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预售资金监管范文1
中图分类号：DF521 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2011）20－0211－02
我国现行的商品房预售制度很大程度上缓解了房地产开发企业资金不足的困难，一定程度上促进了房地产市场的发展繁荣，但部分开发商将预售资金挪做他用，甚至携款潜逃等不诚信行为严重损害了购房人利益，破坏了市场环境，给房地产市场发展带来了严重的负面影响。对预售资金进行监管可以避免类似事件的发展，维护购房人利益，促进房地产市场稳定健康发展。但预售资金究竟应该由谁来监管的探讨一直都没有停止。笔者认为，从当前中国房地产市场形势来看，以政府作为监管主体是可行且有效的。
一、政府监管的必要性及优势
首先，就当前的形势来看，以政府作为新建商品房预售资金监管主体是符合我国国情且必要的。经过30多年的成功实践，我国把社会主义制度和市场经济相结合，逐步完成了从计划经济向市场经济的转轨。但是，我国的市场经济不同于西方自由市场经济，我们实行的是市场调节为基础、国家宏观调控为主导的双重调节模式。况且，我国的市场经济体制发展还不完善，具有较强的特殊性；法制体系尚未健全；社会信用严重缺失，市场秩序比较混乱……这些都要求政府在适当的时候进行适度干预。另外，从监管的概念来看，监管是一种公权力的表现形式，应以国家的名义进行，通过政府或其授权组织行使，针对市场、各市场主体及其经济行为进行具体干预或控制，以维护公共利益。在这种大背景下，以政府作为预售资金监管主体是必要的，而且，以政府作为监管主体的监管模式与其他几种监管模式相比，也有着不可替代的优势。
作为监管主体首先要具有公正性，政府监管模式在这点具有其他监管模式无可比拟的优势。银行为企业发放贷款，监理机构往往受雇且受制于开发企业，他们均与开发企业有着千丝万缕的联系。而政府部门具有相对的独立性，与被监管主体之间不存在共同利益关系，保证了监管的公正性。而在信用体系尚不健全的条件下，政府的公信力既消除了购房者的顾虑又降低了银行的经营风险。
其次，作为监管主体应具备确保监管资金安全的能力。在这点上政府与银行、监理机构、担保公司等监管主体相比，也有较强的优势。所谓确保资金安全的能力，一是指监管主体必须对房地产法律法规、房地产开发程序、建筑知识及金融知识有充分的了解。监理机构虽然有较强的专业技能，但其金融专业知识较欠缺，无法对监管资金的流向进行有效监控。银行等金融机构虽然具有较强的金融专业知识，但因缺乏建筑工程知识而难以正确掌控工程进度，加之不同银行间的监管标准难以统一且各银行间存在竞争可能会导致审查力度不一，难以保证所有预售资金的安全。在政府部门作为监管主体的监管模式中，银行只是监管环节中的一方参与者，它可以利用其金融专业优势管理预售资金，且因其不具有审批权而避免了各银行监管程序方法不一致的问题。同时，政府部门有能力协调银行、监理公司、开发企业之间的关系，解决监管过程中存在的各种问题。二是监管主体必须掌握全面的信息而且具有较强的信息分析、管理能力。政府部门掌握着大量房地产市场的一手数据，也只有政府能整合资金监管信息、产权产籍信息、商品房销售管理信息以及银行等金融机构信息。
再次，政府监管具有较强的行政约束力。在所有监管主体中，只有政府房地产管理部门具有一定的行政权力，可以对一些不诚信、不按规定进入监管程序的开发企业进行行政处罚，因而对房地产开发企业具有较强的行政约束力，也因此保证了监管效力，避免了监管流于形式。
二、以政府作为监管主体的主要难点问题
学术界对预售资金监管主体的选择问题也有过许多讨论，大部分学者在认同政府监管模式较其他监管方式更为安全、公正的同时，也提出了对政府监管模式的一些担忧，主要有以下三方面：
第一，如何把握好对预售资金的管控力度，避免对房地产市场干预过多。有学者担心政府部门因权力过大，在监管过程中有可能对开发企业干预过多，结果导致管得过死，从而影响房地产开发供应量，加剧供求矛盾，对行业发展产生负面影响。
