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合作建房范文1
甲方：_______________________
地址：_______________________
电话：____________传真：_____
授权代表：________职务：_____
乙方：_______________________
地址：_______________________
电话：____________传真：_____
授权代表：________职务：_____
第一条 前言
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，基于：
1.甲方已于___年___月___日依法以招标(或拍卖、行政划拨)方式取得位于_____________、编号为_____的地块的土地使用权，该地块的规划用途为________、容积率为___、计划建筑面积为___平方米、土地使用权年限自___年___月___日至___年___月___日止、土地使用权证(或用地红线图)编号为______;
2.乙方是经主管部门批准获得房地产开发企业资质的具有独立法人资格的房地产开发企业;
甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本合作建房合同。
第二条 合作建房
甲方同意提供依现状上述第一条所指的地块的土地使用权，乙方同意按本合同第三条的约定提供建房资金，双方合作开发建成_____栋_____层的办公(或商住、住宅)楼，并按本合同第六条的约定进行产权分成。
第三条 建房资金
建房资金预计为人民币__________元(大写______________元)，全部由乙方提供，实际建筑成本高于或低于该预计数额的部分由乙方承担和享有。
建房资金指本合同生效后至房屋经验收合格且甲方取得房地产证时止所需的一切成本、费用。该建房资金不包括甲方因招标、拍卖方式取得土地使用权而应缴的土地使用费或因划拨方式取得土地使用权而应补缴的地价款。
第四条 报批手续
除按规定应由双方共同办理的报批手续外，包括本合同在内的所有报批手续均由乙方负责办理，但甲方有义务协助乙方办理报批手续，包括毫不迟延地提供甲方持有的所需材料。
第五条 设计、建筑
工程设计和建筑的招标、施工监督由甲方负责，但按本合同第条约定产权应分给甲方部分的设计图纸须经甲方书面认可后方可报批并实施。
工程设计的招标工作应在本合同生效后第____天内完成，整个建筑工程应在本合同生效后第天内开工，并在第个月内完成竣工验收工作。
第六条 产权分成
全部建筑的产权由甲、乙双方按下列方式或比例分成：甲方拥有____栋____层房屋的产权，乙方拥有____栋____房屋的产权。
乙方应在工程竣工验收合格后_____日内办理完甲方应分得产权部分房屋的房地产证。
第七条 违约责任
1.如乙方未能按本合同第五条第二款的约定时间完成工程设计的招标工作、或在本合同生效后第____天内开工、或在第____个月内完成竣工验收工作，甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。
2.除因甲方的原因造成延误外，如乙方未能按第六条第二款约定的时间办好房地产证，乙方应按主管部门的指导租金价格向甲方支付违约金。
3.如因甲方的原因造成报批手续或工程的延误，当拖延时间在____个月以内时，乙方有权要求甲方应按主管部门的指导租金价格向乙方支付违约金;当拖延时间超过三个月以上时，乙方有权解除合同，并有权要求甲方赔偿损失。
第八条 争议解决
凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商，协商不成，应提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会，按照申请仲裁时该会实施的仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
第九条 合同生效
本合同自政府主管部门批准后生效。
甲方：________________________乙方：________________________
授权代表(签字)：____________授权代表(签字)：____________
合作建房范文2
地址： 电话：
乙方(职工) 电话：
职务/职称：身份证号码：
根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和《关于加强我省集资合作建房管理的暂行办法》，为明确集资合作建房单位和职工双方的权利和义务，特签订本协议，供双方共同遵守。
第一条 为解决职工的住房问题，根据乙方申请，甲方同意乙方参加集资合作建房。该套住房位于 市 路 街(院) 巷 号 栋 层 号，户型为 房 厅，住宅总建筑面积 ㎡m²， 住宅户内建筑面积 m²(其中享受面积 m²，超标面积 m²)，公用面积 m²。
装修情况：
