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住房公积金贷款范文1
关键词：公积金贷款 贷款风险 防范措施
为保障中低收入阶层住房需求，我国于1991年建立了住房公积金制度。住房公积金制度历经20年发展，其制度逐步完善，程序日益规范，为解决城镇居民住房问题起到了非常重要的作用。但随着我国房地产市场的不断发展，住房公积金规模的不断扩大，其贷款风险日益凸显。因此，有必要通过建立住房公积金贷款风险防范机制，保障住房公积金制度长期健康稳定发展，充分发挥住房公积金制度在保障中低收入阶层住房需求中的积极作用。
一、住房公积金贷款风险的类型
住房公积金贷款风险指与住房公积金专项储蓄资金相关的风险总和，主要是其借贷过程中发生的风险。与商业贷款相比，住房公积金贷款主要采取抵押贷款方式，因而具有安全性高、利率低等优点。因此，住房公积金贷款成为购房贷款的优先选择。但由于我国现行住房公积金体制不健全，相关法律法规不完善，贷款程序不规范，导致其贷款风险日益凸显。
（一）制度风险
制度风险指由制度因素所引起住房公积金贷款风险，这一风险主要源于住房公积金委托运作模式及其风险承担机制。《住房公积金管理条例》明确要求住房公积金管理中心只能委托商业银行办理住房公积金业务。由于住房公积金管理中心与商业银行本身存在不同的利益目标，由此导致的利益冲突会加大住房公积金的贷款风险。以利润最大化为导向的商业银行在办理住房贷款业务时，会在自营业务和委托业务之间进行衡量，自身保留违约风险小、收益率高的业务，而将违约风险较大的业务通过住房公积金委托业务进行发放。其次，贷款风险有住房公积金管理中心承担，商业银行不承担相应风险，导致商业银行在回收贷款时可能会不够尽职。
（二）信用风险
住房公积金信用风险是指借款人因主客观原因无法按合同规定按期还本付息所引起的风险。这部分风险主要源于借款人的履约能力及借款人与住房公积金管理中心之间的信息不对称。我国尚未建立个人信用制度，现行住房公积金贷款制度对借款人的信用评估依赖于借款人所在单位，导致住房公积金管理中心或商业银行难以评估和控制其违约风险。其次，住房公积金贷款主要用于保障中低收入阶层住房需求，因而其服务对象主要为中低收入阶层。相较于高收入人群，中低收入阶层的工作稳定性低及抗风险能力差，会加大违约风险。最后，住房公积金管理中心与借款人之间存在信用信息不对称，使得住房公积金管理中心没法准确评估借款人所提供的资料和担保物。
（三）抵押风险
抵押风险是指在财产抵押担保操作过程中可能存在的风险。这部分风险主要源于重复抵押及抵押变现风险。重复抵押涉及房屋、开发项目重复抵押两个方面。由于目前住房公积金管理中心与商业银行之间没有实现房屋、开发项目等信息资源共享机制，并且抵押管理部门工作程序不规范，导致住房公积金管理中心和商业银行在发放住房公积金贷款时，可能会存在房屋重复抵押或开发项目重复抵押的情况，造成住房公积金贷款抵押权益的虚化，进而增大住房公积金贷款的抵押风险。其次，房地产市场价格受宏观政策、市场需求等多种因素影响，在房产抵押期间，房产市场价格会大幅波动，并且自然灾害、人为损害等原因同样也会造成房产的毁坏和贬值，使得房产市场价值低于未偿还贷款余额，造成资不抵债，从而导致违约风险。
二、住房公积金贷款风险防范措施
为充分发挥住房公积金贷款在解决中低收入阶层住房需求中的积极作用，推动房地产市场健康发展，有必要建立住房公积金贷款风险防范体制，保障住房公积金长期健康、顺利发展。基于此，本文结合我国住房公积金贷款机制存在的问题，以及由此引发的贷款风险，并借鉴国外先进经验提出以下几点建议。
（一）完善贷款管理机制
