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房地产限购范文1
房地产是拉动国民经济非常重要的行业，所以笔者建议要取消限购和限贷政策。让房地产行业发挥拉动经济的作用，限购和限贷政策既不合理也不合法，因为它限制了消费者自由购买的权利，同时也侵犯了企业的自主经营权。现在到了取消不合法、不合理政策的时候了。让房地产行业能够对国民经济起到推动作用。
当然可以设想一下，一旦取消限购和限贷政策，房价将会像过去那样出现新一轮的上涨行情，房价过高确实令中国经济和民生造成了困扰。在取消限购和限贷政策的同时，我们必须考虑推出新的改革措施抑制房价的快速上涨。
笔者认为，在市场经济中当商品价格上涨的时，一定是供不应求。因此，解决的方案不是限制需求。经济活动的全部目的，是为了满足民众日益增加的需求，这是经济活动的“初衷”，为什么要限制需求？
抑制房价过快上涨的根本性措施是增加供给，特别是增加土地的供应，增加楼盘的供应。当然有人说，现在房屋的空置率已经过高了，难道这不是供大于求了吗？持这样观点的人忽视了一个关键的内容，就是投资和消费定价的不同。
消费品的价格是由当前的需求决定的，而投资品的定价是预期供给和需求决定的。像房屋这样的投资不是一年形成的，是多年消费积累的，有资本增值的预期在里面，所以当前的价格决定是由预计的供给和需求决定，而不是由刚期的供给和需求决定。
很多政策制定者搞不清楚这个概念，结果打压价格反而使价格越打越高，因为他只关注当前的刚性需求，没有关注未来的供给。人民的预期没有因为限购而改变，反而因为限购的政策而增强，导致预期更大，因为未来的需求会更大。
要改变人民对未来的预期，光靠忽悠、文件是不行的。经济学有一个概念就是理性预期，理性预期就是有真金白银支持的预期，为了改变人民对土地越来越稀缺的预期，我们必须要推进土地制度的改革，要考虑小产权房的合法化，可以考虑开发更多的林地和坡地来作为商业用途。特别是必要放弃18亿亩的红线，18亿亩红线是人民对于未来土地最重要的因素和预期，为了打破人民对土地越来越稀缺的预期。笔者认为有必要打破18亿亩红线，进行土地制度改革，打破土地市场由政府垄断的现状，开始让市场进行土地的配置。如果要让市场进行土地的配置，土地制度必须改革。
房地产限购范文2
关键词：限购令 房地产市场 房价 调控政策
2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
一、对重庆和大连房地产市场分析
（一）重庆地区
作为首批进行房产税试点的城市，2011年对于重庆楼市市场来说，是风波四起的一个季度，从国八条到房产税，再到公租房，政策层出，一波未平，一波又起，调控措施叠加，冲击着房地产市场。
重庆市人民政府在2011年1月27日出台《关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法和重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，作为首批进行房产税试点的城市，重庆房产税的实施，引起了各方的关注。但是应该看到这次房产税的实施，主要针对高端市场，预计征税住房不会超过总量的10%，对普通住宅市场无实质影响，因此对于抑制房价并没有很明显的作用。同时房产税也是仅对“三无”人员新购第二套（含第二套）以上的普通住房按税率0.5%征税，这与房价年涨幅20%以上相比，投资性购房依然有很强的动力，因此房产税的实施对投资性需要的打击力度明显不如其他城市的限购。
在2011年3月30日，重庆市人民政府下达《关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知》，根据2010年重庆市城镇居民人均可支配收入和工资性收入的增长率，该房价目标上涨的幅度控制在在9.5%以下，这样的调控目标毫无悬念地传递出一种未来房价继续上涨的信息，潜在购房者房价继续上涨的心理预期可能会加强。
尽管2011年重庆房价仍在上涨，但相关数据显示，新建住宅的成交面积和成交套数都在大幅下降，楼市调控效果正在显现。同时，2011年重庆将会有1000万平方米公租房源推出，势必会对房地产市场产生一定的影响。下一阶段，若各项房地产调控政策能够得到有效落实和进一步细化，调控效果将更加明显。
