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房地产开发和管理范文1
【关键词】房地产；企业管理；问题；对策
1 我国房地产开发企业发展现状
1.1 国际经济环境影响我国房地产开发企业
2008年美国的房地产金融泡沫的破灭全球经济进入下降通道，外资寻觅新的增长点通过各种方式参与我国房地产投资，致使我国房地产产能过剩价格高涨危机重重。
1.2 中国房地产开发企业受到国家严格的宏观调控
1.2.1 货币政策从宽松到从紧
过去国家为支持房地产发展实行宽松的货币政策，随着房地产市场超常发展，房地产泡沫显现融资结构不合理负债水平高，货币政策从宽松转为从紧。
1.2.2 限购限贷高压不断
在多轮楼市调控效果不理想的前提下，政府加大力度通过限购限贷控房价治通胀。
1.2.3 保障房建设控制总供给
据住房和城乡建设部测算，未来三年每年住房保障投资3000亿元，政府为民生履责房地产市场供给总量由此增加。
1.2.4 成交量大跌以价换量大势所趋
据合房网统计：上半年合肥需求减少2%、投资减少16%，房产市场供应充足但销售面积下跌。房地产商目前最大的难题是如何缓解日趋紧绷的资金压力，继绿地率先采取降价策略之后，越来越多的项目开始降价销售，降价销售是开发商快速回笼资金最有效的办法。
1.3 中国房地产业面临着前所未有的激烈竞争态势
1.3.1 土地市场竞争越拍越高
地方政府债务的加大进一步推高土地价格上行压力，因此各地“地王”的频现，土地成本升高推动房价升高，房地产业由此产生的泡沫使整个房地产业的风险在上升。
1.3.2 营销领域竞争愈演愈烈
单一分销、两部分销、多分销渠道、品牌营销、差异化营销等等层出不穷。
1.3.3 资金压力越来越大
货币政策进步一收紧贷款的难度增大，房地产行业融资难，资金成本随着加息升级而高企。
1.3.4 人才竞争激烈
人才短缺是大多数房地产企业普遍存在的问题，大型企业因高速发展不断高薪挖人，小企业很难留住人才，人力成本逐年上升竞争愈演愈烈。
1.3.5 管理模式落后和僵化是企业成败的根源
结构同质化，重视销售之道轻视客户服务，管理欠科学化规范，观念落后。
2 房地产开发企业管理中存在的问题
2.1 企业管理规模化精细化不足
2.1.1 市场主体准入门槛不高
房地产市场虽有优质大型房企万科、 恒大、保利、绿地等大企业，但中小企业数量多规模小信誉差实力总体不强，我国房地产开发企业总数约9万左右，以中小企业居多，我国法律要求房地产开发公司最低注册资本为500万元人民币，对资本密集型企业来说门槛不高。
2.1.2 精细化、产业化不足
多数企业精细化产业化不足，多为粗放式投机式经营，无长远战略规划。
2.1.3 发展动力不足
多数企业因缺技术、缺管理、缺品牌、缺持续的盈利能力，发展动力不足。
2.2 高负债经营，蕴藏巨大金融风险
2.2.1 财务状况需谨慎
据调查多数房地产开发企业资产负债率高于70%，已经超过国际公认的安全标准60%，而且不少企业甚至高于这一数据，财务安全风险极大。
2.2.2 资金压力大
银根收缩贷款难筹资市场火热资金压力大增，资金成本高、劳动力成本逐年攀升、材料价格不断上涨，融资是中小企业发展以及生存的瓶颈。基于资金链安全考量以及后期土地储备需要，降价保量势必是一种选择，新的房价拐点可能到来，但形式上也可能表现为暗跌，融资是房地产企业发展的瓶颈。
2.2.3 信贷风险、监管不到位
房地产的资金风险，主要是银行业的信贷风险，政府从宏观角度和全局立场考量调控势在必行，藉此降低或化解信贷风险。
2.3 企业品质意识不强
设计理念不新，同质化标准化较多表现，差别化个性化和品牌化较少表现，设计创新有待加强。
2.4 企业经营管理粗放、不规范
制度建设、团队建设 、流程建设、绩效考核、信息化建设、内部控制水平低，进度控制、投资控制、质量控制效率不高。
2.5 房地产企业诚信问题不容乐观
涉及质量的投诉不断、捂盘惜售、噪音问题、合同违约、面积缩水、物业管理混乱总是等业主投诉政府监管然后再处理，房地产企业诚信问题不容乐观。
3 房地产开发企业管理问题的对策
3.1 通过兼并重组等方式做大规模，整合行业优势资源
3.1.1 产业链整合、联合开发、资本重组
加强上下游产业链调研、整合产业链资源优势，做大做强主业之外吸收上游设计、监理、咨询以及下游的建筑安装装饰的优质企业。恒大集团在本次调控中弯道超越，2011年销售仅次于万科居全国第二，先后收购了如深圳建设集团在内的产业链高端企业，为下一步扩张积聚力量。兼并重组，利用物业的组合规避风险。适当的兼并重组、多元化以及转型，现在的转型就是从过去土地运作为主的环节，转向品牌运作的环节。商业模式的创新，开发商―制造商―投资商，管理是核心。通过兼并重组做到规模制胜，本轮调控中国内房地产企业总数由9万变为8万，兼并重组是做大做强提高竞争力的不可或缺的途径。一如当年的家电业百花齐放，经过若干年的市场洗礼，如今大家知道的也只有为数不多的几家品牌。中小房地产业还应该走联合开发、合作经营、集中和规模化道路，不仅提高其防御风险的能力，而且可以借助规模效益优势，为企业筹集到更多的开发资金。房地产开发企业的整合可以通过资产重组，让一部分有实力的企业借助资本市场，通过资本运作，以控股方式组建紧密或松散的企业集团，通过横向联合增强企业的资金实力，或是通过垂直联合来延伸企业的产业链，也可以鼓励有实力的企业集团采用兼并中小企业的方式实现规模效益，获得由规模扩大带来自身成本的降低、共享技术、管理经验、市场信息等资源，企业通过发行公司债券也是一条比较好的途径，通过透明规范运作也能提升房地产企业并购。
