多企业也开始投入保障性住房的建设中，但是如何做到保障性住房真的是提供给有需要的群体，还需要国家出台相关的监督政策，要做到对真正需要保障性住房的低收入群体给予保障，坚决杜绝保障性住房的投机缺口。
参考文献
房地产限购范文3
［关键词］限购令；LM-IS模型；乘数模型；银行利率；国民生产总值(GNP)
［中图分类号］F2933［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）9-0027-02
研究背景
(1)住房限购政策的出台及演进过程。2010年4月,北京率先出台“国十条”实施细则,规定“每户家庭只能新购一套住房”；此后,中央政府在上海、广州、武汉、重庆等17个一二线城市实施类似的住房限购政策；随即,2011年1月6日,国务院“新国八条”,在全国大范围推行“限购令”；2011年8月7日,中央住建部提出二三线城市限购的五项建议标准,进一步强化了对地方限购的约束；截至2012年2月全国已有72座城市实行了不同程度的住房限购。有媒体传言2012年将取消部分地区的限购规定,但目前还没有正式文件批准。
(2)住房限购政策内容简介。中央政府在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施以下基本措施：①各城市本地户籍与持人才居住证家庭,最多限拥有两套住房；②外地户籍和境外人士最多限拥有一套；③两次购房时间需相隔两年以上；④禁止公司购房。
可见,“限购令”旨在稳定急剧增长的房价、抑制房地产泡沫畸形发展,避免因房地产投资过热而出现的诸如居民买房住房难、信贷膨胀等各种社会问题,其实质是通过具有强制力的政策手段减少投资需求以及居民消费需求,从而使需求主力回归中间阶层,房价回归到收入可支撑的水平。
(3)住房限购政策出台后的数据变化。随着限购政策在全国实施,我国的房地产价格下降趋势显著,正在逐步实现理性回归。根据国家统计局公布的数据,2011年10月,全国70个大中城市的新建商品住宅价格环比有34个城市下降,比9月份增加了17个,只有16个城市的房价环比出现上涨,且环比上涨幅度都在02%以内,70个大中城市的平均环比达到-014%,出现负增长；二手住宅的价格也出现了下降趋势,同比和环比都出现负增长。
在房地产价格涨势被抑制的同时,房地产市场的投资、销售、信心等也都受到了限购的影响。国家统计局的数据显示,2011年1～10月,房地产开发景气指数一路下滑,已经从1月份的10290下降到10月份的10027；并且,全国房地产开发投资49923亿元,同比增长311%,为8月以来连续第三个月增速放缓,房地产投资放缓的趋势明显。这证实了随着限购令的持续推行,房地产开发商的信心也随之冷却。
2模型的搭建
(1)乘数模型。要研究限购令的政策性影响,我们首先对实施限购令后楼市的供需状况做出了分析：①开发商信心受挫,房地产开发投资减缓,即住房供给增长减缓,甚至出现负增长；②居民、企业房地产投资明显下降,出现负增长；③居民住宅消费需求的收入弹性较大而价格弹性较小,即为刚性需求,限购令实施后,依然表现稳健。故,限购令对房地产的影响主要集中于供给方面,即投资下降,具体表现为一个负的投资加速度。
我们首先从GNP来入手。我们知道,GNP是用来衡量一国国民创造的所有产品或者是收入。因二者在宏观上来看,都在整个人类社会中流通,因此总是相同。于是,我们得到下面的等式：
C+I+G+(X-M)=GNP=C+S+T+R
式中，C代表总消费,I代表总投资,G代表政府购买,(X-M)代表净出口,S代表总个人储蓄,T代表净税收,R代表转移到外国去的财富。
为了使模型简化,我们假设在GNP中占很小比例的净出口和转移财富均为0,即是在一个封闭的经济环境中进行分析。那么我们得到：
C+I+G=Y=C+S+T
两边同时减去C,立即得到
I+G=S+T
剔除价格因素的影响,我们用小写字母表示以上各种变量的实际量即：