商业地产方面，2011年当新一轮的调控政策出台后，商业地产与住宅市场出现了两种相反的景象。住宅市场的成交量急速下挫，而商业地产的投资非常火爆。因为此次调控主要针对住宅市场，而对商业地产没有涉及。在这样的楼市调控的背景下，投资有价值的商业地产已经成为投资置业者青睐的对象。同时重庆商业地产均价与发达地区来比，仅等于住房价格；虽然最近商业地产有所上涨，但总体来说还处于一个价值洼地，有很好的发展空间。另外，随着重庆市作为西部中心城市的地位不断稳固，重庆市的商业地产将迎来更多的发展机遇。在商品住宅市场遭遇严厉调控的背景下，在重庆，投资者们已经在商业地产看到了机遇。
（二）大连地区
随着国家对房地产调控逐步深入，对于大连地区来说，从新国八条的出台，到大连版限购令细则的执行；从贷款首付的上调，到贷款利率的增加，都无一不体现出政策正逐步加码和政府对楼市调控不达目的不罢休的决心。
2011年3月31日，大连市公布2011年房价调控目标，即大连市2011年度新建住房价格控制目标为，新建住房价格指数要明显低于我市当年经济增长和城市人均可支配收入增长速度，力争低于经济增长和城市人均可支配收入增长速度3～5个百分点。这个调控目标说明政府未来仍是围绕房价上涨幅度进行调控，从调控目标可以看出，未来大连房价会是一个上涨的预期。转贴于
目前，大连市新建商品住宅和二手住宅的交易量和交易价格都处在上涨的阶段，但是相对来说，其增幅已经明显的放缓，从一定程度上说明楼市调控效果正在显现。同时房地产市场调控政策正处于初级阶段，刚性需求成为市场的主力，投资性需求暂时离开住宅市场，随着政策进入常态，刚性需求由观望转为入市，资金实力不强的开发商可能由于顶不住压力采取打折或者降价促销快速回笼资金。但是当前的大连房价正处在高房价阶段，房价在通货膨胀的预期下必定走高；另一方面，由于大连市未来巨大的发展潜力，使城市很有竞争力，房价自然走高，预测2011年大连房价上涨依然是不可避免。
在住宅限购政策和扩大内需政策的刺激，大连商铺市场更显活跃，同时由于大连市的具有吸引力的城市发展战略，大连商业前景被普遍看好，商业地产长期具有不错的发展空间。
二、对全国房地产市场的分析
由重庆和大连房地产市场为例，可以看出近期中国房地产市场遭遇调控限价，对投资者和购房者均产生一定影响，限购令主要针对住宅市场而未涉及商业用地，投资者另寻商机和寻租，由此可能引起商业住宅市场走高局面，在住宅市场刚性需求成为主力，投资需求暂时冷却，限购令暂时起到了一定作用。
但是应该看到房价上涨是现阶段中国社会必须面对的事实，国家实行政策调控的目的在于抑制房价过快增长，一步步的实现房价的稳定。目前中央正加大保障性住房的建设，很多企业也开始投入保障性住房的建设中，但是如何做到保障性住房真的是提供给有需要的群体，还需要国家出台相关的监督政策，要做到对真正需要保障性住房的低收入群体给予保障，坚决杜绝保障性住房的投机缺口。
参考文献
房地产限购范文3
［关键词］限购令；LM-IS模型；乘数模型；银行利率；国民生产总值(GNP)
［中图分类号］F2933［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）9-0027-02
研究背景
(1)住房限购政策的出台及演进过程。2010年4月,北京率先出台“国十条”实施细则,规定“每户家庭只能新购一套住房”；此后,中央政府在上海、广州、武汉、重庆等17个一二线城市实施类似的住房限购政策；随即,2011年1月6日,国务院“新国八条”,在全国大范围推行“限购令”；2011年8月7日,中央住建部提出二三线城市限购的五项建议标准,进一步强化了对地方限购的约束；截至2012年2月全国已有72座城市实行了不同程度的住房限购。有媒体传言2012年将取消部分地区的限购规定,但目前还没有正式文件批准。
(2)住房限购政策内容简介。中央政府在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施以下基本措施：①各城市本地户籍与持人才居住证家庭,最多限拥有两套住房；②外地户籍和境外人士最多限拥有一套；③两次购房时间需相隔两年以上；④禁止公司购房。
可见,“限购令”旨在稳定急剧增长的房价、抑制房地产泡沫畸形发展,避免因房地产投资过热而出现的诸如居民买房住房难、信贷膨胀等各种社会问题,其实质是通过具有强制力的政策手段减少投资需求以及居民消费需求,从而使需求主力回归中间阶层,房价回归到收入可支撑的水平。