3.1.2 主动让利销售，回笼资金
加快资金回笼，拓展融资渠道，适当放缓节奏，理性开发以待后市，向三四线城市扩张，逆市中寻找新的增长点，更科学的管理，更人性化的营销，比如碧桂园率先在全国范围内降价，名利双收做有责任感的企业。
3.2 通过项目资本运作吸收社会游资参与，减少负债资金风险
3.2.1 对外项目化运作，整合社会资源、合作共赢
成立项目公司，利用各自资金、土地、品牌等优势合作共赢，进一步吸收社会资本参与以达到以小博大共同发展，减少企业负债率以及财务风险，通过联手、共享品牌，以求利益最大化。
3.2.2 对内成本为先，加强管控
学习美国西南航空公司以低成本经营作为其经营战略和竞争优势,采用高飞机转场率和高负荷工作量来降低成本。我国中小房地产企业的可据此在调查市场需求后设计标准户型、批量生产。在住宅市场，不与大公司正面交手，专门寻找被忽略的潜在市场，锁定客户群，低成本、高效率运营，开发适合自己的商业模式，将房地产实体产品进行系列化、通用化、组合化、模块化设计，合理简化产品与部件品种规格，通过批量采购降低成本。加强过程控制和决算控制，土地市场加大区域投资规模减少转场率节约管理费用，加快开发规模、提高开发速度。
3.3 重点塑造品质，提升房地产企业竞争力
3.3.1 品质内涵包括品牌和质量
质量树品牌、诚信立伟业品牌综合塑造可以通过品牌身份识别、战略规划、个性塑造、定位、核心价值界定、知名度打造、美誉度提升、忠诚度培育、联想建设、延伸、形象更新、国际化、整合传播、保护与危机管理、体验等步骤。
3.3.2 房地产企业品牌的塑造-工程设计创新
控制设计进度、加强设计审查、做好设计优化、施行精品化战略、标准化战略，加强设计创新、注重环保、节能减排、智能化的植入，针对2008地震危害加强抗震设计、提高抗震设防标准，减少结构性损伤提高建筑设防等级，设计理念超前确保设计的可靠性、先进性、科学性、合理性。不断学习国外先进的设计理念、设计风格。融古今中外之长为我所用，考虑结构耐久性加大钢材含量，社会效益将在更长的时间里显现，做负责任企业打造品牌从设计开始。
3.3.3 房地产企业质量的打造-工程管理创新
优选施工队伍，特别是好的项目经理团队更是重要，加强全过程控制采取旁站、巡视、抽检等多种方式确保施工工序质量，材料设备加强报验及见证取样送检确保材料质量，在人员、材料、机械、施工方法、作业环境等方面全程控制，确保工程质量始终处于受控状态。
3.3.4 房地产企业质量的后延-服务创新
房地产消费是一个连续的过程，既需要售前宣传又需要售后服务，随着市场竞争的激烈展开和购房者要求不断提高，延伸产品越来越成为竞争获胜的重要手段。以房企客服标准化为例，既需要技术标准，又需要管理标准，还需要工作标准。如对房屋有可能发生的质量缺陷进行处理的技术规范，房屋使用维修规程，对客服及客服提供可能产生的问题进行处置的技术规范；房企客服管理通用标准，房企客服三包管理标准，房企客服的客户管理标准，房企客服评审管理标准；客户服务部门职责标准、客服人员素质标准、客服人员岗位标准等都需要不断创新。知名企业万科的物业做得精细扎实、无微不至、服务贴心。
3.4 管理方法创新，提升房地产企业管理能力
3.4.1 管理方法和管理技术的创新
管理组织结构创新需全员参与重在基层，把问题和矛盾解决在基础阶段，避免信息传递失真、降效。合同管理、采购招标管理、财务管理、营销管理、成本管理等等施行标准化管理，利用标准流程、制度建设系统的数据库、指标库、动态控制及时更新，运用先进的网络计划组织优化、不断创新。
3.4.2 房地产企业信息化
房地产企业借助现代信息技术的强大功能，通过对企业内外部信息资源的深度开发和广泛利用，不断提高其决策、开发、经营、物业管理的效率和水平，进而提高房地产企业的经济效益和市场竞争力。房地产企业通过实现信息化，可提高其产品的科技含量（如数字化小区和数字家居），增强产品的市场竞争力；可促使房地产企业的组织结构、业务流程和管理流程更加合理，从而增强企业的应变能力；可进一步整合房地产企业的各项资源或生产要素，使其在一定技术条件下达到他们最佳结合，从而大大提高企业的生产经营效率和管理效率；可使房地产企业应用快捷的信息交流平台跟踪先进科技成果，从而提高企业的创新能力。采招管理、合同管理、工程管理、售后服务管理，引入信息化模块化标准化统一平台，在吸取一流企业管理模式、管理经验的前提下优化标准规范管理。房地产信息一体化管理平台建设是企业做大做强后标准化建设管理的必然之路，它解决了信息孤岛效应，减少了信息传递失真，增加了决策的及时性、准确性。目前在万科、恒大等知名企业运用，亟待推广普及。
3.4.3 建立学习型组织，不断增强创新能力
通过建立 QC小组，专题研究核心技术问题，解决专项方案，不断总结先进生产经验，扬长避短不断攻关攻坚，在技术领域及管理领域不断提高。
