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房地产基础知识范文1
【关键词】投资性房地产收入利得
按照《企业会计准则》的规定，投资性房地产是指企业为赚取租金、谋取资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括企业持有的已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权或者已出租的建筑物。由于《企业会计准则》将土地使用权从固定资产范畴拿出，并入无形资产。因此从经济属性上来讲，企业的投资性房地产在企业未明确将其用于出租、增值之前，一般情况下应当属于企业的固定资产(房屋建筑物)或无形资产(土地使用权)。对于房地产开发企业来说，如果其将准备对外出售的房屋转为对外出租，则是将存货转变为投资性房地产。
一、投资性房地产的处置的会计处理分析
(一)以成本模式进行后续计量的投资性房地产的会计处理分析
例1：2011年3月1日，甲企业将对外出租确认为投资性房地产的厂房出售给乙企业，出售价款为2000万元。该厂房的成本为1500万元，已经计提折旧200万元，没有计提减值准备。假设甲企业对该投资性房地产采用成本法进行后续计量，出售该厂房时甲企业按照厂房售价款缴纳了5％的营业税，不考虑其他相关税费。2011年3月1日甲公司的会计分录为：
借：银行存款 2000
贷：其他业务收入 2000
借：其他业务成本 1300
投资性房地产累计折旧 200
贷：投资性房地产 1500
借：营业税金及附加 100
贷：应交税费――应交营业税 100
甲公司按照实际收到的银行存款金额确认其他业务收入；同时将投资性房地产的账面价值转入投资性房地产。扣除营业税的因素，就该笔交易甲公司可以增加600万元(2 000-1 300-100)的营业利润。
(二)以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的会计处理分析
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例2：假设中企业对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。假设厂房自由用转变为投资性房地产时，账面价值与公允价值相同。2011年3月1日，该投资性房地产“成本”明细账余额为1400万元，“公允价值变动”明细账余额为借方100万元，甲公司将其以2000万元的价格对外售出，除考虑5％营业税外，不考虑其他相关税费。甲企业2011年3月1日所作会计分录为：
借：银行存款 2000
贷：其他业务收入 2000
借：公允价值变动损益 100
其他业务成本 1400
贷：投资性房地产――成本 1400
投资性房地产――公允价值变动 100
借；营业税金及附加 100
贷：应交税费――应交营业税 100
甲企业按照厂房的实际售价确认2000万元的其他业务收入，虽然甲企业厂房在出租期间公允价值有所上升，但与其他业务收入相配比的其他业务成本依旧为甲企业厂房由自用转为投资性房地产时的账面价值，并不受其公允价值变动的影响。“投资性房地产一公允价值变动”明细账余额与“公允价值变动损益”反方向对冲，这样整个处置投资性房地产的业务中，甲公司会计利润共增加500万元(2000-400-100)。
(三)现行投资性房地产的处置会计处理方法存在的问题分析
将投资性房地产出租取得的租金收入计入“其他业务收入”无可厚非，但将投资性房地产处置取得的收入计入“其他业务收入”，同时将投资性房地产的账面价值计入“其他业务成本”，双方的差额反应为营业利润，则存在不少的问题。投资性房地产虽然在所有者的持有意图或者说具体使用用途上不同于自用房地产，但它们经济本质是相同的。二者都是企业持有的长期资产，价值高，数量少，不论是购置还是对外处置都会对企业的当期净利润和现金净流量造成巨大影响。按照《企业会计准则应用指南》的规定，“其他业务收入”账户的核算范围是企业确认的除去主营业务活动以外的其他经营活动实现的收入，包括出租固定资产以及出租无形资产等。“其他业务成本”账户的核算范围是企业确认的除主营业务活动以外的其他经营活动所发生的支出，包括销售材料的成本、出租固定资产或无形资产的折1日额和摊销额等。从会计要素定义的角度来说，“其他业务收入”属于企业的收入，而“其他业务成本”属于企业的费用，两者都应当是企业“日常”经营活动产生的事项，但处置企业的房产等长期资产项目时，无论该房产在会计上分类是属于企业的固定资产、无形资产还是企业的投资性房地产，都不可能是企业的“日常业务”，因此与之相关的现金流入或流出不符合“收入”和“费用”的定义。
另一方面，规定将处置投资性房地产的收入计入“其他业务收入”会给企业留下很大的盈余管理操作空间。“其他业务收入”在利润表中不单独反应，而是与“主营业务收入”一并合并发应为企业的营业收入，这对粉饰企业当期净利润的构成有很大的作用。如果企业有不需用房产类固定资产需要处置，企业管理层可以通过在处置前通过签订出租合同的方式与购买方协议先暂时租赁，将其转变为投资性房地产，然后再将其出售给“租赁方”，这样就可以将“营业外收入”转变为“营业收入”，而二者的不同构成虽然对企业的净利润总额不会造成影响，但却会直接误导会计信息使用者对企业经营状况的判断。
二、对处置投资性房地产的会计处理建议