由于住房公积金管理中心与商业银行本身存在不同的利益目标，由此导致的利益冲突会加大住房公积金的贷款风险。因而，如何消除住房公积金管理中心与商业银行之间的利益冲突，是降低住房公积金贷款的制度风险的根本途径。因此，在委托运营方式下，寻求解决住房公积金管理中心与商业银行的利益冲突可以有效降低其贷款风险。由于我国住房公积金贷款制度发展较晚，法律法规及相关程序不规范，因而，可以借鉴国外经验用于完善我国住房公积金贷款的运作机制。国外住房公积金贷款运作机制重在强化住房公积金管理中心，即委托方的主体地位，其规定住房公积金管理中心可以自主选择商业银行。在这种体制下，商业银行为争夺客户资源，必将提高服务质量，从而可以有效避免由于委托问题导致的贷款风险。我国现行住房公积金贷款制度规定，有资格从事住房公积金贷款业务的商业银行由住房公积金管理委员会指定，而住房公积金管理中心没有能力选择与商业银行合作的权力，使得住房公积金管理中心无法通过取消商业银行贷款发放资格的方式来对其实行制约。因此，现行住房公积金贷款制度应当赋予住房公积金管理中心更大的自，让其有权选择承办住房公积金贷款业务的商业银行，并加强对其的监督，真正实现权责利的统一，进而降低由于委托问题引发的贷款风险。其次，待条件成熟，可设立承办住房公积金贷款业务的专业银行，由其对住房公积金存、贷款进行统一管理，进而从根本上消除住房公积金管理中心与商业银行之间的利益冲突。
（二）建立个人信用制度
建立个人信用制度，有利于降低住房公积金贷款的违约风险。住房公积金贷款的发放以及后期的偿还，关键取决于贷款人的个人信用。由于住房公积金贷款期限长，不确定性因素较多，因而无法对借款人未来的收入及履约能力进行准确评估和控制。在这种情况下，通过建立个人信用制度，有助于住房公积金管理中心对借款人个人信用情况进行判别，进而决定是否对其发放贷款，及加强贷款管理，有利于降低住房公积金贷款的违约风险。其次，根据住房公积金贷款的特点，设计包含个人风险、职业风险、家庭经济环境、抵押房产风险和保证人风险等因素的个人信用指标体系，并将个人信用作为审批住房公积金贷款申请的重要依据。在此基础上，可通过计算机网络技术建立个人信用信息系统，实现个人信用信息资源共享，提高住房公积金审批效率。再次，在住房公积金贷款发放后，可根据指标体系对借款人个人信用情况进行动态管理，依据借款人个人信用情况，对其贷款进行分类管理，并分别采取有针对性的收款措施，提高收款效率。
（三）加强住房抵押管理
住房公积金贷款抵押风险主要源于重复抵押及抵押变现风险。在审批住房公积金贷款前，贷款审查部门应当对抵押物进行严格审查，并结合市场价格及评估公司的意见对抵押物进行准确估值，以防止抵押物估值风险。其次，针对可能出现的房屋重复抵押情况，贷款审查部门可与当地房地产管理部门合作，利用相关部门提供的信息及数据，认真审查抵押房屋的合法性，及时掌握抵押房产是否符合销售条件，以及是否存在重复抵押的情况，对产权不清晰或重复抵押的房屋不予以贷款。在必要时对抵押物情况进行实地调查，避免住房公积金贷款抵押权益的虚化，降低抵押权不能实现的风险。
（四）建立贷款担保制度
由于房地产市场市价受宏观经济政策、微观市场需求等多方面因素影响，其市场价格存在较大的不确定性。在房地产市场繁荣时期，住房价格持续上涨，由此带来的溢价收益不会对住房公积金贷款产生冲击。而当房地产市场不景气，房产价格持续下跌，由于房价下跌可能会造成大面积的违约风险。为房地产市场价格波动对住房公积金贷款的冲击，应当加强贷款担保制度建设。通过建立贷款担保制度，分散系统风险导致的住房公积金贷款违约风险。可以采取传统抵押和购房保险担保相结合的方式，在贷款期限内将抵押房产可能遭受的各种风险造成的毁坏或贬值损失转移给保险公司。其次，待条件成熟，由政府出资设立住房公积金贷款担保机构，实现风险管理的专业化分工，提高风险管理水平。
参考文献：
[1]苏秋，梁浩然.浅谈住房公积金贷款风险的防范[J].中国高新技术企业，2008（17）
住房公积金贷款范文2
关键词：住房公积金贷款;市场供需;风险;灵活性;公平性
中图分类号：F83 文献标识码：A
收录日期：2015年2月5日
