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房产策划范文1
进入公司一个多月时间里，我主要负责公司文案撰写和与武汉青铜骑士广告公司的日常联络工作。在公司各部门领导的正确指导和各部门同事的密切配合下，我能按时优质完成领导布置的各项工作，同时积极督促武汉青铜骑士广告公司按时完成各项设计文稿和图片，保证了公司各项宣传推广活动的顺利进行。
除了公司的日常工作，我参与了9月10日“教师节感恩嘉年华”和10月2日——4日的2005年“家在武汉”洪山广场房展会等两次大型公司活动。在活动的前期准备和后期展示期间，我充分发挥主观能动性，积极提供有效建议和意见，主动按时优质完成公司和部门领导安排的各项工作，为活动的顺利进行作出了自己的贡献。
面对即将开展的美加·湖滨新城二期工程，公司前期必将开展各项大型户外推广活动，同时也会积极参加各类房地产交易会，以提升品牌形象，促进楼盘销售。通过前期参与的各项大型活动，我觉得公司在大型展示活动上应做好相关准备和考察工作，具体建议如下：
1、公司在继续刊登报版广告，树立楼盘和公司形象的同时，可以积极参与目前举办的各类室内外房展会，以促进一期剩余楼盘销售和二期楼盘预售。
2、如参加室外房展会，事先应仔细观察布展场地。特别要注意天气情况和风口位置，布展时应避开风口，以免吹坏喷绘。天气如有变化，也应提前做好防雨用具等准备工作。
3、参展展架外形应事先做出效果图，如有可能可请搭展公司事先设计展架外形，以便公司参考，确定最佳外形。再由广告公司根据展架外形需要，设计相应喷绘图案。
4、参展所需相关布展装备，如遮阳伞、足够数量的桌椅板凳、各种类型的房模、整体规划模型和音响设备、宣传片都应提前备齐，以便现场布展。
房产策划范文2
关键词：房地产；测绘；特点；现代化技术
改革开放以来，中国社会经济得到长远发展的同时也促进了我国房地产业的繁荣发展。近些年我国大范围的进行商品房出售，房产改革和经济实用房的建设，（断句）使得房产测绘在现代化社会中显得尤为重要。它不仅能为房产开发单位提供相关信息，而且也能为相关建筑单位提供有效服务信息。因此本文主要通过介绍房产策划的含义及特点来分析现代技术在房产测绘中的应用。
一、房产测绘含义及分类
（一）房产测绘含义
房地产测绘作为测量工作的一个项目分支，是指运用相关的测绘仪器、测绘技术和测绘手段等按照国家相关部门和条例规定的房产测绘技术标准，来测量房屋及与房屋相关的土地（断句），其中包括对它们的地理位置、数量、质量及自然状况等进行的专业测绘。它主要是在房地产施工之前，对房地产的范围、边界、占地面积等测量之后，把这些数据和图纸收集起来给相关的项目负责人和设计人员，这样不仅可以为建筑设计人员和施工单位提供更好的信息技术服务，而且也能为我国经济建设、城镇建设、住房制度等进一步改革提供大量可靠信息和资料。
（二）房产测绘分类
一般而言，房产测绘可以细分为房产基础测绘和房产项目测绘两种类型。房产基础测绘是在城市或一个大的范围内建立房产平面控制区域来测绘房产的分幅平面图。它对相关的测绘人员素质、仪器设备和工作单位测绘资格都有较高的要求，没有相应的房产测绘资质法律上不能从事这项工作。房产项目测绘相对而言较为容易，它主要是对房屋和土地权属证件的附图测绘并与房产交易、开发、拆迁等活动紧密相连，其工作主要包括在房地产所属权管理、经营范畴管理及开发资源管理中为测绘房地产分丘平面图和相关图表数据等进行的相关的测绘活动。
二、现代化房产测绘的特点
与传统的房产测绘所不同的是现代化房产测绘更加智能和自动化，这在很大程度上降低了人为主观参与的失误。现代化房产测绘在测量精确度和效率方面较传统房产测绘有很大的提高，所以它要求测绘人员必须具有非常丰富的实践经验和专业的测绘知识。其具体的测绘特点如下：
（一）现代化房产测绘对员工业务素质要求较高
由于现代化房产测绘较传统测绘更加智能和自动化，因此它要求测绘人员不仅要熟练掌握房产业务知识，而且还要将所学到的业务知识转化为以实践能力并能根据现场的实际需求熟练采用不同的测绘方法和技术。作为一名专业的房产测绘者，首先应了解房产的相关法律法规常识，保护交易双方的合法利益并能正确测绘相关的房屋及土地面积，只有这样才能符合现代化房产测绘的专业需求。
（二）现代化房产测绘比例尺较大