(3)住房限购政策出台后的数据变化。随着限购政策在全国实施,我国的房地产价格下降趋势显著,正在逐步实现理性回归。根据国家统计局公布的数据,2011年10月,全国70个大中城市的新建商品住宅价格环比有34个城市下降,比9月份增加了17个,只有16个城市的房价环比出现上涨,且环比上涨幅度都在02%以内,70个大中城市的平均环比达到-014%,出现负增长；二手住宅的价格也出现了下降趋势,同比和环比都出现负增长。
在房地产价格涨势被抑制的同时,房地产市场的投资、销售、信心等也都受到了限购的影响。国家统计局的数据显示,2011年1～10月,房地产开发景气指数一路下滑,已经从1月份的10290下降到10月份的10027；并且,全国房地产开发投资49923亿元,同比增长311%,为8月以来连续第三个月增速放缓,房地产投资放缓的趋势明显。这证实了随着限购令的持续推行,房地产开发商的信心也随之冷却。
2模型的搭建
(1)乘数模型。要研究限购令的政策性影响,我们首先对实施限购令后楼市的供需状况做出了分析：①开发商信心受挫,房地产开发投资减缓,即住房供给增长减缓,甚至出现负增长；②居民、企业房地产投资明显下降,出现负增长；③居民住宅消费需求的收入弹性较大而价格弹性较小,即为刚性需求,限购令实施后,依然表现稳健。故,限购令对房地产的影响主要集中于供给方面,即投资下降,具体表现为一个负的投资加速度。
我们首先从GNP来入手。我们知道,GNP是用来衡量一国国民创造的所有产品或者是收入。因二者在宏观上来看,都在整个人类社会中流通,因此总是相同。于是,我们得到下面的等式：
C+I+G+(X-M)=GNP=C+S+T+R
式中，C代表总消费,I代表总投资,G代表政府购买,(X-M)代表净出口,S代表总个人储蓄,T代表净税收,R代表转移到外国去的财富。
为了使模型简化,我们假设在GNP中占很小比例的净出口和转移财富均为0,即是在一个封闭的经济环境中进行分析。那么我们得到：
C+I+G=Y=C+S+T
两边同时减去C,立即得到
I+G=S+T
剔除价格因素的影响,我们用小写字母表示以上各种变量的实际量即：
y=c+i+g(1)
i+g=s+t(2)
我们现在可以来分析投资需求乘数的作用,我们容易想到,s是可支配收入的函数,所以c=c(y-t),t是税收；我们假设t不变,g不变。(1)两边同时对y求偏导得：
dy=c’・(dy-dt)+di+dg
由于t不变,g不变,所以
dy/di=1/1-c’
其中c’是居民消费占可支配收入的比例。等式意味着,GNP随投资需求的变化而变化。1-c’必定小于1,故我们可以知道1/1-c’是大于1的。也就是说,投资需求每减少1元,GNP减少不仅仅只是1元。我们说这就是投资需求的乘数效应。
通过从数学与经济学的角度对乘数效应所做的分析，我们明白了,投资需求的下降对GNP的影响不仅仅是简单的相减,还要考虑到乘数效应。如果在投资需求改变的同时,税收、政府支出也在变化的话,乘数会变得更为复杂。
(2)LM-IS模型。我们在上面已经讨论到了s+t=i+g(2)。我们容易想到,i是利率r的函数,我们记作i=i(r),且i’
关于货币市场的LM曲线的推导我们需要将人们对货币的需求分成两种,一种为投机需求,一种是交易需求。我们在此略过LM曲线的推导,直接给出下面的LM曲线。
EPS;S+5mm;X+5mm,BP#现在我们已经建立起来了一个模型,里面包含了我们所需要的变量r。根据我们的假设,在封闭的经济市场中,货币市场要和产品市场保持平衡,否则会引发通货膨胀或者通货紧缩。我们因此必须将LM曲线和IS曲线综合起来进行分析,才可得出相应的结论。
另外我们可以轻松看到,i+g在g不变的情况下随r的增大而减小,s+t在s不变的情况下,随y的增加而增加,再根据等式(2),将IS与LM曲线综合分析,并在投资需求减少的情况下进行分析。
EPS;S+5mm;X+5mm,BP#我们看到,随着投资需求的减少,为了避免通货紧缩,银行利率只有下降。最终的结果就是投资需求下降使得GNP下降,而为了避免通货紧缩的发生,银行利率会相应的下调。
在此处需指出的是,这里考虑到了LM与IS的相互作用,影响的利率,因此,投资需求乘数已经不再是我们在模型1中推导而出的公式了。乘数变为：
dy/di=1/［1-c’(1-t’)+gk’/l’］
3住房限购令的经济效益分析
