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二手房买卖协议范文1
买方：_______________(简称乙方) 身份证号码：_____________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产住宅，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。
第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币 __________元整，作为购房定金。
第三条 付款时间与办法：
1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款
人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。
第五条 税费分担 甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。
第六条 违约责任 甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
第七条 本合同主体
1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________。
第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____ 公证处公证。
第九条 本合同一式 份。甲方产权人一份，甲方委托人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________ 公证处各一份。
第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。
第十二条 双方约定的其他事项：
出卖方(甲方)：_________________ 购买方(乙方)：__________________
身份证号码： __________________身份证号码： ___________________
地 址：___________________地 址：____________________
邮 编：___________________ 邮 编：____________________
电 话：___________________电 话：____________________
人(甲方)：_________________ 人(乙方)： _________________
身份证号码: ___________________身份证号码： ___________________
二手房买卖协议范文2
1. 以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买，并且没有按照规定补足房屋价款的；
2. 已被列入拆迁公告范围内的；
3. 所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
4. 有所有权纠纷的；
5. 已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的；
6. 上市出售后会形成新的住房困难的；
7. 擅自改变房屋使用性质的；
二手房买卖协议范文3
姓名：___(身份证号码)： 地址： 联系电话：
共有人： 姓名：___(身份证号码)： 地址： 联系电话：
买方(以下简称乙方)： 姓名： (身份证号码)： 地址： 联系电话：
第一条 房屋的基本情况：
甲方房屋坐落于 位于第___层____户，房屋结构为______，房产证登记面积____平方米，地下室一间，面积____平方，房屋权属证书号为 .
第二条 价格：
以房产证登记面积为依据，每平米 ____元，该房屋售价总金额为 ____万元整，大写：____ .
第三条 付款方式：
乙方于本合同签订之日向甲方支付定金___元整，大写：____，____日内交付____万元(大写____ )，余款____元(大写____ )在房屋过户手续办理完毕之日支付。
第四条 房屋交付期限：
甲方应于本合同签订之日起 日内，将该房屋交付乙方。
第五条 乙方逾期付款的违约责任：
乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的__%向甲方支付违约金。逾期超过__日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。
第六条 甲方逾期交付房屋的违约责任：
除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按累计已付款的__%向乙方支付违约金。逾期超过__日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。
第七条 关于产权过户登记的约定：
甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起_____天内取得房地产权属证书，乙方有权解除合同，甲方须在乙方提出退房要求之日起__天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的__%赔偿乙方损失。
第八条 签订合同之后，所售房屋室内设施不再变更。甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用有甲方承担。由此引发的纠纷有甲方自行处理，于乙方无关。
第九条 甲方保证在办理完过户手续之日起 日内，将户口迁出，逾期超过___日，乙方每日按已付款的__%收取违约金。
第十条 因本房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由甲乙双方交纳。
第十一条 本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。
第十二条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由_方所在地人民法院。
第十三条 本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效。均具有同等效力。
甲方： 乙方：
二手房买卖协议范文4
2、卖方是否和多方签订购房合同。房子是否按揭，是否已经被法院查封了，是否共有房，所在土地是否集体土地（集体土地的是过不了户的）等，不要着急给首付或订金。
3、房子面积是不是包含过道。走廊等公共区域，约定的违约金是多少，房子产权还剩多少年，是否住宅区，能否分配学位等等。
4、认真检查房子的墙体。穿洞，看是否存在严重的破损，漏水现象。
二手房买卖协议范文5
【摘要】：目前，国内二手房交易市场经过多年的起伏，已经发展成房地产市场中的重要部分，然而二手房市场仍然存在着许多问题，包括：二手房中介大部分规模过小、承受能力不足、交易不规范、中介人员素质参差不齐、中介诚信问题等。造成这些问题的原因，是因为对二手房中介管理的缺失、对中介机构缺乏监督、金融机构对于二手房市场的支持不足、政府政策指导不够。国内二手房市场要从国内行情考虑，加大金融机构以及政府对二手房市场的支持力度，加大对二手房中介的监督力度，以此来推进二手房市场的持续发展。
【关键词】：二手房市场；税收流失；阴阳合同
国内二手房交易市场已经蓬勃发展了十多年了，这十多年间二手房市场跟随中国经济经历了起起伏伏的波动。笔者经过对国内二手房市场多年的发展情况，研究二手房市场在发展中存在的不足，做出推动国内二手房市场持续发展的策略，希望为国内二手房市场的规范发展尽自己一点绵薄之力。 [1]
一、相关概念
与现房相对应的就是二手房了，是多年来人们的习惯称呼，二手房不是准确的房地产法律称谓。而《住宅与房地产词典》中把二手房称为：“房地产三级市场中买卖的存量房屋。”书中把国内的房地产市场分为三级：房地产一级市场指的是土地市场；房地产二级市场指的是新建商品房即增量房地产交易市场（或称一手房交易市场）；房地产三级市场指的是存量房市场（即二手房市场）和房屋租赁市场。通过书中的相关介绍可以知道，通过第一次交易的房屋再次进行交易或者再进行多次交易，都能称之为二手房交易。笔者所研究分析的二手房交易指的就是二手房的买卖交易。[2]
国内关于私人二手房交易所包含的税费，是除了房子本身价值以外十分重要的费用支出。依照当前国内税费相关法律规定，在国内进行二手房交易的双方，不管是卖房缴纳的营业税或者是买房所缴纳的契税又或者是买卖双方都要缴纳的印花税等税种，税费的根据都是以房屋本身交易的价格制定的，同时卖家出售房屋缴纳的个人所得税以及土地增值税的计算根据也和房屋交易的价格密切相关。因此，某些出售和购买二手房的双方为自身利益，降低缴纳税费，使得交易的成本减少，在二手房中介机构的帮助下签订“阴阳合同”，从而达成偷税漏税的目的。
“阴阳合同”，俗称“黑白合同”，指的是签订合同的买卖双方当事人为了逃避国家管理或者达成自身经济利益最大化的目的而对同一个交易所订立的双份内容不同的合同，当中一份合同只作为买卖双方当事人掌控，合同的约定按照这个合同执行；而另外一份合同用于交给相关部门检查和存档，买卖双方当事人并不按次合同来执行。前面的合同即“阴合同”，后面的合同即“阳合同”。 [3]
二、二手房市场的问题
2.1、二手房的监督力度不足。具体表现为以下两点：一是二手房相关管理部门对于中介机构的经纪人所做的有违对应法规法律及职业道德规范的情况监督力度不族，通常只是采取罚款的方法，极少出现收回经纪人资格证书、刑事处罚及吊销营业执照等严格的举措；二是部分中介机构过分重视利益，并且其中有许多素质较低的经纪人。
2.2、金融机构对于二手房市场的支持力度不足。过分倾向于现房的贷款业务，对于二手房来说要求过高。当前多个金融机构的信贷业务投资大部分都是在房屋一级市场信贷和房地产开发项目中，对二手房市场的信贷业务过于严格，导致二手房市场缺乏金融机构的支持。虽然目前几年的时间里，有许多金融机构把目光渐渐转入二手房市场，同时加强对二手房的信贷投资，但与国外发达国家的银行比较，不管是业务结构比例及业务总量，还有着非常大的距离。依照相关数据研究分析，英国国内的金融机构在房屋抵押贷款的工作中，对于二手房的贷款业务已经超过了总业务量的65%，而国内对于二手房的贷款业务仅仅占到个人贷款业务的8%.