由于房产测绘一般是对城镇房屋及土地的测量，而且它往往涉及包括拆迁、开发、税收等多方面的内容。为了使测绘更加细致和周到，它要求测绘人员在对这些房屋和土地进行严格测量之后，将所得信息清晰明了的标识在图纸上，以便让房屋管理者一目了然。以此总体上来说，房产测绘的比例往往要大于一般的工程和地质测量的比例尺，一般情况下它的比例是1：500或1：1000，而在一些分层分户的地带它的比例达到1：50。
（三）现代化房产补测和复测频率高
一般而言，城市基本地形的补测和复测是5至10年一个周期。而城市房屋建设是一个不断发展的动态过程，城市的扩建要求及时对房屋和土地进行相关的补测。此外房屋和土地所有权的变更也要求对此做出相应的复测，以保证房产管理者及时有效得到相关房屋及土地的实际变化，并根据这些实际变化做出项目决策上的调整，从而使整个房产得以健康有序发展。
三、现代化技术在房产测绘中的应用
由于现代化房产测绘更为智能和自动化，而且它所测量的对象较为复杂。它不仅涉及到测绘的专业知识，而且还要求测绘人员严格遵守相关的法律法规，所以它在很大程度上依赖于现代化的测绘技术和仪器，这些成为是整个房产测绘更加规范化和科学化的强大支柱。
（一）房产测绘信息系统（GIS）的应用
现代化的房产测绘用现代化的信息技术代替了传统的人工手工操作，但由于房产测绘是一项十分严密和复杂的工程，所以它对现代化的信息技术和管理方法要求更高。地理信息系统（Geographic Information System， 简称GIS）是上世纪六十年展起来的综合了多门学科专业知识发展起来的一门新型地理学研究技术，它由计算机系统、地理数据和用户信息组成，并且包含有非常丰富的GIS分析工具，因此它给房产管理带来全新的突破。GIS将办证的房屋和房产地形图结合在一起，并用精密的坐标轴来标识房屋的地理位置，既有利于房产管理者办证工作的顺利进行，又便于管理者可以通过对房产密度分析、房屋拆迁等项目的统计来了解城市房屋的实际情况。房产测绘地理信息系统的引入使管理者只要通过房产的图形就可以对房产有全方位的了解。这种借助图形来管理整个房产市场在很大程度上弥补了传统房产管理中的不足，因此房产测绘信息系统已被很多的房产商所应用。
（二）全站型电子速测仪在房产测绘中的应用
作为房产测绘中的一种常用数据采集设备仪器，全站型电子速测仪（Electronic Total Station）简称为全站仪是一种既可以测量距离、角度又带有小型处理器的一款新型测绘仪器。全站仪是利用光和电等因素不仅可以快速测出房屋水平角和垂直角的距离和方位，而且还可以测出房屋的高度并且可以随时保存信息。由于它操作起来极为方便，既可以人工进行操作，也可以对它进行设置后自动操作，同时它还可以远程遥控或是运用机载应用程序对它控制，因此它极大地提到了测绘的速度和精确度并在现代化房产测绘中广泛使用。
（三）实时动态差分法技术在房产测绘中的应用
实时动态差分法（Real-time kinematic）简称为RTK是一种常用的GPS测量方法，它采用了载波相位动态实时差分法，能够在户外进行高度精密的测量，其精确度可以达到厘米级，而传统的测量需要对各种测量结果进行计算之后才能获取这种精确度。因此RTK这种新型数据处理技术和数据传输技术并与GPS接受器配合使用，它不仅能够满足各种施工的地理环境，而且还大大提高了数据的传输效率和范围所以受到很多房产测绘人员的青睐。
（四）计算机辅助制图在房产测绘中的应用
随着信息时代的到来，计算机成为人们社会生活中不可或缺的重要工具，同时房产测绘也在很大程度上依赖于计算机的帮助。计算机打破了传统的人为参与而更加智能化和自动化，所以它所绘制的图纸精确度更高。此外由于它绘图操作起来步骤简便，只需要用相应的软件设备并把相关的测量数据输入到计算机中，就可以根据测站点用该软件进行绘制。因此计算机绘图程序操作步骤简单和测绘精确度高等优点适应了现代化房产测绘的要求而被房产测绘行业所采用。
四、结束语
作为我国现阶段社会经济发展的重要支柱产业，房地产市场倍受人们的关注。房产测绘作为现代化房地产市场顺利发展的一项专业技术也普遍受到房产业的重视。为了满足现代化房产市场的需求，房产测绘要求工作人员具备更为全面的业务素质，并熟练掌握各种测绘方法和技术，以便更好的推动房产市场的发展。
参考文献：
[1]周毅.简析现代化的房地产测绘[J].科技风，2013，（8）
[2]葛晓东.简析现代化的房地产测绘[J].城市建设理论研究（电子版），2013，（36）
房产策划范文3
本大赛涉及多个专业，参赛的同学不仅能参与到实际的房地产营销策划以及楼盘推广的活动中，进入十强者更能获得专业培训与楼盘实地考察的机会，丰富专业知识，提升自身能力。同时，为鼓励大家积极参与，大赛还设有丰厚的奖金哦!