第二，如何有效控制财政支出的同时兼顾监管效率。无论是政府部门直接对预售资金进行监管还是专门成立直属事业单位对预售资金进行监管，都会增加政府财政支出。况且，预售资金监管工作涉及面广，能够切实有效的监管并非易事，如何使有限的资源发挥最大的监管效用成为摆在政府面前的一道难题。
第三，如何避免因政府责任增大而引起的权力寻租现象。权力的集中或权力增大都有可能引发问题。预售资金监管过程中涉及资金流量大，履行资金监管职责的工作人员承担着较大的审批权限，因此，如何建立有效的权力制约机制，规范工作人员的行为，规避道德风险是政府监管模式有效运行必须解决的问题。
三、天津监管模式有效破解政府监管难题
天津的政府监管模式自运行以来，收效良好，得到了社会各界的肯定和认可。
1．按比例监管，兼顾资金安全与效率
为确保预售资金安全，新建商品房如期竣工交付使用又使房地产开发企业有较为充足的资金满足自身运营需要，天津特别采用了按比例监管的监管模式。监管范围不是所有预售资金，而是项目取得商品房销售许可证后所需的后续建设资金和有关费用。预售资金监管比例主要依据上年度新建商品房每平方米平均销售价格之比进行确定，每年调整一次。开发企业可以按照施工进度，申请使用被监管资金，用于支付建筑工程总承包工程款、区内自来水工程款、区内排水工程款、燃气工程款、热力工程款及电力工程款。监管比例之外的资金，开发企业可以自行提取使用。采取按比例监管的方式，充分考虑了开发企业对资金的需求和建设项目资金的使用效率，既达到了即时监管、防控风险的目的，满足了建设项目资金需求，又使开发企业拥有一定自，提高企业资金使用效率，支持企业发展，避免了对房地产市场产生过大冲击，实现了预售资金监管在天津的软着陆。
2．全程免费监管，降低社会监管总成本
虽然政府房地产主管部门成立预售资金监管机构会增加一部分财政支出，但从社会监管总成本来看，政府监管模式无疑是最经济的。首先，天津监管模式在监管过程中不向开发企业收取任何费用，实行全程免费监管，这相较其他非政府监管机构收取部分监管费用而言，无疑降低了房地产交易总成本。其次，即使不采取政府监管的模式，政府也必须承担制定监管政策、协调解决监管过程中出现的各类问题以及对监管机构进行“再监管”的职责，这其中除了监管机构运营的费用及房地产开发企业支付的监管手续费外，政府还要承担“再监管”的费用，则社会监管总成本将增加。在当前中国房地产市场形势下，这些成本的增加都有可能造成商品房价格的上涨，而这并不是我们所期望的。因此，以较少的政府成本增加换取整个社会监管成本的降低对当前中国房地产市场来说是必要的。
3．制度完善，科技支撑，全方位防范道德风险
权力是滋生腐败的根源，违法违规是腐败的必然的手段。因此，在履行资金监管职能职责的过程中，天津市房地产交易资金监管中心始终坚持依法合规的原则，保障职责范围内的行政行为始终在法律法规和规章以及规范程序内运行。抑制腐败，完善法律法规体系及操作规程是关键。天津模式，一是将新建商品房预售资金制度在《天津市房地产交易管理条例》中进行了明确，上升到地方性法规的高度。二是由天津市人民政府办公厅颁布《天津市新建商品房预售资金监管办法》，以政府规范性文件的形式，确立了新建商品房预售资金监管的管理办法。三是不断完善资金监管操作规程，严把预售资金“进、出”两关口，以完善的制度规范体系确保监管资金应进必进、应付尽付。四是在管理上，实行全员风险抵押与奖励金制度，以经济手段辅助行政管理手段强化业务管理的同时加强廉政建设。其次，先进的科技手段是防范道德风险的重要依托。依托天津市国土房管局“数字房管”建设成果，通过搭建新建商品房预售资金监管系统，与房地产产权产籍系统、商品房销售管理系统、公积金管理系统、银行结算系统以及银联网银系统进行跨行业跨部门的链接，不仅使资金监管每日数亿元的资金流转监督、管控成为可能，而且使资金监管的每一个环节都在系统上锁定，每位岗位人员都在自己的权限内履行职责，每位岗位人员的每一笔业务操作都在系统内留有记录，有效的通过科技手段规范和制约了权力的有序运行。
天津的预售资金监管模式是以政府作为监管主体的有益探索，且取得了较好的成效，不论是在监管量还是监管额上都切实起到了确保预售资金安全的作用，在维护房地产市场持续健康稳定发展方面发挥了积极作用。
参考文献：
[1] 许建明.新建商品房预售资金监管天津模式初探[J].中国房地产，2009，（12）.
