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财产税范文1
（一）财产课税体系的比较广义地看，世界各国对财产的课税主要分为三大体系，一是对转让财产的交易行为征税，多以流转额为计税依据，一般以营业税、转让税、登记税、印花税或增值税等形式，征收比例税率或累进税率；二是对占有、使用财产进行课税，多以财产评估价值为计税依据，分为对全部财产征税（一般财产税）和对个别财产征税（如土地税，房屋税、房地产税），征收比例税率或累进税率；三是对转让财产的收益征税，如土地增值税，多采用累进税率。
（二）财产税比重的比较据oecd组织资料显示，发达国家财产税收入占地方税收入总额比例较高，美国占80%，加拿大占84.5%，英国占93%，澳大利亚则高达99.6%.由于财产税征收金额较大、权数较重，从而形成了“多征税、多提供公共服务、税源多增加”的良性循环机制，使其在地方经济建设中发挥了积极的调节作用。发展中国家财产税占地方税收入比重较低，但多把财产税划归地方收入。亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入比重一般在23%～54%之间。由此可见，世界各国财产税在地方税中都占有举足轻重的地位，是地方财力的重要来源。
（三）财产税制要素的比较1、课税主体。转让财产交易行为的课税主体多数以卖方为纳税人；也有以买方为纳税人，主要是设置不动产或房地产购置税的国家，如韩国、日本等。世界各国对转让、占有和使用财产的课税，纳税人一般是产权所有者或使用者。
2、课税对象和税基。对世界上多数国家来说，财产税最主要的课税对象是房屋和土地，但在具体征税对象和税基上又各有区别。有的国家单独对房屋、土地课税，计税依据是财产的资本市场价值或评估价值或其年租金。各国征收财产税的房屋范围不尽一致：如加拿大、印尼、美国、瑞典都将土地和建筑物的资本价值纳入税基；但瑞典只有住宅用地和住宅楼缴纳财产税，剔除了商业财产；英国对包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据征税；有的国家将土地、房屋并入其他财产一起课税。如日本将原来分开征收的地租税、房屋税，船舶税、铁路税等财产税税种合并征收固定资产税。其中对房屋课税的纳税人是房屋的所有者，课税对象包括纳税人拥有的一切房屋，计税基础是房屋的估定价值；巴西的土地税分为农村土地税和城市财产税，前者的课税对象是用于种植、放牧和其他农业性活动的土地，城镇土地不在应税范围内，计税标准按土地面积和土地使用比率分为三类计征，后者的课税对象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，计税依据是应税土地和房屋建筑物的评估价值。
3、税率。比较广泛使用比例税率，在对财产转让收益和流转额课税时也采用累进税率，仅有个别国家采用定额税率。税率可由中央政府法定，也可由地方政府根据受益人的预算需要和预算周期确定。如美国、加拿大，税率的确定一般由地方政府自行决定，较高一级政府只对其设限制规定。而丹麦、法国和日本，中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高额。
4、起征点和减免税优惠。一些国家或地区在税收管辖权内，对财产课税制定有起征点，如澳大利亚维多利亚州对低于14万元的财产价值不征税，日本对土地占有税也规定了免征额，确定了固定资产税和城市规划税的最低起征点。同时各国对农业用地给予不同程度的减免税。荷兰、英国、澳大利亚和瑞典农业用地全部不计入税基。法国对农场建筑实行免税，其他许多国家都通过特殊估价和征税措施给农业提供税收优惠待遇，如日本对城区的农业用地按其估算价值的一半进行征税；国际上对林地一般都提供免税待遇。如智利、法国都给林地提供了免税照顾。
二、我国财产税制的现状及存在的问题目前，我国采用的是个别财产税，主要税种有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、车船使用税、车船使用牌照税、契税，有人也把土地增值税、耕地占用税包括进去。
我国的财产税制在以下方面存在着明显的不足：一是财产课税范围窄、税种少，收入规模小。据统计，全国财产税收入约占税收总收入的2.04%，约占地方税收入的4.12%.据四川省及成都市“九五”期间的统计，财产各税占全部地方税收的比重约5%～6%.由于所占比重过低，导致其职能弱化，难于充分发挥调节功能作用；二是内外两套财产税制，既增加了征管难度，又不符合世贸组织要求的统一、公平、公正的原则；三是计税依据不合理、不规范；四是财产评估制度、财产登记制度和财产税收政策不健全，税收征管不严，部门协作配合不够，税款流失现象较为严重；五是个别税种设置重叠，税基交叉，存在重复征税之嫌。
三、国际财产税制借鉴
（一）税种设置覆盖面广、征收范围宽。目前，各国的财产税覆盖了财产的转让、占有、使用和收益各环节，体现了税制调节课税对象价值运动全过程的客观要求。征收范围较宽，不仅仅局限于城镇房地产，而且也包括农村、农场建筑物和土地。遗产税和赠与税广泛受到各国重视。
（二）各国普遍建立以市场价值（又称改良资本价值）或评估价值为核心的税基体系。以价值为核心能够准确反映真实的税基，随经济的发展带动税基的提高进而稳步提高财产税收入；同时，也可以体现公平税负、合理负担的原则。
（三）税率设计以比例税率和累进税率居多。对财产转让、占有、使用环节多采用比例税率，对收益和所得环节多采用累进税率，但这不是绝对的，各国根据各自的经济、文化背景设计各具特色的税率制度；各国的遗产税和赠与税税率仍将以超额累进税率为主，但级次表现出减少趋势。
（四）大多数发达国家都建立了规范而严密的财产登记和系统、完整的财产评估制度。这是财产税课税的基础，但发展中国家与发达国家比较有较大的差距。
（五）建立内外统一的财产税制。
四、改革财产税制的建议
（一）合理设置税种，增加税种覆盖面1、合并、统一房地产税制，设立房地产税。合并现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等三个税种，设立统一的房地产税。一方面体现了世贸组织的国民待遇原则，另一方面符合简化税制、便于征管和降低征收成本的国际通行做法。而且城镇土地使用税本身属于财产税而非资源税，“房依地存、地随房走”，房屋和土地的规划、评估紧密相连，城镇土地的国家所有不影响三税的合并和统一；且房价的上涨多半缘于地价的上涨，三税统一有可行的理论基础。
2、合并内外两套车船税税制。对凡在我国境内拥有车船的单位和个人，不论车船是否被使用以及使用的频率如何，均应缴纳车船税。
3、适时开征遗产税和赠与税。在遗产税和赠与税的开征上，一是要科学地选择税制模式。基于我国遗产继承人可自行分割交接财产，公民的纳税意识不强等实际情况，宜选择美国等实行的总遗产税制和总赠与税制。即对被继承人的遗产总额征收遗产税，对赠与人的财产征收赠与税。二是科学确定征税对象、范围及征管程序。参照国际惯例，课税对象范围应包括动产和不动产，以超额累进税率并规定适当的起征点，合理确定扣除项目，如设丧葬费用扣除，遗产管理费用扣除、债务扣除、捐赠扣除、合理负担费用扣除等。最后，制定有关部门相互协调配合的征管措施。