对处置投资性房地产的会计处理可以采用以下两种方法进行改进。
1 将处置投资性房地产的产生的现金流入或现金流出计入营业外收入或营业外支出。营业外收入核算范围包括企业处置非流动资产的利得，营业外支出的核算范围包括非流动资产的处置损失。而投资性房地产正属于企业的非流动资产，因此将将处置投资性房地产的产生的现金流入或现金流出计入营业外收入或营业外支出是符合准则规定的。在这种处理方式下，甲企业的会计分录应当修正为：在成本模式下
借：银行存款 2000
贷：营业外收入 2000
借：营业外支出 1400
投资性房地产累计折旧 200
贷：投资性房地产 1500
应交税费――应交营业税 100
在公允价值后续计量模式下
借：银行存款 2000
贷：营业外收入 2000
借：公允价值变动损益 100
营业外支出 1400
贷：投资性房地产――成本 1400
投资性房地产――公允价值变动 100
借：营业外支出 100
贷：应交税费――应交营业税 100
同时甲企业应当在会计报表附注中对处置投资性房地产的种类、后续计量模式、处置方式等有关情况进行详细披露。
2 将处置投资性房地产的产生的现金流入或现金流出计入投资收益。投资收益的核算范围是企业确认的投资收益或投资损失。而投资性房地产项目所有者的持有目的本身就是投资，特别是持有准备增值的土地使用权投资的倾向表现更为明显。因此本文认为将处置投资性房地产的产生的现金流入或现金流出计入投资收益也是可行的。在这种处理方式下，甲企业的会计分录应当修正为：
在成本模式下
借：银行存款 2000
贷：投资收益 2000
借：投资收益 1400
投资性房地产累计折旧 200
贷：投资性房地产 1500
应交税费――应交营业税 100
在公允价值后续计量模式下
借：银行存款 2000
贷：投资收益 2000
借：公允价值变动损益 100
投资收益 1400
贷：投资性房地产――成本 1400
投资性房地产――公允价值变动 100
借：投资收益 100
贷：应交税费――应交营业税 100
投资收益账户并不属于企业的营业收入项目，但在报表列示时也并未合并计入企业的利得(营业外收入)或损失(营业外支出)项目。将处置投资性房地产的产生的现金流入或现金流出计入投资收益的缺陷在于不能单独反映出处置收益和处置成本。
主要参考文献：
[1]财政部，企业会计准则，经济科学出版社，2006年第1版.
房地产基础知识范文2
【关键词】 投资性房地产；减值计提；跌价准备
《会计准则第3号――投资性房地产》（以下简称“投资性房地产准则”）是2006年颁布的一项新准则，旨在将作为一种高风险高收益投资手段的房地产从原有固定资产中划分出来，单独加以会计规范。将“投资性房地产”这样一个全新的概念运用于实务界，其影响必将是深远的。通过对该准则的学习发现，投资性房地产在成本模式下转化和处置时，其规范尚有不尽完善之处。
一、存货转换为投资性房地产时减值计提不连贯
投资性房地产准则第十三条规定：“企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：（一）投资性房地产开始自用。（二）作为存货的房地产，改为出租。（三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。（四）自用建筑物停止自用，改为出租。”可见，本条款所说的“其他资产”应当包括作为自用房地产的固定资产、房地产开发企业的存货以及可能作为无形资产处理的土地使用权。在该准则第十四条规定：“在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。”从准则表述来看，当自用房地产、房地产开发企业的存货、用于出租或赚取资本增值的土地使用权与投资性房地产因用途或功能改变而进行转换时，无需损益确认，只按原有账面价值对资产进行重新分类，即将原有资产入账价值、折旧摊销和计提的减值分别记入新用途下资产的相应科目中。由于固定资产、无形资产和投资性房地产均作为非流动性资产，它们的减值与折旧摊销口径均相似，在转换中很容易对接，减值计提清晰连贯。异议在于存货与投资性房地产之间转换时，如何体现减值计量的连贯性问题？
在现有会计准则体系下，存货属于流动性资产，不再通过设置折旧账户来反映其价值的补偿问题，而且存货的减值处理完全不同于投资性房地产（非流动资产）的不可逆转的计提理念，已计提的存货跌价准备在减值因素消失后可以在原计提范围内予以转回。由此可见，存货与投资性房地产在转换中，两者的口径是有差异的。那么，如何体现转化前后对同一资产计量的一致性问题呢？在财政部会计司编写的《企业会计准则讲解2006》（以下简称《讲解》）中阐述道：“企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记‘投资性房地产’，原已计提跌价准备的，借记‘存货跌价准备’科目，按其账面余额，贷记‘开发产品’。”现举例说明。
例1：甲企业是从事房地产开发业务的上市公司，2007年3月10日，甲企业与乙企业签定了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额55 000万元，已计提存货跌价准备5 000万元，要求对甲企业进行会计处理。
甲企业会计处理如下：
借：投资性房地产500 000 000
存货跌价准备 50 000 000
贷：开发产品550 000 000
