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房地产开发工程管理的要点范文1
1、房地产开发工程管理重要性
房地产开发工程管理工作是房地产开发企业的关键工作，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，对房地产开发工程建设施工质量、施工进度、施工资金控制与管理都有着重要的意义，是现代房地产开发企业管理工作的核心。加强房地产开发工程管理有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。因此，房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，促进企业的健康发展。
2、房地产开发工程管理工作要点
2.1提高企业工程管理综合能力，促进企业的市场竞争力
房地产开发工程管理工作需要企业具有较高的协调能力、综合能力以及资金管理、建筑工程专业技术等相关能力的项目经理与项目管理部门的有关人员。他们以房地产开发企业较高的专业知识与工作经验为基础开展甲方管理工作，保障房地产开发企业的经济效益、保障工程施工质量。因此，现代房地产开发企业工程项目管理人员必须具有针对房地产开发过程各方面工作内容涉及的知识基础与经验，以此为基础开展工程管理工作，有效保障项目开发的经济效益，促进房地产开发工程施工质量的提高。
针对现代房地产施工过程中中标企业分包的情况，房地产开发企业必须以自身综合管理水平的提高，强化对施工过程的管理。同时注重工程开发前的规划与设计，以此提高房地产商品的综合市场竞争力，保障企业的经济效益。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理保障房地产开发工程顺利进行。同时，房地产开发企业要形成规范性，制定一套的完善企业管理制度，使企业工程管理按规而行，按时完成，提高工程管理的效率。
2.2以市场需求为导向进行房地产规划设计管理工作
现代经济的发展使得快节奏生活中的人们对住宅需求不断提高，其不仅要通过良好的居
住环境为人们提供生活起居的场所，同时还要以科学的规划与设计满足现代人们对居住场所
休闲、心情调节、娱乐等相关需求。针对这样的情况，现代房地产开发工程管理工作必须认识到规划设计对工程项目的影响，以现代房地产开发市场需求为导向进行房地产规划与设计管理。现阶段，如居住类型的房地产，盛天置地推出小户型及双卫型户型。另外，房地产开发企业项目管理人员还要对房地产规划设计审批有关法规进行详细的了解与熟悉，以此为规划设计方案的审核奠定基础，保障房地产规划设计工作符合有关法规的需求，保障房地产开发企业各项工作的合法性，避免企业开发违规情况的发生。并且在工程概算的控制下，优化结构设计，降低工程成本，便利施工。
2.3以综合协调为基础，保障房地产开发施工过程
针对现代房地产开发过程中中标企业劳务分包情况，房地产开发企业项目管理部门必须注重综合协调工作，以施工单位、劳务分包单位、各专业施工配件单位、监理单位以及自身管理工作的衔接与处理为管理重点开展工程项目的协调工作，保障房地产开发项目的顺利施工。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。房地产开发工程管理部门必须针对施工工期等主要因素同施工过程的各方进行协调，如现场协调、专题会议等，确保工程项目的顺利施工，保障房地产开发企业的经济效益。
2.4注重房地产开发工程的质量管理是房地产开发企业生存与发展的根本
房地产是人们生活中占有重要经济比重的财产，其工程质量关系到业主财产安全与人身
安全。我国房地产项目施工质量常见的问题是房地产开发企业市场口碑与市场竞争力的关键，其对房地产开发企业的经济效益、市场竞争力有着重要的影响。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到质量管理工作的重要性。通过对各参建公司的严格要求保障工程建设施工质量。
作为房地产开发主体，如盛天置地，有成本部、招标部、设计部、项目部等部门。但是最重要是工程建设现场的项目部，他们在现场工作中起到监督与管理，在项目经理领导下负责协调各专业技术工程师的工作，监督各参建单位包括勘察、设计、监理、施工和材料供应商的质量责任行为是否符合合同和规范要求，主持检查设计图纸质量、材料设备质量、隐蔽工程质量、工艺工序质量，审核办理现场设计、技术变更和工程量收方事项，建立分部分项工程质量检查验收记录台帐，最终确保工程质量。项目工程部的严格把控施工保障房地产开发工程施工质量，为开发企业的经济效益、综合市场竞争力的提高奠定基础，为减少和避免业主进户后的质量投诉、维修奠定基础。
2.5、加强房地产开发工程的资金控制与管理。
保障房地产开发企业的经济利益完善的资金管理与控制体系是保障房地产开发工程资金控制与管理的关键，其关系到房地产开发企业资金的合理使用与管理，关系到房地产开发企业项目资金统筹计划与平衡，关系到企业资金的合理调配，是其现代房地产开发企业管理工作的重点。
房地产开发企业必须以完善的资金控制与管理体系为基础，严格施工过程的监督与控制保障房地产开发企业资金管理效果。通过房地产开发施工过程中协调施工企业进行施工组织设计、使施工过程人、财、物更加合理，提高工程施工质量，保障工程施工进度，切实有效的达到资金管理与控制目的。同时房地产开发企业还要加强工程技术人员与财务人员的配合，对工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等多项工作进行控制与管理，以整个开发过程的资金控制与管理保障房地产开发企业的经济利益。根据合同和公司状况，确定每月的资金收支情况，让公司资金充裕，增强企业的资金周转能力。
3、小结
综上所述，现代房地产开发工程管理是房地产开发企业管理工作的重点，其关系到企业的经济效益、关系到企业综合市场竞争力。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以完善的开发管理体系为基础开展全过程的管理工作，保障企业的经济效益、保障工程施工质量、提高开发企业综合市场竞争力。
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房地产开发工程管理的要点范文2
关键词：房地产工程；进度管理；质量管理；管理模式
