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房地产宏观调控范文1
我国政府关于房地产调控的政策文件多如牛毛，但是能够起到实际作用的完善的理念和措施却没有真正建立起来。我们调控的思路局限于一个“限”字，比如说:限贷、限购或者限价。这些政策手段，都是在强化政府的权力，而减弱了市场经济配置资源的天然作用。在这种情况下，“看得见的手”的作用被过分强化，“看不见的手”的作用则被大幅度弱化。政策只是短期的、即时的决策，解决不了长远的问题；长效机制是制度建设，是保证行业长期健康稳定发展的关键。长效机制是应该能够管上几十年甚至上百年的。由此可见，房地产宏观调控长效机制的构建迫在眉睫。
1目前我国房地产宏观调控的成效与存在问题
在市场经济条件下，政府与市场，是两种配置资源和协调社会经济活动的主要机制或制度安排。对于房地产市场存在的问题，需要政府正确把握与市场的关系，根据房地产业和房地产市场的规律和特点，正确行使社会经济管理的职能，运用宏观调控手段，适时对房地产市场进行宏观调控。
1.1房地产十年调控取得的成效
十多年来，房地产宏观调控取得的积极成效十分明显。反应宏观调控效果的一个重要表现就是房地产的投资性需求得到了明显遏制，居民们不再热衷于通过购买多套房产来进行投资，而是通过股票、期货及黄金等多元化渠道进行投资，这样既分散了个人投资的风险，又有利于从整体上缓解房价的上涨。还有一个比较重要的效果就是部分城市房价飞涨的状况已经有所改观。2014年12月，全国房价前100名的城市中有29个城市的房价是上涨的，另外71个城市的房价是下降的，其中降幅最大的温州达到4.48%。
1.2房地产宏观调控需要改进的方面
房地产十年调控控在我国取得了初步的成效，但仍然存在许多需要改进的方面。首先，在每一轮宏观调控后，房地产市场先是按政策预期的方向变化，但一段时间后，新的问题又随之而来。因为采取的是相机抉择的政策手段，这样的措施一般都具有时滞性，尤其是非行政手段的市场性调控，它的效果是不能立竿见影的。在运行了一定的时间之后，当效果刚刚显现，国家又出台了新的政策措施。这就导致了居民心理预期随着国家政策的变动而不断变动，缺乏稳定性，进而市场动荡也是不可避免的。其次，我国房地产市场调控中占据主导地位的是行政手段，反观其效果却差强人意。如何从根本上采取措施，让房价回归理性，回归到绝大多数居民可以承受的支付水平是非常重要的，而目前的宏观调控手段显然很难达到这一目的，尤其是在北、上、广、深这样的一线大城市。2015年5月，这四大城市房价再次上涨，楼市呈现回暖迹象。最后，影响房地产调控成效高低的一个重要问题就是中央与地方的利益博弈，这个问题解决起来十分困难。中央政府为了突出其执政的效果，坚持把稳定房价作为第一要务，希望大部分老百姓能买得起房；而地方政府则把房地产当作经济问题，因为房地产行业在其财政收入中占有非常重要的地位，所以房地产价格大幅度下跌对地方政府是非常不利的。这种中央与地方利益的矛盾，导致中央政府许多调控政策得不到地方政府的支持，房地产调控经常变成“空调”，效果不是很理想。
2构建房地产宏观调控长效机制的重要意义
2.1构建房地产宏观调控长效机制是经济稳定发展的必然要求
房地产业是国民经济的支柱产业，在经济发展中占有重要位置。房地产业是关联度非常高的产业，该产业的腾飞在一定程度上可以促进我国国民经济的高速增长。但房价过高，甚至形成过度的资产泡沫，就不利于社会资源的合理配置，如果泡沫破裂，必将对国民经济造成重大冲击。从这个程度上来说，国家实施宏观调控政策非常必要，而且对房地产业的宏观调控政策不能是临时性的安抚政策，需要一个长效机制来作为保障。
2.2房地产市场的失灵现象迫切需要宏观调控长效机制的构建
目前，我国市场经济的发展和市场运行还不够规范，市场失灵现象和国外相比更为突出。此外，房地产行业是我国腐败的高发区，也是政府大量寻租行为产生的高发区。政府的这种低效和腐败行为必须要靠一个长效机制来解决，只有把有形的手和无形的手结合起来，才能更好地实现房地产资源的最优配置。
3构建房地产宏观调控长效机制的政策建议
3.1重视房地产市场法律机制构建
房地产宏观调控的基础在于立法，国家应该把涉及房地产改革的方方面面都通过法律的形式固定下来。因此，必须将房产税试点与全面实行、不动产登记制度、土地制度改革以及保障性住房建设等与房地产市场发展密切相关的事项纳入国家的规划与法律体系当中，从根本上保障房地产市场的发展能够有法可依，这也符合我国当前依法治国的策略和思想。
3.2促进房地产市场税收机制构建
在构建房地产税收机制方面，应该从中国的实际国情出发，因地制宜、因人而异。具体来说，可以根据社会中的不同群体，分层次来进行征税。有些人拥有多套住房、占据了大量资源，更有甚者利用这些多占的资源谋取了巨额暴利，对于这些人国家就应该多征税。而对于那些辛辛苦苦积攒多年却仅仅购买供居住的第一套房子的普通老百姓，就应该少征税，在税收上给予政策的优惠支持。有了完善的税收体系，还要在征收阶段采取有力措施，堵塞税收漏洞，达到税负公平。
3.3确保房地产市场保障机制构建
在房地产市场调控的过程中，两条腿走路是十分必要的。所谓两条腿指的就是商品房体系和保障房体系。商品房体系是以市场为主体，政府根据房地产市场的热度审时度势，做出适当的调控即可，可以说是“看不见的手”在发挥主导作用。而保障房体系是以政府为核心，同时有机构和企业的参与，可以说是“看得见的手”在起主导作用。
3.4加强房地产市场金融机制构建
金融机制对于房地产市场的调节相当有效，我国已充分认识到这一点。目前中国的住房金融制度既实行了住房抵押贷款制度，还主要学习了新加坡的住房公积金制度。下一步，我国还要以中央政府的名义建立住房储蓄制度。这样就可以三条腿走路构，逐渐形成完善的多元化的房地产金融体系。同时，我们还要进一步细化分类，采取灵活多样的居民住房信贷政策。在房地产市场发展的过程中，政府宏观调控必不可少，而未来我国更应该注重房地产宏观调控长效机制的建立和运行，以便促进房地产市场的长期有序健康发展。
【参考文献】
［1］张泓铭.房地产“十年调控”如何评价[J].上海房地产，2014（01）:20-21.
［2］2014中国房地产行业政策趋向分析[EB/OL].中国产业经济信息网，2014.01.16.
