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房地产税范文1
房地产税收是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收，在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。在目前我国的房价构成中，地价及税、费三大项成本约占总成本的50％，建安成本约占总成本的35％，利润占15％左右；而在发达国家，地价及税、费三项仅占价格的20％，建安成本占73％，利润约占7％。同时，外国一些发达国家的房地产税收入占地方税收的70％以上，而我国仅在8％左右。可见，与发达国家相比，我国房地产业税费负担过重，且房地产税制设计不合理，主要表现在以下几个方面：
1、流通环节税费过多。在房地产开发、销售过程中，仅税就多达8种，如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税等。收费就更多，各个地方也参差不齐，多达80到150种，这无形中增加了建房成本，也助长了不正之风。而在房地产保有阶段课税少，只有房产税、城市房产税和少量的城镇土地使用税，且房产税是在一次减除原值10％～30％之后征收。这种税制设置的消极作用反映在以下方面：一是土地闲置、浪费严重。保有阶段税少，税负轻，流通环节税重，就相当于给土地保有者无息贷款，实际上鼓励了投机行为。二是进入流通时，土地承受过高税负，助长了土地的隐形交易，逃税现象严重；更为严重的是直接影响和阻碍了大量划拨土地进入市场，激发了土地价格的上涨。三是在保有阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配，而流向了保有者，导致炒作泛滥，拉大了贫富差距。
2、税种繁杂，重复征税。现行税制涉及房地产的税种中，许多税种之间存在税基重叠，或同一税基设两个税种的情况。如对房屋租金收入既征收5％的营业税，又征收12％的房产税；对房地产转让既按转让的收入征收5％的营业税，又按转让的增值额依规定税率征收土地增值税等，不符合公平税负，合理负担的原则。
3、征税范围过窄。目前我国的土地与房产税只限于城市、县城与建制镇以及工矿，广大农村的一些应征对象都被排斥在外；在城镇里也把机关、人民团体、军队以及由国家财政拨款的单位自用及个人所有的非经营性房地产排除在外。在国外，除对自住、退伍军人，65岁以上老人，残疾人享受一定优惠政策外，其余全部征税，只是征税的税率不同而已。
4、计税依据不合理。一是我国土地使用税的征收不是按价值，而是按面积，这种征税形式不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。二是从价计征与从租计征的不公平性。从价计征的房地产税，是依据房地产原值减去10％～30％后的余额，以1.2％的税率计征，而这种价值是历史成本，不反映市场价值；从租计征的房地产税，是以租金的收入率乘以12％的税率计征，因此，与按历史成本从价计征相比，从租计征显然税负过重。这是导致隐形市场泛滥的重要原因。
5、内外有别的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争。一是两套所得税制。内资房地产企业开征企业所得税，涉外房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税；二是两套房产税和土地税制。内资企业开征房产税和土地使用税，涉外企业开征城市房地产税，且仅对房产征税，不对地产征税；三是城市维护建设税和教育费附加及耕地占用税内外有别。对内资开征，对外资不征。这种房地产税制上内外有别的做法在国际上是不多见的，应尽快改变，实行国内与国外企业一律平等的政策，否则对国内企业的发展非常不利。
二、借鉴国际经验推动我国房地产税制改革
由于各国历史、文化、国情以及经济调控目标各异，各国在房地产税制方面也有许多不同之处。但大多数国家都很重视在房地产保有阶段的征税，而房地产权属转让的税收则相对较少。这样的税种结构极大地鼓励了房地产的流动，刺激了土地的经济供给。房地产保有税避免了业主空置或低效利用其财产，刺激了频繁的交易活动，这既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置。
发达的市场经济国家，实行中央与地方分享税制，房地产保有税基本上归入地方税体系。地方税体系的核心是房地产保有税（简称“房地产税”、“不动产税”或“物业税”），美国地方政府收入以一般财产税（主要对房地产征收）为主，一般财产税占联邦和地方政府税收总额的11％，占地方政府全部税收收入的75％。
借鉴国际经验对我国房地产税改革提出以下几点建议：
1、在准确界定物业税内涵的基础上开征统一规范的物业税。鉴于我国房地产税制“轻保有，重流转”的局面，房地产保有环节税制的改革成了我们整个房地产税制改革的重点。关于这一环节的改革，目前讨论较多的是物业税的问题。