y=c+i+g(1)
i+g=s+t(2)
我们现在可以来分析投资需求乘数的作用,我们容易想到,s是可支配收入的函数,所以c=c(y-t),t是税收；我们假设t不变,g不变。(1)两边同时对y求偏导得：
dy=c’・(dy-dt)+di+dg
由于t不变,g不变,所以
dy/di=1/1-c’
其中c’是居民消费占可支配收入的比例。等式意味着,GNP随投资需求的变化而变化。1-c’必定小于1,故我们可以知道1/1-c’是大于1的。也就是说,投资需求每减少1元,GNP减少不仅仅只是1元。我们说这就是投资需求的乘数效应。
通过从数学与经济学的角度对乘数效应所做的分析，我们明白了,投资需求的下降对GNP的影响不仅仅是简单的相减,还要考虑到乘数效应。如果在投资需求改变的同时,税收、政府支出也在变化的话,乘数会变得更为复杂。
(2)LM-IS模型。我们在上面已经讨论到了s+t=i+g(2)。我们容易想到,i是利率r的函数,我们记作i=i(r),且i’
关于货币市场的LM曲线的推导我们需要将人们对货币的需求分成两种,一种为投机需求,一种是交易需求。我们在此略过LM曲线的推导,直接给出下面的LM曲线。
EPS;S+5mm;X+5mm,BP#现在我们已经建立起来了一个模型,里面包含了我们所需要的变量r。根据我们的假设,在封闭的经济市场中,货币市场要和产品市场保持平衡,否则会引发通货膨胀或者通货紧缩。我们因此必须将LM曲线和IS曲线综合起来进行分析,才可得出相应的结论。
另外我们可以轻松看到,i+g在g不变的情况下随r的增大而减小,s+t在s不变的情况下,随y的增加而增加,再根据等式(2),将IS与LM曲线综合分析,并在投资需求减少的情况下进行分析。
EPS;S+5mm;X+5mm,BP#我们看到,随着投资需求的减少,为了避免通货紧缩,银行利率只有下降。最终的结果就是投资需求下降使得GNP下降,而为了避免通货紧缩的发生,银行利率会相应的下调。
在此处需指出的是,这里考虑到了LM与IS的相互作用,影响的利率,因此,投资需求乘数已经不再是我们在模型1中推导而出的公式了。乘数变为：
dy/di=1/［1-c’(1-t’)+gk’/l’］
3住房限购令的经济效益分析
(1)有利影响。我们看到,住房限购令对房地产的投资需求产生关键性影响,在宏观调控中发挥着重要作用。乘数公式告诉我们,负的投资加速度可以成倍抑制房地产业过热的投资需求。在经济危机全球化的大背景下,此举减缓了房地产泡沫的恶性发展,为我国楼市、股市以及国民经济平稳增长创造了条件,为中国GDP保八的目标作出了贡献,在一定程度上使中国经济对世界经济波动的抵御性增强。
据国家统计局的数据显示,限购城市的房价跌幅超过了非限购城市。另外,限购对于一线大城市产生的影响更加明显。以北京为例,据北京房地产交易管理网的数据显示,2011年前10个月,北京商品房住宅签约套数为69079套,二手房住宅签约为101188套,总成交为170267套,同比上一年分别下降178%,358%,296%；2011年9月、10月北京商品房住宅成交量为10734套,相比2010年成交量大幅下跌46%。
可见住房限购令在某些地区确实减少了购房需求,抑制了大量的房地产投机行为,有效降低了房价,同时在一定程度上缓解了居民买房难、住房难的问题,使社会民生朝着稳定的方向发展。
(2)不利影响。用限购令来冷却房价,确实是有立竿见影的效果,但却不能形成一种长期机制。第一，投资不足甚至会导致长期GNP增长放缓；第二,过度的投资不足有可能会使货币需求量减少,需要相应地下调银行利率,从而影响整个宏观经济的发展。
