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房产投资利弊范文1
［关键词］ 投资性房地产 会计处理 会计准则
随着全球化的发展和投资观念的改变，将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象，甚至成为一些企业新的经济增长点。我国原有会计准则体系并没有针对投资性房地产的准则，没有把投资性房地产作为一个项目来加以处理。2004年5月，财政部的《关于执行和相关会计准则有关问题解答（四）》第九点对房地产企业出租开发品的会计处理进行了规定。2005年6月，我国《投资性房地产会计准则征求意见稿》；2006年2月15日，财政部了包括《企业会计准则―基本准则》和38项具体准则在内的企业会计准则体系，并于2007年1月1日起实施，其中第3号为“投资性房地产”。2006年10月30日，又了企业会计准则应用指南，实现了我国会计准则与国际财务报告准则的实质性趋同。随着我国会计体制改革的深化和各方面条件的成熟，我国会计准则必将与国际会计准则进一步趋同，公允价值计量在我国企业中的全面推行将成为可能。这对于完善我国会计准则使其与国际接轨，对于使我国会计更好地融入世界资本市场具有重大意义。
一、中外投资性房地产确认的比较分析
在对投资性房地产的确认方面，我国会计准则与国际会计准则的规定基本一致。我国会计准则要求在同时满足两个条件时才可以确认，即：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠计量。这与国际会计准则中规定投资性房地产应确认为资产的条件是一致的。
在投资性房地产的确认中还有一个关于后续支出的问题。我国会计准则与国际会计准则都规定，与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本；不满足确认条件的，应当在发生时计入当期损益。但我国会计准则在将投资性房地产的后续支出计入投资性房地产时，没有明确规定如何计入，以及被替换部分的价值如何处理。而这些在国际会计准则中都有明确的说明。
二、中外投资性房地产计量的比较分析
对投资性房地产的计量分为初始计量和后续计量。我国会计准则与国际会计准则关于投资性房地产计量的比较见表1。
由表1可以看出，关于投资性房地产的初始计量，我国会计准则和国际会计准则保持一致，都要求按照成本进行初始计量。至于有差异的方面，我国会计准则中仅规定了构成投资性房地产初始计量成本的项目组成，没有规定不作为投资性房地产成本的项目。而国际会计准则另外规定了不作为投资性房地产的成本项目。
三、中外投资性房地产转换的比较分析
投资性房地产转换的内容包括两个方面：一是计量模式的转换，二是投资性房地产与其他资产之间类别划分的转换。我国会计准则与国际会计准则关于投资性房地产转换的比较见表2。
由表2可以看出，对于投资性房地产与其他资产之间类别划分的转换，我国会计准则与国际会计准则的要求总体保持一致。同时，对投资性房地产信息披露的规定，我国会计准则与国际准则基本一致，只是国际会计准则要求的披露分类非常详尽，将成本模式与公允价值模式共同适用的内容、公允价值模式、成本模式划分为三部分单独披露，每部分又包含许多内容。但它和我国会计准则本质上是一致的。
四、结语
通过以上对中外投资性房地产的确认、计量、转换、处置、披露方面的比较，可知我国会计准则与国际会计准则的规定大体保持一致。这充分体现了我国会计准则在发展演变过程中向国际会计准则的趋同，有利于我国企业走向国际市场，同时也有利于外国公司进入我国开展生产经营，为我国经济更好的融入世界创造了良好的条件。同时也应看到，在我国的会计准则整体向国际会计准则趋同的形势之下，由于我国具体国情的差异，我国的投资性房地产准则与国际会计准则还存在一定差异。因此，对于完善我国投资性房地产会计处理问题，应该完善资本市场及发展活跃的市场体系，制定单独的切实可行的公允价值操作规则，制定单独的切实可行的公允价值操作规则等。
参考文献：
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房产投资利弊范文2
关键词：公允价值；新会计准则；应用；改善
一、公允价值的实际运用
