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房地产行业培训范文1
【关键词】房地产；估价风险；防范措施
房地产估价主要是指专业的房地产估价员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按着严谨的估价程序，运用科学的、合理的以及有效的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。房地产估价对当前的房地产行业的发展有着十分重要的作用，但是当前房地产估价存在的风险严重影响了房地产行业的健康发展，房地产管理人员需要采取有效的措施，减少房地产风险，促进房地产行业的健康发展。
一、当前房地产估价风险主要表现
房地产估计风险对于房地产行业的健康发展有着十分不利的影响，在今后的房地产行业的发展中需要进一步了解房地产风险的主要表现和产生的原因，进一步控制房地产股价风险。当前房地产估价风险主要表现在以下几个方面：
（一）由于政策调整导致的风险
随着房地产行业的发展，国家对于房地产行业进行了相关的调控，稳定房地产行业的健康发展。由于国家对于房地产行业进行了宏观调控，导致房地产行业的发展受到一定的影响，房地产行业的供需情况受到严重的影响。另外国家经济政策的变化也会影响房地产行业的健康发展，国家对于税收政策，金融政策的调整也会影响房地产行业发展所需要的资金，进而影响房地产行业的发展，导致房地产估价的风险。
（二）估价业务中导致的风险
房地产估价业务中导致的风险也是当前房地产估价风险的主要表现之一。由于房地产估价人员导致的估价风险或者是估价体系不完善导致的估价风险依然存在，严重影响房地产行业的健康发展。一方面房地产估价人员的素质有待于提高。房地产估价需要专业的人员从事，但是由于当前一些估价人员对于房地产估价知识掌握不熟悉，缺少一些房地产估价的经验，导致房地产估价中存在潜在的风险，这对于房地产估价工作的顺利进行造成了十分不利的影响。另一方面房地产估价体系不完善或者是估价不规范。当前我国的房地产估价工作还不规范，虽然国家制定了相应的估价规范，但是很多估价人员往往不遵守相应的估价规范，导致估价未能充分发挥应有的作用。房地产估价规范虽然确立，但是针对当前房地产行业的不断发展，房地产行业估价仍然存在问题，严重影响估价工作的顺利进行。另外由于一些房地产估价机构对于房地产估价信息获取不完善或者不真实导致的房地产估价风险仍然存在，甚至会对房地产行业的发展造成十分不利的影响。
二、房地产估价风险的主要防范措施
房地产估价在房地产行业的发展中发挥着十分关键的作用，直接影响房地产行业的长远发展。但是由于房地产估价受到多种因素的影响，房地产行业的估价风险需要引起重视，采取有效的措施减少房地产行业的估价风险，促进房地产行业的健康发展。
（一）提高房地产估价风险意识
提高房地产估价风险意识可以有效地减少估价风险对于房地产行业发展的影响。在今后的房地产行业的发展中，需要进一步提高估价人员的风险意识，正确认识房地产估价风险的危害性。房地产估价机构需要加强对估价人员风险意识的培训，估价工作人员风险意识的提高可以在房地产估价工作中针对存在的风险进行有效地防范和控制，这样就可以有效地减少房地产估价中的风险，促进房地产行业的健康发展。
（二）提高房地产估价人员的素质
房地产估价人员的素质对于房地产估价风险有重要的联系，在今后的房地产估价工作中需要进一步提高风险估价人员的素质，减少房地产行业的风险，稳定房地产行业的健康发展。一方面需要加强对房地产估价人员的培训，提高房地产估价人员的专业素养。随着房地产行业的发展对于房地产估价人员的素质也有所提高，加强对估价工作人员素质的培训，可以有效地提高工作人员的素质，提高工作人员房地产估计工作的水平。另一方面需要引进一些高素质的人才，带动估价工作人员素质的提高。房地产估价机构引进一些高素质的估价人员不仅仅可以提高估价工作的水平同时还可以带动其他员工水平的提高。另外估价人员需要加强房地产估价工作经验的积累，这样可以提高工作人员股价水平的提高，同时也可以提高估价工作的效率。
（三）完善当前的房地产估价体系
当前由于房地产估价体系的不完善，导致房地产估价信息不真实现象，同时也影响了估价工作的规范化和科学化。在今后的房地产估价工作中需要进一步建立健全相关的估价制度，完善房地产估价体系的建设。在今后的房地产估价工作中需要进一步完善房地产估价信息数据系统，这样不仅仅可以保障房地产估价信息的真实有效性，同时还可以保障房地产估价信息的透明度。当前房地产行业发展十分迅速，国家对于房地产行业的政策调整也逐渐增加，房地产估价人员需要根据当前的房地产行业发展现状进行估价，做出重要的判断。建立房地产信息数据估价系统可以有助于房地产估价人员更全面，更客观的掌握房地产行业的信息，做好估价工作，尽量减少哟与房地产估价信息不真实导致的房地产估价风险。另外还需要建立完善的房地产估价制度，规范房地产估价工作，这样可以有效地保障房地产估价工作的顺利进行。
三、结语：
房地产估价工作作为房地产行业发展中的重要组成部分，对于房地产行业的发展有着十分重要的参考作用。但是由于当前房地产行业的估价工作不完善，导致估价工作中存在一定的风险，未能正常发挥对房地产行业发展的作用。在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善房地产估价工作的体系建设，提高估价工作人员的素质，尽量减少估计工作中的风险。
参考文献：
[1]李虹洁.浅谈房地产估价风险及防范[J].中国外资.2012（3）.