首先,从根本的层次分析,住房限购已经不是一种宏观经济的调节手段，而是一种市场管制，是违背市场经济根本规律的行为，若长期实行限购令，房地产将不能再称之为一个市场。其次，随着褛市的进一步蒯整，国民经济增长放缓，中央和地方政府之间关于调控政策的博弈会进一步加深。一方面，楼市转冷会造成土地出让金的大幅下滑，进一步加大地方政府的财政压力。另一方面，地方经济增长模式的转变不可能一蹴而就，而楼市转冷对实现稳增长的日标无疑是个巨大的挑战。再次，住房限购令在某些地区没有从实质上抑制购房需求以及投机行为，反而出现了转户口、似离婚等手段来逃避限购，引起秩序的混乱。最后，在短期内，限购有可能造成抢购。限购之后，人们预期政府对于房产交易的政策会越来越紧，一部分人趁还有购买权利的时候抓紧购入 房产。
4 结论
(1)中国目前急需建立一个比较完善的住房调控体系，不能长期依靠行政管制来压低房价，明确住房的“民生性”，以适应中国城市化以及改革开放的大潮。
(2)利用灵活的税收杠杆调节房地产业的过热需求，对不同地区、不同层次、不同套数、不同类型的房地产交易实行不同的税收机制，同时可以用资本利得税和特别印花税抑制投机性需求。
(3)利用灵活的货币政策来蒯节房产市场的投资和消费，提高存贷利率，提升贷款成本，平衡有效汇率，缩减货币投放，使之与经济发展水平相适应。
(4)增加房产有效供给，完善现行土地流转制度，完善土地价格机制，降低土地流转费用，鼓励更多土地资源进入房地产市场。另外，可以排出更大规模保障性住房作为辅措施。
房地产限购范文4
对于国内的房地产企业来说，2013年无疑是丰收的一年，销售额达千亿元的俱乐部成员数量有望翻番，同时重点城市的商品房销售规模和新房价格也不断刷新纪录。中指院百城房价指数也首次突破万元整数关口，无论供给还是需求，房地产都继续呈现着热火朝天的迹象。
但股市却大相径庭，房地产指数2013年全年收跌，以万科为首的地产股纷纷创下阶段性的历史低位，跌破净资产的房企更是层出不穷，业绩的高增长与低迷的股价形成鲜明对比。虽然悲观预期弥漫市场，但在保增长的前提下，作为整体经济最核心的房地产情形似乎没有那么坏。
冰火两重天
尽管2013年政府出台了稳定房价、抑制投机需求为核心的新“国五条”，各地的限购措施也依旧继续，但政策调控不断加码并未使楼市受到多大影响，“地王”接连出现，土地出让金持续飙涨，房价“高烧”不止，新“国五条”的调控目标事实上已经基本落空，上市房企飘红的业绩无疑是最好的注脚。
3月6日晚间，万科A公布2013年年报。2013年，公司实现营业收入1354.19亿元，同比增长31.33%；归属于上市公司股东的净利润151.19亿元，同比增加20.46%；由于业绩靓丽，万科大幅提高了分红派息力度，每10股派送现金股息4.1元，现金分红占合并报表净利润的比例较上年翻番。
与万科一样，保利地产（600048.SH）的业绩快报显示，公司2013年营收923.33亿元，同比增长34%；实现归属于上市公司股东的净利润107.7亿元，同比增长27.63%。在已经业绩报告或者业绩预告的企业中，预增成为房企的主流。
研究机构克而瑞公布的数据显示，2013年由于大体量扩张的规模效应显现，国内大型房企业绩普遍超水平增长，千亿房企扩张至7家，销售额超500亿元房企升至21家。
值得一提的是，在业绩飘红的同时，由于拿地成本逐步高企，上市房企毛利率下降的趋势暂时无法扭转。以万科为例，尽管公司销售金额再创新高，但报告期内万科房地产业务结算毛利率为23.69%，较2012年下降3.72个百分点。而保利地产2013年营业收入增速明显高于利润的增速，其全年的结算毛利率水平显然同样下降。
虽然业绩靓丽，但市场似乎并不领情。2013年申万地产指数（801180）下跌12.68%，同期上证指数跌幅不过6.75%。在股价不断创下阶段性新低的同时，曾经定增预案的房企都面临价格倒挂的局面。
根据Wind的统计，自2013年8月到2014年3月12日，共有39家上市房企定增预案，其中19家房企的股价已经跌破预期中的定增发行价，阳光城（000671.SZ）价格倒挂甚至已经超过了40%。