由于新准则下，公允价值涉及面较广，在此无法一一阐述，本文将着重研究的是，在当下中国的热潮中，我们如何运用公允价值，进行理性投资，从中了解公允价值计量模式的利弊。
公允价值，也被称作是公允市价和公允价格。确定公允价值的方式一般是在双方在熟悉市场情况在进行交易的过程中满足各自的条件，从而自愿确定的价格，又或是双方在毫无联系的情况下进行公平交易的条件下的一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉市场情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。购买企业对合并业务的记录需要运用公允价值的信息。在实务中，通常由资产评估机构对被并企业的净资产进行评估。一般而言，公允价值的用途十分广泛，它既是房地产行业所执行的标准，也是金融行业所执行的一个标准，公允价值的提出为企业的良性发展提供了一个很好的保障，帮助企业建立起一个公正公开的企业环境。
何为投资性房地产，根据目前学术界的相关解释：投资性房产指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
投资性房产应当是投资者在进行投资的过程中，可以根据自己的投资，以使本金获取相应的利润，可以从中获取得到一定的报酬。也就是说，房产投资者可以利用手上的资本，获得房产权或者土地使用权，当手中的土地或者房产涨价之后，进行转手，从中赚取差价。新准则规定：“在现有的房地产交易中，房产持有者必须具有公信力，必须可靠和真实，以便于对其进行专业评估。”
除此以外，“企业不得由公允价值模式计量转为成本模式计量”的规定，防止了上市公司通过改变计量属性的方法随意调节利润。鉴于我国的房地产市场尚处在发展阶段，我们必须慎重看待公允价值的使用，因为这毕竟事一种新型计量工具，应当遵循循序渐进的原则在市场中进行利用，以促进房地产行业的健康发展。
二、国内公允价值计量的不足
（一）没有建立完善的公允价值计量体系
当下，我国在制定公允价值准则之时，是比较笼统和含糊的，并未逐条制定细则，由于准则自身碎片化的缘故，导致准则内部的公允价值没有共性，难以得到有效的实施。
（二）增加了审计以及企业风险管理的难度，不利于会计监督的实施
以投资性房地产为例，公允价值在投资性房地产的应用有助于计量此类资产的隐性收益，反映其真实价值，从而更好的反映企业资产规模和价值。但是，由于市场有太多的不确定因素，因而房产企业的营业额和企业利润都会因市场变动而跟着变动。就比如国家在出台相关的会计政策时，房产企业的利润和资产都会受到相应的变更，然而变更越大意味着风险越大，从而扩大了房产企业承受风险的概率，这样一来，房产企业的经营就会受到相应的阻碍，从而增添了房产企业的不确定因素。但是，因为房产市场独特的经营模式，房产市场的价格没有一个统一的范畴，以至于其制定的标准不一、参差不齐，这就给企业以及审计师增加了很大的难度。也进一步加大了公允价值计量属性会计监督实施的难度
三、完善我国应用公允价值的一些措施
（一）要建立一套相对科学的公允价值研究体系
我国的机构和会计工作研究者应当完善公允价值理论，充实公允价值的内容。要大力增强公允价值的权威性、透明性、时效性，从源头上改善公允价值的公信力。
（二）完善市场经济环境和法制环境，为公允价值提供良好的运用平台
当前，我国正处在市场的完善期，不论是政策也好还是市场也好，都还不健全。在当务之急，完善市场的各项规章制度、处理好房产交易市场，还有资本市场，应当说资本市场应该是多元化的，要改善资本来源的单一性，就必须扩大外汇、债券、票据等的市场格局。以此创建合乎规范的房产市场，充分调动市场的积极性，着手打造一个健康的市场环境和完善的市场价格机制，为公允价值计量提供有效数据，并降低公允价值的获取成本。
（三）努力提高我国会计人员和审计人员的职业道德水平和专业素养
如上文所讲，在日常生活中，公允价值并非具有客观性，而主要依从于人的主观臆断。所从事公允价值计量的财务人员的水平以及专业素养的高低对于公允价值的可靠性有很大的影响。因此，在这种情况下，不但要加强道德，法制教育，提高会计人员的诚信度，还应当努力提高会计人员各方面的综合素质。从而使公允价值的具体账务处理、公允价值的列报和披露等更加规范，更符合准则的要求。
参考文献：
[1]郑吉芬.浅析公允价值对会计信息质量的影响[J].中国管理信息化， 2012，15（21）：89-90.