从上例的会计处理可以看出，因持有目的的改变，将原有的流动性资产存货转换为非流动资产投资性房地产时，没有按照严格的重分类口径将已计提的“存货跌价准备”科目对应结转至“投资性房地产减值准备”中，而是一并在“投资性房地产”科目余额中扣减。由于在房地产转换时中断了减值计量的连续性，就不能完整地反映出该项房地产价值变化全貌，不利于报表使用人依此作出正确判断。
笔者建议，在将满足条件的存货转换为投资性房地产时，也应将该存货视同固定资产理念处理，力求转换前后口径一致、科目一一对应，保证该资产减值计提金额的连贯性。如上例甲企业的会计处理可以表述为：
借：投资性房地产 500 000 000
存货跌价准备50 000 000
贷：投资性房地产减值准备50 000 000
开发产品 500 000 000
通过这样的会计处理后，就延续体现出该项房地产价值走向的全貌，利于报表使用人形成客观正确的判断。
二、投资性房地产处置时有利润结构操纵空间
投资性房地产准则第十八条规定：“企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。”在《讲解》中阐述道：“处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记‘银行存款’等科目，贷记‘其他业务收入’科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记‘其他业务成本’科目；按其账面余额，贷记‘投资性房地产’科目；按照已计提的折旧或摊销，借记‘投资性房地产累计折旧（摊销）’科目；原已计提减值准备的，借记‘投资性房地产减值准备’科目。”可见，投资性房地产处置损益是通过“其他业务收支”来体现，最终反映到利润表中的营业利润项目中。显然，应将该活动理解为“日常经营活动”，这与作为固定资产类的自用房地产（包括作为无形资产类的土地使用权）的处置理念是完全不同的，因为后者的处理是通过“营业外收支”来体现，不形成营业利润，而直接体现在利润表中的利润总额项目中。也就是说，针对企业的同一项房地产，若作为投资性房地产来处置，其形成的收益就构成具有很好稳定性的较高质量的营业利润；若作为非投资性的一般自用房地产来处置，其形成的利润就不能作为高质量营业利润的来源，这为利润结构操纵留下了充分的空间！因为针对一项房地产，到底作为固定资产还是投资性房地产，是根据会计人员针对其用途的不同进行职业判断得来的，该判断很难避免主观的随意性，这种主观随意性势必要延续到利润表构成上，导致利润结构纵。现举例说明。
例2：甲企业是一家上市公司，为了满足市场需求，扩大再生产，将生产车间从市中心搬迁至郊区。2007年3月，管理层决定将原厂区陈旧厂房平整后，持有以备增值后转让。土地使用权的账面余额为3 000万元，已计提摊销900万元，剩余使用年限40年，按照直线法摊销，不考虑残值。2010年3月，甲企业将原厂区出售，取得转让收入4 000万元。假设不考虑相关税费。要求对甲企业进行账务处理。
分析：由于甲企业“管理层决定将原厂区陈旧厂房平整后，持有以备增值后转让”，所以应将原计入“无形资产”科目的土地使用权计入“投资性房地产”科目，最后以“投资性房地产”作为处置对象
甲企业账此务处理如下：
①转换日
借：投资性房地产――土地使用权30 000 000
累计摊销9 000 000
贷：无形资产――土地使用权30 000 000
投资性房地产累计折旧（摊销）9 000 000
②计提摊销（假设按年）
借：其他业务成本 525 000
贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 525 000
③出售时
借：银行存款40 000 000
贷：其他业务收入40 000 000
借：其他业务成本28 425 000
投资性房地产累计折旧（摊销）1 575 000
贷：投资性房地产――土地使用权30 000 000
从以上处理可以得知，其他业务利润＝其他业务收入－其他业务成本＝40 000 000－（525 000+28 425 000）＝11 000 000元，即在利润表中营业利润项目中增记11 000 000元。
若管理层没有“持有以备增值后转让”意图，而是一直待售直至最终成交，其利润影响又如何呢？势必要按无形资产正常处置处理，通过“营业外收入”和“营业外支出”核算处置损益。那么，营业外收入＝银行存款累计摊销－无形资产账面余额＝11 000 000元（假设数据不变，同例2），即仅在利润表的利润总额项目中增记11 000 000元，这与前述处理形成11 000 000元的营业利润构成迥然不同。然而追其差异根源却主要在于“管理层是否持有以备增值”这一主观用意上，准则如此规范实在差强人意。
笔者建议，为了保证企业报告的客观性、公允性及其各企业间的横向可比性，对同一项房地产在处置时就不应过分强调其处置前的用途差别，我们的关注点应落在处置该项资产将给企业带来多少未来现金净流量上，宜采取“用途不同但对利润金额及结构影响却趋同”的处理态度。也就是说，在成本模式下进行投资性房地产处置时，要与该资产仍为固定资产或无形资产采用相同的损益处理理念――一律视为非日常经营活动，通过“营业外收入”和“营业外支出”科目核算，不再影响利润表中的营业利润项目，避免人为地对利润结构进行操控。
【参考文献】
[1] 财政部. 《企业会计准则2006》. 经济科学出版社，2006.