(一)报名：
1、时间：10月21号-10月27号
2、参赛方式：以团队方式自由组队参赛，每支队伍为4-5人。(即日报名即日参赛)
3、报名方式：
(1)网络报名：
①登陆资环学院官方网站“，下载报名表，按要求填写完毕，在截止时间前发至指定邮箱：②截止时间：10月27号20:00
(2)现场报名：
①至报名点填写报名表，并上交工作人员
②时间：10月24号-25号
③地点：各大饭堂门口
(二)初赛
1、主题：地产创意，翱翔天际
2、比赛形式：
围绕主题，对地产相关内容进行解读，可涉及法律法规，房地产市场现状分析，房产设计理念、对房地产未来看法等相关方面，讽刺时弊，锐意创新，并通过绘画(附上100左右说明寓意)、视频、音频、文稿等任意形式加以说明，在指定时间内发送至以下邮箱： 。
作品若为手工制作(如手工模型，图画等)，便拍3-5张照片，并对照片进行说明。
3、要求：
(1)作品形式不限，充分发挥想象力，自主创新，严禁抄袭
(2)参赛队伍建一个新浪队伍比赛微博(可用原私人微博)，并以“12资环房地产营销大赛”+“队伍名称”命名，如：“12资环房地产营销大赛销房队”。比赛期间及时上传作品，作品上传后要通过@的方式告知主办方(大赛官方sina微博：“资环房地产营销大赛”)，主办方会现场截图进行存档凭证，更新动态。
4、作品提交时间：报名即日起至10月31日20:00
5、评分规则：
(1)由本校专业导师、大赛赞助方团东地产集团旗下星海岸项目相关专业人士根据要求分别对参赛作品进行打分及点评，满分100分，此部分成绩分别占总成绩35%，35%
(2)选手作品将由主办方统一发至本大赛sina官方微博：“资环房地产营销大赛”，并发起网络投票。根据网络投票的名次进行打分，规则如下：得票率第一名得100分，第二名得98分，如此类推，到20名(不含20名)之后，即全部为60分基本分，不再递减。此部分占总成绩30%
(3)投票时间为：11月1日-11月3日00:00
(4)最终成绩将通过本大赛官方微博公平公开公证地展示，总分在前十名的队伍将进入复赛。如果初赛的总成绩相同，以房地产开发商的评分结果作为依据，分数高者进入复赛;若得分还是相同，则以专业老师评分作为依据;若还是相同，则以网络投票为准。一旦完全相同则以仲裁委员会为准。
(三)复赛
1、主题：策划最好的地产
2、比赛形式：
(1) 进入大赛前十强的队伍将进行专业培训，并组织进行楼盘实地考察。
(2) 参赛队伍对实地考察中a、b、c这三个区位不同，规模分别为大、中、小的地块进行地产产品设计，完成一份策划书，并于指定时间提交，发至大赛邮箱：，
并于同一时间用长微博工具上传至队伍微博。
(3) 参赛队伍自制本队伍宣传视频，于指定时间内上传至队伍微博。
3、要求：
(1)策划内容包括产品户型大小，楼宇布局，楼宇类别，客户类型等，字数在3000字以上。
(2)队伍宣传视频要求：主题自定，内容健康，积极向上。时长3-5分钟。
4、(1)作品提交时间：11月13号20：00前
(2)队伍宣传视频上传时间：11月11号12:00前。
注意：作品一经上传即可转发，但一旦上传并经大赛官方微博转发，即不可修改。
5、评分规则：
(1)选手作品将由主办方统一转发至本大赛sina官方微博：“资环房地产营销大赛”;
参赛队伍自制本队伍宣传视频，并由主办方统一转发至本大赛sina官方微博，发起新一轮投票。新一轮投票以视频原微博转发量为准，票数最高者获“最佳人气奖”。可无限转发。票数统计截止时间：11月16号00:00，超过此时间转发无效。
(2)由本学院专业导师、大赛赞助方团东地产集团旗下星海岸项目相关专业人士对十强作品进行专业点评，并从中选出最优秀的5份作品，决出五强进入决赛。老师对选手的点评会在微博评论处上显示出来。
(3)五强产生过程及其名单将通过本大赛微博进行公示。
(4)作品形式：word文档。可用ppt、建筑模型(泡沫)、3d图、平面设计等(不限)形式加以说明。
(三)决赛
1、主题：营销达人就是你
2、比赛形式：
(1)决赛队伍在复赛相关地产项目的策划基础上做出相应的营销方案，包括：分析a、b、 c地块的联系，设计理念，营销手段等。于指定时间内提交，发至大赛邮箱：(2)决赛当晚：
①presentation环节：队伍营销方案展示，时长15分钟;
②答辩环节：由大赛评委针对队伍的营销方案提出问题，选手做答，时长5分钟。
3、评分规则：
(1)各评委根据队伍方案内容及当晚表现，对决赛队伍进行打分
(2)取平均分作为队伍最终分数，分数排名前三的队伍分别获冠、亚、季军。其余选手获得优胜奖。
(四)大赛奖项设置
1、奖项：冠、亚、季军各一名，
优胜奖两名
最高人气奖一名。
3、奖金(待定)：冠军500元
亚军300元
季军200元
优胜奖各100元
最佳人气奖100元
(五)大赛主办方：
广东商学院资源与环境学院
(六)大赛合作单位：
佛山市团东房地产开发有限公司
云东海丽日天鹅湖
(七)其他
1、大赛交流q群：207435324;274475924;274492273;274492304
