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收益法评估报告范文1
一、资产评估报告亟待规范
通过调查分析，我们发现，资产评估报告摘要很多方面不够规范，具体表现在以下几个方面：
1.评估方法表述。资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。目前资产评估的基本方法有三种：市场法、成本法和收益法。而在资产评估方法的评估报告中，有的将成本法描述为重置成本法、历史成本法、成本加和法、成本逼近法；将收益法描述为收益现值法、超额收益法、现金流量折现方法；将市场法描述为现行市价法、市场价格法、市价法、市场比较法、相对估价评估法、市盈率法。对同一评估方法的表述各式各样。
2.评估目的表述。资产评估目的有一般目的和特定目的，资产评估所要实现的一般目的是资产在评估时点的市场价值，资产评估的特定目的是满足特定资产业务的需要，特定资产业务包括：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资、合作、企业清算、抵押、担保、租赁等，一般情况下资产评估目的指的是特定目的。
调查中我们发现，对评估目的的表述各不相同，与上述评估目的差别较大，如表述为：实物资产的转让、中外合资合作、提供价值依据、资产重组、资产核实、为改制提供价值依据、用部分资产投资、用固定资产抵偿债务、对外合资合作、共同出自组建有限责任公司、实物资产的出售、受让实物资产、收购实物资产、资产置换、转让车间的资产和负债、出售整个公司、转让所属分公司、出售整体资产、公司收购、股权结构调整、股权转让、股权收购、股权与资产置换、增资扩股、股权赠与、项目经营权的转让等。
3.评估对象的表述。从一般意义上讲，资产评估对象是泛指资产，而在具体资产评估实践中，资产评估对象的是指具体的资产评估业务中对哪些资产进行评估，这由需要资产评估的资产业务范围决定，资产业务涉及到哪些资产，这些就成为具体的评估对象。而目前对资产评估对象的描述多种多样，可将其归为如下五类：⑴把评估项目描述为“全部资产和负债”。⑵把评估项目描述为“为收购和出售企业，而对企业的资产和负债进行评估。⑶把评估项目描述为转让（出售）或部分转让（出售）股权所涉及的对被持股公司的评估。由于转让股权涉及到按持股比例计算对被持股企业的净资产收益权，所以这类评估一般是对企业价值评估后，方可得到股权价值。⑷把评估项目描述为整体或部分股权与资产置换所涉及的资产评估项目。由于置换过程中交易的双方要弄清整体或部分股权所代表的资产的价值，此类项目的评估也属于企业价值评估。⑸把评估项目描述为企业增资扩股而涉及到的对整体资产的评估。在增资扩股前需要评估企业当前的价值，每股所代表的净资产的收益权，进一步确定新股票的发行价格。
4.评估增减值披露
资产评估增减值率是信息使用者关注的一项重要指标，目前许多资产评估报告书摘要不能满足使用者的要求。比如，有些报告只标出了评估价值，无法计算其增值额及增值率；有的披露内容不全，未披露账面价值或资产原值。
5.评估假设和评估前提条件的说明不规范。同一个资产评估对象如果其基本假设发生了变化，则最终的评估结果很可能会很大的差距。一般情况下，评估报告的观点和结论是仅仅局限于所报告的假设和限制条件的，如果在报告中没有对假设和条件的设定进行严格的限定，很可能造成评估结果的误用和误解。调查中发现，很多报告没有明确表述假设和限制条件。
上述种种不规范的表述，资产评估行业的业内人士尚还能通过不同的表述进行辨别、理解报告的内容。但对非专业人士来说，便很难理解报告的涵义，更有甚者，有些资产评估事务所或公司可能故意滥用专业术语来掩盖资产评估报告的真实意义。使公司利益相关者不能准确了解公司有关资产的价值状况，给相关决策和监管带来很大的不便，甚至造成决策失误。
二、原因分析
造成上述种种不规范的原因是多方面的。首先，我国相关规定和制度不全面、不具体。西方发达国家比较重视资产评估报告的规范，国际评估准则（IVS）和美国专业评估执业统一准则（USPAP）都对资产评估报告做出了较为具体的规定。我国对资产评估报告也制定了相应的规定，如1999年3月的《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》，主要是为了使国有资产管理部门能够较好的了解资产评估情况，便于工作管理，资产评估报告的内容和格式的规定是为了满足管理部门的要求。规定评估机构应以较少的篇幅，说明评估报告书中的关键内容：“摘要”与资产评估报告书正文具有同等法律效力：“摘要”必须与评估报告书揭示的结果一致，不得有误导性内容等。按这种规定编制的报告不能适应市场经济发展的需要，它忽视了评估假设、价值类型说明和评估责任界定等一系列问题。显然对评估报告摘要的要求比较简单，只有原则性的规定，且与中国证监会的相关规定不一致。
其次，中国证监会关于上市公司信息披露的规定也不够具体和全面。1997年1月中国证监会关于“公开发行股票公司信息披露的内容与格式准则第1号《招股说明书的内容与格式》（证监[1997]2号）”的通知中，规定招股说明书第18项为资产评估报告。规定资产评估报告具体包括：介绍发行人根据国家有关法规要求，聘请有资格从事证券相关业务的评估机构对其资产进行有效评估的情况，包括（但不限于）下列各项：（1）公司各类资产（按资产负债表大类划分）评估前账面价值及固定资产净值；（2）公司各类资产评估后净值；（3）各类资产增（减）值幅度；（4）各类资产增（减）值的主要原因；（5）还应该简单介绍资产评估时采用的主要评估方法，并说明是否进行相应账务处理。应该说这些条款是最基本规定，或者说是最低要求。