房地产宏观调控范文2
[关键词] 房地产宏观调控 调控措施 四象限模型
2003年是我国房地产宏观调控初显之年，当年6月5日，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称央行“121号文”）。自此，长达四年的房地产宏观调控拉开了序幕。
一、宏观调控的背景分析
1.各种因素导致地价和房价持续上涨，房地产泡沫显现。政策因素。纵观我国二十年来房地产的发展，不难发现我国房地产市场还是一个政策市场，政策取向决定供求结构，供求结构决定市场走势。1998年7月国务院《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》取消住房实物分配制度，1999年2月中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》提出积极开展个人消费信贷。自此多年压制的房地产需求迅速释放，需求的增长自然会促进房地产的增长。
需求因素。人民生活的改善，人均住房（“十一五规划”达到25.2平方米）的提高;旧城改造，全国每年增量为1亿平方米的大规模旧城拆迁；每年1％的城市化进程；人口增长和家庭结构的变化等等，都会导致房地产需求的增长。
成本因素。商品房的开发成本，主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加、开发利润。在上述成本因素中，土地成本上升幅度尤为突出，特别是在土地批租实行招拍挂以后。以浦东新区为例，在2003年6月到2004年12月的一年半中，地价指数上升了1.76倍～3.72倍。
市场预期。我国经济的持续增长，以及2008年北京奥运、2010年上海世博会和2010年广州亚运会，这些都会象强生剂一样促进房地产市场的持续繁荣。
货币发行量。我国M2（Broad Money，广义货币供给的一种形式）的发行量很大。03年增长19.6%,约3.7万亿；04年增长了大约22％，增长4万亿人民币；05年增长17.6%, 增长约4.5万亿;06年到目前为止同比增长18％左右，
利益集团左右。房地产开发商需要利润、银行需要利息收入、媒体需要广告收入、地方政府需要财政收入、已购房者需要差价收入等等；再加以市场信息目前对于普通公众而言仍然具有很大的不对称性，这些都对房价起着推波助澜的作用。
2.金融体制的脆弱、资本市场的低迷和人民币升值预期，导致房地产投机凸现。中国的金融体制的脆弱和因之而导致的房地产金融、信贷政策漏洞给房地产投机提供了契机。一方面国有商业银行在计划经济时代留下了大批呆坏账、不良资产等，另一方面历史和现实的数据都显示银行的房地产放贷属于银行优良资产，于是银行为了迅速降低自身不良资产率，快速扩大房地产放贷规模，整个银行业普遍存在着给房地产商、购房户提供贷款的强烈冲动。此外，还有低迷的资本市场和人民币升值预期等因素。
3.政策不健全和监管不力，导致整体市场发展混乱。土地交易市场混乱。我国经营性土地尽管都规定必须通过招拍挂进行土地批租，但由于其的垄断性，使其在市场机制表面下，普遍性地执行着行政性土地资源配置。
房地产市场秩序混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为，扰乱了市场秩序，严重损害了广大人民群众的合法权益。
4.相对于房地产商的高额利润，住房保障严重缺乏，导致社会矛盾加剧。房地产是否是高额利润行业，一直是众说纷纭，房地产开发商只承认15％左右的利润，但不可否认的是富布斯中国财富排行榜中50％都是房地产商。一边是房地产商的高额利润，一边是因为高房价而买不起房的普通民众。大规模的城市拆迁建设改造、因病残、智弱等原因形成的经济困难家庭、年轻创业者和来自农村的城市新移民等弱势群体，其的知情权、话语权等都得不到有效的保障，社会矛盾加剧。
二、宏观调控手段分析
自2003年开始长达四年的房地产宏观调控，房地产业界人士用“连续的组合拳”来描述其密集性。
1.行政手段。土地使用制度和政策：经营性用地和有竞争要求的工业用地一律实行招拍挂；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权；动工开发期满1年未动工开发的征收土地闲置费；中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％;禁止别墅用地批租；建立9个国家土地督察局派驻地方；新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍；土地出让金总额的15%将用于农地复垦和土地整理开发，城镇土地使用税将提高两倍等。
房地产综合开发和综合经营政策：新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上；控制高档商品房建设规模；对中小套、中低价普通住房给予优惠政策支持等。
房地产交易政策：房地产交易实行网上备案制；一年内购房转让停办转按揭；上手抵押注销和房屋转移登记，下手设立抵押，不再并办；取得新建商品住宅预售许可证后10日内需销售商品房；未取得新建商品房预售许可证不得预售广告等。
房地产价格政策：对房价上涨过快，控制不力的城市实行问责制。
住房保障政策：加快城镇廉租住房制度建设；大力推行重大工程配套用房;申请动迁必须掌握70％的安置房源；中低收入家庭购房贷款贴息等。
涉外房地产政策：外商房地产企业投资总额超过1000万美元注册资本金不得低于投资总额的50％；外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
2.经济手段。针对个人二手房买卖的有：开始征收营业税（购买不足五年住宅对外销售）；个人所得税征、土地增值税等。针对开发企业的有：销售非普通商品住房全额征收营业税和契税；清算土地增值税等。
3.货币手段。针对个人的有：上调房地产按揭贷款利率；对多套房屋购买限制贷款；提高个人住房贷款首付比例；个人按揭贷款总额不得超过总收入的50％等。针对房地产开发企业的有：项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；发行房地产信托必须满足相关申请贷款条件；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物等。
三、房地产宏观调控的经济学分析
四象限模型可以比较恰当的分析宏观经济因素变化对房地产市场的影响（如下图所示）。
1.宏观调控对商品房的短期影响效果分析。
第一象限的需求曲线向下平移。社会保障政策的制定和推行，经济适用房和廉租房的大量建设和上市，使得一部分对商品房的租赁需求转换为购买经济适用房和承租廉租房，商品房租赁需求相对减少。第二象限的房地产资本化率上升ii绕原点顺时针转动。按揭贷款利率的提高和条件的限制，营业税、个人所得税、土地增值税等买卖环节税率的提升，都会使得在市场商品房租金不变的情况下价格下跌，或相同的房价下租金上升。第三象限的供给曲线cc向左上方平移。土地招拍挂成本的上升，开发贷款利率的上升，土地增征税的清算，房地产金融渠道的单一，法律的健全和管理的规范都会使得在房价不变的情况下开发量减少，或开发量不变的情况下价格上升。第四象限存量调整曲线逆时针旋转。虽然我国每年的城市改造相当可观，但由于我国经济的持续增长，在未来相当长一段时间内，开发量必然会大于拆迁量，造成存量增加。从四象限模型可以看出，在宏观调控的初期，租金下调，价格下调，开发成本增加，假设减少，但市场整体存量还是增加。应该说，国家宏观调控的措施和调控目的从经济学的角度讲应该是完全符合的。