3.4.4 加强人力资源管理，提升房地产开发企业竞争力
建立好企业的培育、引进、留住高水平管理人才和技术人才机制，一方面设计合理的薪酬，另外尊重和发挥个人价值激发个人潜力以及自由的个人发展空间可以吸引和留住人才。企业可以积极与有关部门、高校、科研院所合作，组织形式多样的企业人才培训，提高员工的技能和业务素质，为企业培育一批业务、技术和经营管理三结合的复合型人才。一方面加强社会招聘选拔一流人才，同时建立激励与约束机制、施行监管分离也很重要。
3.5 建设和发展企业文化
建设房地产开发企业文化，以人为本。首先建立企业文化建设小组，其次提炼和强化以企业精神为灵魂的核心价值观念体系，再导入企业形象大力发掘宣传企业核心文化。打造适合的企业文化，营造良好的企业发展氛围，管理层对员工的支持、参与一线员工的工作，团队合作、无缝配合、高效协作，加强交流、充分沟通，充分调动员工的积极性和创造性，促进员工和企业共同发展。
4 结束语
面对当前国内国际环境，我国房地产企业发展形势严峻，只有加强管理不断创新，才能使房地产开发企业在激烈的竞争中立于不败之地。
参考文献：
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房地产开发和管理范文2
【关键词】房地产；项目工程管理；常见问题；解决措施
前言：
房地产开发项目的特点主要是周期性极长、投入的金额较为庞大、面临的风险极多，是一项十分复杂并且管理难度较大的工程。开发项目主要分为三个阶段，第一阶段为项目策划阶段，第二阶段为项目设计阶段，第三阶段为项目实施阶段。随着我国国民经济水平的迅猛发展，推动我国房地产事业的规模不断扩大，也加剧了房地产行业内部的竞争。因此，针对目前房地产开发项目工程管理中常见的问题采取相应的解决措施，力求提升我国房地产开发项目工程管理的质量。
一、房地产开发项目工程管理的意义
房地产开发项目工程管理的意义在于对建筑施工单位在日常施工环节进行监督与控制，使其严格按照设计标准与设计要求进行施工。项目工程管理不仅仅能对建筑施工单位施工质量进行监督，还能对施工工期进行宏观的控制，在保证施工质量的前提下，一定程度上缩短施工工期，降低施工成本。房地产开发项目工程管理主要包含了4个方面，即项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理与项目安全管理。
房地产开发项目工程管理的根本在于提升房地产开发项目的工程质量，提高房地产项目的实际经济收益。高质量的房地产开发项目工程管理，能够有效促进房地产施工企业严格按照设计标准进行施工，保证施工质量，实现房地产公司获得最大经济效益的目的。
在实际房地产开发项目施工过程中，由于建筑类型与用途的不同，施工方案与技术也存在一定的差异。如果没有房地产开发项目工程管理作为宏观的调控手段，不仅会降低施工的质量，也会延长施工工期，不利于房地产公司获得最大的经济效益。
二、房地产开发项目工程管理存在的主要问题
（一）项目策划不够完善
房地产开发企业过分的注重经济效益的提升，更多的注意力集中在开发地段的周边环境与项目工程竣工之后能够为企业带来的商业价值。房地产施工单位又没有做好项目的策划工作，仅仅负责施工建设工作，导致在施工过程中经常会出现图纸错误、遗失等情况，严重的情况下会使建筑质量严重不达标，威胁作业人员以及未来业主的人身财产安全。
（二）项目工程施工细节监督与管理存在漏洞
房地产施工单位往往只重视房地产开发项目的施工进度，忽视了对房地产开发项目工程施工过程中细节的监督与管理，疏于检查，导致房地产开发项目工程施工过程中存在较大的质量问题，即便监督部门发现了其中的问题也没用得到及时的处理，降低了房地产开发项目工程的质量。
（三）项目工程各个环节施工队伍配合欠缺
由于房地产开发项目是一项周期性较长且较为复杂的工程，许多不同的施工环节需要不同的施工队伍进行施工，而施工人员素质参差不齐，相互之间也缺乏一定的配合，如果没有得到充分的协调，就会影响彼此之间的施工质量与效率，降低房地产开发项目工程整体的施工质量与效率。
（四）项目工程规章制度没有落实
为了保证房地产施工质量，我国出台了一系列相应的规章制度与施工标准。但是目前情况来看，房地产施工单位在施工过程中，往往没有落实国家制定的规章制度与施工标准，严重影响了房地产开发项目工程的质量。
（五）项目工程管理体制不完善
房地产开发项目工程需要根据施工的实际情况出发，科学合理的分配施工人员，避免一味的追求经济效益的提高。房地产开发项目需要一定规模的工程管理人员对施工的每一个环节进行监控与管理，如果片面的追求经济效益的提高，压缩工程管理人员的数量，势必会降低工程管理部门对房地产开发项目施工环节的监督与管理力度，也无法及时发现施工环节出现的质量问题与安全隐患。
三、房地产开发项目工程管理常见问题的解决措施
（一）完善项目施工前项目策划工作
房地产开发项目在施工之前，需要做好项目策划工作。开发商需要结合实际市场行情，确定最佳的施工区段，然后根据消费群体的需求确定主要的设计风格。同时，要积极寻求国家房地产规划部门的配合，得到国家宏观政策的辅助与支持。房地产施工企业也需要做好图纸的分析与保存，避免发生遗失等情况影响施工进度。