第二条 经省、市房改办核定，该套住房建设成本总造价为 元，乙方集资额为 拾 万、 仟 佰 拾元(￥ 元)。其中：每平方米建筑面积 元;乙方控制面积出资额为 元;超标准面积在20m²以内 m²按房改市场价 元/m²计 元，20m²以上 m²按房改市场价加价30%计 元，共计 元;公用部分出资额为 元。甲方资助额为 拾 万 仟 佰 拾 元(￥ 元)乙方控制面积出资额占建筑安装成本的比重为 %;乙方拥有该套住房 %的产权，甲方拥有该套住房 %的产权。
第三条 甲方负责向房产管理部门办理房屋产权登记手续，为乙方领取集资建房《房屋所有权证》。办理产权登记手续所需缴纳的费用，由甲乙双方按规定各自承担。
第四条 住房保修期为竣工验收之日起十二个月内，如因乙方人为损坏房屋，维修费由乙方自行负责，保修期后乙方住宅户内建筑面积范围内所发生的养护维修费用，一律由乙方自理。房屋公共部位及公用设施的正常养护由用户共同分摊;自房屋竣工交付使用之日起十二个月内如经技术鉴定确认是非人为因素损坏的，由建房单位负责修复。
第五条 乙方参加集资合作兴建的住房，除本协议中有限制上市交易的约定以及法律、法规规定不得上市交易的情形外，在取得房屋所有权证后可依法上市交易。乙方按建筑安装成本全额集资拥有全部产权的，可依法进行房屋买卖、产权交换和租赁。拥有部分产权的，经甲方书面同意，可依法进行房屋买卖和租赁;按现行房改政策规定补足建筑安装成本费取得全部产权后，也可依法进行房屋产权交换。
乙方参加集资合作兴建的住房上市交易后，乙方不得再按房改政策购买公有住房和经济适用住房或享受政府其他住房资助。
第六条 住房产权年限与土地使用年限相等，届满时按政府有关规定办理。
第七条 其他约定事项：
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第八条 本协议未尽事宜按政府房改有关政策处理。
第九条 本协议经甲乙双方签章后生效。
第十条 本协议一式四份，甲乙双方各执一份，房改办、房产管理部门各执一份。
甲方： 法人代表： 经办人：
合作建房范文3
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，诗人杜甫的名句让众“房奴”唏嘘已久。在商品房价居高不下且日益见涨的现实中，住房已经成为压在都市人身上的一座极重的大山。
自2003年12月北京市民于凌罡通过网络发起倡议以来，个人合作建房的星星之火蔓延至北京、上海、深圳、温州、郑州、南昌、沈阳等大中城市,各地个人合作建房的方案纷纷出炉，成为商品房和经济适用房之外的另一种住房模式的探索。只是探索之路布满荆棘，至今还未有个人合作建房全程操作成功的案例。
2007年10月下旬，郑州市中基房地产开发有限公司(以下简称中基地产)成功与某银行签订资金托管委托协议。中基地产是郑州首家个人合作建房公司，迈开了个人合作建房实质性操作的第一步。此举引发媒体和网民的关注，一度渐趋平静的合作建房的争论，再度风生水起。
“我们的目标就是为广大‘郑漂族’提供适合居住、价格低廉的住房”。中基地产法人代表魏仁昌告诉《新世纪周刊》。
“郑漂”发起成立公司
10月14日，在郑州前两波个人合作建房的尝试宣告失败后，拥有1DO万元注册资金的中基地产挂牌成立，公司位于郑州花园路一栋写字楼内。租来的办公间里，仅有两张桌子、一台电脑。市工商局颁发的营业执照上标明中基地产的经营范围：房地产开发及经营、房地产咨询及策划。
“房东听说我们是搞个人合作建房的，把房租降了不少。”中基地产总经理、发起人王华说。
27岁的王华是河南滑县人，在郑州已经工作5年了。眼看着郑州的房价不断上涨，王华的心一直在往下沉：每月2000元左右的工资，结余有限。没有房子，王华总觉得无法张口和女朋友说结婚的事。
2006年，王华曾经参与过郑州几位市民发起的个人合作建房倡议，但是后来感觉操作者的思路和运作模式不够成熟，中途退出了。但他对这种崭新的模式及其诱人的房价产生浓厚的兴趣。今年年初，当他得知温州有人成功获取个人合作建房的所需用地后，希望再次被点燃。
王华随即约请在郑州工作的几个滑县老乡商讨此事。5月份，他们召开了第一次可行性论证会，就有关事项进行沟通。9月，他们邀请温州合作建房发起人、2006年中国地产十大新闻人物赵智强参与筹划，宣布温州郑州／卜人合作建房协作联盟成立暨郑州个人合作建房网开通。
“中基地产是在温州郑州个人合作建房协作联盟基础上成立的。以往合作建房失败的一个关键因素就是没有一个合法操作的平台。不成立公司取得法人资格，连和银行签托管协议都不好操作。”王华说。
中基地产现有6位股东，全部是在郑州工作多年却没有住房的“郑漂族”。一方面他们买不起房产商出售的商品房，另一方面，因为户籍限制等原因他们又没有资格购买政府提供的相对便宜的经济适用房。
“我们对房产市场消费人群进行了划分，房产商针对的是中高档人群，政府的经济适用房和廉租房针对少数特定人群，那么这两个都覆盖不了的人群怎么办?中基地产个人合作建房项目针对的就是这部分望房心切的‘夹心层’。”魏仁昌说。
该项目总说明书中将参与人资格规定为年满18周岁且家庭人均居住面积不超过30平方米的中国公民。报名时，每张身份证只能登记一个号码，期间有市民拿两张以上的身份证要求替朋友报名的情况，这就产生有人恶意排号、卖号的隐患。
“很难排除有些报名者故意隐瞒实际的情况。除了依靠参与者的自律、自觉外，我们还设立了举报机制，如果有成员被举报居住条件宽裕，核实后，该会员的资格将被取消。同时，中基地产还将和房管部门合作，由房产局抽查、审核参与者的实际住房情况。”王华说。