房地产工程管理作为房地产开发中重要组成部分，其管理水平的高低直接影响到工程的整体质量和经济效益。因此，如何做好工程管理成为了房地产开发商首要关注的话题。本文通过工作实践，主要从房地产进度、质量和成本、人员管理论述了房地产工程管理中相关要点，并提出了一些有效的管理措施。
1 房地产工程管理的重要性
房地产工程管理作为房地产企业管理工作的重要组成部分，不仅关系着房地产企业的经济效益，更关系着房地产工程的质量监督的正常进行，同时直接影响着房地产开发工程的施工质量、进度、资金及工程管理等。加强房地产工程项目的管理，能够有效促进房地产工程建设的顺利施工，提高房地产开发企业的经济效益，在确保工程项目质量的同时，增强房地产企业的市场竞争力。
2 房地产工程管理要点
2.1 房地产工程的进度管理
工程建设单位在进行工程进度计划的制定时，要严格按照项目管理制度来进行，不仅要能够保证计划工期内正常完工，而且制定的施工进度计划要有一定的预见性，要尽量保证施工进度能够满足工程施工的临时状况的变化等。与此同时，房地产工程的建设单位在制定工程进度的计划时，要根据工程的实际情况，聘请专业的技术人员。在制定工程进度计划时，还要能够保证工程在预计工期内完工，而且要制定每一个施工项目中的详细的施工安排。要根据施工要求，科学合理地配置施工人员和建筑材料等，一定要保证人力、物力的优化配置。
2.2 房地产工程的质量管理
对于房地产工程来说，质量管理显得非常重要，它直接关系着整个房地产工程的好坏，因此，需要做好房地产工程的质量管理工作，具体主要包括以下几个方面：
（1）在房地产工程项目施工前，要明确工程建设的质量目标。任何一个工程建设单位，在工程施工前都必须要与承建单位签订施工合同，在合同中要明确工程建设的质量标准。工程的建设单位在工程竣工时，要按照合同中规定的施工标准对工程的质量进行验收，以此来保证工程施工的质量。（2）要对房地产工程的设计工作进行严格控制。在房地产工程的设计阶段，工程的建设单位一定要做好调研工作，对工程的设计严格审查，将工程的质量隐患降低到最小。（3）在房地产工程的施工过程中，要严格把握建筑材料的质量。工程建设单位在进行建筑材料的购置时，要严格按照工程设计确定的材料购买，而且要对建筑材料的质量进行严格的审查，严格执行建筑材料的验收制度。工程施工的关键部位既是工程施工的重点，又是工程施工的难点，因此，工程的建设单位必须要给以高度的重视。
2.3 房地产工程的造价管理
在房地产工程的管理工作中，工程造价的管理也是工程管理的重要环节。房地产工程的造价管理贯穿于工程建设的整个环节，其中最主要的是造价估算，要对房地产工程施工中的人力、物力进行科学的管理。而且在工程量清单的招投标中，对投标单位报价进行审查时，要细致地查看每一项工程项目的造价，总价符合要求并不等于每一项工程项目的报价都符合要求。在工程的造价管理工作中，房地产工程的建设单位要及时掌握过程建设的盈亏状况，并且要能够根据建设施工的实际情况采取有效的措施，以此保证工程造价的最优化。科学有效的成本控制不仅能够使工程项目实施目标的实现，而且能够使施工企业的经济效益与社会效益得到双赢，进而促进建设工程的发展。
2.4 人员管理问题分析
在房地产工程的施工中，施工人员是工程建设的直接参与者，更是决定工程质量的关键。因此，在工程的施工中，要充分调动工作人员的积极性，强化工作人员的责任意识，全面提高人的素质，切实避免由于人员管理问题造成损失。房地产工程的人员管理策略主要包括以下几个方面：（1）对工程建设参与者进行思想政治教育，提高他们的职业道德，在参与工程建设的人员队伍中强化工程施工管理的重要性，要让工程施工人员明白只有强化管理，才能够生产出高质量的产品，实现经济效益的提高。（2）加强人才的引入。在房地产工程的施工中，要引入高水平的、具有专业技能的人才，这样才能够将工程施工中的项目管理工作做好。在工程施工中，施工企业要集中技术骨干和领导亲自抓管理，制定相关管理制度，将责任落实到人。
3 房地产工程管理的有效措施
在房地产工程的管理工作中，工程管理涉及到的各种问题一定要妥善处理。要想处理好工程管理问题，还需要采取以下几个方面的有效管理措施。
3.1 采用先进的工程管理模式
先进的管理模式，是当前实现房地产工程管理效果提升的有利支撑和必要保障。具体来说，采用先进的房地产工程管理模式应做到以下几方面的工作：（1）采用职能制的管理模式，即在明确管理人员的专业能力的基础上，对管理人员的管理职责进行细化分工，并确定管理者的具体权力，通过对管理人员进行精细化管理，使管理人员的能力得以充分发挥，充分利用工程管理方面的人力资源；（2）采用项目经理制的管理模式，这种模式也是目前房地产工程管理中得到了广泛认可的管理模式，即企业在总经理之下根据项目内容设置项目经理，通过项目经理对项目的实施进行直接管理，并由项目经理承担项目管理责任，这种管理模式在使管理分散化的同时，也增加了管理的细化程度，增加了管理的实际效果和范围。
3.2 充分明确工程的施工目标
要想保证工程施工任务的完成，就必须在工程施工前做好施工准备，让工程施工人员明确施工目标。在工程的施工过程中要严格按照施工设计和各项文件的要求，以工程质量、工程成本为中心，在工程施工的每一个阶段要对工程的施工任务进行协调控制，使工程项目施工的人力、物力、财力等有机结合在一起，保证工程施工的顺利进行。工程建设的基层施工技术人员要能够认真分析工程的不同情况，根据事件的实际，有重点地实现工程施工的目标，一旦发现问题，及时采取有效的解决措施。
3.3 加强工程施工管理与监督
房地产工程的建设单位要实时掌握工程的施工情况，及时总结经验教训。施工过程是一个动态的过程，施工中存在着一些不确定因素，因此，房地产工程的建设单位一定要掌握工程施工的最新情况，及时发现问题，解决问题。
3.4 加强竣工资料的审核
当前，许多工程的施工管理中，资料管理都是一个非常薄弱的环节。工程资料的管理控制通常只在工程的竣工阶段进行，而在工程的施工中的检查与工作错误的纠正工作几乎没有。事实上，工程施工资料的控制只局限在工程的竣工阶段，与现场施工严重脱离，工程施工中的一些实质内容不能够在工程资料中显示出来，有的施工资料甚至是工程施工方伪造的，资料没有真实性。因此，加强竣工资料的审核显得非常重要。
4 结论
综上所述，在房地产项目管理过程中，我们应高度重视房地产工程项目的管理工作，并积极培养优秀的管理人才，采用先进的管理模式，结合市场现状做好房地产工程管理工作，以提升房地产工程项目的质量，促进我国房地产行业的持续发展。
参考文献
房地产开发工程管理的要点范文3