2.宏观调控对商品房的长期影响效果分析。长期来看，宏观调控对房地产的影响会越来越小。随着我国经济的持续增长和通货膨胀，第一象限的租赁需求曲线必然向上平移；随着税法的健全和房地产的回归理性，租金和房价的比值会逐渐接近社会平均利润率，导致第二象限的房地产投资回报率上升；随着房地产市场的成熟，房地产开发量将会逐渐稳定，但其的开发量在相当长一段时间内还会大于城市拆迁量，导致房地产存量增加。
四、解译房地产宏观调控的几个误区
1.宏观调控的核心是稳定房价而非打压房价。2.宏观调控的目标是人人有房住而非人人有产权房3.宏观调控的原则是打击投机而非投资。4．宏观调控的目的是促进房地产市场规范有序发展而非劫富济贫。
参考文献:
[1]钱瑛瑛:房地产经济学.上海:同济大学出版社,2004年
房地产宏观调控范文3
随着我国居民住房需求和支付能力的提高，房地产市场的潜在需求也随着居民消费结构的不断升级得以提升。2013年我国城镇居民的恩格尔系数为35%，根据国际上的经验，住宅消费比重在恩格尔系数下降至0.4～0.5之间时，增加至18%左右，由此说明我国居民已经逐步将消费转向以住宅、教育等方面为重心，居民住宅的消费比例伴随着消费结构的升级而不断提高。但从整体上来看，我国房地产市场呈现出非均衡的发展态势。在房地产市场中，潜在的总需求大于有效需求，而实际供给却大于有效供给，随即出现了超额需求与超额供给并存的状态。从房地产经济来源的角度来看，房地产投资依然呈上升趋势，2014年全国房地产开发投资额95036亿元，比上年名义增长了10.5%（扣除价格因素，实际增长9.9%），其中住宅投资64352亿元，增长9.2%，占房地产开发投资的67.7%，可以看出投资方向已由商业用房转向住宅用房。2014年房屋新开工面积179592万平方米，比上年下降了10.7%，降幅扩大了1.7个百分点，其中住宅新开工面积124877万平方米，比上年下降了14.4%。房屋竣工面积107459万平方米，比上年增长了5.9%，其中住宅竣工面积80868万平方米，增长了2.7%。从上述数据中可以看到，与往年相比积压土地的现象减少、开工面积增多的同时，竣工面积却增长缓慢，出现了囤积土地现象减少但工程进度缓慢的现象。由此可知，随着房地产调控的不断进行，投资者为了保障其利益，开始由囤积土地，转向使用土地，但放缓使用进度的趋势。从房地产业的销售情况来看，2014年销售面积方面为120649万平方米，比2013年下降了7.6%。且住宅销售面积和办公楼销售面积均呈下降态势，分别下降了9.1%和13.4%，而商业营业用房销售面积则呈增长状态，增长了7.2%。商品房销售额76292亿元，下降6.3%，其中住宅销售额下降7.8%，办公楼销售额下降21.4%，商业营业用房销售额增长7.6%。截至2014年12月末，全国的商品房待售面积为62169万平方米，比2013年增长了26.1%。从上述数据可以看到，住宅销售面积开始减少，大量商品住宅楼闲置的局面仍然存在，新楼盘不断开工，但是大多数的中低收入群体却买不起，导致大量楼盘空置。国际上在衡量房地产泡沫时，空置率和房价收入比是两个比较重要的衡量指标。空置率是某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。根据国际通行惯例，当空置率在5%~10%时为合理区，在10%～20%时为空置危险区，在20%以上则进入了商品房严重积压区。相关数据显示，中国城镇地区住房空置率2013年末达到17.7%，因此截至2013年底，我国商品房处于空置危险区的状态。房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，通常3～6倍为合理区间。而我国实际房价收入比平均在9～10倍，一、二线城市则达到15倍，北京超过20倍。因此，我国房地产泡沫较为严重。房地产业在国民经济中占有重要地位并发挥着重要作用，房地产业的发展与国民经济的发展相互促进，同时房地产业又能推动相关产业的发展，最终形成一种推动国民经济发展的合力。但需要注意的是，房地产业的盲目、过热发展也会给国民经济带来较大的危害。通常认为，美国的房地产泡沫源于美联储错误的政策和联邦政府的不当干预，与此相比，房地产长期作为我国经济的支柱产业，其泡沫的破灭必然带来灾难性的后果，为此，对房地产市场的宏观调控需要做出相应的调整，通过合理的宏观调控使房地产业健康发展极为必要。
二、房地产市场宏观调控中存在的问题与策略分析
房地产宏观调控政策的定位与目标会对房价产生直接的影响，因此如何保证宏观调控既促进了房地产市场的健康发展，又能让广大老百姓真正受益是重大的现实问题，使其既可以为央行制定货币政策、强化对房地产市场的调控起到指导作用，也可以帮助金融机构了解房地产市场的本质及行情，做出合理的判断与决策。自2004年起，为规范房地产市场能够健康稳定的运行，国家不断出台对房地产业的宏观调控政策。房地产调控措施在十年间共出台103项。每次调控都对房地产市场的运行起到了一定的改善作用，保障了宏观经济的健康稳定发展。2014年，在我国提出的“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险”的经济工作指导方针下，各领域共同努力使得房地产泡沫化风险问题得以缓解。2014年上半年对房地产业的调整使得其销量、价格开始下行。特别是随着一些行政性的限购措施的放开，金融信贷政策的相应调整，房地产开始出现了一些积极的变化。70个大中城市的住宅销售价格降幅在收窄，一线城市的综合环比房价转正，房地产的销售面积和销售金额降幅在收窄，一线城市销量呈环比增长。2014年全国商品房销售额为76292亿元，比2013年下降了6.3%，占同期GDP的比重下降至11.99%。可以说中国的房地产在某种程度的去行政化，房地产市场开始呈健康发展状态。对房地产的调控已经进入了关键期。倘若放松当前的调控政策，可能会引起房地产价格的反弹，给国民经济和社会运行带来更大的风险，使消费者对调控丧失信心，进而导致政府的公信力下降。如继续维持当前的调控政策也可能会带来一些风险，例如经济增长下行对地方财政带来消极影响不利于供求矛盾的改善。通过对房地产业一系列的调整与改革，宏观调控的手段较之以前逐渐趋于合理，但也不可否认仍存在一些问题。
1.货币政策问题与策略分析
货币政策是现阶段我国对房地产进行调控的主要手段之一，货币的快速增长、宽松的信贷条件以及实际负利率都会对房地产市场调控的效果产生一定影响。M2广义货币供应量余额占GDP的比重在国际标准中上限为100%。而2014年底，我国M2广义货币供应量余额122.8万亿元，GDP为63.6万亿元，M2广义货币供应量余额占GDP的比重高达193.1%。该数据说明我国货币的发行量超发严重，在缺少其他有效投资渠道的情况下大量投资涌入房地产市场。因此政府应从源头抑制房地产的投资过度，控制货币发行量以减少民间的货币存量。但控制货币供应量的政策只能是在短期内控制M2广义货币供应量增长的速度，长期来看还是会反弹且持续稳定的增长。同时由于国家经济的需要，M2广义货币供应量不断上升。因此长远来看，控制货币供应量的政策并不能控制房地产投资的增长。房地产业的投资与银行贷款密切相关，因此信贷政策对房地产的投资有调节作用。宽松的信贷政策会带来房地产市场的供给与需求的增加，而紧缩的信贷政策会减少房地产市场的投资。但由于信贷规模伴随经济的增长很难控制在既定的目标内，同时由于利益的驱使，银行方面不愿意放弃房地产贷款这一贷款资源，信贷规模难以控制，因此信贷政策对于房地产市场的影响幅度并不是很大，效果并不显著。此外，利率变动对房地产周期变动的影响也很明显。利率升高则住房贷款成本增加，从而抑制了房地产需求，反之则会刺激房地产需求。但对于房地产业来说，需求又可以分为消费需求和投机需求。普通购房者会因为利率的上升而引发消费需求的下降，但对于投机需求者来说，利率上升的幅度若低于房价上涨带来的收益，则其需求仍会增加。鉴于无法区分消费需求与投机需求，利率调整效果并不显著。目前房地产处于刚性需求状况，因此通过提高存款准备金率来调控房地产价格比减少房地产开发贷款的效果理想。减少贷款短期内可达到抑制房价上涨的效果，但从长远来说会导致供给减少，从而使房价再回升的结果。因此应当通过央行引导银行的信贷投向，紧缩流动性来抑制投资性购房，对房地产信贷进行适当收缩，调控房价时，通过提高存款准备金作为主要货币政策工具。使用利率政策时，区分投机性需求与消费需求，采取灵活的措施，对于正常购房的低收入人群采取优惠的信贷政策与利率，对于二套以上购买者提高按揭利率，从而控制投机性需求。由美国金融危机可知，对于实体经济来说，资产价格的波动有可能会带来巨大影响，房地产价格的剧烈变动有可能引发长期的经济衰退与通货紧缩。因此除控制通货膨胀外，更应重点关注资产价格的膨胀以防止其泡沫的破灭。