为适应股票发行核准制的要求，2001年3月中国证监会关于《公开发行证券的公司信息披露的内容与格式准则第1号——招股说明书》（证监发[2001]41）的通知中，对资产评估报告内容进行了修订，取消了资产评估报告信息披露的专项规定，只在财务会计信息中有相关规定。在第131条规定了单项价值在100万元以上的无形资产，若该资产原始价值是以评估值作为入账依据的，应披露评估结构、评估方法；在第138条规定了发行人在设立时以及在报告期内，进行资产评估并据以进行账务调整的，发行人应扼要披露上述资产评估所履行的程序和采用的评估方法，资产评估前的账面值、评估值及增减情况，对增减变化超过30％的，应说明原因。2001年和1997年的规定相比，出于对重点问题的要求，省略了资产评估报告信息披露的专项规定，对具体问题做出了较详细的规定，而总的披露要求更加不系统不全面，资产评估事务所完全可以在报告中回避相关问题。
第三，资产评估信息披露审查不严格。有些披露的报告摘要没有经过有关部门的严格审查，便可较为顺利的在报刊披露。有些披露的评估报告摘要并没有完全按规定执行，不符合披露格式与要求。
三、规范措施
资产评估报告摘要规范问题的解决，表面上看只是文字的表述问题，而实际涉及的内容却比较多，我们应尽快的加以规范。
首先，资产评估准则的制定机构以及相关的监管部门，要提高对资产评估报告披露不规范及其危害性的认识，会计信息失真和虚假已引起全社会的重视，目前也不能忽视评估信息的真实性，应尽快加强评估信息披露的规范。
收益法评估报告范文2
高级会计师、注册会计师、注册资产评估师、土地估价师，房地产估价师，主要从事国有企业改制涉及相关问题研究。现任海南华盈投资控股有限公司副总经理、财务总监，曾任海南会计师事务所部门经理，海南中洲会计师事务所有限公司所长助理、三亚港务局总会计师，海南产权交易所财务总监。社会兼职：中国会计学会会员、中国总会计师协会会员、海南省会计准则咨询专家、海南省总会计师协会常务理事。
从2004年“郎顾之争国资流失”到科龙案顾雏军被抓，到最近安徽古井集团高管窝案，这些案件均为利用改制之便大量侵吞国有资产的大案要案，大部分是由于改制评估不规范引起的。针对这些问题，笔者根据在评估机构和现在单位的工作经验与教训，从评估项目核准的角度分析了国有企业改制评估过程中存在的问题，并提出解决问题的对策。
国企改制评估过程中存在的问题
评估是指委托评估机构按照法定标准和程序，运用科学的方法，对被评估资产的现有价值进行评定和估算。企业改制应当对企业的流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和负债等进行评估，以评估确认价格作为确定整体产权转让或国有资本出资额基准价格的依据。所以说，评估是国企改制的关键环节，是一项不可忽视的核心工作。
在涉及国家出资企业的资产流转、交易等过程中，合理评估相关资产的价值，是国有资产管理的一项重要基础性工作，是促进公平交易、防止国有资产损失的重要手段。然而，当前国企改制评估过程中存在着一些不可忽视的问题。
(一)不根据资产类别，只笼统委托一家具有资产评估资质的评估机构进行所有资产的评估工作
我国评估机构分为资产评估机构、土地估价机构、矿业权评估机构和房地产估价机构等四类。
土地使用权必须经具备土地估价资格的评估机构进行评估，并按国家有关规定备案。
探矿权、采矿权必须经具有矿业权评估资格的评估机构进行评估作价，采矿权评估结果报国土资源主管部门确认。
按相关部门规定，需过户的房地产评估仍需要具有房地产估价资质的评估机构评估。
因此，应根据资产的不同类别分别委托不同的评估机构进行评估，并将不同资产的评估结果纳入改制企业整体资产评估报告中。
(二)忽视了评估基准日的选择
上级公司或国有资产监督管理委员会(以下简称国资委)往往只重视对评估程序的审查，忽视了评估基准日的选择，由改制企业自行决定评估基准日，容易出现改制企业恶意选择评估基准日，操纵评估结果的现象。
例1：A国企改制立项后，企业负责人擅自将某商业网点低价对外租赁并制造房产陈旧的假象，故意将评估基准日推后，要求评估机构参照该租赁价格进行评估，评估机构进行估算时参照了该租赁价格，评估价格只是市场价格的50％。如果从评估报告来看，上述评估是符合有关程序的，但确实造成国有资产流失。幸亏发现该问题并予以纠正，避免了国有资产流失。
(三)资产评估范围不完整
资产评估的范围包括改制企业的流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。但是在评估过程往往存在如下几种情况：
1 对关闭、停业等难以持续经营的企业没有进行资产评估。根据规定，原则上也应将关闭、停业企业纳入资产评估范围。
例2：B国企在资产评估过程中，没有对其已停业多年的子公司C企业进行资产评估。国资委聘淆专家评审B国企的评估项目时发现此问题，要求该企业补充进行了C企业的资产评估，B国企评估项目才顺利通过了专家评审，国资委对该公司的评估项目进行了备案。
2 对未入账的划拨土地使用权未纳入资产评估的范围。
例3：D国企在资产评估过程中，没有对应入账的划拨土地使用权进行评估。幸亏上级公司审核资产评估报告时发现此问题并予以及时纠正，避免了国有资产流失。
3 对专利权、非专用技术、商标权、特许经营权和商誉等极具价值和增值潜力的无形资产按极低的价格评估或不评估也不说明理由。按规定涉及企业的专利权、非专用技术、商标权、特许经营权和商誉等无形资产也必须纳入评估范围，但评估机构却没有进行评估，也不说明不评估理由。
(四)评估方法的运用欠妥当
1 企业价值评估方法单一
部分评估机构仅运用重置成本法对企业价值进行评估，往往只评估资产负债表上现有的资产，不评估资产负债表上没有的资产，漏评商誉等无形资产，导致评估价值往往低于企业的实际价值。