有评论认为，个人合作建房如同自己种白菜自己用，一个从没有“种过菜”的人，采用原始的“自给自足”方式而从者众，原因只有一个：市面上的“白菜”太贵了。
借鉴温州合作建房模式
中基地产的运作方式主要拷贝“温州模式”，结合郑州的实际运作情况进行了流程改造：先成立公司作为建房主体接受市民报名，再指定银行设立账户并签订资金托管协议、委托有资质的房地产公司拍地建房，然后支付房地产公司委托费用、按约定分配房源。
10月27日，中基地产正式接受参与者报名，并收取300元报名资格的确认费用。魏仁昌表示，这些钱将全部用于拿地的运作，包括获取地块信息、实地查看地块、对有意向的地块进行公关、缴纳相关税费、支付工作人员的薪资等。
11月1号，中基地产通过网站和短信宣布，取消300元报名费，只收取10元资料费。
王华坦承，初期收取300元，是希望报名者慎重对待自己的选择，在享有权利的同时也承担相应的义务，这也是温州的操作方式。但很多参与者对此有怀疑，甚至有人认为中基地产借机圈钱。
“如果继续下去，个人合作建房将陷入信任危机，中基地产不能让已步入正轨的合作建房走下坡路。”魏仁昌说。
外界质疑的另一个问题集中在：中基地产没有取得地块怎么能吸引参与者掏钱?而没有大家的集资又怎么能取得价格不菲的地块呢?面对先有鸡还是先生蛋的难题，中基地产的想法是，如果地块面积小，总费用不是太高，参与者自己有能力拿到；如果地块较大，价位较高，他们将考虑吸引温州资金的支持。
“资金愿意投资的前提是要求有回报。我们可以将项目建成后的商铺使用权出售给温州方，价格当然会比正常的市场价低很多。如果地段好的话，商铺应该会很抢手，这样我们的筹资渠道会很多，不一定非要使用温州资金。”魏仁昌对吸引资金信心十足。
参与者和外界普遍关注资金安全问题。中基地产和银行签订的资金托管协议规定：参与者在发起人指定的日期内，将购地分摊资金以自己的名义、自己的存折、自己的密码存入指定银行。正式拿地之前，参与者将资金从自己的私人账户转存入合作建房专用账户内。若土地竞拍不成功，则将资金全额退回参与者。
“合作建房专用账户是银行特设的重点账户，该账户资金不能提现，只能用于支付合作建房土地保证金等支出。支出时需要发起人和参与者代表都加盖印签才能提现。每动一笔钱时，都有银行的及时语业务短信告知所有参与者，所以每个参与者都可以即时监督资金的使用情况。”魏仁昌说。
进入拿地环节，中基地产计划委托有资质的房产公司以招拍挂的方式竞争地块，他们争取合作的对象是实力不强的中小房产公司。
“事实上舆论夸大了合作建房对房产商的冲击，两者针对的消费人群不同，房产商不见得要围追堵截。而且拿地并非只有招拍挂这一种，我们可以接手因为各种原因未能开工的某块建设用地，通过正规的程序，办理土地转让手续，这
就像房产过户一样。”魏仁昌说。
郑州房产界一位人士认为合作建房很难冲击到当地房市。他说，2007年郑州预计开发900-万平方米住房，个人合作建房即使成功，建筑面积难超20万平方米，算入平均房价里，影响微乎其微。
诸多问题需要面对
房地产是一项专业性非常强的领域。个人合作建房除了资金和拿地等关键性工作，尚有诸多问题需要面对，比如房屋建设过程中的各种政策和技术细节及管理期间的枝节等等，成立公司只是搭建了一个平台，一场前途未卜的攻坚战才刚刚起始。
中基地产的6位股东来自各个行业。魏仁昌本身就是建筑行业出身，他很熟悉业内的种种操作。王华来自于网络行业，他创建了“郑州个人合作建房网”，及时公司通告，收集参与者意见，提供地块和建房信息供大家投票选择。他们中的三位已经辞掉原来的工作，专门操作合作建房项目。
进入房屋建设环节后，中基地产将公开招标，筛选、委托房产公司负责开发建设，两者成立项目部，参与者全程予以监督。同时，还将委托独立的监理机构参与监管，保证工程质量。
“设计户型和面积采取所有参与者投票的方式决定，少数服从多数。住房建设涉及规划、土地、房管、勘察、设计、消防、人防、环保等诸多部门，中基地产会逐渐招聘各方面的专业人才，慢慢齐全以保证项目的质量安全。”魏仁昌说。
合作建房项目的总成本包括土地成本、建设成本、国家规定的税费、管理费四部分。管理费包括两部分，一部分是中基地产的运作管理费用，按项目投资总额的3％收取；另一部分是委托房产公司的佣金，按项目投资总额的2％收取。
“我们省去了豪华的接待中心成本和广告推广费用，建成后商铺的转让或出租收入也可以冲减一部分成本，核算的合作建房房价可以比市场低30％左右。”魏仁昌告诉《新世纪周刊》。
他还表示，这个项目主要是满足参与者基本的住房需求，尽量缩小规模，这样压力小，好操作。进入拿地程序后，中基地产将低调运作，从公众视野中消失。
政府态度对合作建房的成败影响巨大。之前，郑州市有关方面负责人表示，个人合作建房组织拿地在程序上不存在问题，政府不设置障碍，在如何规避风险方面，政府可出台措施给予建议和监管。
“从程序上看，个人合作建房和普通房产商开发类似，只是合作者一开始就参与介入，过程透明，挤压了一部分成本，没什么问题。关键在于管理方面，发起人要负起一管到底的责任，不能因为中途出现问题而遗留下烂摊子。”中国人民大学房地产信息中心执行副主任谭峻说。
“中基地产合作建房项目的意义，在于探索政府福利政策和地产商品化开发以外的解决中低收入家庭基本住房问题的新途径，是对现有房产市场的有益补充。只要能达到这个目的，并且符合国家规定，操作方式可以很灵活，就像坐车到火车站，可以坐2路车，也可以坐5路，只要到达目的地就行了”。魏仁昌说。