物业税是财产税的一种。目前有人说开征物业税后，可以将当前一次缴纳的土地出让金转化成年值后，一同记入物业税，这是一种误解。实际上，物业税应该是对现有房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等归并后，统一按房地产课税价值征收的一种财产税。
我国物业税基本框架可作如下设计：将现行房地产保有环节的房产税和城市房地产税及城镇土地使用税合并，对土地、房产开征统一的物业税；统一内外税制，纳税人为内外资企业单位、经济组织和个人；适当扩大税基，要将物业税扩大到农村；规范税收减免，清理税收优惠政策，公平税负；按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，为避免重复征税，对房屋的租金收入将不再征收新的物业税，而主要由营业税、城市维护建设税及教育费附加和所得税来调整；物业税税率的确定应在全国范围内设立一个弹性控制区间，适当考虑地方政府年度预算支出，在许可的弹性区间内选择适用的税率，如美国的地方政府通常按照其年度预算情况来决定房地产税征收数量以及税率，由于物业税属地方税种，这样有利于调动地方财政的积极性。
2、清理房地产行业收费。取缔不合理、不合法的收费项目，以减轻纳税人的税外收费负担；将具有经营性质的房地产收费从行政事业性收费中分离出去，以规范政府行为；将一部分名费实税的房地产收费改为税，如可以将耕地复垦基金、征地管理费合并到耕地占用税中一次性征收，并将耕地占用税的计税依据改为耕地的评估价值；对确需保留的收费项目则通过“规范费”的办法分别纳入“规费”和“使用费”系列，并纳入财政预算内管理。
3、开征土地闲置税。为了促进土地资源的合理利用，减少土地的浪费，我国应借鉴国外的经验，开征土地闲置税。对于购置土地之后闲置一定时间（如半年或一年）以上的，应根据土地的评估价值适用较高的税率，并随闲置时间的增加相应提高税率或加成征收。
4、适时开征遗产税和赠与税。遗产税和赠与税的开征将弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位。遗产税和赠与税的开征主要不是出于财政收入的考虑，而是协助个人所得税，调节财富分配，促进社会公平。因此，应该采取高起征点和高的累进税率。为了保证财产所有人不论以赠与方式还是以遗产继承方式转移财产，税负都趋于均等，从而堵住逃税的漏洞，赠与税的税率不应低于遗产税。
房地产税范文2
论文关键词：国外房地产税，比较，借鉴
随着我国房地产业的快速发展，已经初步建立起了房地产税收体系，房地产税在调节社会利益关系、增加财政收入和平抑房地产市场价格，促进房地产业健康发展等方面起到了积极作用。我国现行房地产税收虽然在逐步完善，但仍然存在一些问题和缺陷。而英国、加拿大、德国、美国、日本等等经济发达国家在房地产税制度建立比较早，比较完善，有很多成功经验，值得我们学习和研究，这将对我们完善和发展我国房地产税制度建设有着十分重要意义。
一、国外房地产税制度的主要内容
1、课税对象及征收方式
房地产税的课税对象是指包括所有的房地产。由于国外各国和地区的房地产税内涵不同，所以名称也有所不同，美国和新加坡把房地产税称为财产税，日本称为固定资产税、城市规划税，中国香港称为差饷、物业税。各国和地区对房地产税征收方式也是不同的，有些国家只对土地征税，有些国家只对房屋征税。还有些国家和地区对土地和房屋分开征税，如日本，中国香港和中国台湾，香港的差饷税不包括土地，而对土地单独征收地租税，台湾设立地价税和房屋税。多数国家对土地和房屋合并在一起征税，如新加坡、菲律宾、德国、英国、加拿大、美国等等。
2、税率
各国和地区在确定房地产税率差异很大国外房地产税，有的国家由中央政府统一确定，有的国家则由地方政府自行确定。美国各个州和地方政府自行确定财产税税率，各个州和地方政府税率是不相同的，大致为1%～3%。日本的固定资产税统一为1.4%、城市规划税税率最高不超过0.3%，新加坡财产税2011年自住住宅实行0，4%，6%的累进税率；其他为10%。中国香港差饷的征收税率为5%，物业税率为16%，有的国家采用超额累进税率，如塞浦路斯；还有国家采用定额税率，如新西兰。
3、计税依据
1）土地与地上建筑物价值。这一计税依据10多年来为各国普遍采纳，采用这种计税依据，既可以对土地和地上建筑物统一进行评估并适用同一税率，如荷兰，也可对土地和地上建筑物分别进行评估并适用差别税率，如泰国、南非、津巴布韦。
2）土地价值。这种计税依据仅为土地的价值，而不包括地上建筑物价值。目前，新西兰、肯尼亚、澳大利亚、中国台湾地区和南非的部分地区采用了这一计税依据。
3）租金收益龙源期刊。即以不动产租赁价格（租金）为计税依据。以年度租金收益为计税依据，如何来确定年度租金收益，各国目前的解决办法是在估算房屋建筑物的重置成本减去折旧后，在运用一个合理的贴现率去确定名义租金。