2、大赛sina官方微博：资环房地产营销大赛
3、若有参赛人员对评分有异议，可以找仲裁委员会进行仲裁，仲裁委员会由：专业老师，学院党书记，学院辅导员，房地产开发商，学生代表共五人组成。
4、大赛组委会将通过大赛q群与官方微博及时更新比赛动向，参赛者可以随时了解大赛最新消息。
房产策划范文4
房地产策划人才需求日益细化
据瑞尔特房地产顾问机构董事长朱曙东介绍,房地产策划人才的工作主要是产品策划、营销策划、品牌和管理策划三个方面。现在市场对房地产策划人才的需求呈现出越来越专业细化的趋势。据了解,房地产策划人员,过去通常主要负责地产个案的前期策划报告等前期开发过程中的策划工作以及后期销售营销策略。而现在,市场真正青睐的房地产策划人员的工作则是从房地产项目的前期就开始介入市场调研。
但是,现有的高等教育对房地产专业人才的培养体制还不够完善,与市场发展及政策完善的契合度不高。我国房地产业已经显露出专业人才的极度匮乏的问题,尤其是专业策划类人才的缺乏,这些都成为了制约产业升级与管理创新的重要因素。目前,国家人力资源和社会保障部已经出台房地产策划师的国家职业标准,并开展了相关的认证培训。
作为房地产策划师职业技术支持单位,北京凌志通成教育科技有限公司李南燕总经理表示,“房地产策划师”国家职业资格认证体系,根据申报者的学历和从业年限不同,从低到高共分4个职业等级:房地产策划员、助理房地产策划师、房地产策划师、高级房地产策划师。
房地产策划人才年薪可达百万
目前,我国的房地产策划行业直接和间接从业人员数以百万计,其中从事项目策划的各级管理人员约15万人,其职业范围涵盖了房地产开发、项目咨询、产品设计、建设规划、广告策划、房产销售等领域。北京凌志通成教育科技有限公司李南燕总经理表示,“房地产策划师”国家职业资格等级证书是表明持证者具有从事房地产职业所必备的学识和专业技能。它是在房地产领域求职、任职、晋级的权威凭证;是用人单位招聘、录用的主要依据;也是境外就业、对外劳务合作人员办理技能水平公正的有效证件。
房地产职业认证网总裁温兆晔表示,一般房地产策划人员的平均年薪为6万元左右,行业经验对收入的影响很大。这个职位的入门薪资,在大城市中月薪大为3500至5000元。而工作年限6年以上的房地产策划人员,北京、深圳、上海的房地产策划资深人员的年薪均在10万元以上,房地产策划的收入方式由基本工资加房产提成两部分构成,如果能够策划出好的楼盘项目,推动楼盘热卖,那么提成将相当丰厚,年薪可达到百万元。
9成房地产企业策划岗位空缺
由于房地产策划目前在我国还处于较为年轻的专业服务阶段,房地产企业普遍面临着策划人短缺的困境。目前有65%的房产企业急需策划人员,其中90%的企业因招不到经过系统培训的人才而出现岗位空缺。
房产策划范文5
新春伊始，复地集团、大华集团、万科房产、仁恒房产等房地产开发企业纷纷广撒英雄帖，为2009年公司发展招兵买马。从目前人才市场的招聘情况来看，建筑及房地产行业除了对专业技术类人才继续保持旺盛的需求状态外，更渴望得到高级人才，岗位主要集中在总经理、投融资经理、成本控制总监、市场总监、销售总监、总工程师、技术总监、客户总监、财务总监、项目管理咨询师、高级建筑师、房地产估价师、资深城市规划师、园林景观总设计师、装饰设计总监等10余个热门职位。热点：专业技术人才最吃香正在进行的房地产应聘狂潮让我们看到了一片欣欣向荣的房地产人才市场，但在这欣欣向荣的背后，却是房地产企业无奈的叹息：人才匮乏。而其结果正好可以套用时下最风靡的一句对白：“21世纪什么最贵？人才！”这里的贵特指薪酬，什么人才缺，什么人的身价就贵，这符合市场经济规律，也从另一侧面透露出今年房地产市场的人才需求。据上海房地产业人才交流开发中心负责人王连和介绍，上海房地产由于开拓市场领域广阔，因而全国各地的一级城市、二级城市都有上海房地产商的影子。再说上海向外输出的房地产人才也很多，所以人才需求较大。复地、大华等大品牌公司由于业务量的扩展，以及外地业务的动工，都需要大批人才，且大多是经验丰富的专业人才。从今年的众多房地产企业招聘信息里，我们得到的信号是专业技术人才的年薪远远超过营销策划人才。如结构总工程师、建筑设计师、规划设计师、景观设计师、造价工程师等职位，年薪均超过10万元，甚至有些企业给高级建筑师的开价已经涨到30万元。而过去较为“吃香”的经营管理中心总经理助理、项目销售经理、营销策划经理这些管理类职位的年薪普遍在8-15万元之间。门槛：经验、职称一个不能少采访中，记者从几家房地产公司的招聘条件中发现，房地产企业越来越注重人才的实际工作能力和专业经验，企业对既懂专业又懂管理的复合型人才尤其看好。如总经