收益现值法是企业价值评估中最科学的且在国外普遍运用的评估方法。收益现值法在合理预计资产能够创造的未来收益的过程中，已将上述无形资产考虑在内，真正体现了企业的整体价值。按规定涉及企业价值的资产评估项目，以持续经营为前提进行评估时，原则上要求运用两种以上方法进行评估，并在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果。
2 单项资产和负债评估方法不恰当
一些评估师在对某些资产进行评估时方法选择不恰当，引用的评估假设不妥，扭曲了资产价值。(1)不适当地对债权作了巨额的评估减值，甚至擅自对债权评估为零。(2)对于长期股权投资的评估，部分评估机构按照母子公司合并会计报表进行评估，不符合《资产评估操作规范意见(试行)》第四十九条和第五十条规定，应以子公司单独进行评估后的净资产计到母公司长期股权投资项目下反映。(3)房屋、机器设备等固定资产仅运用重置成本法进行评估，只考虑了重置成本和成新率，而忽视了固定资产的性、地域、市场状况、使用效益等，很难真实地反映评估对象的公允价值，条件允许时应运用现行市价法或收益现值法对固定资产进行评估。
错误地高估了负债。对债务作了大幅度的清查增值，但没有对无法支付的债务进行处理，按清查后账面值确认债务的评估值，从而高估了债务。
上述评估方法导致严重低估了改制企业的净资产，容易造成国有资产流失。
(五)改制企业提供资料不齐备
改制企业提供评估资料时，存在资料不完备、不齐全，资料前后矛盾的现象，甚至故意提供了虚假情况和资料，难以真实地反映改制企业的全貌，容易漏评资产或虚增负债，造成国有资产流失。
例4：E企业在接到国资委清产核资资金核实批复文件后，没有依据批复文件的要求，按照国家现行的财务、会计制度的规定，对公司本部及子企业进行账务处理。评估机构从而无法利用清产核资和审计的结果进行评估，影响了报告的准确性。
例5：据报道，中国轻骑集团有限公司原董事长张家岭也是下属企业轻骑置业有限公司的原董事长，在轻骑置业公
司改制评估时，与轻骑置业公司总经理、副总经理等共谋，向评估机构提供虚假资料，隐瞒公司土地收益3520万余元，并将该收益私分给张家岭等人作为购买轻骑置业公司的自然人股东资金。张家岭认购100股，占公司股份的10％。最终，张家岭因多项罪名于2009年2月11日被济南中级人民法院判处无期徒刑。
针对国企改制评估
存在问题应采取的对策
针对国企改制评估过程中存在的问题，依据《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)和《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)的规定，笔者认为应重点做好以下工作：
(一)做好评估项目委托工作
为减少评估机构与改制企业在评估服务中存在的利益冲突，不能由改制企业自行委托评估机构，而应当由国资委委托评估机构，对改制企业进行评估。委托评估机构时应做好：
1 应按照公开、公平、公正、透明和择优的原则，严格选聘有资质、有信誉、有业务胜任能力的评估机构开展改制评估工作。不得聘请近3年内有违法、违规记录的评估机构和评估师，不得聘请同一中介机构开展清产核资专项审计与评估工作。
2 应按资产类别分别委托有资质的评估机构进行相应评估，由资产评估机构将不同资产的评估结果纳入改制企业整体资产评估报告中。
3 委托单位应与评估机构签订《评估委托书》，并由委托单位支付评估费用，减少评估机构与改制企业在评估服务中存在的利益冲突。
(二)认真选择评估基准日
国资委应当根据评估目的和改制企业的实际情况，合理选择评估基准日。评估基准日与改制行为决策日相距太远，或期间资产、负债、市场状况发生变化，国资委应当要求评估机构调整评估基准日。
(三)慎重审核评估范围
改制企业应对所有资产都要全面、彻底地进行清查，做到不重不漏，做到账物清楚，不留死角，特别是对关闭停业等难以持续经营的企业、未入账的划拨土地使用权和专利权、非专用技术、商标权，特许经营权和商誉等无形资产均应纳入清查范围。评估机构应当对改制企业清查的资产进行审核后评估，特别是划拨土地使用权和专利权、非专用技术、商标权、特许经营权和商誉等无形资产必须纳入评估范围。如果评估机构认为没有无形资产或没有价值的也应补充说明。
要审核评估范围与经济行为批准文件确定的资产范围是否一致。
(四)重视评估方法的合理性审核工作
评估师应当根据评估对象、评估目的、所选择的价值类型和资料收集情况等因素，在与国资委和改制企业协商并获得有关信息的基础上，运用适当的评估方法。
1 正确运用收益现值法对企业价值进行评估。收益现值法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法，它的评估思想最能反映企业价值评估的原理。因此，应当按照《企业价值评估指导意见》的要求，正确运用收益现值法对企业价值进行评估。
2 对涉及企业价值评估的项目原则上要求运用两种以上的评估方法进行验证，使国有企业多年形成的特许经营权、商誉等无形资产得到充分体现，有效提升评估报告的质量。
3 慎重审核单项资产的评估方法和评估假设。注意审核债权巨额的评估减值或评估为零是否符合规定；审核长期股权投资的评估方法是否符合规定；审核能否运用现行市价法及收益现值法评估固定资产；审核评估时是否已将无法支付的债务按规定处理；关注那些清查后大幅度增值的债务的评估。
(五)督促改制企业提供评估资料
委托方应督促改制企业向评估机构提供真实、完整的资料；加强对企业负责人、相关工作人员的思想教育，要求其明辨是非，以正确的方法、饱满的热情配合评估机构开展评估工作；加强与评估机构、改制企业的沟通协调，及时发现和解决评估中存在的问题。
(六)建立专家评审制度