合作建房范文4
关键词:合作建房;税务处理;房地产
中图分类号:F810.42 献标识码:A 章编号:1003-9031(2009)10-0086-03
一、引言
合作建房是房地产开发中较常采用的开发模式。根据现行税法规定,合作建房是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,共同投资建房行为。[1]在实际工作中,由于合作条件、合作目的不同,合作建房的方式也不同。通常的方式有两种:一种是纯粹的“以物易物”,一种是出资成立合营企业合作建房。除以上两种模式方式外,实际工作中还出现一些与税法规定不完全相同的合作方式,在税务处理时存在一定的难点。为此,本文在分析税法规定的合作建房两种合作方式税务处理方法的基础上,对实务中出现的第三种合作建房的税务处理方法进行探讨研究。
二、合作建房第一种合作方式税务处理方法分析
合作建房第一种方式是纯粹的“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。[2]这种合作方式是以提供资金方(乙方)为房屋开发建设的主体,提供土地使用权方(甲方)一般不参与房屋的开发建设,只在房屋建设完成后享有一定的分配权。这种合作方式分两种情况,分别采取不同的税务处理办法。
一是甲方将土地使用权转让给乙方,但不直接获得乙方支付的现金,而是获得乙方开发建设完成后的部分房屋所有权的分配权。在这一合作过程中,甲方通常将土地使用权过户给乙方,乙方在房屋开发建设完成后按合同约定将部分房屋过户给甲方作为支付甲方地价款的对价。因此,甲方发生了转让土地使用权的行为,乙方发生了销售不动产的行为,合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算,因此应当按照营业税实施细则第二十条的规定分别核定双方各自的营业额。[3]如果甲方将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
二是甲方将土地使用权出租给乙方若干年,但不直接获得乙方支付的租金,而是让乙方在该土地上投资建造房屋并在租赁期内使用,待租赁期满后乙方将土地使用权连同所建的房屋归还甲方作为支付甲方租金的对价。在这一合作过程中,土地使用权仍属于甲方,甲方只是发生了出租土地使用权的行为,对其按“服务业――租赁业”征营业税;乙方则发生了销售不动产的行为,对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时,其营业额也按营业税实施细则第二十条的规定核定。
三、合作建房第二种合作方式税务处理方法分析
合作建房第二种方式是甲方以土地使用权而乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。[4]这种合作方式与第一种合作方式的根本区别在于房屋开发建设主体的不同,第一种合作方式是以乙方为开发主体,第二种合作方式则以双方出资设立的合营企业为开发主体,甲乙双方不直接参与房屋的开发建设工作,而是通过股权关系来控制和影响开发主体的开发建设工作,并最终通过股权关系实现开发建设成果。这种合作方式分三种情况,分别采取不同的税务处理办法。
一是合营企业作为独立法人自主经营,并按独立会计主体进行会计核算,甲乙双方按股权关系共担风险,共享利润。按照国家税务总局“以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税”的规定,[5]对甲方向合营企业提供的土地使用权不征营业税;对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税;对双方按股权关系分得的利润不征营业税。
二是合营企业房屋建成后,甲方不是按股权关系享有合营企业的利润分配,而是采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润。这种合作方式则不属于营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,因此对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
三是合营企业房屋建成后没有进行经营,而是直接按甲乙双方约定的比例将房屋分配给甲乙双方,这种合作方式也不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,对甲方向合营企业转让的土地,按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税,对合营企业分配给甲乙双方的房屋按“销售不动产”税目征收营业税,其营业额按营业税实施细则第二十条的规定核定。合营企业的房屋在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按“销售不动产”征税。
四、合作建房第三种合作方式税务处理方法探讨
除以上两种合作建房方式外,笔者在实务工作中发现存在另外一种特殊形式的合作建房方式。