关键词：房地产；工程管理；问题；措施
中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：
引言
国内经济的飞速发展以及城镇化进程加速了房地产的井喷式的发展，房地产毫无疑问已成为国内的主要产业之一。高速的发展也带来了一系列的问题，而这些问题都可以归结为企业管理不到位所致，而工程管理在房地产开发过程中起着举足轻重的作用，因此，做好房地产工程管理对地产开发企业来说具有十分重要的意义。
房地产工程管理的内容
所有的投资的目的都是为了追逐利润，房地产投资之所以这么火爆，也是因为其利润可观。房地产商终极的目的就是把商品（各类商品房）销售出去，要想实现这一目的就需要更多的去满足消费者的需求。消费者购买房产关注的无非就是地段、价格、房型、周边配套、增值潜力、开发商品牌、工程质量、物业管理、景观等因素，除地段外，要最大限度满足这些内容就必须做好房地产的工程管理工作。
2.1 项目启动会管理制
项目启动会的目的是作出项目土地取得后的第一次、也是最重要的一次决策，明确项目的成功标尺及具体指标，需要对项目进行沙盘推演，设定项目的决策点、控制点，识别项目风险点，提出预案，建立本项目开发的总纲领文件。
2.2 设计管理
房地产狂热的年代，设计对地产的重要性可能还没体现，投资者是房子就来抢购，而现阶段，投资及政策风险加大、市场竞争激烈，一个好的规划设计方案往往直接能关系到整个工程的命运。项目设计研发阶段就决定了项目总货币价值的90%，在房地产项目中，有了好的设计方案，在同等价位上就更有竞争优势，这往往也是吸引消费者眼球的主要地方。在好的设计方案的基础上才会产出优质的商品，苹果成功的核心就在于对产品设计的狂热追求，所以做好设计管理工作是房地产工程管理的主要内容之一。
2.3 前期管理
整个房地产过程中的各类证照申领行业中都笼统地归到前期部门，或者叫前期开发部门，贯穿项目从申请建设用地预审及立项开始，到建设项目竣工验收、交付使用的全过程，正式开工前以“一书五证”为前期工作的主要成果：选址意见书、建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，项目完成以“一表一证”为竣工手续的主要成果：建设工程竣工备案表及商品房交付使用许可证。各个证照能否按时拿到，意味着项目开发是否多快好省，各阶段是否合法合规，前期管理的重要性不言而喻。
2.4 施工及成本管理
施工管理直接决定了整个项目工程质量的好坏，由于房地产的施工时间较长，参与施工的各个合作单位众多，住宅类地产项目签订的施工及材料采购类合同数量一般超过30个，涵盖了酒店、办公、酒店式公寓的大型商业综合体项目的合同可以近百个。一个地产开发项目在施工过程中往往会遇到不少意料之外的困难，如何加强对整个施工过程中的人力、物力以及成本的管理十分重要。
相对与其它工程管理的不同点
房地产工程管理是伴随着房地产的兴起而发展起来的一种新的管理形式，虽然都属于管理的范畴，特别是这个发展跨越性时代赋予了更多的内涵，有着不同于常规的东西。其区别主要体现在以下几点:
3.1 过程上的不同
常规的工程管理都是走的“设计-组织施工-现场管理-验收”这个基本过程。而房地产的工程管理包含了从拿地前工程成本预测、内部可行性研究，到拿地后的规划设计阶段再到各类合作单位招标、施工实施、竣工交付、售后服务、竣工结算等全过程，特别是商业项目，不同的业态落位，涉及到大量的工程设计条件协调，它不仅是施工的管理，更应该说是做项目管理，是资源的分配、协调管理，从过程和范围上比其它的管理更为广泛、更具有挑战性。
3.2 管理的主体上的差异
关注主体的不同也就决定了方法上的差异，首先在控制进度上，常见的工程管理主要是微观上的工程本身的管理，而房地产则是从宏观上对整个项目建设进行整体的布局和掌控。其次，相对于主要关注于施工方案、构造和方法的常规管理，房地产工程管理更多的把营销理念作为设计的参数，然后再根据设计出的参数进行招标和施工，这更贴近消费者，营销意图十分明显。然后，常规的管理更注重的是如何把整个工程成本的控制到最低，而房地产工程管理除对成本的关注外，同时关注项目创造的总货币价值，换句话说它更注重的是投入和收益比，比如在阶段性的销售火爆期，给予施工方更好的付款方式、甚至额外支付赶工费，力争提前销售。最后，一般的工程都是要求按照设计要求和相关部门的质量标准去控制质量，房地产除此之外，更看重的是客户对开发品牌的认可度，着力提高本地品牌的知名度、认知度。
3.3 监控对象的差异
一般的工程管理主要就是组织施工，然后对施工过程中的人和物料以及机械进行合理的管理，以保证实现对成本、进度和质量的最优的控制。房地产工程管理更多关注的是从内到外整个体系的完整情况、是否有序进行，真正的是做项目管理，不同深度地管理协调所有的参与者，而非单纯的工程管理。
房地产的工程管理中常见的问题及解决方法
每年竣工的房地产项目众多，但是真正的能让消费者有口皆碑的却极少，交房后会出现各种问题。其根本原因在于工程管理上存在着很多问题，这些问题如果不能解决，将会影响到房地产企业的进一步发展。主要问题如下：
4.1 项目开发战略目标缺失
早期的地产项目颇有点做到哪算哪，跟着市场走，市场火多赚，市场差少赚，而现阶段的地产项目最忌讳的就是，管理构架、项目目标、实施方案的缺失混乱，再次强调项目启动会制度是确立该项目战略目标的决策性会议，项目启动会应采取总经理负责制，形成的会议决策是本项目的总纲领，是最重要的决策会议。各职能部门也是通过项目启动会达成共识、做出各部门承诺，比如工程指标、销售指标、财务指标等等，有了目标，才有努力、才有落实。项目启动会制定的各项指标、工作节点是项目开发的核心控制要素，也是一次向项目团队的交底会，项目启动会不完整，绝不急于进入下一阶段工作，否则只会在偏离的方向上越走越远。
4.2 规划设计的不完善，撒手制
很多小型房地产企业，把规划设计这块工作全部扔给设计院，本公司可能就派个有过从业经验的人员跟踪，拿到图纸就去报规报建，而事实上，很多设计单位不一定了解客户需求，把握不住客户的设计控制要点，不清楚开发企业的成本控制要求，不擅长如何通过设计强化对工程质量通病进行预防，更不要说如何深入挖掘项目潜在价值，在设计阶段创造更大的总货币价值。事实上在产品价值链中，利润最高的部分是研发、营销与服务，而生产环节的利润最低。在研发方面具有竞争优势的企业通常比在制造能力具有竞争优势的企业有更高的竞争力。解决问题的方法无他，地产开发企业需要把设计管理的意识提高到战略高度，建设一支从业经验丰富，水平出众的设计管理团队，真正把设计研发、设计管理作为核心要素之一进行管理。