2.3、二手房中介公司经营不规范。国内的二手房交易市场仅仅发展了十多年，还没有达到成熟的地步。活动较为散乱，服务能力不足、经纪人范围较狭窄，缺少社会知名度，组织化的程度较低、国内二手房交易市场仍然面对着许多严峻的问题。比如说：二手房中介机构的违法操作及合同签订监督不足，导致许多二手房中介公司的交易及诚信受到影响。
2.4、国五条细则对于二手房市场的制约。进来沸沸扬扬的国五条，导致二手房在细则出来之前出现井喷现象。随着细则的逐渐落地，全国二手房成交量迅速降低，在清明小长假一蹶不振。国五条细则的出台，二手房市场需要一段时间来理解相关政策。
2.5、阴阳合同致使税收减少。存在于二手房交易市场的“阴阳合同”，通常的方法就是交易双方当事人和二手房中介机构订立两份合同，签订阳合同用于提供给房产管理局和国土资源局的正常买卖合同，以这份合同的交易价格来作为办理房屋交易申报纳税时计算税费根据及转移登记的价格，属于隐藏事实价格的虚假协议；而阴合同则为买卖双方达成实际交易价格的合同来使用，使用于双方付清款项。[4]在大部分二手房交易中，二手房中介机构通常会给买卖双方当事人建议交易价格根据区域价格填写，买卖双方申报纳税和办理房地产出售转移登记时上交隐藏实际交易价格的虚假二手房买卖协议及二手房转让申请表等相关资料，假报二手房真实交易价格，降低买卖双方必缴税款，从而达到二手房中介机构提升房屋成交率的目的。阳合同所注明的成交价格要远远低于真实交易的价格，造成国家流失的税款数额巨大。
三、规范二手房市场的建议
通过上述分析，影响国内二手房地产市场健康发展的原因是非常多的。虽然我国市场经济正处速发展之中，但还有很多不完善和健全的方面，投资和负债都不具有成熟活跃的市场作支撑，公允价值也得不到充分的运用，加之我国的市场经济发展水平距离西方发达国家还有一定的差距，市价机制还不够完善。因此，政府和企业都应该主动参与，推进二手房地产交易市场积极发展，逐渐建立起一套完善的市场交易体系，让公允价值模式得到更好的运用和推广。
3.1、建立二手房中介协会。通过建设中介协会来制定并完善二手房市场的从业规范，对房地产中介的行为加以约束。房产中介行业协会还可以通过下列制度，配合行政管理部门强化行业管理。一是会员责任基金制度。规定各房产中介成为协会会员需缴纳相应数额的责任保证金，由行业协会以该会员缴纳金额为限，为其违规操作或业务中过失责任提供担保，从而提高协会各会员承担民事责任的能力。二是资质认证制度。行业协会根据注册资金、专业人员数量、业务量和一贯执业表现对其会员评定相应的资质等级，使房产中介行业步入“以规范执业，扩大规模提高信誉度，再以信誉度获取市场”的良性循环。三是建立市场行情制度。行业协会将近期成交房屋的区位、户型结构、内部设施、成交单价等情况予以整理，为各会员进行估评和为市场交易主体确定价格提供参考。
3.2、加强二手房中介公司的自身规范。当前，国内二手房中介公司的佣金收取制度比较混乱，缺乏对应的标准，这样任其发展，引起了二手房市场中许多的不正当竞争，对于中介公司自身以及二手房市场的发展都是不利的。同时要禁止二手房中介公司擅自抬价或吃差价，向市场提供真实的房源和价格是各家中介机构的责任，部分中介擅自抬高二手房挂牌价格的做法涉嫌哄抬房价。特别是当业主上涨预期强烈，捂房惜售的时期，中介私自抬价的现象更是使正在走下坡路的二手房市场雪上加霜。各地中介应达成共识，因地制宜。
3.3、不断提升中介经纪人的综合素质。一是探索建立约束从业人员行为的机制，实施经纪人年度注册验证制度，建立二手房行业个人会员挂牌与信息记录制度，组织行业教育培训等。二是不断提升从业人员的专业技能。二手房经纪人需要对二手房基本概念和常识熟透于心，熟练掌握税率及计算方法，贷款要求、所需资料及贷款环节，过户资料及环节。三是提升从业人员的沟通能力和说服力，买卖二手房的工作就是和客户沟通并达成共识的过程，准确把握客户的需求，快速建立和客户之间的信任都要通过有效的沟通达成。作为专业人士，要给出专业建议，帮助客户做出决定，这就是说服力。四是培养从业人员建立良好的工作态度和服务态度。专注于工作，干一行，爱一行。顾客至上，全心全意为客户服务，让客户满意。