甲公司和乙公司均为房地产开发企业,且都具有房地产开发资质,双方采取的合作建房方式为:甲公司作为项目报建方提供项目建设用地,并参与项目开发建设及经营管理工作;乙公司提供项目除土地地价之外的全部开发建设资金(包括项目所需的全部建筑、设施设备及安装资金,项目的勘察、设计、环境、绿化、消防、环保、人防、小区道路等报建及建设费用),并负责项目的开发建设及经营管理工作,乙公司还承担包括广告费用、委托销售费及其他为销售房屋而支出的费用等全部销售费用。为准确核算项目利润,以甲方名义开设甲乙双方共管的项目结算专户,用于归集所有的项目收入和成本费用。房屋建成销售取得收入时,在足额扣留以甲方为缴费主体的各项税费(包括营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、土地使用税、企业所得税、销售过程中须交纳的政府规费等所有税费以及政府可能新开征的税费)后,按双方约定的比例分配。
在该合作方式中,甲方并没有将土地使用权转让过户给乙方,也没有将土地使用权出租给乙方,房屋开发建设的主体也不属于乙方。同样,甲乙双方也没有出资成立合营企业合作建房,因此该种合作方式与第一种、第二种合作建房方式不完全相同,不能按上述方法进行税务处理。如何对这一特殊形式的合作建房方式进行税务处理是笔者在实务工作中遇到的难题。现结合实际工作中的经验对该合作方式的税务处理方法进行分析。
合作开发房屋的报建单位和建设主体是甲方,所有项目收入和成本费用均通过由甲乙双方共管的甲方账户归集,房屋销售合同也由甲方与购房人签订,所以甲方为合作开发项目的会计主体和纳税主体,承担营业税金、土地增值税及企业所得税等纳税义务。
1.营业税、土地增值税的税务处理方法分析。甲方没有转让土地使用权,因此无须缴纳转让土地使用权的营业税和土地增值税。合作开发房屋建成销售时,甲方发生了销售不动产的行为,对其按“销售不动产”税目征营业税。同时,就其营业额按土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定预缴土地增值税,待项目全部竣工、办理结算后再进行土地增值税清算。[6]因乙方提供的建设资金视同投资,不属于资金借贷关系,在土地增值税清算时不得扣除利息费用。
2.企业所得税的税务处理方法分析。在合作建房企业所得税的税务处理问题上,国家税务总局做出明确规定:企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司的,按下列规定进行处理。首先,凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的,企业在首次分配开发产品时,如该项目已经结算计税成本,其分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额应计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本,则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。其次,凡开发合同或协议中约定分配项目利润的,应按以下规定进行处理:一是企业应将该项目形成的营业利润并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。二是投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。[7]
在该合作方式中,甲乙双方没有分配开发产品,也没有分配项目利润(因为分配基数不扣除产品开发成本和产品开发费用,分配的是税后净收入而不是营业利润),这在形式上不符合税法规定的情形。笔者认为,在实务中进行税务处理时,对与现行税法规定不完全相符的业务形式,必须遵循实质重于形式原则,根据业务的实质选取适当的税务处理方法。就该合作方式的业务实质来看,虽然甲乙双方分配的是税后净收入而不是营业利润,但是由于双方实质上是共同投资、共同承担投资风险、共享利润的投资行为,因此,企业所得税可以按照实质性投资收益进行税务处理。根据国家税务总局上述规定,先以甲方为企业所得税纳税人,按照规定缴纳企业所得税。由于乙方投入的建设资金视同投资,甲方不得在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。同样,乙方从甲方分得的税后净收入不视为利息收入,而视同股息、红利所得不用缴纳营业税。企业所得税法第二十六条规定:符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。[8]乙方分回的税后净收入属于分到甲方税后性质的股息、红利等权益性投资收益,因此不需要缴纳企业所得税。■
参考文献:
[1][2][4]中华人民共和国国家税务总局.关于印发营业税问题解答(之一)的通知(国税函发[1995]156号)[Z].1995.
[3]中华人民共和国财政部,国家税务总局.中华人民共和国营业税暂行条例实施细则[Z].2008.
[5]中华人民共和国财政部,国家税务总局.关于股权转让有关营业税问题的通知(财税[2002]191号[Z].2002.
[6]中华人民共和国财政部.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则[Z].1995.