近几年来，我国的房地产市场热度一直居高不下，随着住房公积金政策的出台，个人住房公积金贷款应运而生，不仅拓宽了住房金融业的业务渠道，也凭借它特有的低利息而灵活的贷款方式，在一定程度上有效解决了中低收入者的住房问题。不过，住房公积金贷款作为新兴金融工具，在具体使用过程中出现了一些问题。从2008年末至2009年金融危机及危机后的一系列救市政策使得住房公积金贷款资金一度紧张，到2012年实施限购政策后的又一轮市场井喷，致使住房公积金贷款资金再度紧张。在2013年“国五条”出台前后，市场的又一次井喷导致一些住房公积金管理中心积压很多贷款业务受理量而无法放贷，最严重的时候，不仅引发了流动性不足的问题，而且还出现贷款轮候的现象。
住房公积金贷款不管是作为一种融通资本的金融工具，还是实现政策需要的“购房救济粮”，在当下具有很强的理论和实践意义。从理论方面来说，公积金贷款是近年来银行推出的一种创新性贷款品种。通过研究公积金贷款的资金来源、发放对象、利率等，可以分析公积金贷款对贷款市场资金流动的影响，为进一步发展房地产金融和实施相关调控政策提供理论支撑;从实践方面来说，在我国，自房地产市场蓬勃发展以来，伴随着“炒房热”的高温，有大部分中薪阶层因此沦为“房奴”。研究公积金贷款现状及探究“福利陷阱”背后的原因，有利于认识和解决我国中低收入者“贷款难”的问题，并进一步改善住房公积金贷款市场的不均衡，实现效率和公平的平衡。
一、我国住房公积金贷款
根据国家的政策和市场定位，住房公积金贷款是为满足大部分中低阶层买房的需求，不过实际操作中，由于经济、社会发展的差异性以及公积金贷款机制的疏漏，使得公积金贷款在具体发放和使用中受限，并没有达到良好的政策效果。具体分析如下：
（一）公积金贷款的地区差异性很大。一方面在东西部和南北部经济发展的差距下，各地区的工薪水平也有很大的差异;另一方面由于各地环境、社会文化的不同，也影响了各地的公积金中心政策的执行标准。在这样的情况下，现行的住房公积金贷款机制具有很大的不适用性，大大降低了住房公积金的使用效率。
（二）住房公积金的相关规定模糊。住房公积金作为一种长期住房储金，相关条例中规定应当用于职工购买、建造和大修自住住房，然而，“自住住房”的定义却很模糊。地区、文化、收入不同的人们对这种模棱两可的概念的理解也不尽相同。像这样的制度缺陷，很容易造成一些投机的人“免费占用”公积金贷款的情况。
（三）住房公积金“两性”失衡。在一定程度上是“共有基金”，即所有缴存人共同出资建立的，故在考虑差别性的基础上，还应顾及到互的要求。这也是住房公积金贷款相关制度不断完善和规模不断扩大下的必然要求。现阶段，二者的失衡也从一定意义上阻碍了一部分中低薪阶层利用公积金贷款的渠道。
二、住房公积金贷款存在现状根源分析
（一）市场均衡。由上述住房公积金贷款市场的供求情况可知，现阶段，该市场处于供不应求的状态。由于短期内公积金贷款的资金来源不会大幅度增加（供给方），而中低薪阶层对住房以及公积金贷款的需求会大规模地增加，故从定性上来说，住房公积金贷款的供给弹性要小于需求弹性。如图1所示，目前市场状况如点O1，公积金贷款需求和供给之间存在一个差额，要达到市场的供求均衡（O2点），理论上来说，应不断增加公积金贷款资金来源或是调整贷款方式使得整体需求下降。在实际情况中，造成市场不均衡的原因很复杂，且各个因素相互影响，现具体分析如图1所示。（图1）
1、在需求方面，目前人们对住房的需求是刚性需求，即需求收入弹性较大而价格弹性较小。短时间内，中低薪阶层的收入不可能快速提高，因而仅依靠自己的力量无法完全满足自身的住房需求。然而，在进行公积金贷款时，由于公积金的缴存与工资挂钩，这样收入较低的中低薪阶层无法享受公积金低利率贷款的好处。这种“低存低贷”在一定程度上促使一些人过度借贷，“夺取”了真正需要住房贷款的低收入者的贷款资金，反过来又影响收入分配，引发社会不公平等问题的发生。
