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房地产开发项目设计范文1
关键词：房地产；开发项目；设计阶段；成本控制
方案设计阶段
方案的优选是方案设计阶段主要的任务，对建设场地进行选择、对建筑设计进行选择、对工程总平面设置进行选择等，在对这些方面在进行选择时要要充分考虑建设工程投资效果的提高问题，在多方案中选择最优方案，确保经济更加合理、技术更加先进，并且在选择时要对项目全寿命周期费用加以考虑。总而言之，在选择最优方案时应从以下几个方面进行考虑：（1）设计构思要具有超前性，使其项目更具好的卖点，并且花费一定的时间为房地产项目塑造良好的形象；（2）将建筑风格要策划好，所策划的建筑风格一定要具有其自身的特色，能够体现一定的民族性、艺术性和时代性，具有这样的个性有利于楼盘的销售，节省了一定的销售成本，但同时还应该对建筑风格的投入的增加与其对项目价值提升之间的关系进行充分考虑，选择的建筑风格一定是性价比较高的；（3）对建筑平面进行合理布置，房地产市场需求中一个重要的影响因素就是建筑平面布置和户型，规划设计应该对建筑物的性质、客户的活动特点、用途进行充分考虑，从而实现建筑的合理布局，既要将面积利用率提高起来，又要合理布置其使用功能。对于住宅的平面布置，可以尽量使外墙周长和建筑面积之比缩小，在确保建筑功能和质量的情况下，加大建筑进深对成本的降低有很大帮助。
建筑结构设计阶段
结构是建筑的骨架，结构成本占整个住宅房地产项目成本的比重较大，所以也应注重房地产开发项目结构设计中的成本控制。首先应根据建筑层数和使用功能选择合理的结构体系，一般钢结构、钢筋混凝土结构和砖混结构三者的成本依次降低。建筑的基础选型对造价影响也很大，应根据工程的实际地质情况和真实的地勘资料，选择技术上可行经济合理的基础形式，既要保证建筑物的安全，也要最大限度地控制建造成本，还应认真选择持力层，避免在施工中出现超深或返工现象。在有的结构设计中，部分设计人员对配筋及截面不进行单独计算而统一配筋，以减少其设计计算工作量，这样必将会造成浪费，因此要对标准单元的样板截图及配筋图进行优化，应控制好梁的配筋方式对成本的影响;还应合理布置剪力墙，太长或太短都会增加成本。基础与地下室的设计，应考虑满足建筑物整体性的要求，还应尽量满足便于施工、降低造价的因素。通常一层地下室面积对应的是底板和顶板共两层板的费用，而两层地下室面积对应的是底板、中间楼板和顶板共三层板的费用，因此在不考虑对侧壁、土方量及支护的影响的情况下采用两层地下室更省钱。对于转换层，应根据所属地区震级、使用功能、楼层高度、结构布置情况和施工难易程度来灵活选择其型式，如梁式、箱形、实体板式、桁架等；并合理选择转换层结构的模板支撑方案、钢筋的连接和绑扎方式，这样能有效地达到控制成本的目的。
水电设计阶段
水电安装设计与建设成本密切相关，如果没有处理好水电安装设计，那么建设成本很有可能增加，还有可能对后期的物业管理留下隐患，因此，对房地产项目中的水电设计环节中的成本控制一定不能忽视掉。一般情况下，对于高层住宅低区而言，在给排水设计时尽量采用市政管网压力进行供水，但是有些高层建筑的外网压力不足，此时可在底层设调节水箱的变频供水设备加压供水，这种方式不仅对建筑面积起到很好的节省作用，而且还对运行的电耗起着节约作用，并且还可减少全自动系统的运行管理费用，整个系统深受广大用户的亲睐。在建筑排水管网系统中，应将排水标高控制好，避免返工现象发生；应该精确计算室外排水坡度，对埋深进行控制，从而使得工程量得以减少。在电气设计方面，供电电源及电压的选择应满足供电可靠性的要求，根据负荷大小及当地电网条件来设置电源数量，一般高层建筑至少应有两个独立电源。电气设计还要注意机械设备的选型，如中央空调及电梯等，它们既影响到前期一次投入，还影响到后期的运营成本，所以应按照先进性、合理性、适用性和经济性的原则来选择电气设备。水电安装设计还应考虑到与其他专业的协调和配合,避免重复施工或增加施工的难度。审图过程中要核实设备和主要材料有无缺、漏、错，对其可行性进行把关，应考虑能够方便施工、加快进度、保证质量、降低能耗，并对设计方提出合理地建议和意见。
环境设计
随着人们生活水平的不断提高，人们对于工作和生活的环境要求越来越高，因此，房地产开发时环境设计也是非常重要的，好的环境设计的楼盘能够吸引更多的消费者，可以看出，目前房地产开发项目的环境设计朝着公园化方向发展。在房地产项目的规划设计过程中，应充分利用现有地形进行建筑布局，尽量做到依山势形成半坡建筑，依水势形成泊岸建筑，这样既减少土地平整费用和减少土方的二次搬运费用，还能最大限度地保持建筑原貌，使得景观设计更加亲近自然，取得最佳的景观效果。水景设计尽量保持原生态水系，尽量减少人工水景，以减少不必要的开支。此外，房地产开发项目的规划设计还要对天气气候条件进行充分考虑，从而以此为据选择出最合适的建筑体形。
参考文献：
[1] 杨旭辉. 浅析房地产开发企业建筑成本控制[J]建筑设计管理, 2010,(02) .