2014年1月10日，荣盛发展（002146.SZ）公告称，定增方案公布后二级市场股价低迷，且股价已低于发行底价较多，未来发行将面临较大的销售压力，公司经研究决定撤回再融资申请文件。资料显示，荣盛发展原计划以不低于12.93元/股的价格发行不超过3.48亿股，募资不超过45亿元，虽然大股东也曾增持护航增发，但最终低迷的股价还是让定增计划胎死腹中。
实际上，荣盛发展的业绩并不差。在终止定增一个月之后，公司的业绩快报显示，2013年荣盛发展实现营收191.71亿元，同比增长42.9%；实现归属于上市公司股东的净利润29.06亿元，同比增长35.8%。在业绩确定性增长的背景下，资本市场是过度悲观了？
预期过于悲观
“这样预期，显然是过于悲观了。”中信建投房地产分析师苏雪晶此前表示，万科的市净率逼近1倍，这样的估值水平连行业周期启动前都未曾见到过，表明市场认为，未来行业会出现30%以上的价格调整，同时行业大拐点已经显现，但这种预期显然是过于悲观了。
2013年是房地产开发商辉煌的一年，但资本市场炒作的是未来的预期，在流动性收紧的前提下，主流资金对地产股的态度慎之又慎。还是以万科为例，据Wind统计，基金持仓与2013年三季度末相比，减仓的83家减持了1.77亿股，而增持的27家增持数不过4575万股。
对于高负债的房企来说，流动性紧张有着直接的影响。在2013年银行隔夜拆借利率一度飙升至30%的情况下央行仍不放水，这对融资主要依靠银行的房企有着无法估量的影响，也正是在此之后，先是万科4亿美元入股徽商银行成为其单一最大股东，随后恒大地产（03333.HK）通过二级市场收购约4.03亿股华夏银行（600015.SH）股份，成为其第五大股东。
虽然参股银行的房企都表示不为融资，但成为银行股东无疑为以后的融资提供了便利。除了无法控制的流动性，高涨的地价成为上市房企的另一个隐痛。由于土地市场价格的影响，开发商的毛利率正在无可避免地持续下滑。
据Wind统计，已经公布2013年年报的上市房企平均销售毛利率只有31.74%，而2013年三季度平均35.49%的毛利率已经创下近四年来的单季新低。这意味着土地及建筑成本的增加已经超过了房价的上涨速度，尤其是持续攀升的土地价格成为制约房企毛利率的直接诱因。
中指院指出，2013年土地市场延续了2012年下半年快速回升的态势。全国300市县土地出让金同比增幅超过50%，楼面均价涨幅超过20%；企业加速土地储备，拿地金额前10的企业中有6家较2012年增长超过1倍，前4名万科、绿地、恒大、保利拿地金额超过500亿元。
而且，此次开发商拿地的重点集中在一二线城市，这也导致土地成交价溢价大幅提高，地王频出显然对房企的利润率带来不利影响，一线城市房价2013年已经呈现出爆发性增长的态势，2014年基本不可能继续保持如此迅猛的上涨势头。
实际上，2013年年末至2014年年初，房价上涨的速度已经放缓，由于2012年下半年房企拿地高峰之后的项目将陆续入市，这意味着楼市将迎来新的去库存压力，价格无法大幅上涨，成本却接连增加，供给量的增加对房价微妙的影响不可忽视，这也是春节后杭州楼市降价并迅速在全国范围内引起连锁反应的原因之一。
如果说市场只是在微观层面逐步改变了房地产，那么政府的角色就愈发重要了。“两会”期间，住建部提出以后会对房地产市场进行“双向调控”，而政府工作报告八年来首次未提遏制房价上涨，中银国际分析师田世欣指出，在保增长的前提下，地产调控的承压将减轻，结构性放松存在可能。
保增长下的地产调控
国家统计局公布的数据显示，2013年中国GDP增速为7.7%，创下自1999年以来的新低。“两会”的政府工作报告中，2014年GDP增速目标设定为7.5%，虽然也阐述了刺激消费、扩大内需对经济增长的意义，但还是强调把投资作为稳定经济增长的关键，而上一年的表述则是“投资在促进经济增长中的作用不可低估”，这说明虽然政府想摆脱经济增长对基础设施和房地产投资的依赖，但这绝非朝夕之间就可以完成的。