2、在供给方面，应尽可能地扩大住房公积金贷款的资金来源。然而，由于管理公积金的公积金中心的融资渠道很窄，利用金融工具进行保值增值的方式受限;另外，公积金贷款的市场化程度不高，其流动性较差，不能及时将贷款资金变现，资金利用率低。
3、在其他方面，如政策性因素也是影响公积金贷款市场均衡的原因之一。根据有关条例规定，目前公积金贷款的最高限额必须为职工本人申请，金额是50万，职工及其配偶申请贷款的金额是70万，这个数字远低于现在按市价算出的购房资金差额，在这种情况下，很多职工只能办理住房公积金（组合）贷款或按鞔款，从而减少了住房公积金贷款的市场份额。
（二）住房公积金贷款存在的风险。据调查，近年来全国平均住房公积金使用率稳步上升，已经达到并超过了商业银行存贷比为75%的临界点，这意味着资金流向开始出现入不敷出的情况。此外，住房公积金贷款也有可能面临着较大的支付风险。因而，控制和防范住房公积金贷款过程中的风险是很有其现实性和必要性的。目前，我国在住房公积金贷款过程中的主要风险分为：信用风险、操作风险、制度风险和稽核风险、抵押物风险等。
1、信用风险。据有关研究，贷款支出占家庭收入的比重对违约风险有着一定的影响。即在还款期内，贷款额占家庭收入的比例越高，购房者的还款压力越大，违约概率也随之提高;若所贷款项期限长、额度大，则当借款人的收入或其家庭状况包括离婚、重大疾病等发生变化时，贷款偿还压力增大，相应地，其违约的几率也会增大;借款人采取各种手段故意欺诈，伪造个人信用资料骗取贷款等。
2、操作风险。在办理公积金贷款时，由于贷款管理员的风险防范意识不强，不认真审核保证人的资格及借款人的收入、信用和贷款用途，也忽略了对借款人、保证人身份证明的仔细核对;贷款后期管理的跟进，对借款人归还贷款情况的掌握以及对逾期贷款的及时催收与否，都会影响贷款风险。
3、制度风险和稽核风险。造成制度风险和稽核风险的因素主要包括银行和公积金中心内部管理制度不健全、岗位设置不合理、内部衔接监控不到位、人情贷款的发放以及与房地产开发商勾结。
4、抵押物风险。抵押风险主要是由抵押物的市场价格变化所带来的风险。贷款房价比是衡量抵押风险的一个比率。当社会经济不景气、房地产市场萧条，抵押房屋的市场价格就会下跌，故此时贷款市场价值大于房屋抵押市场价值，贷款房价比大于1，在这种情况下，若忽略交易成本和其他因素，借款人倾向于违约的可能性增大。
（三）住房公积金贷款的福利陷阱问题。通过上述分析，不难发现这样一个怪像：一方面大量资金处于闲置状态，而另一方面真正有购房需求的中低薪阶层却申请不到公积金贷款，无法享受低利率贷款的政策优惠。这便是住房公积金贷款中的“福利陷阱”。
对于中低收入家庭来说，住房公积金的难提取导致它有一个很流行的别名――养老金。这是“低存低贷”的作用效果。由于上述现行公积金条例规定的限制，很难取得公积金贷款，使其在很长一段时间内成为闲置资金，只能等退休后领取成为养老金。而另一方面，尽管不能获取公积金贷款买房，却还要强制性地每月缴纳一些款项，造成大多数中低收入者变相为少数中高收入者购房提供补贴的局面。此外，这些存在公积金账户里的款项远比同期存在银行里的资金要大大缩水。这无疑对中低收入者是雪上加霜的打击。
三、相关政策与建议
（一）在政策和制度方面
1、切实注重社会公平。从这一角度出发修改相关条例;改革住房公积金贷款制度，取消单方面与工资挂钩的贷款条件，解决“福利陷阱”的问题，并简化和完善贷款程序，增强住房公积金贷款的保障性。
2、灵活利用住房公积金。可实行住房公积金贷款资金信托和住房公积金贷款证券化，也可向专业的SPV公司转让住房公积金贷款债权，增强贷款资金的流动性，也从一定程度化解了由非专业的公积金管理中心投资所带来的风险;将地方的住房公积金统一纳到国家的金融监管体系上来，在有关监管的同时，防止住房公积金的过度贬值。
（二）在住房公积金贷款市场方面