理一职，应该能够独当一面并且熟悉整个房地产流程，从日常管理到财务知识、房地产开发的知识以及组织管理能力等各方面能力都必须具备。除了这些“软性”条件外，绝大多数岗位还设置了“硬性”条件，如年龄、学历、职称、证书、工作经历等，即使是普通的文案人员也不例外。复地集团对高级人才的工作经验要求更为严格，营销策划经理、工程管理、总工程师、高级估算师等职位，学历至少本科以上，工作经验5年以上。而一些园林、土建、电气、暖通等专业工程师，还要求年龄在30岁至45岁，有中级以上职称。当然，这也不是绝对的，“只要是我们需要的人才，又能够胜任岗位，条件可以适当放宽。”复地集团人力资源经理顾敏解释说，工作经验、年龄、性别、籍贯不是公司选拔人才的必要条件，责任心强、专业知识丰富却是复地用人的前提。预测：四类人才需求旺1、房地产金融人才由于银行政策的继续调整，资金短缺问题成为大多开发企业心中永远的痛，要想摆脱资金瓶颈，就需要融资和资本运作高手加盟企业，尤其是那些熟悉信托、基金、银行、证券、不动产金融等理财模式，又能够帮助企业进行投、融资计划的专业人才。再加上存量市场活跃，个人买家和投资客需要更为专业的投资理财服务，因此金融类高级人才是各房地产企业2009年更加关注的焦点。2、房地产评估人才随着资金因素和地产利润的越来越薄，房地产公司将比以往更注重成本控制。由于房地产估价业务与房地产市场发展关联度较大，房地产主体业务的稳步发展，为房地产估价企业提供了良好的发展空间，同时也为这个领域的专业人才提供了更多的就业机会，因此成本估价师将会成为市场上的"香饽饽"。在未来几年内，房地产评估业的人才聚集效应将持续走高，从业人员队伍也将有序递增。3、技术类人才随着市场的逐步成熟和理性，房地产进入“精细产品时代”，客户对产品细节更加关注和专业，粗放型的产品策略已经不适应市场环境变化。因此2009年，为了能够使项目在产品上做的更加到位，高端技术型人才必将受到青睐。4、房地产经纪人才服务咨询业已成为房地产业中的一大重点，随着住房供应体系的不断配套完善，新建住房和存量住房的交易稳步增加，房地产经纪从业人
员数量将有一定增长，入行门槛也会有进一步提高，掌握经济、法律、信息等知识的中高级经纪人才将在今后几年内有较大需求。房地产技术人才年薪超营销策划人才飞雪
房产策划范文6
房地产策划工作是伴随着房地产业的兴起而发展起来的新兴行业，从事房地产策划工作要求具备相当广泛的房地产业相关知识，以及对未来市场的初步预判等等。
在房地产策划工作的领域内，房地产项目开发的前期策划工作又占据了相当重要的位置，项目开发的前期策划的水平高低，直接影响到未来项目运营的方方面面，甚至可以在很大程度上决定项目开发的最终成败与否。
1 关于前期策划的含义：
1.1 策划工作的大致分类：
从房地产策划工作的大致方向上来分，可以分为前期策划、销售策划和推广策划。
前期策划：
房地产项目从最初的项目论证开始，就需要开展一系列前期策划工作。大致包括：可行性分析、整体开发定位、项目规划方向、主要产品选型，以及初步销售策略、基本形象定位等等工作内容。前期策划工作需要从宏观领域入手，逐步延伸到项目全方位细节的微观领域，对项目运营的各个方面进行全面界定，在项目运营之初，就必须确定这个项目的整体开发基调。然后从这一基调出发，指导并且把控后续所有相关工作的整体方向。
销售策划：
主要指项目进入实际销售阶段的策划工作，应该根据当时当地的实际市场状况，有针对性的制定本项目的营销策略。大致包括竞品分析、推盘策略、价格策略、销控手段、客户分析等等工作内容。销售阶段的策划工作内容，一般都需要与项目销售团队的工作进展结合的非常紧密。销售策划人员提交的工作成果，应该能够指导并推动项目的实际销售进程。
推广策划：
项目进入入市宣传阶段后，在推广宣传方面需要开展进行专项的系列策划工作。包括项目形象定位、整体包装策略、系统的推广方案、媒体组合与费用预算等等。推广策划工作一般与项目协作的广告公司的具体工作内容结合的非常紧密，推广策划的工作成果，应该能够指导广告公司有效推动该项目的宣传攻势。
1.2 前期策划工作的重要性：
根据上述各类各阶段策划工作的内容描述，我们可以初步认为：一个项目的前期策划工作成果，将决定项目的整体品质、具体产品、价格标高、形象主题等等重要内容，这些内容经过进一步延伸、衍生和细化，才能成为项目运营的具体各项工作目标，并且继而为此制定各阶段的工作计划，推动各项工作的实际完成。
由此看来，前期策划工作在项目开发运营过程中占据重要的地位。我们大致可以说，一个开发项目最终运营的成功与否，“前期策划”所起的作用可能要占到50％，后期的“销售策划”大致占到了30％，“推广策划”占了20％。
2 前期策划的主要工作内容：
2.1 项目前期策划的主要工作流程：
第一阶段：可行性研究
从最初的评估地块、决定是否拿地开始，就需要前期策划工作团队进行相关地块的可行性分析，得出研究结果以指导具体的土地获取过程。
第二阶段：项目研究
成功获取开发地块之后，前期策划团队需要对地块的实际情况进行进一步研究，深入的了解和分析影响本地块开发的各项重要因素，真正做到“读懂土地”。
进而对当地市场和地块周边的相关竞争项目进行深入了解，一定要充分了解市场供应情况和客户需求状况，有必要组织专项的市场调查，从而真正做到“读懂市场”。
第三阶段：发展定位