4.3 光注重进度，施工质量仍不够重视，
如何在保证进度的前提下，不刻意提高施工成本的前提下，提高产品质量标准，是衡量一个建设方管理的水平重要标准，项目承包制下总承包单位“以包带管”现象严重，其自身质保体系大多无法保证工程质量，承包单位不了解也不关心房地产的市场标准、客户标准、部品标准、成本控制要求，造成建设方和施工方在质量意识上的较大差异，在施工的过程中，质量问题频频出现。
现阶段建筑施工企业总体素质虽有提高，但和房地产市场的发展仍不甚相配的，劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强、质量意识、主人翁意识单薄，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系。
工程质量的管理手段要从常用的事后检验转变为事前控制（预防）、事中控制（过程检查）和零缺陷质量控制（分户验收）。从传统的经验管理转变为规范检验行为和检验标准的制度化、体系化建设。通过专业积累和经验总结，形成适合企业需求的质量控制标准。从传统的工程质量静态管理转变为向工程质量动态管理逐步演变，通过设计完善的动态管理工具，辅以先进的信息设备，可以实现对施工部位、施工班组的动态跟踪。
从传统的工序、工艺质量检验转为向为产品定位、设计研发和建造的全过程质量控制，房地产企业要真正做到以客户质量标准作为施工质量的验收标准。
4.4 成本管理落后，需与时俱进
传统的工程成本控制是施工阶段的合约成本控制，无外乎采取招标管理和合约管理作为降低施工成本的主要手段、通过施工组织和施工工艺控制施工成本、对主要材料设备价格进行控制和管理、控制现场签证、审查工程结算进行成本管理。
而新阶段的地产成本管理已经由传统的施工合约成本控制转为投资回报经营成本控制，由传统的施工阶段控制转为向为投资分析、产品定位、设计研发、招标采购、工程建造、运营维护的全过程成本控制。
项目投资分析是项目成本控制的起点，开发成本受开发节奏、市场销售价格、经营风险控制等条件的多重制约，产品定位的准确性、差异性决定了项目成本控制的优劣。
规划设计方案指标、功能、技术参数、配套档次的确定，决定了70%以上的工程成本。设计专业计算、设计参数确认、设计选型等决定工程成本的关键因素，如果不能在设计阶段逐一研究确定，一旦反复将造成工程成本的极大浪费，依靠后期工程招标压缩施工成本，只是治标不治本的做法。
对参与投标企业的考察筛选、招标文件中指定统一的管理标准、质量标准、技术标准、配合标准等方面的考核及要求，选择高效率，重信誉重合约，管理组织扁平化，管理成本低的工程公司是有效降低成本的手段，杜绝层层转包是从成本角度选择承包商的重要指标，而采取最低价中标仍是控制工程建造成本的重点。
4.5 企业不重视知识积累、不重视知识沉淀
随着房地产企业的发展，多个项目的开发，项目总结经验时，常常发现，同一问题在不同区域不同项目多次重复犯错，之前犯过的错误没有形成宝贵的公司开发经验，现阶段很多地产企业中都意识到经验的积累、知识的沉淀的必要性，有了雏形的“知识管理系统”想法，尽可能降低错误重犯的概率，避免在同一个地方摔倒两次的现象产生，当然这种系统初级阶段是一种非正式的、零散的、不系统的应用，但是随着组织或企业的成长，特别是地域的扩张，一个自动化的知识管理系统就显示出非常重要的意义，相对与原始的手工知识管理它可以为企业带来更加巨大的利益。
根据地产企业的特点和实行相匹配的管理深度要求，一方面，企业可以通过办公自动化系统，使产生信息的工作与处理该信息的工作尽可能地有效结合，从而压缩总部和项目组的决策层次，使其向扁平化方向发展，以提高组织的应变能力；另一方面，可先构建集团层次的知识管理库，每个项目公司在项目结束后，分部门分专业把项目获得的经验、技术等传递到集团的知识管理库，先保存起来，随后进行加工整理，最后通过网络实现组织成员共享。其中，经营管理层负责制定企业的远景目标和战略，负责执行日常管理工作；项目小组层是项目小组在项目实施结束后，回到知识库层，把他们在项目中获得和创造的知识（成功与失败的经验教训、工作中获得的体会等）进行整理并存储到知识库层；知识库层不是一个组织实体，它是一个“知识蓄水池”，主要是将经营层和项目小组层创造的知识以文本、数据、视频的形式存储到计算机中，并重新分类和整理。之后，将存储的知识借助于集团内部信息网络，在组织内部迅速扩散和传播，达到知识共享的目的，实现经营管理层和项目小组层的创新。
总结
房地产的工程管理在目前来说还处在不断的发展和成熟阶段，还有很多的东西需要慢慢的去学习和完善，充分利用和学习其他企业的先进的管理方法和施工经验，不断的总结和完善管理制度，使得整个房地产项目都保证在一个很高的水平，这对房地产企业的进一步发展有着十分重要的意义。本文通过对该问题的分析和研究，对房地产工程管理所面临的问题给出了基本的应对方案，希望能给相关人员起到一定的借鉴作用。
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房地产开发工程管理的要点范文4
【关键词】房地产；开发；项目；设施；管理
房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。它贯穿于项目的整个开发运营周期之中，其主要内容按过程顺序可分为开发管理、项目管理和设施管理三个部分。
一、房地产开发经营中的过程管理
1、开发管理
开发管理是指开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，也是企业为成功实现项目管理及设施管理所采取的经营模式。开发管理其目标及原则就是要整合企业的人力、物力和财力，建立一系列科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经营，核心在于工程项目的开发过程，而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。
2、项目管理
项目管理是指从项目规划设计开始到项目竣工整个过程的管理，所以项目管理包括规划管理与施工管理。规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。即规划管理应用软件与规划设计软件是相对独立的两套专业化软件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“设计”。