对于新提出的“双向调控”，住建部副部长齐骥做出解释：所谓双向调控也可称为分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。这就是说，政府希望房价稳定在一定的水平，而不是泡沫迅速破裂。
对此，田世欣表示，国内经济正处于“原有支柱行业去产能，新经济还未能做出较大贡献”之际，从政府对于经济的诉求上而言，至少房地产行业不会再次承受过多政策压力；另一方面，由于中国房地产行业已经临近需求向下的拐点，内在因素决定了未来行业走势也不会再如过去10多年那般火爆，因此过度的政策干预也已不必要。
房地产限购范文5
底特律破产：产业结构调整不当是主因
美国密歇根州最大的城市底特律是众所周知的美国汽车城。2010年该市人口71.4万，以人口排名是全美第18大城市。2013年7月18日，该市因财政困难无法自救，并根据美国《破产法》向美国联邦法院申请破产保护，成为美国历史上最大的申请破产保护的城市。
据美国媒体报道，底特律的长期债务已经超过185亿美元，其每1美元的财政收入中，就有38美分用于偿债，而到2017年，这一数字将上升到65美分。底特律的债务结构中无担保债务比重很高，为110亿美元，其中60亿美元是退休人员的健康保险和其他福利，30多亿美元是退休金，还有5.3亿美元是一般责任债券，欧洲银行也持有其10亿美元的无担保债券。
在城市产业结构调整过程中，底特律走了延续以往产业发展的路子，底特律汽车业的技术发展并未带来行业利润的显著提高，汽车业工会日益增长的薪资和养老金要求明显超出了企业承受能力，通用汽车的每1个在职工人要供养3.8个退休工人。奥巴马政府2009年对汽车业的救助很大程度上缓解了底特律汽车业的养老金负担，但是底特律政府和公共服务部门的养老金并没得到任何支持。从债权人结构看，底特律欠公共部门退休人员的钱占其总债务的较大比重。根据破产申请文书，底特律最大的债主为两大公共雇员养老基金——底特律公务员退休管理系统持有20亿美元，警察与火警局退休管理系统持有14亿美元。也正是由于高额的公共负债，使得底特律不得不提高税收，当地房产税率高达6.819%，高额的税负造成大量破产企业的土地难以得到有效利用。虽然当地房地产价格一落千丈，限于各类资本要素的制约，新产业无从发展，经济陷入恶性循环。
差异化产业结构调整对地方债务风险的不同影响
在20世纪60年代，底特律和匹兹堡曾经是全美产业集中度最高的两个城市，在城市产业结构调整的过程中，匹兹堡在较低GDP增速的条件下实现了产业结构优化调整。从就业人数占总就业人口比重来看，制造业和冶金业从1960年的36.5%和18.9%，下降到2000年的13.4%和3.8%，同期服务业从48.5%上升到76.9%。同时，匹兹堡的人口也呈现出“小城镇化”的趋势。美商务部统计局数据显示，匹兹堡中心城区人口占匹兹堡全部人口的比例从1960年的22.5%下降到2000年的14.2%。2008年美国金融危机爆发，当年该地区的失业率为7.4%，仍低于全美平均失业率水平（9.3%）。
相比之下，底特律企图通过技术改进或创新，延续原有制造部门的竞争优势。底特律产业一直高度集中在以三大汽车巨头为主的汽车制造业上，以就业人数占总就业人口比重来看，制造业和运输业从1960年的40.5%和18.6%，小幅下降到2000年的22.6%和9.8%，同期服务业从46.9%上升到68.3%。伴随着原有产业的发展，底特律依旧保持了以汽车制造业为中心的发展模式，大量供应商企业聚集在底特律周围。虽然总人口在下降，但中心城区人口占底特律地区人口比例从1960年的54.3%上升到2000年的72.4%。
对比底特律和匹兹堡的发展道路，面对当地主导产业衰败时，是发展多元化产业还是升级原有产业？匹兹堡强调以服务业和高技术产业为基础，发展新型城市产业机构。这种方案得到科技公司、州政府以及大学、医院为主的非赢利机构的响应，实现了原有产业的迅速出清。工会养老金投资一部分转化为钢铁公司的股份，另一部分则投资于各类产业投资基金或存放于社区银行，吸引了外部资金进入新兴产业领域。同时，地方政府提供低价土地、管理与技术扶持，运作大量小企业低息贷款计划，并展开小企业孵化器开发与运作，取得了可观的投资收益。同时，非盈利机构在市政府和州政府中争取了资金支持，创办了大量的培训机构，帮助失业工人和低技能年轻人在本地或者外地服务业部门找到了新工作。实现了土地、资金、劳动力等生产要素的重整。