[2] 韩冰.商品房预售资金监管对房地产市场效率影响探悉[J].四川大学学报：哲学社会科学版，2008，（3）.
预售资金监管范文2
关键词：可供出售金融资产 公允价值 资产减值
《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对于金融资产与金融负债的分类、确认及计量等方面进行了规范，企业会计准则讲解又对各种金融资产的确认与计量作出了较为具体的诠释与规范，本人经过认真研究发现可供出售金融资产的减值会计处理存在诸多疑问
一、可供出售金融资产是否需要考虑减值
《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》第四十条明确规定“企业应当在资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益以外的金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，应当计提减值准备。”，而在随后的第四十六条、第四十七条和第四十八条分别规定了可供出售金融资产减值的会计处理。
也就是说虽然都是以公允价值计量的金融资产，交易性金融资产是不必考虑减值的，而可供出售金融资产却必须在一定情况下考虑减值，其原因仅仅是由于交易性金融资产的公允价值变动计入了当期损益，而可供出售金融资产的公允价值变动被计入了所有者权益。这种对于以同种计量模式计量而公允价值变动处理结果却不同的做法本身就有待探讨，却又由此引发了考虑减值与不考虑减值的巨大差异。
本人认为，作为以公允价值计量的各资产项目的会计计量与核算方法在原则上应当是统一的，即不但可供出售金融资产的公允价值变动应当计入当期损益，而且它也应当和其他各项能够以公允价值计量的资产一样，在资产负债表日不需要考虑减值，完全可以根据公允价值变动的结果在调整资产账面价值的同时计入当期损益。
二、可供出售金融资产减值会计处理合理性的质疑
（一）为什么不为可供出售金融资产计提减值准备
《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》第四十条明确规定了“有客观证据表明该金融资产发生减值的，应当计提减值准备。”，而在后面几条的相关具体描述中却刻意回避了“减值准备”这个词汇，即使像企业会计准则讲解这样的权威解读资料在相关案例中也没有使用“××资产减值准备”科目。《企业会计准则——应用指南(2006)》对于可供出售金融资产减值会计处理的规定是“资产负债表日，……，确定可供出售金融资产发生减值的，按应减记的金额，借记“资产减值损失”科目，按应从所有者权益中转出原计入资本公积的累计损失金额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目，按其差额，贷记本科目(公允价值变动)”。
除可供出售金融资产以外，其他所有应考虑减值问题的资产，在确认减值损失并计提减值准备时的会计分录都是借记“资产减值损失”科目、贷记“××资产减值准备”科目，只有该资产例外，在确认减值损失时借方计入当期损益而贷方却转出“资本公积——其他资本公积”并冲减原资产账面价值。
（二）可供出售权益工具减值处理合理性的质疑
《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》第四十六条和前述企业会计准则——应用指南的相关规定告诉我们，应将可供出售金融资产发生的减值金额计入当期损益(资产减值损失)，而《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》第四十八条的规定又告诉我们“可供出售权益工具投资发生的减值损失，不得通过损益转回。”，企业会计准则——应用指南又具体规定了可供出售权益工具公允价值恢复的会计处理为“借记本科目(公允价值变动)，贷记”资本公积——其他资本公积”。