房地产开发项目设计范文2
关键词：房地产；开发项目；设计；各阶段；管理措施
随着社会经济的发展，可持续发展理论不断深入，房地产开发企业在进行项目开发时必须考虑项目全寿命周期的理念，走可持续发展的道路。全寿命周期管理理论的一个重要的方面就是设计阶段的管理。进行设计阶段管理可以有效避免房屋的设计、布局不合理，科技含量低等问题。进行设计阶段管理还是控制房地
产项目投资、进度、质量的有效手段。因此，从设计阶段入手，进行设计阶段管理，是推进房地产业的可持续发展的重要措施。
一、房地产开发项目设计阶段管理的重要性
建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中,房地产开发公司如何介入,如何控制设计过程,充分发挥内部资源和外部资源的能动性,是取得项目设计成功的关键。
一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过,方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计,并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同,其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下:拟定招标设计任务书,方案招标,方案评审及咨询,方案定案(或委托设计院),出方案报建文本,进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源,以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标,内部评审,专家咨询论证等,方法不一而足,希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违,要么设计成果偏离了目标,要么设计进度一拖再拖,延误了建设工期。
因此,在方案设计阶段,强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成,在设计规划部门的协调组织下通力合作,在方案设计过程中及时、科学地决策,保证设计进程的顺利推进。
二、房地产开发项目设计各阶段的管理措施
1、 启动阶段
设计工作在项目全过程中起着不同的作用，但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因，市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。作为一个房产项目，启动阶段更多的是明确项目组织结构、产品范围，很多房地产组织结构都是典型的项目式结构，划分成几个职能部门，启动阶段明确各项目参与人员的权责至关重要，包括总裁、总经理、部门经理、职员的权责。规划设计部门要明确项目产品范围，渐进明细产品的总体定位。以住宅项目为例，住宅社区—别墅住宅社区—地上二层底下一层节能别墅住宅社区，通过每次对项目的定义加深，明确项目的产品范围，就是常说的概念设计，同时制定产品范围说明书，和项目章程一起作为项目开展的原始依据。
2、方案设计阶段
在方案设计阶段，项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段，主要的沟通为：内部沟通（纵向和横向的沟通），与设计公司沟通，与政府部门的沟通。尤其与政府部门的沟通要及时甚至提前，在沟通过程中，要注意建立沟通信息的存贮体系和信息查询体系，以便信息可以通过不同方式由团队成员和项目干系人共享。在方案设计阶段也要对项目风险进行管理。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。
项目资源的管理对产品的质量影响很大。在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和短处，才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入，但由于操作的各种项目较多，积累了不少先进的知识和经验。房地产公司设计对市场的了解比较及时，但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段，也有所滞后。有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司，实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控，与设计单位共同合作，保证设计成果的内容质量外，成果的表现质量也是管理的一个方面，包括成果的内容、数量、质量等，一般在委托设计合同中做详细交待。