对地方政府债务风险管理的启示
以上对美国两个城市产业结构的分析，以及各自产业结构调整对地方政府债券风险管理影响的经验，对思考和解决中国地方政府的债务问题颇有借鉴价值。
完善地方政府债务信息披露制度。1975年纽约州市政债券违约事件推动了监管制度的建立，国会创建市政证券规则制定委员会（简称MSRB），对市政债券的承销和交易进行管理，将市政债市场的经纪商和自营商纳入《1934年证券交易法》的监管之下。1989年之后，美国对市政债的监管更侧重于信息披露，美国证券交易委员会（简称SEC）出台相关规定，要求连续披露财务状况和发行人信息。负责实施监管的是市场自律组织——证券交易商协会（简称NASD），具体负责监管市政债券交易商和自营部门。2007年，NASD与纽约证交所监管委员会合并，成立美国金融业监管局，2008年美国的金融危机又迫使联邦政府在2010年《多德—弗兰克法案》中立法加强对市政债券监管。同时，行业自律组织也制定了很多规范信息披露的规定，包括美国市政债券分析师协会和美国政府财务官员协会等。
中国目前尚处在市政债券发展的起步阶段，因此在税收减免、会计制度、信用增进与保险、担保机制、信息披露、相关法律框架的修订、市场监管等方面需要进一步完善。逐步形成以法律法规为基础，以信息披露为核心，注重定价及多元化投资者培育，以规模控制、信用评级、风险预警、危机化解等为手段的风险监控框架体系，在政府层面为有效防范市政债券系统性风险提供源头性保障。同时，不断加强投资项目管理与评估，建立市场流动性以降低投资风险。
实施对银行机构的“社区再投资”考核。1977年美国国会为了消除银行金融机构歧视性信贷行为，促进中低收入社区和居民取得贷款，颁布了《社区再投资法》（简称CRA），要求所有银行金融机构都在其接受存款的地区投放一定比例的贷款，这些银行针对中低收入社区和居民信贷的流程使得机构获得借款人信息的成本逐渐下降，这样克服信息不对称的交易成本也会相应下降。美国的“社区再投资法案”、“社区银行”等实践证明，CRA对消除信贷歧视、满足中低收入居民的信贷需求，以及推动社区经济发展都起到了不可替代的作用。
地方政府应当鼓励和要求银行金融机构在保持信贷行为安全性、稳健性的前提下，采取持续和积极的步骤以满足其所经营的整个社区（包括中低收入社区及居民）的信贷、投资和服务需求。我国对于银行业金融机构应尽快制定统一的“社区再投资”考核规定，明确小银行对所在社区的放贷比例和方向。同时鼓励大银行设立社区发展金融机构，增加对社区的间接贷款，量化考核CRA记录（分数），并在审核大银行开设分支机构，实施并购或出售行为申请时，把银行的CRA分数纳入到监管要求中去。
建立地方政府债务风险管理体系。中国地方政府应该重点关注地方政府融资平台的债务风险，以及由此引发的信贷风险及财政担保风险，充分借鉴国外债务风险管理和危机处理的经验教训，建立多层次政府债务风险预警指标体系。对地方政府债务风险转变为金融风险和财政风险的传递链条，乃至债务危机的触发条件进行深入探讨。这是一项复杂的系统工程，应参照诸如经济结构、经济增长率、居民收入分配和人口分布、市场体系发育程度、金融深化的程度、财政收支情况、政府管理效率等指标进行综合考虑。
重视地方政府在经济转型中的作用。我国应充分借鉴国外债务风险管理和危机处理的经验教训，高度重视地方政府在地方经济转型过程中统筹、协调作用，防范系统性金融风险和财政风险，促进经济平稳协调发展。在地方经济发展的转型阶段，一定要完善地方政府衔接、协调机制。从过剩产业的退出、到新产业的立项、劳动力的转移、环评、合作方式等各环节进行严格外部论证，具体包括对破产企业的认定、政府信息披露制度的构建、投资项目管理与评估、资本要素市场流动性的建立，以降低投资风险，监管的协调以及法律框架的完善等。