[2]顾菁喆.房地产估价风险分析与防范[J].中国商界（下半月）.2010，（09）.
房地产行业培训范文2
一、人力资源管理对房地产行业的关键性
房地产行业有着自身行业的特性，它一种资本的投资行为。当然投资具有高危性与风险性伴随，由于资金回流时间较长，因此需要大量的人才。房地产行业对刚进入行业的新人提出了很多的要求，其中最主要的一个就是需要人力资源管理方面的人才需要具备强大的心理素质，同时扎实的专业基础知识也是必不可少的。房地产企业想在房地产行业内部获得成功和在市场内获得巨大利益必须要在人力资源方面做足功夫。不但要对相关的员工进行定期心理辅导和行业知识培训，加强相关企业管理体制。当今行业竞争从过去靠着资本和金钱转向人力资源的竞争，而提高人力资源的管理循序渐进完善提高企业竞争的根本。
二、房地产行业人力资源管理的缺陷
1.企业没有企业文化，管理制度落后
企业文化就如同企业的灵魂一样，在企业的发展过程之中形成一定竞争优势。良好的企业文化可以帮助房地产企业在市场竞争中处于领先优势，企业的每一个员工实现自身的优势来自于企业自身经营理念。好的企业文化，能激发员工拼搏的士气，反之也亦然。
2.员工自身能力不足，企业培训不足
一些房地商为了短期类利益，招了大量专业素质和学历不高的人员，一些优秀的人才被排挤走。一旦从业者自身能力和综合能力不高，就会出现盲目跟从性，没有自我创新的意识。一些中小型房地产企业缺乏对员工有利的培训，特别是人力资源这块。入职前没有得到系统的培训，或者培训几天后直接走马上任，长此以往很多员工对这份工作缺乏恒心，失落情绪满腹，这样对房地产企业的前景十分不利。
3.业绩是一切考核制度风向标
房地产企业完全用业绩去衡量人力资源员工素质高低与否。其实业绩考核弊端很大。例如，考核的问题单一化，考核的过程过于主观；考核机制死板单调，考核的问题过于主观，不够客观。最关键是房地产企业内部还缺乏相应监督部门，这让考核最终结果无法对外公正。
三、如何解决以上这些问题
1.要建立好企业的企业文化，树立良好的文化背景
任何企业都需要遵守以人为本，就是从员工的出发，发挥员工自身的所有优势。这就是人力资源管理的理念。所以要把这样的管理的理念放入企业文化的建设上来，加强房地产企业核心凝聚力。企业要让员工多沟通，互相了解员工思想价值，要在企业文化氛围中形成每一个员工都有体现出自身的水平来观念。企业的管理经验，对外要有好的宣传，对内要完善好的管理制度，以建立企业积极向上，蓬勃富有朝气企业核心价值观。企业在人力资源管理的信条上要和时代的潮流靠拢。引进国外先进管理模式，同时要结合自身实体特点，才能做到人力资源管理完美统一。
2.完善人才聘用和人才的培训机制
企业人才的聘用，需要看重员工自身的能力和专业知识作为考核标准。对企业内部人员的培训需要专业化、时代化和个性化。
3.要采用公平公正的考核机制
房地产企业与其他企业考核机制有着很大不同，这就要求人力资源管理部门要根据自己行业特点来制定有效的考核机制。从企业实体出发，制定与本企业合适的发展业绩考核机制。不能单纯以业绩为准，全方位，多角度去综合评定。建立多元的考核机制，做到公平公正。例如，把业绩考核作为一个基准点，再加上员工自身素质、人际交往沟通能力，抗压能力和心理素质等这些因素，也要参评在内。建立好良好的监督机制，这样才是人力资源管理工作的保障。
四、结语
房地产行业培训范文3
2006年5月，建设部等9部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出了包括税收政策在内的几项具体措施。根据上述文件精神，许多地方组建了房地产一体化办证中心，实行税务、国土、房管、工商等单位合署办公，为房地产税收一体化管理创造了条件，但这只是一个良好的开端，后面还有许多工作要做。地税部门要采取多种形式加大房地产行业税收政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系。利用新闻媒体开辟房地产行业税收专栏，建立相关网站，印制宣传手册，举办相关政策培训班等，有针对、有重点地进行宣传，增强房地产企业的纳税意识，营造良好的征收环境。