（二）扩大财产税征收范围1、扩大房地产税的征税范围。一是房地产税的征税范围应该扩大到农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地及房屋。与此同时，相应调整降低农业产出税负。二是对城镇居民拥有的房屋征收房地产税。随着我国住宅商品化的发展和人们收入水平的提高，私人拥有的房产不断增加，已经具备了对私有房产课税的条件。同时，房屋的折算价值分配逐步向高收入个人倾斜，因而对城镇居民自用住房课征（比例税率）财产税在整体上将产生“累进”效应。在具体征收时，可借鉴国际通行做法，对人均居住面积设置起征点，对城镇居民自用房课征比例税，使城市房地产税的纳税人涵盖全部城镇土地和房屋的所有人。
2、合理设置房地产税的税目。我国房地产税可下设农村土地使用税和城镇房地产税，前者对农村用于种植、放牧和其他农业性活动的田、地、山、荡占地课征，后者主要对城镇企业和个人拥有的土地使用权及土地上的房屋和建筑物课征。城郊结合部的土地及房屋、建筑的处理可借鉴巴西的做法，即确定土地是否属于城市房地产税的课税范围，一是看其是否作为农用，二是在土地的1.5英里范围内至少有以下设施中的两项：人行道、自来水主线、排污设施、街灯、公共学校。如土地不作为农用，又符合第二项要求，就应该视为城市土地。
（三）建立以市场价值为核心的税基体系，科学确定财产税的计税依据1、调整房地产税计税依据。从国际上看，财产税的计税依据包括年度租金价值，改良资本价值（市场评估价值）、未改良资本价值和占用面积。改良资本价值制度的计税依据是土地和房产的完全市场价值，更符合“量能纳税”原则。此外，该计税依据具有“交易证据多、便于诚信纳税，收入富有弹性”的特点，是各国的房地产税趋于采用该计税依据的重要因素。当然，这需要相应完善符合我国国情的房地产评价方法体系和房地产评估制度。
2、调整车船税计税依据。作为世界通行的财产税的计税依据主要有两种：一是依车船原值作一定比例的扣除；二是依车船的市场价值，即评估值。从理论上讲，后者更科学，但是考虑到市场和评估工作本身的局限性、工作量和征收成本，现阶段可采用前者作为计税依据。至于扣除比例中央可规定一个幅度范围，各地方政府视本地实际情况在此范围内确定具体的扣除比例。另外，对单位价值低于一定标准的车船给予免征照顾。
（四）合理确定各财产税的税率1、合理确定房地产税的税率。参照美国、加拿大的做法，在确定税率的形式和大小时可以赋予地方政府一定幅度范围（如0.5%～3%）内的自主权。税率的确定应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。
2、合理确定车船税税率。在以车船价值为计税依据的情况下，改过去的固定税额为比例税率，以公平税赋，比例税率的大小应该与目前对车船的收费及环保问题统筹考虑。
（五）建立以财产评税制度为核心的征管运作体系1、建立以房地产评税制度为核心的财产评税制度体系。应建立完善的财产税评估制度，制定评税法规和操作规程，设置专门的财产评税机构，是未来财产税制发展的基本趋势。
2、建立与财产登记、评估、税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术对信息进行搜集、处理、存储和管理，以获取有效的财产信息和征管资料。
（六）财产税的税收优惠问题1、取消城镇居民住房的财产税优惠。避免对出租住房的歧视，有利于加强对个人私房出租的税收征管。可对国家规定标准内的居民住房采取起征点的办法予以免税优惠。
财产税范文2
（一）财产课税体系的比较
广义地看，世界各国对财产的课税主要分为三大体系，一是对转让财产的交易行为征税，多以流转额为计税依据，一般以营业税、转让税、登记税、印花税或增值税等形式，征收比例税率或累进税率；二是对占有、使用财产进行课税，多以财产评估价值为计税依据，分为对全部财产征税（一般财产税）和对个别财产征税（如土地税，房屋税、房地产税），征收比例税率或累进税率；三是对转让财产的收益征税，如土地增值税，多采用累进税率。
（二）财产税比重的比较
据OECD组织资料显示，发达国家财产税收入占地方税收入总额比例较高，美国占80%，加拿大占84.5%，英国占93%，澳大利亚则高达99.6%。由于财产税征收金额较大、权数较重，从而形成了“多征税、多提供公共服务、税源多增加”的良性循环机制，使其在地方经济建设中发挥了积极的调节作用。发展中国家财产税占地方税收入比重较低，但多把财产税划归地方收入。亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入比重一般在23%～54%之间。由此可见，世界各国财产税在地方税中都占有举足轻重的地位，是地方财力的重要来源。
（三）财产税制要素的比较
1、课税主体。转让财产交易行为的课税主体多数以卖方为纳税人；也有以买方为纳税人，主要是设置不动产或房地产购置税的国家，如韩国、日本等。世界各国对转让、占有和使用财产的课税，纳税人一般是产权所有者或使用者。
2、课税对象和税基。对世界上多数国家来说，财产税最主要的课税对象是房屋和土地，但在具体征税对象和税基上又各有区别。有的国家单独对房屋、土地课税，计税依据是财产的资本市场价值或评估价值或其年租金。各国征收财产税的房屋范围不尽一致：如加拿大、印尼、美国、瑞典都将土地和建筑物的资本价值纳入税基；但瑞典只有住宅用地和住宅楼缴纳财产税，剔除了商业财产；英国对包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据征税；有的国家将土地、房屋并入其他财产一起课税。如日本将原来分开征收的地租税、房屋税，船舶税、铁路税等财产税税种合并征收固定资产税。其中对房屋课税的纳税人是房屋的所有者，课税对象包括纳税人拥有的一切房屋，计税基础是房屋的估定价值；巴西的土地税分为农村土地税和城市财产税，前者的课税对象是用于种植、放牧和其他农业性活动的土地，城镇土地不在应税范围内，计税标准按土地面积和土地使用比率分为三类计征，后者的课税对象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，计税依据是应税土地和房屋建筑物的评估价值。
3、税率。比较广泛使用比例税率，在对财产转让收益和流转额课税时也采用累进税率，仅有个别国家采用定额税率。税率可由中央政府法定，也可由地方政府根据受益人的预算需要和预算周期确定。如美国、加拿大，税率的确定一般由地方政府自行决定，较高一级政府只对其设限制规定。而丹麦、法国和日本，中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高额。
4、起征点和减免税优惠。一些国家或地区在税收管辖权内，对财产课税制定有起征点，如澳大利亚维多利亚州对低于14万元的财产价值不征税，日本对土地占有税也规定了免征额，确定了固定资产税和城市规划税的最低起征点。同时各国对农业用地给予不同程度的减免税。荷兰、英国、澳大利亚和瑞典农业用地全部不计入税基。法国对农场建筑实行免税，其他许多国家都通过特殊估价和征税措施给农业提供税收优惠待遇，如日本对城区的农业用地按其估算价值的一半进行征税；国际上对林地一般都提供免税待遇。如智利、法国都给林地提供了免税照顾。
二、我国财产税制的现状及存在的问题
目前，我国采用的是个别财产税，主要税种有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、车船使用税、车船使用牌照税、契税，有人也把土地增值税、耕地占用税包括进去。