也就是说企业持有的符合条件的可供出售权益工具投资发生减值后，在一定条件下其价值是可以恢复的，但是确认减值损失时应计入损益，而价值恢复时却要通过所有者权益。如此处理的合理性，笔者实在不敢苟同。无论从会计信息质量要求的一贯性要求出发，还是借鉴其它资产减值恢复的会计处理，确认减值和价值恢复的会计处理都应当是同步的。即如果确认减值损失时计入了当期损益(资产减值损失)，那么资产价值回复时的正确会计处理也应当是冲减当期损益(资产减值损失)。
（三）可供出售债务工具减值处理合理性的质疑
《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》第四十六条，关于可供出售金融资产减值金额确定的规定是“该转出的累计损失，为可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和已计入损益的减值损失后的余额。”，而对于可供出售债务工具减值金额的计算并没有给出具体的说法，反倒是企业会计准则讲解通过案例给了我们一点提示:
本案例实际上是比较简单的，由于债券票面利率和实际利率都为3%，所以2006年12月31日可以按照当日公允价值和期初摊余成本直接计算减值损失金额为200 000元(800 000—1 000 000)，而如果债券票面利率和实际利率不同，再计算减值损失金额恐怕就没有这么简单了。也就是说该案例无论计算资产减值损失金额还是计算资产价值恢复金额，都是用资产负债表日公允价值减去当日债券的摊余成本，并不是真正反映公允价值的差额，这就从根本上违背了可供出售金融资产以公允价值计量的计量原则。笔者认为，绝不能将“摊余成本”和“公允价值”两种截然不同的计量模式对同一资产项目同时使用，不但增加了会计处理的难度，也未必就能切实提高会计信息的真实性。
综上所述，笔者建议取消对可供出售金融资产减值的认定，采用与其他以公允价值计量资产一样的会计处理方式，资产负债表日按公允价值变动情况调整资产账面价值并直接计入当期损益，不考虑资产减值。而如果必须接受为可供出售金融资产计提减值这一特殊规定，也必须采用与其他资产计提减值相同的会计处理方法，即将确认的减值损失金额计入当期损益(资产减值损失)并同时计提减值准备，而不是直接冲减可供出售金融资产账面价值。
参考文献:
预售资金监管范文3
宏辉果蔬 603336 贸易战前龙头股，近期逆势活跃股
晓程科技 300139 芯片+小米
远望谷 002161，逆势新高
今日两地股指小幅低开，前市基本是一个震荡格局，创业板和深次新指数走势较强，前市收盘沪深主板下跌，创业板微涨。
在昨天暴跌之后，大盘今日盘中再度探底在大家意料之中。从上证指数日线结构来看，下方支撑是2863点，昨天和今天两次探至这个位置附近，从今日前市尾盘的表现来看，这个支撑位应该已被确认。
今日虽然三大股指二跌一涨，但是前市收盘已有超过6成个股上涨，说明做多的氛围开始慢慢形成。暴跌之后必有暴涨，这个位置再去盲目看空毫无道理，我是坚决主张积极参与反弹的。这两天的文章也说了，探讨反弹不反弹意义不大，关键在于把握住反弹的领涨板块。从今日新开板次新股的表现来看，福达合金率先涨停，深信服和欣锐科技快速跟上，下午要观察昨日领涨的汉嘉科技能否逆转了。
从K线形态看，今天个股的N字反包达到高-潮。主要有：龙一集泰股份(002909)，依次排队有：猛狮科技(002684)、泰永(002927)、福达合金(603045)、华斯股份(002494)、华昌达(300278)、友讯达(300514)等等。
我们坚持了那么多年的“韬光养晦”，反而有点迷失了初心的感觉。可以肯定的说，实现中华民族的伟大复兴，光靠这样的“韬光养晦”是不行的，现实就是如此残酷。
预售资金监管范文4
一、电子出版物出版单位引进出版境外电子出版物，应在出版之前将著作权授权合同一式两份（正、副本）报所在省、自治区、直辖市版权局（下称地方版权局）登记；地方版权局应将著作权授权情况报国家版权局进行认证。经登记和认证，取得由国家版权局统一印制的著作权合同登记批复（下同）后，方可出版。
二、电子出版物复制单位接受境外委托复制电子出版物和计算机软件，应在复制前将著作权授权合同一式两份（正、副本）报地方版权局登记；地方版权局应将著作权授权情况报国家版权局进行认证。经登记和认证取得著作权合同登记批复后，方可复制。