对重大项目的评估实行专家评审，邀请相关行业的专家对重大项目的评估方法、评估范围及评估程序进行综合评审，专家发现评估报告中存在的问题，应要求评估机构修改或说明原因后重新提交专家评审，专家认可后要对评估项目的质量做出评价。国资委根据专家评审结果对评估项目核准。
(七)引入公众监督机制，建立评估公示制度
为了防止漏评重评，维护国有资产权益，保护职工和债权人的合法权益，提高评估结果的透明度和公信力，评估机构在出具正式评估报告前，其草案必须在企业办公场所和职工宿舍区公示一周，自觉接受有关各方的监督。评估机构对公示中提出的意见要调查核实，及时对评估报告作适当的修正后重新公示一周，无异议后才能出具正式报告。
(八)把好评估项目的核准关
国资委对项目进行核准时除关注上述七项对策外，还应审查如下实体要件：
1 评估项目所涉及的经济行为是否获得批准；
2 评估结果的使用有效期是否明示；
3 评估依据是否适当；
4 改制企业的法定代表人和财务负责人是否就所提供的资产权属证明文件、财务会计资料及生产经营管理资料的真实性、合法性和完整性做出承诺；
收益法评估报告范文3
【关键词】 评估方法；评估结果；企业价值评估
在评估界，关于不同评估方法评估的结果是否具有可比性，大致有两种观点：一是“趋同论”，一是“不同论”。“趋同论”认为，在某些条件满足的情况下，不同评估方法评估的结果具有可比性，甚或可以对不同结果采用加权平均法来求取最终评估结果。“不同论”认为，评估方法不同，评估结果必然不同，那么，评估结果就不具有可比性。本文认为，在任何理论研究中，持有不同的观点，是很正常的，观点交锋可以推动理论研究的深入和发展。但在资产评估中，资产评估理论是用来指导评估实践的。如果在理论上有一些东西比较模糊，会导致实践上的迷失与困惑，造成评估资源的浪费，并有可能带来评估风险。本文持“不同论”的观点，并就有关问题论述如下。
一、几点理由
本文认为，不同评估方法评估的结果不具有可比性，其理由如下：
（一）不同评估方法运用的前提条件不同，决定了评估结果不可能具有可比性
目前公认的资产评估基本方法有三种：市场法、成本法、收益法。本文先从三种方法的产生及优缺点来分析。
从资产评估的交易假设、公开市场假设来看，市场法是三种方法中最容易满足这两种假设的方法，因此，市场法是资产评估中最早出现的评估方法，也是最能够直接体现资产价值并能被当事人接受的评估方法。但市场法也有缺点，比如：有的资产找不到或难以找到可比参照物，如某些自制设备、某些专门订制的成套设备和大多数无形资产等；有的资产没有市价，如在产品、构筑物等。在这些情况下，市场法就无能为力了，于是，成本法出现了。可以这样理解，成本法是在市场法不能充分发挥作用的情况下产生的，或者可以这样讲，凡是能够采用市场法的，都采用市场法，市场法不能发挥作用的地方，便采用成本法。这样就印证了本文要说明的问题：不同评估方法评估的结果不具有可比性。由于市场法和成本法是在不同的条件下、各自不同的领域发挥不同的作用，其评估结果当然是不可能具有可比性的。也许有人会说，成本法采用的成本，从某种意义上讲，它也是市场价格的反映，只不过市场法是直接从市场上取得价格，而成本法则是通过变通的方式或间接的方式取得市场价格，所以，从这个角度看，市场法与成本法评估的结果可以具有可比性或“趋同”。本文认为，正是因为一个是“直接”取得市场价格，一个是“间接”取得市场价格，因此，运用评估方法的前提条件完全不相同了，就决定了两种方法的结果不可能具有可比性。 成本法的优点是克服了市场法的不足，但成本法本身的主要缺点是在评估时只能考虑资产现时状况下的价值，而不能充分考虑被评估资产的未来获利能力，这是成本法的致命弱点。在这种情况下，收益法应运而生。收益法的运用要满足几个主要条件：一是评估对象必须是持续经营（指企业）或继续使用（指具体资产），二是必须有未来收益，三是必须能够单独计算出收益。收益法的着眼点与市场法和成本法不同，市场法和成本法的着眼点在现在，而收益法的着眼点在于未来。由于着眼点是未来，因此，运用收益法要考虑的假设与市场法和成本法相比，有所不同。而评估假设不同，评估方法运用的前提条件就发生了很大的变化，这样，评估结果就不可能具有可比性。
（二）在企业价值评估中，评估对象的具体情况不同，客观上只存在一种相对最为合理的评估方法，而不是各种评估方法都同样合理
企业价值评估是资产评估中技术性比较复杂的评估，涉及面广，难度较大。现以拟上市公司的评估为例。公司上市前需要对其资产进行评估。如果将拟上市公司分为资金密集型企业和技术密集型企业两类，则评估方法的选择就会不同。
1.资金密集型企业
资金密集型企业是指产品成本中物化劳动消耗所占比例较大或资金有机构成较高的企业。 其特点是：投资大，占用资金多，现代化技术装备程度高，容纳劳动力相对较少，劳动生产率较高，如钢铁、机械制造、汽车、石油化工、电力等，均属于资金密集型企业。
如果被评估企业是一家较大型的资金密集型制造企业，那么，可选用的评估方法大致有收益法、成本法（在公司上市以前，市场法难以采用）。如果采用收益法评估，可能存在两个问题：
（1）评估价值不真实。当该企业的未来收益情况（有收益，但收益率并不高）并不能足以体现该企业的价值（或称内在价值）时，企业的内在价值可能会大大低于采用成本法评估出来的价值（或称外在价值）。