合作建房范文5
一、概述
二、关于合建契约的法律性质
三、和建房屋原始取得人的确定
四、合作建房产权纠纷的预防
关键词：合作建房 合建契约 产权纠纷 土地使用权的取得
一、概述
合作建房是指当事人以土地使用权作为出资，另一方投入实际资本并组织施工，共同建筑房屋的合同行为。其法律依据是《城市房地产管理法》第27条，即土地使用权可以作价入股，合作开发经营开发房地产。在实践中却因和建房屋产权归属问题而产生纠纷。在合作建房关系中，必然会有一方转让土地使用权或部分房屋所有权的情况，依我国《城市房地产转让管理规定》第3条，房地产转让包括合作建房，合作建房的结果是对建成房屋利益的分享，所以对合作建房所有权原始取得人的确定也很关键。合作开发房地产不是一种个人行为，而是一种行为。凡是不具备房地产开发资质证书的，均不得从事房地产开发活动。最高人民法院将合作开发房地产活动区分为依法成立房地产开发企业并取得资质证书的行为，和合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资质的行为。如果在合作开发房地产合同中当事人一方具备了房地产开发资质，那么合作开发房地产合同就是有效合同。如果双方当事人约定成立房地产开发企业，并且已经取得了资质证书，那么，合作开发房地产合同也是有效合同。如果当事人在起诉前取得房地产开发资质证书，或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 合作开发房地产不是一种个人行为，而是一种企业行为。凡是不具备房地产开发资质证书的，均不得从事房地产开发活动。最高人民法院将合作开发房地产活动区分为依法成立房地产开发企业并取得资质证书的行为，和合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资质的行为。如果在合作开发房地产合同中当事人一方具备了房地产开发资质，那么合作开发房地产合同就是有效合同。如果双方当事人约定成立房地产开发企业，并且已经取得了资质证书，那么，合作开发房地产合同也是有效合同。如果当事人在起诉前取得房地产开发资质证书，或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
二、关于合建契约的法律性质
合建契约是指当事人之间关于一方提供土地使用权，由另一方出资建设，并按照一定比例分配完成后的房屋与基地使用权的协议。这种合同关系既可以发生在公民个人之间、公民与法人之间，也可以发生在建设单位与房地产开发公司之间。为此，有必要先了解一下在我国实践中的四种合作建房形态：一是土地使用权人（公民或法人）提供土地，房地产开发产提供资金和技术，以双方名义共同开发，在工程尚未完工之前，各自以自己的名义对预先约定分得的房屋进行预售。二是以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，按照约定将开发商应分得的房屋及相应的土地使用权一并转让给开发商。三是以开发商的名义进行建设，房屋建成后，开发商依约将部分房屋所有权转移给土地使用权人，同时土地使用权人也要把开发商应分得的房屋所占用土地使用权转让给开发商。四是双方共同组成一个新的房地产开发公司，并以该公司的名义进行开发建设，等所建设房屋售出后依约分配所得收入。①按照其中等四种方式合作建筑的房屋属于项目公司所有，对此没有产权纠纷，只是股东间利益分配的纠纷，由公司进行调整。
合建契约是一种诺成性的、双务、有偿合同，也就是说，合建契约的成立，不以交付基地或房屋为必要条件；一方须提供土地，他方需完成建筑双方均互有义务，且互为对价。但其空间属于哪一类有名合同，在上是有争议的。我国学者有四种观点：一是承揽契约。将基地权得人分得的部分房屋视为建筑商承揽的定作物；把建筑商取得的部分基地权利看作基地权利人给付的报酬。二是互易契约。将合建契约当作部分基地权利与部分房屋所有权的交换。三是合伙契约。基地权利人以土地为出资，建筑商以资金与劳务为出资，共同建筑房屋，并分享权益。四是买卖与承揽并存的混合契约。建筑商为土地权利人完成一定工作，土地权利人以转让建筑商取得的部分房屋所占用的基地权利作为报酬，而建筑商又以此项报酬抵充买受其房屋占用基地的款项。②
对于合建契约的性质不可一概而论，应该具体问题具体。在四种合作建房形式中，第一种是土地使用权人（公民或法人）提供土地，房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，在工程尚未完工之前，各自以自己的名义对预先约定分得的房屋进行预售。土地使用权人与房地产开发商共同出资、共同经营、共享利益，在预售房地产权转移之前依合伙的规定合建房屋由双方共有。当只有房地产开发商一方出面经营而土地使用权人仅提供地皮并不参与实际建设时，也不能解释为“名为合伙实为借贷因为出面经营都为实际出资人，只能按照合伙契约处理。第二种合作建房形式是以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，按照约定将开发商应分得的房屋及相应的土地使用权一并转让给开发商。这时可以将土地使用权持作定作人，把房地产开发商当作承揽人，将开发商根据合建契约取得的房地产权益看作是承揽报酬，故可以看作是承揽。第三种合作建房形式是以开发商的名义进行建设，房屋建成后，开发产依约将部分房屋所有权转移给土地使用权人，同时土地使用权人也要把开发商应分得的房屋所占用土地使用权转让给开发商，这时可以认为是土地使用权人将其部分土地使用权与开发商的部分房屋所有权进行交换，故可以看作是互易。尽管建筑行为是一种提供劳务的行为，但毕竟也是一种可以用金钱评价的商品，可以成为互易的客体。混合契约说是对承揽说的进一步解释，但既然已经认定是承揽关系，而且将承揽的部分建筑物作为报酬，那么就再没有必要解释为买卖契约。