房地产基础知识范文3
关键词：房地产建设、造价管理
房地产建设工程造价管理综合性较强，涉及面广，全面贯穿于商品房的可行性研究、设计、招投标、总包施工、分包施工、销售过程。企业管理人员必须具备广泛的知识，统筹兼顾，各环节工作必须专业化，能够妥善解决各方面的问题。同时，施工企业应重视新技术、新材料的合理应用，不断提高自身的管理水平，特别是在成本核算与监控等重要环节中必须专业化，形成有效的管理制度，促进建筑工程造价管理实现及时、快速及高效的目的。房地产工程造价管理是一项系统工程，需要进行全过程、全方位的管理。管理中应充分发挥激励和约束两种机制的功能，并不断进行投资管理体制的改革，实行建设项目的法人制度，改革现行的定额计价模式，实行量价分离，形成以量为主的企业定额系统，建立以市场形成价格的价格机制。
1 房地产建设工程造价管理的主要内容
房地产建设造价管理的主要内容包括：投资的效益最大化、基于活动的造价确定方法与控制方法。房地产建设造价管理范式的主要目的，是利用工程造价管理方法，追求项目投资的效益最大化，以及科学地管理项目建设的人力与物力，进而减低工程造价，减少投资成本。房地产建设工程造价管理范式的主要方法，是在整个项目建设过程中，全体相关部门进行分工合作，共同担任项目建设整个过程的工程造价控制工作，并要求项目建设各个相关利益主体参与到项目建设整个过程，充分发挥其监督职能，以及相互协调、制约的作用。全过程造价管理是一种先进的造价管理范式，房地产建设的造价确定方法，是列出建筑工程项目具体工作的活动清单，通过工程测量方法加以确定各个项目消耗的资源，进而依据这些资源的实际市场价格资料，最终确定较为合理的工程项目造价。建设工程全过程造价管理中的项目造价控制，是一种基于项目活动的造价控制方法，即主要强调建设工程项目的造价控制，必须在项目的所有活动中，以及在项目的活动方法上合理控制人力资源，减少或避免各种不必要的活动，以实现资源的最少消耗，进而有效实现房屋建筑工程项目造价的控制。
2 房地产建设工程造价管理中存在的问题
2.1 工程招投标流程不严谨。
当前，大多数房地产工程总包、分包项目均运用招投标的方式，但是招投标流程不严谨。首先资格预审阶段把控不严，导致无实力的个人挂靠施工单位参与投标，导致中标后出现施工进度慢、施工质量差等问题，影响销售节点、业界口碑。其次是招标清单有误或描述表达不清，将会使得投标单位报价考虑深度不一致，不平衡报价等造成开发商的损失。最后是评标定标方法不够客观。未能准确的评选出最合理的报价。此外还有纸质版评标浪费人力物力等现象。
2.2 建设工程合同签订不规范
建设工程合同管理不规范，主要表现在合同的签订上，具体包括以下三方面：一是建设工程合同文本不够规范，未能非常准确的划分承包范围；二是不法承包单位或个人使用其他承包商的名义签订合同；三是违法签订分包、转包合同。此外，合同管理的不规范还表现在合同的履行上，比如，合同的履约程度较低，合同相关索赔工作较难实现等。
2.3 建设工程现场管理存在漏洞
建设工程现场管理过程中的各种不利因素，对工程造价的合理性及准确性造成不良影响。比如，在办理现场更换签证时，双方建设现场管理人员应当明确两方的责任，明确更换的工程量及材料的合理价格，以免导致更换签证结算时缺乏依据。工程更换签证工作必须谨慎、明确，促使现场更换签证的管理工作能合理有序地开展，有效降低工程造价。
3 房地产建设工程造价管理的措施
3.1在可行性研究阶段加强控制工程造价
可行性研究阶段应对新建或改建项目的主要问题，从技术经济角度进行全面的分析研究，并对其投产后的经济效果进行预测，在既定的范围内进行方案论证的选择，以便最合理地利用资源，达到预定的社会效益和经济效益。在投资决策前，运用多学科手段综合论证一个工程项目在技术上是否现实、实用和可靠，在财物上是否盈利；做出环境影响、社会效益和经济效益的分析和评价，及工程抗风险能力等的结论，为投资决策提供科学依据。认真检查所有数据及其来源，分析项目潜在的致命缺陷和设计难点，审查并确认可以提高效率、降低成本的工艺技术方案。
3.2在设计施工图阶段加强控制工程造价
要想构建完善不同层次与环节的工程造价的经济责任体制，必须在设计评优过程中，依据以下三个条件进行评选：是否关心工程造价，有无节省投资及减低工程造价的具体策略，在实际工程设计中是否取得一定的效益。设计单位的概预算人员应以项目建设初期为起点，以工程竣工验收结束为终点，进行全程估算，并且全程参与工程造价管理工作，了解各个环节的造价变化情况，协助工程主持人员完成项目的投资预算、投资分析、投资分配、投资控制等工作，检查及考核各专业设计方案是否超过控制投资。
3.3 合理确定承包合同价