我国的财产税制在以下方面存在着明显的不足：一是财产课税范围窄、税种少，收入规模小。据统计，全国财产税收入约占税收总收入的2.04%，约占地方税收入的4.12%。据四川省及成都市“九五”期间的统计，财产各税占全部地方税收的比重约5%～6%。由于所占比重过低，导致其职能弱化，难于充分发挥调节功能作用；二是内外两套财产税制，既增加了征管难度，又不符合世贸组织要求的统一、公平、公正的原则；三是计税依据不合理、不规范；四是财产评估制度、财产登记制度和财产税收政策不健全，税收征管不严，部门协作配合不够，税款流失现象较为严重；五是个别税种设置重叠，税基交叉，存在重复征税之嫌。
三、国际财产税制借鉴
（一）税种设置覆盖面广、征收范围宽。目前，各国的财产税覆盖了财产的转让、占有、使用和收益各环节，体现了税制调节课税对象价值运动全过程的客观要求。征收范围较宽，不仅仅局限于城镇房地产，而且也包括农村、农场建筑物和土地。遗产税和赠与税广泛受到各国重视。
（二）各国普遍建立以市场价值（又称改良资本价值）或评估价值为核心的税基体系。以价值为核心能够准确反映真实的税基，随经济的发展带动税基的提高进而稳步提高财产税收入；同时，也可以体现公平税负、合理负担的原则。
（三）税率设计以比例税率和累进税率居多。对财产转让、占有、使用环节多采用比例税率，对收益和所得环节多采用累进税率，但这不是绝对的，各国根据各自的经济、文化背景设计各具特色的税率制度；各国的遗产税和赠与税税率仍将以超额累进税率为主，但级次表现出减少趋势。
（四）大多数发达国家都建立了规范而严密的财产登记和系统、完整的财产评估制度。这是财产税课税的基础，但发展中国家与发达国家比较有较大的差距。
（五）建立内外统一的财产税制。
四、改革财产税制的建议
（一）合理设置税种，增加税种覆盖面
1、合并、统一房地产税制，设立房地产税。合并现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等三个税种，设立统一的房地产税。一方面体现了世贸组织的国民待遇原则，另一方面符合简化税制、便于征管和降低征收成本的国际通行做法。而且城镇土地使用税本身属于财产税而非资源税，“房依地存、地随房走”，房屋和土地的规划、评估紧密相连，城镇土地的国家所有不影响三税的合并和统一；且房价的上涨多半缘于地价的上涨，三税统一有可行的理论基础。
2、合并内外两套车船税税制。对凡在我国境内拥有车船的单位和个人，不论车船是否被使用以及使用的频率如何，均应缴纳车船税。
3、适时开征遗产税和赠与税。在遗产税和赠与税的开征上，一是要科学地选择税制模式。基于我国遗产继承人可自行分割交接财产，公民的纳税意识不强等实际情况，宜选择美国等实行的总遗产税制和总赠与税制。即对被继承人的遗产总额征收遗产税，对赠与人的财产征收赠与税。二是科学确定征税对象、范围及征管程序。参照国际惯例，课税对象范围应包括动产和不动产，以超额累进税率并规定适当的起征点，合理确定扣除项目，如设丧葬费用扣除，遗产管理费用扣除、债务扣除、捐赠扣除、合理负担费用扣除等。最后，制定有关部门相互协调配合的征管措施。
（二）扩大财产税征收范围
1、扩大房地产税的征税范围。一是房地产税的征税范围应该扩大到农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地及房屋。与此同时，相应调整降低农业产出税负。二是对城镇居民拥有的房屋征收房地产税。随着我国住宅商品化的发展和人们收入水平的提高，私人拥有的房产不断增加，已经具备了对私有房产课税的条件。同时，房屋的折算价值分配逐步向高收入个人倾斜，因而对城镇居民自用住房课征（比例税率）财产税在整体上将产生“累进”效应。在具体征收时，可借鉴国际通行做法，对人均居住面积设置起征点，对城镇居民自用房课征比例税，使城市房地产税的纳税人涵盖全部城镇土地和房屋的所有人。
2、合理设置房地产税的税目。我国房地产税可下设农村土地使用税和城镇房地产税，前者对农村用于种植、放牧和其他农业性活动的田、地、山、荡占地课征，后者主要对城镇企业和个人拥有的土地使用权及土地上的房屋和建筑物课征。城郊结合部的土地及房屋、建筑的处理可借鉴巴西的做法，即确定土地是否属于城市房地产税的课税范围，一是看其是否作为农用，二是在土地的1.5英里范围内至少有以下设施中的两项：人行道、自来水主线、排污设施、街灯、公共学校。如土地不作为农用，又符合第二项要求，就应该视为城市土地。
（三）建立以市场价值为核心的税基体系，科学确定财产税的计税依据
1、调整房地产税计税依据。从国际上看，财产税的计税依据包括年度租金价值，改良资本价值（市场评估价值）、未改良资本价值和占用面积。改良资本价值制度的计税依据是土地和房产的完全市场价值，更符合“量能纳税”原则。此外，该计税依据具有“交易证据多、便于诚信纳税，收入富有弹性”的特点，是各国的房地产税趋于采用该计税依据的重要因素。当然，这需要相应完善符合我国国情的房地产评价方法体系和房地产评估制度。
2、调整车船税计税依据。作为世界通行的财产税的计税依据主要有两种：一是依车船原值作一定比例的扣除；二是依车船的市场价值，即评估值。从理论上讲，后者更科学，但是考虑到市场和评估工作本身的局限性、工作量和征收成本，现阶段可采用前者作为计税依据。至于扣除比例中央可规定一个幅度范围，各地方政府视本地实际情况在此范围内确定具体的扣除比例。另外，对单位价值低于一定标准的车船给予免征照顾。
（四）合理确定各财产税的税率
1、合理确定房地产税的税率。参照美国、加拿大的做法，在确定税率的形式和大小时可以赋予地方政府一定幅度范围（如0.5%～3%）内的自。税率的确定应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。
2、合理确定车船税税率。在以车船价值为计税依据的情况下，改过去的固定税额为比例税率，以公平税赋，比例税率的大小应该与目前对车船的收费及环保问题统筹考虑。
（五）建立以财产评税制度为核心的征管运作体系
1、建立以房地产评税制度为核心的财产评税制度体系。应建立完善的财产税评估制度，制定评税法规和操作规程，设置专门的财产评税机构，是未来财产税制发展的基本趋势。
2、建立与财产登记、评估、税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术对信息进行搜集、处理、存储和管理，以获取有效的财产信息和征管资料。
（六）财产税的税收优惠问题
1、取消城镇居民住房的财产税优惠。避免对出租住房的歧视，有利于加强对个人私房出租的税收征管。可对国家规定标准内的居民住房采取起征点的办法予以免税优惠。
财产税范文3
控股公司是金融公司的一种特别形式，它是为了控制而不是为了投资目的而拥有其他一个或几个公司大部分股票或证券的公司。
控股公司可分为以下两种类型：(1)纯控股公司。这种控股公司只持有其他公司的股票(或其他决定性投票权)，从而管理这些公司的经营活动和财务活动，而不经营具体业务。(2)混合控股公司。这是指除了具备上述纯控股公司的功能外，它还同时从事各种经营活动，如生产、贸易、信贷业务等。
现代跨国公司中的母公司就是混合控股公司的典型。通常，跨国公司是由各个经济活动领域中相互间联系的企业组成的一个多部门的联合体(如康采恩、大联合企业)。
纯控股公司大部分是处于中介环节的特别控股公司。不管是属于哪一种控股公司，其任务是实际地控制和管理子公司的活动，接受和汇回来自子公司的股息。通常，控股者是以公司的形式掌握另一公司足够量的股份，从而对其实行业务上的控制。