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新一轮的畜牧产业结构调整是在国际国内两大市场的激烈竞争条件下进行的。结构调整不仅要满足消费需求，还要适应市场，参与市场竞争，要带领科技进步和科技成果的应用。应遵循以下原则：一是坚持满足市场需求原则，二是坚持经济效益原则，三是坚持资源合理利用原则，四是坚持可持续发展原则，五是坚持发展生态畜牧业原则。
二、畜牧产业结构调整的内容
1.调整畜禽规模结构。稳定生猪出栏数量，提高产品质量。要抓住现有兔业发展基础，抓住市场机遇，集中成片，规模经营，巩固扩大兔生产规模。大力发展肉牛、肉羊、奶牛和兼用型牛品种。适应市场需求，大力发展品质优和口味好的土鸡品种，加大申报地理标识的力度和创建知名品牌，成为中国优质产品。根据消费需求，开发肉鸽、山鸡、蛇等特种养殖，创名牌产品。
2.调整畜禽良种结构。依靠科技，建立与区域、生产层次、生产水平相适应的良种繁育体系，提高良种的覆盖率，提高良种在畜牧业增产、增收中的贡献率。以优良品种的推广利用来提高畜禽个体生产能力，完成畜牧业由数量型向质量效益型转变。改变农户传统饲养方式，使优良品种与配套饲养方式相结合，最大限度地发挥品种效益。
3.实现畜牧业产业化。以龙头企业为纽带，连接养殖农户与市场，实行区域化布局、社会化服务、现代化生产和企业化管理，走“种养加”、“产供销”、“牧工商”一体化路子。积极培育中介组织，扶持发展龙头企业，提高畜产品附加值，促进畜牧业大发展。
五、实现畜牧产业结构调整的措施
1.加强畜牧业商品基地建设。开发肉猪、仔猪、毛兔、肉牛、肉羊、家禽等六大产业。肉猪产业，全县建设25个优质瘦肉型商品猪基地乡镇。仔猪产业，面向我国西部市场和仔猪加工企业，培育建设仔猪集散市场，大力发展母猪—仔猪产业。兔产业，强化毛兔和肉兔养殖基地乡镇建设。肉牛产业，引进优良肉牛品种，结合国家生态项目建设，大力推广种草养畜和秸秆氨化快速育肥技术，提高出栏率。肉羊产业，引进南江黄羊改良本地羊，发展规模养殖。土鸡产业，以苍巴线、苍剑线及国道212线为重点，发展剑门关土鸡。
2.建立健全社会化服务体系，为畜牧产业提供全方位服务。畜禽良种繁育体系。要建立一定数量的猪、牛、羊、兔、禽优良品种繁殖场和扩繁场，逐步改良本地畜禽品种，提高质量。建立完善人工授精分站及人工授精网点，培育地方优良种群。疫病防制体系。健全县、区、乡镇、村四级防疫网络，贯彻执行《动物防疫法》，切实搞好动物防检工作，确保猪、牛、禽、兔的病亡率控制在3%、0.5%、3%、5%以内。饲料生产供应体系。重点是发展工业饲料，扩大配合饲料的使用面，搞好青绿饲料和优质牧草的栽培。市场流通体系。建立毛兔、仔猪、家禽等专业市场，切实抓好肉食品加工企业、专业协会、个体商户为群体的畜产品营销体系，支持内引外联、连锁经营，活跃畜产品流通市场。行政执法体系。认真贯彻执行畜牧业的法规、政策，依法行政、依法治牧，促进畜牧业持续、快速、健康发展。科技信息服务体系。大力推广普及品种改良、饲养管理、疫病防治等方面的科学技术，引导农民、企业面向市场求发展。
3.建立完善“五大”机制，加快畜牧产业化步伐。采取“运行公司制”，加快畜牧“龙头企业”建设步伐。坚持“投入业主制”，多渠道增加对畜牧业的投入。推行“联结农户合同制”，调节产、加、销的利益分配。推行“科技承包制”，加大科技投入。完善“重奖重罚制”，严格目标管理。
4.为畜产品加工、营销营造一个良好的氛围。加强畜产品加工流通管理，制定优惠政策，努力改善投资环境，切实治理经济环境，加强苍溪能源、交通等基础设施建设，制定畜牧业生产、加工流通环节的优惠政策，招商引资，吸引更多的国内外客商来苍溪经营加工畜产品。