（二）加大项目工程施工细节的监督与管理力度
房地产开发项目施工单位不能片面的追求施工进度，需要在保证施工每一个环节的质量前提下，尽可能的缩短工期。同时，项目工程管理人员需要加大对项目施工细节的监督与管理，及时的发现其中存在的质量问题与安全隐患并督促施工单位进行处理。
（三）加强项目工程各环节施工队伍之间的沟通
在项目工程施工开始之前，设立一个沟通的平台让不同施工队伍进行事先的沟通与交流，积极寻求配合，避免由于沟通不及时影响施工的质量。只有达成意见的统一之后，才便于施工队伍协调施工工作，提升项目工程施工质量。
（四）落实项目工程规章制度
在项目工程施工过程中，施工单位需要严格按照国家制定的规章制度与施工标准进行施工，项目工程管理人员也要对施工过程进行监督与管理，确保项目工程施工的高质量高效率开展。
（五）构建完善的工程项目管理机制
房地产开发项目工程需要根据施工的实际情况出发，构建完善的工程项目管理机制，科学合理的分配施工作业人员，不能片面的追求降低人力资源成本消耗提高经济效益，应该从提升房地产施工质量方面着手，才能逐步实现房地产开发企业经济效益的提升。
结束语
本文主要针对房地产开发项目工程管理中常见的五种问题进行分析与解读，试探性的提出了相应的解决措施，希望能够帮助房地产开发项目工程管理人员提升自身管理有效性，促进房地产事业高效、高质、稳定、健康的发展。
参考文献：
[1]穆桂苹.房地产工程现场施工管理之我见[J].城市建设理论研究（电子版），2013（10）.
[2]夏权利.房地产开放项目的工程管理[J].城市建设理论研究（电子版），2012（23）.
房地产开发和管理范文3
关键词:成本控制房地产项目开发
房地产项目开发在新形势下的成本控制主要是指综合考虑项目开发全过程，合理控制项目开发和生产经营过程中所耗费的资金，坚持优化企业资源，降低房地产企业项目开发的成本，从而获取最大化的企业经济效益。其中，房地产项目开发的成本控制主要涉及到项目规划设计的成本控制、项目开发的成本控制、招标成本控制和施工竣工阶段的成本控制。然而，当前我国大部分房地产开发企业在项目开发过程中还存在着一系列的问题，本文着重分析房地产项目开发中成本控制和管理存在的问题，再根据实际情况提出解决的对策。
一、房地产项目开发中成本控制存在的问题
(一)房地产开发成本控制认识不到位，财务报告不规范
在整个房地产企业发展过程中，财务部门所提供的财务报告，为房地产开发企业制定科学合理的成本控制决策和审计措施提供一定的数据依据。但是，由于财务报告内容本质上就存在滞后性的特点，在一定程度上影响着企业制定成本控制制度，从而增加房地产项目开发的投资成本，进而增加房地产开发企业的运营风险，严重制约了房地产企业稳定健康的向前发展。
(二)缺乏科学的成本控制方法，增加了项目开发的成本
房地产开发项目的成本控制直接影响到房地产开发企业的经营水平。然而，当前一部分房地产企业在项目开发之前，尚未全面考察房地产市场，也并没有对项目开发的各阶段进行具体的成本预估，便盲目的进行投资。同时，还有一部分房地产企业在项目开发过程中高估或者忽略了当地人们的消费水平，也在一定程度上增加房地产项目开发的成本。
(三)缺乏完善的成本控制制度，导致成本控制缺乏制度依据
当前大部分房地产项目开发企业在发展过程中并未构建完善的成本控制制度，成本控制责任落实不到位，从而导致房地产项目开发各个阶段的成本控制缺乏制度依据，难以从根本上控制房地产项目开发的成本。
二、房地产项目开发的成本控制和管理策略
(一)正确认识房地产开发成本控制，树立良好的项目成本控制管理理念
为了有效提高房地产项目开发的成本控制水平，首先便需要正确认识房地产开发的成本控制，充分重视项目开发准备、实施、竣工各个阶段的项目成本控制，树立良好的项目成本控制管理理念，不断强化房地产项目开发的成本控制管理意识。当项目开发确定之后，便必须综合全面的分析项目成本开发的可行性研究，有效提升项目成本估算，并做好房地产项目的成本控制风险预测，全面了解可能影响项目成本控制的风险因素，及时采取科学完善的风险控制措施，从而有效提升房地产项目项目成本的可控性。
(二)强化项目成本的整体控制，充分发挥财务部门的整体控制作用
为了有效提升房地产项目开发的成本控制和管理水平，便需要强化项目成本的整体控制，避免将财务管理局限于各个项目资金的核算上。坚持将财务人员的职责落实到位，充分发挥房地产企业财务管理在项目开发过程中的整体控制和约束作用。其中，在房地产企业项目开发的前期准备阶段中，从获取土地使用权、落实资金，到项目的规划设计都应该合理控制成本。因此，应该全面掌握目标土地的情况，通过对丰富的数据进行分析，便有效结合市场发展趋势进行准确预测，最终确定最合理的土地报价，为房地长开发项目成本控制奠定一定坚实的基础。同时，还应该严格根据目标地块的特点对开发项目初步方案进行综合规划，如果方案规划难以满足当前市场的需要，便需要合理调整土地获取的策略，以免造成项目开发后期的成本控制失衡。
(三)综合规划房地产项目成本管理，提升项目的经济效益