2.财政政策问题与策略分析
由于信息不对称与垄断性的存在，在房地产市场中消费者、开发商、政府以及金融部门等各主体之间存在严重的利益分配与博弈机制的扭曲。由于地方政府财政收入与支出严重存在缺口，将土地收入作为地方财政主要来源收入。地方政府大力支持房地产业的发展，通过土地收入来限制地方债的过度膨胀，导致了土地价格疯狂上涨，房地产开发商为将此成本转嫁于购房者，提高房价。为此人们形象的将地方政府利用土地换取财政收入的短期行为称为“土地财政”。地方政府通过土地税收、土地使用权出让、土地融资、土地金融等方式获得收益来直接或间接增加财政支出。十年间，土地出让金占地方财政收入的比重持续在40～50%，更有甚者达到70～80%。2013年全国土地出让金占地方财政收入的比重达到59.79%。在土地财政对房地产业如此依赖的形势下，对房地产的宏观调控必然会引起市场主体之间利益分配的调整，因此带来了各方对待调控政策的不同态度和方式，从而影响调控效果。特别是对土地财政的高度依赖的地方政府成了调控中最大的利益受损方，由于担心调控的结果可能会波及到地方财政收入，影响经济发展，所以地方政府在执行宏观调控政策中态度消极，从而削弱了中央宏观调控的效果。这样做既不利于经济结构的调整，也不利于很多产业的转型升级。针对地方政府对土地财政的过度依赖问题，建议改革财政体制，完善地方税制，依法赋予地方更大的财权，从根本上解决地方财政资金紧缺的状态。可以通过建立多元化城市公共投资机制来降低政府谋求预算外收入的动机，为使地方政府有相对充裕的自有财力，也可以通过扩大地方政府的税源与税基，进一步减少对房地产业的过度依赖。尽早全面开征房产税、遗产税等地方税种，建立完善的地方税体系，推动地方政府从土地财政转向税收财政。建立科学的绩效评估体系，改变以往GDP和财政收入为主的考核标准，把控制房价格过快上涨、增加保障房建设等内容纳入考核目标中，以约束地方政府对土地财政的依赖行为。当然，对于保障房建设的资金，既可以考虑由地方政府从土地出让金中划拨出来一部分用于保障房建设，也可以考虑吸收社会资金。同时在保障房的申请过程中要确保公正的审核、监督与执行，充分实现保障房的利用率。
3.土地政策问题与策略分析
我国土地政策参与宏观调控已有数十年，为促进经济发展而推出的各项土地政策在调节房地产市场运行中取得了一定成效，从早期偏重土地供给调控转为更为优化的调控思路，更加重视后期用地的管理以及预期调控，对开发商的行为也加入了一些约束性的管理方式，使调控方式逐步完善，但执行起来效果有限。理论上讲，在房地产市场投资过热时，应减少土地供给量，当供不应求时应扩大土地供给量，但是由于其特殊的属性，土地具有不可再生性和稀缺性，土地的供应总量是有限的，因此扩张性的土地政策只能在一定范围内采用，同时土地政策与货币政策相比，时滞性较长，从用地审批到成品房销售时间较长，相对来说限制了其短期内对房地产市场的影响效果。此外，现有土地政策缺乏差异化和弹性化，没有按细化、差异性和弹性的实施方法来对待不同区域、不同城市规模、不同用途、不同结构的土地供应量配给。土地的供给直接影响房地产的价格，因此土地市场规范化是国民经济稳健发展的基础，也是房地产经济可持续发展的前提。应该形成市场化的土地供应制度，在强化土地审批和监督的前提下，改变目前土地规划、土地审批、土地出让金收取等权力集中于政府的状态，在增加土地供给量时，应提高保障房建设土地供应面积在所有土地供应面积中的比重，但也要控制土地供给的速度，防止过度开发与透支。在控制供给速度的基础上应调整好供给结构，保证各领域的合理使用土地。政府部门在规划土地出让计划时，应根据房地产市场现状以及土地市场的需求水平高低调整计划，相应进行房地产用地供给量的增减调配。在需求水平较低时，适当减少房地产用地供给量，增加其他产业用地的供给量。在制定土地政策的内容时，应根据区域不同、城市规模不同以及住房用途不同等因素来制定弹性和差异化的政策。对于未经批准擅自变换土地用途和保障房用地建设的行为严格查处以维持房地产市场的秩序。同时对开发商用地应进行及时监管，对开发商闲置土地或囤积土地的行为应予以惩戒，追究责任。将土地政策的执行作为地方官员绩效评估的指标，通过健全硬性和软性约束机制来约束地方官员执行土地调控政策的力度并及时通报、纠正地方官员在执行过程中的不当行为。此外，调控手段也应向多样化和规范化角度发展，增加法律及经济手段的使用，尽量减少短期性行政管理手段。
4.金融体系安全问题与策略分析
目前我国房地产企业在经营过程中普遍存在高负债情况，银行存款以及金融系统对房地产的介入程度较深，但风险的防范意识与能力不足，如果发生问题则会影响相关产业及经济增长，从而影响到金融体系的安全。银行业与房地产业存在极强的风险关联性，银行贷款在房地产资金来源中所占比例大约在70%左右，商业银行之所以将大量贷款集中于房地产业，主要源于房地产业的高预期收益，商业银行自身所拥有的房地产价值越高，则越愿意持有更多的房地产作为主要形式的资产。因此如果出现问题，会导致空置房增多，带动银行贷款变成负资产等一系列问题。商品房的供需平衡是房地产市场可以持续健康发展的前提。供给过度将带来高空置率，高空置率带来企业的资金周转困难，无法偿还贷款，风险转嫁于银行。需求过度则会抬高房价，带来泡沫，从而引发危机。因此无论是供给过度还是需求过度都将给银行带来不良的后果，甚至引发经济和金融危机。此外，住房预售制度也成为了房地产开发商转嫁风险的手段，该制度降低了开发商的融资成本与压力，为开发商牟取了暴利的同时也防范了风险，但没有考虑购房者及银行方面所面临的风险，将金融风险直接转嫁于购房者与银行。为保证金融体系的安全问题以应对房地产信贷风险，应采用金融手段来控制房地产信贷规模，提高房地产贷款风险系数，增加房地产贷款资本金。地方政府将土地作为抵押来贷款进行城市发展建设时，抵押的土地往往是政府储备的土地，因此应对抵押的土地进行评估，依据土地价值而非政府信用来进行放贷。积极支持发展中小金融机构和区域交易所，在全国建立覆盖中小金融机构的统一结算体系以分流大银行的资金，从根本上对大银行的房地产信贷加以抑制。加大企业直接融资的力度，减少房地产资金向大银行过度集中的弊端，改变目前金融体制的单一性，从而使房地产业的金融风险降低。
三、总结
房地产宏观调控范文4
宏观调控无碍地产业中期向好
王德勇 段海瑞
在6月中旬召开的2006年房地产市场形势和调控政策报告会上，建设部、人民银行、银监会对最近的“国六条”和九部委调控房地产政策做了一定的解读，根据这些解读，可以看到，这次地产业宏观调控政策不会对房地产上市公司造成实质性影响，而只是会促进企业的优胜劣汰。
建设部：五个难点
建设部官员系统地介绍了本次政策调控出台的历程：从年初开始分析，到三月份几个部门酝酿，到国务院会议讨论，到几个部委形成共识，认为房地产市场结构性问题没有得到解决，局部地区过热，市场秩序仍然存在一定问题。在指出本轮调控是去年“国八条”的贯彻的同时，强调了本次调控存在5个方面的难点：