房产投资利弊范文3
关键词：房产税；不动产购买者；房价
中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1003—3890（2012）09—0018—03
面对居高不下的房价以及房地产市场的非理性繁荣，政府运用了各种经济、行政等调控手段，如限购、限贷、利率调高等。其中最受关注的就是房产税的试点征收工作。2011年1月28日上海、重庆两地率先启动对个人住房征收的房产税改革试点工作。总的来说，房产税征收的主旨是遏制房产市场的过度投机，抑制高房价，促进房地产市场健康有效运行。
一、上海、重庆房产税的试点工作
征收房产税的目标其实很明确，一是增加地方政府财政收入，为保障性住房的建设提供有力支持；二是引导房地产需求合理化，从而促进房价合理回归；三是不断缩小城乡差距，逐步解决低收入人群的住房难问题。
上海、重庆两地房产税的征收只是一个尝试性阶段，对于一些问题不能涵盖也是可以理解的，毕竟能够跨出第一步已经是一个进步了。所以房产税抑制房价也是需要一个过程的，不可能政策已出台，房价立马就会落。表1是上海、重庆房产税征收细则：
通过表1，我们可以看出上海、重庆两地房产税征收对象的侧重点是完全不同的，上海是对增量房征税，对存量房暂不纳税；而重庆则是对存量房的面积征税。这也就说明了房产税的征收并不是一概而论的，而是各地方政府根据自身情况来制定适合本土房地产市场的征收办法。不但目前的试点是这样的，在以后推广的城市中也一样。
二、面对房产税，不动产购买者的所作所为
房产税征收的过程中主要涉及三方，政府部门（包括中央政府和地方政府）、房地产开发商以及不动产购买者。本文是基于不动产购买者的角度来看房产税的，而其他三方只是作为辅助力量来支撑全文的。
（一）购买者的心里算盘——趋于理性购买，减少投机行为
一方面房产税是在房屋保有环节征税，这将增加房产拥有者的持有成本。另一方面上海、重庆房产税制度中税率差别化的设计，也会使住房持有成本增加，这都有力地打击了购买者的投资投机性需求，此时的购买者就会权衡利弊，更加趋于理性，从而选择购买更为适当的住房面积以及房屋套数来减少自己的经济损失。
（二）购买者的书面公式——该缴纳多少房产税
从两个城市的房产税政策来看，自有的一套住房在一般情况下是不用纳税的。上海采用存量房暂不征收房产税，而是对新购入的住房征税，标准界限是人均60平方米，是对超出60平米的部分面积征收房产税；重庆则采取按户计征的方法，独栋可抵扣180平方米，高档住房可抵扣100平方米，不管是存量房还是新购房都需缴纳房产税。此时作为不动产购买者，在做房产投资规划时就不得不把房产税考虑在内，因为这将是一项经常性税务支出。
例如：上海户籍的李先生小俩口已有一套住房90平方米，现又购置一套150平方米，价值300万元。按房价2万元/平方米，每年应纳多少房产税？
应纳税额=（150—60×2）×20 000×0.6%×70%=2 520（元）
这就是说李先生每年需缴纳自有住房的房产税2 520元。
（三）购买者的疑虑消除——放心去购买
作为普通住房购买者，比较担心房产税的税负转嫁以及自己的购买负担，其实从上海、重庆的房产税征收细则中，我们都可以看出房产税的征收是针对炒房客和高端房产业主的，其对豪宅等高档住宅征收较高税率的房产税，对拥有房产较多的富人征税。而对于普通购买者，还是适当的放松政策，确保百姓利益的。
（四）购买者的小诡计——纳税意识需提高
房产税作为一种财产税，属于直接税的范畴，在征管上不同于所得税，所得税可以在所得中被提前扣除，但房产税缺乏这样的机制，只能靠强制收取，这就势必会给纳税环节增加难度。由于我国税收征管机制不够完善以及纳税人意识比较淡薄。所以此时住房购买者的纳税积极性可能不够，存在偷税漏税现象，这就会使房产税的征收出现僵持状态。
（五）购买者的观望态度——等待一个成熟的购房时机
在我国，“买房置地”的传统观念深入人心，这种心理习惯上的需求推动了人们对于住房的需求。房产税开征以来，一方面房价虽然稍有回落或者停止不前，但是还是处于不稳定状态，房产购买者，尤其是普通购买者一般都不会轻易下手，而是在等待。另一方面，由于经济的稳定发展，房产市场中的主力购买者主要是刚性购买者，这些人的购买目的很明确，刚好与此时的不稳的房价相矛盾，在二者的权衡博弈下，观望是此时最好的选择。
三、房产税改革的对策建议
（一）及时建立全国住房信息数据库
房产税改革试点已经一年多了，但是目前还是很难评估其结果，我们还需要时间把房产税改革推向更大的范围。在这期间最急需解决的问题就是建立一个全面、实时和动态的全国住房信息数据库，实现个人房产信息网络化，只要能够确保每个人都能够及时公布个人房产信息，就可以全面了解个人住房的拥有情况，为房产税在全国范围内实施提供良好的数据支持。这一动态数据库的建立，不但有利于防止政府官员的腐败行为，有力打击投机行为，还有利于政府科学分析房地产市场的发展形势，从而不断完善各项法律法规。