房屋建设单位与中标单位签订建筑工程承包合同时，应以中标价为前提确定工程承包价。在合同建立后，工程承包价不能再作调整，但下列三种情况除外：建设单位提供的实物量不符合工程实际；因设计图纸改动造成实物量改变；工期在半年以上且未将风险费列入工程承包价。前两种情况只能根据工程实物量差部分的费用进行调整。其中，第一种情况调整时的单价，以投标时的报标价为准；而第二种情况，则以改动的设计图纸经过批准时更换，造成工程项目、数量、造价改变增加的部分，按照建筑工程造价管理部门公示的价格及规定增加造价，减少部分按照工程活动清单项目造价进行相应降低；第三种情况，以两方在合同中商定的调整方法为准。
3.4 完善工程竣工结算的审计
工程竣工结算审计是竣工结算工作的重要环节。经查核定的工程竣工结算，是核定建设工程造价、建设项目验收后编制竣工结算、核定新增固定资产价值的主要依据。这一阶段，全体参与价款结算的预算人员必须严谨、仔细，同时应积极与工程各相关部门密切配合，充分体现建设单位与施工单位之间的经济责任及合同关系。
4 结语
随着现代建设事业的快速发展，我国不断在建筑事业方面加大投资力度，与此同时，工程造价管理问题逐渐凸显。工程造价管理问题是建筑工程的主要问题，即加强控制建筑工程造价，进而使工程造价在真实准确的基础上，有效地降低工程造价。在社会主义市场竞争力日益激烈的形势下，合理控制建筑工程造价能够提高企业自身的管理水平，促进企业快速发展。加强房地产工程预算管理，控制和合理确定房地产工程造价，确保房地产工程造价的准确性，是房地产工程预算管理的首要任务。它对控制房地产工程投资规模、防止超标现象起着关键作用。随着我国社会主义市场经济体系的逐步建立，旧的管理模式将被打破，房地产工程预算管理面临着许多新情况、新问题，如造价管理政出多门、招投标人围标报价、部分新型材料价格失控等，如何采取切实可行的对策，建立一套完整的制约体制，使房地产工程预算管理工作进一步适应市场经济的要求已迫在眉睫。
参考文献：
房地产基础知识范文4
房地产经营管理专业学生毕业后可在房地产经营与开发公司、房地产估价事务所、房地产投资咨询公司、房地产经纪公司、物业管理公司等从事房地产投资与经济分析、房地产管理、房地产估价、房地产营销、房地产经营与开发项目管理等工作。
房地产经营管理专业的具体情况如下：
1、该专业培养具备地理学、经济学和管理学基础知识，掌握房地产开发、营销、经营管理、咨询、评估等方面知识和技能，能在企、事业单位及政府部门从事房地产经营管理及科研的中高级人才。
2、该专业主要学习房地产投资、房地产开发、房地产营销、房地产评估、建筑学、城市规划和物业管理等基本理论和基本知识，掌握房地产市场调查、可行性分析、投资分析、营销策划、咨询、评估和物业管理的技巧与方法。
（来源：文章屋网 ）
房地产基础知识范文5
关键词：岗位需求；房地产专业；人才培养
房地产业已成为我国一个重要的支柱产业，它可以为国民经济的发展提供重要的物质条件，可以改善人们的居住和生活条件；通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展。行业迅速地发展，需要与之相匹配的人才队伍。近年来，房地产专业人才所从事的岗位主要有：一手房销售、二手房销售、房地产策划、房地产估价、物业管理。
我校《以岗位需求为导向的房地产专业课程改革研究》课题组（以下简称课题组）就走访、调研了解到部分岗位对从业者能力的要求，从而审视房地产专业人才培养工作中面临的问题并进行成因分析，并结合我校房地产专业人才培养模式提出改革方案。
一、房地产专业主要岗位需求面临的问题
（一）一手房销售。通过与房地产专业已经工作或实习半年以上的学生交流，发现此岗位最为看重的是工作人员的接待能力、沙盘讲解、逼订技巧以及处理纠纷的能力。但是目前房地产销售教材偏重于理论知识，对于这部分重要内容却很少提及，而老师上课按部就班，考试也只注重课堂所授内容，缺乏课堂演练。如果能把房屋销售中的各个环节纳入平时课堂的角色扮演，并将此作为考试成绩的一部分，学生能力将有显著提高。
（二）二手房销售。此岗位最基础的是寻找房源和客源，并将二者进行匹配。只有合适的配对，才能促成交易。但是如何寻找有质量的房源和客源，避免虚假广告，这是需要思考的。已经在此岗位上工作一年的学生提出，课堂上税费、按揭以及过户过程是要重点加强的。
（三）房地产策划。房地产策划岗位对知识的综合运用要求高，不仅要对宏观以及区域房地产市场进行分析，还要了解市场供需状况。这一部分因为变化太快，几乎很少有教材会涉及。教师在课堂上也忽略了这一部分的讲授。项目的SWOT分析，也只是停留在了找出优势、劣势、机会、威胁，而没有引导学生进行诸如优势与机会、优势与威胁、劣势与机会、劣势与威胁的匹配，从而寻找突破点。此岗位除了具备出具策划报告基本知识以为，房地产营销活动中的认筹、开盘、明星活动、暖场活动、拓展活动的实际策划能力，选择合适的广告媒介，提出中肯的沙盘制作建议也是一名优秀策划人员应当具备的，但是这一部分的内容在我们课堂教学中很少提及。