四、总结
我国的房地产市场现仍处于快速发展阶段，目前一手房仍是市场主体。随着土地日益稀缺、地价房价居高不下，新建楼盘和可开发土地越来越少，二手房的存量会越来越多。我国楼市虽然仍有较大的发展空间，但产业转型已成必然。目前我国城市化仅仅超过半数，与中等发达水平国家相比差距较大。因此住房刚性需求依然强劲。二手房必将成为将来楼市的主体。
【参考文献】
[1] 王卿，郝晓杰. 中介企业二手房交易风险分析与对策研究[J]. 商业文化（学术版）. 2009（05）
[2] 胡昌平，刘清平. 对发展我国二手房市场的建议[J]. 中国房地产金融. 2007（07）
二手房买卖协议范文6
[关键词]契税 财政 房地产 税收一体化
近年来,随着安阳市城市化进程的推进和房地产市场的快速发展,在市财政局党组的正确领导和房管、土地部门的大力支持配合下,财政部门通过大胆创新、积极探索和大量艰苦细致的工作,逐步加强契税征管。我们先后采取开征房产契税滞纳金、清理土地出让欠税、以商品房买卖合同征收契税等措施规范契税征管秩序,追缴历史遗留欠税近两亿元,征管水平不断迈上新的台阶,契税收入从2002年的2256万元到2005年至2008年连续四年超亿元,2009年前三季度更是达到24794万元,对地方财政的贡献逐年提高,已成为地方税的重要主体税种之一。虽然安阳市契税征管工作取得了不错的成绩,但其中依然存在一些不可忽视的问题。对这些问题进行深入探析,无论是对于提高契税及房地产税收征管水平,还是对于充分发挥契税的筹集财政收入、促进房地产市场以及当地经济健康发展的职能都显得十分必要。
一、当前契税征管中存在的主要问题
1.税源分散,信息收集困难,易造成税款流失。契税部门在具体进行契税征管过程中,大部分基础信息来源于房管、土地等部门,由于没有一个具体的法律或规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为,而契税又涉及到千家万户,税源十分分散,致使税源信息收集较难。在实际工作中,由于涉及的部门各自有各自的管理程序,目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态,遇到问题不能及时解决,未能实现信息完全共享,源头控税机制落实不全面。尽管在“先税后证”方面,房管、土地部门大力配合,但由于个别人为疏忽、审核不够严格仔细等原因,难以全部做到先足额纳税后办理产权证的要求。
2.基层契税征管水平还有待进一步提高。安阳市作为一个中等城市,下辖五个县。2002年,五个县的契税收入约占全市契税收入的一半左右,到了2008年这一比例下降到仅不足四分之一,而同期县域经济发展及财政收入增长速度均高于市级,县级契税收入增长与经济发展速度的不匹配状况显而易见。其原因一方面固然是由于安阳市市级房地产市场发展较各县快,但是另一方面,也不可否认县乡基层契税征管工作存在着问题。首先,部分县对契税征管工作重视不够,认为契税是小税种,无关大局;其次,一些部门未能严格按照税法及上级有关政策执法执收,存在越权减免现象;第三,税法宣传不到位,群众纳税意识淡漠,并且对纳税人未及时足额纳税的行为没有有效打击手段。
3.存在部分二手房交易通过先虚假退房再出售方式逃避纳税的现象。由于房地产市场价格的持续上涨,部分“炒房族”于商品房价格较低时买入,但并不办理房产证;之后在房价上涨卖出时,也不签订二手房买卖协议,而是通过各种途径,让开发商注销原买卖合同后,重新与新买家签订商品房销售合同。在这个过程里,开发商和炒房者均获得了额外的收益,而购房者则少交了二手房过户税费,三方均有获利,独独损害了国家利益,造成税收流失。