（二）科学完善征管体制
房产税作为地方财政收入来源的一个税种，对地方政府的收入起到了一定的稳定作用，这就需要建立一个健全畅通的房产税征收和管理体制。一方面房产税的征收要坚持合理、公开和透明化；另一方面房产税征收整个过程中的一系列工作的管理监督机制都需要完善，保证税收所得入库，且用于保障房的建设，解决低收入群体的住房困难。同时还需唤醒个人的纳税意识，政府加强对偷税漏税现象的有效控制，个人也要时刻履行自己的纳税义务。
（三）合理制定税率
虽然房产税改革的目标很明确，但是公平性还需继续提高。在试点细则中是很有针对性，富裕阶层纳了税，但是纳税力度还是不够。较低的税率对富人来说只是皮毛，不能有效调节贫富差距。而税率的提高，不仅可以增加地方财政收入，有力支持保障性住房的建设，还可以抑制购买者的投机需求，使房地产市场的供需趋于合理化。在今后的房产税征收中，各地可根据上海、重庆两地试点经验再结合自身情况制定，同时还需不断调整，制定出合理适宜本土的税率。
（四）组建完整的专业房产评估队伍
房产税在我国只是试点阶段，缺乏相应的专业队伍，包括专业的评估人才、评估部门以及专业的评估技术。因此，加大相关人才的培训以及对相关专业予以重视成为我们面临的一大问题。培养高素质的评估人员，正确且公平的评估每一个房产的同时，还要有合理的评估方法以及不冗杂的评估程序与之配套，可以引进网络评估软件等减少评估费用、时间及精力。
（五）加大房产税的投资力度
房产税试点的可行性以及目标可否实现都备受大众关注，众说纷纭。其中最重要的一点就是房产税是否可以抑制高房价。有人质疑，也有人相信，更有人持反对意见。但是就目前试点工作一年来看，房价并没有继续上升，也就是说房产税在短期内对平抑房价还是起到了一定的作用。基于此，就需要加大房产税开征的投资力度，在扩大税基、提高税率的基础上逐步扩大房产税征收范围，直至全国范围。同时还必须加大人力、物力及财力支持，为房产税的实施营造一个良好的环境。
房产税的改革工作是一个渐进的过程，中央政府需加大投资力度，并出台相关政策法规促进并保护其顺利进行；地方政府则需在配合中央工作的同时，深入了解其发展态势，并引导其走入正确的轨道上来；房产开发商则要履行好商业道德，诚信做事；至于不动产购买者，仍需维护房产税的开征工作，丢弃投机行为，并为房产税的开征提出合理建议。总之，房产税的改革工作需要大家共同努力，积极创造条件为房地产市场走向理性化营造良好环境。
注释：
①上海市人民政府关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知[EB/OL].http：//。
②重庆市个人住房房产税征收管理实施细则[EB/OL].http：//。
参考文献：
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房产投资利弊范文4
[关键词]婚姻法司法解释（三）；公证实践；房产
有关婚姻家庭方面的公证事项一直在国内民事公证中占有较大的比重。随着人们家庭财产的日益增多，财产问题（特别是房产问题）对婚姻关系的影响越来越大，当事人对婚姻家庭财产方面的公证业务需求也不断增多，特别是《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法司法解释（三）》）的正式实施，为当前存在的一些社会热点问题提供了法律支持，进行了合理规范，提高了法律的可操作性，其在明晰诸多婚姻家庭财产归属的同时，也对公证实务产生了一定的影响。
一、在当事人夫妻关系认定方面
在日常接待工作中，笔者曾遇到过当事人身份证上登记的出生日期与结婚证上记载的日期不符、身份证上登记的姓名与结婚证上登记的姓名同音不同字、结婚证上登记的年龄有误等等。这类在结婚登记程序上存在瑕疵、但没有欠缺结婚的实质要件的情况，其法律效力缺乏明确的法律规定。《婚姻法司法解释（三）》第一条第二款规定：“当事人以结婚登记程序存在瑕疵为由提起民事诉讼，主张撤销结婚登记的，告知其可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼”。此条解释的出台意味着当事人以婚姻登记中的瑕疵问题申请宣告婚姻无效的，只要不属于《婚姻法》第十条关于婚姻无效的四种规定情形之一，法院就只能判决驳回当事人的申请，而不是将符合结婚实质要件但结婚登记程序上有瑕疵的婚姻直接宣告为无效。对于上述工作中遇到的问题，可以通过让当事人提交其他证明材料理清他们之间的关系、在谈话笔录中对当事人进行询问并详细记录他们的陈述、对涉及的法律问题进行告知等。而非是一刀切的要求当事人补办结婚证。