公司的国际税收筹划要求利用居间的控股公司，即控股基地公司。这些控股基地公司的建立主要是为了解决以下四个主要任务：(1)股息预提所得税的最小化；(2)在低所得税管辖区集中利润和利润的再投资；(3)集中来自不同税收水平国家中子公司的股息，在法律性双重征税的条件下，通过可能得到的税收抵免来降低整个跨国集团的有效税率；(4)减少母公司所在国和子公司所在国的外汇管制对跨国体系的影响。
1．股息预提所得税的最小化
子公司在自己管辖区获取的利润应向自己的主要股东母公司进行分配。利润的分配是以支付股息的形式进行的。正如我们所知道的，利润以股息的形式汇回时，子公司所在国按地域原则要向外国公司获取的股息征收预提所得税。大部分发达国家对股息汇回征收的预提所得税税率很高，达到30%～35%。减少预提所得税的唯一办法是尽可能地利用含有优惠条款的国际税收协定。按双边税收协定的条款，预提所得税的税率一般都有较大幅度的降低，也可能为零。
为了实现股息预提所得税的最小化，可在拥有广泛税收协定网络的国家中建立控股基地公司。在母公司、子公司和基地公司所在国之间均订有税收协定的条件下，基地公司可采用“套用条约”的原理来减轻税收负担。这里可举德国跨国集团罗伯特•博世公司(RobertBoschGmbh)的特别控股公司的例子。
[案例1]
当博世集团设在挪威的子公司向德国的母公司汇回利润时，挪威的预提所得税税率为15%。为了减少税收支出，集团利用设在瑞士的特别控股公司(R．B．Inter-nationaleBetailungeAG)的服务汇回股息。瑞士与挪威、德国都有税收协定。按照税收协定，从挪威向瑞士汇回股息免征预提所得税(税率为零)，而从瑞士向德国汇回股息的预提所得税税率仅为5%，其结果是预提所得税的税收负担降低了67%。
由于利用瑞士的控股基地公司，股息的预提所得税税率减少了10%。如果瑞士基地公司的所有业务完全与控股活动相联系，那么它还可以避免基地公司的瑞士所得税。
这里要引起注意的是，基地公司的活动也可能会出现一些费用。尽管在大部分情况下，控股公司离岸业务的利润在公司居住国被免于征收所得税，但是通过这类基地公司汇回的股息还是有可能要缴纳公司所得税。如果在股息汇向基地公司所在国(如荷兰或瑞士)时，税收协定没有规定要征收预提所得税，那么当股息从基地公司所在国汇出时，也还是有可能要征收预提所得税。但是，预提所得税的税率很低(荷兰为5%)，一般不会影响基地公司的作用。
因为所有业务是靠“套用”税收协定来完成的，所以在税收筹划时要认真地研究相关国家的税收协定。每一个税收协定都有自己的特点，一个国家与不同国家签订的税收协定相互间也不尽一致，有的规定对预提所得税免税，有的规定减税。
在建立内部企业结构体系中，如何确定集团内部股息的传导路径以及控股基地公司的选址，是一个十分复杂的问题。现代的财务分析方法和专业跨国律师的咨询可能有助于找到最优的组合。
在实现外国预提所得税最小化的情况下，其实际效用还涉及到那些为避免法律性双重征税向本国纳税人的境外所得提供税收抵免的国家。税收抵免加之较低的预提所得税税率，将降低跨国集团的整体税收负担。但是，即使母公司所在国所得税的税率等于或低于子公司所在国的税率，任何一项股息预提所得税即便能得到抵免，但还是会提高有效税率，最终将增加跨国公司的税收支出。
2．离岸管辖区的利润集中和再投资
控股基地公司的优势，不仅能将来自子公司的股息重新分配，而且还能在不增加跨国
集团税收负担的条件下，将这些利润再投资。的确，从财务角度看，在控股基地公司的所在国集中利润，然后将其向国外再投资，要比将利润汇回所得税税率较高的母公司所在国更有利。因此，在自己的帐目上积聚来自外国子公司以股息、资本利得或受控子公司清算所得形式的利润，也是控股基地公司的一项重要任务。这些资金在考虑税收负担最小化的条件下，再投资于外国基金或跨国公司制定的项目。
在控股基地公司帐目中，利润积聚过程的效益取决于跨国集团内母公司所在国与子公司所在国税率的对比关系。如果子公司在其所在国的税收负担比母公司所在国的要重，或者母公司所在国允许在计算公司所得税时，将来自子公司的股息从税基中扣除，那么将利润积聚在国外就没有意义了。在公司所在管辖区不出现纳税义务的条件下，可以将利润汇回母公司。这种状况并非不存在，现在不少国家正在进行激进的税制改革，已较大幅度地降低了公司所得税的边际税率。
实现税收的最小化还包括对出售资本项目或清算子公司的资本利得征收的资本利得税。如果将利润转移到开征资本利得税的关联企业所在国，以后就可能会出现新的纳税义务，从而加重跨国公司的全球税收负担。但是，如果通过控股基地公司来进行资本的出售和清算，那么集中在基地公司帐上的利润就能避免资本利得税，从而有利于利润的再投资。
3．股息的集中和境外已纳税额税收抵免的最大化
达到这个目的的途径是利用内部企业中的居间控股基地公司来控制外国集团公司。为了说明控股基地公司在传导股息和境外已纳税额抵免中的作用。
[案例2]
美国母公司M控制着设立在新西兰、澳大利亚和直布罗陀的三个子公司。某年度，母公司和三个子公司都获取所得100000美元。各国所得税税率如下：新西兰为48%，澳大利亚为39%，直布罗陀为2%，美国为34%。假定三家子公司的所有利润都以股息形式分配给母公司，这里我们暂忽略预提所得税的存在。
这个案例中，暂忽略荷兰所得税的存在，而将三个子公司的财务成果视作荷兰控股公司的成果。由于充分利用了所有可能的税收抵免，集团总有效税率与母公司所在国的所得税税率保持一致，从而减轻了集团整体的税收负担。
现有股息100000美元，从位于四个不同国家(意大利、比利时、荷兰和瑞士)的子公司汇回法国的母公司。现假定在内部企业结构中末建立控股基地公司的情况下，其预提税的计算结果如图10-9所示；在内部企业结构中建立控股基地公司的情况下。
国家股息额股息直接汇回法国股息汇入荷兰控股基地预提所得税公司的预提所得税
意大利＄100000(15%)＄15000-
比利时8100000(10%)＄10000(5%)＄5000
荷兰3100000(5%)＄5000-
瑞士＄100000(5%)＄5000-
集团合计3400000＄35000＄5000*
*如果将税后的股息395000美元从荷兰汇回法国，还应缴纳5%的预提税，即19750美元。据此，总的税收支出为24750美元，借助于控股基地公司减少了税收10250美元。如果不将股息汇回法国，而把在荷兰的全部股息对外投资，那么税收支出仅为5000美元。
4．外汇管制和投资限制的克服
控股基地公司的建立除了具有税收优势外，还有利于减轻外汇管制和投资限制对跨国结构的影响。如果子公司位于外汇管制和投资限制非常严格的国家，或是位于货币政策不稳定的国家，那么最好的办法是将子公司商业活动的利润转移到其他国家，从而维护整个联合集团的利益。控股基地公司参与利润的传导还出于这样的原因，即如果没有基地公司的中介将利润直接汇回母公司，以后将在母公司的管辖区承担更多的税收义务。基地公司一般都位于没有严格管制的国家，可以作为内部企业结构中积聚被转移利润的中间环节，有待于今后把利润投资于子公司或新的投资项目。
如果母公司位于外汇管制和投资限制很严格的国家，那么控段基地公司在跨国公司内部结构中的作用是十分重要的。在如此条件下，基地公司是连接母公司和其子公司的纽带，如果子公司的所得不汇回母公司所在国，而积聚在基地公司所在国，待以后再投资，那么母公司所在国的外汇管制和投资限制对跨国公司经营活动的影响将大大减少。但是，必须指出的是，有时候母公司所在国的法律可能会要求将来自子公司的部分或全部超额利润汇回本国。在这种情况下，自然只能遵守法律规定，避免罚款制裁。可见，基地公司的活动可能会与某些法律管制措施发生冲突。