三、电子出版物复制单位接受境内电子出版物出版单位委托，复制引进出版的电子出版物，应要求其出具著作权合同登记批复。否则，不得复制。
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五、地方版权局应对报登的著作权授权合同是否规范、齐备进行审查。
对不符合要求的，应限期补正；补正后仍不符合要求的，不予登记。
对符合要求的，地方版权局应将著作权授权情况报国家版权局进行认证；对通过认证的，予以登记合同，发给著作权合同登记批复，并将著作权授权合同正本退还报登单位；对未通过认证的，不予登记合同。
六、著作权合同登记批复由国家版权局统一印制，委托各地方版权局给出版或复制单位。
七、地方版权局应每月将著作权授权合同登记表报国家版权局备案。国家版权局将定期对合同登记和认证情况进行统一公告并发给有关单位。
八、经合同登记后出版或复制的电子出版物或计算机软件，出版和复制单位应向地方版权局提交样品。
九、引进出版的电子出版物应在出版物及其装帧纸上标明著作权合同登记号；未标明合同登记号的，著作权行政管理部门可作为涉嫌侵权制品予以扣缴。
十、对不进行著作权授权合同登记出版和复制电子出版物和计算机软件而造成侵权的单位，一经发现，著作权行政管理部门将依著作权法从重给予行政处罚。对构成犯罪的，将移交司法机关处理。
十一、对在1996年9月1日前一年内出版和复制的境外电子出版物和计算机软件，出版和复制单位应在1997年1月1日前补办登记手续。自该日起，电子出版物和计算机软件的批发、零售和出租单位不得经营未经合同登记的电子出版物和计算机软件制品。如有违反，著作权行政管理部门将作为涉嫌侵权制品予以扣缴。
预售资金监管范文5
随着我国改革开放的和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场法制建设增加了新的，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行和，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
关键词： 预售制度 商品房 对策
随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场经济法制建设增加了新的内容，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
一、商品房预售制度对我国房地产市场发展的有利方面
1、1994年出台的《城市房地产管理法》在各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。
2、我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，商品房预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约40%来源于预售获得的资金。我国房地产市场新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发自有资金，是无法实施项目滚动开发的。目前预售价格较现售约低10%-15%。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为一部分消费者所接受的重要原因。
3、商品房预售制度是给成长中的房地产开发业予以扶持的一项政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证的住房制度改革得以成功。可以说，近几年来，正是得益于这一利好政策的支持，许多开发商从无到有迅速完成了资本原始积累，中国房地产市场也很快地得到繁荣。二、商品房预售对我国房地产市场发展的不利方面
1、预售合同的转让导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序。
商品房预售合同是由房地产开发企业（预售方）与购房者（预购方）签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。