二、婚前房产升值部分仍属于个人财产
夫妻一方财产在婚后产生的收益包括投资经营收益及其他收益。《婚姻法司法解释（二）》只规定个人财产投资所得收益为夫妻共同财产，但对婚后产生的其他收益却未明确。《婚姻法司法解释（三）》第五条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”根据上述解释的内容，在公证工作中可以对当事人的咨询作出准确的解释。
三、夫妻一方婚前以贷款方式购买房屋的产权问题
随着房价的不断攀升，婚房特别是夫妻一方在婚前以贷款方式购买房屋、婚后夫妻双方共同偿还贷款已经存在于很多家庭，该房屋的产权归属问题也成为了夫妻双方及双方父母所关注的。
《婚姻法司法解释（三）》第十条规定： “夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
根据上述解释的内容，对于在办理涉及上述情形房屋的赠与及委托公证时，认定谁作为赠与人、委托人就是一个重要的环节，这不仅关系到不能侵犯财产共有人的权益，而且还关系到售房款的归属问题，从而还可能引起由一方财产进行投资的收益、孳息、自然增值的进一步财产关系的变化。笔者认为公证员在审查当事人的财产状况时是没有权力自主界定该不动产的权属的，应当问明购置财产的来源，不能仅仅根据房产证记载的发证时间在双方婚后就直接认定为夫妻共同财产，也不能听一面之词，当事人在申办这类公证业务时，仍需要夫妻双方共同来办理，如果夫妻双方无异议、首付款出资人的配偶也不主张任何权利的，公证员可以应当事人的申请办理相关公证事项。如果没有尽到合理的审查义务，就想当然地将房产认定为夫妻共同财产，将会给公证质量留下隐患。
四、减轻了公证员办理处分房地产公证事务的执业风险
一方瞒着另一方把共有房产卖掉怎么办？《婚姻法解释（ 三） 》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”
夫妻一方擅自出售共同共有的房屋，是对另一方共有权的侵权行为，不应当确认其具有买卖的效力，但如果买受人出于善意，支付了合理对价，并且已经进行了过户登记，符合《物权法》第一百零六条规定的善意取得的必要条件的，就应当按照这一规定，确定买受人取得其所有权， 对方只能要求赔偿损失。
在委托公证办证中，会有夫妻之间因为有矛盾，于是一方就以出具虚假的单身证明或者干脆领着假配偶就瞒着另一方偷偷委托把房子卖掉，但是无论如何，倘若买房的第三方在购买时是善意取得，付出了公平的价格，他的合法权益就应该得到保护。当然，倘若夫妻一方背着对方把房子给卖了，另一方当然有权要求赔偿损失，法院也会支持这个请求。
五、对办理继承公证发生的影响
房产投资利弊范文5
关键词：房产税；房地产市场；社会公平；宏观调控；监管
Discuss impose house property tax possible negative effects
WuYaLun XinZhou professional technology institute of shanxi XinZhou 034000
Abstract： housing property tax's influence on the economy in has been theory and social hot discussion topic. People see the positive function of house property tax at the same time， more to deal with the possible negative influence a clear and comprehensive understanding， so as to nip in the bud， in order to achieve the purpose of disadvantages. This paper， from the housing property tax to the house and real estate market equilibrium， social justice and social problem three aspects in-depth analysis of the possible negative influence， and puts forward the corresponding solving measures.