在房地产项目开发的成本控制中，应该不断加强项目开发前、项目开发中和项目竣工阶段的成本控制，合理设置项目开发各个阶段的成本控制方案，综合规划房地产项目成本管理。其中，针对房地产项目开发个阶段的成本控制应该采用科学合理的方法进行核算，坚持将理论与实际有效联系起来，准确找出项目开发各个阶段成本控制的偏差，最终确定完善的项目成本控制策略。通过综合规划房地产项目成本管理，不断强化房地产项目开发各阶段的成本控制力度，从而最大限度提升房地产项目开发的经济效益。
(四)制定明确的成本控制体系，完善成本控制管理机制
在房地产项目开发的成本控制管理过程中应该构建完善的成本控制管理机制。首先，应该根据实际情况制定明确的成本控制体系，保障房地产项目开发成本控制的全面性、有效性和科学性，完善项目管理机制，从而确保房地产项目成本控制顺利进行；其次，构建完善的项目成本控制管理考核体系，创新项目成本控制模式，保障项目成本控制目标的合理性；最后，定期考核房地产项目各个阶段的成本控制情况，保障项目开发整个过程成本控制的连续性，为房地产企业获得最大限度的经济收益创造良好的条件。
三、结束语
总而言之，在房地产企业不断发展的过程中，房地产开发项目的成本控制具有非常重要的作用，是保障房地产开发企业稳定健康发展的重要途径。但是，在当前新形势下大房地产开发项目成本控制过程中，存在成本控制观念落后、财务部门整体控制作用较低和施工阶段成本控制机制不科学等问题，所以需要房地产企业不断创新成本控制观念，充分发挥财务部门的整体约束作用，综合规划房地产项目成本管理，制定明确的成本控制体系，以便最大限度提升房地产项目开发的成本控制水平。
参考文献：
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房地产开发和管理范文4
关键词：房地产开发项目；合同管理；研究
房地产开发企业从土地获取、前期手续办理、招投标、施工建设到完工交付，参与主体多,开发建设周期长,涉及合同种类繁多。合同的制订、履行过程中出现的问题多，本文主要介绍和施工方签订的施工合同容易出现的问题及解决方案。
一、工程合同概念
建筑工程合同指的是承发包双方以实现建设工程目标,明确相互责任、权利、义务关系的一项协议；是承包人实行工程建设,发包人支付价款,掌控工程项目投资、进度、质量,从而确保工程建设活动能够顺利开展的法律文件。[1]建筑施工合同的内容主要由建设工期、工程造价、技术资料、工程质量、材料与设备供应责任、拨款与结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款构成。
二、建设单位合同管理常见问题
（一）招标阶段工作不当
招投标时，投标单位比较多，竞争激烈，依据法律法规，要严格坚持公平、公开、公正、择优的原则展开。[2]但是在实际招标过程中，由于各方面的原因，最终的中标单位并不一定是配合最好的单位。
（二）现场合同管理存在漏洞
建设单位对施工现场的合同管理不重视，造成施工方现场行为违反合同而建设方没有发现的现象，对建设方造成经济损失。
（三）没有及时变更合同
合同变更主要由合同内容变更以及合同主体的变更这两部分构成。若合同的主体与变更内容脱节达不到一致，后期势必会在合同变更索赔时产生诸多繁琐问题，进而对完善合同管理造成不利的影响。
三、建设单位合同管理对策
（一）招标时严格审查企业资格
在工程招标时还应该对施工企业的主体资格、企业信誉、注册资金、财务经济状况、履约能力、与招标工程相类似的工程施工经验等进行严格审查，以确保投标企业的内在质量。在价格的选择上遵循工程规律，防止“超低价”的价格，避免出现“低价中标，高价索赔”的现象。多数房地产公司建立招标采购中心，参与招标采购全过程，从源头选好施工单位。
（二）健全合同管理机构
做好合同管理工作的基础是建立健全合同管理机构。在建设单位内部，需要成立专门的合同管理机构，对合同加以统一管理与保存，匹配专业合同管理者对合同管理加以负责，设立合同台账，及时统计、检查合同并报备合同管理机构，进一步提升工程合同管理工作的水准。
（三）施工合同签订注意要点
1合同价款的结算方式是否明确，到底采用固定单价、固定总价还是按实结算的方式结算。2合同中是否约定了风险幅度。按照2013工程量清单计价规范的规定，采用工程量清单计价规范的规定，采用工程量清单招标的工程宜采用固定单价合同，且双方应在招标文件或合同中明确风险内容及范围、幅度，不得采用无限风险、所有风险约定风险范围及幅度。主要材料、人工、机械风险幅度在±3%～±6%区间考虑，如果合同中没有对上述幅度进行约定则应补充相应条款。3应重点关注预付款、进度款等条款的约定。关于暂列金额、专业工程暂估价、文明安全施工费在预付款及进度款中的支付问题进行明确约定。工程质量保证金由于不同的保修时间，往往会引起承发包双方的争议，建议约定时间，比如自工程交付之日起2年内无质量问题，退还质保金的70%；防水工程质保期满后无质量问题，7日内支付质保金的30%。4工程暂估价材料确定应该约定，暂估价材料价格确定的程序及价差调整方式。工程水电费的计量及结算方式，尤其涉及多家分包单位的工程，水电费应严格计量，杜绝重复计费和水电浪费。5工程延期的条款是否约定，界定工程竣工的时点是否科学合理，尤其对涉及工期提前奖的项目，各方对时点的约定必须清楚：建设单位、施工单位、监理单位、设计单位四方验收通过还是备案通过。
（四）设计变更的签证与索赔管理