1、完善住房公积金贷款机制，加强政策调整力度。住房公积金管理中心应建立健全控制市场风险的评估机制，根据市场风险及时调整公积金贷款政策，从宏观调控方面保证住房公积金贷款市场平稳运行，并使其效用最大化。当市场出现资金流动性紧张时，应迅速调整公积金贷款政策，增加资金来源渠道，缓解资金紧张;当市场出现资金流动冗余时，可以从宏观上适当调度部分资金用于投资，并请专业人员进行操作，实现资金的保值增值。
2、完善住房公积金信贷程序。（1）实现“存贷挂钩”制度个人化。近年来，业内推行将住房公积金“存贷挂钩”、“以存定贷”，即根据住房公积金的缴存总量来决定发放的贷款总量。在此基础上，应该将“存贷挂钩”等方针具体到个人账户上，根据个人缴存的住房公积金额度和年限来决定其贷款额度，这种微观化的预算管理方式使得每个人会根据自身情况获得贷款，减少了公积金贷款的浪费，促进了社会公平;（2）将消费贷款压缩，部分转型为发债定向支持建设的贷款或增加其他的资金使用和增值渠道，形成渠道多样化、余度可调节化的局面，在一定程度上解决资金随市场“时紧时松”的流动性现状。
3、挖掘住房公积金贷款需求。从制度上增强住房公积金的互助，允许以一个家庭作为贷款单位，家庭成员可以共享公积金贷款，这样以组合的形式从一定程度上“降低”了整体的需求，有效整合公积金资源，促进公积金贷款市场的均衡。在设定贷款限额上，应充分考虑人们的需求，即除了买房贷款的需要，还要顾及到人们的支付能力。支付能力由很多因素综合影响，其中房屋的市场价格和人们的收入占主导地位。因此，贷款限额应与市价和收入相适应。
（三）在控制公积金信贷风险方面。应切实建立有效的内部控制制度，实现贷款工作的规范化、流程化和制度化。做好“加强贷前调查，防范源头风险;加强贷中审查，严格控制风险;加强贷后管理，有效化解风险”的工作。其中，提高住房公积金的安全性是住房公积金管理工作中的首要任务。
1、加强控制信用风险。（1）提高借款人信息的收集和分析能力。增加对借款人及配偶个人信息的收集量，提升信息收集的质量，提高信息分析结果的准确度，严格把好个人贷款审核审批关，及时预防和控制贷款中可能出现的信用风险。（2）完善对借款人资格和偿债能力的审查机制。①在了解和掌握借款人收支状况、学历水平和专业技能等方面的基础上，结合借款人家庭的实际状况如家庭成员构成、从事的职业类型，来综合评估借款人的贷款偿还能力和信用;②可以采取将月工资收入与住房公积金缴存额相结合的办法，强制性地将借款人月还本息额控制在家庭月收入的50%以内，这样可以为借款人划定合理的贷款额度和年限;③加强对所了解的借款人信息核实的能力，对借款人提供的工资收入证明的真实性向工作单位或人力资源部门进行核实，同时要注意审查借款人及配偶是否有其他未还清的贷款或债务。（3）建立健全借款人资信管理动态系统。根据借款人住房公积金的缴存变化情况来判断其个人工资收入情况并进行实时评估，及时预测借款人由于还款能力下降可能出现的信用风险。
2、防范操作风险。根据贷款的流程，分别从贷前、贷中和贷后等环节入手防范，检查和控制相关风险点，并制定具体的管理职责和实施细则，实行贷款审核、发放、管理、回收等各个环节业务操作流程的规范化;建立健全贷款首接责任制、贷款内部管理规定、贷款业务操作规程和贷款档案，实现科学化、规范化和制度化管理;建立健全审贷程序分离和风险监管分离机制，保证贷款审核审批和风险控制的独立性;建立健全风险预警制度和逾期贷款催收办法，实现动态管理，使贷款风险降到最低。
3、注意控制制度风险和稽核风险。一方面住房公积金管理中心应完善内部管理机制，实现制度的规范性和约束性;另一方面也要加强激励机制的完善，调动职工的积极性，使其严守岗位，互相监督。另外，要注意加强业务人员尤其是稽核人员业务素养和专业技能，实行竞争上岗，明确业务人员的权利和义务，从根本上控制风险源。
主要参考文献：
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[7]耿杰中.破解住房公积金发展之困[B].北京观察报，2014.1.