4）土地面积。以土地面积作为计税依据，采用的是从量计征的课税方式。俄罗斯、匈牙利、波兰、斯洛文尼亚、捷克共和国等中东欧的经济转轨国家均采用这种计税依据。
4、房地产税评估制度
国外对房地产的估定价值主要有三种方法：市场销售比较法、收入法、重置成本法。以市场价值作为计税依据的国家和地区通常采用批量评估的方法，建立比较完善的与地理信息系统相结合的计算机批量评估系统（CAMA）。税务机关将从不同渠道搜集的有关房地产、纳税人以及市场的信息录入计算机中，利用模型进行评税，然后将税单以邮寄或其他方式转给纳税人，纳税人再向税务机关或银行纳税。由于房地产估价比较复杂，因此多数国家一般设有房屋、土地等财产估价结构，发达国家都有估价师专门从事房地产价格评估工作，并通过立法形式规定了评估周期。评估周期有长有短。有的每年一次，如新加坡、中国香港；澳大利亚的评估周期各州从4年至7年不等；有的5年一次，如英国。
5、房地产税的优惠政策
美国政府鼓励百姓购房，百姓购买第一套住房时免收房产税，从第二套住房起征收房产税，在购买第三套、四套住房时，房产税会有一个较大比例的增长。有的州给予70%的折扣率，对于低收入者实行住房抵免，抵免额可以顶个人所得税或退休金等。用于宗教、教育、慈善、政府机构的房地产免收，而有一些州对低收入残疾人免收房地产税。日本房地产税免征点为土地30万日元、房屋20万日元、折旧资产150万日元。新加坡从1991年4月1日起，空置住宅进行建筑工程，可获得退税优惠为期两年，工程完成后，住宅须为所有人自行使用，1995年3月起国外房地产税，对于开发的土地在开发期间内免征财产税，免税期可达5年。
二、国外房地产税制度建设对我国的启示
1、各国或地区房地产税征收目的不同，房地产税占地方财政收入的比重有一定差异。有些国家或地区将其作为地方政府财政收入主要来源，有些国家只是将其作为一般收入来源，并经常对房地产税进行调整以对房地产市场和经济进行调控。美国出于保证财政收入而征收房地产税的目的较为突出，一般要占地方财政收入的50%—80%，由各州制定房地产税法，各市、镇征收，收入归地方政府，主要用于当地的各项基础设施建设。日本在20世纪50年代开始征收房地产税后，其占地方税收总收入的比重一直保持在40%以上，并在90年代初攀升至50%。新加坡和中国香港地区没有中央税与地方税之分，从占政府总体财政收入比重的角度看，差饷和物业税占全港政府收入的比重一般5%左右（不包括某些实行大幅差饷减免年度）；新加坡财产税占财政收入的比重一般在7%左右。与国外相比，我国房地产税对地方财政的贡献率是非常低的。在我国，国家是城镇土地的所有者，对于附着在土地上房产，不论是商用、工业用，还是城镇民用的住宅，都属于国家财产的范畴，在政企不分，产权不明和财税体系不完善的前提下，土地使用税和房地产税仅限于象征性征收。以上海为例，如果一个本地的三口之家拥有400万的高档住宅，每年实际缴纳的房地产税仅有1120元。而在纽约，100万美元的房产，每年大约要交3万美元的房地产税，可见我国房地产税率是比较低的。
2、国外实行“低税率，宽税基”税收政策。“低税率”即较之于个人所得税而言，房地产税在大多数国家实行低税率，这样一方面税收可以避免因复杂而导致发生重复征税的现象，另一方面可以降低税收管理成本，提高税收效率，低税率的出发点主要是考虑降低税收征管阻力，有效地促进房地产市场发展，最重要的是这种低比例、习惯性低税由于其征收税基宽，实际上在很大程度上实现了税收转移支付价值，并且以不可转嫁成本的特点变相地控制了住房价格无限上涨。“宽税基”是指房地产税的征税基础广泛，除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税政策外，其他房地产业主或住户均是纳税的主体，这就为征收房地产税提供了广阔物质基础。这样的税制搭配对于地方财政创造出充足和稳定的收入来源起到积极作用。我国目前实行房地产税制存在着税基窄、税种复杂及税收不公平弊端。其表现在两个方面：一是房地产税不具备完全的财产税性质，大量的个人所有非营业性用房产被排除在课征范围以外；二是有关房地产流转或经营的税负过高，导致部分房地产通过隐形市场交易逃避纳税义务。应该借鉴国外先进经验国外房地产税，简化税种，将我国目前近20种房地产税适当合并税种，改变以前重视取得和转让阶段税收而轻视保有阶段税收的做法，逐步扩大保有阶段税收所占的比重，增加投机者囤积房地产的成本。扩大税基，将房地产税的征税对象从高档住宅向普通住宅拓展，将征税地区从一、二线城市向全国推进。在税率制定上要既让普通居民能够接受，又能够起到调节高收入者住房消费的作用。