我国《城市房地产管理法》第60条第2款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”这是为了贯彻房与地的权利主体一致原则。根据我国建设部2001年的《城市房屋权属登记管理办法》第16条第1款的规定，“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关证明文件。”我国《城市房屋权属登记管理办法》第3条第3款规定：“本办法所称房屋权利申请人，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。”其中“已获得了房屋”一语甚为不详，若解为房屋的中有人，则须具有本权才能成为受法律保护的占有权。这种本权，在合作建房中，除土地使用权外，还可以是根据合建契约而取得之债权。于是，并非只有土地使用权人才能取得合建房屋的所有权。
三、合建房屋原始取得人的确定
在我国，取得房屋所有权的前提是先取得一定的土地使用权。根据《土地管理法》第53条的规定，建设项目经批准后，建设单位才能申请土地使用权。根据我国《城市规划法》第30第至第32条的规定，申请建设工程规划许可证的人应该是土地使用权人。但是，我国的房地产开发公司大多脱胎于行政机关（城市房地产管理部门），于是，在实践中就出现了建设单位提供土地使用权，而以房地产开发公司的名义进行建设状况③。我国《城市房地产开发管理暂行办法》（建设部1995年1月23日以第41号令）对此作了相应的规定。在这种情况下，作为非土地使用权人的房地产开发公司却可以申请建设工程规划许可证，据此，他可以申请办理产权登记。我国《城市房屋权属登记管理办法》第6条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”即土地使用权及其地上建筑物所有权的主体必须是同一个人（包括公民和法人）。于是，对非土地使用权人却能取得地上建筑物所有权这一问题的解释只能是将所建房屋作为动产看待。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条第2款的规定，当建筑物作为动产看待时，不受房产和地产权利主体一致原则的限制。如果建筑商能够先取得所建房屋所有权，再转让部分房屋所有权给土地权利人以换取部分基地权利，那么就可以将合建契约解释为互易合同。
合作建房范文6
关键词：房屋建筑；监理工作；问题；措施
中图分类号：TU8；文献标识码：A ；文章编号：
房屋建筑工程的质量好坏直接影响着人们的生命财产安全。其施工过程的严格、规范是工程质量的保证，而施工监理的严谨、科学更是施工质量的关键，这就需要在施工中认真做好监理工作，在根本上消除施工质量问题。
一、房屋建筑工程监理工作中存在的问题
由于地域等因素的影响，我国房屋建筑工程具有不同形式的要求，这使得在建筑施工中的监理工作也不尽相同，在目前的监理工作中仍存在着较多的问题。
1、对监理工程师没有正确定位监理工程师是工程中的公正第三方，监理时以监理合同和工程建设承包合同作为依据，而不能等同于承包商的质检员。这不仅关系到工程中的职责分属，同时也关系着工程的验收程序。在验收事要承包商自检合格的前提下，由监理工程师进行监理验收，对工程的验收检查要严格、全面。
2、仅是对于施工阶段的监理工作较为重视
工程项目建设包括了投资决策阶段、设计阶段、施工招投标阶段、施工阶段等诸多环节，监理工作应该在工程项目的全过程中进行展开。而就目前的工程施工来说，仅是对施工阶段的监理工作较为重视，监理人员在被委托后，工程会立刻施工，使得监理人员只能在施工进行中对工程情况进行了解，并没有深入的熟悉了解。
3、对业主行为的规范性不强
我国目前的监理工作主要依照的是《建筑法》、《招标投标法》、《建设工程质量管理条例》和《建设工程监理规范》等法律法规，对于工程建设的法律规范有着较为严格的要求。然而在工程中业主的具有较弱的法律意识，并不熟悉监理程序，对房屋建筑工程的建设有着极其不利的影响。规范业主的行为，对工程项目的顺利进行、如期实现工程目标。对工程监理的过多或过少的干预，会出现一些不应该的误解和施工纠纷。在工程中监理工程师才是唯一的管理人员，业主既然委托了监理，对工程施工就要完全放手，其一件和决策应该通过监理工程师去实现，做到监理对工程管理，业主对监理管理。
4、房屋建筑工程监理中监理队伍素质较低