第一，房地产问题涉及国计民生问题，房地产一方面需要按照市场、价值、竞争规律办事，另一方面，基本住房需求是社会问题，这样政府和市场手段如何协调是调控面临的难点之一。
第二，房地产市场因素复杂，不同地区情况不同，要适应全国比较困难，组合拳还是单一政策，选择起来比较困难。我们有行政调控的优势，但是，干预过多容易导致市场失灵。
第三，我国房地产市场发展不平衡，房地产投资前六个省市占到50％以上，40个重点城市投资额占到60％，东部地区占到总投资的70％，冷热并存，房价高增长和负增长并存，造成了调控的困难。
第四，中央和地方对宏观调控看法不一致。讨论过程中，没有一个地方主张出台文件。
第五，国内的消费观念不成熟。对目前市场关注的外资投资房地产问题，指出了外资进入房地产的三种途径：直接参与开发，收购高档、成熟物业、境外个人购房。限制外资购房现在还有争论，主要是与我国对外开放的整体思路不相符合。同时认为外资进入是一把双刃剑，要客观评价外资进入房地产的影响。
央行：首付款比例提高是制度性安排
央行官员肯定了房地产业是国民经济的支柱产业，指出了房地产业的发展离不开金融的支持，特别强调了2005年末1．8万亿个人按揭贷款占到了银行贷款余额的9．5％，进而论证房地产与金融的关系越来越密切；进而，回顾了这一轮房价上涨的历程，指出了房价上涨的四个原因：自住需求上升、供给结构不合理、市场秩序不规范和外资进入房地产增速加快。其中引人注目的是，提出了对外资开放房地产市场的程度需要考虑。
央行官员认为，此次首付款比例提高的作用主要有三个方面：第一，使自住型购房需求延缓；第二，减小了投资的杠杆效应，以100万元为例，以前可以购买5套住房，现在只能购买3．3套；第三，减小了投资者的投资收益。另外还指出提高首付款比例属于制度性政策，这种政策不会经常变化，个人认为这项政策会稳定一段时间。
银监会：九大风险
从银监会角度，对当前房地产金融风险的防范是其主要的出发点，其中主要有九个方面风险：第一，金融风险，目前房地产信贷占到了银行贷款余额的15％以上，房价波动容易触发金融风险。第二，房地产开发企业中资金来源中59％的资金来源于银行，容易引发企业的财务风险。第三，信贷集中风险，在目前的司法解释不利于银行的前提下，银行逐渐步入按揭贷款风险释放期。第四，流动性风险，银行资产负债错配，短存长贷现象比较突出。第五，道德风险，目前全国出现了一些假按揭案件。第六，操作风险，变相融资比较突出，资本金不到位，银行审查流于形式。第七，法律风险，贷款中的法律规定不是很明确。第八，政府强迫银行贷款行为带来的风险。第九，“外资泡沫”风险，外资进入推动房价上涨，制约了货币政策有效性，加大了人民币升值的压力，同时可能造成宏观经济的波动。
同时，银监会也提出了几点防范措施，第一，治理地方政府在经济发展中的“房地产依赖症”。第二，建立房地产预警体系。第三，商业银行强化房地产贷款的风险管理。第四，商业银行对贷款区别对待。第五，调险权重，强化资本约束，利用资本杠杆调控房地产信贷。第六，扩大资产证券化的范围。第七，谨慎批准外方投资进入，防止热钱流入。
地产上市公司仍向好 面对外资存争议
通过了解有关部门对这次地产业调控的政策意见，我们形成了以下几个观点：
首先，政府不会增加土地供应来调控房价，未来政策的基调是一手调整供应结构，另一手限制需求。
有关政府官员普遍认为，房地产投资增速下降是2004、2005年调控的重要成效，增加土地供应会导致投资反弹，这是政府不愿意看到的结果。同时，政府官员强调我国人多地少的矛盾比较突出，把保护耕地，粮食安全提高到国家战略的高度。因此，未来政府不会通过增加供应量来抑制房价。供应量总体不增加的前提下，只有调整供应结构，增加套数来变相增加供应。这是政策的第一只手。
在供应量有限的前提下，要抑制房价的上涨，就需要控制需求。提高首付款比例、提高二手房转让年限等等，都是要在一定程度上控制需求。这是政策的另一只手。
其次，限制外资投资房地产将成为未来争论最大的话题。
在会议中，三方监管部门都提到了外资投资房地产的问题，但是部门之间并没有达成共识。央行和银监会从金融安全的角度出发，提出了限制外资流入的建议，但建设部则指出了限制外资进入与我国对外开放的基本政策有冲突。确实，外资投资中国房地产是一把双刃剑，它们带来了先进的理念，成为房地产重要的资金来源，同时也增加了人民币升值的压力，热钱流入容易形成资产泡沫。未来是否限制外资投资房地产将成为争论最大的话题。
我们认为，限制外资进入房地产对投资地产股会有一定的影响。
首先，限制外资进入降低了房地产的需求，需求的下降对地产公司造成一定的影响。
其次，外资为房地产开发提供了资金来源，限制外资进入，房地产融资成本将进一步提高。
再次，最重要的是，限制外资进入，房地产公司不能充分享受到人民币升值带来的好处。
但是，我们认为，这种影响很小，因为：
第一，即便是在外资重点进入的上海市场，外资购买占到的比重也不过5％，因此，限制外资购买不会对房地产需求造成实质性影响。
第二，截止到2005年12月，房地产开发资金来源中，外资占的比重仅仅为1．19％，而且呈现逐年下降趋
势，因此外资不会对房地产开发资金造成重大影响。
第三，从长远来看，外资流入减少，市场投资(投机)份额的减少有利于房地产市场的稳定，这对地产股投资未尝不是好事。
第四，房地产上市公司中，主要产品以内需为主，因此，限制外资进入不会对整个地产板块造成实质性影响。
再次，实力雄厚，与地方政府关系良好的上市公司将在调控中获益。
未来一段时间，控制金融风险将会成为银行的主要基调，因此，一些实力弱小的公司很难获得银行的贷款支持。而实力雄厚、规模比较大、资信比较高的公司将成为银行青睐的对象。
另外，文件中要求各地中低价房、中小户型供应量不低于70％是针对整个地区，不是针对单个项目。单个项目的具体比例由地方政府视各地实际情况确认。这就意味着那些与政府关系良好的公司可以在很大程度上决定开发什么样的产品。它们将是调控的受益者。
最后，房地产企业的销售速度和成交量不会出现下滑。
短期来看，由于政策的出台，购房者会有一定程度的观望，同时，由于政策细则的不明朗或者规划的调整，地产公司开发销售的节奏会放缓。但是，中长期来看，开发产品结构的调整使中小户型的增加在很大程度上降低了购房的门槛，相对于大户型和高档住房，销售速度会更快，这样，成交量也不会出现下降。
综合来看，政策的调控不会对房地产上市公司造成实质性影响，我们认为宏观调控的政策促进了企业的优胜劣汰，除了等待政策的进一步明朗和细化外，我们依然维持以前中期报告中的观点：地产上市公司将迎来伟大的成长。
(作者供职于中信证券研究所)
房价下半年将开始暴跌
田书华
种种迹象显示，中国房地产价格2006年下半年将开始暴跌，而不是等到2008年之后开始跌，这个拐点即将出现，并且这个拐点之后的转折会很陡，不是小幅下跌，而是大幅暴跌。
由黄金价格的波动看房地产价格的未来走向
黄金是世界通用货币，黄金列五金之首，黄金保存万年不会变质，很难磨损，黄金的价值是全世界公认的，黄金是最具储藏价值的宝贝，但是，就是这样的好东西，其价格却会有大幅度的变动。例如在上个世纪80年代初国际黄金价格曾经超过每盎司800美元，而在上个世纪末国际黄金价格曾下跌到每盎司二百多美元。
由黄金价格的变化，我们可以想到中国的房地产，且不说房子会变旧，会倒塌，房子有一定的寿命周期，还不说目前中国坑人的事情很多(豆腐渣、偷工减料、以次充好等等)，也不说目前中国住宅的产权仅70年，更不说目前房地产商人为地炒作房价；即使是完好(比如说是用黄金盖成的房子)、产权1万年的房子也会随黄金价格的变动而变动，可是目中国的房子价格一天一个价、天天涨，这正常吗?稍有一点辩证法常识的人就会辨明未来房地产价格会怎么走。
索罗斯再看跌中国房地产 应吸取日本教训