针对当前房地产行业纳税人普遍存在纳税意识不强的现状，税务人员要经常深入企业做好纳税辅导工作。要完善“以票控税”，把房地产开发过程中涉及的耕地占用税、契税、营业税、土地增值税、印花税、企业所得税等全部纳入税源监控，把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理，定期检查发票使用情况，核对发票的金额是否与房屋实际销售一致，对违规操作填开的发票，严格进行处罚。与此同时，加大税收检查力度，打击涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度，强化其管理职责，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门，有效地打击税收违法行为。
房地产行业的税收管理需要多方面的支持，地税机关要建立健全控管网络，严密监控房地产行业的税源动态。要加强与土地管理、房产管理等部门的联系，建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节，全面掌握房地产开发企业的涉税资料，建立电子档案，实行全程动态跟踪管理，及时发现新情况、新问题。要将房地产转让方及其房地产交易信息，及时传递给管理房地产转让的税务部门或岗位；征收契税的财政部门要将获取的房地产交易信息集中传递给税务机关，税务机关再分解传递给有关税种的主管部门或岗位。同时，各税种主管税务机关或部门也要将有关税收管理过程中获取的房地产权属转移信息，及时传递给契税征收机关。
在具体操作中，可以以契税征管为契机，严格执行“先税后证”的有关规定，以证控税，堵塞漏洞，把住税源控管的关键环节，再通过征收机关间的配合，准确、快捷传递信息，实现信息的互通共享。凡不持税务部门的发票和税票，房产、土地部门不予办理产权证照，从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取的信息，明确责任人，跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，对有关税收实施有效管理，提高税收的管理质量和效率。
地税机关要利用契税征管中积累的信息，从房地产管理部门和纳税申报过程中取得的信息进行整合归集，以县（市、区）为单位建立房地产税源信息数据库，通过信息比对堵塞税收漏洞。通过跟踪了解掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等情况，利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息，对房地产开发企业缴税情况进行纳税评估，发现问题，及时采取有效措施。并利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场的有关税源信息，与有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强房地产二级交易市场的税收管理。
地税部门应根据实际情况，简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人缴纳税款。要本着“就近”和“方便纳税人”的原则，不断扩大合署办公的部门单位，真正方便纳税人，降低纳税人的税外成本负担。其次，全面推行“一窗式”管理服务。对转让或承受房地产应缴纳的税收，如营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，凡可在一个窗口一并征收的，可在交易双方办理产权过户或缴纳契税时一并征收。另外，可在契税征收场所或房地产权属登记场所代开财产转让销售发票。有条件的地方，争取在办理房地产权属登记的场所开设房地产税收征收窗口，争取将金融机构引入征收场所，以节省纳税人的办税时间和纳税成本，努力提高办税质量和效率。
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关键词：房地产；风险防范；管理工作；途径
一、引言