5．控股基地公司的选址
控股基地公司的选址中最理想的国家或地区应具备下列必要条件：
(1)没有外汇管制，具有宽松的外汇管理制度；
(2)政局稳定；
(3)对向非居民汇出股息和利息，不征或征收很低的预提所得税；
(4)没有资本利得税；
(5)拥有广泛的税收协定，协定降低了股息和利息预提所得税的法定税率；
(6)对控股公司的活动较少法律限制。
显然，要找到拥有上述所有条件的国家和地区是不容易的，但是至少应是能满足大部分条件的国家和地区。目前，世界上控股基地公司所在国的现状，可分为以下两种类型：
(1)拥有广泛的国际税收协定网络，但国内税收制度很严格的国家；
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[关键词]财产税；税收公平；地方财政
从经济学意义上讲，税收公平性问题基本可以归结为对税收归宿的讨论，本质上是税收对相对市场价格的影响。自tiebout提出“用脚投票”的公共品提供模式以来，有关财产税税收归宿的研究一直是经济学家们关注的热点问题之一。基于逻辑基础的差异，关于财产税税收公平的研究文献大体形成了两种相互对立的观点，即“受益论”与“新论”，并分别在实证文献中得到了支持。进入20世纪90年代以后，有关财产税公平性的研究得到了进一步拓展，但大多是上述两种观点的应用。本文综述半个多世纪以来关于财产税公平性研究的理论文献，一方面为国内学者了解这一领域的发展状况与发展方向提供参考，另一方面也可以为国内学者研究国内物业税的下一步改革提供有益的思路。
一、“受益论”与财产税税收公平
自庇古以来，人们对公共品的市场有效提供一直持否定态度，tiebout模型改变了这种局面，为公共品的市场提供勾勒出一个理想的“用脚投票”式的市场运作模式。尽管最初的tiebout模型并不能恰当地反映现实，但其富有开创性的研究成果为财产税“受益论”的形成奠定了坚实的基础。
财产税的“受益论”观点由hamilton、fischel和white率先提出，并由hamilton和fischel进行了更为深入的阐述。这种观点认为财产税是一种几乎能够鼓励当地居民做出正确财政决策的受益税。房屋业主作为地方政府支出的主要承担者，他们通过“用脚投票”等方式，促使地方政府在市政支出、税收和土地使用方面选择最佳方案，以使他们房屋价值最大化，这种选择的结果使财产税成为房屋业主对其所获服务的支出，从而也使财产税成为一个有效税种。
“受益论”观点在局部均衡框架内分析税收归宿，认为对房屋所征的税是累退的，不利于公平收入分配。其基本逻辑是：由于财产税是基于住宅单元价值的比例税率，而低收入家庭在住房支出上的比重较大，所以与高收入家庭相比，低收入家庭承担的财产税义务较重。“受益论”成立需要两个核心理论基石：一是分区制，即要求一个地区能够有效地保证财产税税基不受新居民过多的影响；二是资本化，即要求政府支出的收益能够充分体现到住房价值中。大量关于分区制的理论文献都致力于不存在公共土地控制的情况，模型构建的基础是居民对于地方服务和住房需求存在收入和价格弹性，而收入与价格弹性在居民与不同的地方政府之间存在差异，这为居民对公共服务的分类选择提供了可能。显然，这类研究并不能很好地模拟现实。事实上，对土地利用的控制往往是地方政府的最重要职责之一，miller对加州雷克伍德计划的分析、elllckson对euchd诉ambler案件的分析都试图证明社区居民通过地方政府影响土地控制的情况确实存在。而沿着这一思路最成功的理论则是中位选民定理。中位选民定理由howard bow-en首先完善，其后经济学文献对该法则进行了广泛深入的统计检验。tnman调查了长岛58个学区，结果发现中位选民模型能够很好地预测学校支出之间的差别；在miller对洛杉矶县的详尽研究中，发现普通选民，而不是精英才是地域合并的最终决定者；randau holcombe总结了其他类似研究，发现这些研究很有说服力，并提出可以用中位选民模型作为政府决策的合适基准，就如完全竞争之于私有市场的基准一样。
资本化问题要求房屋购买者比较确切地了解社区之间的财政状况以及公共服务水平的差异。oates首先提出了这一观点并予以统计证明，他研究了美国新泽西州北部城市1960年的数据，认为“如果一个城市提高税率，并用增加的那部分税收收入改善学校系统，那么回归系数表明预算开支增加所带来的收益可以大致抵消高税率对地方财产价值所带来的负面效应”。此外，reimhard等也研究了其他公共事件对地方房屋价值的影响，结果表明，各种地方公共事件的影响都会非常准确地体现在房屋价值上。
二、财产税“新论”与税收公平
与财产税“受益论”相对立的另一种观点是财产税“新论”，这一观点由mieszkowski首先提出，后经george zodrow和mieszkowski进一步完善成为完整的理论体系。mieszkowski通过调整harberger有关税收归宿的一般均衡模型，使其适用于对地方财产税的分析。mieszkowski的模型将整个经济中的行政区域分为两类：高税区域与低税区域，同时假定整个国家的资本供给完全没有弹性，研究表明，资本所有者作为一个整体负担了全国财产税的平均税负，mieszkowski把财产税的这一特征称为财产税归宿的利润成分。同时，由于高收入家庭的资产多，他们承担的税赋也多，所以财产税属于累进税制，是有利于公平收入分配的。显然，“新论”的这一结论与传统“受益论”观点截然相反。
另外，在zodrow-mieszki完善的“新论”模型中，资本的竞争性回报也得到了考虑。在税率较高的行政区域中，财产税使资本流出该地区，从而降低了当地生产要素的生产率以及对这些要素的竞争性回报，最终提高了房屋价格；同时，由于资本被吸引到税率相对较低的地区，从而使流入地的土地与工资价格上升，并使房屋与商品价格下降，这一结果被称为财产税的消费税效应。然而，就经济总体而言，财产税“新论”认为相对于利润税成分，消费税效应只起到次要作用，因此，对税收归宿起主要作用的是利润税成分。
财产税“新论”同样也依托两个核心假设：一是资本可以因为不同地区间税率的差异而自由流动；二是在全国范围内资本总量保持不变。并且，即使在一般均衡模型中加入tiebout类型的特征，这两个基本的假设仍能保证“新论”结论的成立，因此，对“新论”的实证研究也主要集中在对其两个假设的经验验证方面。
三、税收竞争与地方公共服务均等化
税收竞争对地方公共服务水平的影响实际上是财产税“新论”在地方公共产品供给上的一种应用，也可以说是对“新论”的一种经验验证。最早注意到这个问题的学者是break和oates，他们认为，由于税收竞争的存在，地方政府不愿对流动资本征税的心态，可能会导致他们将支出控制在没有效率的水平上，即导致地方公共服务的供给不足。
zodrow和mieszkowski、wilson首先对这一观点进行了系统研究，他们建立了一个存在许多相同 行政区的模型，这些行政区内的土地是固定的，资本则可以自由流动；每个地方政府选择其提供公共服务的数量，以使他的代表性居民的福利最大化。其结论是：如果人头税可行，则用人头税资助的公共服务是有效的，此时财产税税率为零。如果人头税的使用存在限制，则财产税融资的结果表明地方政府选择的公共服务会低于有效水平，原因是地方政府怕资本外流而采取税收竞争策略，从而减少了对资本税的使用。