设计变更的签证、索赔务必做到准时按照程序展开。许多业主或者监理工程师在变更工程时随性较大，通常在现场发现图纸有问题，又或者是实际情形出现变动时就会提出施工单位变更或会议上的口头通知，施工现场人员需要做好现场施工记录和会议纪要，并让业主和监理进行签字认可；要准时发出变更核定单，及时跟踪签字，且签字手续要保存好；变更核定单务必做到规范完整，变更内容要做到清晰准确，实事求是，与此同时签字盖章要做到规范。变更费用要在变更单确认后要及时确定，各项费用的计算要做到有理有据，有规范可寻，准确到位。
（五）推行合同示范文本制度
公司合同管理部、法律事务部要严格依照国家颁布的合同范本来制定各自单位的合同范本，各项目要因地制宜依照自身情形修改自用。推行合同示范文本制度,主要有以下两方面的好处。首先，能够促使当事人知晓并掌握相关法律、法规，让现实中实行的项目建设工程合同与法律法规的要求一致，防止缺少项，杜绝产生有失公允的条款，同时也提高当事人熟知合同运行的流程的能力；其次，能够使得行政管理机关加强合同的监督力度，仲裁机构或者人民法院可以及时有效的裁判纠纷，最大力度的对当事人的利益进行维护。采用标准化的范本进行合同的签订，对于推动建设工程合同管理制度的日益完善。
四、结束语
建设项目合同是建设单位市场化运作的基础，施工合同管理是工程管理的重要环节。对施工合同进行有效管理能够促进双方全面履行合同约定的义务，维护双方利益，确保工程质量。就合同管理工作而言，建设单位要根据施工合同管理中的问题及时采取必要措施，提升合同意识，完善合同管理机构，推行合同示范文本，控制施工合同的签订，重视懂合同管理的专业人才，提高履约中的施工现场管理，加强合同索赔管理。
参考文献：
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房地产开发和管理范文5
【关键词】房地产开发；成本控制；设计管理
1、房地产成本构成
房地产开发成本的核算是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，再根据全部费用的支出最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。 同时，由于每个项目开发规模的不同，房地产开发的成本的管理也是不同的。对于小规模的开发，如单幢楼或几幢楼体的开发，这个问题相对就比较容易解决，可以将全部开发量作为成本对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如上万米的小区开发建设，就必须科学地确定成本对象。在这种情况下，房地产开发成本核算就不能过细，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使成本核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。 房地产开发成本主要有四大部分组成，一、土地费用；二、前期费用；三、建筑安装成本；四、工程建设其他费用等组成。
2、现阶段房地产项目成本管理中存在的问题
房地产业作为我国支柱产业之一，现阶段还存在着许多问题，主要表现在以下两个方面： （1）把项目成本管理的重点放在施工阶段 房地产开发项目成本由地价，土建和安装成本费，配套建设费用，开发商的运营成本组成。施工成本在整个项目成本中所占的比率不是最高的，只能说施工阶段可能是成本投入最明显的一个阶段。为防止在施工中产生的各种经济问题，各公司均采取分散权利的办法，项目经理的权力被减少至最低，职能部门的权力相对做大。控制成本被分解到各职能部门后，各部门就只关注自己的职能范围内的成本管理情况，至于对其他部门甚至全局会有什么影响根本就不是相应职能部门关心的范围。因此将项目成本管理重点放在施工阶段是不可行的，应该在每个部门每个阶段都要注重项目成本的管理。 （2）项目运作过程中不注重施工计划 项目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是计划。施工前做好工程的估算，必须依据材料计划并对照市场材料价格估算出材料所需费用，还有加工费、临时设施、办公用品及生活设施费等，对每一项做一个较详细的估算。把估算出的总金额与预算总金额进行对照，这对今后的工程实施和成本管理有很大的帮助。制定详实、可行、精确的计划对于项目管理目标完成有着重要的作用。现阶段项目运行时，房地产商为了早开工，早开盘。计划成立一张消耗了劳动力的废纸，完全起不到应有的作用。这样在实际工程中没有科学的计划可以依据，某一分部分项工程不知花费是超还是省，成本管理效率低下。
3、成本管理原则
明确科学的成本管理目标： 管理是为确保目标的实现而服务的，一个系统若没有目标，就不能进行有效控制。设Z管理目标应有科学的依据。 房地产开发项目建设过程是一个周期长、投资大的生产消费过程，建设者的开发经验、知识水平是有限的，再加上科学、技术条件的限制，因而不可能在开发项目开始阶段就能设置一个科学的、一成不变的成本管理目标，而只能设置一个大致的投资成本控制目标，这就是项目投资估算。随着项目建设的反复实践，投资成本控制目标逐渐清晰、准确，即设计概算、设计预算、承包合同价等。可见，开发项目投资成本管理目标的设Z是随着项目建设实践的不断深入而分阶段设Z的。具体来讲，投资估算应是设计方案选择和进行初步设计的开发项目成本管理目标。设计概算应是进行技术设计和施工图设计的项目成本管理目标；设计预算或建安工程承包合同价则应是施工阶段控制建安工程成本的目标。 成本管理目标的制定，既要有先进性又要有实现的可能性，目标水平一定要能激发执行者的进取心，充分发挥他们的工作潜力和创造力。