(1)有利影响。我们看到,住房限购令对房地产的投资需求产生关键性影响,在宏观调控中发挥着重要作用。乘数公式告诉我们,负的投资加速度可以成倍抑制房地产业过热的投资需求。在经济危机全球化的大背景下,此举减缓了房地产泡沫的恶性发展,为我国楼市、股市以及国民经济平稳增长创造了条件,为中国GDP保八的目标作出了贡献,在一定程度上使中国经济对世界经济波动的抵御性增强。
据国家统计局的数据显示,限购城市的房价跌幅超过了非限购城市。另外,限购对于一线大城市产生的影响更加明显。以北京为例,据北京房地产交易管理网的数据显示,2011年前10个月,北京商品房住宅签约套数为69079套,二手房住宅签约为101188套,总成交为170267套,同比上一年分别下降178%,358%,296%；2011年9月、10月北京商品房住宅成交量为10734套,相比2010年成交量大幅下跌46%。
可见住房限购令在某些地区确实减少了购房需求,抑制了大量的房地产投机行为,有效降低了房价,同时在一定程度上缓解了居民买房难、住房难的问题,使社会民生朝着稳定的方向发展。
(2)不利影响。用限购令来冷却房价,确实是有立竿见影的效果,但却不能形成一种长期机制。第一，投资不足甚至会导致长期GNP增长放缓；第二,过度的投资不足有可能会使货币需求量减少,需要相应地下调银行利率,从而影响整个宏观经济的发展。
首先,从根本的层次分析,住房限购已经不是一种宏观经济的调节手段，而是一种市场管制，是违背市场经济根本规律的行为，若长期实行限购令，房地产将不能再称之为一个市场。其次，随着褛市的进一步蒯整，国民经济增长放缓，中央和地方政府之间关于调控政策的博弈会进一步加深。一方面，楼市转冷会造成土地出让金的大幅下滑，进一步加大地方政府的财政压力。另一方面，地方经济增长模式的转变不可能一蹴而就，而楼市转冷对实现稳增长的日标无疑是个巨大的挑战。再次，住房限购令在某些地区没有从实质上抑制购房需求以及投机行为，反而出现了转户口、似离婚等手段来逃避限购，引起秩序的混乱。最后，在短期内，限购有可能造成抢购。限购之后，人们预期政府对于房产交易的政策会越来越紧，一部分人趁还有购买权利的时候抓紧购入 房产。
4 结论
(1)中国目前急需建立一个比较完善的住房调控体系，不能长期依靠行政管制来压低房价，明确住房的“民生性”，以适应中国城市化以及改革开放的大潮。
(2)利用灵活的税收杠杆调节房地产业的过热需求，对不同地区、不同层次、不同套数、不同类型的房地产交易实行不同的税收机制，同时可以用资本利得税和特别印花税抑制投机性需求。
(3)利用灵活的货币政策来蒯节房产市场的投资和消费，提高存贷利率，提升贷款成本，平衡有效汇率，缩减货币投放，使之与经济发展水平相适应。
(4)增加房产有效供给，完善现行土地流转制度，完善土地价格机制，降低土地流转费用，鼓励更多土地资源进入房地产市场。另外，可以排出更大规模保障性住房作为辅措施。
房地产限购范文4
对于国内的房地产企业来说，2013年无疑是丰收的一年，销售额达千亿元的俱乐部成员数量有望翻番，同时重点城市的商品房销售规模和新房价格也不断刷新纪录。中指院百城房价指数也首次突破万元整数关口，无论供给还是需求，房地产都继续呈现着热火朝天的迹象。
但股市却大相径庭，房地产指数2013年全年收跌，以万科为首的地产股纷纷创下阶段性的历史低位，跌破净资产的房企更是层出不穷，业绩的高增长与低迷的股价形成鲜明对比。虽然悲观预期弥漫市场，但在保增长的前提下，作为整体经济最核心的房地产情形似乎没有那么坏。
冰火两重天
尽管2013年政府出台了稳定房价、抑制投机需求为核心的新“国五条”，各地的限购措施也依旧继续，但政策调控不断加码并未使楼市受到多大影响，“地王”接连出现，土地出让金持续飙涨，房价“高烧”不止，新“国五条”的调控目标事实上已经基本落空，上市房企飘红的业绩无疑是最好的注脚。
3月6日晚间，万科A公布2013年年报。2013年，公司实现营业收入1354.19亿元，同比增长31.33%；归属于上市公司股东的净利润151.19亿元，同比增加20.46%；由于业绩靓丽，万科大幅提高了分红派息力度，每10股派送现金股息4.1元，现金分红占合并报表净利润的比例较上年翻番。
与万科一样，保利地产（600048.SH）的业绩快报显示，公司2013年营收923.33亿元，同比增长34%；实现归属于上市公司股东的净利润107.7亿元，同比增长27.63%。在已经业绩报告或者业绩预告的企业中，预增成为房企的主流。