Keywords： housing property tax； The real estate market； Social justice， The macroeconomic regulation and control； supervision
2011 年2 月，备受争议的房产税在重庆、上海开始征收。至此，关于房产税的种种猜测画上了句号。然而关于房产税的影响从始至终就没有停息过，对其功过利弊，见仁见智。支持者认为，实施房产税可以有效的抑制房价的过快上涨、挤压房地产泡沫、实现房地产资源的合理配置，同时也有利于调节收入分配、缩小收入差距、实现社会公平。这也是国家推出房产税的初衷，有的人甚至把他作为国家调控房市继加息、限购之后的“最后一招”，是解决与规范房地产健康发展、维护民生的“治本之策”。
那么，房产税真果真是如有些人所说的那样的“灵丹妙药”？事实上任何事物都是矛盾的统一体，是一分为二的，房产税的开征对经济的影响具有很大的不确定性，许多消极影响也是必须重视的。
一、对房价和房地产市场均衡发展的消极影响
一种观点认为，开征房产税在一定程度上增加了房产的保有成本，从而减少房屋的空置率，打击与抑制对住房的投机性需求，稳定了人们的预期，可以有效缓解供求矛盾，最终达到抑制房价上涨、实现房地产市场的均衡和健康发展之目的。在当前的宏观经济形势下，开征房地产税对房价及房市也可能会产生消极影响。
众所周知，商品价格的取决于市场供求，是买卖双方竞争的结果。我国房地产市场长期处于供不应求的不均衡状态。从今后的发展趋势来看，这种供求矛盾有可能加剧。从需求角度来看，随着经济的发展和人们收入水平的提高，作为生活水平重要标志的住房，人们对其需求将日益增加。从当前引发房价上涨的因素来看，对房屋的投资性需求也将有所增加。由于金融、资本市场不完善，投资渠道狭窄；储蓄存款作为主要的投资方式，相对于高物价实际利率为负；而股市又是处于风雨飘摇的状态中，许多2007 年入市的资金现在仍未“解套”。房地产就目前来讲是公认的相对风险较小而收益很高的“暴利行业”。正是在这种预期的驱使下，大量资本源源不断的涌入到这个黑洞中，国家采取各种措施均未奏效就是鲜明的例证，各地“地王”频现就是最好的说明。前期国家为应对金融危机实施的相对宽松的货币政策，对拉动房地产的需求起到推波助澜的作用。再从供给角度来看，按照传统经济理论土地的供给是一定的，随着城市化进程的加快和国家严格控制土地的使用，城市可用地是绝对减少的。这样，供不应求的格局将更加突出。
在这样一种供求失衡的格局中，房地产税的实行并不能有效解决这一对突出矛盾。首先它并不能有效抑制对房地产的需求，特别是有效打击抑制房地产的投机行为。以重庆房产税征收方案为例看，当前全国住房的市值以百万亿计，而所征收的房产税款只有区区十亿多，这样的税制对市场的调节作用是微乎其微的，对于一种“暴利”的投机更起不到任何的有效的制约。
有人还担心，此番政府开征房产税又会成为开发商提高房价的借口。由于房产税是在流通或者交易中征收的税种，在当前房地产市场处于卖方市场、供求失衡的状态下，发地产商会以提高价格的方式把房产税转嫁到普通民众身上。这无疑会推高房价，加重普通购房者的负担。还有部分经济学家敏锐的看到，由于房产税的实行，会推高房租价格。这对于当前国家通过廉租住房解决房价上涨和低收入者住房的政策是相悖的。
二、对社会公平可能产生的消极影响