建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单，有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单，成员配置一般由设计总监、工程项目经理（建筑专业），以及建筑、结构、设备及概算人员组成，形成一个典型的强矩阵管理模式。管理流程也相对简单：委托设计，拟定技术措施，中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。项目质量管理主要对上述几个流程组织相应的技术质量控制措施。在这几个环节中，中间过程质量与进度控制是关键。工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。另一个关键环节是成果审查，即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查，提出整改意见，把错漏控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。在房地产设计运作过程中，经常会出现方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性将会限制设计师对问题的深度思考和解决，给工程留下遗憾和隐患。因此在项目设计阶段总体的时间管理上，一定要作好甘特图，严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下，也要适时地启动下个阶段任务的准备工作，以利于整体工作的顺利完成。
总之, 在当前不断规范和理性的消费市场机制下, 一个好的房地产项目, 更应充分注重项目的前期规划设计管理工作, 不能仅仅依赖于设计师的独立设计过程, 而应体现强有力的管理手段, 对设计工作进行必要的指导、监督和把握, 对设计师加强选用和培训, 从而, 为项目的整体运作提供有力的保证。
房地产开发项目设计范文3
【关键词】房地产开发；设计管理；质量管理；产业化经济
随着国家国民服务经济的大力发展，人们生活水准日益提高，对社会基础服务设施建设的需求强度越来越高。其中像人们赖以生存的住宅产品更是需求其质量、功能、安全等能够保证。因此，伴随近些年来建筑楼盘的逐年增加，项目开发商与所有项目参建单位等也非常重视项目设计管理，并在设计、施工生产、经营管理等方面所取得的成果也较大。但是，随着当前产业化经济的迅猛发展，市场竞争也日益激烈，社会各阶层群体只会对住宅商品的功能需求等愈发强烈。所以，如果房产开发商及其他参建单位等仍在原地踏步，其市场核心竞争力提升也必然会处于滞缓状态，进而既不利于民，也不利于房产建筑企业。为此，当前形势下，加强房产项目的设计管理所具备的指导意义与实用价值非常重大。
1 房产项目设计管理的指导意义与重要价值
建筑项目设计阶段的管理有着它的重要价值与特殊涵义。一方面，建筑设计的最终成效是由建筑设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。
一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案(或委托设计院)，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。
2 强化质量管理
工程项目方案拟定设计阶段可归结为方案投投标阶段与定案阶段。一般而言，多数房产项目开发企业会采用招标形式来敲定最终的项目方案，当然也有委托第三方中介设计组织机构来敲定设计方案。当然，采用这两种项目方案敲定的方式或途径总是伴随着利与弊。也就是说，房地产公司在中标后，常规性的都会委托策划组织机构对项目展开市场调研，即结合项目实际情况作出基本策划，从而才能确立设计目标与投资方向。当然，房地产公司同样会对项目本身进行内部方案设定与基本研讨、分析等，从而才能在权衡利弊的情况下部署具体的设计或投资方向等，并作为招投标的编制依据。另外，有的房产公司则是通过招标形式去对项目展开初步调研，并且运用招标形式也可作为衡量或考察项目设计组织机构的实力强大与否的一种手段。
但总的来说，不论是招标或是采用第三方委托设计组织机构进行设计，都要通过行业信息、相关信息了解渠道对这些设计公司进行客观评价与分析，甚至与这些不同类别的设计公司也要进行一定的谨慎了解才行。除此之外，我们还要知道基本设计方案的确立往往需要一个反复推敲、反复研究的过程才能确立出最终的设计方案。而在此过程中，房地产公司中专业项目设计人员及有关部门单位也要对重大价值的体系结构展开调研。如，对项目周边的交通系统与空间布局，项目市区空间部分，建筑结构规划，绿化景观体系规划，楼盘住宅的户型设置与风格等进行研究与设计，以此才能使得项目最终的设计方案符合多数人的建筑需求。