（四）物业服务。我国房地产开发已经经历了粗放型发展的过程，房地产的发展逐步走向成熟，开发趋于理性，国民关注的是物业增值与经营管理，那么物业的经营与服务不容忽视。据已经在此岗位上工作的学生介绍，物业服务中楼宇验收、纠纷处理、资产运营是工作的几个主要方面。与此同时，国内的商业地产迅速发展，只租不售的模式已经成为主流，如何做好物业服务、商场运营来吸引顾客值得思考。但是很多讲授次门课的老师还只是停留在物业管理的基础知识上面，没有深挖物业运营。学生也有反映，现在商业地产不仅仅是购物商场，还涉及到旅游地产等，可以单独开设一门课程。另外，瑞典皇家理工学院、澳大利亚皇家墨尔本理工大学、美国的威斯康辛大学麦迪逊分校的房地产专业，其他的更偏向于物业的经营与管理，这是一种基于可持续发展的思路。这与欧美国家的状况相吻合，因为这些国家已经经历了城镇化的过程，城市建设趋于稳定。
（五）房地产估价。房地产估价，不论在国内还是国外都是一份受人尊敬的职业。近几年，国内经济迅速发展，涉及到抵押贷款、司法鉴定等等都需要估价人员的参与。但是该门课程一般的教学方法都是按照传统教材的思路，花费过多精力在各种评估方法的讲解上面，而忽略了不同目的的物业评估。中国正处在城市化发展进程中，各个省市都需要进行拆迁评估，由于涉及到工程造价、农林地块地评估，很多从业人员这一块的知识在学校几乎是空白，都是在工作岗位上才学习。以及特殊物业如酒店、在建工程的评估，还有变更容积率补出让金该如何操作，这些都是岗位上所需要但是课堂教学中很少提到的。另外，房地产评估涉及到各方利益，如何抵制各种诱惑，做到公正公平，也需要正确引导。
以上是毕业生去向最多几个的岗位。这几年，全国各职业院校房地产专业招生不容乐观，主要与行业大环境有关。而且过去几年，我们培养的学生就业最多的岗位是房地产营销。不论是学生还是家长，都会存在误区，认为此专业的技术含量不高。在大环境不景气的情况下，我们应该积极为学生拓宽就业门路，多多融入技术知识的学习。顾名思义，房地产是“房与地”的结合，我们很多开设此专业的学校，只注重房，而忽略了地。房地不应分家。房价贵主要是因为地价贵，所以土地是值得我们关注的重点。一些地方政府只是单纯地通过卖地获得财政收入，却忽视了土地的可持续发展。土地如果要源源不断地创造财富，就需要土地规划人员出谋划策。目前这一岗位市场上需求不断。除此之外，通过我们的走访调查发现，目前商业地产呈现出来的主流发展趋势是只租不售，前期策划、后期运营人员需求量大且稳定，将成为未来就业的一个大方向。随着人们生活水平的提高，对生活质量的要求也逐渐提升，不再满足于物质生活地丰富，而逐渐倾向于精神生活的富足。很多白领为了缓解工作压力，会利用周末去城市郊区或者年假去旅游胜地度假。越来越多的商家抓住这一机遇，不断进行旅游业地开发。那么旅游业如何吸引游客并使之经常光顾，需要合理的规划以及成功地运营。既要懂地产，又要懂规划以及运营的人才，目前还是十分稀缺的。而且国内开设房地产专业的院校很多还没有意识到适应这些岗位的人才稀缺性。我们在进行人才培养、制定课程时，可以往这方面考虑。
二、原因分析
（一）过于遵从教材。教师在教学过程中，严格按照教材章节的编排讲授。房地产专业相关的课程不同于数学、物理等自然学科，这些学科的原理是科学家自人类历史以来发现的科学规律，是成文的定律，一环扣一环。而房地产相关的课程诸如营销、策划、物业管理等，虽然有据可循，但是每个项目不同，需要不断地创新，这就注定不能照搬教材。
（二）教师缺乏企业工作经验。很多教师都是从学校毕业又直接进入学校教书，虽然理论知识丰富，但是毕竟没有在企业锻炼过，不了解企业不同岗位对人才的能力和知识的需求。尤其像房地产，是一个不断推陈出新的行业，国家政策时刻在变，营销方式不断变化，随之而来的策划也要跟着变化。住宅、商业、工业地产多元化发展，对与物业的经营与服务要求也不断提高。城市化过程以及经济迅速发展，很多专门讲述房地产评估的老师还只是停留在估价方法上，而忽视了不同目的下房地产估价。这些都只有在企业工作过，并真实出具报告或者参与营销的老师，才会意识到将企业新知识带入到课堂。
三、我校房地产人才培养模式改革方案
（一）人才培养方案。（1） 人才培养目标。主要培养房地产经营与管理事业发展急需的，基本掌握经济学、管理学、房地产营销策划、房地产经纪、房地产估价、房地产法规、房地产开发与管理等的理论与技能，具有较强的房地产经营管理分析能力、决策能力和实务操作能力，能从事房地产开发、房地产经营管理、房地产估价、物业管理等工作的，下得去、留得住、用得上、干得好的心里有思考技能、眼里有观察技能和手上有做事技能的应用型房地产经营管理人才。毕业后可面向房地产开发公司、房地产经纪公司、物业管理公司、房地产评估机构等就业。（2） 基于岗位需求的房地产专业人才培养模式。在确定了人才培养目标的基础上，通过与企业探讨，形成“双环境、双师资、三阶段”两双一三工学结合的人才培养模式。其中，两双指的是：1）以学校和企业为培养学生的摇篮，通过二者联合办学，利用企业门店众多、项目众多的优势，将学期中的认知实习搬进售楼中心现场，学生和企业通过双向选择，可以到合作企业的一二级经销门店的工作现场进行顶岗实习，并由企业给予相应的教育与辅导，形成企业和学校共同培育房地产专业人才的“双环境”。2）专业课程主要由校内骨干教师讲授，定期邀请不同岗位的企业核心技术人员、管理人员在相课程开设期间进课堂开设讲座，形成校内基础知识与校外岗位素养齐并进的“双师资”培养方式。