研究机构克而瑞公布的数据显示，2013年由于大体量扩张的规模效应显现，国内大型房企业绩普遍超水平增长，千亿房企扩张至7家，销售额超500亿元房企升至21家。
值得一提的是，在业绩飘红的同时，由于拿地成本逐步高企，上市房企毛利率下降的趋势暂时无法扭转。以万科为例，尽管公司销售金额再创新高，但报告期内万科房地产业务结算毛利率为23.69%，较2012年下降3.72个百分点。而保利地产2013年营业收入增速明显高于利润的增速，其全年的结算毛利率水平显然同样下降。
虽然业绩靓丽，但市场似乎并不领情。2013年申万地产指数（801180）下跌12.68%，同期上证指数跌幅不过6.75%。在股价不断创下阶段性新低的同时，曾经定增预案的房企都面临价格倒挂的局面。
根据Wind的统计，自2013年8月到2014年3月12日，共有39家上市房企定增预案，其中19家房企的股价已经跌破预期中的定增发行价，阳光城（000671.SZ）价格倒挂甚至已经超过了40%。
2014年1月10日，荣盛发展（002146.SZ）公告称，定增方案公布后二级市场股价低迷，且股价已低于发行底价较多，未来发行将面临较大的销售压力，公司经研究决定撤回再融资申请文件。资料显示，荣盛发展原计划以不低于12.93元/股的价格发行不超过3.48亿股，募资不超过45亿元，虽然大股东也曾增持护航增发，但最终低迷的股价还是让定增计划胎死腹中。
实际上，荣盛发展的业绩并不差。在终止定增一个月之后，公司的业绩快报显示，2013年荣盛发展实现营收191.71亿元，同比增长42.9%；实现归属于上市公司股东的净利润29.06亿元，同比增长35.8%。在业绩确定性增长的背景下，资本市场是过度悲观了？
预期过于悲观
“这样预期，显然是过于悲观了。”中信建投房地产分析师苏雪晶此前表示，万科的市净率逼近1倍，这样的估值水平连行业周期启动前都未曾见到过，表明市场认为，未来行业会出现30%以上的价格调整，同时行业大拐点已经显现，但这种预期显然是过于悲观了。
2013年是房地产开发商辉煌的一年，但资本市场炒作的是未来的预期，在流动性收紧的前提下，主流资金对地产股的态度慎之又慎。还是以万科为例，据Wind统计，基金持仓与2013年三季度末相比，减仓的83家减持了1.77亿股，而增持的27家增持数不过4575万股。
对于高负债的房企来说，流动性紧张有着直接的影响。在2013年银行隔夜拆借利率一度飙升至30%的情况下央行仍不放水，这对融资主要依靠银行的房企有着无法估量的影响，也正是在此之后，先是万科4亿美元入股徽商银行成为其单一最大股东，随后恒大地产（03333.HK）通过二级市场收购约4.03亿股华夏银行（600015.SH）股份，成为其第五大股东。
虽然参股银行的房企都表示不为融资，但成为银行股东无疑为以后的融资提供了便利。除了无法控制的流动性，高涨的地价成为上市房企的另一个隐痛。由于土地市场价格的影响，开发商的毛利率正在无可避免地持续下滑。
据Wind统计，已经公布2013年年报的上市房企平均销售毛利率只有31.74%，而2013年三季度平均35.49%的毛利率已经创下近四年来的单季新低。这意味着土地及建筑成本的增加已经超过了房价的上涨速度，尤其是持续攀升的土地价格成为制约房企毛利率的直接诱因。
中指院指出，2013年土地市场延续了2012年下半年快速回升的态势。全国300市县土地出让金同比增幅超过50%，楼面均价涨幅超过20%；企业加速土地储备，拿地金额前10的企业中有6家较2012年增长超过1倍，前4名万科、绿地、恒大、保利拿地金额超过500亿元。
而且，此次开发商拿地的重点集中在一二线城市，这也导致土地成交价溢价大幅提高，地王频出显然对房企的利润率带来不利影响，一线城市房价2013年已经呈现出爆发性增长的态势，2014年基本不可能继续保持如此迅猛的上涨势头。
实际上，2013年年末至2014年年初，房价上涨的速度已经放缓，由于2012年下半年房企拿地高峰之后的项目将陆续入市，这意味着楼市将迎来新的去库存压力，价格无法大幅上涨，成本却接连增加，供给量的增加对房价微妙的影响不可忽视，这也是春节后杭州楼市降价并迅速在全国范围内引起连锁反应的原因之一。
如果说市场只是在微观层面逐步改变了房地产，那么政府的角色就愈发重要了。“两会”期间，住建部提出以后会对房地产市场进行“双向调控”，而政府工作报告八年来首次未提遏制房价上涨，中银国际分析师田世欣指出，在保增长的前提下，地产调控的承压将减轻，结构性放松存在可能。