brueckner对这种简单的税收竞争模型做了进一步延伸，在其中加入了劳动力要素，且允许这一要素根据其对不同公共服务的偏好而分属不同的行政区域，进而在模型中融入了劳动力要素在不同行政区域间流动的影响，结果表明仍然会出现税率和公共服务水平低于有效水平的特点。一般来说，wilson证明，即使在比基本模型更复杂的考虑生产结构的模型中，只要征收财产税降低了地方资本存量，那么公共服务提供水平低下的结果就会产生。不过，如果行政区域面积可变时，公共服务数量不足的问题会有所减轻。而当大的行政区域与小的行政区域共存时，大的行政区域比小的行政区域提供的边际服务水平更接近于有效水平。当然，小的行政区域也可能会提供过高的公共服务水平，因为在小行政区域相对低税率会使小行政区域获得巨大的资本存量。
关于税收竞争导致公共服务低水平提供的传统理论都遵循了一些相当严格的假设，诸如地方公共服务不会出现人口规模经济效应、地方公共服务的提供完全由选民意愿决定等。而事实上，公共产品的基本特征决定了其人口规模效应存在的必然性，出于政治或其他方面的考量，地方政府对公共品的提供也可能存在市场势力。因此，关于财产税税收竞争的最新理论也在这些方面进行了一些尝试。wilson证明，当地方公共服务具备规模经济效应时，税收竞争模型不一定会产生公共服务水平低下的结果。luc noi-set将税收输出分析融入到标准的税收竞争模型中，放弃了传统税收竞争模型中一个经济体只生产一种产品的假定，并进一步假设这个经济体中某个地区对某个特定产品具有专业化优势，即在这个产业上具有市场势力。结果表明，面对家庭与企业的利益权衡，政府可以通过对可流动的资本征税获得垄断租金，从而通过税收输出或租金收益给本地居民以直接的福利增加，并且，这种福利的增加完全可能超出由于税收竞争引致的资本流出而导致的福利损失。toshihiro ihori与c.c.yang在税收竞争模型中植入了行政区域内政策制定与实施的政治竞争模型。他们构建了一个有n个相同地区(n表示竞争强度)、n个居民、资本与劳动两种生产要素的模型，并假定一个地区中位选民拥有的资产数量小于这一地区平均的资产数量。于是政治家为选举获胜而对税收政策的选择可以导致地区间的一个最优竞争强度，而这个竞争强度刚好可以保证公共服务的有效供给；并且如果税收竞争低于最优竞争强度，则加强税收竞争有利于社会净收益的增加。
四、财产税改革、限制措施与税收公平
美国财产税改革的主要原因是纳税人的公平要求，也与财产税的特点密不可分。arthur o'sullivant以时间为轴线，介绍了美国财产税的改革历史。20世纪初，美国实施了最古老的税收限制形式，即对特别类型(级别)的地方政府的财产税率进行限制；大萧条时期，由于公民不愿意为地方政府公共设施建设而承担纳税义务，第一次财产税革命发生了，在1932年和1933年，美国共有16个州通过税收限制，其中大部分的措施都全面地对地方财产税税收设定了一个最高上限；加利福尼亚第13号提案的通过标志着现代财产税税收革命的开始，在1960年代以后，大部分现代财产税限制直接或间接地涉及到对财产税收入增长率的限制，此外，把对财产税税率的限制与对评估价值增长率的限制结合使用的措施也开始在一些地方政府使用。进而arthuro'sullivan给出了地方政府进行税收限制的主要原因：一是居民财产税在其支出中所占比重的增加；二是为了抵消政府间转移支付的增加而引致的减少财产税的要求；三是从财产税过渡到对使用者收费的要求。
对于现代财产税限制的影响。preston和ichniowski调查了1976—1986年间在市政府层次上的财产税限制对财政收入的影响，结果表明财产税限制减少了财产税税收收入及其在财政收入中的比重，同时，地方政府其他形式的财政收入增加了，政府间的转移支付也同时增加了。figho和sullivant设计了一个用于分析地方政府对税收限制反映的简单模型，模型假定政府使用两种投入：管理投入和服务投入，只生产一种公共产品的情况。假定地方官员有一个支付函数，并在他们的预算限制下使其支付额最大化，如果预算限制是由税法决定的，则支付最大化的投入组合必须满足如下条件：政府官员在管理投入和服务投入间的边际替代率(mrs)必须等于要素价格。显然，如果支付函数与生产函数一样，那么投入组合的选择就是有效的，否则政府的投入组合就缺乏效率，此时，预算消减会导致地方政府改变它的投入组合与产出水平。然而对这一模型的实证检验存在相互矛盾的结论：figlio提供的证据表明税收限制会导致地方政府削减服务投入而不是管理投入；dye和mcguire则给出了相反的结论。这种实证方面的差异或许可以用地方政府操纵选民的能力加以解释，即如果一单位税收削减带来的公共产品的损失越大，那么公民就越有可能同意通过地方政府的越限试图，从而消除税收限制的冲击；反之则反是。
财产税限制的影响也体现在其他方面。人们认为政府雇员工资过高可能是导致税收限制的一个主要原因，figlio研究了在实施限制和不实施限制的州中教师的工资，结论是实施税收限制的州中教师工资更低。o'sullivan、shefffint和sexton分析了基于购置价值税收体系的加利福尼亚的财产税改革，结果发现老年人与低收入私房业主是两类受益人群，很明显，这两类人群的迁移率低于平均值。这说明，只要市场价格的增长快于再评估限制，以购置价值为基准的税收体系就会导致水平方向的不公平，即市场活动越频繁的人需要支付越高的财产税。shires以地方政府是否有权从一项来源中吸纳财政收入作为判断地方政府是否对财政收入具有控制权的标志，其具体分析了加利福尼亚州1978年和1995年受地方政府控制的财政收入的变化，结果表明受地方政府控制的财政收入大幅下降。
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鉴于我国现行财产课税制度的税种设置不全、比重过低、税制不完善、征管方面等问题,改革和完善我国财产课税制度应从以下方面入手。
1、规范和增加财产税税种。随着市场经济的不断推进,我国财产的私有化程度已有所提高,财产税的税源增加,税基扩大,应适时增加财产课税税种,适当调整某些税种的征收范围,调整税目税率。由于我国公民纳税意识淡薄,征管水平较低等原因,我国的财产税制宜采用按不同财产分别课征的个别财产税制,而不是综合所有财产课征的一般财产税。我国财产税制应包括的税种有:房产税、土地税、不动产税、车船税、契税、遗产税和赠与税。
2、提高对财产税制的重视,提高财产课税收入在财政收入中的比重。经过改革开放后20年的经济高速发展,人们收入水平显着提高,社会分配悬殊问题也日益显凸出来,这一方面使财产税的税源增加,税基扩大,增加财产课税收入成为可能,另一方面也使征收财产税更为必要。因此,要从思想上转变观念,重视财产税制建设,从增加税种,完善税制、加强征管入手,适当增加财产课税收入。
3、健全税收立法,堵塞税收征管漏洞。财产课税有关的税收立法要尽早出台,使税收法规健全,规范和指导各税的征收管理。强化税收征收管理,完善税务稽核、征管手段、提高税收征管人员的业务素质,堵塞税收漏洞。同时要建立严密的财产登记制度和有权威的财产评估制度,加强税务机关与有关部门的配合协调机制。
4、有关财产课税制度的设计。(1)完善房产税的设想。首先改革内外有别的房产税制度,对外资征收的房地产税改为与内资统一的房产税,内外资一视同仁。其次,扩大税基。房产税是我国财产税制的主要税种,我国现行房产税的征税范围虽从城市扩大到农村,但对城乡居民住宅免税。随着住宅商品化的发展和人们收入水平的提高,私人拥有的房产将会不断增加,应在一定条件下,对私人拥有一定数量的房产课税,扩大房产税税基,税率可适当从低。再次,建立和完善房产估价制度。房产估价历来是一个棘手的问题,我国的房产估价刚刚起步,估价制度很不完善。要注重建立一套适应市场经济发展的房产专门估价机构和一支富有实践经验专职估价人员,提高专门估价人员的业务素质和职业道德。加强对房产评估方法的研究,逐步形成一套符合我国国情的房产评价方法体系,为房产税的计征提供科学的依据。房产管理部门应密切配合税务部门,提供相关的税务资料。最后,房产税宜采用地区差别比例税率。房产税属于地方税种,但中央政府对房产投资规模应有一定的调节作用,可在税率的制定上有中央政府确定税率幅度,各地依据本地区的情况和房屋等级最后确定税率。这样既保证中央有一定的宏观调控权,又能体现和照顾各地不同的实际情况。