与此同时，在项目方案规划设计阶段，与项目方案设计同样重要的协调管理也非常重要。即项目协调管理主要起到沟通、交流、协调的作用。一方面，适当且及时的沟通交流能够促进项目方案设计奔向正确、满足实际需求的基本方向发展。另一方面，协调管理需要沟通多个参建单位与部门，其中有着设计公司、政府机关单位、以及监理单位等。因此，如果全面发挥协调管理的作用与职能，势必会促进这些参建单位积极性与规范性的按照设计方案要求所需进行各项作业。
除此之外，在项目方案设计过程中，还要对建筑项目进行有效的风险评估。而具体做法多数房地产开发公司都是通过人员业绩考核形式来降低风险。即通过施工作业进度目标、部门业绩目标等形式来约束自身部门或单位工作人员的日常工作行为，从而使各项目标作业能够实现，降低不必要的风险。但值得指出的是，不少公司往往为了高额效益而故意与法制、政策打球，这种做法其实也是一种风险做法。另外，如果对设计公司不能进行有效的深入了解，同样也会制造较大的行业风险，导致最终实际成果与目标出入程度较大。所以，这些与项目风险有关的事项，对房产项目开发公司而言也应当谨慎、细致考虑。
3 做好协调管理
一般而言，一旦项目设计方案已经确立，项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等作业环节做出重要铺垫。为此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。首先，当项目拟定好设计单位后，首要做的工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计公司对项目的具体进度安排进行有效评估，以此才能控制图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。也就是说，要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得意有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审计，如果审计中核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。
4 结语：
总之，在房地产项目设计管理阶段，会时常发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。为此，项目设计管理阶段，务必要确立好时间安排，严格控制好方案设计、质量管理、时间进度等方面的问题，以此才能保障工程项目下一阶段的各项任务顺利执行。
参考文献：
[1]史贤戈. 房地产开发项目设计管理[J]. 科技资讯, 2008,(23)
[2]吴狄川. 房地产开发项目设计管理[J]. 中国高新技术企业, 2008,(10)
[3]代 杨, 孙 慧, 贾 博, 赵丽英. 房地产开发项目设计管理[J]. 科技风, 2010,(18)
房地产开发项目设计范文4
【关键词】房地产；成本控制；设计阶段
住宅房地产投资项目的成本管理的核心要求就是将提供市场所需的住宅产品的成本控制至最低水平。房地产开发项目的投资成本控制需要贯穿于整个房地产开发全过程中。房地产投资项目的开发周期从房地产投资决策阶段、勘察设计阶段、施工前期准备阶段、施工实施阶段、竣工验收阶段到房地产运营和售后服务阶段。所以要控制房地产开发成本就需要对房地产开发所涉及到各个因素进行科学合理的管理思路。设计阶段是房地产开发项目成本管理的关键因素之一，也是与施工成本直接相关的原投所在。本文所述的设计阶段主要指的是房地产开发项目的初步设计、结构设计和施工图设计的成本控制。
1、住宅房地产开发项目成本的组成概述
住宅房地产项目的成本管理的对象指的是住宅房地产开发项目在整个开发建设周期内所花费的所有费用的总和。这里面的费用主要包括土地出让金、拆迁安置费、前期工程费、建筑安装工程费用和配套费以及开发间接费用等，房地产开发项目的成本在会计财务核算上主要包括以上六个项目所发射的费用。
以下是关于上述六项成本名称的概述。
前期工程费是指的土地在开发前的现场踏勘、规划设计和可行性研究等费用。基础设施费包括房地产开发过程中所需要的水、电、气、排污、照明、环卫以及道路设施等所需的基础建设费用。建筑啊安装工程费用就指的是房地开发项目在施工实施阶段所发生的人工费用和设备费用。配套设施费主要指的是房地产开发项目所需不能有偿转让的公共设施所需的费用。开发间接费指的是房地产内部会计部门参与到项目开发过程中而产生的各种间接的费用，包括工作人员的薪资福利、设备维修与折旧费、办公及日常水电花费等等。企业期间费主要指的是销售费、管理以及财务费用，这一般不计入开发的成本中，而是将其作为当前的损益来看待。
2、住宅楼房地产开发项目投资成本的特点
住宅房地产开发项目与其它的生产性投资项目相比较，具有的明显特点就是投资周期长、资金流量大且随着市场的变化而具有较大的风险。房地产开发项目成本则具有以下特点：
首先是房地产开发项目的成本的项目过繁杂。投资周期较长，所发生的费用在各个阶段所进行的核算内容不够平衡，而住宅房地产项目在区域范围内具有一定的唯一性，容易发生成本乱摊乱挤的现象。