有关部门对房地产行业相关工作进行了宏观调控，在行业外部环境不断变化的情况下，使得相关工作面临着严峻的形势和压力。为了有效避免房地产行业中财务风险的发生，有关的工作人员不断提升自身的专业水平的风险防范意识，加强对财务风险的深入分析和研究，从而最大限度的降低了财务风险的发生概率。
二、企业财务风险管理工作中存在的问题
1.风险防范机制不完善。有关工作人员为了提高自身的风险防范意识，在日常工作中不断学习，总结经验，加强对风险防范能力的不断提升，但是目前在我国某些房地产企业还存在工作人员不重视企业财务风险管理工作的情况，例如我国某一地区的房地产企业工作人员在日常工作中表现的较为散慢，工作被动，缺乏积极性，不能自觉的遵守相关的风险管理制度，从而不仅自身的工作效率低，还对整个房地产企业管理水平的有效提升起到了制约的影响。出现这种情况主要是由于企业的风险防范制度不够完善，从而导致人员的工作职责不明确，影响到财务风险管理能力的进一步提升。
2.缺乏预警财务风险制度。现阶段在我国的某些房地产企业存在这种情况，企业内部并没有建立财务风险预警制度，使得有关人员的风险预警意识较为低下，不能及时发现企业可能存在的风险问题，由于员工的风险预警水平低，因此对企业的财务风险管理相关工作不够重视，不但导致了风险问题的发现，还给企业带来了巨大的经济损失。
3.企业投资阶段管理力度缺乏。房地产企业的某些人员存在重发展，轻管理的思想，由于这些人员过于重视发展速度从而忽略了投资阶段的管理工作，造成投资工作有关人员缺乏积极性、主动性，例如对投资立项以及审批工作相关操作环节不够关注，对相关内容的检查不认真，导致了资源浪费，也影响到了整个企业经济效益的最大发挥。
4.资金管理工作落实不到位。资金管理是财务管理有关人员的重要任务，同时它还对企业的利益起到了决定性的影响作用。由此看来，管理人员必须积极强化资金管理工作，实现企业经济效益的最大化，可是目前在我国某一房地产企业，出现资金管理工作落实不到位的情况，例如某些管理人员尽管已经制定了《房地产资金管理规范》相关制度，可是融资的方式过于单一，渠道小，从而导致了资金紧张，影响到部分项目的顺利进行。
三、提升有关人员风险防范水平的途径
1.构建财务风险防范机制。对房地产行业来说，财务战略必须积极服从于企业发展战略，同时也对企业发展战略起到决定性的影响。因此有关人员要正确认识财务战略和企业战略之间的利益关系，作为管理人员一定要积极配合企业发展战略相关工作任务，例如积极制定科学合理的《企业财务风险防范措施》，《安全隐患排查标准》等，从而通过战略规划来促进企业的更好发展，只有这样做才可以促进房地产行业实现可持续发展的目标，我国某一房地产行业中的的管理人员根据现阶段国内房地产的发展状况以及市场环境，从而对企业的实际情况进行更为深入的研究，并依据企业战略，企业外部环境，同时结合企业内部的财务战略理论，制定出了合理、详细的企业内部财务战略，及时建立了财务风险防范措施，将财务风险的发生概率降到最低。
2.制定科学的财务风险预警制度。建立财务风险预警制度，就是管理人员通过设置一些敏感性的财务指标，从而实现对企业偿债能力，营运能力，盈利能力，成长能力等重要目标作出重点分析与探讨，并利用金融，财务，企业管理，市场营销等多种理论知识，同时采用数学模型，比例分析等定量方法，及时发现财务风险的存在，以便于及时采取相应的措施，这种制度是对企业可能会面临的风险进行的一种预报、预测等工作，主要是为了避免财务风险发生而对企业造成损失。例如我国某一房地产企业的管理人员及时制定了《财务风险预警机制》和《房地产企业预警风险系统》，在制度的约束下有关工作人员的积极性很高，也加强了对企业财务风险管理工作的高度重视，工作热情更高了，效率也大大提升了。