保增长下的地产调控
国家统计局公布的数据显示，2013年中国GDP增速为7.7%，创下自1999年以来的新低。“两会”的政府工作报告中，2014年GDP增速目标设定为7.5%，虽然也阐述了刺激消费、扩大内需对经济增长的意义，但还是强调把投资作为稳定经济增长的关键，而上一年的表述则是“投资在促进经济增长中的作用不可低估”，这说明虽然政府想摆脱经济增长对基础设施和房地产投资的依赖，但这绝非朝夕之间就可以完成的。
对于新提出的“双向调控”，住建部副部长齐骥做出解释：所谓双向调控也可称为分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。这就是说，政府希望房价稳定在一定的水平，而不是泡沫迅速破裂。
对此，田世欣表示，国内经济正处于“原有支柱行业去产能，新经济还未能做出较大贡献”之际，从政府对于经济的诉求上而言，至少房地产行业不会再次承受过多政策压力；另一方面，由于中国房地产行业已经临近需求向下的拐点，内在因素决定了未来行业走势也不会再如过去10多年那般火爆，因此过度的政策干预也已不必要。
房地产限购范文5
洗钱风险可以通过不同类型来衡量。利用风险分类可以让房地产中介对不同客户适用恰当的控制和监督，为管理潜在风险提供战略支持。最常见的风险类型包括：国家地域风险、客户风险和交易风险。由于自身情况的不同，不同房地产中介机构在评估整体潜在洗钱风险时赋予每类风险的权重可能各不相同。此外，房地产中介机构还需根据从特定主管部门、自律组织或其他可靠来源获得的信息，调整其对特定客户的风险评估。
一、房地产中介机构洗钱风险分类
为了实施合理的洗钱风险管理，房地产中介机构应识别不同类别的风险并对不同的风险类别进行评估。通过对客户、客户类型、服务、地域所带来洗钱风险的识别，房地产中介机构再确定和实施缓释这些风险的政策、程序和控制措施。
1.国家/地域风险
国家风险，结合其他风险要素，是反映有关潜在洗钱风险的有用信息。洗钱风险与特定地域存在高度的相关性，例如委托人的住所、交易场所和资金来源地等。具有较高风险的国家与地区包括：被FATF（金融行动特别工作组，国际反洗钱权威组织）声明认定为反洗钱体系薄弱，金融机构要对其开展业务和交易特别关注的国家、地区；受联合国、FATF或其他政府制裁、禁运或类似措施的国家、地区；被可靠来源认定为缺乏适当反洗钱法律法规和相关措施的国家、地区；被可靠来源认定为特定恐怖活动或为已被指定的恐怖组织提供资金和支持的国家、地区；被可靠信息来源认定为腐败或其他犯罪活动十分严重的国家、地区；对房地产中介没有强制性注册登记要求的国家。
2.客户风险
客户的行为和动机可能是洗钱风险的来源之一。确定某个或某类客户潜在的洗钱风险对制定和执行一套完整的风险为本框架至关重要。房地产中介机构应根据自身的标准，判断特定客户是否属于较高风险，确定可能对评估产生影响的因素。预示较高洗钱风险的客户包括：政治公众人物；客户在不寻常或非传统情况下要求开展业务关系或服务；客户实体或关系的结构、性质导致房地产中介机构难以及时确认实际收益人或利益控制者；现金密集行业；受特定主管部门或自律组织监测的慈善团体和其他非营利组织（特别是跨境运作的组织）；客户所在地与房地产中介机构存在难以解释的远距离且无业务关联性。
3.交易风险
这一类风险与财产、交易融资方式、资金来源以及交易参与方的具体因素密切相关。这些因素具体包括：交易速度（没有合理理由的过快交易可能有较高风险）；财产类型（住宅或商业、空地、投资、高周转率物业，用于出租或租赁的多单元物业）；连续交易，特别是同一物业在短期内以难以解释的不同价格进行连续交易；将物业转换为更小单位；在交易后期引入不知名的参与方；用第三方工具（如信托）隐瞒买方真实所有人；低估或高估价格；出售物业后很快受到制裁或破产；物业价格对客户没有营利性；客户所处地点和客户资金来源异常；用大量现金购买；来自非正常途径或那些被认为具有国家地域风险的现金存款或汇票；使用复杂的贷款安排或其他深奥的融资方式，而不是从受监管的金融机构获取贷款；难以解释的融资安排的变化。
4.可能影响风险的变量