近年来，随着房产市场的发展，一股“炒房风”日渐兴起，其中较为常见的是购房者将自己购买的预售商品房再转让，即我们通常所说的“炒楼花”，通过“一炒”、“二炒”，甚至“数炒”。某些商品房在竣工前可能就已经数易其主。
“炒楼花”可以使开发商更快的回笼资金、降低开发成本、减少投资风险，因此具有活跃市场的积极作用。但同时，由于具有很强的投机性，从而吸引了大批求利者进入市场，使得房价飞涨，极易形成“泡沫经济”，并且最直接的损害房屋实际消费者的利益。面对居高不下的房价，许多购房者只有望洋兴叹！
理性的看待“炒楼花”行为在经济上的积极、消极作用的同时，还应当关注其带来的法律风险，这一点对于房屋消费者（最终的购房者）更具有现实意义。消费者在购买“楼花”时面临以下两种风险
第一、《城市房地产管理法》第45条虽然规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但至今国务院关于此问题的规定一直未出台，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》对此问题也没有涉及。
第 二、即便承认楼花买卖的合法性，但单纯的楼花买卖也很难对房产开发商产生约束力。由于商品房尚未竣工，所以，楼花出卖者所出卖的并非真正的房屋所有权，其转手的只是商品房预售合同中请求房产商交付房屋的债权；另一方面，楼花出卖者在取得楼花时，往往只向开发商支付了部分房款，因此，在出卖楼花的同时必然将支付剩余房款的债务一并转让给房屋消费者。
根据我国《合同法》的规定，合同的债权债务一并转让给第三人的，应当经对方同意。也就是说买卖楼花必须经房产商同意，否则将对房产商不产生约束力！无形中消费者陷于被动地位，即使已向卖楼花者支付了部分房款，但是其购房者地位能否确立却仍掌握在房产开发商手中。随着近两年房产市场的发展，法院受理的相关纠纷案件日益增多，其中就出现了利用“炒楼花”的上述风险进行恶性炒作。为获取房价飞涨所带来的利益，作为炒房者的房产中介与开发商相互勾结，开发商拒绝承认楼花买卖对自己的约束力，导致消费者面临着已经支付房款而其购房者的地位却无法得到承认的尴尬境地，而另一方面炒房者再以更高的价格进行炒卖。
开发商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益；更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃” 时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。
另外预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，刺激着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的"炒楼花"行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生"泡沫经济"，整个国民经济的发展。
2、预售资金的监管主体没有确定，消费者的利益将得不到保护。
我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。
商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。在这里，两个因素必须考虑，一个是专业技术问题；一个是法律责任问题。从专业技术因素上讲，一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效地防止发展商抽逃资金，以保证工程的顺利完成。另一方面，预售商品房具有一定的融资的性质，对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的商业机构参与。例如，2002年8月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。这种做法是可以借鉴的。就监管主体而言，前者具有建筑工程专业上的权威性，能够对工程质量和工程进度进行准确的判断，避免发展商抽逃或挪用预售资金；后者是与商品房预售有直接联系的金融机构，具有金融专业知识。银行本来就通过商品房按揭贷款加入到开发商与购房者之间的房屋买卖关系，或者以其他贷款形式与开发商建立借贷合同关系。那么，银行和购房者一样非常关心着自己的资金的效率与安全，作为自身利益的最佳判断者，银行适宜作为商品房预售资金的监管主体。由以上两者主体共同监管商品房预售资金，能切实保证工程进度，保护购房者的合法权益。