3.加大投资管理力度。由于房地产行业的投资较大，周期长，而且投资活动容易受到外部环境不良影响从而产生一定的波动，所以，有关管理人员必须加大对相关投资活动的管理力度，强化投资风险的控制工作，从而确保企业的经济效益得到最大的发挥。作为房地产企业的管理人员尤其是要加强投资立项，投资审批，运营管理，施工监控，工程验收，档案管理等环节的管理，强化投资阶段管理工作，最大限度的降低企业发展中的投资风险。加强企业投资前期的风险预测。在限购背景下，房地产企业的财务风险成为有关工作人员最为关注的问题，由于企业的投资活动主要是由企业主要用途以及所处地理位置共同决定的，因此在房地产相关项目开发之前，有关的工作人员必须积极的做好项目开发的准备工作，例如某些工作人员以科学严谨的财务工作态度，从而对相关内容进行详细的计算，努力做好企业开发项目的风险评估以及设计规划工作，最大限度的降低了企业投资风险的发生率。在投资分析阶段，必须根据我国现阶段的经济发展状况，房地产行业的市场变化以及国家有关部门对行业提出的调控政策，在充分掌握市场最新动态和政策不断变动的前提条件下，有效减少企业投资风险。
4.强化企业的资金管理工作。资金管理是企业发展中的核心任务，同时也是企业进行财务风险防范工作的重要保障。由于房地产企业作为我国经济发展的支柱力量，对我国经济的快速发展起到了积极的推动作用。因此有关的管理人员必须加强对融资模式的不断创新，例如采取开拓融资渠道的方式，实现多元化的融资方式，同时还要将自身的资金得到合理的利用，比如说采用销售回款，经营性欠款等方式，打破传统的单一融资方式，并积极拓展基金机构资金，企业债券，行业合作资金等多种渠道，有效的扩展房地产企业的融资平台。
5.强化企业内部体系建设。为了加强对企业财务风险的管理，有关的工作人员应该结合企业自身的发展特点以及目标，从而制定出符合企业发展的风险控制体系，并加强对相关制度的不断完善，例如某一房地产企业的管理人员指定人员来进行监督工作，从而科学的设计监督机构相关人员的职能范围，使得人员能够积极对业务的流程进行梳理，从而实现企业财务管理工作的系统化和程序化；在管理系统改进过程中，需要及时加强对工作人员的专业培训，例如采用聘请培训师的方式，并在培训活动进行前积极制定合理、详细的房地产企业专业培训计划，从而确保企业培训活动的有序进行，要求工作人员在培训中多进行小组讨论，在互相学习的过程中，做到共同进步，并在培训活动结束后，组织人员进行考核，对于考核成绩不合格的人员，管理人员先对他们进行思想教育，然后要求他们进行补考，直到考核成绩通过；反之，对某些考核成绩优异，在培训活动中积极表现的人员进行表扬和奖励，采用这种方式有效提高工作人员的积极性，激发他们的工作热情，使员工掌握更多的专业知识，有效提高人员的综合素质和技能水平。
四、结语
人员素质和专业技术的提升是房地产企业实现可持续发展的基础，因此为了有效提高有关人员的综合素质和专业水平，必须强化员工培训工作，并加强对相关规章制度的不断完善，从而促进企业的稳定发展。
参考文献：
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[2]韩治华.关于房地产企业财务风险分析与预警[J].经济视野,2013(18):28-28.
[3]宋来胜.限购背景下我国房地产业市场集中度分析[J].科技、经济、市场,2014(1):55-55.
房地产行业培训范文5
当前的社会正以多元化的态势急速前进着，房地产企业在经济的快速发展中也在加大投资力度，以便于取得更好更快的发展。在国民经济中，房地产经济占据着举足轻重的位置，而实现自我调节，紧随时代步伐，这是房地产企业当前的难题之一。投资高、周期长以及风险大是房地产行业中的会计特征。房地产核算中存在着诸多问题与矛盾，这进一步制约着房地产行业的利润与经营回报，同时也阻碍着房地产行业的健康与稳步发展。本文就会计业的发展现状，结合房地产会计的相关特点，分析了存在的问题并且提出了解决措施。
关键词：
风险；发展现状；房地产会计
当下，社会发展给我们经济发展带来了无限可能，带动了行业发展。房子是生活中的必备因素，房地产很大程度和人们生活联系在一起，房地产在竞争中不断寻求发展。我国现行的会计准则虽然适合多元化的企业发展，但结构中没有系统完整性，所以并未涵盖房地产行业。本文探讨了房地产行业中会计的某些不足之处，并提出针对性的策略，这对于房地产企业进一步发展而言意义重大。
一、房地产会计中的问题探究
1.信息缺乏真实性。