国际投资大鳄乔治・索罗斯近日在接受CNBC财经频道采访时说：“由于加息导致的流动性减少，所有类别资产都承受着向下调整的压力。”他说，当前最“脆弱”的资产就是房地产，而美元也将继续贬值。大家可能都还记得索罗斯去年放出的看跌中国房地产的言论，他直言不讳地说“中国房地产市场繁荣坚持不过三年”。
索罗斯看空中国房地产的观点是否准确，自然会由未来的事实作出判断，毕竟只有实践和时间才是检验真理的双重“试金石”。索罗斯的思维和理论充满神秘色彩是人所共知，正如他的那本著名的《金融炼金术》书名一般独特幽秘。索罗斯的“腰酸背疼”本能一直是传说中他的直觉来源：当他开始背痛时就知道投资组合出了问题，当痛的地方接近腰部就是出了买超的毛病，若是左肩痛就是货币方面有麻烦等等。这是种很有趣的解释，估计只是一种半开玩笑的说法，却也说明了从蛛丝马迹中辨别那些貌似平常的事件背后隐含趋势的重要性。是什么蛛丝马迹让索罗斯看空房地产?或许从经济生活的细节中就能找到答案。
但房地产市场发展的周期性是个客观的现实问题。不管开发商喜欢与否房地产市场也与其他市场一样有其自身发展的规律性。世界经济周期性波动对房地产市场的影响尤其不容忽视。在世界范围，由房地产泡沫导致金融风险的案例都相当惨痛，其中影响最大的非日本案例莫属。
上世纪80年代后期，日本经济快速回升，出现了历史上少有的繁荣期。日本中央银行为了刺激经济持续发展，采取了非常宽松的金融政策，这些资金基本上都流入了房地产业，致使房地产价格暴涨。从1986年起，日本在短短5年间，地价上涨了2倍多。其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76％。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达40001万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。
1991年，日本房地产泡沫破裂，致使日本经济10多年来一蹶不振。房地产价格的暴跌导致一些涉足房地产业较深的大、中、小企业纷纷倒闭。仅2000年，包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年破产企业总数的33．6％。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有三分之一以上是房地产公司，创战后上市企业倒闭的最高纪录。房地产泡沫破灭直接引发了日本严重的财政危机并给金融业带来了大量的呆坏账。日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭，中小金融机构的破产更是接连不断，金融体系剧烈动荡。房地产泡沫破裂把日本经济带入了持续10多年的萧条期。
房地产宏观调控范文5
关键词：宏观经济调控；房地产市场；健康发展
目前房地产行业发展迅猛，房价也一直处于居高不下并且增长迅速的状态。房地产行业的发展作为衡量国民经济的重要指标，一直备受人们关注，同时也是政府重点关注的对象。房地产行业的健康发展对我国国民经济的发展具有重要影响，但是，现在我国的房地产行业还存在着很多的问题，这些问题值得我们的重视，比如，部分地区近几年来的房价大幅度上涨，房价增长速度过快，而且存在相当一部分炒房现象，极大的影响了我国房地产行业的健康发展，造成我国房源供不应求的假象，促使房价无故上涨，对老百姓的生活产生很大的影响，同时，也在很大程度上影响了国民经济的发展，因此，政府必须出台相关的政策，发展和完善房地产行业的相关管理制度，对房地产行业进行积极的宏观调控，保证房地产行业的健康发展，促进社会的和谐发展。
1、 我国房地产行业的发展现状及特点
1.1 我国房地产发展现状
目前我国的房地产行业正处在蓬勃发展的阶段，发展态势迅猛，发展速度很快，房地产行业的快速发展对于我国经济的发展有着重要的作用，能够促进我国经济的快速发展。但是近几年的房地产行业出现了很多问题，房价过高，并且房价的增长速度过快，出现投资过热的现象，我们知道，只有供求关系达到平衡的状态才会使经济持续稳定发展，但是我国房地产行业的长期供不应求的状态会使经济的发展失衡。这些问题的存在极大的影响了我国普通民众对于住房的正常购买，不利于我国经济的可持续发展，因此急需我国政府健全相关政策进行宏观调控。
1.2房地产业特点
第一、基础性。房地产业是国民经济的基础产业。这可从以下三方面来看，它为国民经济各行各业的发展提供最基本的物质条件――房和地。 它为劳动力提供生存和发展最必须的条件――住宅和各项配套服务设施。 它为经济发展和城市建设提供大量的财政支持――税、利上缴与实物地租。第二、先导性。房地产产业的产业链条很长、环节很多、它的发展会带动一大批相关产业的发展。第三、超前性。房地产业要为国民经济各个行业提供基本物质条件。因此，必然要为满足各行各业的发展对房地产的需求而超前发展。第四、协调性。房地产业的发展必须同国民经济的发展水平相协调。房地产商品的流通量取决于有支付能力的社会需求――有效需求，而支付能力又取决于国民经济发展的总体水平。因此房地产业要根据“有效需求”来确定生产规模，要适当超前，但不能脱离经济发展的总体水平而过于超前。 第五、敏感性。房地产业是经济发展的寒暑表――经济上升房地产业兴旺
经济下降房地产业衰落。企业家要十分注意分析和把握经济发展的动态和趋势在一个城市投资房地产重要的不在于该城市的地价、房价而在于该城市经济发展的前景。 第六、风险性。房地产业是一项风险产业对于发展商而言风险既有外部因素也有内部因素。外部因素主要是政治、经济形势的变化政策的调整城市规划的变化等等内部因素主要是投资决策失误、经营管理不善等等。缓解和规避风险的主要途径是多元化经营。
2、目前我国房地产行业宏观调控政策的不足
2.1 调控力度不够，不能规范房地产行业的发展
目前我国的宏观调控政策的力度还不能起到规范房地产行业的健康发展的需求，而且，对于违反房地产行业相关规定的不良行为的处理和惩罚力度还不够强，不能使房地产行业朝着正确的方向健康发展。
2.2 宏观调控的目标不明确
我国对于房地产行业的调控目标有两个，既要保证房地产投资的合理增长和房价的合理发展，又要保证居民的住房需求。政府调控房地产行业的政策应该是既要保证经济快速的发展，又要保证老百姓的购房需求，起码保证需要住房的绝大多数人能够买得起房并且能够住的好房，同时，还不能让房价下降过快，保证多数人的利益，个人认为，这两种观点本身的利益冲突就是矛盾的，就是表现出了我国对于房地产行业的宏观调控政策目标的不明确性和立场不坚定的弊端，这就使得宏观调控的收效甚微。
2.3 宏^调控政策往往只做表面功夫
我国的房地产行业还处在初步发展的阶段，还并没有进入发展的成熟阶段，而对于房地产行业的宏观调控政策，往往是中央政府出台政策，而地方政府的政策调控处于雷声大雨点小的状态，只响应不做实事，而且对中央政府出台的政策照抄旧搬，不针对地方的特点进行灵活的变换，造成宏观调控政策经常是流于形式，不能真正改善房地产行业的具体问题。
3、对于我国房地产行业宏观调控政策的改善
房地产行业的宏观政策调控对于约束房地产可持续发展具有重要作用，基于我国当前宏观调控政策不完善的情况，我们要积极进行政策的改革，不断完善房地产行业的宏观调控政策。
3.1 增强房地产行业的公平的原则
我认为房地产行业的宏观调控政策应该以人为本，注重公平公正的原则，应该把保障老百姓的切身利益作为调控的出发点，同时在保证房价稳定公平的基础之上也要保证经济的正常发展，控制经济的增长速度处于一个正常稳定的速度，这样才能基本保证居民的利益又不影响经济的发展需求，这样可以促进公平，并且可以减轻很多购房者的经济压力，促进房地产行业快速可持续发展。
3.2 严格执行对于土地的管理制度
要严格的执行国家对于土地的控制力度，通过提高土地利用率和改善土地结构来控制房地产行业的不断发展，为房地产行业的发展提供保障，同时也要控制对于土地的利用方向，增加居民建设用房的土地数量，减少对于高档用房和别墅用房的土地审批。加强监管力度，依法控制土地的用途，完善土地管理制度。