3、国外大多数国家实行差别税收政策体系。即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长短征税，这虽然不能从根本上完全区分正常房地产需求和投机性需求，但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待，保护合理性的需求，增加投机性需求的交易成本。从国际税收实践来看，当发生房地产买卖时，多数国家对房地产转让收益增值部分都实行征税龙源期刊。如英国、法国、芬兰、日本、美国等国家，都把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人（公司所得税），其中意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按5%至30%的税率征收不动产增值税，而美国实行15%到34%的累进税率。借鉴国外经验我国可以开征房地产转让收益个人所得税，即对有偿转让房产产生的利润征税。对购买房产一～三年内转让所得征收相应比例的所得税，三年以上的免征，开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低房地产泡沫风险。
4、国外有些国家采取房地产分设税种，并以土地税为主。土地和房屋虽然都是不动产，但两者的自然属性和经济属性是有较大区别的。土地具有稀缺性、不可再生性，房屋的一些特性是由土地的特性派生出来的。因此，国外有些国家对土地和房屋采取分别课税，对房屋课征房屋税，对土地课征土地税。在税率上，土地税的税率比房屋税的税率高，对土地课以重税。从目前我国房地产税制度上看，难以适应经济发展需要，需要进行改革。从征税范围上看，我国目前的土地增值税只对买卖土地使用权、房地产征税。还应该考虑对发生在土地使用权出租、房地产折价入股等交易方式上产生的土地增值、土地租赁过程中的增值和自然增值征税。从减免上看，目前我国除了对建筑普通标准住宅、国家征用回收、个人转让原有住宅等条件的合理性免征外，对税改以前所签订的房地产转让合同，不论其房地产何时转让均免征，应该设置一个过渡性税率，以保证税收的公平和公正性。从税率上看，目前土地增值税率为30%～60%国外房地产税，高于国外多数国家和地区水平，土地增值税的目的之一是对无偿取得土地或以低于市场价格取得土地而获得暴利行为的抑制，而对土地和房屋的转让征高税，则会制约不动产的正常流通。
5、国外房地产税征收需要具备一定必要的条件。各国和地区在征收房地产税时，一般以不动产的评估值为计税依据，改变了原来的对房地产定额征收的做法。要做到这一点，首先，根据目前的实际住房价值税进行更客观地评估；第二，在收集信息和征收监管的统一化中，保持更公正和合理的原则；第三，与房地产价格挂钩的土地应该相应增加税收，这样有利于有效地调节收入。目前，许多国家都已经建立了完善的财产评估机构和财产评估制度，并通过专业的财产评估机构对房地产的价值进行评估，科学地确定房地产税的计税根据。只有这样房地产税的征收才有科学的依据，才能有效发挥房地产的职能作用。借鉴国外这一经验，我国在开征房地产税时，首先要设立不以赢利为目的的评估机构，其次，国家应该出台房地产评估相关法律法规，制定科学的评估标准，建立起比较科学详尽的财产信息管理系统，并与工商等部门进行联网，实行资源共享，完善征收工作配套措施，进一步提高征收工作高质、高效。
参考文献
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房地产税范文3
房地产税,又称不动产税,属于财产税,是各国普遍征收的地方性税收,通常指对房地产征收的税收,如房地产税、房产税和土地税等。
有必要澄清的是,香港的物业税是对房地产出租收入征收的所得税,与房地产税不是一回事,香港的“差饷”才是真正意义上的房地产税。所以,在讨论房地产税的时候不宜使用“物业税”一词,在立法、研究、教学和对外交流中更应当严格地使用“房地产税”一词。
一般而言,房地产税的纳税人为房地产的拥有者或者使用者等;税基为房地产的价值、租金或者面积等;按照房地产价值、租金等从价征税的,采用比例税率;按照房地产面积从量征税的,采用定额税率;所征税款作为地方政府的财政收入,构成许多国家的市(县)政府税收收入的主要来源,但是由于税基不大,收入不多,通常不构成市(县)政府财政收入的主要来源。
房地产税对于政府筹集财政收入和调节经济(包括调节财产及其收益的分配和引导房地产市场等)的作用都是十分有限的。
目前中国的房地产税包括房产税和城镇土地使用税2个税种。其中,房产税是对房产征收的一种税收,征税对象为位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产,纳税人为房屋的产权所有人或者承典人、代管人、使用人。2009年,全国房产税为803.7亿元,占当年中国税收总额的比重为1.35%,占当年中国地方税总额5080.3亿元的比重为15.82%。