（2）不动产如何评估。由于该企业是较大型的制造企业，可以设定占有大量的有形资产特别是不动产，这些不动产的价值如何评估，如何在评估报告中反映，就会成为一个问题。在《企业价值评估指导意见（试行）》（2004） 第十七条中规定：“注册资产评估师应当与委托方进行沟通，获得委托方关于被评估企业资产配置和使用情况的说明，包括对非经营性资产、负债和溢余资产状况的说明。注册资产评估师应当在适当及切实可行的情况下对被评估企业的非经营性资产、负债和溢余资产进行单独分析和评估”。这段规定说明，在企业价值评估中，需要单独评估的资产只包括非经营性资产和溢余资产。 而在《资产评估准则――不动产》（2007）中，专门设置了“第五章企业价值评估中的不动产评估”。 可见，在进行企业价值评估时，不动产是有可能要单独进行评估的。那么，不动产在什么情况下要单独评估？为什么要单独评估？单独评估后其评估价值如何处理？这些问题都有待探讨。由此可见，采用收益法对资金密集型企业进行企业价值评估，是存在一定难度的，同时也存在一定的风险。
在这种情况下，采用成本法评估，可能能更方便、全面、合理地反映该企业的整体价值。
2.技术密集型企业
技术密集型企业是指技术装备程度比较高，所需劳动力或手工操作的人数比较少的企业。如果拟上市公司是一家技术密集型的创新型企业，可以设定该企业是没有多少有形资产的，该企业的价值更多的是体现在无形资产上或表现在未来获利能力上，在这种情况下，采用成本法则不能反映该企业的真实价值，采用收益法才能更全面、合理地反映该企业的整体价值。
由此可见，如果被评估企业分别是资金密集型和技术密集型，那么，其评估方法只有一种是相对最为合理的。
需要说明的是，以上举例的前提是对拟上市公司的评估，如果是公司并购，则要依后面的内容来认定。
二、几点建议
（一）在理论研究方面可以继续探讨，但在行业规范及教科书方面则要慎用
在评估方法与结果的关系方面，无论是“趋同论”，还是“不同论”，都是学术探讨与观点的展示，是需要而且值得大家讨论的。讨论得越充分，大家对这个问题的认识会更清楚。但建议在业界达成基本共识之前，关于“趋同论”的观点，在行业规范及教科书方面，一定要慎用①。
（二）在评估实务中，最好不要将两种以上的评估结果采用加权平均的方法得出
前已述，每种方法都有自己运用的前提条件，也都有各自的优点及不足。在特定的评估目的、评估假设、评估对象下，总是存在一种相对最为合理的评估思路及评估方法。这在做评估方案时就要事先加以考虑。即使采用两种以上的方法，其目的也不应该是在评估后期采用加权平均法所用，而是要满足评估当事人或评估报告使用人的特定需求。如果将两种以上的评估结果采用加权平均的方法得出，不仅在理论上讲不通，而且受评估师的主观判断及个人素质的影响较大，同时也会让评估报告使用人搞不清楚评估结果的真实含义。
（三）在评估实务中，评估方法的采用要事先征求委托方或评估报告使用人的意见
在评估实务中，评估机构一定要将评估思路及评估方法不同会导致评估结果不同的道理事先告诉委托方或评估当事人，使他们对评估方法与评估结果的关系有一个大致的了解。评估方法的采用，除了要遵循特定的评估目的、评估假设、评估对象的具体情况外，还要充分征求评估委托方或有关当事方的意见。比如，在公司并购中，如果委托方或评估当事人需要得到被并购公司未来获利能力的价值，特别是投资价值，则可建议采用收益法；如果评估当事人需要得到被评估资产和负债的明细资料，则可建议采用成本法。向委托方或评估当事人主动说明评估方法与评估结果之间的关系、充分征求委托方或评估当事人的意见、向其推荐相对最为合理的评估方法并说明其理由，是评估机构和评估人员的义务和责任。
（四）在评估实务中，评估机构一定要事先制定包括评估方法在内的评估预案
比较大型的资产评估项目，特别是企业价值评估，一定要先做好评估预案，包括评估方法的采用。根据评估目的、评估假设、评估对象的具体情况以及委托方或当事人的基本意图，选择出最为合理的一种评估方法。如果这种方法能够达到本次评估目的的要求，则尽量回避采用两种以上的评估方法。如果委托方或评估当事人需要评估机构采用两种及以上的评估方法进行评估，那么，评估人员也有义务事先向对方讲明两种及以上评估结果的经济含义以及在评估报告中的处理办法。本文认为，两种及以上的评估结果在评估报告中的处理办法大致也就是三种。
一是在评估报告中将不同的评估结果分别加以反映，并说明每种评估结果的经济含义，让评估结果使用人自己去加以分析、判断及使用。这种方式的优点是评估结果多样化，可供评估结果使用人充分选择使用；不足之处是如果评估结果使用人并不具有理解各种评估结果经济含义的专业能力，则可能导致他们无法使用或正确使用评估结果；这种处理方法也不能满足某些法定评估业务（如：国有企业改制、公司上市、公司设立等）的要求，因为法定评估业务的性质要求评估机构给出一个确定的金额，而不是几个金额供选择；还有一个不足之处是，评估方法运用越多，评估机构与被评估单位所花费的成本开支就越大，如果评估结果没有起到应有的作用，就极大地浪费了社会资源。
二是将不同结果进行加权平均。这种方法看起来是将各种评估结果充分运用了起来，又进行了加权，看似合理，但由于采用加权平均法，主观意图太强，理论上不容易讲清楚，受评估师个人素质影响太大，评估的风险很大，因此，加权平均法最不值得推荐。
三是由评估师选择相对最为合理的一种评估结果在评估报告中加以反映。这种方式的好处是，有利于评估结果使用人使用评估结果，特别是那些对评估专业并不熟悉的人使用评估结果；需要探讨的是，既然在最后只使用一种评估结果，那么，为什么不事先在做评估预案时就制定出相对最为合理的一种评估方法呢？需知多采用一种评估方法，无论对评估机构，还是被评估单位，都是一笔巨大的成本开支。
综上所述，在评估实务中，如果能够做到事先制定出相对最为合理的一种评估方法，则两种以上的评估方法就会很少出现在评估实务中，所谓评估结果的“趋同”也就没有多少机会出现了。
【参考文献】
［1］ 原国家国有资产管理局.国资办发［1996］23号.关于转发《资产评估操作规范意见（试行）》的通知.
［2］ 2010年全国注册资产评估师考试用书编写组.资产评估［M］.经济科学出版社，2010.
［3］ 汪海粟，张世如.关于专业判断原则与资产评估方法的辨析［J］.中国资产评估，2010（7）.