房地产中介机构风险为本的反洗钱框架必须考虑与特定客户或工作类型有关的风险变量。这些变量包括：牵涉的其他参与方，如金融机构、律师和公证人是否受反洗钱法规监管；客户是如何被引荐给房地产中介的；客户与房地产中介的沟通方式，如电子邮件或亲自接触；是否存在不同于直接客户的受益所有人；与房地产中介有业务关系的人，例如与自然人相比，法人或没有清晰结构的法律安排可能具有更高风险；使用允许非面对面以及有利于匿名的新技术所带来的风险。
5.高风险情形的控制
房地产中介机构应当根据风险为本的方法，对高风险客户带来的洗钱风险，采取适当控制措施，以降低潜在风险。这些控制措施包括：与房地产中介机构有关的洗钱方法和相关风险的一般性培训；对高风险事项开展有针对性的培训；增强高风险情形下的客户尽职调查水平；在建立业务之初，房地产中介机构要进行强化的或额外的审查；对提供的服务进行定期审查，以判断洗钱风险是否增加；经常审查业务关系，以判断洗钱风险是否增加。
二、房地产中介机构洗钱风险管理
房地产中介机构为了有效管理洗钱风险，必须以风险为本加强内控体系，认真开展客户尽职调查、客户和交易监测、可疑交易报告及培训和教育工作。
1.内部控制体系
特定非金融机构在规模方面与金融机构存在很大不同。与多数金融机构相比，很多特定非金融机构只有少量员工。这就限制了小型机构可投入打击洗钱犯罪的资源。对于很多特定非金融机构而言，一个人可能就同时负责前台、后台、反洗钱报告以及高级管理层的功能。包括房地产中介机构在内的特定非金融机构的这种特殊性，在设计风险为本反洗钱内部控制体系时必须予以考虑。
为使房地产中介机构拥有有效的风险为本反洗钱方法，风险为本程序必须是房地产中介机构内部控制的一部分。高级管理层领导和参与反洗钱计划是房地产中介机构风险为本方法的重要方面，高级管理层要对确保组织有效的内部控制结构负最终责任。
受制于房地产中介机构的规模和范围，以风险为本的内部控制框架通常包括：拥有适当的管理系统以判断客户、潜在客户或实际受益人是否为政治公众人物；不断提高对易被洗钱分子滥用的业务环节的关注；依据房地产中介机构经营环境和市场活动变化，定期对风险评估和管理流程进行审查；在管理层指定一个人或几个人负责反洗钱的合规管理；根据组织规模和中介职业的性质，在适当情况下，规定反洗钱合规功能和审查计划；向负责人报告合规建议，发现的合规缺陷、已采取的纠正措施；无论管理层或雇员组成结构是否发生变化，要保持程序的持续性；要满足反洗钱监管要求，并根据监管要求变化及时调整反洗钱政策；执行风险为本的客户尽职调查程序；必要时对较高风险的客户、服务实施诸如审查、管理层批准等充分的控制措施；作为反洗钱计划的一部分，为雇员行为提供充分的监管和支持；在相关人员的职位描述和表现评价中，融入反洗钱合规要求；给所有相关员工提供适当的培训。
2.客户尽职调查
客户尽职调查旨在使房地产中介机构能够形成对客户背景的合理判断，真正识别客户。房地产中介机构客户尽职调查程序应包括：（1）及时识别和核实每个客户身份。（2）识别实际受益人，并采取合理措施核实实际受益人的身份。识别实际受益人的目的，在于确定通过所有权、投票权或其他方式对客户实施有效控制的自然人。（3）获取适当的额外信息以了解客户的具体情况和业务，这取决于所提供服务的性质、范围和持续时间。这些信息可以在客户对房地产中介机构提出要求的过程中获得。
房地产中介机构对风险的评估是其客户尽职调查及其他反洗钱措施的基础。房地产中介机构要根据其对客户的了解确定适合每个委托人的客户尽职调查要求，包括：（1）通常适用于所有客户的客户尽职调查标准。（2）在考虑适当的风险变量以及已知低风险情况下简化的客户尽职调查标准，例如上市公司、受到FATF反洗钱标准监管的金融机构、政府主管部门和国企（受制裁国家除外）。（3）被房地产中介机构合理判定为高风险的客户要采取强化的客户尽职调查标准。高风险一般归因于客户的业务活动、所有权结构、特别是所提供服务涉及较高风险国家，或被有关法律法规界定为高风险。
3.监测客户和特定业务，报告可疑交易
房地产中介机构反洗钱监测的程度、性质取决于房地产中介机构的规模、地理分布、识别出的洗钱风险、受监管活动的性质。考虑到房地产中介机构与客户间的咨询关系以及频繁与客户接触这一性质，反洗钱监测最好由受过训练、与客户有联系的员工来实施。监测的目的在于清醒认识潜在洗钱风险变化，预防洗钱活动。