(2)完善土地税的设想。从加强对土地的取得、占用和转让等各环节进行有效的调节和控制的角度出发,首先改革现行的城镇土地使用税,对全国范围内土地资源的占有使用征收一般土地税,征税范围从城镇扩展到农村。农村收益水平低、负担重是客观事实,但我们可以通过减少各种摊派、清理各项收费以及改革现行农业税制,在保证农民总体负担水平不变或略有下降的前提下征收一般土地税,且规定较低的税率予以照顾。这既有利于统一我国的土地税制,又有利于规范农村收益分配关系。税率的设计上可在现行按照土地位置标准基础上,同时采用土地用途标准,使前者起到调节级差收入的作用,后者达到调节土地使用结构的目的。其次,扩大契税的征收范围,保护单位和个人依法取得土地使用权的权利。除要对全民、集体所有制单位购买房屋,城镇职工征收契税外,对承受出让、转让城镇国有土地使用权的包括外国人、华侨购买房屋、承受出让土地使用权也征收契税。这样有利于保障使用者的合法权益,创造稳定的出让、转让秩序。同时我国土地资源匮乏,目前有的地方为吸引投资,竞相降低出让价格,征收契税有利于保护国有土地资源。最后应适时开征土地闲置税和土地荒芜税。从合理使用土地资源,充分利用我国有限的耕地出发,适时开征土地闲置税和土地荒芜税极为必要。
(3)开征遗产税和赠与税,调节高收入。首先尽早及时开征遗产税和赠与税。从完善税制、财政收入、公平社会财富分配、鼓励勤劳致富等方面考虑征收两税都极为必要。从国际惯例来看,不仅发达国家,许多发展中国家也陆续开征了两税。我国尽早开征,既符合国际惯例,又保障了我国的经济权益。其次在税制模式上选择总遗产税制和总赠与税制。我国的遗产继承无需经过法院的认定,继承人可自行分割交接,同时我国公民的纳税意识短期内无法提高。基于这些实际情况,我国宜选择总遗产税制和总赠与税制,即对被继承人的遗产总额征收遗产税,对赠与人的财产征收赠与税,既保证税源可靠,税收收入及时,又简便易行,适用于我国的征管水平并为纳税人所接受。再次,课税对象范围应包括动产和不动产,以超额累进税率并规定适当的起征点,合理确定扣除项目,如设丧葬费用扣除、遗产管理费用扣除、债务扣除、捐赠扣除等。最后,制定有关部门相互协调配合的征管措施。任何管理与个人财产相关的部门,未有税务机关开列的遗产税和赠与税完税证明或免税凭证,不得办理任何转让遗产的手续。各有关部门有义务为税务机关提供查证遗产的资料和情况。
主要参考资料:
1、曲顺兰,《国外财产课税的比较与我国财产课税的完善》,《涉外税务》 1999年第5期
2、彭龙运,《外国财产课税制度》,《中国财政》1999年第6期
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关键词： 地方财政；房地产税；国际比较；沪渝试点
一、地方财政困境
营业税一直属于地方税主体税种，除归中央所有的部分行业企业税收之外，其余全部归地方政府支配。增值税则一直以中央与地方0.75：0.25的比例作为中央与地方的共享税，营业税改增值税后，这一部分地方税收入将被逐步纳入中央与地方共享税范畴，使得政府对这部分支配权缩小，同时对地方政府财政收入造成一定程度的冲击。随着试点范围的不断扩大，减税效应将更加明显。与此同时，土地出让金一直在地方财政中占有举足轻重的地位。但是我国目前的土地出让金主要是批租制，一次性收取几十年的地价，导致“寅吃卯粮”，土地越批越少，地方的财政收入也随之受到严峻挑战。由于财政收入来源减少，地方政府在不断通过各种渠道举债， 2013年，国家审计署了对36个地方政府本级政府性债务的审计结果。公告指出，截至2012年底，36个地方政府的本级政府性债务余额为38 475.81亿元，比2010年增长了4409.81亿元，增长率为12.94%①。以上是官方数据，而实际上对于地方债的审计还存在数据不实的风险，实际规模无法估计。这使得尽快构建地方主体税种已经势在必行。
二、国内房地产税现状
目前我国流转环节的房地产税主要包括，营业税、契税、土地增值税、耕地占用税等，而保有环节房地产税收则主要包括房产税和城镇土地使用税。房地产相关税种设置繁杂，易导致对同一税基重复课税的问题，加重了这一行业的税收负担。同时，与繁复的房地产交易环节税种相比，保有环节的税种却仅涉及了房产税和城镇土地使用税，税负比较低，而且免税范围大，是典型的“重交易，轻保有”的税制模式。这一税制一方面会提高新建商品房价格，另一方面对建立与健全土地有偿使用市场形成了阻碍。在对地方财政收入的贡献方面，我国房地产税征税范围一般针对的是经营活动中的交易行为，而且农村的相关营业出租用房并未纳入征税范围，所以房地产税税基较窄，规模较小。
可以看出，与发达国家不同，我国流转环节房地产税收收入远远高于保有环节，并且随着中国房地产市场的高速发展，流转环节税收对地方财政收入的贡献也不断增长。相比之下，保有环节的税收收入对地方财政收入的贡献十分有限，而且近年来并无明显增长。
三、国际房地产税相关情况
目前许多国家都建立了以不动产为主的房地产税收体系。在保有环节税收方面，主要包括财产税、不动产税、定期不动产增值税等；而流转环节的房地产税则主要根据取得方式划分，包括遗产税、赠与税、印花税等。如美国国主要设置了财产税、遗产税、资本利得税，英国主要有住宅房屋税和非住宅房屋税，日本包括固定资产税和城市规划税、闲置土地特别保有税以及不动产取得税等。
国际通行的房地产税制是对房地产取得、保有、转让各环节协调征税的体制，通过设计合理的房地产税制促进房地产流通，满足供需平衡。流转课税和保有课税的结合是合理税负的关键，税率过高和过低都会产生不利影响：税率过高会阻碍土地流通，影响房地产市场的供需平衡，税率过低则起不到抑制投机和组织收入的作用；且各国均设立了严格的财产登记制度，保障纳税人的财产安全，确保财产税收入，为评估的统一性提供信息保障；各国均重视房产保有环节的征税，且根据房地产用途和纳税人的负担能力采取差别税率，合理的根据房地产价值征税，且保障了税收收入。
图1是一些主要国家房地产税占地方政府（州以下）税收收入的比重，可以看出房地产税在州以下地方税体系中的支柱地位，在增加地方政府财政收入的方面起到很大的作用，证明了房地产税作为地方税主体税种是具有可行性的。
图1 主要国家房地产税收入占地方政府税收收入比重
资料来源：程瑶.地方政府房地产税收依赖的国际比较与借鉴[J].财政研究， 2012， （11）
四、房产税改革试点情况