［4］ 中国资产评估协会.资产评估准则――不动产［S］.2007.
收益法评估报告范文4
一、供给侧结构性改革与资产评估专业服务、机遇与挑战
（一）资产评估机构在供给侧结构改革中的服务
我国资产评估专业目前广泛服务于国家创新发展战略、国有经济的战略重组等，随着我国经济新常态发展的需要，资产评估服务将广泛地参与到供给侧结构性改革中，助力我国的经济转型发展。如表（1）所示。
（二）供给侧结构性改革资产评估机遇
随着我国经济新常态下的供给侧结构性改革的实施，作为服务于经济转型的资产评估行业，将迎来良好的发展机遇。新的机遇常常意味着资产评估行业业务量将迎来多样性增长、资产评估机构的营业收入规模将持续提高。为应对此类情况未来的发生，未雨绸缪，有资产评估机构开始超常态规模化扩张、抢占发展制高点。当面临行业发展的时候，常常会忽略品质的要求，应注重能力的测评。
（三）供给侧结构改革资产评估挑战
从目前评估行业的发展环境看，极容易陷入短期收益陷阱，如有评估机构大量吸收业务合伙人、对项目风险评价不足、盲目满足委托方估值要求等，实际上陷入这样的境地后，很可能因为利益因素难以协调，难以平衡收益和风险。
收益的增长依托于业务拓展，风险的管控依赖于执业质量，这两个方面和谐共存、互相影响、互相推进。业务的适度拓展有利于增强评估机构向心力、提升公司品牌，从而有更多的精力专注于执业质量的进一步提高；执业质量的不断改善有利于强化评估机构核心竞争力、铸造公司品牌，从而有更多的机会延伸业务拓展的广度和深度。收益和风险是评估机构健康、持续发展的两个基石，应根据评估机构的实际情况恰当地平衡两者的关注度。
在供给侧结构性改革的新时期，面对大量的收益机会，需要冷静地思考风险问题。资产评估行业发展机会的增加、收益的增长实际意味着市场要求资产评估机构承担更多的责任、履行评估机构应尽的义务。资产评估行业两个重要的市场是国有企业改革和资本市场建设，资产评估专业服务在其中发挥了重要的作用。任何行业的健康发展都需要市场化和政府监管，市场化给了市场参与主体充分的自主决定权与发展的自由，纯粹的市场化会导致市场混乱，政府监管给市场参与主体充分的保护，政府监管的不恰当会导致资源浪费、效率下降，只有市场和监管适度的融合才能促进行业的健康发展，该交给市场决定的事监管不要介入，该由政府监管的事情不能放任市场自主选择。
《关于加强和改进企业国有资产监督防止国有资产流失的意见》中，明确了国资改革中防止国有资产流失的内部监督、外部监督、社会监督三方面的具体内容，将建立统一的信息公开平台，公开相关信息，接受社会监督。证监会今年以来强调将切实履行“两维护、一促进”的核心职责，维护市场公开、公平、公正，维护投资者特别是中小投资者合法权益，促进资本市场健康发展，将形成全方位、多层次稽查执法体系，证监会职能及工作重点正逐步从审核审批向监管执法转变，工作重心正逐步从事前把关向事中事后监管转移，事前审批（行政许可）、事中监管（自律监管、日常监管）与事后稽查执法，将形成互相独立又互相关联的证券市场监管体系。根据WIND统计，截至2016年5月25日，沪深交易所共发出559件问询函，与去年同期相比增长了3倍，问询函涉及的重要内容是并购重组，并购中的估值问题成为问询重点。
随着《资产评估法》列入我国人大会议程进行审议，资产评估行业将迎来行业发展的里程碑事件。《资产评估法》的通过，一方面能够更好地明确资产评估的法律地位，保障资产评估从业机构、从业人员的执业权益；另一方面能够通过法律监管为行业的健康、持续发展提供保护手段。随着监管的加强，资产评估机构将更多地关注收益和风险的平衡，少数只重视短期收益而忽视风险的评估机构将面临法律的制裁。
二、供给侧结构性改革资产评估执业风险分析
（一）资产评估现状分析
笔者梳理了证监会2012年至2015年年度检查公告、2016年5月立案稽查文件中对资产评估执业中的问题说明，归纳了资产评估行业执业中的风险。如表（2）所示。
从证监会近三年对资产评估机构处罚公告中的措辞看，均涉及用语“未勤勉尽责”。2016年5月证监会的对6家会计师事务所评估机构立案稽查的文件中，首次提及了勤勉尽责定义：勤勉尽责指归位尽责、勤勉履职，涉及两个方面的内容，归位尽责是资产评估机构和人员，要清楚地明确自己在经济行为中的职能和责任，不要不到位、不要越位，并尽心去做，这是关于执业意识方面的要求；勤勉履职是资产评估机构和人员，要独立、客观地执行自己在评估执业中应该遵守的规范要求，该做的要做到位、不能做的不要做。
从证监会公告的具体问题看，勤勉尽责主要包括四个方面的内容：一是独立性缺失，如第33条，迎合委托人需要，执业程序“走过场”，相关报告“量身定做”；二是执行准则不到位，具体细分为未进行必要的现场调查、未收集充分的评估资料、未按照相关业务规则执业、未确定合理的评估假设等，如第23条，部分评估项目关键评估参数的选取缺乏合理依据；三是职业怀疑不足，如第29条，未对委托方、评估对象提供的评估资料进行独立分析、调查与判断，直接以此为依据进行评估测算；四是职业判断不合理，如第31条，评估过程中重要假设不合理、参数选用不恰当、公式设置不正确。
（二）资产评估风险界定与分类
资产评估风险指源于业务经济行为本身的重要性、特殊性、重监管，或者因为资产评估机构和资产评估师执业能力与业务需要不匹配，而可能导致的资产评估机构、资产评估师出具了重大遗漏的评估报告，或者因为资产评估机构和资产评估师主观意愿，而导致出具了虚假记载、误导性陈述评估报告，由此可能产生的各项处罚或损失。前者是主观非主动行为、后者是主观意愿行为。