根据项目自身条件与当时当地的市场状况，有针对性的选准未来本项目开发的市场突破点，找准该项目的市场定位。整体的项目市场定位还包括客户群定位、产品定位，以及初步的整体形象定位和价格水平定位。
第四阶段：规划设计
按照最终的综合定位成果，严格指导项目的整体规划和产品设计方案，会同相关各方共同完成该项目的各项设计方案。
第五阶段：销售准备
项目整体方案和具体产品完全确定后，将根据实际情况安排整个项目的开发周期，并且根据开发周期来安排实际销售周期。
在销售周期正式开始之前，首先要根据当时的市场情况和项目自身素质，决定该项目的整体价格水平，然后可以以此进行初步的经济效益分析。
同时可以根据项目的自身特点和当地市场的接受程度，以及前期的综合形象定位成果，制定该项目的宣传推广主题，编制整体推广方案。
经过上述的前期策划工作流程之后，这个开发项目就可以适时准备，开始正式进入到实质性的市场销售阶段了。
前期策划工作主要流程图示：
以下将按照工作流程的主要顺序，依次讨论前期策划的各个相关工作的具体环节。
2.2 第一阶段：可行性研究
项目可行性研究：
是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。
项目开发前期所编制的翔实、缜密、完整的可行性研究报告，将成为：
项目投资决策的依据：
根据可行性研究报告的最终结果，来决定是否对该项目进行投资。
筹集建设资金总量的依据：
根据可行性研究报告中的整体开发资金测算结果，来初步制定资金运作计划，合理调动资金投入到项目开发进程中。
开发商与有关各部门商议土地获取条件的依据：
根据可行性研究中的开发成本分析结果，与土地出让方洽谈土地价款，并商议合适的土地出让附加条件，达成一致意见后最终签订土地出让合同。
编制下阶段规划设计的依据：
可行性研究报告中的总体综合结论，将成为后续相关工作的前提条件和出发点，后续工作将在此基础上不断延展和继续深入，最终得以指导项目的实际规划设计工作。
可行性研究报告的主要内容
工作内容 简要描述
市场分析 关注宏观市场，了解区域市场
市场预测 市场供应预测、市场需求预测、价格变动预测
收入、成本、费用预测 包括预期的销售收入，以及土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、各项税费等等
财务评估 静态指标：成本利润率、销售利润率
动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期
盈亏平衡分析盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点
敏感性分析反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比
风险评估 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断
一份完整的可行性研究报告，除了综合得出该项目是否可以上马、是否具备开发条件等最终结论外，最重要的就是在整体财务评估的基础上，进行盈亏平衡分析、敏感性分析和风险评估等内容。这些内容将事先分析未来可能出现的各种影响因素，并且将各种影响因素可能造成的影响程度进行充分的评估。
换个角度来说，一个项目的“可行性研究报告”，首先应该是一份“不可行”的研究报告，只有把所有的、跟项目开发相关的、各种不利因素全都考虑进去，并且充分评估其不利影响的严重后果之后，如果最终得到的测算结果，表明该项目依然是能够获取正常盈利的、具备正常开发条件的，那么这个项目才是一个真正“可行”的项目。那么未来在该项目开发的现实进程中，即使遇到了这样那样的各种实际困难，也应该是在事先所评估的各种风险范围之内的，因而项目整体开发的经营风险也将是可控的，经营者对于可能出现的各种风险，也应该可以做到心中有数、事先防范。
2.3 第二阶段：项目研究
项目研究主要分为两个主要部分，一是要读懂这块待开发的土地，二是研究该项目所面临的市场环境。
读懂土地：
研究待开发地块的现状，预判未来可能的发展方向。主要包括：
地理位置与交通状况：
详细考察待开发地块与城市主体之间的的相对位置关系，以及各种交通条件的通达程度。这将在很大程度上决定本地块未来的发展潜能。
板块分析：
该地块所处的局部板块（建筑组团），与周边相邻的几个主要板块之间的相互联系，以及各自的功能区别。
如果可能的话，还应尽量判别一下各个板块的主要人口构成情况。
这些分析结果，也将在很大程度上决定本地块未来的发展方向。
现有自身条件：
有很多地块的开发方向，是要收到多种现实条件的制约的。我们必须认真的分析各种制约条件，比如来自当地政府的制约因素、来自本地市场的制约因素、来自当地人文方面的制约因素等等。这些现实存在的制约条件，极大的限定了待开发地块可能的发展方向。
地块SWOT分析：
定性分析待开发地块的各项优势、劣势、机会与威胁等等影响未来项目运作的客观因素。
研究市场：
宏观经济状况：
包括：国家宏观经济运行情况，以及经济政策走向。