“三阶段”指的是将学生的三年分为三个阶段，第一阶段主要以学习公共基础课和专业平台课为主；第二阶段以学校培养为主、企业学习为辅，针对主要的就业岗位，采取学生轮岗实习的方式；第三阶段是学生在企业顶岗实习，完成毕业设计。
（二）总体教学进程安排。总体教学进程安排，有三个部分组成：（1） 第一学年包括公共基础课和专业平台课。前者包括思想道德修养与法律基础、思想与中国特色社会主义理论体系概论、大学英语、高等数学、大学体育等课程，让学生在人文素养、职业道德、身体素质方面得到提高。后者课程的开始，可以使学生了解专业组成，为后面课程的学习打下基础。（2）第二学年包括岗位支撑课程和岗位技能课程。岗位支撑课程学习后续课程的前提，学生在岗位上充分锻炼需要基础知识做铺垫。房地产估价、房地产营销策划、房地产经纪、物业管理涵盖了主流传统的房地产岗位。而土地利用规划、旅游地产规划、商业地产运营是根据这些年市场发展，可以新开设的课程。（3）第三学年的顶岗实习，学生可以根据自己的兴趣爱好、性格以及职业规划，选择适合自己的岗位锻炼。
四、对高职院校房地产专业人才培养的建议
（1）创办订单班，工学结合。选择有实力、吸纳能力强的企业，积极开展联合办学，创办订单班。通过在学校学习专业基础知识，去企业轮岗实习，并邀请企业技术人员、管理人员来校讲座，形成学校与企业共同培育人才的双环境。（2）鼓励教师去企业兼职，打造双师型教育团队。我们目前的教学方式，仍以教材为主。但是一本教材的出版至少需要一年时间，而且一个版本会使用3-5年，具有明显的滞后性，跟不上时展。而企业所需要的技能和管理模式已经远远领先于教材。这时，我们应鼓励老师去企业兼职。这不同于以往教师下企业，只是在企业里呆几个月，完成任务。教师去企业兼职，是一项长期性的工作，只有通过自身不断参与项目，才能了解到目前企业所需要的技能，才会自我学习。也只有通过教师的不断提高，才能将新理念、新技术传授给学生。过去，对“双师型”教师的理解停留在字面上的不乏其人，简单地说，“双师型”教师就是“双证”或者“双职称”教师。但是这样，远远是不够的。“双师型”的教师不仅要有丰富的理论知识，还要有充足的实践经验，应该是一手拿粉笔一手拿扳手的好师傅。好师傅的成长需要在企业里面磨练。
参考文献：
房地产基础知识范文6
关键词：房地产人才；关键能力培养
房地产市场的快速发展带来了对专业人才的大量需求，除了需要房地产专业毕业生掌握具有房地产专业知识，并熟知行业运转外，人才需求呈现越来越专业化、综合性的趋势。
房地产人才是应用型很强的人才，现阶段房地产企业对行业从业人员的招收途径主要有高校培养、社会锻炼等方式。高校培养是最直接的方式。多年来，房地产企业反映，从高校招聘的房地产专业人才，均要经过企业的重新培养与再教育。目前高校对于房地产经营与估价人才的质量，严重与市场、与企业需求脱节。 集中体现在：专业人才培养目标与行业需求脱节；教材和课堂教学理论为主，缺少实践性案例；教材陈旧，知识更新慢等。本文认为，面对房地产市场的人才需求，要从培养房地产经营与估价人才的关键能力出发，调整人才培养计划的目标和过程，使毕业生快速适应企业对人才专业化、综合化的需求，高等院校房地产人才培养的有效途径。钦州学院房地产经营与估价专业已招生十多年，培养了300多名房地产经营与估价专业的毕业生，对该专业人才的培养模式有一定的办学经验，紧紧围绕应用型人才培养目标，积极创新人才培养模式，取得了较好的成效。本文就房地产经营与估价人才的关键能力培养途径进行探讨。
一、房地产经营与估价人才的能力要点
房地产的发展及对人才能力的需求，房地产经营与估价人才的关键能力的掌握，关键的要素包括扎实的房地产知识、熟练的调查分析能力、文案撰写能力、估价能力以及良好的协调沟通能力等，只能具备了这些能力，在实践工作中才能用良好的心理素质、长远的战略眼光、完备宽广的知识面去对，才能让毕业生迅速在房地产行业中立足并脱颖而出。房地产经营与估价人才必须具体的能力有：
（一）房地产销售与经纪能力
房地产经营与估价的人才学生要掌握良好的销售能力和经纪能力。如熟悉房地产的流程，需要掌握知晓本企业的优势和卖点，掌握科学合理地进行定价的，能选择合适的销售渠道，根据市场变化及时调整价格，通过与客户进行良好的沟通促进合同的签订。同时要有了解竞争对手的营销策略的能力。房地产经纪能力方面，需要具备从事二手房交易的和代办证书的能力。
（二）房地产调查与策划能力
房地产市场调查、市场分析和预测能力是房地产人才掌握的基本技能。对本地的房地产企业进行调查，了解房地产案例的位置、价格、房型等，撰写调查报告，撰写房地产项目投资的可行性报告，提出设计房地产户型设计和营销方案，评价企业经营决策方案，策划物业管理方案等。