主观非主动风险可以分为两类：第一类为经济行为风险项目。此类风险是基于业务经济行为本身的原因，如重要性项目（国资混合所有制改革项目、国资企业收购民营企业、去产能目的国资转让给民资、国资境外并购、国资职工持股项目等）；特殊性项目（无形资产评估，高科技企业、互联网公司估值，金融企业评估等新业务）；重监管项目（上市公司重大资产重组、上市公司股权收购、非上市公众公司重大资产重组等）；第二类为技术风险项目，主要是因为承接业务的资产评估机构、机构内业务部门或资产评估师，执业能力与业务技术需要不匹配，可能导致出现执业重大过失而引起报告重大遗漏的项目。
主观意愿行为风险也可以分为两类：第一类为资产评估机构为了获取经济利益，主动或被动地接受委托方或相关方的不符合评估规范的要求，而出具虚假评估报告或误导性评估报告；第二类为资产评估机构因为收费低、工作时间短、态度不端正等原因，导致必要的评估程序未履行、计算公式错误等现象，而出具了虚假评估报告或误导性评估报告。
收益法评估报告范文5
二、《资产评估准则－机器设备》第十九条：“…注册资产评估师应当对机器设备的权属相关资料进行必要的查验”，在设备评估实务中。企业自行建造的设备，无发票、购置合同等权属证明，企业外购设备提供的购置合同、发票真假难辨可信度差，对设备的权属证明的真实性难以判断，建议评估准则中应对评估机构出具的评估报告仅对评估对象的价值发表专业意见，而对产权有无瑕疵、法律纠纷等不承担任何相关责任。
三、《资产评估准则－不动产》第二十一条：“注册资产评估师在利用其他评估机构出具的不动产评估报告时，应当对其不动产评估结果进行必要的分析和判断，合理加以利用”，在实际工作中，如引用其他评估机构评估结果，是否要先在报告中分析其评估结果是否合理，如有分歧，如何解决？同时如出现责任问题，资产评估师是否要承担责任。
四、《资产评估准则－不动产》第二十八条：“运用收益法评估不动产时，有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金”，比方说一个大型商场如果分几百个柜台出租，其租期、租金及租金增长率各不相同，如按本条规定操作，工作量非常大，是否可合并为按市场价来推算。并且如果是关联方之间租赁，其租金一般为非市场价，租约所确定的租金与市场价的差异，对评估值的影响非常大，按准则采用租约所确定的租金进行评估是否合适，是否可采用市场价来推算不动产市场价值。
五、《资产评估准则－不动产》第十一条：“当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估”，在实务中最优用途与实际用途冲突如何处理？实际用途与法定用途冲突如何处理？最典型的例子：住宅楼的底层车库，一面临街，产权证用途为住宅，现在作为商铺使用，采用按实际用途进行评估，是否合理，与法定用途冲突如何解决？
六、《资产评估准则-机器设备》第十六条的规定“因客观原因等因素限制，无法实施现场调查的，注册资产评估师应当采取适当措施加以判断，并予以恰当披露。”我们在实践中遇到有些企业已将一些旧设备变卖，资产处置损失已帐务处理，税务机关要求企业提供旧设备的评估报告，我们无法实施现场调查，是否可以依据本条的规定将无法实施现场调查这一情况进行披露，报告是否可出。
七、抵押贷款为目的机器设备评估应否计算设备基础及安装费？在假设继续使用的情况下，机器设备的重置价应包括这部分成本。因抵押贷款为目的机器设备评估，若债务人不能如期偿还债务，银行行使权利，抵押的机器设备的转让价值存在两种可能：企业整体转让，不需搬迁设备的，设备基础及安装费存在价值。否则转让的只是设备的价值，这时设备基础及安装费没有价值，反而还需要拆卸费用。问题是我们该如何操作，是否设定假设前提就可以了。
八、《资产评估准则－机器设备》第二十二条“了解机器设备的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值以及可能引起机器设备贬值的各种因素，采用科学的方法，合理估算各种贬值”，怎么样才能合理估算各种贬值，采用什么科学的方法确定成新率，在实务中难操作，是否有指引？比如：某纸箱厂纸板生产线购置于上世纪80年代，已使用了二十多年，至今仍正常使用，据了解，该设备是企业主要的生产线仍可以长期使用，按照我们的评估经验，已使用二十多年的可使用的设备，成新率一般在15％～20％，该设备的成新率该如何确定？
九、实务中运用收益法评估企业价值遇到的主要问题及相关建议
（一）企业历史数据对未来预测的适用性问题。企业在经营中要面对的是整个社会包括国际的环境，社会经济形势的变化往往是难以预计的，如现在对国际经济造成重大影响的金融危机，对不同的企业造成的影响是不同的，在这种情况下，如依据过去的趋势预测未来，不一定恰当。
（二）企业的发展前景。作为评估师，不可能是一个全能的专家，对生产经营企业的业务，其客户关系、销售渠道等等，我们更多是门外汉，且市场也没有现成的较全面的信息提供给你，难以掌握较全面的信息，对企业发展前景的预测的可信度就会大打折扣。
（三）其他参数，主要是折现率（资本化率）的选取，这方面似随意性很大，主要靠经验，甚至，可能为了某个预先给定的结果而调整折现率。
十、相关建议
收益法评估报告范文6
资产评估机构在进行评估作价时，往往采用与审计方法相同或相似的程序，如监盘、函证、抽样、测试等。而审计机构在审计时，需要采用公允价值测试资产价值，并据以计提资产减值准备或确定公允价值变动损益等，这与评估并无很大区别。这样，就使评估与审计结下不解之缘。如何在实际操作中处理好评估与审计的关系，直接影响到评估和审计的效率与质量。笔者根据数次评估同时进行审计的实践。认为评估与审计存在着分工协作、在业务报告中相互包容的需要。