其次是房地产开发成本有较大的波动性。房地产项目受到国家宏观政策、环境变化、市场规律的影响很明显，而这些因素本身具有较大的波动性，所以房地产开发成本的波动性也较大。
再次就是房地产开发项目的投资成本具有较大的可塑性。房地产开发项目所出的环境与地段的不同，其所含的各种费用没有相对统一的标准，而使得需要企业对公共关系的合理把握来充分塑造更加合理的成本空间。
3、影响住宅房地产开发项目成本的主要因素
房地产开发的成本的影响因素与其自身的特点是息息相关的，以下就其主要影响因素作出分析：
首先是土地开发所发生的费用。因为土地的开发成本的高低主要体现在房地产商品的产出率上，由于土地征用过程中遇到拆迁安置和公共服务的要求所带来的成本，而使得房地产开发项目的商品产出率都不可能做到百分百，因此土地开发的费用对房地产开发成本具有较大的影响。
其次是房地产开发项目受市场因素影响较大，施工成本受施工工艺和技术、设备的选择、材料的市场价格的影响是最明显的，需要房地产企业在满足建筑质量的前期下，尽量控制建安成本。
最后是期间费用。房地产开发项目由于其较大资金周转要求，但其投资周期较长，使得较大比例的资金需要通过银行贷款，从而带来较高的利息支出成本，而资金周转在物价上涨的市场环境下增加了贬值量，即产生了通胀成本。
4、设计阶段控制住宅楼房地产项目投资成本的影响分析
4.1 住宅房地产开发项目设计阶段的特点
住宅房地产开发项目设计阶段的成本控制具有如下特点：
一方面，住宅房地产开发项目建设的全过程包括以下四个阶段：评估、决策、设计、实施。由此可以看出，项目设计阶段承上启下，具有衔接的重要作用。只有经过设计，决策才能变成设想。
另一方面，住宅房地产开发项目投资控制中，设计阶段起着关键作用。换言之，即使是工程项目方案中很细微的内容都会牵扯到工程量的时间标准、装修标准等等。从这个角度来说，设计阶段不仅对建设规模、建设标准起着规范作用。对项目的投资规模还能起到规范作用。
总体来说，住宅房地产开发项目建设的四个阶段中，设计阶段对建设项目成本的影响最大。所以施工前的决策阶段和设计阶段很关键，设计人员应该将控制投资融入到自己的设计过程中。设计阶段影响大，但是在整个过程中也最难控制。因为设计单位、设计人员的爱好、水平和习惯不同都会有影响。相对于设计单位来说，建设单位就显示比较被动。
4.2 设计阶段住宅房地产开发项目成本的影响分析
建筑设计阶段在降低造价的过程中起重要的作用。当具体的方案用图纸表示出来时，很多东西像功能、实施的方案以及投入因素就大致确定了。好的设计方案不但能降低成本、保障项目的进度；而且对商品房的销售也有益。
其一，设计合理才能控制成本。设计阶段具有投入比例小，作用大的特点。设计上必须同时考虑技术和经济，对方案不断优化，才能真正有效的控制项目成本。其二，好的设计方案是商品房的开发中的一大卖点。概括起来，房地产成本的影响因素有：
（1）小区整体规划设计。在小区的用地面积能反映地利用率和经济性，在影响地产住宅小区的众多因素中，用地指标起着很重要的作用。
（2）住宅建筑的平面布置。平面布置不同造价也会不同。
（3）住宅单元的组成、户型和住户面积。结构面积系数越小越经济。住宅建筑不仅需要降低成本，也要考虑用户的需求和经济水平，只有这样才能促进销售。
（4）住宅的层高和净高。层高和警告要依据用户的需求不同灵活调整。
（5）合适的住宅的层数。层次越高，居民密度、工程管道都会减少。不同的层次有自己的有点和缺点，要根据需要来确定层次。
（6）合理的户型和住户面积。户型通常由人们的生活水平和使用情况来确定，目前主要以二室户为主。
（7）选择合理的建筑结构体系。目前有三类建筑结构：全装配式、大模结构、装配整体式结构。
5、结语
房设计阶段地产开发项目的成本管理的主要思路包括如下几条：对所有的设计阶段成本发生项目进行详细的策划；通过招标的方式选择合适的设计方；加强设计合同的管理，对设计进度和费用作出合理的确定；引进设计第三方机构加强质量管理等措施，另外采用多个设计方案优选、限额设计等方法和理论分析对开发成本进行控制。由于房地产开发工程项目的成本管理本身就是一个繁杂的工作，设计阶段作为其一部分也是一个相对独立的复杂的工程，所涉及的专业范围很广，参与方还包括开发商、设计单位、监理方以及施工企业，此外还需要与政府部门进行相关的沟通工作。所以在房地产开发项目的设计阶段进行成本控制，还需要与参与各相关单位进行配合，全面控制房地产开发项目的设计阶段所产生的成本。
房地产开发项目设计范文5
【关键词】房地产开发；项目管理；管理团队；企业竞争力；社会效益；制度建设
0 引言
近几年来，房地产业发展迅速，现已成为我国国民经济的基础支柱性产业，房地产项目开发管理成为重要的项目管理内容，并对房地产企业发展起着重要作用，因此房地产开发项目管理伴随着社会发展、开发建设和管理大型项目的需要而产生，并作为一种现代化的管理方式日益受到重视。