规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。要做的具体工作包含以下几点：（1）开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，作为管理系统中输入要件，在规划完成后应对规划方案进行检验与评估。（2）规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图。（3）提出合理的规划设计分层编码标准。（4）通过计算机进行规划设计成果审查。（5）将规划设计成果转成基础资料。
施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。常见的建设项目承发包模式有：平行承发包模式（分别发包）、施工总承包模式（GC）、施工总承包管理模式（MC）、（设计加施工）承包模式、项目总承包模式、CM（Construction Management）承发包模式等。在我国，房地产的施工建设一般采用前两种形式来进行，即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同的建筑项目（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。
3、设施管理
为了使建成后的工程设施能够正常运行，并实现保值、增值，同时为用户提供必要的安全、保洁、维修等服务，高质量的物业管理是重要条件。我国是在上世纪九十年代初才开始从香港引入设施管理的概念。十年左右的时间全国各地都成立了不少设施管理公司，但是大多数还是以物业管理公司为主，中国物业管理公司的服务内容及服务质量都与国际性的工作标准有较大的差距。房地产开发商自己的物业管理公司是住宅小区或商务楼房物业管理的主要经营者。设施管理方面的投诉和冲突成为近年来房地产行业的争论焦点。
二、过程管理的协调
房地产开发经营中的过程管理包括上述的开发管理、项目管理和设施管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这三个方面都做得出色才能够实现。因此，协调这三个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要工作内容。而其中又以项目管理中的规划设计管理与施工管理及项目管理与设施管理之间的协调最为重要。
1、规划设计管理与施工管理
房地产开发中的建筑设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高；但是设计与施工的分离也带来了很多问题。比如，设计者不了解施工工艺，从而使设计方案实施困难，影响了项目建设的成本和进度；或者施工单位经验不足，不太懂建筑设计，未能“按图施工”。为了解决这类问题，工程管理中的可施工性分析成为一种最近流行的管理方法。可施工性是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中，以实现项目的总体目标”。在房地产开发中，也即建筑师/工程师根据开发商的要求规划设计出能满足计划目标的、最经济、最容易施工的方案；项目的开发管理人员依据该方案，考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员或承包商根据自身的施工（管理）经验对该方案采用适当的材料和工法，在规划设计阶段对建筑师/工程师提出建议，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性强调工程建设施工的可行性和容易性，比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面的限制在设计中未能加以考虑，可施工性研究就是对有关的设计内容进行讨论、分析和改进。另一方面，施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑物竣工后和规划设计不一致。
2、项目管理与设施管理
物业建设与设施管理之间的衔接问题成为令广大房地产开发商和消费者都非常头疼的大难题。造成设施管理阶段住户和（开发企业的）物业管理公司存在大量纠纷的原因主要有以下几个：（l）开发商及施工单位的“遗留问题”。如规划设计问题（停车位不够等）、建设质量问题（房屋质量低劣，渗水、漏水等），这些问题多是物业管理企业靠自身力量无法解决的。（2）开发商在销售楼房时对物业管理做了违规的或不实际的承诺，以及对客户维修基金的擅自挪用等。（3）客户与开发企业及物业管理公司之间的权、责、利没有进行科学有效的界定。（4）现阶段我国的物业管理公司的服务内容和质量还不够高。（5）住户的消费意识也不成熟，短视性、自利性太明显。在所有的问题当中最核心的一点就是房地产开发企业在施工建设完成后留下很多的“后遗症”让物业管理公司来解决，而物业管理公司对其中的大部分问题是无能为力的，这正是导致住户和物管公司冲突的主要根源。这就需要开发企业在施工阶段就为以后的物业管理构筑良好的设施基础。
三、结语；
一个企业的目的都是为了获取持续的竞争优势的，当然，房地产的开发企业也不例外。所以在对房地产进行开发管理的时候，要运用专业化的管理模式，这样才能够加强管理，使得房地产经营更加成功，才能够满足顾客的居住需求，提高人们的居住水平和质量。
参考文献：
房地产开发工程管理的要点范文5
【关键词】设计管理；房地产；开发
Abstract: With the rapid development of the real estate industry, real estate development in an increasingly competitive. Thus, the current competition in the real estate industry not only from the dominant location, location, type design from the humane, more comfortable living environment more carefully the details of the sales. This article aims to play the role of design management in the real estate development, and stressed the importance of design management, and show the way for real estate enterprises, and provide a reference response.Keywords: design management; real estate; development