预售资金监管范文6
《财经》实习记者 慈冰
6月28日,山东省会济南市的泉城公园,近200名彩石山庄业主聚集于此。这并非开发商组织的游园会,而是一场针对开发商山东三联集团有限责任公司(下称三联集团)的抗议活动。
上午10时,到场的业主签字按手印,授权成立业主维权委员会,并集资1万元作为维权经费。50多岁的曲利华――业主们都称她为“曲大姐”――被推举为会长。
“我们只希望要回自己的钱。”曲大姐语言朴实,却又感情丰富。
这也是业主们的共同想法。三年前,彩石山庄尚未全面开工,开发商三联集团以内部认购的方式,进行了违规预售。彼时,该项目尚未拿到预售证。
如今,彩石山庄完工看上去遥遥无期,三联集团则不断爆出资金问题传闻。业主们担忧,当年的购房款已经被挪作他用。
2005年,就在彩石山庄进行内部认购的前一年,济南市曾经颁布《商品房预售款监管实施细则》,引入担保公司、商业银行,对商品房预售款使用流向进行监管,希望能规避开发商挪用预售款的风险。
这一制度设计看似完备,但彩石山庄的现实,却显示这一担保监管机制的失灵。由于三联集团面临资金链断裂,数亿元预售款短期无法追回,参与监管的担保公司及政府主管部门,亦陷入了进退两难的境地。
彩石山庄“烂尾”
彩石山庄位于济南市东部高新区,项目占地约2400亩,总建筑面积180万平方米,规划为高档景观洋房和双拼、联排别墅等。 这个项目的开发商为三联集团。
6月的泉城天气炎热。《财经》记者来到彩石山庄项目现场,大片荒草中,几栋前期建设的别墅项目已经停工,五栋灰色“烂尾楼”看上去时间久远。因为拖欠施工款,建设单位已撤离,只留下十座塔吊。红火一时的售楼处,有一名保安人员看守。
济南市土地管理局文件显示,山东三联电子集团公司(1994年变更名称为三联集团)17年前便与项目所在的彩石乡政府达成联营协议,对该地块进行成片开发。济南市政府在1993年的批复文件中要求,该地块中的2000亩用于建设高品质农业项目基地,400亩用于建设工商基地;联营期内,土地所有权性质不变,并且不得转让、出租、抵押。
2006年,随着第十一届全国运动会场馆全面开工建设,济南市政府东迁,济南东区的房地产市场迅速升温。三联集团决定在此地块进行商品房开发,以获得更多收益。
彩石山庄分为B1、B2、B3区,分别命名为水晶、尚华居、白领。虽然当时尚未获得预售证,三联集团先是对内部职工开展认购,后扩大至社会认购,先后吸引了1000多户购房者,签约认购了该项目的白领、水晶两个社区。
根据济南市建设委员会网站公布的预售数据,彩石山庄B2区尚华居取得了预售证,共销出了7.82万平方米。以5000元/平方米的均价计算,三联集团就收取预售款约4亿元。业主们则估算,整个项目的总房款达8亿元之巨。
按照业主签署的认购协议和预售合同,彩石山庄交房日期应为2008年10月31日。但时至今日,计划中的高档洋房社区,仍是一片荒芜。三联集团曾向业主承诺,将于2009年元旦前后办完全部开工手续,2月至3月开工,要求退款的客户可以在6月底退款。
6月已过,三联集团仍未能落实项目资金,退还部分客户款项的承诺再次落空。
彩石山庄项目搁浅,与三联集团资金链紧绷不无关系。2004年以来,三联集团资金危机的消息就一直在流传。2008年2月,由于一笔银行贷款纠纷,三联集团持有的上市公司三联商社(上海交易所代码:600898)10.67%股权被拍卖。
及至2009年2月,三联集团曾在一份公告中承认,彩石山庄的开工手续已完全具备,但“鉴于目前三联陷入挤兑危机的情况,开工资金到位后也无法正常施工”。
5月20日,三联集团董事长张继升也在一次内部会议上承认,前几年公司发展存在着扩张过快、管理粗放等内部因素,三联商社股权被拍卖后,又引发了激烈挤兑,带来了一系列连锁反应。