综合整体运行现状以及预期的未来政策走向，尽可能对未来2～3年内整体经济的走势进行初步分析，并力求得出一些基本判断结论。以便从宏观经济运行周期的角度，对项目运作提出策略性的指导建议。
房地产市场状况：
全国房地产市场运行状况；
本地房地产市场当年的销售情况；
本地房地产市场近3～5年内的运行趋势，包括主要房产类别各自的销售总量、销售价格的变化趋势；
本地针对房地产开发的政策环境如何，等等。
竞争态势研究：
着重了解相邻板块主要房地产开发项目的产品种类、推售节奏、价格水平、以及竞争优势所在。
为此有必要进行一次详尽的市场调研，以详尽调研表格或数据库的形式，对各个相关项目进行普遍的调查了解。对于重点关注的项目，还应开始建立项目跟踪制度，实时了解重点楼盘的重大营销动作，掌握他们的实际运作进程。
对市场进行充分了解之后，才能够对自身项目在未来的市场竞争中，可能占据的市场地位有一个清醒的认识。
2.4 第三阶段：项目发展方向以及整体定位：
地块发展价值综合判研：
根据地块实际情况以及当前的市场状况，综合分析本地块发展的核心价值所在。
项目发展方向判定：
根据地块价值判研结果，初步筛选确定本项目未来的主要发展方向，决定将要建设的物业类型（商用物业或住宅物业等），或者综合性项目中各类物业的大致配比，以及大致的物业建设标准、产品档次等。
项目发展方向的判定一般需要考虑两条原则：
原则一：项目经营收益最大化；
原则二：项目经营风险最小化。
这两条原则在各种不同的市场条件下均可适用，但一般在市场走势良好的时候更多的考虑原则一，在市场不够景气的时候需要更多的考虑到原则二。当市场前景不够明朗的时候，就需要综合考虑收益性与风险性的辨正关系，做好相应的经营策略方面的准备工作，可能需要提前准备多套经营方案，以备不时之需。
确定项目整体定位：
综合考量各项相关因素，初步预判未来2～3年本地房地产市场的发展趋势，在此基础上，整合提出该项目的整体市场定位。
一个项目的整体市场定位，首先必须具备可实施性，其次应该具备一定的超前性，然后还应具备一定的可调整性，以面对可能出现的市场风险。
项目整体定位结果，是项目运作前期前期工作中最为重要的工作成果，它将决定该项目发展运营的整体方向，指导后续的规划设计工作和推广销售工作等等。因此可以说，一个项目整体定位的准确与否，在很大程度上将影响到这个项目最终的经营成败。
项目定位进一步细分：
得出整体项目定位后，还应进一步详细拆分，将总体定位细化到项目界定的各个主要因素上，以便具体落实、指导后续工作。一般包括：
群定位：
找准未来的目标客户群体，锁定本项目未来的销售对象，此后的所有营销工作都将针对这些目标客户群体的实际需求来开展。
产品定位和项目档次定位：
对项目的产品设置进行总体界定，这将决定项目建设的标准和整体档次，开始构建该项目的各项物理属性。
价格水平定位：
设定准确合理的价格水平，制定精准全面的价格策略，将极其有助于实现项目开盘热销，以及后续营销进程的稳步推进。
推广形象定位：
根据项目自身条件、素质，参考目标客户群体的接受倾向，整合制定该项目的推广形象定位，逐步为该项目树立良好的公众形象。
形象定位内容一般包括项目的整体包装方向与推广概念，以及初步的延展方向等。
2.5 第四阶段：项目规划设计：
进入项目规划设计阶段，前期策划工作的主要内容，将是会同有关的建筑设计单位，将已经研讨制定的项目定位成果，如实的体现到项目的规划设计方案之中去。也就是说，由项目定位这一“定性”成果，逐渐深化、界定产品，直至清晰的表现为成熟完整的项目设计方案这一“定量”结果。
通常的工作过程大致如下：
消费者需求调研：
在进入实质性的产品规划设计之前，有必要先行对当地消费者进行一次有针对性的需求调研。该调研一般可采取随机问卷形式，也可采取深入访谈形式。但调研样本应该保证一定的总体数量，而且调研对象与目标客户群体不应偏离过大，以免影响最终调研成果的准确性。
该调研将力求了解本地目标客户群体对某类特定房地产开发产品的大致看法，了解他们对房产消费的具体倾向、特殊喜好，对各类产品的规格、档次、设备标准等的期望值，对新产品、新技术的接受程度，对具体地块的认知和接受程度，对价格水平的心理预期，当地民众在项目认知途径方面更偏重于哪类媒体或者渠道，及其它相关问题。如果是异地操作的开发项目，还应注意了解客户消费习惯的地区性差异，以避免出现想当然的随意推定，误导后续的工作进程。
本次客户调研的分析成果，将成为后续各项工作的指导性依据。
产品界定：
根据客户调研成果，结合该项目开发的各项具体指标参数，前期策划工作人员应该明确提出该项目的产品界定结果，包括：
产品形式的选择（楼宇形式）；
各种产品规格的界定（户型大小、各自比例）；
产品特点（建筑细节的变化亮点、采用新产品新技术等）；
产品界定的工作成果，将指导后续的整体规划与产品设计工作。
会同规划设计：
由于全国各个地区建筑规划管理部门的条文规定各有不同，不同设计师对产品定位的理解也各不相同，因此在规划设计阶段，就需要前期策划工作人员共同参与设计工作，共同探讨、不断优化各个设计细节的具体解决方案，以最终得出符合政府规定、符合市场需求、符合开发商意愿的、良好的设计方案。