（三）房地产估价能力
估价能力是房地产经营与估价人才应具备的核心能力。房地产从业人员在了解和熟悉国家和地方的房地产市场政策和法规的基础上，收集与整理估价交易案例，通过对房地产估价对象进行勘察，再进行价格测算，对不同的估价目的的估价对象撰写估价报告。
（四）房地产开发工程管理能力
房地产工程开发管理能力是房地产经营与估价人才必备技能，也是所有技能的基础。要求经营与管理人员掌握基本的房地产工程和开发的基本知识，如掌握基本的测绘知识，熟悉AutoCAD等软件，能阅读地形图和工程图，掌握销售面积的计算方法。了解房地产项目当初规划的方案和户型设计，才能准确地对房地产案例进行估价和销售。
（五）房地产办公室日常管理能力
房地产经营与估价专业学生应学会使用常用办公软件（Word、Excel等），专业软件如Photoshop、AutoCAD，还应具备较强的语言表达和文字表述的能力，有一定的社会交往和组织能力较强的社交能力与组织能力。同时，作为一个即将步入职场的人员，对工作的敬业精神，与团队的协作精神也是非常关键的技能。
二、应用型房地产人才关键能力的培养途径
（一）人才培养新模式的选择
现在的房地产类的专业人才培养模式多样，可以考虑以下两种模式的结合：
一是“订单式”的人才培养模式，通过学校与企业共同签订用人及人才培养协议，校企双方共同制定人才培养计划，共同培养人才。企业设置工作岗位供学生进行实践能力培养，最后由学校和企业共同进行人才培养质量的评估，企业据合同安排学生就业。这种人才培养模式的运行机制问题带来的问题是给学生的就业选择比较少的余地，如果学生质量较低，企业不一定支持。同时，学生人数多，需要与多个房地产企业签订协议才能保证人才需求量。二是产学人才培养模式。学生第一、二、三学年在学校进行专业技术教育，掌握职业岗位必备的专业理论、基本技能，培养职业素质，中间穿插一定课量的到企业上课的实践课程，第四学年到企业进行工作职业培训或实习。学生在企业生产实践与学校学习相互交替。本研究认为，可以把以上两种人才培养模式相结合，先和房地产企业签订协议，进行订单培养，到第三学年，可以根据企业对人才的数量和质量需求、学生的意愿进行调整。
（二）根据社会需求设置核心课程和实践内容
房地产人才关键能力的要素之一是扎实的房地产专业基础知识。这是一个房地产人才向专业人士发展的基础，是发展的奠基石也是房地产人才关键能力的最根本要素。房地产核心课程的设置要注意知识的完整性，应用性。核心课程的设置可以通过市场对人才的要求增加知识科目， 对核心课程进行科学合理的设置和实施。依据市场对人才的客观需要，对房地产专业核心课程的设置和教学内容进行调整，特别强调对教学内容的大胆创新，改革创新案例教学。以往的教学中，适应课程教学改革的图书资料缺乏，房地产教学资料相对缺乏，并落后于房地产快速发展的现实需求。改革传统的教材教学模式，坚持固定教材（学生）与参考资料（教师）相结合模式，充分利用网络资源，扩大信息来源。研究依托高校房地产专业教师专业特点与专长的课程与课题实践，将核心课程与教师课题结合，让学生在巩固基础知识的同时锻炼其专业技能，培养其优秀的协调沟通能力。
（三）“双师型”教师的培养
高等院校房地产开发与管理专业的教师的理论知识普遍比较扎实，但实践经验和应用能力较弱。应用型房地产人才的培养需要既要有扎实的理论又懂实践的“双师型”教师队伍。教师具备专业实践能力和经验才能够引导学生进行技能的操作。通过学校和企业的合作，支持学校教师到企业进行挂职，参加实质性的工作，参与房地产企业的开发项目，来获取实践经验。同时，学校聘请房地产企业的管理人员和一线工作人员作为兼职教师到校上课，以丰富的案例进行教学，让学生掌握实践操作技能。
（四）搭建校内外学生实践基地
房地产专业学生关键能力的提升需要构建校内外学生实践基地来实现。钦州学院的大学生创新创业基地提供场，为学生的创新创业项目搭建平台。可以结合学校的建筑工程工程学院的工程造价、招投标系列专业实验室等实验室，学习房地产开发沙盘、工程项目管理沙盘、房地产模拟营销中心等实验场所，来熟悉房地产企业运行的流程。所在校内大学生创新创业基地可以学生进行创业培训，使学生在校内课外不断地培养提高专业的学习能力与责任心，更使房地产知识不断内化，形成专业素质。校外可以与房地产企业进行产学研合作，建立校外实习实践基地，调动学生的参与激情，同时加强指导，提升活动质量；另一方面，充分利用教师科研项目和研究专长，培养学生独立思考习惯，增强学生的实践能力。
人才的发展是高校培养人才的动力与发展基石，而人才的发展依靠其关键能力的高低。扎实的房地产知识，较好地专业学习能力，加上责任心，拥有这些特质的人才在企业中均能较快地自我提高，实现人企共进的事业丰收。高校能抓住房地产经营与估价人才的关键能力去培养，就能在教育的长河中蓬勃进发，更上一层楼。
参考文献：
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