城镇土地使用税是对使用的城镇土地征收的一种税收,其征税对象为城市、县城、建制镇和工矿区范围以内的土地;纳税人为在城市、县城、建制镇和工矿区范围以内使用土地的单位和个人。2009年,全国城镇土地使用税收入为921.0亿元,占当年中国税收总额的比重为1.55%,占当年中国地方税总额的比重为18.13%。
中国现行房地产税存在的主要问题是:税权比较集中,税制比较陈旧,税基、税率和税负不够合理,相关税费比较复杂。因之,需要采取一系列措施对其加以改革、完善。
应逐步将现行的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税和房地产方面的某些合理的、具有税收性质的政府收费,合并为统一的、与各国普遍开征的房地产税基本一致的房地产税,将城市维护建设税和印花税并入增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税和房地产税,将土地增值税并入企业所得税、个人所得税和房地产税,并取消房地产方面不合理的政府收费。
应逐步将房地产税的征税范围扩大到个人住宅和农村地区,并按照房地产的评估值征收。同时,通过规定适当的免税项目和免征额的方法将低收入阶层排除在纳税人以外。
房地产税的税率应当根据不同地区、不同类型的房地产分别设计,由各地在规定的幅度以内掌握。如中小城市房地产的适用税率可以适当从低,大城市房地产的适用税率可以适当从高;普通住宅的适用税率可以适当从低,高档住宅和生产、经营用房地产的适用税率可以适当从高,豪华住宅和高尔夫球场之类还可以适当加成征税。
同时,应下放税权,将房地产税作为中国地方税主体税种加以精心培育,使之随着经济的发展逐步成为市(县)政府税收收入主要来源,并在全国统一税前提下赋予地方政府较大的管理权限。
房地产税范文4
关键词：房地产税 房价 政府
房地产税与房价的关系一直是现代社会的热点问题。由于我国现阶段房地产投资过热，从而导致高房价造成居民购房的压力过重。鉴于此近年来国家出台了一系列政策引导房价理性回归，其中人们给与房地产税收政策以很高的期望。很多国家的税收实践都证明了房地产税对调控房地产业发展的重要作用，我国政府也逐渐认识到其重要性并且将其作为促进房地产业健康发展的重要途径。因此该问题的研究具有强烈的现实意义，本文拟对房地产税与房价关系的相关研究进行大致总结。
一、国外研究动态
目前国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨，从相关文献所采用的研究方法和研究内容来看，主要分为以下两类：
1、从税收资本化和公共服务提供的视角进行研究
Tiebout（1956）通过研究认为消费者能根据辖区内的房地产价格与公共服务来选择符合自己收入-支出偏好的地区居住。Tiebout的研究为后来房地产税与房价关系研究奠定了基础。随后Oates（1969）通过对美国新泽西州东北部的53个城镇进行调查研究，发现房地产价值与地区公共支出水平成正相关，与财产税呈负相关。同时他也认为大部分居民都愿意承担高的税负，以享受较好的地方公共服务。因此如果地方政府将高财产税率所得用于扩张公共支出，则因此增加的利益将抵消因高税率而降低房地产价值的效果。
Yong Tu（2003）通过对新加坡公共转售房屋市场和私人房屋市场的研究发现，政府采用高额补贴的价格出售公共房屋的做法稳定了房价、活跃了房屋市场。在新加坡，房地产税收更多用于稳定房价，因此房产税得到了新加坡的认可。Khin—Kun（2009）在分析住房质量和价格的一般均衡模型的基础上认为，在一个均衡的竞争空间中，当地政府的公共设施建设受税收政策的影响，同时本地的经济福利又是建立在房地产市场最优税收计划的基础上。
2、从房地产转让的角度研究住房消费选择问题
Kim（1990）通过研究韩国房地产市场中房地产转让税的课税效果，发现房地产转让税对经常更换住所的住户要佂收而言是高额的税负，因而税收改变了消费者的住宅置换行为。Benjamin（1993）通过对美国费城房地产转让所得税对房价的影响研究，发现由于房地产供给缺乏弹性，对房地产征收转让所得税将导致短期房价下降，从而使税收负担由卖方承担。Lundorg和Skedinger（1999）根据Wheaton（1990）的房地产市场搜索模型中房地产交易税对房价影响的研究中发现房价是内生的，房地产交易税征收所形成的闭锁效应，导致短期内房地产价格下降。
Francois（2006）通过研究房地产市场生命周期模型，发现房屋的价格与税收之间存在正相关的关系，税收的变化有可能会引起房价的过度反应。David（2004）对美国2005年住房进行调查，发现美国的私有住房已享受了税收优惠，房产转让所得的收入不论来源均应征税。房地产税收对市场的影响是明显的。
二、国内研究动态
我国的房地产税收体系是在1994年分税制基础上逐步形成的。总体来说，对房地产税收的研究主要包括以下几个方面
1、我国房地产税收存在问题研究
我国学者在这方面的成果颇为丰富。大部分学者都认为我国现行的房地产税收和我国房地产业发展及土地管理目标不适应，弊端日益显露。房地产税收存在的问题主要集中在以下几个方面：