1 项目管理的阶段性措施
1.1 起始准备阶段
在资金使用方面，主要是对项目的投资成本进行分析，测算各种经济指标，同时根据规划要求确定建筑物的容积率和配套设施面积等，从而计算可销售的面积和成本单价指标，建立各方面的成本控制指标，这其中包括工程项目的土地开发成本、工程建设成本、销售成本等，为各阶段的投资控制提供依据；同时要对项目的资金筹集进行详细策划，确定融资渠道并结合项目的进度研究融资计划，最大限度降低财务成本。
在时间进度方面，主要是对项目进度进行分析，确定项目总目标进度计划，这其中包括征地拆迁进度计划、资金筹措进度计划、项目建设进度计划和销售进度计划等，总进度计划是各阶段进度的控制依据，必须依据项目开发的特点及资金运作的要求进行编制，各阶段进度应在总进度目标的基础上进行合理编制，达到进度控制的目的。
在质量目标方面，主要是对各种经济测算指标的准确性、进度计划的合理性进行审核，确定融资渠道的通畅性，保障资金来源，做好营销策划工作，完成可行性研究报告。
1.2 前期设计阶段
在资金使用方面，主要是根据投资意向和项目可行性研究报告，让符合资质的设计单位进行设计，实现初步构想，做好设计概算是这个阶段投资管理的主要工作；同时，由于现实情况，设计单位对设计都趋于保守，设计招标时可以把方案的造价作为评标的一项内容，促使设计单位变为设计与预算同时进行。
在时间进度方面，需要与设计单位定期召开设计会议，讨论设计方案，安排合理的设计进度，尽量让出图的时间与招标施工计划吻合，核查设计进度，控制设计进程，与总进度安排相一致。
在质量管理方面，主要是设计方案的优化和完善，要注重设计品质，利用竞争机制使设计单位在竞争中提高设计水平，项目公司从中选择经济实用品质优秀的方案，以最小的成本达到相对最优的效果。
1.3 建设实施阶段
在资金使用方面，这是资金大量投入的阶段，因此预算审核是这个阶段重要的成本控制环节。在项目实施过程中，对项目的资金流量进行动态监控，根据计划控制项目开发费用的收支，及时发现实际收支与计划之间的差异，进而采取适当措施及时纠偏。
在时间进度方面，需要建立完善的进度计划及监控体系，这个阶段是能否按照总进度计划进行的关键阶段，建设实施过程本身除了受到人为因素的影响，还会受到自然因素的影响。
在质量管理方面，一方面要完善招标制度，选用信誉好的承包商进行施工，大型项目则要选用优秀的总承包商，通过招标选择最适合的施工单位；另一方面要选择合适的监理单位，对工程项目进行监督管理，通过监理公司着重对各施工单位、设备安装单位、材料供应商等进行协调管理，目的在于保证工程的施工质量、进度及投资达到计划要求。
1.4 后期管理阶段
在资金使用方面，主要是营销策划、营销广告等营销实施过程中的资金投入，以及运营维护，物业管理等费用的支出。
在时间进度方面，需要把握营销节奏，按照销售进度安排，完成后期进度管理工作；对于商业地产开发，则应在建设实施阶段后期及后期管理阶段，进行招商，按时租售商业地产；同时制定运营维护计划，实现正常运营。
在质量管理方面，主要是建立良好的开发商形象，做好营销工作以及项目后评价工作。
2 项目管理团队建设
2.1 了解项目管理团队的特点
必须明确项目管理的目标，让每一个团队成员清楚地了解目标，并对此及其带来的收益有共同的思考，做经常性的有效沟通，这样易于形成高度的凝聚力。在此基础上，进行合理的分工与协作，责权利要有明显的界限，本着“责任有边界，服务无边界”的思想，团队成员之间要相互信任，承认彼此存在差异，信任其他人所做和所要做的事情。
2.2 了解项目团队的构成
理想的项目团队应具备领导有足够的凝聚力、项目管理目标明确、做出正确的决策并迅速实施、良好的沟通渠道、注重完成任务的方式方法，每个成员都朝着既定目标努力，从这也可以看出一个合格的项目团队构成通常是由决策者、执行者、协调人、出主意者、评论者等组成，团队中一个成员扮演多个角色是可行的，只要保证能够满足团队需要，同时成员还必须能够胜任多个角色。
2.3 做好团队培训建设
由于房地产项目开发是个复杂的过程，牵涉到的环节众多，因此不可能仅靠本企业或组织内部资源完成，房地产项目开发工作必须借助外力、集合各方优势、专业特长才能完成。所以房地产项目的团队建设是要将各个有着不同利益目标的项目各参与方，同业主设立的项目开发成员共同组建成以项目负责人为首的项目团队。
2.4 选择一个合适的监理公司
国家规定项目建设实行工程监理制，这是我国现行建筑市场规范化管理的一项重要制度，也是国际上通行的项目管理方式。通过聘请监理单位，对项目的建设活动进行咨询、顾问，以及负责各类合同的履行管理。力求能够在实施阶段建立小业主大监理的混合管理模式，使房地产开发企业将更多的精力投入到规划、决策，以及保证项目建设顺利实施的外部协调工作中。
2.5 做好设计单位的管理