4.二手房交易的市场价格和普通住房标准难以确定。目前,市场价格的核定通常是由房屋土地评估机构进行评估。由于目前房价正处于上升通道,由于评估参考的数据更新不及时,加之某些主观人为的因素,根据过去一段时间的市场价格做出的房屋评估价格一般明显低于双方交易的真实成交价格。因此,纳税人往往采取根据房产评估报告的评估金额办理契税及其它相关税种纳税,而不提交真实的房产转让协议,真实成交价格与申报纳税价格常常有不小的差距,从而造成税款流失。
根据国务院和河南省有关规定,个人购买面积不超过144平方米的普通住房,契税可享受减半优惠。由于我市的普通住房标准不明确,只要个人购买面积符合减半标准的住房均可享受契税减半优惠,造成了契税的减收。
5.缺少打击违法行为的有效手段,税务稽查工作不到位。契税是一次性的行为税,纳税人涉及范围广而且复杂。在日管工作中,征收机关将主要的工作精力都放在了契税征收环节,而对政策的执行、“先税后证”的落实以及逃漏税行为的查处等方面的工作比较薄弱,重征收轻稽查的现象较为普遍,从而使个别纳税人有机可乘,采取瞒报成交价,签订虚假合同等手段降低税基以达到逃税的目的,由于税法对这类偷逃税行为没有明确对应的处罚条款,加上查处不严,致使部分房地产开发商、中介机构以及产权承受人存在侥幸心理,逃避应纳税款。
二、下一步工作的建议
1.加强与相关部门的联系,建立健全协税护税机制。契税的征收离不开国土、房产、规划等多个部门的配合。因此,契税征收机关与相关部门建立征收协调机制需要地方政府进行协调。一是与土地、房产等部门房地产管理系统对接,建立信息共享制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易等关键环节,建立房地产税收档案,实行全程动态跟踪管理。在各部门办证软件中加挂“先税后证”监控程序,杜绝人为操作,真正做到“先税后证”。二是以契税征管为把手,全面掌握税源信息。以契税征管为契机,实施一体化管理,把住税源控管的关键环节,协助配合地税征收机关,实现二手房交易环节各种税收在同一窗口完成。为了提高征管水平,我们已于6月份将契税复核业务作为市房管局产权交易权属管理系统的一个子模块正式运行,实现了市直契税征收与房屋权属管理部门的联网协作办公,保证该系统中任何一个待批项目计算机数据在未正确体现缴纳契税金额的情况下,就无法进行审批,真正做到“先税后证”,有效防止了国家税款的流失。
2.加强对县级契税征管业务的检查指导,提高对契税征收工作的认识。契税作为一项地方财政收入重要来源之一,可同时带动耕地占用税、房产税乃至其他房地产相关税收的增长,对提高地方经济实力,促进房地产市场健康发展有着举足轻重的作用。对影响正常契税征管秩序而县区又难以协调的问题,上级征收机关应通过组织召开房管、国土部门同时参加的契税征管工作会议等方式,帮助协调解决。同时,有针对的开展房地产行业税收政策的培训,提升县级契税征管干部队伍业务素质;严格执行各项税收法规制度,杜绝各项越权减免情况发生,做到全市上下同一尺度,同一标准;加大对县级契税征管业务的检查力度,发现问题及时解决,做到应收尽收。
3.实施精细化管理工程,进一步提高征管水平。一是充分利用计算机网络,建立起财政、地税、国土、房管部门的信息共享网络平台,建立税源信息数据库,使征收机关能房产、土地各个环节等基本税源信息。二是完善和提升征管软件的功能,简化纳税程序;使纳税人在一个征收窗口就能完成契税、营业税、土地增值税、个人所得税等各项税费的申报、缴纳,真正达到节约纳税成本,方便纳税人的目的。进一步完善征管软件的功能,增加税源管理模块,将最低计税价格管理体系纳入征管系统,规范操作,提高效率。三是针对部分二手房交易通过先虚假退房再出售的方式逃避纳税的现象,则应积极支持配合房产管理部门和税务部门加强对商品房买卖合同备案的规范管理以及对房产开发企业的监督检查,从而减少和避免部分纳税人通过虚假退房方式逃避契税及其他税种的正常纳税义务。