综合控制成本管理的原则 ：有效地进行项目成本管理应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，而技术与经济相结合是项目成本管理最有效的手段。技术上采取的措施包括设计方案选择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计、施工外组织设计，在技术上研究节约投资的可能性。经济上的措施包括动态比较投资的计划值和实际值，严格审核各项费用开支等。 我国房地产开发企业普遍存在着技术与经济相分离的现象。技术人员缺乏经济观念，设计思想保守，设计规范、施工规范落后，很少考虑如何降低项目投资。而财会、概预算人员的主要责任是依据财务制度办事，不熟悉工程建设知识，不了解工程进展中的各种关系和技术问题，难以有效地控制项目成本。为此，迫切需要培养房地产开发综合技术、经济人才，在项目建设过程中把技术与经济有机结合起来，正确处理先进技术与经济合理两者之间的对立统一关系，力求技术先进条件下的经济合理，把成本控制观念渗透到各项设计和施工技术措施之中。
4、设计阶段的成本管理
在房地产设计运作过程中，设计阶段的成本管理工作是项目开发全过程成本管理的重点，项目设计要尽可能采用国家和省级的标准设计，因为优秀的设计标准规范有利于降低投资、缩短工期，给项目带来经济效益。开发商可通过招标方式选择设计单位，在委托设计单位之前一定要对项目投资进行详细分析，在此基础上一般采用限额设计的方式，保证有效的成本管理设计环节的费用管理有两个目的，一是降低为完成设计任务所需的设计成本，二是降低工程所需设备、材料、建筑、安装等费用。由于占工程费用大部分的设备、材料、建筑、安装费用在设计阶段就可以较精确地确定，因此可以说，降低项目成本的关键在设计阶段。在设计阶段中做好以下问题控制成本。
（1）推行设计招标择优选择设计单位：积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。（2）开展限额设计控制造价：设计不精、深度不够是增加工程造价的不确定因素，由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。（3）加强对设计人员进行经济观念的教育：在设计工作中推行限额设计，根据合同标的额，对各专业限定投资额，严格控制技术设计和施工图设计的工程量和技术标准。在设计中，从项目的实际情况出发，不盲目追求高标准、高水平，体现“中等、适用，在适用的条件下注意美观”的原则，合理使用人力、物力、财力，将有限的资金用到工程的关键部位上，采取多方案的比较，设计采用最佳方案。
5、结语
房地产的开发和管理离不开成本控制，只有将成本控制做到最优，才能最大限度的为企业创造价值，成本低控战略要求企业必须建立起优化流程，严格控制设计阶段以及其他阶段的成本费用，而且还必须保证项目质量，这样才能使企业高效运营，在房地产开发当中赢得先机。
参考文献：
[1]王新芳. 房地产开发成本控制研究[D]. 西安科技大学， 2008
[2]任海城. 中远房地产公司项目成本控制的研究[D]西北大学， 2006 .
房地产开发和管理范文6
国家的不断进步是建立在人民生活水平是否提高的基础上的，是通过社会各界不断地努力实现的。随着我国城市化进程的飞速发展，我国城市建设越来越完善，许多城镇都逐渐走向城市化的道路，越来越多的人进入城市生活，国民生活水平得到了稳固提高。我国是人口基数本就很大的国家，属于人口大国，虽然城市化进程飞速发展，却仍旧不能满足部分人房地产合理开发的愿望，这种成本过高的现象也是目前亟待国家有关部门解决的问题。所以，国家要控制好房地产开发企业合约管理对项目成本的控制，采取相应措施，把握好国家社会需求，让房地产开发企业的项目更好地与项目成本设计相结合，发挥出最大的有效作用。
二、现状
随着许多新型建筑理念的涌现，我国的建筑业迎来了一个新的高度，开始逐渐接近世界前沿。我国政府对建筑业的新形势也是大力支持，培养了大批人才支持新型理念。国家建筑业是一片繁荣昌盛的局面。我国最近的房地产开发项目也遇到了一个瓶颈，就是项目成本过高，比如深圳国际会展中心。深圳国际会馆中心造型非常独特，建筑物的强度非常高，使用寿命也较外国材料更长，防腐性能也很好，但是项目成本非常高，超出了原计划经费许多。这也是我国目前正在努力解决的问题。
三、房地产合约规划
房地产项目工程实施的最初就是从合同开始的，后来的工程和人员设定都是按照合同内容来进行的。我国房地产项目较其他国家处于落后地位，发展起步的比其他国家要晚很多，这也是我国的劣势。为了弥补这种劣势，我国政府也一直在进行努力。经过不断地努力，我国房地产事业进入了高速发展的状态。在这个阶段，我们也逐渐遇到了更多的问题。经历了许多的错误和弯路，我国相关人员逐渐摸索出通过合约规划来进行新工程的管理和标准。