2010年12月，国务院第136次常务会议决定在上海和重庆对个人住房征收房产税进行试点改革，地方政府自行制定具体的征收办法和细节。在此基础上，两个直辖市各自出台了开展对部分个人住房征收房产税试点暂行办法。沪方案征收对象为自办法施行之日起上海居民家庭在上海市新购且属于该家庭第二套及以上的住房以及非上海市居民家庭在上海市新购的住房，而渝方案为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购高档住房、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套及以上普通住房。计税依据和税率方面，上海规定参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值暂定以0.6%的税率征收，按规定周期进行重估，而重庆则主要以房产交易价格计税，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率0.5%，3倍至4倍的，税率1%，4倍及以上的，税率1.2%，在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上普通住房，税率0.5%。
税收减免方面，上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，新购住房暂免征房产税，人均超过60平米的，对属新购住房超出部分的面积按暂行办法计算征收房产税，重庆一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积；纳税人在该办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积100平方米。在房产税税收用途方面，沪渝两地试点方案中均明确规定税收收入将全部用于保障性住房建设，而重庆市的方案对税收用途的界定更为明确，提出将个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。
沪渝房产税试点改革自2011年以来，作为全面推进房产税改革的重要步骤，为税制结构调整提供了有益的经验尝试，但是在组织地方政府财政收入方面却无显著的成效。表3是2009-2012年上海和重庆税收收入及房产税收入的情况。
由上表可以看出2011年实行房产税改革之后，房产税收入比起之前有了明显的增长，但是比起总的税收收入来说，比例仍然很小。
沪渝两地的房产税试点改革虽然是一次制度上的有益尝试，但实际上对于组织地方财政收入方面收效甚微，主要是因为征税范围有限、税率水平不高、计税依据不合理等问题。重庆市房产税征收范围主要对个人新购高端商品住房以及个人持有的独栋住宅征收，忽略了非独栋商品住宅存量房产，征收范围过小。上海则侧重于对新购的第二套及以上的住房征税，对存量房不征税。两者都违反了税收公平的原则，征税范围有限。而且两市设计税率均不高，减少了推行房产税改革的阻力，却导致房产税带来的财政收入甚微，打击了地方政府的积极性。同时两市房产税税率都是按照比例税率征收的，没有考虑到地区的经济差异性，税率的设计违背了税收公平的原则。
除此之外，上海和重庆的个人住房房产税细则中分别提到了暂时按照房产交易价格的70%和房屋交易价格原值来征收，条件成熟时，按市场价值征收。由于房产的价值会随着时间、周围环境的变化，国家政策等因素发生变化。如今土地与房地产价值如同泡沫般膨胀，新、旧房价格之间存在的差距也在不断扩张，以房产的交易价作为计税依据已经跟不上经济发展，存在不合理因素。缺少专门的房产评估机构和具备资质的评估人员，税务部门的评估人员远不能满足房产税评估的要求。同时，缺少独立的不动产税基的评估部门，难以保障税基的稳定和避免偷漏税行为。开征房产税后，由什么样的机构来进行房产评估，由谁来承担监督等责任都未确定。而税务机关不存在专门的评估机构，旧房产税评估机制也不够完善。
在此次改革中，纳税人意识也比较薄弱。部分纳税人对房产税政策了解不够，认为房产税是小税种，没有引起足够重视。有的企业将电梯、大型中央空调等设备从房产原值中扣除，以降低房产税的计税基础；有的房产租赁双方刻意伪造租赁合同以减少房产计税价值；有的单位采取报销发票等多种不合理手段来消除房产租金以逃避缴税。加大了房产税的征收难度。
五、房地产税改革的实际困境及政策建议
由各国经验来看，房地产税若要实现增加地方财政收入的功能，离不开对住房保有环节的普遍征收，但是保有环节的房产税作为直接税，具有高度的政治敏感性。因此房地产税的设计和征收在技术层面可以借鉴发达国家相关经验，但在制度设计方面，盲目借鉴其他国家的相关经验并不能解决我国面临的实际问题。第一，我国税收体系以流转税为主。流转税属于间接税，易被转嫁，具有一定的隐性特征，纳税人对于自己缴纳多少流转税并无直观的感觉。而房地产税是直接税，普遍开征必然会引起纳税人的抗税行为，增加征收难度，不利于社会稳定。第二，我国的房价收入比高于合理水平。房价收入比为住房价格与城市居民家庭年收入之比，上海易居房地产研究院地专题报告显示，2013年我国35个大中城市房价收入比均值为10.2，北京则高达19.1，远远超过4-6的合理范围。这意味着如果对房屋评估价值征收房产税，会导致居民的房地产税税收负担较重，加大征收阻力。第三，农村土地和住房是否该纳入征收范围的问题。2013年我国城镇化率为53.7%。若要使房地产税成为地方税收的主要来源，村镇土地不容忽视。但是我国农村土地为集体所有制，在新型城镇化大背景下，若要对农村的土地和房屋征收房产税，首先就要理清产权问题。并且农村地区普遍纳税人意识比较薄弱，开征房地产税难度非常大，甚至可能造成严重冲突。
基于以上几点情况的分析，房地产税的改革面临的现实问题和制度问题比较多，改革必须要循序渐进，但是房地产税本身所具有的税基地域性、稳定性和广泛性，决定它依旧是增加地方税收的重要选择。参考国外相关经验，本文有以下建议。
第一，完善房地产税税收立法，简化税制。目前我国房地产业存在费大税小、税费混乱、重复征税等问题。所以必须完善税收立法，规范税务机关和行政机关的征税行为，将房地产税以法律的形式确定下来，确保有法可依。在此基础上简化税制，取消名目繁多的收费项目，以税代费，对于易造成重复征税的交易环节税进行简化，使房地产业能够健康发展。
第二，对于保有环节的税收应该遵循宽税基、低税率的原则。上海和重庆的试点改革对于地方政府增收规模甚微一个重要的原因就是税基窄、税率低。由于房地产税直接税的性质，纳税人会出现强烈的抵触心理，若设置税率偏高，就会增加征收难度，加大征管成本，而由于房地产税的广泛性，甚至会造成社会的动荡。所以要保证地方收入的增加，就要扩大征收范围，在一定的免税面积基础上实行普遍征收。这一点在技术层面上就要求有丰富准确的数据、评估技术以及权威的第三方评估机构。
第三，建立完善的不动产登记制度和动态地价格评估系统。不动产登记制度能够保障纳税人的财产安全，为评估的统一性提供信息保障，同时可以无遗漏地将所有纳税人纳入征税体系，可以确保税收收入及时足额地缴收。房屋因其区位不同，其价值存在较大差异。过去在城郊的房屋随着城市的扩围而位于城中，而按照市价是不可能及时监控房产价格的。所以只有当房产税的征收建立起一个庞大的评估系统，对于市场的数据能实时监控，才能做到准确评估，保证公正、合理的做到房产税的征收。
第四，明确税收用途。要建立起公开透明的决策和监督机制，保证税收所得用于公共品与公共服务的提供，使税收真正取之于民、用之于民。
第五，加强税法宣传，提高纳税人意识。
总而言之，目前看来房地产税要成为地方主体税种还有很多问题需要解决，但是长远来看，循序渐进地推进房地产税改革，不断摸索和完善制度设计，房地产税仍是组织地方财政收入的最佳选择。 （作者单位：中央财经大学财政学院）
参考文献：
[1] 樊丽明， 李文.房地产税收制度改革研究[J].税务研究， 2004， （9）.
[2] 杨斌.关于房地产税费改革方向和地方财政收入模式的论辩[J].税务研究， 2007， （3）.