（1）税种的设立不科学
谭术魁（1999）认为我国房地产税收在税种设置上，呈现重复与缺位并存、交叉与重叠并存态势；土地税制租税费错位；课税范围过于狭窄。我国没有开设财产税，对持有财产（包括房地产）者不征税，存在税种缺位；“土地使用税’’本身就是地租，“土地闲置费"是一种典型的惩罚性的行为税而不是费；城镇土地使用税的征收范围仅限于城镇和工矿区，而不包括广大农村。陈多长（2004）对我国现存的不动产占有税的主要税种存在的缺陷进行总结。1、房产税的课税范围过窄，农村房屋和城市自住房屋均予以免税；2、耕地占用税。开征此税目的是促进土地资源合理利用，保护农耕地，但由于税率极低且一次性课征（最高为／元5平米），因而难以达到以上目的。耕地占用税的经济实质是地价或地租；3、城镇土地使用税。本质为地租，混淆了租、税概念和功能。
（2）计税依据不科学
我国现行的房地产税收计税依据包括从量计征、从价计征和从租计征。我国现行城镇土地使用税是实行从量课征方式。谢群松（2004）认为从量计征的方法使得土地使用税在调节土地级差收人和抑制土地投机现象方面几乎完全无能为力。耕地占用税采用的也是从量课征制度，因此耕地占用税也存在类似的缺陷。刘学华（2002）我国房产税按原值计征无法反应房地产应有的价值和增值，不能反应房地产的时间价值。从根本上看我国房地产税由于采用从量计征和原值（历史成本）计税造成与市场价值脱节，有失效率和公平。
（3）征税范围过于狭窄
我国现行的城镇土地使用税和房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，而把广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围之外。同时，城镇土地使用税和房产税均把国家机关、军队、人民团体、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象，使征税范围非常狭窄。谢群松（2002）认为将个人非营业住房纳入不动产占有课税的课征范围不仅具有现实可能而且也非常必要了。
（4）我国房地产税重流转、轻保有现象严重
近几年人们关注的焦点大多在不动产保有税方面，认为我国房地产税收重流轻保现象非常严重。季勇、朱道林（2004）通过拉弗曲线分析认为我国能够归为财产税类的不动产保有阶段的税种过少。丛明（2005）在“进一步发挥土地税费的调节作用”一文中提出：条件具备时，将城镇土地使用税、城市房地产税和房产税合并，对保有环节的不动产按评估价值开征统一规范的物业税汇，有利于土地资源的流转，限制企业占而不用、多占少用情况的发生。
2、房地产税收与房价的关系研究动态
王海勇（2004）从现代资产定价理论的角度，认为房地产征税会降低人们对房地产未来收益的预期，从而使现期房价下降。陈多长、踪家峰（2004）指出，税收对房地产资产价格有双重影响：它既改变投机者的对房价预期增值，同时也改变房地产资产的净现值，征收房地产税收后资产均衡价格将低于税前水平。安体富、王海勇（2005）指出从目前我国房地产市场供需状况看，在房地产的开发流转阶段征税，并不能降低开发商利润，反而使房价上升。任晓宇、郭树荣（2006）运用供需弹性和税收资本化的理论，研究了我国现行房地产税在房地产各个环节的税收及税负转嫁情况。分析结果表明，征收房地产保有环节的税收有利于提高税收的效率和透明度，可以有效降低房价，除了可以缓解我国房地产过热的问题，还可以保证地方每年都有与经济发展相适应的并且稳定税收来源。
龚刚敏（2005）利用李嘉图等价定理，用数学方法研究拟开征物业税对房价与政府行为放入影响结果证明，开征物业税对房价及政府行为没有实质的影响。杨绍嫒、徐晓波（2007）从住房成本和资产收益的角度分析，认为由于购房者需求具有刚性、弹性较小，所以不论从资产收益还是从住房成本的角度看，增加税收在短期内都会使房价提高。谢伏瞻（2005）认为由于房地产保有税的征收可以降低开发成本、增加有效供给、抑制投机、降低当前需求、改变价格形成机制、抑制地方政府操纵房价等作用，故征收房地产保有税可以有效降低房价。这种观点代表了大多数学者的的态度和认识，即学者们大多肯定房地产税收改革对调控高房价的积极作用。
三、国内外研究述评
房地产税作为理想的地方税种，既为地方政府提供了稳定而有效的收入来源，也是政府调控房地产市场发展的重要政策工具。近年来国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨，但由于研究方法使用及相关基础数据缺乏，学术界尤其是国内学术界对房地产税与房价关系进行深入探讨的文献并不多，缺乏对房地产税对房价影响的深入理论分析和实证探讨。因此，现有研究在理论和经验研究上尚有进一步深入探讨的可能与必要。笔者认为，关于房地产税与房价关系的研究至少存在以下两个问题有待完善。