设计的工作由设计单位完成，房地产开发商的工程管理人员在设计过程中起沟通、协调、监控作用。可以将开发企业的开发理念、要实现的目标通过沟通、监控的方式贯穿于设计过程中，同时对项目设计的控制过程更为具体化，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并减少后期实施过程中变更的发生。
2.6 选择合适的承包商
这其中包括总承包商和专业分包商的选择。总承包商的选择应该以承包商的综合实力作为指标，特别是其工程管理经验是重点考察的方面。对于专业分包商来说，开发商应该建立专业分包商信息库，重点对其专业资质，专业水平作更多的考察，通过专业水平来进行选择。
2.7 项目团队的组织协调与沟通管理
在房地产项目开发过程中，组织与协调工作十分重要，其作用主要就是围绕项目要实现的目标，组织协调各参建单位、需协调的单位及个人、政府部门全力配合项目的实施，共同努力去实现项目目标的过程。房地产项目是一个涉及多个界面的非常复杂的工程系统，为了开发建设的需要，通常会将开发项目以不同的方式，将之划分为许多子系统、阶段或层次。
3 结束语
总之，房地产业是近几年随着我国改革开放及住房制度改革而发展起来的国民经济支柱产业，随着我国城市化进程的不断推进，未来房地产业也将得到迅速的发展，行业市场竞争将更加激烈，所以未来房地产开发的模式将会因市场的变化而发生改变并得到不断完善。
【参考文献】
房地产开发项目设计范文6
关键词：房地产项目合作开发模式；房地产税制；涉税处理
中国大陆房地产业自二十世纪九十年代兴起，二十多年间迅速发展壮大，对城市建设和国民经济的腾飞发挥了巨大作用。与其他行业相比，房地产行业具有投资规模大、经营风险较高、建设周期长、业务流程复杂、经营成本归集复杂、纳税环节及涉及税种较多等特征。基于资金、行业资质或项目管理能力方面的不足，许多房地产企业常选择与可弥补其短板的合作方合作，共同完成项目开发，共担风险共享利润，实现共赢。这就使得房地产项目开发的过程变得更为复杂，纳税管理工作因此也更具挑战性。在现行房地产税制下，企业在开发房地产项目过程中，涉及税种多达10种，应纳税费计算复杂，整体税负较重。仅与销售收入直接相关的税费支出就已占销售收入的21%至26%，此外还有其他与获得土地有关的契税、印花税、耕地占用税和城镇土地使用税等税金支出。面对如此高比例的法定成本支出和现行尚不完善的中国房地产税制，房地产企业的纳税管理工作变得至关重要，决策层必须以前瞻性及战略的眼光和理念来安排合作项目开发全过程的涉税行为，以达到提高税法遵从度、降低纳税风险、合法合理降低纳税成本的目的。
一、房地产项目合作开发模式
（一）房地产项目开发的运作流程
房地产企业投资于一个具体的房地产开发项目，需展开包括受让土地使用权、立项、规划、设计、建筑施工、销售或自用等一系列经济活动，分布于以下四个环节：
1.前期准备环节
前期准备工作主要包括取得土地使用权，项目立项、图纸设计和规划，五个许可证审批，市场调研和规划，预算，融资，决定开发模式，确定建筑施工方、监理方。
2.建筑施工环节
按照确定的开发模式开展建筑施工，工程监理；市场营销，预售开发产品。完工验收和竣工结算。
3.销售环节
销售开发产品，办理购房贷款和房产证手续。
4.保有环节
销售剩余开发产品，或转为自用或出租。工作重心转向售后服务、移交物业管理、招商租赁等工作。
（二）房地产项目开发模式
国际上房地产开发有两种基本开发模式：香港模式和美国模式。香港模式的核心在于，楼盘以项目开发为组织形式，在整个开发流程中，从购买土地、房屋建造到销售管理都由一家房地产公司独立完成。而美国模式则完全不同，整个开发的每个环节完全由独立的机构运行，投资人通常是非常有经验的房地产基金、退休基金或者退伍军人基金。房屋建造由专门的建筑商完成，物业管理则由专门的物业公司来完成①。内地房地产开发完全借鉴了香港模式。在整个开发流程中，从购买土地、房屋建造到销售管理都由一家房地产公司独立完成。内地的国有土地出让模式在很大程度上也学习了香港经验，土地使用权不能自由交易，经营性用地只能通过政府的“招拍挂”出让方式获得。正是内地这种独特的房地产开发模式，与重交易轻保有环节征税的房地产税制相结合，才造就了当今市场上各种形式的“项目合作开发或合作建房”模式。实践中，人们通常将项目的建设方式和经营模式统称为项目的开发模式，主要包括以下三种模式：
1.自建开发模式
有土地使用权的企业自行开发建设，整个开发流程均由本企业独立完成。这些企业一般为具有房地产开发经营资质的企业。
2.代建开发模式
有土地使用权一方委托房地产企业代为开发建设，并支付代建费，开发主体为委托方。受托方必须是有房地产开发经营资质的企业，委托方则无此限制。
3.合作开发模式
合作开发房地产项目实际上是一种对土地、技术、资金等房地产要素的调配整合，是合作开发主体为完成房地产项目的开发、经营目标而通过合同的方式将各个主体拥有的要素有效结合到一起的民事行为②。实务中，由于土地产权制度和房地产开发香港模式的约束，内地房地产项目合作开发形式多样，可归结为以下两大类：