支持者认为，房产税的开征作为一种社会收入再分配，有利于调节收入分配，缩小收入差距，从而实现社会公平。然而，这只看到了问题的一个方面，事实上，房产税的开征最终也可能不利于社会的公平。
以上海房产税征收方案为例，明显的特点是只对增量征收，而不对存量征收，即只对新购住房征收房产税，而不管在征收之前有几套房、有多大面积。这样的方式承认了现有社会不公平的合理性，是对既得利益者的偏袒。许多学者指出，这是“对税收公平原则的最大亵渎”，是对新购房者的惩罚，根本无法降低住房的空置率。
这势必会迫使更多的购房者和投机者在政策实施前出现集中交易的行为，现实也证实了人们的这种担心。
宏观政策的实施要兼顾经济效率与公平，但在不同时期又要有所侧重。就目前来看，国家政策的导向是在保证经济稳步发展的前提下，更加注重社会公平，也即在“把蛋糕做大”的同时力求“把蛋糕分好”。而社会公平从一个侧面来说就是要合理确定分配政策，处理好国家和居民的利益关系。在国民收入分配中长期存在的问题是过分注重国家，突出表现为国家财政收高于经济增长速度，而居民收入的增速则低于经济增长速度，这是社会分配不合理的一个方面表现，使得人民未能真正充分共享改革发展成果，人民生活水平的提高同经济发展不一致。国家为扭转这一格局，采取种种措施在国民收入分配时提高居民收入所占的比重，刚出炉的“十二五”规划提出由原来的“国强”到现在更加注重“民富”。而在人民普遍收入水平不高的情形下开征房产税，无异于政府与民争利，减少居民收入，使得本就已经不合理的收入分配更加不公平。
再从房产税对收入差距的影响来看，能否真正有利于社会公平也是很值得怀疑的。正如《人民日报》（2011.01.17）撰文指出的，房产税可能会误伤中低收入家庭。主要是因为房产税不同于个人所得税和营业税，不是依据个人的所得或营业额来征收，而是依据房屋估价这种不动产来缴纳的。对于非营业性住房来讲，不动产是不能直接变现的，这就需要人们用其他收入来缴纳房产税，这对于挣钱能力较弱的中低收入者来讲无形之中增加了一笔不小的负担，而对于挣钱能力较强的高收入者或者是可以赚取高额利润的投机商而言影响则甚微，对于无房的中低收入者而言，这无疑是雪上加霜。这显而易见是不利于缩小收入差距的。经济学家郎咸平把房产税看作是“从民众身上割肉”，不仅没有法理依据，也有损社会公平，在监管不到位的情况下，极易产生****。
三、房产税实施的相关配套措施尚未完善可能引发的社会问题
一是关于房产税的合法性问题。税收具有法制性和固定性，“有税必有法”，任何税收征管及其变化，都要由国家立法机关制定相应的法律，规范税收行为以调整税收关系，这样税收才具有合法性。而从目前来看，房产税并未有一部真正有效力的、成文的法律规范加以调整与规范，即使是作为试点，也应纳入到法制的轨道，否则依法治国就会只成为一句口号。
二是评估机制不健全，使得在房产税在试行过程中实际操作受到了制约。税基的确定对于税收有非常重要的影响，因为它直接决定着纳税的多少、居民的切身利益。对于房产税来讲，涉及到对房产的估价、面积的测量等。而目前我国独立的、富有资质的评审机构严重匮乏，从属于政府的评审机构作为利益相关方，会影响到评审结果的客观公正性。普遍认为的可行方案是依据市场价格估价，然而市场价格一方面经常变化，另一方面又会由于区域差别大，操作起来困难重重。