（1）房地产税对房地产价格的影响机理。
现有关于房地产税对房价影响的理论模型多针对国外的房地产税制，难以体现我国房地产税制特点，因此在进行我国房地产税对房价影响机理分析时不宜直接套用国外的研究成果，这也是我国房地产税研究相对缓慢的其中一个重要原因。由于我国房地产税种较多，房地产税制较为复杂，因此，如何构建适当的模型，如何选取合适的解释变量，既能反映房地产税对房价的客观影响，同时又不影响模型的适用性是值得研究的重要命题。
（2）我国房地产税对房地产价格影响的实证分析。
近年来，我国学者对房地产税收的研究越来越多，研究内容主要包括：我国房地产税制体系研究，房地产税制改革和税制优化以及税收对房地产市场调控作用。但总体而言，现有研究多为对策探讨和政策分析，缺乏对房地产税影响房价的实证探讨。因此，采用计量经济模型分析我国房地产税对房价影响的经验证据，不仅有助于厘清我国房地产税与房价之间的关系，也可为利用税收完善我国房地产市场调控体系提供经验参考。
参考文献：
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[5]谭术魁.进一步改革我国土地税制的基本设想[J].中国土地科学，1999；11
房地产税范文5
(一)课税对象
通常房地产税的课税对象包括所有的房地产。有时，不同的房地产会受到不同的对待。有的国家将房地产按其用途分为住宅用、商业用(非住宅用)，如英国、芬兰、荷兰，有的还进一步分为工业用(生产用)及农用等，如加拿大、新西兰、澳大利亚。有的国家将房地产按其地理位置分为农村、郊区和城市房地产，如阿根廷、西班牙。有的国家只对土地征税，有些国家只对建筑物征税，但大多数国家既对土地也对建筑物征税，而且通常合在一起征收，如美国、加拿大、菲律宾、英国、德国等。也有少数地区和国家对土地和建筑物分开征收，分设税种，如香港的差饷税不包括土地，对土地单独征收地租税，台湾地区设立地价税和房屋税。由于各国的房地产税内涵有所不同，因此名称有所不同。
(二)税率
不同国家之间地方政府决定房地产税率的自由程度差异很大。有的国家和地区由中央政府统一决定，如韩国、新加坡、香港地区。有的国家则完全由地方自行制定，如美国、加拿大、新西兰、芬兰等。有的国家由地方制定但接受国家最高税率限制，如马来西亚、菲律宾，西班牙等。马来西亚限制为不超过年度房地产价值的35%或改良价值的5%，菲律宾限制为省、市或地方分别不超过评估价值的1%、2%，西班牙则根据相关条件分别对城市和农村限定最高税率。有的国家则将税率限定在一定的范围内，如阿根廷、丹麦。阿根廷规定税率为地籍价值的0.06%～2%之间，丹麦为土地价值的1.6%～3.4%之间，澳大利亚的大多数地区倾向于未改良土地价值的1%～1.97%之间。还有的国家由中央制订基准税率，地方决定变动乘数，如德国、奥地利。德国为地方决定300%～600%的乘数，奥地利为地方决定不超过500%的乘数。从税率形式看，大部分国家采用比例税率，如新加坡和我国香港地区实行统一的单一比例税率，新加坡为10%，香港地区为应纳税价值的5%。也有国家采用超额累进税率，如塞浦路斯。还有的采用定额税率，如新西兰。有的国家针对不同类型房产分别采用不同形式的税率，如韩国对住宅性房屋按超额累进税率征收，对高尔夫球场、高级娱乐场所等按比例税率征收；英国对经营性房地产采用比例税率，对住宅性房地产采用分等级征收定额税的办法。
许多国家和地区根据房屋用途、房屋地理位置、住房价值、房屋种类的不同采用差别比例税率。
(三)评估依据及办法
各国对如何计量房地产的课税对象，基本上可以分为从价计征和从量计征。
从价计征又可以区分为按资本价值和按年值价值两种。资本价值中单纯只按土地计量(包括对特定土地进行开发的计量，如道路铺设等)，而不包括地面附着房产价值的，又称为土地价值，是资本价值的一种特例。资本价值以房地产市场价格为基础进行评估，市场价值的取得通常有比较销售法、折旧成本法、收入法。年值价值以房地产的租金收益作为房地产的计税依据。租金指房地产的名义租金或预期租金，而非指实际租金收益。
目前，世界上大多数国家计量房地产都采用从价计征方式，尤其是按资本价值体系征收，如美国、加拿大、马来西亚、菲律宾等国。从历史角度看，年值体系受英国税制影响，迄今为止，许多前英国殖民地仍在依照年值体系征收房地产税，如英国、香港地区、澳大利亚、新西兰等国家和地区。不过，由于租金难以精确评估，包括英国在内的一些国家也逐步采取了资本价值与年值价值相结合的方式。
除从价计征外，有少数国家对房地产采用从量计征方式(按土地或建筑物面积)。从量计征简便易行，税额确实，但随着经济的发展和级差地租的扩大，如果再按面积计征，就会有失公平。