住房公积金贷款范文3
2、申请人拥有完全民事行为能力。
3、济南城镇常住户口、有效居留身份。
4、拥有稳定收入，信用良好。
5、拥有偿还本息的能力。
6、所购房屋为济南范围内合法房产。
7、购房首付款比例不能低于20%-30%。
8、购买二套房首付比例不能低于60%。
9、购房同意住房公积金管理中心所认可的担保方式。
10、申请人无住房公积金贷款余额。
住房公积金贷款范文4
2、借款人夫妇双方单位情况证明一式两份。
3、夫妇双方身份证和户口本簿复印件一式两份。
4、借款人自筹30%以上的购房资金证明或预付款收据复印件一式两份。
5、夫妇双方结婚证/离婚证/法院判决书复印件2份，未婚的由单位出具未婚证明1份，结婚证丢失的，且年龄较大的由单位出具证明。
6、购房合同。
7、抵押或质押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押和证明；房产评估机构出具的抵押房屋估价证明，有关资产评估机构出具的其他抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明。
住房公积金贷款范文5
[关键词]住房公积金 贷款风险 风险防范
[中图分类号] F830.572 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2013）-9-285-1
1住房公积金贷款风险产生的原因
住房金融包括商业性和政策性两种，其中以住房公积金制度为基础的政策性住房金融以政府为主导，强制要求单位和个人缴存住房储金，并以委托贷款的形式支持职工的住房消费，在一定程度上提高了城镇居民的居住水平，但伴随产生的贷款风险隐患，影响住房公积金的安全运营。
（1）房地产“泡沫”。房地产“泡沫”指的是房地产连续急剧上涨，吸引大量的买卖资产牟利的投机者，但由于投机者的行为脱离市场基础条件，形成可能逆转和价格暴跌的真空区，属于一种不健康的房地产经济状态。譬如海南市房地产的平均价格，从1988年的1350元/平方米，持续上涨到1993年的7500元/平方米，直到1995年，价格直接跌落到3150元/平方米，很多房地产企业和购房置业者没有办法通过房产买卖来偿还贷款的本息，使得住房公积金管理机构无法正常收回大量贷款，即便以房产抵押的贷款，也没有贷款收回本金。
（2）房屋风险。影响住房公积金贷款的房屋风险因素，涉及内容包括：房屋权属不清晰；房屋被重复抵押；抵押房屋没有依法登记；期房买卖；房屋毁损等。以上皆属房屋的风险，而这些风险将直接或者间接影响住房公积金的贷款，譬如作为抵押物的房屋在地震、火灾之后，丧失或者减少了抵押的价值，抵押权人不能够完全实现抵押权，相关权利也自然得不到保障。
（3）人的风险。在购置房屋并产生贷款行为的过程中，程序上要求监管房屋的整个销售过程，譬如很多城市的预售登记备案和网上公示。但这种监管方法，给开发商留下骗取个人住房贷款的可乘之机，市场上经常存在开发商虚假销售房屋，通过一房多卖的方法套取某套房子的多笔贷款，由于贷款发放初期，开发商还款正常，因此相关房贷机构在管理方面疏于监管，一旦开发商出现经营危机，所有的不良贷款将会在同一时间集中释放。除此之外，个人的信用缺失问题，也是导致贷款风险的常见原因，其中包括借款人婚姻变化、借款人面临刑事处罚、借款人失业、借款人丧失劳动力等。
2住房公积金贷款风险的防范措施
鉴于上文提到的住房公积金贷款风险的产生原因，我们对贷款风险隐患形成一定的认识，为确保住房公积金的安全运营，并保障缴存住房公积金广大职工的权益，我们有必要提高住房公积金贷款风险管理的水平，为住房公积金制度的改革，提供有利的条件。