房地产行业的会计虽然起步较晚，但是发展却非常快，会计信息也缺乏一定的真实性。一些房地产企业为了少交税款，在编制报表时常常弄虚作假，进行错误会计信息的，这干扰了正常的信息交流。某些房地产行业为了躲避国家的税赋，将真实的财务利润隐藏于虚假的报表中。某些房地产行业为了获得银行的贷款，不惜伪造企业财务报表、征信报告、纳税申报表等关键信息去骗取银行贷款，这种不正当的行为严重干扰了市场准则。在房地产行业，会计严重缺乏真实性主要在于行业中会计准则的局限性，会计准则能够为会计计量、确认提供真实的规范程序，而会计学科只能解决当前出现的一小部分的问题，在发展中随之而来的诸多困难并未能一一解决。在经济发展高速运转的当下，会计准则的更新速度更不上经济的发展速度，导致很多会计程序的处理可依据的法律少之又少。会计处理有着极大的随意性，很多会计人员会编制虚构的会计报表，甚至以不真实报表进行报税，导致编制的报表毫无真实性可言。另一方面由于会计的法律法规会定期更新，而很多企业会计并没有第一时间更新自己的知识储备，企业中甚至某些从业人员都没有取得规定的执业证书。房地产行业的会计因其特殊性需要经过定期组织从业人员进行会计知识的培训，只有提高自己的专业水平才能让原本细致、严谨的会计工作简单化，才能及时处理会计工作中出现的诸多问题。会计行业较为特殊，经常会受到金钱制约，一些会计人员明知法网恢恢，却还是受不了诱惑，违背道德，钻了法律的空子，最后难逃法网。
2.内部控制缺陷不断。
当前，房地产行业的会计内控中问题重重，主要为内部的环境不佳、内部的机构不合理、措施不理想等，究其原因主要是房地产行业对于会计的控制不够重视，没有足够的风险把控意识，没有能够有效地发挥控制作用。企业对于经济业务没有合理的控制，这使会计无法及时履行职责，没有风险准备意识，当真正风险来临时还是一片迷茫。而且，房地产企业中的治理结构不明，职责不清，结构方面有很大的改善空间。
3.会计法律过于滞后。
房地产行业的某些会计法内容比较陈旧，无法适应全球化的挑战以及经营机制的要求，修订工作可能有些滞后。一些会计的法律法规在制定中没有充分的调研论证，没有及时考虑实际，导致规定不科学不合理，实施中问题重重。另外，会计法律规定的一些法则过于笼统，而且在不断进步的经济环境下，房地产行业必须要有细化的法律，而不是参照别的行业不独立的法律法规。
4.会计核算较为繁杂。
房地产企业可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分别开发。它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。房地产企业经营活动的主要业务有：土地的开发与经营、房屋的开发与经营、城市基础设施和公共配套设施的开发、代建工程的开发。成本核算主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、期间费用等部分组成。现行房地产行业开发成本核算，大多按照制造成本法进行核算。先按照开发成本科目简单进行汇总，再按照简单的分配方法进行分摊，再用总可售面积进行分摊，最后得出的单方可售成本。但由于每个开发的项目产品都具有唯一性，而开发项目产品的业态、户型、面积等等却千差万别，即使同一栋楼，同一层也有非标准产品，而按照单方可售成本结转已销售的面积，俨然是不符合逻辑的。再加上房地产开发规模大，周期长，大多按着规划分期开发，会发生不能直接归集产品对象的开发间接费分配问题，利息如何按期开始进行资本化，何时费用化的问题，间接费用（销售费用、管理费用、财务费用）如何合理分摊至开发产品以便进行含税保本售价的测算等问题。上述问题一直困扰着房地产行业的会计核算人员。
二、如何解决房地产中的会计问题
1.建立完善的规范化的会计体系。
会计政策主要指的是企业进行会计核算所需要的原则与方法。当前的某些企业在会计核算中明显轻制度重科目，这容易让会计在整理收集会计信息时没有可比性，无法形成完备的参考体系，而考核的意义也就不复存在了。于企业而言，会计政策的设定需要包括基本的会计政策与具体的会计政策这两方面的内容。企业会计财务信息并不真实，账目并不明晰。完善的房地产会计体系要解决的是会计信息的真实性。近年来的改革中，财务会计不断深化自身的理论，进一步探讨了新型的会计分支，比如成本会计、金融会计等。房地产企业在现行的会计准则下不断完善房地产行业的会计准则，这能够阻止企业对利润的操控，保障了会计的真实与准确。完善的房地产会计规则应当包括完善的房地产企业治理结构，会计要素的确定准则，会计信息的披露要求。同时，要不断提高会计人员的专业胜任能力及会计职业道德水平。