3.3 建立健全房地产宏观调控的相关法律
政府对于房地产行业的过度管制不利于房地产行业的不断发展和完善，要避免地方政府过度和房地产行业的接触，防止政府和房地产行业的不正当合作，使两者成为利益共同体，这样不仅不利于对房地产行业进行管制，还影响社会公平，可能造成贪污违法现象的发生，因此，国家要建立健全相关的法律法规，在对房地产行业的宏观调控的基础之上，加强对于地方政府权力的约束，防止其超越自身的权力范围，对房地产行业进行过度干预，造成房地产行业的“畸形”发展，使宏观调控政策失去效果，同时也会扰乱市场秩序，造成房地产行业的市场混乱，不利于房地产行业的可持续发展。
结论：
综上所述，对于以上我国房地产行业存在的相关问题和现有的房地产行业相关管理政策的不足之处，政府要进行积极的宏观调控，一定要建立健全房地产行业的宏观调控政策，制定长期有效的管理办法，调整房地产行业在可控范围。房地产行业是一个正在快速发展的产业，只有对房地产行业的发展方向和整体概况有着很深的研究，才能制定出适合房地产行业发展的宏观调控政策，保证房地产行业的健康发展，加快我国社会主义和谐社会的建设速度。
参考文献：
房地产宏观调控范文6
[关键词]房地产宏观调控交易成本准公共产品
我国房地产市场虽经一年宏观调控，但是整个市场走向没有改变，市场房价仍呈快速上涨势头。据国家统计局的数据显示，2006年第1季度全国房地产开发投资同比增长20.2%，其中商品住宅投资增长23.1%，房地产企业开发土地面积同比增长53.3%，而70个大中城市房屋销售价格则同比上涨5.5%，部分城市上涨幅度在10%以上。在这种形势下，有必要认真审视政府调控房地产市场的政策目标，进一步明确调控的依据和政策边界，以切实推进房地产市场宏观调控工作。
一、房地产市场宏观调控的理论依据
政府到底为什么要对房地产市场进行宏观调控，为什么要给居民提供一定的住房保障？从现象上看，房地产市场出现投资过热、商品房价格偏高以及百姓住房困难等都是原因，然而从本质上看房地产市场某些内在缺陷才是决定性因素，这些因素导致单纯依靠市场机制，无法达到市场供求均衡，更不能避免出现严重的市场失灵。正因为如此，从理论上说政府必须通过积极的干预和调控，促进和保障房地产市场健康发展。
1.房地产市场具有高交易成本特征，存在投机炒作问题。与一般商品不同，房地产除了可以满足居住需要的使用价值外，还具有较高的投机炒作价值。房地产为什么可以用来投机炒作，对这个问题有很多种解释，但归根结底在于房地产市场有较高的门槛，具有高交易成本特征。首先，房地产是较为复杂和特殊的商品，房地产市场的参与者，无论是生产者还是消费者，都需要掌握较多的知识和信息，才能成为理性的市场参与者，才能作出其最优决策。现实中房地产的供应者与消费者之间往往存在严重的信息不对称，占有更多信息的一方可以利用这种优势攫取更多的利益，这一点在房地产商一方表现得特别突出。其次，与房地产相关联的土地是稀缺与自然垄断的，加上房地产开发资金需要量较大，以至于房地产市场进入门槛比较高，难以在短期内形成完全竞争市场，进而无法保证市场信息是完全的、公开的。虽然房地产市场这种高交易成本特征可以随着市场的逐渐发育成熟而有所弱化，但仍然会一定程度地存在，相应地市场投机炒作问题总是存在，因而依靠市场自身不可能解决投机炒作问题。
2.房地产具有准公共产品属性，其价值无法依靠市场完全实现。房地产作为一种特殊的商品，具有准公共产品属性，有时也称作“二重性”、社会属性或政策性。一般商品的消费可能只给私人带来收益，而房地产却不一样，它的消费含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有适当的住房不仅给居民本人带来利益，而且会对周围环境，对其他居民带来益处，包括公共卫生、市容环境、社会治安等方面的利益。另外，房地产消费，特别是居民购房置业，对增强其对国家及所在城市的归属意识有很大促进作用。目前包括美国在内的很多西方国家特别采取了鼓励居民购房置业的政策，都存在这方面的动机。就不同档次的房地产来说，中低档的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，准公共产品属性更为突出。不难证明，让中低收入人士安居乐业将给社会带来的好处，体现出的外部效益是无与伦比的。然而，房地产的准公共产品属性所体现的外部效益并不能通过市场机制来实现，市场机制在公共产品供应或者说公共价值的实现上是失灵的。既然完全由市场机制调节，房地产的一部分价值得不到实现，那么房地产市场供应将可能相对不足，并且主要体现为普通商品房供应相对不足。这时房地产市场虽然可能会出现供求均衡，但那并非是与经济发展水平相协调的均衡，不是保证居民充分享受到住房福利的最优均衡。
3.房地产具有一定的垄断性特征，能够导致市场供求结构失衡。房地产的供应以土地为基础，而土地具有自然垄断性特征。任一特定区位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供应是有限的。土地的自然垄断性特征则衍生出了房地产的垄断性特征。房地产的垄断性体现为房地产的非同质性。在房地产市场上，受区位因素限制，尽管可以有两套价格相同的商品房，但不可能有两套品质完全一样的商品房。房地产这种非同质性使得任何一套商品房都有其惟一性或者说独占性特征，使得房地产的供应者具备某种程度的垄断地位。房地产的垄断性特征最终导致房地产市场的供求结构失衡。垄断表面上看是导致高价格，但价格不是问题的根本，供求结构失衡才是根本问题。由于中高档商品房定价的弹性空间比普通商品房大，可以更好地实现甚至扩张垄断收益，所以房地产企业会倾向于开发中高档商品房。其结果必然是房地产供应结构失衡，房地产市场的这种供应结构失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有权或使用权的垄断引发的，因而无法靠市场力量来消除。
二、房地产市场宏观调控的目标分类
政府对房地产市场进行宏观调控，正是针对房地产市场内在缺陷展开的，其总体目标就是要消除市场失灵的影响，保障房地产市场的供求均衡和健康发展，促使其与经济发展和居民生活水平提高相协调。根据所针对市场缺陷的不同和政策效应大小，政府房地产市场宏观调控目标可分为投机抑制目标、均衡供应目标与福利保障目标。
1.投机抑制目标。把房地产市场上的投机活动抑制在一定程度之内，或者完全遏止投机行为，是政府房地产市场宏观调控的最经常目标。针对房地产市场投机行为的抑制性政策则是房地产市场宏观调控中最常见政策。房地产市场上投机行为包括商品房的炒作买卖和房地产开发投资过热，其共性是没有正常市场消费需求基础。这些投机行为的存在，一方面可以给房地产市场集聚更多的资金，增加市场活力；另一方面又可能引发房地产投资过热，市场炒作过度，导致房地产价格偏高，严重时可能形成影响经济正常运行的房地产泡沫。正因为房地产市场投机行为存在两种不同方向的作用，在实践中各国政府往往根据实际情况，对市场投机行为有不同的价值取向和态度，实行不同的调控政策。不过，当市场炒作气氛过于浓厚，房地产泡沫非常明显时，各国政府无一例外地会制订程度不同的投机抑制目标，采取相应宏观调控政策。
2.均衡供应目标。在房地产市场发展过程中，投资者对于土地垄断利润的追求所导致的房地产市场供应结构问题既包括中高档商品房供应量过大，而普通及低档商品房供应量偏小，也包括房地产商为追求土地垄断收益，对土地、商品房的囤积所引发的房地产市场当期供应相对不足。政府均衡供应目标就是针这些问题提出来的。政府根据房地产资源稀缺状况，特别是土地资源禀赋，结合经济发展水平，确定适当的，即与居民其它方面消费水平相协调的房地产供给水平，并通过政策引导予以保障，所实现的就是房地产市场均衡供应目标。它包括两个层次供求均衡，一是房地产市场供应与其它商品的供应相对均衡，居民的居住消费与其它商品的消费水平相协调；二是房地产内部结构供应相对均衡，各种档次的商品房供应都与需求基本相当，特别是中低档商品房的供应与广大居民的住房需求基本相当。