从各国房地产税的情况看，地方政府负责评估比中央或区域初构负责诩古的要多。除香港地区、韩国、新加坡、塞浦路斯、英国外，大都由地方政府进行评估。公平而有效的房地产税不仅要求有最初的房地产评估机制，而目要定期对房地产变化情况.进行重新评估。各国对房地产进行重新评估的频率有很大差异。重估间隔期主要是法律E规定的，但在实际操作中往往被延误，如德国虽规定每6年重估一次，但实际上自1994年以来就没有重估过。从评估的办法来看，按资本价值征收房地产税的国家，大都以市场价值为基准，有的评估价值与市场价值相接近，如加拿大、新西兰、菲律宾等国家。有的为市场价值的一定百分比，如阿根廷，房士也产的评估价值通常在市场价值的40%～60%之间。美国则由地方对不同的房地产按不同的市场价值比例确定评估价值，每年依据地方政府支出的需要而倒推确定。奥地利则远远低于房地产的市场价格。按租金价值征收房地产税的国家和地区，一般按预期获得的市场租金收益确定评估价值，如新加坡、香港地区。在英国，住宅性房地产按市场销售价评估，对非住宅性房屋则分8类进行评估，由地方评估员评定租金价值，地方政府还要确定—定的乘数，等等。
(四)免征范围
在免征范围的规定上各国有所不同，但也有一些共同的判断，如政府所有的房地产都免于征收。其他被免征的有大学、教会、公墓.公立医院、慈善机构、公共道路、公园、图书馆、使馆等所拥有的房地产。有些国家，农业用地与主要住所也可免征。
闲置房地产在世界各国有完全不同的政策措施，存在优惠和惩罚两种政策倾向。采取优惠政策的，一般是以租金收益为计税依据的国家，因为在该种计税依据下，纳税义务人一般是房地产的使用人，并且根据房地产的实际用途进行评估。而对于土地资源不丰富。要努力提高土地利用效率的国家.则对闲置房地产征收惩罚性税收，如在菲律宾闲置土地需要向省或地方额外缴纳不超过评估价值5%的闲置土地税。
二、思考与借鉴
从比较的情况看，各国房地产税改革的趋势表现为：1.将课税对象分为住宅用、商用、工业用和农用等。2.税率倾向于采用比例税率，并与课税对象分类相一致，实行差别比例税率。3.评估依据更多地采用资本价值体系。4.免征范围基本上集中于政府用地、公共事业用地和农用地，对低收入的个人住宅性房产免征或提供折扣。
根据国外征收房地产税的经验，结合我国实际.笔者对我国房地产税改革提出以下几点建议：
第一，对土地和房产合并征收房地产税。我国现行的房产税和城镇土地使用税是两个独立的税种，分别课征。在今后的改革中，是继续分开课征，还是合并征收？学术界意见不一。从理论上讲，因为土地是稀缺资源，所以对土地实行不同于房产的税率，有利于提高土地的开发利用。提高单位面积土地投资效率，实现土地的潜在价值。但从具体实践来看，把土地改良与建筑纳入到统一的房地产税中，与仅仅对土地征税或对土地与房产实行差别征税相比，能够降低房地产税的名义税率，便于各方接受和征管。笔者主张土地和房产合并征收后，将房地产按住宅性房屋和非住宅性房屋及其他进行分类，对非住宅性房产的课税要重于住宅性房产。由于我国处于农村城镇化的发展时期，严格区分农村和城镇有很大困难。因此笔者不主张将房地产按农村、郊区和城市房地产进行分类。关于农民住房，可以通过免征额来解决。
第二，在税率的制定上，给予地方一定的自。我国是一个幅员辽阔的国家.各地经济发展情况又极其不均衡。因此，税率的制定.有两种可供参考：一是地方各自制定税率，由中央作最高最低限制；另一个是中央制定标准税率，地方可以决定一定比例的乘数，并由中央限定范围。在税率形式上，各地制定国家允许范围内的差别比例税率较为合适。
房地产税范文6
有关房地产税，2011年就开始在上海和重庆两地试点。上海试点的情况是：在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，按人均计算，人均超过60平方米的，征收房产税。而按新规定，以后购房者每年在支付房产税时，还需要额外支付新增加的“城镇土地使用税”。
据相关统计，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。在房价中，目前土地占有的税费太多，是形成房价过高的直接原因之一。如果将以往在房价当中一次纳的税费改成按年收取，那么，改革后房地产的开发成本将大幅度降低。
假如地价和相关税费分70年交，目前售价6000元/平方米的房子，从理论上说，按3600元/平方米的价格销售即可盈利。今后，房地产税的征收逐渐向“保有”而征税，房产市场若干年后的情况很可能是买房容易养房难。
有关部门表示，房地产税立法改革的总体思路是：拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下，适当提高保有环节税负，降低建设、交易环节税费负担。但理财师认为，这些可能只是前期的一些“说法”，投资者应当关注的是税赋结构的改变。目前来看，房地产税的改革未来明显不利于多套房、人均面积过大的持有情况。
那么，投资者未来的投资方向应该如何转变？理财师指出，有房地产投资偏好的，不妨转向REITs房产计划这种海外房产投资形式，以多元化资产配置改变过去部分人群在国内房地产投资较为集中的不利因素。