2.1贷款管理主体地位的强化
住房公积金管理中心是贷款管理的主体，其地位的强化，是为了通过改变贷款管理模式，统一风险控制和承担的主体，实现住房公积金管理中心自行审核贷款。具体的作为包括：
（1）住房公积金管理委员会。由于管理委员会的成员囊括政府相关部门人员、房地产专家、法律金融专家等，在资源方面具有很多优势，能够通过政策、市场、金融和法律等多维度分析，全面掌握市场发展的情况，了解是否存在房地产泡沫和产生贷款风险的不确定因素，这一点可借鉴德国“以存定贷、存贷挂钩”的配贷机制，在缴存和可贷额度之间，建立一定比例约束关系。
（2）参考借鉴人民银行的信用评价体系，在贷款审核的时候，共享管理中心与银行之间的相关资源。譬如通过人行的信用评价体系，掌握住房公积金缴存者是否存在贷款或者信用卡使用的不良记录，以便在审核缴存者公积金贷款时，决定采取哪一种贷款方式，从而将贷款信用风险降到最低状态。
（3）管理中心在审核贷款过程中，需要提高相关工作的专业水平，在人才引进、内部管理、分工协助、业务流程制作等方面，都要采取措施避免操作风险的产生。
2.2贷款申请期间的风险防控措施
住房公积金贷款申请，存续期间各个环节要实行专业化分工，以规避各个环节存在的风险，具体分为四个步骤：
（1）贷前调查。为避免房屋权属不清、交易不真实、房屋被重复抵押、抵押房屋没有依法登记等人为贷款风险，在住房公积金贷款之前，需要通过专业的房地产和信用评估机构，对借款者和房屋进行全面评估，以了解借款者和房屋的真实情况，然后进一步采取措施做好风险预防工作。
（2）贷款存续期间的风险预警和风险发现。以委托的方式，由专业分析机构分析存量贷款的数据，严格监督筛选出来的数据，并持续性跟踪借款人的情况，一旦发现借款人出现婚变、死亡、伤残等情况，并降低了还款的能力，需要将情况及时反馈给管理中心，以便对贷款进行合理调整，以免贷款风险的加剧。
（3）贷款资产管理。鉴于资产管理机构在团队、风险防控、风险处置等方面都具有较大的优势，可委托这些机构管理住房公积金贷款资产，填补资产管理风险处置的空白。通常情况下，资产管理机构会建立风险预警机制，参考银行的分类标准，对贷款的数据进行分析，以及跟踪贷款的偿还情况，并将分析好的贷款数据反馈到管理中心，为管理中心处置贷款风险，提供科学的依据。
（4）抵押住房的登记管理。由于银行没有积极开展委托贷款的房屋抵押登记工作，使得抵押登记率较低，为此住房公积金管理中心需要在制定具体市场准入、工作、收费、监督、奖惩标准的基础上，将这方面的业务开放给房产中介，提高房屋抵押登记工作的效率水平，形成贷款风险防控的长效机制。
2.3贷款担保的强化
一方面是针对抵押贷款的房产面临自然灾害和意外事故的损失，采用抵押加购房综合保险担保的方式，将损失转移到保险公司。另一方面是发展专业的房地产担保机构，类似于加拿大政府CMHC公司、美国联邦住宅管理局等，由政府出资构建，凭借高公信水平和专业化分工，强化贷款担保，提高贷款风险管理水平。
3结束语
综上所述，住房公积金贷款产生的贷款风险隐患，影响住房公积金的安全运营，为此我们需要统一风险控制和承担的主体，实现住房公积金管理中心自行审核贷款，并存续期间各个环节要实行专业化分工，规避各个环节存在的风险，保障缴存住房公积金广大职工的权益，为住房公积金制度的改革，提供有利的条件。
参考文献
[1]黄东红.住房公积金贷款风险及防控[J].财经界，2013，（19）：104-105.