3.福利保障目标。政府为了实现房地产所包含的公共利益或价值，按照公共产品由公共提供的原则，通过有关公共政策参与和调节房地产的供应，为部分居民提供一定的房地产消费福利，由此所引起部分居民房地产消费水平的相对提高，享有基本的住房消费福利，使市场供求均衡得到优化和保障，体现的就是房地产福利保障目标。理论上政府的房地产福利保障极限是使房地产的公共价值得到充分实现，居民享受与经济发展水平协调一致的住房福利，住房资源得到最优配置，市场达到最优均衡。简单地说就是居民房地产消费水平不滞后或超前于其它商品消费水平。现实中政府的房地产福利保障因经济发展阶段、政府财力的不同而情况迥异。目前世界各国都没有给居民普惠制的住房福利，但都程度不同地给中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住条件。即使是极度崇尚自由市场制度的美国也有住房福利保障政策。
三、我国房地产市场宏观调控的目标选择与政策边界
根据我国房地产市场的发展成熟程度、政府财政状况和国民经济发展水平，结合区域差异较大的具体特点，我国宏观调控的总体目标是抑制甚至局部性遏止市场投机炒作行为，调整市场不合理供应结构，促进房地产市场供求实现最优均衡，使得中低收入居民享有基本住房保障。房地产市场宏观调控要在此目标之下确定政策边界，在不超出相应政策边界的前提下选择制订进一步的政策措施。
1.以抑制甚至局部性遏止市场投机炒作为目标，逐步强化宏观调控相关政策。目前我国房地产市场发展中突出存在投机炒作问题，一方面，商品房价格偏高，远远超出居民的购买力；另一方面，中高档商品房投资和销售仍呈过热态势。因此，国家对房地产市场的宏观调控应首先确定抑制市场投机炒作的具体目标，并有针对性出台调控政策。由于我国的房地产市场总体上还存在资金缺乏问题，而市场投机炒作也有集聚资金的作用，同时全国房地产市场范围很大，各地市场存在较大差别，所以从全国范围看，不可能以彻底禁止市场投机炒作问题为调控目标，适度投机炒作将在一定市场范围内是允许的。但是，对于一些房地产市场投机炒作气氛浓厚，而市场资金已经度过短缺阶段的大城市、特大城市，如上海、北京、广州、深圳等城市，则可以把最大程度地抑制乃至最终遏止市场投机炒作问题作为政策目标。鉴于此，全国性宏观调控政策将以允许适度的投机炒作，并保证不影响居民的正常房地产消费决策，特别是保护首次置业居民的房地产消费需求为界限，与此同时，部分大城市、特大城市可以制订实施完全禁止市场投机炒作行为的政策。
迄今为止，我国抑制房地产市场投机炒作方面的宏观调控政策远没有达到其政策界限，还有较大的政策扩展空间。我国已经出台的房地产市场宏观调控的相关政策，主要是提高房地产投资和交易的税费负担，通过提高市场投机炒作成本达到政策目的，这些政策在实施过程中应该视市场反应情况进行调整或加强。
为进一步加大抑制房地产市场投机炒作的宏观调控政策的力度，从国家层面看，可以进一步制订实施提高房地产增值税和交易所得税税率，提高居民户购买第一套以外住房的资金信贷成本，以及限制商品房的二手买卖等政策措施；地方政府，特别是城市政府则可以利用行政手段，促进市场信息进一步公开，以降低交易成本，压缩投机炒作空间。地方政府也可以通过加强房地产市场监督管理，制订措施规范市场交易行为；通过对违规行为的更严厉打击，提高市场投机炒作道德风险成本，最终达到抑制投机炒作的目的。对于某些大城市、特大城市，则可以采取抑制效力较大的政策，接近甚至触及遏止市场投机炒作的政策边界，例如限定商品房使用五年后才可以二次交易；引导甚至限定一户居民只购买一套商品房；规定商品房二次销售收益政府所有等。
2.调整房地产市场供应政策，实现市场供求最优均衡。促进房地产市场供求均衡是房地产市场宏观调控的长期的、基本的目标。目前从我国房地产市场的供求结构来看，存在着严重的内部失衡。一方面，商品房空置率越来越高。据国家统计局统计显示，截至2006年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%，据分析主要是中高档商品房；另一方面，普通商品房及经济适用房存在很大程度的供应短缺问题。因此，我国房地产市场供应方面的宏观调控将首先以促进市场内部供求基本均衡为目标，通过制订不同类型商品房均衡供应的政策，逐步消除房地产市场内部结构失衡问题。在房地产市场供求结构调整方面，国家可以出台框架性、限定性的政策法规，包括要求各地房地产开发中普通商品房所占的最低比例，针对高、中、低档商品房执行有较大档次差别的税费，针对我国人多地少的条件，限制居民的“豪宅”消费等。地方政府是土地的直接供应者和房地产市场行政管理的主要承担者，可以制订实施很多具体政策措施，特别是规划管理、土地供应方面的政策，调节房地产市场供应，例如要求企业严格按照相关规划进行房地产开发，不得突破建筑容积率的指标限制等等。总体上看，目前我国调节房地产市场供应的政策不多、力度不大，眼下还远没有达到其政策边界，应在相当长时期内不断有新的调控政策出台。在实现房地产市场内部供求基本均衡后，更为积极的宏观调控政策就是引导房地产消费，使居民住房消费与经济发展水平相适应，使当前住房消费与经济可持续发展相适应，实现房地产市场外部均衡的目标。这方面政策将以不影响企业的正常经营管理决策，不压缩市场创新活动空间为界限。它包括国家和城市在土地供应、建设规划、房地产项目实施等方面制订更为科学的标准、更为系统和具体的政策，比如规定不同等级住房的开发量、套内面积、建筑成本、销售价格以及配套设施的更为具体的标准等。
3.积极实施住房保障政策，使低收入居民享有基本住房保障。在房地产市场宏观调控过程中，增加中低收入居民住房福利保障是必不可少的环节。实施住房保障政策，是政府的职责所在，其目标是充分实现房地产的公共产品价值，为中低收入居民提供适当的住房条件，实现住房资源的最优利用。针对我国人多地少、经济发展水平不高的现状，国务院1998年曾经下发过一个23号文件，提出“建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”的目标，其中包含了为大部分居民提供住房福利保障，并引导居民适度安排住房消费成份，但实际上我国要为大多数中低收入居民提供住房福利保障，还有很长的路要走，这方面的宏观调控政策更是远没有达到其政策边界。
目前，我国的住房福利保障政策主要体现为面向中低收入居民的经济适用房、廉租房建设等。由于居民收入调查及信用体系不完善，难以确定低收入居民情况，加上政府财政限制和政策执行方面的问题，我国迄今没有做到为中低收入居民提供必需、充分的住房福利保障，现实保障程度非常有限。多年来，经济适用房建设水平一直在低位徘徊，执行中还出现了较为突出的偏差问题，相反，商品住房的建设，特别是中高档商品房的开发建设却增长很快，成为住房供应的主体。据国家统计局统计，2005年全国经济适用房投资仅565亿元，同比下降6.8%，占房地产开发投资的比重则由上年的4.6%下降到3.6%。廉租住房建设在各地尚处于起步阶段，实际建设的数量则更小。鉴于这种情况，我国增加居民住房福利保障方面的调控政策首先是扩大经济适用房建设，大幅度提高经济适用房供应量，为大部分中低收入居民享有经济适用房提供保障；其次是适当增加廉租住房的供应，保证能为部分低收入居民提供必要的住房条件；再次是采取各种“补砖头”、“补人头”的政策，通过货币化的补贴方式，提高居民住房消费能力，全面、系统地增加中低收入居民的住房保障。
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