在此过程之中，需要前期策划的工作人员具备一定的建筑规划知识，了解建筑设计的大致工作过程，同时放眼于未来该项目的营销工作进程，做到前后统一、上下衔接。
2.6 第五阶段：销售准备工作：
开发项目的建筑规划设计方案基本确定后，项目开发进程将分为工程建设与市场营销这两条线。在项目工程建设逐步进入实质阶段以后，该项目的市场营销工作也开始进入准备阶段了。
项目销售准备工作大致分为两块，即物质条件的准备与营销策略的制定，也可理解为硬件条件与软件策略这两部份。
硬件方面准备工作的大致包括：
售楼处的设计、搭建、装饰布置；
销售团队的全面组建、系统培训；
销售物料的设计、制作、布置；
硬件条件的完善一般需要销售团队的通力配合，力求尽早在项目案场营造出良好的销售氛围。
软件方面的准备工作大致包括：
项目整体包装、推广方案的制定与逐步执行（需要会同协作的广告公司）；
项目整体销售策略的起草、商议以及最终制定；
按照销售策略框架，将各项销售准备工作排定时间节点，明确工作要求和相关责任人，并参与逐项落实；
制定项目销售的整体价格策略。
3 关于前期策划工作：
3.1 前期策划工作的作用：
前期策划所要解决的都是项目开发的重大问题，前期工作成果的优劣，将直接影响到整体项目开发的成功与否。
从工作阶段的衔接角度来讲，在前期策划阶段中为该项目所赋予的种种产品优势，在后期的宣传推广进程中，才可以形成有力的实际支撑点，可供广告创意人员进行精神提炼、形象包装，为发散型的创作思维提供坚实基础。对于后期销售工作而言，前期策划工作中的各项精准定位，将使销售团队的工作方向更为明确，也更为卓有成效。
前期策划工作的各项成果，为后续的项目营销进程奠定了一个良好基础，这个基础就像一座舞台一样，前期工作进行的越扎实、越完善，那么这座舞台也就越加宽阔、坚实，足够可供后续的营销团队继续进行深入发挥，不断演绎出更新的营销话题、连续上演赏心悦目的新鲜节目，才能将项目的营销进程做得有声有色，最终实现项目开发的整体成功。
3.2 前期策划工作需要注意：
前瞻性：
从刚刚获取土地开始计算，视项目规模大小不同，一个项目的运作周期短则1～2年，长则5年以上。因此项目前期策划的工作人员必须对未来的市场趋势作出初步判断，对整体经济形势与房地产市场可能出现的变化情况，必须具有一定的前瞻性。
大局观：
在规划设计阶段，前期策划人员经常需要在项目的整体定位与设计细节之间徘徊、抉择，一边与设计人员就各个具体问题探讨各种可能的解决方案，同时又必须在多种方案中，尽快的选定一个最优化的解决方法。
通常而言在这种情况下，最优方案的选择标准，应该首先参照既定的项目整体定位成果，最有利于该成果的实现的，将成为最优解决方案。
综合协调性：
前期策划工作所涉及的工作内容很多，所涵盖的领域也比较广泛，从规划设计、工程进度、建筑科技，到宏观经济、市场研究、策划定位，再到后期的营销推广等等，工作量也比较大。因此在项目前期策划工作过程中，尤其需要注意相关各个环节的衔接与协调性，工作人员必须站在项目开发全过程的角度上，尽量合理安排各种有效资源，避免出现相互冲突的情况，为相关各项工作提供便利条件。
为后期调整和发挥保留充足的余地：
在整体前瞻性的基础上，前期策划工作还应注意为未来可能出现的各种变化情况，保留适度的可调整余地。
3.2.1 应对可能出现的市场变动，亦即考虑到市场向好时如何营销，市场相对停滞时又应该如何调整，因此在前期策划阶段，应该尽量考虑到如何能为后期可能的策略变动提供操作空间。通常而言，在项目前期制定产品策略的时候，就需要选择或为“一支独秀”、或者“进退自如”的发展方向。在抉择选定了不同的产品策略方向之后，将对项目后期的可能采取的销售策略方向产生深远影响。
3.2.2 应注意尽量能为后期的推广营销工作，提供更加宽泛的概念延展支撑点，以便在后期营销进程中，可以不断制造出更多的营销话题，来持续吸引社会公众的强烈关注，从而实现全程顺利销售。一般而言，这类概念延展的实际支撑点，大都体现为产品设计中精心规划的设计亮点方面，以产品的多处实际卖点为支撑，便可以连续不断的连续制造营销话题。
前期策划工作人员应该具备的基本工作素养：
首先，能否就各种问题迅速作出正确的判断，将是考验前期策划人员实际功力的重要标准。但是这种考量标准在当时的工作阶段又很难进行量化，到最终显现结果的时候也很是难以量化考核。于是这就需要前期策划人员能够具备高度的责任心，本着为项目开发负责的态度，认真仔细的商讨解决每一个具体问题。
另外，由于前期策划阶段所涉及的环节极为繁多，差不多在项目开发运营过程中所要涉及的各个环节，在前期策划阶段均有所体现。而前期策划工作人员由于收到各人的能力、经验和专业知识所限，不可能要求每个人在所有的各个领域里面均能极为精通，因此，这就需要前期策划工作人员必须具备很强的沟通能力与组织整合能力，在遇到具体问题的时候，能够迅速组织相关领域的专业人员进行深度讨论，并且能够确保在不会偏离项目开发的大方向（整体定位）的前提下，迅速得出最为优化的解决方案。
小结