2.健全的房地产监督机制。
在房地产企业会计中除了需要建设完备的会计体系，还应当配备专业的监督体制。会计监督的建立能够方便会计工作的开展，对在不同会计岗位的工作人员有法律的约束。房地产企业可以在项目的前期投资时就明确会计监督职责，专人监督会计的工作，保证房地产企业在合法、合规、有效中运营。房地产企业的监督包括如下两方面，一方面是内部治理结构的改善，建立完善的内部核查制度，强化内部控制，有效发挥企业自身的监管权，保障会计信息的真实有效性。另一方面是完善社会监管，强化外部监督，约束会计人员的执业行为，确保会计信息真实有效。对于有问题的会计人员应严肃处理，提高会计的全面性以及权威性。加强内部监督需要房地产企业中所有财务工作人员工作相互制约与分离，明确职责与权限，针对重大的违纪问题要联合监督部门一同排查，只有联合企业内部、社会、监管部门才能真正落实会计监督，才能持续健康稳定的发展会计行业。
3.规范房地产开发成本的归集与分摊规则。
对于房地产企业的成本核算来讲，成本对象和成本项目的划分和确定是正确核算开发成本的基础。为正确核算开发产品的成本，房地产企业应制定一套完整的成本核算的程序进行成本核算，以“确定成本核算对象、归集开发成本、确定成本分摊方法、在成本核算对象之间分摊成本、计算各成本核算对象的开发总成本、正确划分完工和在建开发产品之问的开发成本、正确划分可售面积、不可售面积（按实测绘报告）、编制成本报表”为主线，在这条主线中，最重要是规范房地产成本费用的归集与分摊，项目开发前期要组织召开企业的各个部门认真讨论，一定要得到企业管理层重视，得到相关业务部门的认可。归集与分摊会计政策一经确定，不得随意变更。土地征用及拆迁补偿费原则上采用占地面积法进行分配；前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费按占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法进行分配或按合同计入。资本化利息按直接成本法或按预算造价法进行分配。对核算基础较好的，开发间接费可采用作业成本法。公司为了测算含税保本成本，也可采用作业成本法将发生在各期的期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）进行分摊。无论怎样，规范房地产开发成本的归集与分摊规则，就是为了真实反映企业的成本费用，为管理层提供有力的财务决策。
4.强化房地产的内部会计控制。
为解决房地产企业中的内部困扰，企业应当做出相应的改进。比如，应该提高企业的内部控制，建立专业的内控制度，企业需提高整体水平，培养高素质的工作人员。会计人员对于经营活动的真实性应当有主动承担与监督的责任。房地产企业应加强会计的职业素养，不断更新观念，控制经营活动。在企业管理制度的建设中，应明确每个会计的责任，规范各岗位的范围和要求。会计工作需要定期与不定期的会计抽查，并做出及时的回馈。要求企业提供良好的控制环境，完善内部治理结构，保证岗位之间的权责明晰。企业还应加强风险控制意识，由于房地产行业属于高危行业，风险意识不足会影响企业未来的发展。企业经营管理中必须要有未雨绸缪的忧患意识，建立风险控制，以规避行业风险，保证内控制度的有效运行。
三、结语
社会经济的发展为房地产行业的繁荣与兴起提供了更好的空间，但是在房地产行业的发展中仍然存在着各种各样的问题。科学有效地处理好房地产企业中的矛盾是会计核算中亟待解决的问题。会计核算是房地产企业的关键业务，在房地产行业发展中的作用越来越重要，这需要我们广大同仁一同努力，用好会计核算的规律，实施好会计核算的管理业务，为我国的房地产行业进一步发展夯实基础。
参考文献：
[1]于秀丽.房地产企业避税行为的会计问题分析[J].中国经贸,2014(7).