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
1.前言
为了推动房地产产品的销售、增加房地产产品卖点、提高房地产产品品质以及减少投资，房地产开发企业务必对房地产开发项目进行设计优化和对工程管理的案例与实务经验不断地进行总结，实现房地产开发项目的增值[1]。首先，笔者意识到，工程设计的重要性显而易见，一个科学合理的工程设计，不仅能缩短工程的工期，起到节约资金的作用，更能促进该房地产的开发，起到良好的经济效益。房地产开发企业若想在竞争中占有一席之地，具有更强的竞争力，需要加强自身的设计管理和企业综合素质。
2.综合项目设计管理发展趋向
现阶段的建筑项目设计，应该充分人性化，设计时都应该考虑贴近群众、方便生活，不应盲目追求建筑标新立异从而忽略了其实用于民的本质。于是，设计上追求以人为本，强调人与居住环境的和谐统一。对于住宅楼来说，它是居民们的安家之所，是人们生活休息的场所，在设计时，虽然有不同户型之分，房间大小与布局有别，但是都应该注重各个户型房间的宽敞明亮性。而对于办公楼或写字楼，其设计采用较高层高，简约明快的设计，不仅给上班族带来工作环境的明朗开阔，更使人们在工作中一定程度缓解疲劳休闲身心。
随着人们对物质精神生活要求的提高，各种楼宇房屋带给人们的不只是一个栖息的休闲场所或者工作娱乐的场所，更要有人文色彩与贴近自然的景观。这就要求设计中不是单一考量华丽与精致，更应该贴合当地文化、历史背景，或者使用者的个人需求等等，设计出一系列符合人们思维模式、适应周边环境的人文景观。再者，对于商品房，现在的户型设计都越来越要求空间功能划分的明显与合理化，于是要求设计更明朗、适合。首先改过去因区分不合理造成的空间利用受阻等问题，达到美观同时更加实用与合理。再次，随着大型住宅区的逐渐增多，住宅区周边的配套设施也是关系到居民正常生活的一部分。因此，设计时也应把握这一点，将住宅区周边可能出现的超市、医院、学校、物业中心等配套设施加入规划设计范围内，满足居民正常生活的需要的同时，也便捷了生活，优化了服务。
而之于写字楼而言，其发展趋向更不仅是单一的办公场所，更加趋向于综合类型，办公与休闲一体化，不仅有设计分明的各个办公区域，更会有人们在办公之余休闲的餐厅、咖啡馆等。而商业楼就更需考虑其容纳性与便捷性，满足商铺的宣传与消费者的舒适消费心理。酒店设计则趋向于特色化、定位明确的趋势，使不同的入住者满足了其不同的心理，酒店也进一步宣传了自身文化与特色。
房地产产品的研发人员应该充分考量未来各类建筑的发展趋势，观察房地产市场的发展趋势，在设计中融入新工艺新理念等，不仅要注重提高楼宇的工程质量，更要注重住宅实用性设计、周边环境规划及配套设施的建立，更加完善房地产的优质服务。3.设计过程管理
设计问题主要是各种各样的冲突，而设计过程中的冲突又是难以避免的，冲突必须被解决，被管理，因此设计管理应运而生，设计管理人员需要在理解并准确把握设计意图的基础上进行冲突管理，从而达到使各方满意的结果 [2]。
要注重设计过程中的质量管理，即规划设计质量管理和施工图设计质量管理。在规划设计质量管理中，首先，必须重视房地产开发中与各个单位部门的相互合作，房地产开发并不是由施工企业建成相应建筑物，而更需要建成后保持其供应水电燃气、通讯网络等生活必须功能正常实现，这就需要协调好与各合作单位的关系。例如，在居民住宅小区中，规划设计尤为关键，因为其关系着居民们的生活是否便捷舒适，于是小区环境的规划设计、周边配套设施的设置情况对居民的生活质量有着很大的影响，这就要求设计中注重自然绿色的小区环境，针对小区或城市文化，建立其独具人文特色的景观，同时，住宅区内各个部分功能的有效分工，区分出不同的区块，方便居民的日常生活与文娱活动。再者，保证住宅区内的安全更为重要，这不仅需要小区安保人员的负责巡逻保卫，更需要在设计规划中，设计出一些能让居民避险的通道或设施。比如，各个住宅楼内设有紧急出口，住宅楼内各个通道安放有摄像头，有工作人员二十四小时监控，以便对意外情况早发现早行动。
不仅仅是住宅区，其他类用途的建筑业也应加强设计管理的引导作用。对于商业用楼，可针对其使用上的特点，设计中加强各商铺的区分性，同时也不能使通道过于繁多杂乱，造成顾客逛街购物的不便。而对于酒店，也应该针对每一个酒店的不同文化理念，设计出不同风格的楼宇及楼层分隔，例如，一些酒店主打温暖温馨的环境，就应该将设计紧贴“家”这个主题，楼层与环境应该给人亲切和谐的感觉。而某些酒店定位是接纳商务人士与贵宾，就应该采用高档具有品位的设计风格。
对于施工图设计质量管理，是要求选取良好的设计方案，针对实际情况进行合理创新的设计，使房屋内部功能结构个各个空间合理利用。因此不仅要保证房屋建筑建构稳固，更要合理确定不同功能房间的面积，充分考虑使用者的方便与需求，与此同时，房屋楼宇外在精致，房间敞亮也的最终效果也不可忽视。
4. 设计管理在房地产开发中的作用
房地产开发工程管理的要点范文6
Abstract: Based on construction companies and real estate enterprises work experience, standing in the real estate development enterprise stand, the author describes the key points of the project management, and put forward their own views, discussed in detail from the project management of real estate development enterprise quality control, safety control, cost control, progress control of the four main aspects, which has a certain reference role.