因为对自身的经济管理、法律知识以及全方位控制的能力较为缺乏，房屋建筑工程监理中监理队伍的素质还存在很大的不足。部分的监理单位的人才并不配套，对于质量的检查只能通过技术手段来进行，对一些经济手段和合同手段的运用使全方位全过程控制得以实现并不是很符合当下的建筑施工要求，这使得监理工作不能充分发挥出来。薄弱的项目管理与控制能力，使得只能对现场的质量监督工作进行开展。
二、加强房屋建筑工程监理工作策略
1、对施工前的监理工作进行加强作为一项多元化的系统工程，监理工作一定要系统了解工程项目，才可以对全局进行掌握，能够对问题做到及时发现、解决。对工程的基本情况要熟悉，概括了解工程所在位置、工程地质、天气状况、地理状况、标高、管网线路等。对施工组织设计进行审查，提出相关的意见。施工期间，质保体系是有着直接影响作用的重要环节，对承包商的质保体系进行核查是对质量控制的重要保证。在施工工序中设置一定的质量控制点，达到预防控制的目的。房屋建筑工程的主要有生产和检验、材料、零部件、各分部、分项工程几个阶段的施工工序，设置控制点要根据危害程度和质量保证难度的大小以及影响质量特征大小进行设定。
2、进行旁站监理
（1）旁站监理的要求
工程中进行旁站监理需要极强的技术特征，所以进行旁站监理的人员要有充分的专业理论知识和工程实践经验，做到上岗有证，深入了解监理的施工过程中所使用的施工方法和过程，能够掌握一些质量控制点中可能出现问题的解决方法。
（2）实施旁站监理的具体措施
①开始施工前，要按照工程的特点和设计要求，监理人员详细地制定各关键部位、工序的旁站监理方案，对旁站项目、监控要点有所明确。
②要对检测方法、技术规范和施工图纸进行熟悉，这样才能更好的完成旁站监理。
③对承包商的施工作业计划和施工方案进行审批；对监理方案进行制定。
④对施工准备、天气情况以及使用材料进行检查。施工准备主要包括：材料准备、机械准备、人员到位以及验收上一工序等情况，保证这些符合施工要求后才可以进行施工。在施工中天气情况有很大影响，旁站监理时也确认施工部位是否符合施工的天气条件要求或者要求承包单位根据天气情况采取相应的措施。在施工中，施工材料的合格是施工质量的根本保证，对于不合格的材料要及时予以清退。
⑤施工中，要对施工方法、施工工艺和承包商施工前制定的质量保证措施的执行进行严格检查。
⑥要使工程中的质量和施工安全得到保证，就要及时解决施工中出现的偏差。
⑦在工程建设中一些意外原因会使得工程施工暂停，要对停工原因和施工单位的处理措施进行记录。
⑧要将旁站监理的详细情况记录在《监理旁站记录》中，为施工完成后的项目跟踪、检查提供方便。
⑨总监理工程师或监理工程师要对《旁站监理记录表》定期检查，对一些关键部位、关键工序的施工经验进行总结，并有相关措施制定避免施工问题的重复发生。3、进行现场巡视在正在施工的部位或现场，监理人员要进行现场巡视，对施工进行监督。现场巡视是施工综合信息以及工程现场动态获取的有效途径，能够全面的检查和观察施工现场的工作进行。主要通过对施工方人员的状态，完好、适应的机械设备状态以及对材料供应使用的状态三方面来看现场巡视监理。（1）施工方人员的状态：施工单位的管理人员是否到位，质检员或技术员对问题是否能及时发现，其是否有有序的现场管理等。（2）完好、适应的机械设备状态：各项设备管理制度是否健全，是否有满足施工需求的性能以及施工隐患发生的可能性等。（3）材料的供应、使用状态：在工程施工中，材料种类较多，质量的差异很难从表面上看出什么，对一些批次不同的材料质检容易放松，现场巡视的作用能够对材料的使用随时监测，使材料使用过程的质量得到保证。能够及时和承包商核对资料，并且监控施工单位的材料使用情况。4、进行平行检验在施工中平行检验所强调的是项目监理机构以一定的比例，通过一定的检测手段，独立监测某些工程部位、材料、试验等，对施工质量要有判断能力。是监理工作中一项重要手段，在复核技术和施工的复验中经常采用，同时也是监理工程师验收时，自己进行独立性判断的重要依据之一。房屋建筑工程监理并不是单一的管理专业，还要有具体的验证性实施行为，在施工单位进行自检的前提下，利用先进的技术设备和检测手段，对某些工程部位、材料等检测，在施工监理中，做到用数据说话，为工程的质量控制的加强提供合理的依据，保证监理工作的科学性、客观性，实现房屋建筑监理过程控制提供有力的依据，实现监理的客观性，科学性和公正性，使监理工作的高效、高水平得以实现。5. 对竣工验收的监理工程竣工后，监理人员要对工程进行验收。对承包商的质保资料和竣工报告进行审核，并在竣工报告上书写相关监理意见；对工程质量做出评估报告。对于监理方验收中提出的问题，承包商要立即进行整改后，监理人员对竣工验收准备要协同建设单位认真完成，提出相关的验收方案和安排；与相关单位组织做好房屋建筑工程竣工验收工作；对现场工程质量竣工验收进行严格审查；对竣工验收意见进行起草；和相关组织部门向当地的建设主管部门进行验收文件报送。
总之：随着我国城市化建设的加快，房屋建筑工程得到了极大的开展，并已经取得了非常大的发展。房屋建筑工程的质量直接关系着人们的生命财产安全，对其监理工作的重视，就是对房屋建筑质量的保证。目前，房屋建筑监理工作仍存在很多的问题，对监理工作的进行有着一定的制约，通过对这些问题的分析并实施一定的预防措施，可以更好地进行监理工作，为房屋建筑工程的施工质量提供保证。
参考文献：