承诺的交付时间一拖再拖,业主不再相信开发商的任何承诺。“我们的购房款到底去了哪里?”焦急的购房者先后采取了30多次维权活动,但迄今无果。
担保公司实力存疑
彩石山庄“烂尾”三年,也使为其预售款提供担保的三家当地担保公司陷入了困境。
2005年10月,济南市建委出台《商品房预售款监管实施细则》,规定商品房预售款必须用于预售项目的建设投资,其中包括购买建筑材料设备和支付项目建设的施工进度款,以及法定税费,不得挪作他用。为此,“细则”特别引入了社会担保公司作为独立第三方,对开发商收取的商品房预售款实施监管。
济南市建委还要求,消费者在购买期房时,开发商应提供由专业担保公司出具的《商品房预售款使用责任担保书》。在预售款存入专用账户后,担保公司有权对预售款的使用额度和资金流向进行监管。
《财经》记者获得了一份彩石山庄预售款担保书。这份担保书由三联集团与济南置业担保、山东明基担保、山东中和担保共同签署,内容包括:在预售款监管期间,如出现开发商未按规定使用预售款,造成购房人损失的,购房人有权要求担保公司承担责任。这意味着,如果彩石山庄继续“烂尾”,担保公司就有责任向购房者退还数亿元的购房款。
按照济南市建委对担保公司资质的相关要求,只有注册资本不少于5000万元的担保公司,才有资格承接开发商预售款担保业务。为彩石山庄提供担保的三家公司中,济南置业担保的注册资金有3000万元,另外两家公司的注册资金分别为5000万元和8000万元。一些业主怀疑,这几家担保公司并不具备足够的偿付能力。
工商资料显示,济南置业担保成立于2004年6月,由济南市房产交易监理所、房屋产权登记中心、房地产市场综合服务中心、房屋测绘安全中心等七家单位联合发起成立。公司法人代表为姜玉光,此前曾在济南市房产交易监理所、房屋产权交易中心任职。
一位接近济南市建委的知情人士向《财经》记者透露,济南市建委目前正在和担保公司协商解决办法,“彩石山庄现在的情况,让担保公司也有些慌了。”
预售款监管漏洞
中国的房地产预售制度确立于1995年颁布的《城市房地产管理法》。其后,预售资金和银行贷款成为房地产开发最主要的资金来源。虽然《城市房地产管理法》规定了商品房预售必须“三证齐全”,但并未建立相应的监管机制,对违规行为也缺乏惩戒措施。在很多地方,“预售证”的硬性规定形同虚设,“一房二卖”、“重复按揭”、开发商挪用乃至卷走预售款的恶性事件层出不穷。
上述接近济南市建委的知情人士透露,2005年初,济南市建委曾对商品房预售款监管进行了多次省内外调研。最初,济南市建委曾计划成立一个五人监管中心。后因政府不是经济主体,无法承担无限责任,也不能建立赔偿机制而遭否决。最终,主管部门决定实施预售款担保制度,并制定了《商品房预售款监管实施细则》。
“济南模式”一度被看做商品房预售款监管市场化运作的创新,建设主管部门一度曾有意在全国推广。2007年9月,济南市建委主任田庄在接受当地媒体《齐鲁晚报》采访时曾表示,预售房款监管是一个全国性的难题,但是实施新办法后,济南市对房地产开发企业的商品房预售款监管达到了100%。
这100%覆盖的监管模式显然并未完全收到实效。济南地产界人士透露,除了彩石山庄,位于济南市槐荫区的槐苑欣城、经十路化工宾馆附近的一座商住楼,及天桥区一个楼盘,也存在着开发商挪用资金的违规情况,导致项目停工、业主无法入住。
“细则只能管住那些正规的、资金比较充裕的企业,小公司肯定要挪用,否则资金根本滚不动。”上述知情人士称。
在三联集团承诺的彩石山庄复工日期一拖再拖之后,担保公司曾对业主承诺,愿意负责把房子建成,达到“竣工验收标准”,但是不愿意承担开发商的其他一切责任。
业主们显然不愿接受这样的“半拉子”承诺。一方面,他们担心担保公司不负责其他配套设施的建设后,房子达不到“综合验收标准”;另一方面,三联集团已经把彩石山庄的土地抵押给了银行,即使房子建成,业主们也拿不到房产证。
“没有产权证的房子谁敢要?”一位业主反问道。
济南市建委办公室主任关学军向《财经》记者承认,济南市推行的预售款监管办法确实运行得不太理想。但是,他拒绝对三联集团彩石山庄事件发表看法。