本文中的“包容”，即是资产评估与审计相互包含与容纳的涵义。
一、资产评估与审计穿插操作中出现的问题
当企业委托同时进行资产评估与审计时，这一“同时”往往不是从同一起点日期开始平行进行的。但资产评估与审计，往往需要在同一时点对同一项资产同时进行评估作价与审计调整。而当所得出的“评估价值”与“审计核实数”(以下简称“审定数”)不相一致而形成“撞车”时，会使委托单位无所适从。
资产评估与审计都需要对债权、债务实有数额进行认定，但两者认定的结果往往不相一致。资产评估与审计都需要确定各类实物资产的实际价值，但两者认定的结果也往往不相一致。例如，新会计准则应用指南用了很长篇幅叙述非同一般的控制下企业合并时资产公允价值确定的原则和方法。而采用资产评估确定固定资产的价值时自有一套方法。审计中用补提折旧或冲回已提折旧的方法核实固定资产净值，用计提减值准备来冲减实物资产账面价值，但实际上这样做并不能真正反映实物资产的价值状况。至于冷背、变质存货的变价。实物资产的盘盈等价值的确定，审计中的方法也不如资产评估中的方法可靠。
因此，资产评估与审计需要协作，既可避免“撞车”，还可各自弃短就长，从而得到比较理想的效果。
二、资产评估、审计同时进行时协作与分工的总原则
1、协调时点
审计的报表截止日与资产评估的基准日宜采用同一时点，这样，被审计、评估单位某日的资产与负债可以成为审计与评估统一的对象，便于进行协作。
2、数据衔接
无论是资产评估报告使用审计结果，还是审计报告使用资产评估的结果，都必须妥善处理数据的衔接问题。资产评估应以审计的“终点”为评估的“起点”，即在已得出的“审定数”基础上进行评估：而审计则应以评估的“终点”作为审计的“起点”，即在已得出的评估价值的基础上进行审计。出具报告时，如评估人员不认同审计结果，可以在评估过程中调整；如审计人员不认同评估结果，可在审计过程中调整。但评估人员与审计人员在进行这样的调整时，都应当慎重。
3、分工协作
当资产评估在采用资产基础法评估企业的整体价值时，资产负债表中的货币资金、应收款项、债券投资、待摊费用、递延所得税资产、长期待摊费用等不具实物形态的各资产项目，以及全部负债等由审计负责查验核实其具体数额，如无特殊情况存在，应包容审计的结果。
固定资产、存货等实物资产，商标权、专利权等无形资产，股票投资等权益性资产，应由审计查验核实数量或原始成本(账面价值)，其实际价值的确定则由评估负责。审计时应充分考虑与包容评估结果。实物资产及有价证券中凡是清理盘点时数量减少或已无实物形态的，均应在审计中予以减值处理。
当资产评估与审计分别由两家中介机构承办时，评估机构可在审计时派员参加审计过程，其中如果评估只涉及实物资产和上市证券，则可由审计和评估机构分别派员，联合确认所评估资产的数量或历史成本。
三、具体操作
(一)实物资产的同时审计与评估
1、审计实物资产的主要工作是进行实物盘点。盘盈及账外的实物资产，可评估作价计入资产。
2、折旧项目审计时，均不作补提或冲回的审计处理，累计折旧额(重置价值与评估价值的差额)的最终认定也应由评估完成。
3、在建工程项目审计时，有实物形态的，或按成本继续保留余额，或转入固定资产项目，实物交由评估最后确定价值：无实物形态存在又不能为以后经营带来直接经济效益的，审计时应报批核销，不作评估。
4、存货的成本差异、进销差价、跌价准备等调整账户，固定资产、在建工程的减值准备账户，审计时般将其作为一个总账科目，其金额转入相关被调整科目。企业还在持续经营的，商品进销差价账户可不作变动，留待资产评估时再根据存货估价作适当调整。
5、存货中的在途存货，即“材料(商品)采购”、“物资采购”项目，审计时如发现已逾期但供货方并未实际发货，应转入“其他应收款”项目进行审计处理。
固定资产清理项目可参照在建工程的方法进行审计与评估。
(二)无形资产，股权投资的同时审计与评估
1、如果无形资产的财产权利还存在，应列入评估；如果相应的财产权利已不存在，则应在审计中核销。
2、股票投资、债券投资以及其他股权投资审计时，应实际盘点实有股数并与账面记录核对，如发生盘盈盘亏，查明原因后按账面成本或面值调整投资额并列入审计盈亏，尔后转入评估。
当这些投资的价值确定需要利用所投资单位的审计报告，甚至需要对所投资单位实施审计时，评估可以使用审计的结果。对于上市的股票、债券，则应按证券市场价格通过评估确定，也可以通过审计与评估的双方机构协商确定。
(三)债权、债务的同时审计与评估
债权、债务的审计评估，除债券投资外，均应由审计负责实施。
四、审计、评估报告的相关揭示
在资产评估与审计使用双方的工作结果时必须在审计报告与评估报告中作明确揭示：
(1)在审计先于资产评估前进行时，审计报告可在说明段作类似如下内容的说明：“本次审计采用了先审计后评估的方法，本报告中列举的固定资产、存货等实物资产的审定数，是以实地盘存数与账面成本价为基础得出；无形资产、股权投资则以清查核对后的账面价值计算。上述资产的实际价值将由资产评估确定”。而后完成的评估报告中可在计价原则和计价方法段作类似如下内容的说明：“应收款项、货币资金、长短期待摊费用、递延所得税资产，以及负债各项目、资本公积外的所有者权益各项目……的评估价值，除有特殊情况的个别子细目以外，均以同一基准日的审定数为准”。
(2)在资产评估先于审计进行前时，在审计报告中应作这样的说明：“在我们实施审计程序的同时，委托方还委托××资产评估机构(或本所)对被审计单位的实物资产、无形资产……进行了评估，本报告披露的上述资产的价值，均采用了评估报告的相关数据”。
五、存在的问题