（1）共同出资成立独立法人公司
一方以本企业为主体联合其他企业、个人共同投资开发房地产项目，成立独立法人房地产公司来完成整个开发流程。
（2）合作开发不成立独立法人公司
一方以本企业为主体联合其他企业、个人合作开发房地产项目，不成立独立法人公司来运作该项目，合作各方中必须至少有一方具备房地产开发经营资质。实践中，合作各方通常选择以下五种具体合作方式之一来完成项目开发：
①提供土地使用权换取固定收益方式 --转让土地使用权行为
合作各方约定，提供土地使用权一方不承担经营风险，只收取固定利益，如：固定数量的房屋、货币或其他权益。这种合作实为土地使用权转让行为。
②提供资金换取固定开发产品方式 ―销售开发产品行为
合作各方约定，提供资金一方不承担经营风险，只分配固定数量的房屋。这种合作实为房屋买卖行为。
③提供资金换取固定货币数额方式 C借款行为
合作各方约定，提供资金一方不承担经营风险，只收取固定数额货币。这种合作实为借款行为。
④提供资金换取开发产品使用权方式 C房屋租赁行为
合作各方约定，提供资金一方不承担经营风险，只以租赁或以其他形式使用开发产品（房屋）。这种合作实为房屋租赁行为。
⑤ 共同投资、共享利润、共担风险方式 C房地产项目合作开发
合作各方约定，各方提供土地使用权、资金、项目管理技术等共同投资开发房地产项目，共享利润、共担风险。该项目合作清算后，按约定比例向合作各方分配项目利润。这种合作方式即为法律上真正认可的“房地产项目合作开发”模式。
二、房地产项目合作开发涉税处理
（一）房地产税制概况
中国内地现行房地产税制的基本框架是在1994年分税制改革的基础上确立的。其中直接以地产、房产为征税对象的有五个税种：耕地占用税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、房产税；与房地产密切相关的有五个税种：营业税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、个人所得税等，共十个税种。（见表1）
（二）房地产合作开发项目的涉税处理
2005年至今，最高人民法院和国家税务总局分别颁布了若干司法解释和部门规章，为各类房地产“合作开发”行为的税收征收管理和法律纠纷解决提供了更明确的法律依据。依据这些法规，不同的项目开发模式或方式涉及不同的纳税义务，税负高低不一，差异较大，开发模式的选择决定了项目开发的涉税处理方式和合作各方的税负。本文以法律上认可的“房地产项目合作开发”模式，即合作各方共同投资、共享利润、共担风险的项目合作方式为基准，分析其涉税处理过程。房地产合作开发项目自前期准备阶段起，至合作清算结束，均应以本企业（有土地使用权一方）为财务核算主体和纳税主体，从四个开发环节、十个税种、两方纳税主体三个维度处理涉税事项：
1.四个开发环节
如上表所列，企业在项目开发的所有环节均应积极履行纳税义务，正确计算并按时缴纳各项应纳税金及附加费；到主管税务机关立项及按月申报开发产品销售情况。
2.十个税种
在开发过程中及合作清算结束时所产生的所有涉税事项，本企业均应正确计算并按时缴纳各项应纳税费，其重点和难点在于合作清算年度的企业所得税汇算清缴工作。
3.两方纳税主体
合作开发项目的纳税主体包括两方：一方为本企业，负有项目开发经营所涉及的所有纳税义务；另一方为合作方，承担项目税后利润分配的所得税。
房地产合作开发项目通常在开发产品销售完毕当年实施合作清算工作。合作清算结束时，本企业应根据清算结果所列的项目税后利润，按约定比例分配给合作方。实际支付分配款时，若合作方为个人独资企业、合伙企业或个人，企业还应就实际分配的项目税后利润，代扣代缴个人所得税；若合作方为法人企业，则合作方取得该合作项目税后利润应视同股息、红利，属于企业所得税的免税收入，合作方免交企业所得税。合作清算结束后，剩余税后利润留归本企业，构成企业的税后净利润。
合作清算结束后，企业需向主管税务机关备案分配合作方项目税后利润情况，并依要求报送合作清算报告。由于合作开发项目为合作各方共同管理，财务核算清查工作及合作清算结束时的涉税处理较为复杂，故合作各方通常聘请税务师事务所实施清算工作并出具合作清算报告。
房地产合作开发项目的税务处理是一项综合性较强的专业管理活动，涉及法律、税收、会计核算、财务管理、企业运营管理等多学科知识，故要求财务人员具备较高的综合素养和丰富的实践经验，方能保证合作开发项目涉税处理工作的合法性及合理性，从而尽可能规避或降低税收风险，实现企业价值大化。
注释：
①常青著，中国房地产到底怎么办，浙江大学出版社，2011
②王卫国著，中国土地权利研究，中国政法大学出版社，1997
参考文献：
[1]许明编著.房地产税收政策深度解析[M].中国市场出版社，2013.
[2]常青著.中国房地产到底怎么办[M].浙江大学出版社，2011.
[3]毕宝德著.不动产经济研究[M].中国经济出版社，2013.