此外，由于缺乏必要的监管和制度保证，这一措施的出台又可能产生各种各样的逃避税行为。在实施房产税的地方已经出现了隐匿个人房产、虚假过户和假离婚的事情，以期达到逃避税行为，由此引发的社会问题也不少，而目前的法律制度又不能很好的解决这些问题。
总之，对于房产税实施的消极影响必须有全面而清醒的认识。一方面要认识到，随着时代的发展，为解决民生、实现社会公平，对个人住宅开征房产税是社会发展的必然，决不能因噎废食，因为有困难和消极作用的存在就裹足不前；另一方面也要看到，房产税影响面广、意义重大，必须审慎对待。要把握适当的时机，采取正确的措施以趋利避害。这就需要国家完善相关的配套法律制度，加强监管，发展生产，增加人民收入，通过试点不断总结经验教训，稳步推进，才能达到调控目标，实现经济发展与社会和谐的统一。
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房产投资利弊范文6
房屋租赁3主流
在澳大利亚，房屋租赁有很多种形式，家长可以为孩子选择一种比较合适的方式。
寄宿家庭
所谓寄宿家庭，就是将孩子寄宿于房东家中，由房东提供所有家具及生活用具，并提供三餐。这种房屋租赁方式比较适合年龄较小的留学生，房东可以对寄宿的学生在生活方面照顾周全。但这种方式的价格较高，寄宿家庭的费用现在一般为每周300澳元(约合1800元人民币)。
与房东合住
即房东提供家具和房间，但不负责学生的三餐，这种房屋租赁方式比较适合自理能力较强的留学生。其价格相对寄宿家庭要便宜50％，甚至更多，现在的租金一般为每周100～130澳元(约合人民币600～800元)。其缺点在于，因为生活习惯和作息时间不同，租户受房东的限制较多，双方甚至会产生一些摩擦。
与同学合租
这是目前留学生广泛采用的一种房屋租赁方式。其租金价格较为便宜，与第二种方式的价钱差不多。但缺点在于必须向当地房产中介求租，房屋一般也不配备家具，而且不容易找到满意的房屋。
“以房养学”新时尚
目前有一种新兴方式可保住房求学两不误――以房养学，即在澳大利亚购房供孩子居住，多余的房间出租获利。
利弊分析：一石二鸟之计
在澳洲，买房不仅是一种消费行为，还是一种很好的投资方式，买房人能够从长期的房屋增值中获得较好回报。澳大利亚的房价虽然要比国内高，但是其土地具有永久使用权，房价在中长期来看是稳定增长的。在过去几年，全澳房价快速增长，一些有眼光的投资者获利颇丰。例如在过去的38年间，悉尼房价平均每7年翻一番，在2001～2002年以及2002～2003年，悉尼地区的平均楼价分别取得了17．03％和18．98％的增值，房屋的租金回报率大致也在4％～6％。
因此，对于一些条件较好的家庭来说，以房养学是一种很好的留学生活选择。家长通正：物业的增值和租金收入，除了可以弥补学费和生活开支，还能再获得额外的收入，从而改变留学教育仅仅是家庭单方面纯粹投入的状况。
当然，家长们最终是否采用以房养学的方式，还要取决于家庭实际经济状况，做到量人为出、量力而行。
操作实例：3年获利50万
中国留学生小丁在2001年被澳大利亚新南威尔士大学录取，并于同年赴澳。小丁家庭环境较好，其父母考虑到将来小丁毕业后还将留在澳大利亚发展，与其租房住，不如自己做房东。在父母的支持下，小丁在学校附近购入了一套三室一厅的公寓，价值22万澳元。当时澳元与人民币兑换率为1：4．5，房屋折合人民币99万元。
购买了这套公寓后，小丁自己住一个房间，其余两个房间租给了同学，每周获得租金240澳元――足够支付小丁每周的生活费用，且有剩余。