（一）合约规划编制准则
合约规划存在的意义就是为了指导合同双方实现共同利益和达到一致的最佳手段。他能够有效控制项目成本的高低，为双方实现利益最大化的共同目标。合约规划面向的主体就是由项目负责人领导的团队，这个职能整个部门都对它进行负责。
对于项目实现的情况和投资收益的分析是整个合约规划的核心。一定要根据价格质量原则和经验来设计规划项目实施的各种经费，将所有可能发生的不可预测的事情都算作其中，最终整理出一个变化范围，将预算做在这个范围之内。如果不能将成本细化到非常具体的每一个步骤，我们也要尽可能的去将它们分出一定的同类，进行归类整理，最终实现同类细化分类，这有助于我们更好的整理项目资金。
有些经费可能是无法直接用语言描述的，是不明确的经费，很可能在施工中遇到其他的突发状况，就比如说员工受伤或者突遇特殊灾害或者其他情况，这个时候也要专门设立一个条款，对这种情况进行简单的说明。可以针对这种情况对合同内容进行简单的变化，合同不一定要克守成规，要实现人性化，为每一份合同都留出一定的空当，有一定的范围，但一定要控制在可控范围之内。
合同能够实现有效性才是最为重要的事情，合同有效，能够实现它的价值，他才是有价值的。当我们建立的合同不符合现实状况时，合同生效的意义也不再重大，所以，要重视起合同的设计规划。
（二）合约规划的重要意义
合同就相当于是我们双方约定的有效证据，是具有法律依据的凭证。合同规划能够实现对成本的有效控制，是的非常具有价值的。以下是我们列举的几点合约规划的重要性，相信对大家对合约规划的意义理解有一定的帮助。
房地产项目的合同是非常重要的，他其中涵盖的内容也是相当广泛的，他设涉及的内容包括了许多方面，比如成本控制、项目流程、项目设计管理、工程承包商等等，这些都是合同中涉及到的内容，这些都影响着后期施工和收益等等问题，所以，合约规划的成败影响着整个项目。可以这么说，合同是整个项目工程的核心，没有合同也就没有整个项目。合同中包括着施工项目中所需要的一切，合同确定了双方的关系，直接影响着整个项目组织和整个项目的进程。合同是施工项目能够合法进行的有效依据，它是制约签订双方的有效准则，它在双方起到争执时，能够作为中间的调剂，让双方进行长期的合作关系直到合同到期。他也能够促进施工进程，让施工进度能够在正常范围内，不拖欠工资，实现人人平等，这也符合我国政府一直以来的行为准则。
合约规划是维护企业和施工承包商的最有效的法律武器。所以说，合同是否健全关系到的责任重大。因此，国家政府要加强合同内容的规范性。合同的签约一定要按照法定程序进行，双方在签字盖章时需要证明人，直到进行签约为止。合同双方应该都要了解市场，熟悉建筑基本知识，熟悉合同内容，充分发挥合同的作用，实现其监督和做标准的作用，为国家经济发展做贡献。
四、加强房地产开发企业合约管理对项目成本的控制措施
结合国家实际情况及房地产事业的发展进程，我国合同管理控制项目成本的措施显得越来越重要。实践证明，我们的想法是正确的，是符合实际需要的，是有效可行的。为了更好的帮助大家理解如何用房地产开发企业合约管理对项目成本的控制，我们简单的分析了以下几点。
（一）建立完善的合同管理制度
为了能够从根本上解决这类合同问题，最有效的手段就是国家进行控制，这对社会大众都是最有说服力的行为。制度体系的建立，能够让合同的每一环节都有本可依，又可以让一个国家的制度更加健全。在合同管理中，为了能够有效控制项目成本，建立完善的合同管理体系无疑是最正确的决定。建立完善的制度，能够完善合同法，让许多房地产事业走向更加合理的方向。让企业能够更加有保障的最佳手段，就是建立完善的合同管理制度。国家的管理制度的完善，能够有效降低成本，进而扩大企业的收益，用最短且有效的方式从根本解决成本控制问题，这才是我国走向世界前沿快速发展的正确道路。
（二）提升合同管理员工素质
合同管理人员素质得到提高，无疑能够有效减少合同管理控制成本中的问题。对监管人员进行素质培训，加强专业知识的巩固，懂得建筑工程中的项目状况，能够减少承包商陷阱，能够有效实现合同价值。合同管理人员熟悉现场作业情况，工程质量标准和合约内容，督促施工承包商施工进度。监管人员自身要做到凡是都有原则，不随意接受不符合合同内容的行为。企业不定期对员工进行培训，进行简单的测试，不断激发员工上进心，让员工专业知识水平有所提高，这能够有效提高合同管理控制成本效率。加强员工对风险评估的意识，让员工能够理性做出选择，避免公司不必要的损失，减少潜在风险。
（三）建立完善的运行团队体系
在任何机构中，都有专门的一批人是相互配合来进行合同管理的。这些人之间的默契培养是一方面，另一方面就是就健全这一部门，将他们作为一个整体的团队去组建一个新的运行体系。让这个体系能够合理分工，互相配合，取长补短，分工合作，积极参与每一次的讨论，不断地完善合同的内容，互相提高自身素质，对合同内容了如指掌，不断地实现创新，加快房地产事业的发展，利用合同管理来控制项目成本，加快国家经济增长。完整的运行体系，是合同管理的有序进行的快速道路，是充分发挥合同职能的有力保证，是房地产开发企业能够更好的发展的有效手段，所以，我们一定要坚持实现这个体系的运行。