住房公积金贷款范文6
关键词：住房公积金；贷款风险特点；应对措施
随着经济快速发展和广大居民的住房需求，房地产市场近年发展迅猛，不仅带动相关产业的迅猛发展，而且增加住房信贷融资业务。随着个人住房贷款快速扩张和国家房地产政策调整，理应高度关注、有效识别和控制个人住房贷款风险。
一、住房公积金贷款特点
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金职工发放的房屋抵押贷款。
住房公积金贷款有如下特点：一是利率低。目前执行的利率五年及五年内的为4.0%，五年以上为4.5%；二是房屋保险自愿；三是贷款期间每年可支取一次住房公积金余额用于偿还贷款本息；四是手续简便，一般为10个工作日左右办完；五是办理方便，通过所在地市公积金中心申请，委托当地授权金融机构办理。
同时住房公积金贷款存在以下局限性：一是管理中心不是国家的金融机构，不能直接发放贷款，贷款手续由受委托银行办理，但由管理中心承担相关风险。二是住房公积金政策具有特殊性，其针对对象是城镇中低收入人群，偿还能力较低，并且收入也相对较少。即便通过住房公积金申请办理贷款，可能存在无法正常还款的潜在风险。三是贷款人自身因素造成无法在规定时间内偿还贷款本金以及利息所产生风险。因为个人信贷尚处于发展阶段，相关制度尚未达到系统科学化，从而缺乏全面评判个人信息考评制度，存在较大风险。
二、贷款风险分析
由以上住房公积金贷款特点及局限性分析可见，住房公积金贷款风险问题，是摆在住房公积金管理者面前的主要问题。如何有效防控个人住房贷款所面临风险，已成为影响住房公积金制度推行与深化改革发展重要问题。
一、业务市场风险。为抑制房地产市场过快增长，国家出台一系列调控政策，房地产市场形势充满相关不确定因素，公积金管理中心及商业银行难以正确评估房产价值，银行住房贷款业务市场风险逐渐暴露。违约风险的产生是由于房价人为大幅抬高与信贷利率调高并存，而借款人收入水平不同步增长，致使借款人到期为自身经济利益着想而放弃还款责任的行为产生。欺诈风险的产生是由于我国信用制度不够完善，借款人提供虚假资料来骗取银行贷款，其实际还款能力不足，致使贷款违约。
二、业务操作风险。近几年楼市较为繁荣，住房贷款业务也相对增加，但由于工作人员在实际操作个人住房贷款过程中存在失误和管理制度缺陷，容易导致银行贷款产生损失的可能性。业务审查人员忽视信贷政策，放松审批条件，导致贷中审查不严；由于贷款数量的不断增多，信贷人员疲于检查和管理，使其流于形式，导致贷后检查不及时，无法正确化解风险。
三、业务法律风险。个人贷款中主要的法律风险是合同签订和履行中的问题，以及抵押物涉及居民安置和社会稳定时执行难的风险。为保证贷款合同的顺利履行，公积金管理中心及委托商业银行必须逐步完善贷款合同内容及相关的法规制度，并在签订合同时将涉及合同双方主要权利义务的条款向客户提示，以免引起合同纠纷。
三、贷款风险应对措施
在目前房地产十分活跃前提下，国内房地产开发商百舸争流的局面还将维持较长时间。但作为住房公积金管理部门，应当对国家信贷等政策收紧有足够的敏感。未来在与房地产相关的信贷政策方面，仍存在诸多不确定性，而信贷政策的不确定性，可能会影响到整个房地产市场，从而存在一定贷款风险。如何采取针对性措施，有效防范化解资金风险，我们将拭目以待。
一是建立落实贷款审批责任制。根据个人住房公积金贷款法律、法规和政策规定，结合所在地市实际情况，建立贷款风险防范体系，完善贷款内控制度，健全贷款三级审批责任制。严格执行个贷法规政策，把好贷款审批关。加强贷后管理，建立贷款审批责任终身制，由贷款审批人负责逾期贷款催收工作，确保责任到位和贷款资金安全回收。建立逾期催收跟踪记录档案，定期开展逾期贷款催收追查工作。
二是强化业务培训，提升风险防控能力。组织有关部门、岗位人员认真学习有关资产贷款业务专业培训。重点是国家宏观经济金融政策变化对住房公积金影响、有关法律法规在资产管理和维护中的具体操作以及在信贷资产担保、抵押、客户信贷资金使用中应重点注意的事项。通过研讨交流会等形式重点剖析信贷资产风险成因、量变到质变、造成的危害和后果，从而提高从业人员甄别风险、防控信贷风险能力。
三是坚持完善立法，从法律规章上寻求制度保障。自住房公积金制度建立以来，国务院从1999年4月颁布《住房公积金管理条例》之后修订数次，从制度层面完善和规范公积金管理制度。一方面要严格遵守条例，积极借鉴全国各地同行的先进经验，另一方面加快住房公积金立法步伐。因而建议国家尽快出台《住房公积金管理法》、修订完善《住房公积金管理条例》，使条例具有刚性和可操作性。