对于这种主要针对中介业务的反洗钱监测，不可能仅依靠自动化系统，更多依赖的是律师的人工判断。自动化系统是否适用，取决于房地产中介机构开展业务的性质及其可以合理获取的资源。不能期望一个小的房产中介如大中型房地产中介机构一样投入同样水平的资源；相反，小的房地产中介可以开发与其职业实践范围和形式相适应的监测方式。房地产中介机构最好选择与客户有直接联系并具备反洗钱知识的员工进行人工监测。在达到适当业务规模时，监测工作可以逐步依靠自动化系统的开发投入。
风险为本的方法同样适用于房地产中介机构识别可疑交易活动，例如，将更多分析资源分配给房地产中介机构已识别出的高风险领域。作为风险为本方法的一部分，房地产中介机构还应积极使用主管部门提供的信息来完善自身对可疑交易或活动的识别。房地产中介机构还应定期评估其可疑交易识别和报告系统的有效性，并根据外部变化作适当调整。
4.培训和教育
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新一轮的畜牧产业结构调整是在国际国内两大市场的激烈竞争条件下进行的。结构调整不仅要满足消费需求，还要适应市场，参与市场竞争，要带领科技进步和科技成果的应用。应遵循以下原则：一是坚持满足市场需求原则，二是坚持经济效益原则，三是坚持资源合理利用原则，四是坚持可持续发展原则，五是坚持发展生态畜牧业原则。
二、畜牧产业结构调整的内容
1.调整畜禽规模结构。稳定生猪出栏数量，提高产品质量。要抓住现有兔业发展基础，抓住市场机遇，集中成片，规模经营，巩固扩大兔生产规模。大力发展肉牛、肉羊、奶牛和兼用型牛品种。适应市场需求，大力发展品质优和口味好的土鸡品种，加大申报地理标识的力度和创建知名品牌，成为中国优质产品。根据消费需求，开发肉鸽、山鸡、蛇等特种养殖，创名牌产品。
2.调整畜禽良种结构。依靠科技，建立与区域、生产层次、生产水平相适应的良种繁育体系，提高良种的覆盖率，提高良种在畜牧业增产、增收中的贡献率。以优良品种的推广利用来提高畜禽个体生产能力，完成畜牧业由数量型向质量效益型转变。改变农户传统饲养方式，使优良品种与配套饲养方式相结合，最大限度地发挥品种效益。
3.实现畜牧业产业化。以龙头企业为纽带，连接养殖农户与市场，实行区域化布局、社会化服务、现代化生产和企业化管理，走“种养加”、“产供销”、“牧工商”一体化路子。积极培育中介组织，扶持发展龙头企业，提高畜产品附加值，促进畜牧业大发展。
五、实现畜牧产业结构调整的措施
1.加强畜牧业商品基地建设。开发肉猪、仔猪、毛兔、肉牛、肉羊、家禽等六大产业。肉猪产业，全县建设25个优质瘦肉型商品猪基地乡镇。仔猪产业，面向我国西部市场和仔猪加工企业，培育建设仔猪集散市场，大力发展母猪—仔猪产业。兔产业，强化毛兔和肉兔养殖基地乡镇建设。肉牛产业，引进优良肉牛品种，结合国家生态项目建设，大力推广种草养畜和秸秆氨化快速育肥技术，提高出栏率。肉羊产业，引进南江黄羊改良本地羊，发展规模养殖。土鸡产业，以苍巴线、苍剑线及国道212线为重点，发展剑门关土鸡。
2.建立健全社会化服务体系，为畜牧产业提供全方位服务。畜禽良种繁育体系。要建立一定数量的猪、牛、羊、兔、禽优良品种繁殖场和扩繁场，逐步改良本地畜禽品种，提高质量。建立完善人工授精分站及人工授精网点，培育地方优良种群。疫病防制体系。健全县、区、乡镇、村四级防疫网络，贯彻执行《动物防疫法》，切实搞好动物防检工作，确保猪、牛、禽、兔的病亡率控制在3%、0.5%、3%、5%以内。饲料生产供应体系。重点是发展工业饲料，扩大配合饲料的使用面，搞好青绿饲料和优质牧草的栽培。市场流通体系。建立毛兔、仔猪、家禽等专业市场，切实抓好肉食品加工企业、专业协会、个体商户为群体的畜产品营销体系，支持内引外联、连锁经营，活跃畜产品流通市场。行政执法体系。认真贯彻执行畜牧业的法规、政策，依法行政、依法治牧，促进畜牧业持续、快速、健康发展。科技信息服务体系。大力推广普及品种改良、饲养管理、疫病防治等方面的科学技术，引导农民、企业面向市场求发展。
3.建立完善“五大”机制，加快畜牧产业化步伐。采取“运行公司制”，加快畜牧“龙头企业”建设步伐。坚持“投入业主制”，多渠道增加对畜牧业的投入。推行“联结农户合同制”，调节产、加、销的利益分配。推行“科技承包制”，加大科技投入。完善“重奖重罚制”，严格目标管理。
4.为畜产品加工、营销营造一个良好的氛围。加强畜产品加工流通管理，制定优惠政策，努力改善投资环境，切实治理经济环境，加强苍溪能源、交通等基础设施建设，制定畜牧业生产、加工流通环节的优惠政策，招商引资，吸引更多的国内外客商来苍溪经营加工畜产品。