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【关键词】房地产；数据统计；质量；方法
房地产数据统计工作可以揭示我国当前的房地产行业的基本运行规律，可以反映出这一行业当前的运行状况和发展趋势。做好房地产数据统计工作，可以为之后的房地产发展方向加以把握，为国家、政府做出良好的房地产策略提供依据。
1 统计数据的质量特征
一般来说，统计数据主要有以下几个方面的特征。第一：客观准确性。准确客观的数据才能客观全面的反映出我们所统计对象的最真实的情况。它是之后一系列工作进程能否顺利进行的前提。如果前期做不到准确性那么之后的工作也就不可能达到预期效果。当然在数据统计过程中，不可能百分百做到还原数据现实，因为在数据统计过程中会受到如时间误差、计数误差、人为误差等因素的影响。但只要将统计误差值控制在一定的置信区间内，就可以保证数据的准确有效性。第二：及时迅速性。这一特性是数据使用者对数据统计者提出的时间和效率方面的要求。时间就是金钱，如果能够减少统计数据所花费的时间，不管是对数据使用者还是数据统计者来说都具有很大的意义。第三：全面完整性。数据使用者需要的是完整全面的统计数据，残缺不全的数据就没有了参考价值，不会起到参考作用。
2 房地产统计数据质量存在的问题
我国的房地产数据统计采取比较单一化的数据统计方法，缺乏多样性和丰富性。同时，也存在数据来源较少的缺点。导致我们国家现阶段的房地产统计数据质量存在着不可忽视的问题。
2.1统计数据准确性存在问题
造成这一问题出现的原因有以下几点。一是数据统计技术不先进，大多数统计人员依然采用老旧过时的统计方法来进行数据统计，因为是由人工参与进行的统计，所以在统计过程中又容易出现人们的主观因素所造成的误差出现。这样带来的后果就是数据准确性无法确保。二是y计人员水平的层次不齐，缺乏专业人才，导致数据统计结果也缺乏专业性。
例如：很多企业的统计人员不固定，经常更换统计人员，而在更换人员的过程中，由于某些方面的工作交接不当，导致数据错乱、不全的问题出现。在这样的环境下就无法保证统计数据的准确性。
2.2数据适应性不强
当前提供给我国房地产行业的大多数统计数据缺乏灵活性，各种指标之间没有明确的界定，导致数据使用者无法找到正确的数据信息加以使用，造成了数据使用的混乱。
2.3数据缺乏及时性
由于数据统计技术等方面的缺陷与不足，导致数据的统计不能够做到及时性，不能够及时的为数据使用者提供有用的数据信息，造成之后一系列决策的不及时性。
3 提高房地产数据质量控制的方法
为了改善房地产行业统计数据的缺陷，提高数据的质量，可以从人员以及技术等几个方面来加以完善。具体措施有以下几个。
3.1建立完善统计工作制度
对数据统计工作进行全程把关，严格统计工作的制度，从数据的采集、到数据的加工以及最后的数据整理都要严格的把关，推动统计工作过程规范化。建立规范的体制机制，形成一体化的流程，最终形成规范化的管理模式。
例如：企业可以对数据统计工作人员加强宣传教育，使其充分意识到自身的责任与义务能够更好的完成交给自己的任务；企业可以制定更加规范的制度，如规定数据上交期限，要求统计数据上报的质量等，逐步建立起完善的统计工作制度。
3.2建立部门统计数据共享制度
部门间实行信息共享，形成资源共享式的“中央厨房”。一方面可以减少人力物力资源的浪费，已经测量过的数据信息没有必要再浪费时间精力去再次测量；另一方面信息共享可以提高工作效率，相应的，时间节省了，统计数据的及时性也就得到了保障。
3.3在房地产统计工作中推行新技术
顺应现代化发展潮流，积极利用和推广新技术。利用数字化电子信息技术来对采集的信息加以汇总和整理，建立一个可以搜索到土地管理、金融、房地产管理等相关信息的信息数据平台，形成一个内容丰富，资源齐全的透明化的信息公开平台，各个相关部门都可以在这个信息平台上搜索到自己需要的相关信息来加以利用，大大提高统计数据的利用率。
3.4提高统计人员综合素质
创建一支专业素养较强、综合实力过硬、技术服务精湛的数据统计工作队伍对于我国房地产行业的健康有序发展具有重要的基础性作用。要加强统计人员的专业素养的培训，积极的组织学习工作，让统计人员及时掌握最专业的技能知识，减少由于统计人员的不专业性造成的误差的出现可能性。保证数据统计工作的技术、设备能紧跟时代的发展变化，及时了解和把握房地产行业最新的信息、数据统计要求等等。同时要对技术人员进行技术培训，让他们可以随时掌握最新设备的使用方法，了解数据统计新要求等。在此基础上加强实践，开设实践培训课程，将所学到的理论知识转化为实践，并且保证能够准确应用到实际工作中去。
4 结束语
从上面的分析总结中，我们可以了解到房地产行业的数据统计是一个比较综合系统性的工作，在人员，市场、技术、制度规范方面都有所涉及，受到多重因素的影响。只有将各个要素协调起来，才能优化我们的房地产数据统计工作，为我国房地产数据统计质量提供保障。
参考文献：
[1]李玉杰.中国房地产业与国民经济关联关系及协调发展研究[D].东北财经大学，2011
[2]王华欣.我国房地产价格及其影响因素分析[D].山东大学，2009