关键词：项目管理质量控制安全控制成本控制进度控制
中图分类号：O213文献标识码： A
Keywords: project managementquality controlsafety controlcost controlprogress control
从施工企业进入房地产开发企业已经四年了，综合施工总承包企业与房地产开发企业项目管理的特点，站在房地产开发企业的角度，对其项目管理要点进行论述。在论述开始之前，先阐述一下自己的几个观点，本篇文章也是以这几个观点为基本原则进行论述的：
1、房地产开发企业作为整个项目全生命周期的组织者和项目利润及风险的最大承担者，在项目管理上除了要对各参建单位提出明确要求外，也要为各参建单位尤其是施工总承包企业创造条件。
2、房地产开发企业和施工总承包企业不仅仅是简单的甲方与乙方的关系，更是项目合作方和利益相关方的关系。双方以项目工程为核心，以总承包合同为纽带紧密的联系在一起。
3、房地产开发项目管理的重点不仅仅是施工一个环节，还要重点关注前期定位、方案设计、销售、交房入住等关键环节。房地产开发项目的产品最终是用来销售的，在项目管理过程中，尤其在规划设计阶段，应始终牢记这一点。
4、资金管理是房地产开发项目公司管理的另一个重要内容。在规划房地产开发节奏与项目进度时，必须充分考虑项目公司的资金能力，项目开发进度一旦确定，必须严格控制，以确保资金平衡。
房地产开发一般由前期决策、规划设计、施工建设、市场营销、验收移交、运营管理及贯穿始终的财务运作等环节组成。施工建设阶段只是房地产开发的一个组成部分，施工企业的项目管理，和房地产企业业的工程管理是共通的，两者之间有很多相同之处，其工作内容无非都是项目管理上的“四控两管一协调”，只是二者的利益关注点和侧重点有所不同。在利益分配上，二者之间是对立的；在工作目标上，两者之间又是统一的，只有理性的对待和容忍双方之间的分歧，找出双方的利益共同点，才能真正做好工程项目管理。下面就先从质量、安全两个个角度，站在房地产开发企业的立场，就其项目管理过程中一些重要的，容易被人们忽视的内容进行论述。
一、房地产开发企业项目管理的质量控制：
质量关乎企业的声誉和品牌，无论对房地产开发企业还是施工企业来说，都是如此。在质量控制上，两者之间既有相同点又有不同点。施工企业的质量控制应从属于房地产企业，其控制内容要少一些，是房地产企业的一个组成部分。下面就站在房地产开发企业的角度，对其质量控制的主要内容进行分析。
（一）设计质量控制：
房地产企业作为工程项目的投资方，有四个主要的合同相关方，即勘察、设计、监理和施工总承包，每个相关方的质量控制都要纳入质量控制的范畴。其中设计质量控制对房地产企业来说尤为关键，设计质量不仅直接直接影响到建筑物的使用功能、结构安全，对开发成本的控制也起着至关重要的作用。
1、做好设计方案的选择：
在设计方案的选择上不应盲目追求建筑设计的新、奇、怪，过度追求方案的视觉冲击。在设计方案满足美观、实用、舒适等销售需求的前提下，要着重关注方案设计的合理性。建筑布局的合理性、建筑单元组合的经济性、建筑立面的简单化等都可以为后续设计阶段优化成本提供广阔的空间。在方案选定的过程中应该请施工图设计人员、成本管理人员和营销策划人员介入其中，加强对方案实用性和经济性的论证审核，确保设计方案合理可行。营销策划的提前介入，可以在一定程度上改善项目产品与市场的契合度，尤其在房地产市场逐步进入供大于求的阶段，这一点尤为重要。
2、做好设计单位的招标比选：
在设计单位的选择过程中，对于项目主要设计人员的选择尤为重要。主要设计人员的水平将直接影响设计成果的质量，因此对设计单位的选择应特别注意对该设计单位中主要设计人员及的选择，以确保最终设计成果的质量。高质量的设计成果可以减少设计阶段浪费的发生。同时注意施工图设计应尽量本土化，尽量选择当地设计单位，这些单位对当地地质情况、地方规范、生活习惯等都了解较深，对缩短设计周期与实现设计合理性都是有利的。
3、高度重视设计任务书的编制和实施：
设计任务书是确定工程项目和建设方案的基本文件，是设计工作的指令性文件，也是设计工作的主要依据，是建设单位对投资意图、所需功能和使用价值正确分析后，将待建项目的开发理念、营销主题、规模、使用功能、建筑风格等要求的具体化反映。编制好设计任务书，对整个项目完成得好坏至关重要。设计任务书不仅考虑总体布局、平面关系、立面效果、空间面积、交通导向、功能要求，还要分析建设成本、维护费用、分期建设的可能等。甚至要明确到每个房间插座、开关等预留预埋的具体要求。在设计任务书编制完成后应组织营销、造价、工程等相关人员进行论证。在论证通过并经批准后，不能随意修改，要保证设计任务书的严肃性，从源头避免设计的随意性。
（二）施工质量控制
1、重视施工总承包的招标选择
施工单位是工程项目建设实施的主体，是工程项目建设的主要组织者和实施者，是工程项目建设的核心，在工程项目的建设过程中处于主导地位，对工程项目的建设质量负主要责任。施工总承包单位的招标选择结果对工程建设的质量目标的实现具有决定性的作用。在招投标阶段，要把资格预审落到实处，不能走过场，选择一个有经验，负责任的承包商是实现工程项目质量目标的基本条件。在合同谈判与签约阶段，要明确约定工程项目的质量目标，并把施工企业拟派出的项目经理及项目部核心管理人员在合同中明确约定，不得随意更换。选择一个信誉良好的施工总承包企业，一个优秀的项目管理团队，才能为工程项目的顺利实施奠定坚实的基础。
2、严格验收程序，加强施工过程控制
（二）安全管理的重点内容
通常，安全事故发生的原因包括：人的不安全行为，物的不安全状态和管理缺陷。其中人的不安全行为和物的不安全状态作为施工过程中的客观主体是事故发生的直接原因，管理缺陷是事故的间接原因。安全管理工作就是要重点解决施工现场的主体因素，从人和物两个方面着手，消除事故产生的源头因素，有针对性的确定安全管理的重点内容，进行重点管理。
1、提高施工人员的自我安全防护能力，消除“人的不安全行为”
自我安全防护能力是指施工人员在施工现场对施工过程中出现的不安全因素的敏感、预见、控制和排除的能力。施工人员自我防护能力的大小主要取决于五个因素，即：安全意识的强弱、安全操作技术的熟练和实践经验的积累、心理因素的影响、身体疲劳的程度以及周围环境的状态。因此，在对人的管理上，也要有针对性的从这几个方面进行着手。
首先，要提高全员的安全防护意识，包括施工管理人员的安全管理意识和施工操作人员的自我保护意识。意识支配行动，施工人员具有较高的安全意识，就会主动的学习安全技术知识，自觉遵守安全规章制度，主观能动的控制不安全因素，达到自我保护的目的。一方面，施工管理人员作为现场生产的指挥者和管理者，他们对安全施工的认识水平、技术水平和管理水平的高低直接影响到施工人员自我防护能力的提高。施工人员不仅要理解安全施工的重要性和危险性，更要认识到安全生产的迫切性。安全生产与质量进度要齐抓共管，把安全管理变被动为主动。另一方面，施工操作人员普遍由于素质较低，缺乏对安全施工的感性认识，安全意识普遍较差，提高施工工人的安全意识任重而道远。
其次，对施工人员进行认真详细的培训和考核，尤其要加强特种作业人员的培训和考核。对施工人员的培训包括工人入场安全教育、安全技术交底和施工工序的技术交底、班前讲话等各种手段，另外还可以通过农民工夜校等平台对工人进行系统、持续的安全教育，不断提高他们的安全意识和安全技术操作水平。特种作业人员一般从事危险性较大的作业工种，提高特种作业人员的自我防护能力是减少事故发生的重要措施。对特种作业人员要组织专门的脱产培训，进行严格的考核，考核合格后持证上岗，并定期进行复审，复审不合格者，收缴其上岗证，取消其特种作业资格。
第三，密切关注施工人员的心理因素和劳动强度。施工现场不要盲目抢进度，造成工人违章、冒险作业，要控制施工节奏，避免施工作业人员劳动时间过长，劳动强度过大。加强对工人安全心理的研究和分析，有针对性的采取对策，增强操作人员的自我防护能力和操作人员之间互相保护的能力。避免因为工人心理因素影响或劳动强度过大的疲劳感出现不安全行为，降低事故发生的可能性。
第四，严格施工现场管理，消除安全隐患。加强对施工现场的安全检查和巡视，及时消除和处置施工现场存在的安全隐患，依靠制度对现场施工人员的操作进行约束和控制，通过施工现场的合理布局、科学组织、严格管理、文明施工等，为操作人员提供一个安全、整洁的作业环境。
2、加强施工现场安全防护的检查和验收，消除“物的不安全状态”
作为建设单位应组织监理单位和施工总承包单位进性定期的安全检查、专项检查和季节性检查。检查的主要内容包括：查领导，即检查领导是否认真贯彻“安全第一、预防为主”的方针政策；查教育，即是否对施工人员进行三级安全教育和考核，特种作业人员是否全部持证上岗；查防护，即施工现场的临边、洞口、脚手架、作业面等是否按照要求进行了安全防护，机械设备及临电设施是否满足标准要求；查制度，即总承包单位的各项安全管理制度是否健全，是否真正得到落实；查隐患，即施工现场是否还存在安全事故隐患。
安全检查只是发现不安全因素的一种手段，采取措施认真整改落实，消除不安全因素，把事故消除在萌芽状态，实现安全施工才是目的。因此，在检查中要认真贯彻落实“边检查，边整改”的原则，对检查出的隐患，要定人、定措施、定标准、定完成日期，尽快完成整改。对在检查中发现的安全隐患可以根据隐患的严重程度和发生频率进行分类，并采取相应的处理措施。
（1）对于具有重大伤亡事故危险，或发生事故可能性较大的隐患，应立即停工进行整改 。整改完成之后进行复查，复查合格后，才能复工；
（2）对于事故隐患比较严重，但发生可能性不大，或者由于客观条件的限制不能立即解决，则要限期整改，并采取临时防护措施，确保施工安全；
（3）对于一般隐患，不会造成重大事故，一时又不能马上整改的，也应进行登记，明确整改责任人和检查人，待整改完成后进行销项。
这里需要强调一点，建设单位组织的安全检查，不应该只是简单的以查代管，检查组成员应该共同对检查中发现的问题和隐患进行研究和分析，提出有效可行的处理意见。建筑施工安全不是施工总承包单位一家的责任，所有参建单位应该群策群力、齐抓共管，唯有如此，才能确保工程现场正常施工。
安全验收主要是指对安全防护设施、临时设施、设备等，依照国家、地区、行业有关规定和规程进行的验收，确保设施、设备的安全、稳定、可靠。验收范围包括：脚手架、安全网、卸料平台、临电设施、塔吊、外用电梯等。安全设施、设备等未经验收，不得投入使用。
参考文献：
1、《工程项目管理》成虎编著高等教育出版社
